Page 1 of 6 NJA I sid 1985:274 (Nummer i NJA 1985:42) HD:s dom meddelades d 3 april 1985 (nr DT 18). Rättspraxis i litteraturen Fråga om köpares undersökningsplikt vid fastighetsköp. 4 kap 19 JB. Instans 1 Wera K förde efter ansökan om stämning å Sigurd A vid Hedemora TR den talan som framgår av TR:ns dom. TR:n (lagmannen Vallgårda, rådmannen Brandel och tingsfiskalen Sida 275 Riesenfeld) anförde i dom d 22 okt 1982: Yrkanden m m. Wera K köpte d 16 juni 1981 av Sigurd A fastigheten Rudö 4:5 i By socken, Avesta kommun, att tillträdas d 26 juni 1981. Av köpeskillingen, 130 000 kr, utgjorde 5 000 kr ersättning för lösa inventarier. Wera K har efter ansökan om stämning på Sigurd A yrkat förpliktande för honom att till henne utge dels 35 000 kr såsom nedsättning av köpeskillingen jämte ränta enligt 5 räntelagen från d 26 jan 1982 till dess betalning sker, dels 2 000 kr i skadestånd jämte ränta enligt 6 räntelagen från d 26 jan 1982 till dess betalning sker. Sigurd A har bestritt käromålet. Wera K har anfört: Fastigheten Rudö 4:5 har en areal av 3 145 m 2. Den är delvis skogbevuxen. På fastigheten finns ett bostads- och ett större uthus, tidigare begagnat som hönshus. Bostadshuset är uppfört 1909. Det är ett två vånings trähus under dubbla takåsar och med två frontespisar. Bottenvåningen upptas av kök, hall och två rum. Övervåningen upptas av hall och tre rum. Den totala bostadsytan är ca 110 m 2. Huset vilar på så kallad torpargrund. Det saknar källare. I början av 1981 bjöd Sigurd A ut fastigheten till försäljning genom fastighetsmäklaren Ulf L i Avesta. Wera K som med sin samman boende, förre byggnadsverkmästaren Evald K, sökte en fritidsbostad i södra Dalarna fick kontakt med L och erbjöds att köpa fastigheten för 175 000 kr. Efter flera besök på fastigheten, dels tillsammans med L och dels med Sigurd A och även dennes hustru Svea A samt efter undersökning företagen av Evald K bjöd Wera K 125 000 kr för fastigheten och detta pris accepterades av Sigurd A. Det låga priset i förhållande till det ursprungligen begärda var föranlett av allmänt eftersatt underhåll och vissa påtagliga fel. Felen finns angivna i en av Sigurd A d 15 juni 1981 undertecknad frågelista, upprättad av L. Av fel som nämns i frågelistan är fuktgenomslag i tak, bristfällig dränering efter husets ena långsida, vissa sprickor i grunden på grund av den bristfälliga dräneringen och sättningsskada på husets ena kortsida. Fuktgenomslag i tak avser skador på en vägg mellan hallen och köket i bottenvåningen och på motsvarande vägg ovanför mellan övre hallen och ett rum samt i nedre halltaket. Andra fuktskador hade inte omnämnts av Sigurd A och inte heller hade Evald K, trots noggrann undersökning, upptäckt ytterligare fuktskador eller andra fel. Kort tid efter tillträdet visade sig att vedspisen i köket inte fungerade. Skorstenen var igensatt till följd av att ett järnrör och en borr fastnat i rökgången. Sigurd A sade sig sakna kännedom om felet och dess orsaker men betalade vad det kostade att åtgärda felet. På hösten 1981 släppte halva innertaket i köket. Samtidigt hördes ett kraftigt brak. Detta föranledde Evald K att ovanifrån undersöka kökstaket. Han avlägsnade korkmattan som
Page 2 of 6 täckte golven ovanför köket och intilliggande rum. Då visade sig att ett spåntat brädgolv delvis avlägsnats och ersatts med ospåntade plank och bräder. Förklaringen var lätt att finna då delar av det ursprungliga golvet var helt murket. Sedan även lagningen avlägsnats Sida 276 framträdde orsaken till att kökstaket lossnat. Mellanbjälklagets upplagsändar var av till följd av förmultning. Nya reglar hade spikats på men dessa var otillräckliga och fel ansatta varför de inte kunde ersätta det stöd som mellanbjälklaget var avsett att utgöra. Även ytterväggen och väggen mellan de båda rummen var rötskadade. För att inte hela taket skulle falla ned i köket och intilliggande rum satte Evald K upp stöttar i kökstaket. Då Sigurd A kontaktades tillstod han att han själv utfört den undermåliga reparationen. Eftersom Sigurd A måste ha insett att den av honom företagna reparationen inte kunde anses godtagbar men trots detta förtigit felet för Wera K och Evald K, har Sigurd A förfarit svikligt. Om svikligt förfarande inte kan läggas honom till last gör Wera K gällande att felet utgör avsaknad av egenskap hos fastigheten som är att anse som tillförsäkrad. I vart fall har fastigheten saknat egenskap som Wera K haft anledning räkna med vid köpet. Hon är därför berättigad till avdrag på köpeskillingen. Hon är jämväl berättigad till ersättning för skada om avsaknad av avvikelsen anses utfäst eller Sigurd A anses ha förfarit svikligt. Kostnaderna för reparation av bjälklag, mellanvägg, yttervägg och golv är beräknade till 35 000 kr. Detta belopp yrkas som nedsättning av köpeskillingen. För det hon inte kunnat begagna de två rummen i övervåningen och inte kan begagna dessa förrän efter reparation yrkar hon skadestånd med 2 000 kr. Sigurd A har genmält: Han köpte fastigheten 1971 i avsikt att så småningom rusta upp den för att begagna den som permanentbostad. Huset hade stått obebott i flera år och var i mycket dåligt skick. Han fick börja med att laga taket. I rummen ovanför köket och i det intilliggande rummet hade golven intill mellanväggen murknat så att man kunde riskera att kliva igenom. Han avlägsnade de murkna bräderna. Golvbjälkarna var avruttnade intill mellanväggen. För att kunna lägga ett golv spikade han på reglar som underlag. Detta var ett provisorium. Plank och bräder lades på reglarna och golvet täcktes med korkmattor. Därmed var rummen beboeliga. Men det syntes att det var ett provisorium. Golvet var inte jämnt och det gungade när man gick på det. Sedan hans hustru drabbats av en sjukdom, till följd varav det var ovisst om de någonsin skulle kunna bosätta sig på fastigheten, övergav han planerna på att sätta huset i stånd. Han beslöt att sälja fastigheten och vände sig till fastighetsmäklaren Ulf L. Denne åtog sig försäljningsuppdraget och på hans inrådan sattes priset till 175 000 kr. Wera K anmälde sig som spekulant. Hon gjorde upprepade besök på fastigheten tillsammans med Evald K. Evald K, som utgav sig för att vara byggnadsingenjör eller verkmästare, gjorde ytterligare besök därvid han noga undersökte bostadshuset. Undersökningarna ledde till att Wera K slutligen bjöd 125 000 kr vilket Sigurd A fann sig böra acceptera. Bland de fel som diskuterades var skador på golven i de båda rummen i övervåningen ovanför köket och rummet därintill. Sigurd A hade upplyst att golven var slut på grund av takläckage. Mer blev inte sagt men att åtminstone Evald K Sida 277 var införstådd med skadan i hela dess vidd framgick av att han sade sig räkna med att behöva två till tre år på sig för att renövera huset och att han avsåg att fälla timmer på tomten till bl a bjälklag och golv. I samband med köpet fyllde L i ett frågeformulär angående fastigheten. Däri upptogs vissa fel, dock inte golven. Möjligen ansåg L det onödigt att ta med ett uppenbart fel. Sigurd A ifrågasätter inte den av Wera K beräknade kostnaden. Domskäl. Förutom förhör med Wera K och Sigurd A har vittnesförhör hållits med Evald K, född 1914, byggnadsingenjören Erik O, född 1925, Sigurd A:s hustru Svea A, född 1929, och L, född
Page 3 of 6 1945. TR:n har företagit syn på fastigheten. Vid synen iakttogs bl a följande: I de båda rummen i övervåningen hade korkmattorna, som syntes ha varit löst lagda på golven, rullats undan från mellanväggen. Man kunde se att golvet, ett spåntat brädgolv avlägsnats en halv till en meter på ömse sidor om väggen och ersatts med stumpar av plank och bräder av olika längd och tjock lek. Dessa hade tagits bort och bjälkarna blottats. Några bjälkar var avruttnade närmast mellanväggen. På ett par hade reglar spikats fast. Stocken i golvhöjd i mellanväggen var också angripen av röta och även ytterväggen hade spår av angrepp. Rötangreppen föreföll att ha avstannat. Knappt någon svikt kändes i golvet men detta torde ha sin förklaring i att man satt upp två stöttar mot en tvärslå under kökstaket strax intill mellanväggen. L har uppgett: Han hade av Sigurd A fått upplysningar om vissa fel i fastigheten och dessa kom sedan att tas in i frågelistan. Om de ifrågavarande golven hade Sigurd A inget sagt. Men att det var fel på dessa kunde vem som helst se med blotta ögat. Golven buktade kraftigt och på ett område nära mellanväggen ovanför köket var det en markant nedåtbuktning. Golvet kändes mjukt när man gick på det. I närvaro av Wera K, Evald K och Sigurd A diskuterades golven och man var överens om att åtgärder måste vidtas. Rätteligen skulle felet ha med tagits i frågelistan men eftersom båda parterna var klara över att fel förelåg ansåg han det inte nödvändigt. L:s uppgifter överensstämmer med vad Sigurd A och Svea A uppgett om vad som kunde iakttagas och om diskussioner som förts. Makarna A har också uppgett att Evald K gjort uppmätningar och talat om att han skulle ta av träden på fastigheten till reparation av golven. Wera K och Evald K har båda bestämt förnekat att de skulle ha gjort några som helst iakttagelser tydande på fel på golven i fråga eller att de hört omtalas att fel kunde tänkas förekomma. Evald K har berättat att han mycket noggrant undersökt huset i övrigt. Bl a har han talat om att han krupit in under huset för att ta reda på orsaken till svikt i köksgolvet och att han mätt tjockleken på en yttervägg för att bilda sig en uppfattning om behovet av isolering. Det förefaller därför otroligt att han kunnat undgå att lägga märke till vad L beskrivit sig ha iakttagit och som inte motsägs av vad TR:n kunnat iaktta vid synen. Sida 278 TR:n sätter därför tilltro till L:s och makarna A:s uppgifter och finner sålunda styrkt att Wera K och Evald K upplysts om att golven var behäftade med fel och i behov av reparation. Sigurd A har inte, vilket han själv vidgått, lämnat upplysning om felets omfattning och sin egen provisoriska reparation. Av vad makarna A uppgett framgår emellertid att de uppfattat att Evald K haft klart för sig att reparationen måste bli omfattande. Om Evald K inte haft detta klart för sig hade han på ett tämligen enkelt sätt kunnat skaffa sig kunskap därom. Eftersom fastigheten sålunda inte avvikit från vad Wera K efter en med tillbörlig noggrannhet företagen undersökning haft anledning räkna med kan käromålet inte bifallas. Ej heller på annan grund kan käromålet vinna bifall. Domslut. Käromålet ogillas. Instans 2 Wera K fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till sin i TR:n förda talan.
Page 4 of 6 Sigurd A bestred ändring. HovR:n (hovrättslagmannen Marcus, hovrättsrådet Hoff, hovrättsassessorn Nyström och adj led Falkner, referent) anförde i dom d 21 juni 1983: Domskäl. Wera K och Sigurd A har utvecklat sin talan i enlighet med vad som framgår av TR:ns dom. I HovR:n har förnyade förhör hållits med Wera K, Sigurd A, Evald K, Svea A och L. Vidare har HovR:n hållit syn på fastigheten. HovR:n gör följande bedömning. I målet är ostridigt att mellanbjälklaget i de aktuella golven haft betydande rötskador, att Sigurd A vetat om skadorna och att han i början av 1970-talet försökt reparera dem genom att skarva ihop bjälkarnas avruttnade upplagsändor med påspikade reglar. Vad i målet förekommit ger inte stöd för Sigurd A:s uppgift om att han för Evald K, som företrädde Wera K vid fastighetsköpet, klart omtalat eller direkt påvisat rötskadorna. Sigurd A har vidare inte ens påstått att han för Evald K omnämnt den ostridigt bristfälliga reparationen som han utfört. Genom Sigurd A:s och Svea A:s samstämmiga uppgifter, vilka till del får stöd av L:s vittnesmål, är emellertid klarlagt att Sigurd A till Evald K fällt yttranden av innebörd att golven i huset var slut och i behov av reparation. På grund härav och då Sigurd A:s uppgift att han efter reparationen inte märkt något fel på golven inte vederlagts kan Sigurd A:s underlåtenhet att upplysa Evald K om rötskadorna inte läggas Sigurd A till last som svikligt förfarande. Väl har rötskadorna inte omnämnts i den lista över fel i huset som L upprättat. Detta kan emellertid inte som Wera K gjort gällande anses innebära att Sigurd A utfäst att rötskadorna ej förelegat. Wera K:s talan kan således inte bifallas på de grunder som hon åberopat i första och andra hand. Däremot har rötskadorna såsom Wera K ock gjort gällande inneburit att fastighetens skick avvikit från vad som normalt kan förväntas vid köp av en sådan fastighet. Fråga uppstår då om Wera K vid köpet bort ha upptäckt rötskadorna. Sida 279 Härom visar utredningen att det för att besiktiga de rötskadade bjälkarna varit nödvändigt att lyfta bort en korkmatta och avlägsna de brädor och plankor som Sigurd A efter reparationen täckt bjälkarnas upplagsändor och reglarna med. Den upplysning Evald K fått om att golven i fastigheten var slut och i behov av reparation kan även om Evald K som Sigurd A påstått känt att golvet i det ena rummet var mjukt ovanför rötskadorna inte anses ha medfört skyldighet för Evald K att utföra en så ingående undersökning som behövts för att blottlägga rötskadorna. På grund av det anförda skall Wera K:s skadeståndstalan ogillas men är Wera K berättigad till nedsättning av köpeskillingen. Tvist råder ej om storleken av det belopp som Wera K i sådant hänseende yrkat. Domslut. Med ändring av TR:ns domslut förpliktar HovR:n Sigurd A att till Wera K utge 35 000 kr jämte ränta enligt 5 räntelagen (1975:635) från d 26 jan 1982 till dess betalning sker. Instans 3
Page 5 of 6 Dödsboet efter Sigurd A (ombud fd chefsåklagaren Nils A Ericsson) sökte revision och yrkade att HD, med ändring av HovR:ns dom, måtte ogilla Wera K:s talan. Wera K (ombud, tillika biträde enligt rättshjälpslagen advokaten Håkan Svahn) bestred ändring. Målet avgjordes efter huvudförhandling. HD (JustR:n Holmberg, Erik Nyman, referent, Persson, Ehrner och Beckman) beslöt följande dom: Domskäl. Wera K har såsom grund för sitt bestridande av dödsboets revisionstalan åberopat i första hand att hon fullgjort den undersökningsplikt som åvilat henne såsom köpare, och i andra hand, att Sigurd A underlåtit att lämna upplysning om den golvreparation som han utfört och de skador han iakttagit och att dödsboet därför inte till befrielse från ersättningsskyldighet äger åberopa bristfällig undersökning av fastigheten från hennes sida. I målet är ostridigt att mellanbjälklaget i det aktuella golvet vid tiden för Wera K:s köp haft betydande rötskador och att Sigurd A, någon tid efter sitt förvärv av fastigheten år 1971, utfört en reparation av golvet och därvid skarvat ihop rötangripna upplagsändar med påspikade reglar. Av förarbetena till JB och rättspraxis, se bl a NJA 1980 s 555 och 1984 s 3, framgår att köpare av fastighet i allmänhet har att själv bära risken för fel, som han väl inte känt till men bort upptäcka vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten. Det är således omfattningen av köparens undersökningsplikt som bildar utgångspunkten för bedömningen av säljarens felansvar. Att undersökningsplikten kan sträcka sig långt och omfatta även utrymmen som endast med svårighet kan åtkommas för undersökning framgår av det förstnämnda rättsfallet. Fastighetens ålder och skick liksom iakttagbara förhållanden i övrigt och uttalanden av säljaren under köpeförhandlingarna som ger skäl att misstänka fel, vars beskaffenhet och omfattning inte är omedelbart uppenbara, kan medföra att köparen måste gå längre i sin undersökning än som eljest är erforderligt. Sida 280 Undersökningsplikten kan därvid innefatta skyldighet för honom att påfordra besiktning även av delar och utrymmen som inte är omedelbart tillgängliga. I målet är fråga om en träbyggnad uppförd år 1910, som långa tider stått obebodd och som enligt vad utredningen ger vid handen var i dåligt skick. Fuktskador från läckage i yttertaket kunde iakttas både i övervåningen och undervåningen. Evald K, som tillsammans med Wera K besiktigat fastigheten, har i anledning av de fuktskador som iakttagits lyft på korkmattan utefter en vägg i övervåningen och där funnit en skada. Beträffande förhållandena i angränsande rum, där de aktuella rötskadorna konstaterats, har L uppgivit bl a: Sigurd A hade sagt till honom att golvet var dåligt och måste läggas om. Det såg han också själv. Golvet buktade, kanske halva golvet in mot väggen till nästa rum. En svacka är nog rätta uttrycket. Det hade hänt någonting. Han gick inte där för det syntes att det var så dåligt. Han talade om för alla som tittade på huset att golvet var dåligt och måste läggas om. Det är inte någon tvekan om att han sade detta också till Evald K. L:s utsaga bestyrker de uppgifter som Sigurd A lämnat. Med hänsyn till vad sålunda förekommit har det funnits en uppenbar anledning för Wera K såsom köpare att närmare undersöka golvskadornas beskaffenhet och omfattning.
Page 6 of 6 I målet är utrett att Sigurd A inte lämnat upplysningar om den reparation av golvet som han utfört. I fråga om betydelsen härav är att beakta att Wera K enligt vad ovan anförts haft anledning att befara en allvarlig skada på golvet. TR:n och HovR:n har vidare funnit klarlagt att Sigurd A vid köpeförhandlingarna förklarat att golven var slut och måste repareras. Vad sålunda framkommit står i direkt strid mot vad Evald K uppgivit. Det är med hänsyn härtill skäl att även i övrigt fästa avseende vid Sigurd A:s och L:s uppgifter om vad som förekommit. Sigurd A har uppgivit bl a att Evald K gått ut på golvet i fråga och känt att det gungade, att de varit överens om att det måste bytas ut och att Evald K mätt upp golven med ett långt måttband, varvid Sigurd A varit honom behjälplig. Att han inte omnämnt reparationen, som skett tio år tidigare, och att golvskadan inte hade tagits med i frågelistan sammanhängde enligt Sigurd A med att golvskadan hade han och Evald K "ju diskuterat igenom så mycket". Sigurd A:s nämnda förklaring vinner stöd av vad L uppgivit om tillkomsten av frågelistan. Med hänsyn till att Sigurd A förklarat att golven var slut och till att det vid besiktningen måste ha framstått som uppenbart att golvet var allvarligt skadat, kan det förhållandet att Sigurd A inte upplyst om reparationen inte medföra att dödsboet inte skulle äga åberopa att Wera K eftersatt sin undersökningsplikt. Dödsboets revisionstalan skall därför bifallas. Domslut. Med ändring av HovR:ns dom fastställer HD TR:ns domslut. Sida 281