STENDÖRREN NASDAQ OMX First North I linje med estimat Ytterligare värdeförändringar under Q3 Förvärvsmöjligheter I linje med estimat. För det tredje kvartalet redovisade Stendörren hyresintäkter om 17 MSEK (99) och ett driftnetto om 77 MSEK (71) vilket i stort sett var i linje med vårt estimat om 17 MSEK respektive 75 MSEK. Överskottsgraden förbättrades något och blev 7 (71,2) där vi hade räknat med 7%. Avvikelsen berodde på något lägre driftskostnader än förväntat och samtidigt blev central administration något högre än vad vi räknade med vilket resulterade i att förvaltningsresultatet om 38 MSEK (37) var helt i linje med våra förväntningar. Uthyrningsgraden minskade sekventiellt till 88% (9) vilket berodde på att en större hyresgäst avflyttat från Båglampan 35 i Bromma. Fastigheten ligger vid Bromma flygplats och med en fortsatt attraktiv hyresmarknad i Stockholm ser Stendörren goda möjligheter till att fylla vakansen. Ytterligare värdeförändringar under Q3. Avkastningskraven på marknaden fortsatte nedåt vilket ledde till ytterligare orealiserade värdeförändringar på fastighetsbeståndet om 82 MSEK (17). Uppgången berodde även på gynnsam utveckling av Stendörrens projektfastigheter samt nyuthyrningar. Transaktionsmarknaden var således fortsatt god och Stendörrens bidrag var förvärvet av två centralt belägna, fullt uthyrda industrifastigheter i Sollentuna kommun. Tillsammans med kommunen ser Stendörren framtida möjligheter att ändra befintlig detaljplan till bostadsändamål och fram till dess genererar fastigheterna kassaflöde. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) per aktie ökade till 78,2 SEK (49,1) vilket motsvarar en uppgång om 59% i årstakt och en sekventiell uppgång om närmare 19%. Förvärvsmöjligheter. Sommaren och hösten har präglats av ett intensivt arbete med byte av handelsplats. När nu slutfasen är inledd kan resurser frigöras och ledningens fokus kan istället ligga på att identifiera bra investeringar. Soliditeten om 32,8% (27,6) och belåningsgraden om 58,6% (69) visar att nyckeltalen går åt rätt håll och förvärvsutrymme finns. Våra estimat hålls i stort sett oförändrade. BOLAGSINFORMATION Stendörren AB med ursprung ur Kvalitena-koncernen är ett fastighetsbolag med fokus på lager/lätt industri i Stockholmsregionen. Bolaget ämnar förvärva, förvalta och förädla fastigheter inom detta segment. Analytiker: Markus Henriksson markus.henriksson@remium.com, 8 454 32 11 216-11-9 KURS (SEK): 64, Fastigheter NYCKELDATA KURSUTVECKLING Marknadsvärde (MSEK) 1 781 1 mån (%) -7,9 Nettoskuld (MSEK) 3 242 3 mån (%) -5,8 Enterprise Value (MSEK) 5 23 12 mån (%) 25,9 Soliditet (%) 32,8 YTD (%) 29, Antal aktier f. utsp. (m) 27,6 52-V Högst 75,8 Antal aktier e. utsp. (m) 27,6 52-V Lägst 41,8 Free Float (%) 83% Kortnamn STEF B 214A 215A 216E 217E (MSEK) 22 356 425 443 Driftnetto (MSEK) 13 247 29 313 Förv.res (MSEK) -3 119 137 166 EBT (MSEK) 32 37 611 166 EPS (förv.res. SEK) -,15 4,3 4,97 6,1 EPS SEK 1,3 11,21 17,59 5,41 Tillväxt hyresint (%) N/A nmf 19,3 4,4 EPS tillväxt (%) N/A nmf 56,9-69,2 Driftnettomarg. (%) 58,2 69,2 68,4 7,7 214A 215A 216E 217E EV/ (x) nmf 9,7 11,8 11,3 EV/Driftnetto (x) nmf 14, 17,3 16, P/E (förv.resultat.) (x) nmf 11,6 13, 1,7 P/BV (x) 1,,9,9,9 P/NAV (x) 1,,88,81,78 Dir. avkastning (%) nmf, 2,5 3,1 KURSUTVECKLING 8 75 7 65 6 55 45 4 215-11-4 216-2-5 216-5-6 216-8-4 216-1-31 STEF B OMXSPI (ombaserad) Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings HUVUDÄGARE KAPITAL RÖSTER Kvalitena AB 16,8% 34,% Länsförsäkringar Fastighetsfond 9,7% 5,4% Altira AB 8,7% 13,8% Lantmännen 7,5% 4, LEDNING FINANSIELL KALENDER Ordf. Seth Lieberman Q4-rapport 217-2-24 VD Fredrik Brodin CFO Magnus Sundell Viktig information: All information kring ansvarsbegränsningar och potentiella intressekonflikter finns att läsa i slutet av dokumentet Remium Nordic AB 1
RESULTATRÄKNING MSEK 1Q15A 2Q15A 3Q15A 4Q15A 1Q16A 2Q16A 3Q16A 4Q16E 213A 214A 215A 216E 217E 218E 56 94 99 17 14 16 17 18 N/A 22 356 425 443 455 Driftkostnader -21-26 -29-35 -36-32 -3-35 N/A -9-11 -133-13 -131 Driftnetto 35 68 71 72 68 74 77 72 N/A 13 247 291 313 324 Central administration -5-6 -8-12 -13-12 -14-11 N/A -3-31 - -43-44 Finansnetto -17-25 -27-29 -27-25 -26-26 N/A -12-97 -14-14 -14 Förvaltningsresultat 13 37 37 31 27 37 38 35 N/A -3 119 137 166 176 Värdeförändring fastigheter 7 72 17 164 37 427 82 N/A 35 26 546 Värdeförändring derivatinstr. -13 16-28 17-4 -28-4 N/A -8-72 EBT 7 125 26 212 24 436 116 35 N/A 32 37 611 166 176 Skatt -1-27 -3-3 4 - -25-4 N/A -7-61 -125-17 -18 Nettoresultat 6 98 23 182 27 336 91 32 N/A 25 31 486 149 158 EPS e. utsp. (SEK),2 3,55,85 6,59,98 12,17 3,29 1,15 N/A 1,3 11,21 17,59 5,41 5,74 EPS (förv.res.),47 1,35 1,34 1,13,98 1,34 1,38 1,28 N/A -,15 4,3 4,97 6,1 6,37 Tillväxt hyresintäkter Q/Q 155% 67, 5,5% 8,% -2,7% 1,9%,9%,7% N/A N/A N/A N/A N/A N/A Tillväxt hyresintäkter Y/Y N/A N/A N/A nmf nmf 13% 8% 1% N/A N/A N/A 19% 4% 3% Just. Driftnetto/Intäkter 63% 73% 71% 68% 65% 7% 7 67% N/A 58% 69% 68% 71% 71% Just. Förv.res/Intäkter 23% 4% 37% 29% 26% 35% 36% 33% N/A -13% 33% 3 37% 39% Just. EBT marginal 1 133% 27% 199% 23% 411% 18% 33% N/A 145% 14% 144% 37% 39% KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 213A 214A 215A 216E 217E 218E SEK 213A 214A 215A 216E 217E 218E Kassaflöde från rörelsen N/A -2 13 114 149 158 EPS N/A 1,3 11,21 17,59 5,41 5,74 Förändring rörelsekapital N/A -31-4 -22 35-43 Just. EPS N/A 1,3 11,21 17,59 5,41 5,74 Kassaflöde löpande verksamheten N/A -33 9-16 185 116 BVPS N/A 43,1 53,9 69,5 72,9 76,1 Kassaflöde investeringar N/A -33-79 -77 111 111 CEPS N/A neg 3,25-3,83 6,69 4,19 Fritt kassaflöde N/A -66-619 -183 296 227 DPS N/A, 1,6 2, 2, 2,75 Kassaflöde fin. verksamheten N/A 87 637 273-55 -69 ROE N/A nmf 27% 28% 8% 8% Nettokassaflöde N/A 22 18 9 24 158 Just. ROE N/A nmf 27% 28% 8% 8% Soliditet N/A 36% 3% 33% 34% 35% BALANSRÄKNING MSEK 213A 214A 215A 216E 217E 218E AKTIESTRUKTUR Fastigheter N/A 2 186 4 889 5 548 5 437 5 326 Antal A-aktier (m) 2,5 Totala tillgångar N/A 2 289 5 24 5 852 5 997 6 71 Antal B-aktier (m) 25,1 Eget kapital N/A 819 1 489 1 92 2 14 2 13 Totalt antal aktier (m) 27,6 +468 121 317 Kassa och bank N/A 32 141 382 539 www.stendorren.se Nettoskuld N/A 1 313 3 135 3 282 3 41 2 884 Soliditet Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic BOLAGSKONTAKT Strandvägen 5A 114 51 Stockholm ESTIMATFÖRÄNDRINGAR Q3 216A 216E 217E Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring 17 17 % 425 425 % 439 443 1% Driftnetto 75 77 3% 289 291 1% 31 313 1% Just. EPS 1,37 1,38 % 4,99 4,97 % 5,92 6,1 Remium Nordic AB 2
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK) 4 4 3 3 2 2 1 214A 215A 216E 217E 218E 3 3 2 2 1 12 8 6 4 2 215 2,16 % 4% 3% 1% % -1% - Driftnetto Förvaltningsresultat-marginal TILLVÄXT & BALANSRÄKNING NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO 18% 16% 14% 1 1% 8% 6% 4% % 215 216 7% 6% % 4% 215A 216E 217E 218E 14X 12X 1X 8X 6X 4X 2X X Net CapEx/Förvaltningsfastigheter Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto MARGINALUTVECKLING, RULLANDE 12m & GEOGRAFISK FÖRDELNING RETURN ON EQUITY GEOGRAFISK FÖRDELNING (ÅR 215) 4% 35% 3% 25% 15% 1% 5% % 215 216 ROE Remium Nordic AB 3
MARKNADS- & BOLAGSPECIFIKT FÖRDELNING YTA (AREA) HYRESGÄSTSPLIT 11% 13% Coop 18% 44% Lager/logistik Lätt industri Kontor Retail Övrigt 4% 3% Silex Äventyrslandet i Stockholm Unilever 25% 78% Övriga * Per Q3 216 BOLAGSBESKRIVNING Stendörren är ett expansivt fastighetsbolag med fokus på kommersiella lokaler, primärt lätt industri och lager i Stockholmsområdet. Portföljen har sitt ursprung i Kvalitena AB som grundades för 2 år sedan och som bortom sitt ägarskap i D. Carnegie & Co även är huvudägare i Stendörren. Bolaget ämnar bibehålla ett tydligt fokus på kassaflöde och öka sitt förvaltningsresultat. I regel innebär fokus mot lager och lätt industri en relativt låg operativ risk i och med avtalsstrukturen särskilt om detta kombineras med en stark lokal marknad och välrenommerade hyresgäster. Stendörren eftersträvar detta i sin målsättning. Avtalsstrukturen innebär i regel att kontrakten är långa och att en stor del av driften ligger hos kund. Fastigheterna har i regel jämfört med andra segment relativt höga direktavkastningar vilket skapar möjligheter för löpande kassaflöden till nyinvesteringar. Remium Nordic AB 4
AAnsvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium. DISCLAIMER - VIKTIG INFORMATION DISCLAIMER Innehåll och källor Detta dokument är framställt av Remium för allmän spridning. Innehållet har grundats på omdömen, rekommendationer och uppskattningar från Remiums analytiker, allmänt tillgänglig och offentlig information vilken bedömts som tillförlitlig eller andra namngivna källor. Omdömen, rekommendationer och uppskattningar avseende värdering av finansiella instrument eller företag som nämns i denna analys baseras på en eller flera värderingsmetoder, t.ex. kassaflödesanalys, analys av nyckeltal eller tekniska analyser av kursrörelser. Antaganden som ligger till grund för prognoser, riktkurser och uppskattningar som citerats eller återgivits återfinns i analysmaterialet från de namngivna källorna. Remium kan inte garantera den externa informationens riktighet eller fullständighet. Innehållet i dokumentet grundas på information som är aktuell vid tidpunkten för offentliggörandet av detta dokument. Förhållanden som lagts till grund för detta dokument kan påverkas av efterföljande händelser, som av naturliga skäl inte kan beaktas i detta dokument, och omdömen, rekommendationer och uppskattningar kan ändras utan förvarning. För förklaring av innebörden i rekommendationerna [ köp, sälj och behåll ] se www.introduce.se/analys/. Dokumentet har inte granskats av något företag som nämns i denna analys före publicering. Om inget annat framgår av dokumentet har Remium inte ingått avtal att ta fram rekommendationerna i detta dokument med något företag som omnämns. Remiums investeringsrekommendationer bygger på analytikerns uppfattning om vad aktien borde vara värderad vid tidpunkten för rekommendationens färdigställande. Remiums analytiker uppdaterar i normalfallet enbart en investeringsrekommendation om något väsentligt inträffat som påverkar aktiens värde enligt analytikerns bedömning. Risker Informationen i detta dokument ska inte uppfattas som en uppmaning eller rekommendation att ingå transaktioner. Informationen tar inte hänsyn till den enskilda mottagarens kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller placeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett individuellt anpassat investeringsråd. Informationen ska inte heller betraktas som råd om skattekonsekvenser av placeringsbeslut. Varje investerare uppmanas att komplettera med ytterligare relevant material samt konsultera en finansiell rådgivare inför ett investeringsbeslut. Remium frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på detta dokument. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Prognoser om framtida utveckling baseras på antaganden och det finns ingen garanti för att prognosen slår in. Vidare är historisk utveckling ingen garanti för framtida avkastning. Intressekonflikter Remium har utarbetat etiska riktlinjer och interna regler (policies och instruktioner) för att identifiera, övervaka och hantera intressekonflikter. Dessa syftar till att förebygga, förhindra eller i förekommande fall hantera intressekonflikter mellan analysavdelningen och övriga avdelningar inom företaget och bygger på restriktioner (chinese walls) i kommunikationen mellan olika avdelningar. Remium har vidare utarbetat interna regler för när handel får ske i ett finansiellt instrument som är föremål för investeringsanalys. För mer information om Remiums åtgärder för att förebygga, undvika eller hantera intressekonflikter se www.introduce.se/remium. Remium är marknadsledande på flera företagstjänster kring börsens mindre och medelstora bolag, inom Introduce, likviditetsgaranti och Certified Adviser, och kan genomföra analyser på uppdrag av, och mot en ersättning från, de bolag som följs med bland annat analysprodukterna Remium Review och Remium Insight. Läsaren av detta dokument kan anta att Remium har erhållit eller kommer att erhålla betalning för utförandet av finansiella företagstjänster från mindre och medelstora bolag i analysen, vilket kan medföra att intressekonflikter kan uppstå mellan Remium och kunderna som tar del av och agerar på analysen. Ersättningen är på förhand avtalad och är inte beroende av innehållet i analysen. Remium tillhandahåller följande företagstjänster till Stendörren: Introduce, Likviditetsgaranti och Certified Adviser. Remiums corporate finance-avdelning har under de senaste 12 månaderna inte utfört tjänster i samband med offentliga erbjudanden (listningar, noteringar och emissioner) för Bolagen i texten. Bolag i Remiumgruppen, deras kunder, ledning eller anställda äger normalt sett eller har positioner i värdepapper som nämns i detta dokument. Analytikern som har utarbetat denna analys, eller dennes närstående, har inget väsentligt ekonomiskt intresse i de finansiella instrument som rekommendationerna i dokumentet avser och äger inte eller har inte positioner i dessa finansiella instrument. Remiums analytiker erhåller inte någon ersättning som är direkt knuten till något av Remiums corporate finance-uppdrag eller något av Remiums uppdrag inom Introduce, likviditetsgaranti och Certified Adviser. Under de senaste tolv månaderna har rekommendationerna från analysavdelningen utfallit (uppdateras varje kvartal): Köp: 57% Behåll: 38% Sälj: 5% Under de senaste tolv månaderna har rekommendationerna från analysavdelningen, avseende de bolag där Remium tillhandahåller eller under de senaste 12 månaderna har tillhandahållit likviditetsgaranti och/eller Corportate Finance-uppdrag, utfallit (uppdateras varje kvartal): Köp: 14% Behåll: 1 Sälj: % Ingen rekommendation: 74% Spridning av detta dokument Dokumentet riktar sig inte till fysiska eller juridiska personer som är medborgare eller har hemvist i ett land där spridning, offentliggörande, publicering och deltagande förutsätter ytterligare prospekt, registrering eller andra åtgärder än de som följer av svenska lagar och regler, däribland USA, Kanada, Australien, Hong Kong, Sydafrika, Nya Zeeland och Japan. Ingen åtgärd har vidtagits eller kommer att vidtas av Remium för att tillåta spridning, offentliggörande och publicering i nämnda länder. Detta dokument får inte spridas, återges, citeras eller refereras till på så sätt att innebörden av dokumentet ändras eller förvanskas. Om Remium Remium är ett kreditmarknadsbolag som står under Finansinspektionens tillsyn. Remium Nordic AB 5