ATRIUM LJUNGBERG NASDAQ OMX Large Cap Stabil avslutning på 216 Kommunicerad prognos för 217 Bostadsbyggande framgent Stabil avslutning på 216. Atrium Ljungberg redovisade hyresintäkter om 553 MSEK (551) vilket var i linje med vårt estimat om 555 MSEK och ett driftnetto i fastighetsförvaltningen om 342 MSEK (366) där vi hade räknat med 367 MSEK. Den relativt stora differensen avseende driftnettot förklaras delvis av en belastad kostnad om cirka 1 MSEK där merparten av dessa var hänförligt en ersättning för försenat tillträde. I övrigt bör kvartalet påverkats av högre kostnader på grund av uppvärmning och utökad fastighetsskötsel gentemot motsvarande period föregående år till följd av den relativt tidiga och ihärdiga vintern i Stockholm. Överskottsgraden uppgick således till 61,8% (66,4) där vi hade räknat med 66,1%. Justerad överskottsgrad för ovan belastad kostnad var 63,7%. Förvaltningsresultatet blev 228 MSEK (227) där vi förväntade oss 225 MSEK. För helåret landade således förvaltningsresultatet på 965 MSEK vilket var över bolagets egna prognos om 94 MSEK. Utdelningen föreslås öka med 11% till 3,95 SEK (3,55) där vi hade räknat med 3,75 SEK och slog därmed vårt estimat med 5,3%. Kommunicerad prognos för 217. För kvartalet visade Atrium Ljungberg på fortsatt stora positiva värdeförändringar i fastighetsbeståndet om totalt 1 483 MSEK där 2 av fastighetsbeståndet externvärderades under det fjärde kvartalet. Total värdeförändring för året var 2 772 MSEK varav lägre avkastningskrav stod för 1 8 MSEK, förändrade driftnetton 639 MSEK och uppvärdering av bolagets byggrätter för 334 MSEK. De sistnämnda har ökat till följd av att bolaget förväntar sig att flera bostadsbyggrätter vinner laga kraft i närtid. Atrium Ljungberg redovisade även sin prognos för 217 avseende förvaltningsresultat som beräknas uppgå till 1 55 MSEK där vi på våra estimat räknar med 1 82 MSEK. Bolaget brukar vanligtvis vara försiktiga i sin prognos och noterbart är att den även innehåller fastigheten Fatburen 2 i Söderhallarna. Bostadsbyggande framgent. Hela bolagets projektportfölj möjliggör framtida investeringar om 11 Mdr SEK inom den mark och de markanvisningar som innehas och de kommer framgent att bland annat bygga cirka 3 bostäder per år under de närmsta åren, varav merparten bedöms bli bostadsrätter. BOLAGSBESKRIVNING Atrium Ljungberg, som grundades år 1946 (noterat sedan 1994) utvecklar och förvaltar fastigheter i Stockholmsregionen, Malmö,Uppsala och Göteborg. Företaget erbjuder kontors- och butikslokaler. Analytiker: Markus Henriksson markus.henriksson@remium.com, 8 454 32 11 NYCKELDATA Marknadsvärde (MSEK) 143,1 KURSUTVECKLING 19 64 1 mån (%) 3,5 Nettoskuld (MSEK) 14 819 3 mån (%) 5,7 Enterprise Value (MSEK) 33 883 12 mån (%) 8,7 Soliditet (%) 43,7 YTD (%) -,4 Antal aktier f. utsp. (m) 133,2 52-V Högst 164, Antal aktier e. utsp. (m) 133,2 52-V Lägst 124,1 Free Float (%) 58, Kortnamn ATRLJ B 215A 216A 217E 218E Hyresintäkter (MSEK) 2 122 2 15 2 256 2 31 Driftnetto (MSEK) 1 45 1 458 1 544 1 587 EBIT (MSEK) 1 349 1 348 1 456 1 498 Förv.res (MSEK) 945 964 1 82 1 18 EBT (MSEK) 3 431 3 831 1 82 1 18 EPS förv.res (SEK) 7,26 7,24 8,12 8,32 DPS (SEK) 3,55 3,95 4, 4,1 Tillväxt totala intäkter (%) 6,8-6,8 6,8 3,1 Driftnettomarginal (%) 68,4 67,8 68,4 68,7 215A 216A 217E 218E P/E (förv.resultat.) (x) 18,3 19,7 17,6 17,2 P/E (x) 6,2 6,2 21,8 21,2 P/B (x) 1,24 1,17 1,15 1,13 EV/Hyresintäkter (x) 12,2 14,7 13,8 13,4 EV/Driftnetto (x) 2,8 23,2 21,9 21,4 Dir. avkastning (%) 2,7 2,8 2,8 2,9 KURSUTVECKLING 165 155 145 135 125 115 HUVUDÄGARE KAPITAL Konsumentföreningen Stockholm 29,3%,2925 23, Åke Ljungberg fam o bolag 12,7%,1271 1, Birgitta Holmström fam o bolag 7,7% 12,5% Varma Pensionsförsäkring 6,1% 4,8% LEDNING Ordf. Johan Ljungberg 1Q-rapport VD Annica Ånäs 2Q-rapport CFO Martin Lindqvist 3Q-rapport KURS (SEK): Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings FINANSIELL KALENDER 217-3-2 Fastigheter 15 216-3-1 216-5-27 216-8-23 216-11-15 217-2-9 LJGR B OMXSPI (ombaserad) RÖSTER 217-4-2 217-7-12 217-1-18 Viktig information: All information kring ansvarsbegränsningar och potentiella intressekonflikter finns att läsa i slutet av dokumentet Remium Nordic AB 1
RESULTATRÄKNING MSEK 1Q16A 2Q16A 3Q16A 4Q16A 1Q17E 2Q17E 3Q17E 4Q17E 214A 215A 216A 217E 218E 219E Hyresintäkter 524 538 535 553 557 564 567 567 1 981 2 122 2 15 2 256 2 31 2 351 Förvaltningskostnader -165-164 -151-211 -175-172 -163-22 -636-671 -692-712 -723-731 Driftnetto 359 374 384 342 382 393 44 365 1 345 1 45 1 458 1 544 1 587 1 62 Netto - övrigt -1-4 -7 1 1-11 -26-13 3 4 6 Central administration -33-24 -19-22 -22-25 -21-23 -67-76 -97-91 -93-95 EBIT 325 346 358 32 361 368 383 343 1 267 1 349 1 348 1 456 1 498 1 53 Finansnetto -1-99 -93-92 -92-91 -94-95 -423-43 -384-374 -39-397 Förvaltningsresultat 225 247 265 228 269 277 289 248 844 945 964 182 118 1133 Resultat fastighetsförsäljning -6-1 13 - - - - - 8-44 6 - - - Orealiserade värdeförändringar -297 711 262 1 79 - - - - -34 2 53 2 861 - - - EBT -78 957 54 2 18 269 277 289 248 818 3 431 3 831 1 82 1 18 1 133 Skatt 23-199 -121-457 -52-53 -54-5 -173-647 -755-28 -211-213 Nettoresultat -55 758 419 1 561 217 224 235 198 645 2 784 3 76 874 897 92 EPS (förv.res) 1,69 1,85 1,99 1,71 2,2 2,8 2,17 1,86 6,48 7,26 7,24 8,12 8,32 8,51 EPS -,41 5,69 3,15 11,72 1,63 1,68 1,76 1,49 4,96 21,39 23,9 6,56 6,73 6,91 Tillväxt hyresintäkter Q/Q -4,9% 2,7% -,6% 3,4%,8% 1,3%,6%, N/A N/A N/A N/A N/A N/A Tillväxt hyresintäkter Y/Y 1,8% 3,1%,2%,3% 6,3% 4,9% 6,1% 2,6% 1,2% 7,1% 1,3% 4,9% 2,4% 1,8% Driftnetto/Hyresintäkter 69% 7 72% 62% 69% 7 71% 64% 68% 68% 68% 68% 69% 69% EBIT marginal 58% 6 63% 54% 6 61% 63% 53% 55% 55% 59% 59% 59% 59% KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E SEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E Kassaflöde från rörelsen 674 919 941 974 998 1 2 EPS (förv.res) 6,5 7,3 7,2 8,1 8,3 8,5 Förändring rörelsekapital 61 87 8-88 25-9 EPS 5, 21,4 23,1 6,6 6,7 6,9 Kassaflöde löpande verksamheten 734 1 6 949 886 1 23 1 11 BVPS 89, 17,2 121,4 124, 126,6 129,5 Kassaflöde investeringar -32-1 535-2 435-1 495-1 12-1 2 CEPS 5,6 7,7 7,1 6,7 7,7 7,6 Fritt kassaflöde 432-529 -1 486-69 11 9 DPS 3,3 3,55 3,95 4, 4,1 4,15 Kassaflöde fin. verksamheten -24 54 1 373 45-8 -45 ROE 6% 22% 2 5% 5% 5% Nettokassaflöde 228-25 -113-159 -7-36 Just. ROE 6% 22% 2 5% 5% 5% Soliditet 4 44% 44% 43% 43% 43% BALANSRÄKNING MSEK 214A 215A 216A 217E 218E 219E AKTIESTRUKTUR Fastigheter 28 163 3 841 36 54 37 535 38 537 39 529 Antal A-aktier (m) 4, Totala tillgångar 29 276 31 947 37 2 38 356 39 272 4 276 Antal B-aktier (m) 129,2 Kassa & bank 415 389 276 116 46 1 Totalt antal aktier (m) 133,2 Eget kapital 11 59 13 953 16 176 16 517 16 869 17 243 +46 () 8 615 89 Nettoskuld 11 93 12 872 14 819 15 962 16 498 17 35 www.atriumljungberg.se Rörelsekapital -1 466-431 -463-1 275-1 3-1 291 Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic BOLAGSKONTAKT Sickla Industriv. 19 Box 42 131 4 Nacka ESTIMATFÖRÄNDRINGAR 4Q 216A 217E 218E MSEK Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring Omsättning 555 553 2 24 2 256 1% 2 285 2 31 1% Driftnetto fastigheter 367 342-7% 1 549 1 544 1 583 1 587 EPS Förv.res (SEK) 1,69 1,71 1% 7,98 8,12 2% 8,15 8,32 2% Remium Nordic AB 2
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK) 25 2 18 16 14 6 5 6 5 15 1 12 1 8 6 4 3 2 4 3 2 5 4 2 1 Hyresintäkter Driftnetto Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal TILLVÄXT & BALANSRÄKNING HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO 14% 12% 8% 6% 4% 2% -2% -4% -6% -8% 6 5 4 3 2 Belåningsgrad 12,X 1,X 8,X 6,X 4,X 2,X,X Nettoskuld/driftnetto RETURN ON EQUITY (R12) 25% 2 15% 5% NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) 12% 8% 6% 4% 2% ROE Net CapEx/Förvaltningsfastigheter Remium Nordic AB 3
MARKNADS- & BOLAGSPECIFIKT KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER LOKALTYP KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER REGION 3% 9% 3% 44% Handel Kontor 11% Stockholm Uppsala Övrigt Malmö 43% Bostäder 77% Övriga Sverige * Per Q4-rapport BOLAGSBESKRIVNING Atrium Ljungberg är ett fastighetsbolag som fokuserar på utveckling och förvaltning av handels- och kontorsfastigheter samt helhetsmiljöer där flera olika verksamheter kombineras. Bolagets ambition är att äga fastigheter med de bästa lägena i regioner med goda tillväxtutsikter. Handelsfastigheterna består av regionala köpcentrum, citygallerior och storbutikshandelsplatser och står för drygt hälften av hyresintäkterna. Här ingår exempelvis Farsta Centrum och Sickla Köpkvarter i Stockholm, Gränby Centrum i Uppsala samt Mobilia i Malmö. Atrium Ljungbergs kontorsfastigheter är främst koncentrerade till Stockholm, där profilfastigheten Glashuset vid Slussen är den mest kända. Remium Nordic AB 4
Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium. DISCLAIMER - VIKTIG INFORMATION DISCLAIMER Innehåll och källor Detta dokument är framställt av Remium för allmän spridning. Innehållet har grundats på omdömen, rekommendationer och uppskattningar från Remiums analytiker, allmänt tillgänglig och offentlig information vilken bedömts som tillförlitlig eller andra namngivna källor. Omdömen, rekommendationer och uppskattningar avseende värdering av finansiella instrument eller företag som nämns i denna analys baseras på en eller flera värderingsmetoder, t.ex. kassaflödesanalys, analys av nyckeltal eller tekniska analyser av kursrörelser. Antaganden som ligger till grund för prognoser, riktkurser och uppskattningar som citerats eller återgivits återfinns i analysmaterialet från de namngivna källorna. Remium kan inte garantera den externa informationens riktighet eller fullständighet. Innehållet i dokumentet grundas på information som är aktuell vid tidpunkten för offentliggörandet av detta dokument. Förhållanden som lagts till grund för detta dokument kan påverkas av efterföljande händelser, som av naturliga skäl inte kan beaktas i detta dokument, och omdömen, rekommendationer och uppskattningar kan ändras utan förvarning. För förklaring av innebörden i rekommendationerna [ köp, sälj och behåll ] se www.introduce.se/analys/. Dokumentet har inte granskats av något företag som nämns i denna analys före publicering. Om inget annat framgår av dokumentet har Remium inte ingått avtal att ta fram rekommendationerna i detta dokument med något företag som omnämns. Remiums investeringsrekommendationer bygger på analytikerns uppfattning om vad aktien borde vara värderad vid tidpunkten för rekommendationens färdigställande. Remiums analytiker uppdaterar i normalfallet enbart en investeringsrekommendation om något väsentligt inträffat som påverkar aktiens värde enligt analytikerns bedömning. Risker Informationen i detta dokument ska inte uppfattas som en uppmaning eller rekommendation att ingå transaktioner. Informationen tar inte hänsyn till den enskilda mottagarens kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller placeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett individuellt anpassat investeringsråd. Informationen ska inte heller betraktas som råd om skattekonsekvenser av placeringsbeslut. Varje investerare uppmanas att komplettera med ytterligare relevant material samt konsultera en finansiell rådgivare inför ett investeringsbeslut. Remium frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på detta dokument. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Prognoser om framtida utveckling baseras på antaganden och det finns ingen garanti för att prognosen slår in. Vidare är historisk utveckling ingen garanti för framtida avkastning. Intressekonflikter Remium har utarbetat etiska riktlinjer och interna regler (policies och instruktioner) för att identifiera, övervaka och hantera intressekonflikter. Dessa syftar till att förebygga, förhindra eller i förekommande fall hantera intressekonflikter mellan analysavdelningen och övriga avdelningar inom företaget och bygger på restriktioner (chinese walls) i kommunikationen mellan olika avdelningar. Remium har vidare utarbetat interna regler för när handel får ske i ett finansiellt instrument som är föremål för investeringsanalys. För mer information om Remiums åtgärder för att förebygga, undvika eller hantera intressekonflikter se www.introduce.se/remium. Remium är marknadsledande på flera företagstjänster kring börsens mindre och medelstora bolag, inom Introduce, likviditetsgaranti och Certified Adviser, och kan genomföra analyser på uppdrag av, och mot en ersättning från, de bolag som följs med bland annat analysprodukterna Remium Review och Remium Insight. Läsaren av detta dokument kan anta att Remium har erhållit eller kommer att erhålla betalning för utförandet av finansiella företagstjänster från mindre och medelstora bolag i analysen, vilket kan medföra att intressekonflikter kan uppstå mellan Remium och kunderna som tar del av och agerar på analysen. Ersättningen är på förhand avtalad och är inte beroende av innehållet i analysen. Remium tillhandahåller följande företagstjänster till Atrium Ljungberg: Introduce och likviditetsgaranti. Remiums corporate finance-avdelning har under de senaste 12 månaderna inte utfört tjänster i samband med offentliga erbjudanden (listningar, noteringar och emissioner) för Bolagen i texten. Bolag i Remiumgruppen, deras kunder, ledning eller anställda äger normalt sett eller har positioner i värdepapper som nämns i detta dokument. Analytikern som har utarbetat denna analys, eller dennes närstående, har inget väsentligt ekonomiskt intresse i de finansiella instrument som rekommendationerna i dokumentet avser och äger inte eller har inte positioner i dessa finansiella instrument. Remiums analytiker erhåller inte någon ersättning som är direkt knuten till något av Remiums corporate finance-uppdrag eller något av Remiums uppdrag inom Introduce, likviditetsgaranti och Certified Adviser. Under de senaste tolv månaderna har rekommendationerna från analysavdelningen utfallit (uppdateras varje kvartal): Köp: 52% Behåll: 45% Sälj: 2% Under de senaste tolv månaderna har rekommendationerna från analysavdelningen, avseende de bolag där Remium tillhandahåller eller under de senaste 12 månaderna har tillhandahållit likviditetsgaranti och/eller Corportate Finance-uppdrag, utfallit (uppdateras varje kvartal): Köp: 19% Behåll: 17% Sälj: Ingen rekommendation: 64% Spridning av detta dokument Dokumentet riktar sig inte till fysiska eller juridiska personer som är medborgare eller har hemvist i ett land där spridning, offentliggörande, publicering och deltagande förutsätter ytterligare prospekt, registrering eller andra åtgärder än de som följer av svenska lagar och regler, däribland USA, Kanada, Australien, Hong Kong, Sydafrika, Nya Zeeland och Japan. Ingen åtgärd har vidtagits eller kommer att vidtas av Remium för att tillåta spridning, offentliggörande och publicering i nämnda länder. Detta dokument får inte spridas, återges, citeras eller refereras till på så sätt att innebörden av dokumentet ändras eller förvanskas. Om Remium Remium är ett kreditmarknadsbolag som står under Finansinspektionens tillsyn. Remium Nordic AB 5