1 FASTIGHETS AB ANDALUCIA DEL MAR, XERXES Org nr 556231-0192 ÅRSREDOVISNING för räkenskapsåret 2014
Årsredovisning 2014 2 Fastighets AB Andalucia del Mar, Xerxes Styrelsen för Fastighets AB Andalucia del Mar, Xerxes får härmed avge årsredovisning för tiden 1 januari - 31 december 2014. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten Bolagets syfte är att äga och förvalta en lägenhet i Comunidaderna Andalucia del Mar, Marbella, Spanien och mot ersättning upplåta nyttjanderätten till lägenheten åt aktieägarna. Bolaget äger tillsammans med 27 andra suveräna svenska aktiebolag ett spanskt servicebolag, Nordic Andalucia Management SL, NAM, med säte i Marbella som, via anställd personal, tillhandahåller service i Spanien. Målsättningen med verksamheten är att lägenheten skall bibehålla standard och kvalité, samt att med varsamhet utveckla boendemiljön. Alla belopp redovisas,om inte annat anges i kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år. Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Under verksamhetsåret 2014 har styrelsen fortsatt sitt arbete med att upprätthålla lägenhetens totala standard och fräschör. De extra tvätt- och städprogrammen har bibehållits. Information till ägarna sker kontinuerligt genom Ordförandebrev och via bolagets hemsida, www.andaluciadelmar.se. Servicebolaget NAM har ytterligare utvecklat sin verksamhet och service till ägarna. Samtliga dekorationer har genomförts innan årets slut och reparationsarbeterna ligger väl i fas med styrelsens ambitioner. Comunidaden installerade bredband, WiFi, under 2010 och täckningen förbättrades ytterligare under 2011. Tyvärr hjälpte inte detta varför NAM under år 2014 infört en egen, bättre och snabbare WiFi-lösning som ägarna idag synes nöjda med. Under året har arbetet med att skapa en ny hemsida för FAM pågått intensivt. Den nya hemsidan www.andaluciadelmar.se introducerades i februari 2015. För verksamhetsåret 2015 planeras satsningar att införa fiber i lägenheten vilket medför att både en snabbare WiFi kan uppnås samt att IP-TV med ett förbättrat kanalutbud kan införas. Tyvärr kommer dubbla kostnader för TV då att uppstå under år 2015 som ett övergångsår. Hänsyn till detta har tagits i 2015 års budget. Den svenska kronan har sjunkit mot euron under 2014. Budgeterad eurokurs för år 2014 var 9,00 kr. Eurokursen per den 2014.12.31 var 9,52 varför budgetkursen för 2015 har höjts till 9,30 kr. Efter att budgetkursen satts har den svenska Riksbanken sänkt räntan i Sverige till negativ ränta vilket temporärt försvagat kronan ytterligare. Eurokursens utveckling under år 2015 är idag mycket svårbedömd vilket ökar osäkerheten i budgeten. Mycket stora extrakostnader har under åren 2010 till 2014 debiterats från båda Comunidaderna vilket påverkat resepektive års veckoavgifter negativt. I Comunidad 1 (Hus 1 och 2 mot Avenida Lola Flores) är det extrakostnader för hissar och tätning av läckande terrasser mot garaget som extradebiterats under 2014. I Comunidad 2 (Hus 3,4 och 5) har arbetet med att täta terrasser mm mot garaget fortsatt och garaget har färdigställts under hösten 2014. Medel har även debiterats för målning av Block 5 vilket inte genomförts. Extradebiteringarna här utgör år 2014 hela 178 400 Euro!
Fastighets AB Andalucia del Mar, Xerxes 3 Comunidad 1 sänker sina debiteringar under 2015 med 1,0% mot år 2014 medan Comunidad 2 höjer sina debiteringar med 1,5% enligt stämmobesluten i mars 2015. FAMs styrelse ställer sin inte fullt bakom stämmobesluten i Comunidad 2. I Comunidad 2 är planerna att under år 2015 fortsätta att täta samtliga markterrasser och vattenläckor mot garaget, måla om Block 5 samt bygga om den lilla poolen till ny standard. Diskussioner pågår om man skall utöka poolen så att man bättre kan simma i den. Extradebiteringarna under 2015 uppgår till 146 200 Euro och fortsatt har man inte avsatt pengar för att göra om entrén som beräknas genomföras under år 2016/17 till en kostnad av minst 100 000 Euro. Ommålning av övriga byggnader kvarstår också att genomföra. Investeringar 2014 Styrelsen har under året arbetat efter de beslut som fattades på årsstämman den 14 juni 2014. Linne, porslin och övrigt husgeråd har kompletterats efter behov. Mindre reparationer och underhåll har skett löpande. Inga större utgifter har noterats förutom det planerade arbetet med att polera golvet. Som komplettering har en tavla inköpts. Samtliga planerade åtgärder är utförda. Händelser och förändringar under året samt efter årets utgång i sammandrag * Rutinerna i servicebolaget NAM i Spanien har vidareutvecklats och servicenivån har ökat. Vi har nu ett väl intrimmat serviceteam i NAM * Lägenheterna har kompletterats med mindre inventarier * Listan över ej utförda reparationer är historiskt kort. * Beläggningsgraden och uthyrningsnivåerna är fortsatt höga. * Bilpoolen har under 2014 ytterligare förnyats med 3 helt nya bilar, Hyundai ix 20 som snabbt blev populära hos ägarna. * Comunidaderna har debiterat höga extraavgifter under 2014 och fortsätter med detta under 2015 * Den höga eurokursen påverkar veckoavgifterna negativt och kursutvecklingen under år 2015 är osäker * Styrelsen har beslutat om att använda bolagets kassa för att sänka såväl veckoavgifter som investeringskostnader * Egen snabbare WiFi har installerats i lägenheten * FAMs nya hemsida www.andaluciadelmar.se har lanserats * Antalet veckor som bytt ägare uppgår till 3 st. * Ett projekt med att installera fiber och införa IP-TV planeras för 2015 * Ägarna har år 2015 röstat på det av styrelsen presenterade mest omfattande förbättringsalternativet Styrelsens arbetssätt Styrelsen är utsedd att för aktieägarnas räkning förvalta lägenheten. Styrelsen beslutar därför om bolagets och servicebolagets strategi, organisation, förvaltning och ekonomi enligt aktiebolagslagen. Bolaget har ingen VD eller annan anställd personal varför Ordföranden arbetar i en ledande roll. Styrelsens ledamöter har under året arbetat utifrån olika beslutande ansvarsdelar. Ordföranden, Peter Klerell, har det övergripande ansvaret för styrelsearbetet, verksamhetens administration, ekonomi och planering. Ann-Katrin Malmström ansvarar för den spanska veksamheten innebärande bl.a att som Ordförande i NAM driva samtliga spanska frågor, inventera lägenheternas status, framlägga och genomföra förslag gällande förnyelse, investeringar, renoveringar, svara för byggnadstekniska frågor, samt följa upp och granska gjorda beställningar och betalningar inom detta område.
Fastighets AB Andalucia del Mar, Xerxes 4 Elisabeth Micucci har sedan juni 2014 en ny roll som hemsidesansvarig och ansvarig för information på svenska och engelska. Förändringen är gjord för att ytterligare stärka informationen till aktieägarna och snabba upp nyheterna via hemsidan. Bolagets hemsida www.andaluciadelmar.se, uppdateras i huvudsak av Elisabeth Micucci, Ann Katrin Malmström, Lars Eklund och Peter Klerell. Lars Eklund är styrelsens sekreterare och ansvarar för säljlistan och förmedling i samband med försäljningar. Erik Westin ansvarar för indrivning av kundfordringar. Katarina Wiberg och Anders Göransson är aktiva suppleanter som löpande delges all information och deltar i alla styrelsesammanträden. Styrelsen har under 2014 sammanträtt 9 gånger. Nomineringskommitté För förslag till val av styrelseledamöter och suppleanter utses årligen på årsstämman en Nomineringskommitté. Ordförande i Nomineringskommittéen är Jan-Olof Mark med Anders Alvemo och Svante Lundberg som ledamöter. Svar på enkät avseende investeringar i budget 2015 Andelen svar som inkommit per sista svarsdagen uppgår till 29 veckor (56,8 %). Svar från 13 ägare. Majoriteten ägare föreslår att styrelsen arbetar efter Förslag 2, Grundavgift, inkluderande budgeterade reparationer och underhåll samt återanskaffning av linne och husgeråd för totalt 3 255 kr. Matbordsgruppen kommer att målas (9 300 kr) och en ny support för sidomarkisen att sättas upp. En mindre summa är avsatt för kompletteringar. Ekonomi Flerårsöversikt 2 0 1 4 2 0 1 3 2 0 1 2 2 0 1 1 2 0 1 0 Avgift per vecka inkl bil tvätt 4 200 4 300 3 900 3 700 3 655 Ovillkorat aktieägartillskott / v 0 0 385 0 0 Nettoomsättning 222 423 222 330 201 139 195 095 183 018 Rörelsen kostnader -229 825-246 341-232 118-220 395-209 876 Rörelsen resultat -7 402-24 011-30 979-25 300-26 858 Resultat efter finansiella pos -5 037-15 428-22 766-21 321-25 626 Soliditet 99% 99% 99% 99% 99% Bolagets ekonomi och avgifter Den spanska ekonomiska krisen har under ett antal år negativt påverkat våra veckoavgifter då skatter, avgifter mm nu höjts i mycket stor omfattning. Även om Spanien fortsatt har problem tycks nu den värsta delen av de finansiella delarna av krisen vara över. Hög arbetslöshet råder dock fortsatt. NAM-bolaget har under ett antal år genererat överskott vilket under år 2014 har återtagits till FAM genom att NAM-bolaget har tillåtits gå med underskott. Detta för att hålla ned 2014 års veckoavgifter Tyvärr har stora extradebiteringar också drabbat oss från Comunidaderna - inte minst från Comunidad 2:s trädgårds- och garageprojekt. I Sverige har Riksbanken sänkt räntan till negativ ränta vilket försvagat kronkursen mot Euron vilket ger en direkt negativ effekt på veckoavgifterna som styrelsen inte styr över. Veckoavgifterna har trots detta lyckats hållas på en rimlig nivå.
Fastighets AB Andalucia del Mar, Xerxes 5 Samtliga FAM-bolag har idag byggt upp en bra ekonomi och en god kassa. Styrelsen har beslutat att även under år 2014 och 2015, så långt möjligt, ge aktieägarna reveny av detta och inte överkapitalisera bolaget. Idag har bolaget ett starkt eget kapital efter de tillkommande ovillkorade aktieägartillskott som skett varför styrelsen idag medvetet kan driva bolaget med förlust men med koncentration på "cash-flow" så att bolaget utan problem kan betala sina åtaganden men ändå bygga upp kassan något för framtida investeringar. Avskrivningarna (som genererar cash-flow och ingår i veckoavgiften) uppgår år 2015 till ca 30 000 kr. Styrelsen beslutade att år 2014 använda upp till halva bolagets avskrivning till att sänka veckoavgiften 2014 i det veckoavgiftsförslag, som presenterades och godkändes av årsstämman. För år 2015 förslår styrelsen åter att halva avskrivningen reducerar veckoavgiften samt att, i de fall detta är möjligt, att veckoavgiften ytterligare reduceras. Det ovillkorade aktieägartillskottet ges år 2014 ett fribelopp om 1 800 kr för investeringar i inventarier och för år 2015 föreslås ett fribelopp om 2 800 kr. Belopp utöver detta debiteras likt tidigare år. Förslagen kommer att tillställas årsstämman för beslut. Veckoavgifter och ovillkorade aktieägartillskott Den preliminära veckoavgiften för år 2014 inklusive bil, tvätt och städavgifter var 4 200 kr. Styrelsen föreslår att den slutliga veckoavgiften för 2014 fastställes till 4 200 kr samt att det ovillkorade aktieägaretillskottet fastställes till 0 kr per vecka. För 2015 föreslår styrelsen en veckoavgift om preliminärt 4 300 kr. Då aktieägarna enligt investeringsenkäten önskar investeringar år 2015 inom fribeloppet föreslås ett ovillkorat aktieägartillskott om 0 kr per vecka för att finansiera investeringarna i enlighet med investeringsenkätsvaren. Styrelsen föreslår vidare att beslut fattas om första fakturering av veckoavgiften för år 2016. Beloppet som föreslås uppgår till 3 700 kr per vecka. Styrelsen kommer noga att följa den ekonomiska utvecklingen i bolaget med inriktning på att antagen budget ska hållas. Resultatdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel balanserat resultat 241 217 årets förlust -5 037 236 180 Styrelsen förseslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt; Balanseras i ny räkning 236 180 Bolagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.
6 Fastighets AB Andalucia del Mar Xerxes 140101 130101 RESULTATRÄKNING NOT -141231-131231 Rörelseintäkter Nettoomsättning 214 200 219 300 Övriga rörelseintäkter 8 223 3 030 Summa rörelseintäkter 222 423 222 330 Rörelsekostnader Övriga externa kostnader -200 368-216 011 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 1-29 457-30 330 Summa rörelsekostnader -229 825-246 341 Rörelseresultat -7 402-24 011 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2 770 8 852 Räntekostnader och liknande resultatposter -405-269 Summa finansiella poster 2 365 8 583 Resultat efter finansiella poster -5 037-15 428 Resultat före skatt -5 037-15 428 Skatt 0 0 Årets resultat -5 037-15 428
7 Fastighets AB Andalucia del Mar Xerxes BALANSRÄKNING NOT 141231 131231 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader 2 563 773 566 958 Inventarier 3, 4, 5, 6, 7 227 168 253 440 Summa materiella anläggningstillgångar 790 941 820 398 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 8 16 449 16 449 Andra långfristiga fordringar 61 766 58 003 Summa finansiella anläggningstillgångar 78 215 74 452 Summa anläggningstillgångar 869 156 894 850 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 9 123 186 92 860 Förutbetalda kostnader 86 1 564 Summa kortfristiga fordringar 123 272 94 424 Kassa och bank Kassa och bank 7 959 16 591 Summa kassa och bank 7 959 16 591 Summa omsättningstillgångar 131 231 111 015 SUMMA TILLGÅNGAR 1 000 387 1 005 865
Fastighets AB Andalucia del Mar Xerxes 8 EGET KAPITAL OCH SKULDER NOT 141231 131231 Eget kapital 10 Bundet eget kapital Aktiekapital 276 000 276 000 Reservfond 479 748 479 748 Summa bundet eget kapital 755 748 755 748 Fritt eget kapital Balanserat resultat 241 217 256 645 Årets resultat -5 037-15 428 Summa fritt eget kapital 236 180 241 217 Summa eget kapital 991 928 996 965 Kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 8 459 8 900 Summa kortfristiga skulder 8 459 8 900 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 000 387 1 005 865 Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga
9 Fastighets AB Andalucia del Mar Xerxes TILLÄGGSUPPLYSNINGAR VÄRDERINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och BFNAR 2008:1, årsredovisning i mindre bolag. Detta är det första året som de nya redovisningsreglerna tillämpas. Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats till balansdagens kurs. I Bolagets nettoomsättning ingår årets debiterade veckoavgifter med tillägg för indrivna och avdrag för nedskrivna fordringar. Även regleringen av de slutliga veckoavgifterna för föregående år som fastställts av årsstämman ingår. Uthyrningar, ägarregistreringar mm är övriga rörelseintäkter. NOTER Anställda och personalkostnader Bolaget har inte haft några anställda och några löner och ersättningar har inte utbetalats. Några förpliktelser som avser pensioner eller liknande förmåner till nuvarande eller tidigare styrelseledamöter och deras suppleanter förekommer ej. Kostnader för styrelsens arbete inklusive arvoden, resor, traktamenten, 2014 2013 telefoni, it och övriga utlägg uppgår till 8 038 9 343 1 Avskrivningar Anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade ekonomiska livslängden. Följande avskrivningsprocent tillämpas: Materiella anläggningstillgångar Byggnader 0,50% Inventarier 12,50% Air Condition 10,00% Bad, Rekonditionering och Kök 4,00% Från räkenskapsåret 2006 reduceras de fullt avskrivna inventariernas anskaffningsvärden genom att motsvarande belopp kvittas mot de ackumulerade avskrivningarna. Detta för att, på ett korrektare sätt, visa de gällande värdena av de anskaffade inventarierna.
10 Fastighets AB Andalucia del Mar, Xerxes 2 Byggnader 141231 131231 Ingående anskaffningsvärde 637 028 637 028 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 637 028 637 028 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -70 070-66 885 Årets avskrivningar -3 185-3 185 Utgående ackumulerade avskrivningar -73 255-70 070 Utgående redovisat värde 563 773 566 958 3 Inventarier 141231 131231 Ingående anskaffningsvärde 116 071 141 636 Inköp 0 16 075 Försäljningar / utrangeringar -6 981-41 640 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 109 090 116 071 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar -55 748-82 879 Försäljningar / utrangeringar 6 981 41 640 Årets avskrivningar -13 636-14 509 Utgående ackumulerade avskrivningar -62 403-55 748 Utgående redovisat värde 46 687 60 323 4 Kök 141231 131231 Ingående anskaffningsvärde 101 361 101 361 Inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 101 361 101 361 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -36 094-32 040 Årets avskrivningar -4 054-4 054 Utgående ackumulerade avskrivningar -40 148-36 094 Utgående redovisat värde 61 213 65 267
11 Fastighets AB Andalucia del Mar, Xerxes 5 Bad 141231 131231 Ingående anskaffningsvärde 99 387 99 387 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 99 387 99 387 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -27 825-23 850 Årets avskrivningar -3 975-3 975 Utgående ackumulerade avskrivningar -31 800-27 825 Utgående redovisat värde 67 587 71 562 6 Air Condition 141231 131231 Ingående anskaffningsvärde 29 600 29 600 Inköp 0 0 Utrangering 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 29 600 29 600 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -2 960 0 Årets avskrivningar -2 960-2 960 Utgående ackumulerade avskrivningar -5 920-2 960 Utgående redovisat värde 23 680 26 640 7 Rekonditionering 141231 131231 Ingående anskaffningsvärde 41 177 41 177 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 41 177 41 177 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -11 529-9 882 Årets avskrivningar -1 647-1 647 Utgående ackumulerade avskrivningar -13 176-11 529 Utgående redovisat värde 28 001 29 648 8 Andra långfristiga värdepappersinnehav Aktier: 1/28 -del (296 aktier) i Nordic Andalucia Management S.L. med ett aktiekapital på EURO 50 062. 141231 131231 Ingående anskaffningsvärde 16 449 16 449 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 16 449 16 449 Utgående redovisat värde 16 449 16 449
12 Fastighets AB Andalucia del Mar, Xerxes 9 Övriga fordringar 141231 131231 Likvidavräkning (Kassa) 123 186 92 860 10 Förändring av eget kapital Antal aktier. 276 st Aktiekapital Reservfond Balanserat Årets resultat resultat Belopp vid årets ingång 276 000 479 748 256 645-15 428 Vinstdisposition enligt årsstämmans beslut -15 428 15 428 Aktieägartillskott Årets resultat -5 037 Belopp vid årets utgång 276 000 479 748 241 217-5 037 Reservfond avser av aktieägarna tillskjutna medel utöver inbetalt aktiekapital. Av Balanserat resultat avser 374 655 kr (374 655 kr) ovillkorade aktieägartillskott. Stockholm den 23 april 2015 Peter Klerell Ordförande Ann-Katrin Malmström Erik Westin Lars Eklund Elisabeth Micucci REVISORSPÅTECKNING Min revisionsberättelse har avgivits den 23 april 2015 Anne Lengholt Auktoriserad revisor