Överlåtelsebesiktning Kärret 3 Stensövägen 89, 392 47 Kalmar Oskarshamn 2017-07-31 Kenneth Åverling Besiktningsbolaget Sydost AB Företaget innehar F-skattebevis Södra Vägen 5 Tfn 073-322 18 50 Säte Kalmar E-post info@besiktningsbolaget.se 392 45 Kalmar Bg 878-8853 Org.nr: 556894-7237 www.besiktningsbolaget.se
BESIKTNINGSUPPDRAG OCH -OBJEKT Besiktningsobjekt Kärret 3, Stensövägen 89, 392 47 Kalmar. Ägare Arne Carlsson och Birgitta Juel. Uppdragsgivare Se ägare. Ordernummer 13056. Uppdrag Förbesiktning av bostadshus inför försäljning av fastigheten. Besiktningsdag 2017-07-27. Besiktningsföretag Besiktningsbolaget Sydost AB. Besiktningsförrättare Kenneth Åverling. Närvarande Arne Carlsson och Birgitta Juel. Mäklare/Företag Pontuz Löfgren Pontuz Löfgren AB Kalmar. Väderlek Molnigt +18 Byggnadstyp Friliggande 2-plans hus med källare. TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR Fastighetsutdrag från mäklaren. MUNTLIGA UPPLYSNINGAR FRÅN SÄLJARE -Huset förvärvades år 1982. Byggnaden har funnits inom släkten sedan byggnadsåret. -Huset tillbyggdes enligt uppgift år 1942. -Byggnaden renoverades omfattande år 1982. Detta både utvändigt och invändigt, bl.a. fasader, tilläggsisoleringar, dränering/fuktskydd runt källare etc. -Taket lades om med nya takpannor, underlagspapp resp. läkt år 2013. -Den senast tillbyggnaden uppfördes år 1997. -Fjärrvärme installerades år 2003. Kompletterande värme sker med värmepumpar. -Invändiga renoveringar/underhåll har från år 1982 och framåt skett löpande, bl.a. kök år 2016, våtrum entréplan ca år 2005, våtrum övre plan ca år 2000, våtrum källare ca år 2008 osv. -Fastigheten har en separat lägenhet på övre plan, våtrummet i denna lägenhet är inte renoverad -Vvs samt el byttes/renoverades i samband med övriga restaureringar år 1982. -Mekanisk frånluftsventilation installerades i huset år 1982. -Utvändiga målningar av fasader, fönster etc. har skett fortlöpande efter behov. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kärret 3 Sida 2 av 9
BYGGNADSINFORMATION Byggår 1935. Takbeläggning Sadeltak med tegelpannor. Fasad Träpanel. Stomme Trä. Grund Källare/Betongplatta. Tillbyggnad från 1997 med s.k. plintgrund. Fönster 2-glas kopplade fönster, samt ett anta nya fönster med isolerglas. VÄRME, VENTILATION, VATTEN & AVLOPP Ventilation Mekanisk frånluftsventilation. Värmesystem Vattenburet system. Kompletterade värme med värmepumpar. Vatten/Avlopp Kommunalt. ÖVRIGA UPPLYSNINGAR FRÅN SÄLJARE Radonmätning Radonmätning utfördes i huset år 2009, detta med godkända radonvärden, 90 bq/kbm. Energideklaration Utförs i samband med överlåtelsebesiktningen (2017-07-27). Skorsten/Rökkanaler Sotning/kontroller sker ej numera av sotaren efter det att fjärrvärme installerats i huset. ÖVRIGT GÄLLANDE BESIKTNINGEN -Endast bostadshuset omfattas av överlåtelsebesiktningen. Altan, terrasser, pool samt fristående garage och friggebod är ej besiktigade konstruktioner. -Huset var möblerat vid besiktningen. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kärret 3 Sida 3 av 9
IAKTTAGELSER VID UTVÄNDIG BESIKTNING Bedömningsskala: A = Utan anmärkning B = Påpekande C = Bör åtgärdas D = Ej besiktningsbart Byggnadsdel A B C D Anmärkning Utvändigt Tak Takavvattning Fasad Fönster/Dörrar Balkong Sockel -II- -Byggnadens tak är besiktigade utan avvikelser i förhållande till ålder. Dock förordas alltid kontinuerlig kontroll av taktäckningar. -Inget avvikande att notera i förhållande till ålder. -Ett antal spår av ålderstecken noterades vid fasader resp. fasaddetaljer, detta i form av några torrsprickor samt mindre rötskador vid ändträ. Bristfälliga delar bör bytas i samband med nästkommande underhåll. I övrigt vad man bör förvänta sig i förhållande till ålder. -Förekommande underhåll/målningsbehov observerades. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. -Inget avvikande att notera i förhållande till ålder. Mark Plintgrund (tillbyggnad) Vind Vind övrigt -Fuktskydd/dränering är relativt äldre. -Värmepumpar finns intill huset. Gällande dessa noteringar samt övrig info ang. markförhållanden, se kommentar 1. -Generellt bedöms plintgrunder som riskkonstruktioner då de är känsliga ur fuktsynpunkt. De påverkas av den naturliga fukt som finns i mark och i luften. Gällande detta, se kommentar 2. -Ett antal äldre läckagespår finns från yttertak. Dessa bedöms av äldre datum, härleds till innan taket lades om med ny taktäckning -Vid takfot finns några spår av tidvis kondens/missfärgningar. Gällande dessa spår, se kommentar 3. -Byggnadens övriga vindsutrymmen vid låglutande tak är ej möjliga att besiktiga mellan ytter- och innertak. Viktigt här att kontinuerligt kontrollera yttertakstäckningar för att undvika läckageskador samt se till att bostadsventilationen är tillräcklig för att undvika kondensskador på inklädda vindsutrymmen. Besiktningsbolaget Sydost AB Företaget innehar F-skattebevis Södra Vägen 5 Tfn 073-322 18 50 Säte Kalmar E-post info@besiktningsbolaget.se 392 45 Kalmar Bg 878-8853 Org.nr: 556894-7237 www.besiktningsbolaget.se
IAKTTAGELSER VID INVÄNDIG BESIKTNING Bedömningsskala: A = Utan anmärkning B = Påpekande C = Bör åtgärdas D = Ej besiktningsbart Invändigt Allmänt, hela huset -Några boutrymmen saknar tilluft/friskluftsventil vilket bör noteras då det är viktigt med tillräcklig ventilation/kontinuerlig luftväxling av boendemiljöer. Entréplan Entréhall/ Trapphus Kök Bad/Wc Övriga rum/ utrymmen -Enstaka klinker vid entrén noterades med mindre släpp. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. -Spilltråg (fuktskydd) saknas under kyl/frys. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. -Keramisk beklädnad på väggar och golv. Gällande detta och dess tätskikt samt övrig info ang. våtutrymmet, se kommentar 4. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. -Se noterade texter vid rubrik allmänt hela huset. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. Övre plan Dusch/Wc Övriga rum/ utrymmen -Keramisk beklädnad förekommer på väggar och golv. Gällande detta och dess tätskikt samt övrig info ang. våtutrymmet, se kommentar 4. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. -Se noterade texter vid rubrik allmänt hela huset. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. Övre plan Lägenhet Bad/Wc Kök Övriga rum/ utrymmen -Våtutrymmet har äldre beklädnader, tätskikt samt vvs. Flera ålderstecken, brister och risker för vattenskador finns som bör beaktas. Rekommendationen är att renovera utrymmet till godkänd vt-klass. Vidare helhetsbedömning och åtgärdsförslag bör tas fram i samråd med sakkunnig. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. -Spilltråg (fuktskydd) saknas under kyl/frys samt vid diskbänkskåp. -Tippskydd saknas till spis. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. -Se noterade texter vid rubrik allmänt hela huset. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kärret 3 Sida 5 av 9
Källarplan Allmänt, hela källaren -I källaren förekommer flera utrymmen med golv- och väggkonstruktioner samt ett antal övriga organiska material mot källarens betongplatta och källarytterväggar. Dessa konstruktioner resp. material i en källare är kända riskkonstruktioner som ofta påverkas av den naturliga markfukt som alltid finns i betongplattan och nedre delar av källarväggar. -Vid inträder till källaren samt vid ett antal golv/väggvinklar så upplevs en svag avvikande mikrobiell lukt vilket bör beaktas. -Vid besiktningen utfördes några stickprovskontroller av golvoch väggkonstruktioner. Fuktkvoten vid dessa uppmättes mellan 15-19% FK. Vid fuktkvotsvärden ca 17% riskeras mikrobiella angrepp i byggnadsvirke/organiskt material. Även kontroll av relativ fukt avstämdes vid golvkonstruktion, denna visar mellan 62-76% RF, risk för mikrobiell tillväxt är vid ca 70% RF. Eftersom avvikande mikrobiell lukt och förhöjda fuktvärden förekommer så rekommenderas en vidare helhetsbedömning/teknisk utredning. Detta för att konstatera orsak och omfattning nämnda avvikande lukt/fukt. Det är viktigt att tänka på att denna rekommendation om teknisk undersökning gäller hela källarplan även om besiktningsmannen inte upptäckt några brister i ett visst rum eller viss byggnadsdel. -Vid några källarutrymmen så syns okulärt enstaka spår av tidvis fuktgenomslag vilket bör tilläggas i sammanhanget, omfattningen är vad man bör förvänta sig av naturlig markfukt resp. i förhållande till ålder. Dock så ska man vara medveten om att fuktgenomslag förekommer. -Våtutrymmet i källaren har en gjutjärnsbrunn med förhöjningsring. Gjutjärnets grova struktur kan göra det svårt att ansluta förhöjningsring resp. tätskiktet på korrekt sätt, vilket innebär risk för läckage i anslutningen med fuktskador i omkringliggande konstruktioner som följd. -Tvättstugan i källaren har relativt äldre ytskikt och bedöms därför kunna ha en nedsatt funktion gällande vattenmotstånd. Vid yt-/tätskikts-ålder överstigande ca 15-20 år (genomsnittlig teknisk livslängd) rekommenderas att planera för våtrumsrenovering. Det finns några ålderstecken vid ytskikt, bl.a. släpp vid skarvar vilket ökar risken för vattenskador. I övrigt källarplan: Inget att tillägga i förhållande till ålder. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kärret 3 Sida 6 av 9
KOMMENTARER & RISKANALYS 1. -Eftersom grundens utvändiga fuktskydd (dagvattensystem, dräneringssystem samt fuktskydd utvändigt grundmurar) är äldre än 25-30 år, vilket av branschen betraktas som dessa delars genomsnittliga tekniska livslängd, så kan systemet ha nedsatt funktion. Detta kan leda till fuktskador i källaren. -Byggnadens källarnedgång medför tidvis risk för vatteninträngning i källarplan samt periodvis fuktbelastning mot källarväggar och källardörrar. -Värmepumpar intill huset kan tidvis innebära kondensvatten och is. Viktigt att kondensvatten från värmepumpar leds bort från byggnad/grunder för att undvika att vatten tränger in i anslutande konstruktioner med fuktrelaterade skador som möjlig följd. Observera att ingen besiktning av byggnadens värmesystem eller värmepumpar ingått i uppdraget. 2. -Golvbjälklaget ovan en plintgrund är en riskkonstruktion som på grund av naturlig fuktpåverkan riskerar att drabbas av fukt och mikrobiella skador (angrepp av mikroorganismer, rötsvamp, etc.) som kan resultera i att mikrobiell lukt sprids till boendemiljön. Fuktkvoten i grundens bjälklag är uppmätt till 14-15% vid besiktningstillfället vilket bedöms normalt med tanke på årstiden. Risk för mikrobiell tillväxt föreligger om den relativa fuktigheten (RF) i den omgivande luften är över 75% vilket i furuvirke motsvarar en fuktkvot (FK) på 17%. 3. -Kondens/mikrobiell påväxt förekommer på delar av yttertakets insida vilket ofta uppstår om allmänventilationen i bostaden är eller har varit bristfällig och som i detta fall då vinden är tilläggsisolerad (när vinden tilläggsisoleras sjunker vindstemperaturen och risken för mer kondensbildning ökar). Problematiken kan förklaras med att varm/fuktig luft, som ej ventilerats ut från bostaden, tagit sig upp på vinden via otätheter (t ex vindslucka, tak/väggvinklar etc) och kondenserat mot det kalla underlagstaket under vinterhalvåret. Fuktkvoten mot undertak vid missfärgningar är 10% vid besiktningstillfället, spåren visar att fuktkvoten tidvis har varit 17% eller mer. Det kan inte bedömas om detta är ett pågående problem eller av äldre ursprung och yttertakets insida bör därför kontrolleras regelbundet. Inrådan är att se till att bostadens inomhusventilation är tillräcklig. Vid tecken på ökade missfärgningar så bör orsaken vidare kontrolleras. 4. -Våtutrymmens tätskikt under klinkergolv och kakelväggar går ej att besiktiga. Då ytskiktet på golv och väggar i utrymmet består av kakel/klinker som lagts på tätskikt går det vid en okulär besiktning inte att bedöma utförandet eller om det följer branschstandard. Kvalitetsdokument finns ej från entreprenör. Man bör vara medveten om att de branschregler som gällde vid tidpunkten av dessa våtutrymmen ej var i klass med dagens rekommendationer och bör därför påpekas som risk. -Vid entréplanets badrum saknas våtsäkring (silikon) mot dörrtröskel. Bedöms som risk ur vattenskadesynpunkt. -Vid entréplanets badrum är fönster nära badplats, Vid oaktsamhet utgör detta en risk för fuktskador i fönster- och väggkonstruktionen. -Golvbrunnen vid entréplanets badrum är ej åtkomlig för inspektions pga. fast badkarsfront vid besiktningstillfället. Kontroll bör förslagsvis ske i samråd med sakkunnig. -Övre plans dusch/wc observerades med bristfälligt golvfall, bedöms som risk ur vattenskadesynpunkt. -Övre plans dusch/wc har gjutjärnsbrunn, Gjutjärnets grova struktur kan göra det svårt att ansluta tätskiktet på korrekt sätt, vilket innebär risk för läckage i anslutningen med fuktskador i omkringliggande konstruktioner som följd. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kärret 3 Sida 7 av 9
ALLMÄNNA VILLKOR 1. Ändamålet med besiktningen Ändamålet med en överlåtelsebesiktning är att i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa mesta möjliga väsentliga information kring en fastighets fysiska skick, för att klargöra sådant som i annat fall kan leda till missnöje, konflikt och rättsligt efterspel. Insamlingen sker genom en byggteknisk undersökning utförd av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsförrättare. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande som syftar till att ge köpare och/eller säljare en beskrivning av fastighetens fysiska skick i samband med fastighetsöverlåtelsen. Protokollet får endast användas i just detta syfte. Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt. Överlåtelsebesiktningen omfattar endast en del av köparens undersökningsplikt. Även sådana delar som, enligt besiktningsvillkoren, inte besiktigas ingår i undersökningsplikten. 2. Rätten till besiktningsutlåtandet Uppdragsgivaren har alltid rätt till besiktningsutlåtandet. Den som har rätt till protokollet har inte rätt att överlåta besiktningsutlåtandet på annan utan besiktningsförrättarens skriftliga samtycke. Sker överlåtelse utan besiktningsförrättarens skriftliga medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsförrättaren. Om säljaren har beställt överlåtelsebesiktningen rekommenderas att köpare kontaktar besiktningsförrättaren för en köpargenomgång innan köpet slutförs, se punkt 13. Efter en köpargenomgång har även köparen samma rätt till besiktningsutlåtandet. 3. Uppdragsgivarens åtaganden För att besiktningen skall kunna utföras på avtalat sätt skall uppdragsgivaren, genom exempelvis mäklare eller säljare, se till att byggtekniska handlingar, ritningar etc. finns tillgängliga vid besiktningstillfället och att samtliga utrymmen och ytor som omfattas av besiktningen är lättillgängliga. Berörda utrymmen och ytor skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag/inventarier etc. Det åligger inte besiktningsförrättaren att flytta på bohag/ inventarier etc. för att kunna utföra uppdraget och ej heller att bereda tillträde till utrymmen vars öppningar har målats över eller på annat vis är svårtillgängliga på grund av att nyckel saknas eller att infästning har utförts med spik/skruv etc. Uppdragsgivaren skall även se till att godkänd stege, med erforderlig längd, finns lättillgänglig för inspektion av vindsutrymmen, takbeläggning och liknande. Efter erhållande av besiktningsutlåtandet skall uppdragsgivaren noggrant läsa igenom detta och förvissa sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet har noterat de uppgifter som lämnats vid besiktningstillfället. Om några felaktigheter föreligger eller om något är oklart skall besiktningsförrättaren omgående kontaktas för eventuell komplettering och/eller förtydligande. Om uppdragsgivaren inte är fastighetsägare och besiktningen jämväl innefattar fuktmätning åligger det även uppdragstagaren att före besiktningen inhämta fastighetsägarens tillstånd till att med fuktmätningen tillhörande förstörande ingrepp får göras i fastigheten. Uppdragsgivaren ansvarar alltid gentemot besiktningsförrättaren för att sådant godkännande föreligger från fastighetsägaren och för att fastighetsägaren även i övrigt godkänner att besiktning görs i enlighet med det avtal som ingås mellan uppdragstagaren och besiktningsförrättaren. 4. Besiktningens omfattning Uppdraget omfattar en okulär byggteknisk besiktning av byggnad på fastigheten samt anslutande mark som har direkt betydelse för byggnadens funktion. Förekommer så kallade riskkonstruktioner i byggnaden ingår även fuktmätning och kontroll av dessa enligt utförande som nämns under de Allmänna villkorens punkt 12. I uppdraget ingår kontroll av huvudbyggnad samt eventuellt garage om inget annat avtalats. Har övriga byggnader kontrollerats skall de stå specificerade i protokollet. Besiktningen omfattar därmed inte hela fastigheten. Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället. Utgångspunkten för uppdraget är byggnadens ålder, hur den har brukats och de byggmetoder som gällde vid tidpunkten för byggnadens uppförande och/eller tidpunkt för utförda renoverings-, om- och tillbyggnadsarbeten. I besiktningsutlåtandet noteras som regel inte behov av underhåll såsom målning eller likartade arbeten, såvida dessa inte har en direkt betydelse för byggnadens eller byggnadsdelarnas goda fortbestånd. Besiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, avlopp, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, sådana utrymmen som inte är åtkomliga eller besiktningsbara på grund av att uppdragsgivaren ej fullföljt sina åtaganden enligt punkt 3 ovan samt inte heller rökgångar och eldstäder. I besiktningen ingår inte energideklaration, miljöinventering, undersökningar som kräver ingrepp i byggnaderna, provtryckning, radonmätning eller annan mätning, i den mån särskilt inte framgår av dessa villkor. Åtgärdsförslag och kostnadsberäkningar upprättas ej och besiktningen omfattar inte heller mark som inte har ett omedelbart förhållande till byggnaden. Samma gäller staket, murar mm. Noterar besiktningsförrättaren i sitt utlåtande något som undantagits enligt ovan innebär inte detta att den undantagna delen i övrigt omfattas av besiktningsuppdraget. Har besiktningsförrättaren särskilt angett att viss del ej besiktigats är denna undantagen från besiktningsuppdraget. 5. Besiktningsförrättarens/Besiktningsbolagets ansvar Besiktningsförrättaren är ansvarig för skada som orsakats genom vårdslöshet vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Ersättningsskyldigheten är begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan - de eventuella bristfälliga noteringarna i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något fall femton (15) prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt, då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. Skada vars värde understiger 20 procent av ett (1) prisbasbelopp ersätts inte och vid fastställandet av ersättningen skall avdrag alltid göras med 20 procent av ett (1) prisbasbelopp. Besiktningsförrättaren är endast ansvarig för uppdraget gentemot den part som enligt p 3 ovan har rätt till utlåtandet och endast i den mån utlåtandet använts i det syfte som anges i p 1 ovan. Besiktningsförrättarens ansvar för skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift som besiktningsförrättaren lämnat muntligen ersätts endast om uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet. Krav mot besiktningsförrättaren på grund av fel/oaktsamhet i uppdraget skall skriftligen anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid från att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det skada upptäckts eller borde ha upptäckts. I annat fall utgår ingen ersättning. Besiktningsförrättaren är inte ersättningsskyldig för skavanker, förslitningar, eller försämrade kvalitetsegenskaper, till följd av ålder och brukande som ej noterats i besiktningsutlåtandet. Reklamation som inte framställts inom (2) två år från uppdragets avslutande ger inte rätt till ersättning oavsett grunden för anspråket. Uppdraget är avslutat då utlåtande sänds till uppdragsgivaren. Uppdragsgivare har inte rätt att överlåta besiktningsutlåtandet på annan och om sådan överlåtelse ändå sker kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsförrättaren. Om besiktningsförrättaren utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen skall begränsningarna i besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av fel/oaktsamhet vid utförande av tilläggsuppdraget. Besiktningsförrättaren skall inneha konsultansvarsförsäkring som omfattar utförande av överlåtelsebesiktningar och är skyldig att arkivera kopia av utlåtande i minst två (2) år. 6. Handlingar mm Som grund för besiktningen används handlingar samt upplysningar från säljaren som lämnas till besiktningsförrättaren vid besiktningstillfället. Handlingar och upplysningar som besiktningsförrättaren lägger till grund för överlåtelsebesiktningen skall noteras i besiktningsutlåtandet. Det åligger inte besiktningsförrättaren att särskilt kontrollera uppgifternas riktighet. Det åligger inte heller besiktningsförrättaren att ta fram handlingar hos byggnadsnämnd eller andra myndigheter. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kärret 3 Sida 8 av 9
7. Okulär kontroll Besiktningsförrättaren genomför en omsorgsfull okulär kontroll av byggnad som omfattas av besiktningen. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren undersöker alla synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av betydelse för byggnadens funktion. Med tillgängliga utrymmen avses alla utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande under förutsättning att besiktningsförrättaren dessutom rent fysiskt kan bereda sig tillträde till ifrågavarande utrymme samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om besiktningsförrättaren av någon anledning inte gjort en okulär besiktning av sådant utrymme eller sådan yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta noteras i besiktningsutlåtandet. Även om yta eller utrymme som omfattas av överlåtelsebesiktningen inte har besiktigats av besiktningsförrättaren ingår sådan yta eller sådant utrymme ändå normalt i en köpares undersökningsplikt. Om ytor och utrymmen som inte besiktigats får köparen söka information på annat sätt än genom överlåtelsebesiktningen. Exempelvis kan fortsatt undersökning genomföras, eller kan säljaren uppmanas att lämna specificerad information eller garanti avseende den del som inte besiktigats. 8. Riskanalys I besiktningsutlåtandet skall besiktningsförrättaren notera om det finns påtaglig risk för att byggnaden har andra väsentliga fel än de som framkommit vid besiktningen samt vid en i förekommande fall tillkommande fuktmätning. Riskanalysen baseras på byggteknisk erfarenhet, utifrån kunskap om byggteknik, olika byggnadssätt och konstruktioner som genom åren har visat sig ha hög skadefrekvens och därför bedöms vara särskilt riskfyllda. Om besiktningsförrättaren finner anledning att upprätta riskanalys framgår detta av besiktningsutlåtandet. Om riskanalys upprättats skall motivering lämnas. 9. Rekommendation om fortsatt teknisk undersökning Besiktningsförrättaren kan rekommendera fortsatt undersökning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas vid överlåtelsebesiktningen. Fortsatt undersökning kan även rekommenderas om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel, brister eller annat i sådana delar av fastigheten som i och för sig inte ingår i besiktningsuppdraget. Det förhållandet att riskanalys har upprättats i besiktningsutlåtandet innebär inte att besiktningsförrättaren därmed också har rekommenderat fortsatt undersökning avseende i riskanalysen angivna förhållanden. I den mån besiktningsförrättaren inte uttryckligen lämnar rekommendation om fortsatt undersökning är det sålunda upp till uppdragsgivaren att själv ta ställning till om fortsatt undersökning skall vidtas för att om möjligt klargöra om huruvida väsentliga fel, brister, skador etc. som besiktningsförrättaren noterat i riskanalysen föreligger eller ej. Utför besiktningsförrättaren fortsatt undersökning i anslutning till överlåtelsebesiktningen anses emellertid överlåtelsebesiktningen och den fortsatta undersökningen vad gäller ansvarsbegränsningen vara samma uppdrag. 10. Besiktningsutlåtandet I besiktningsutlåtandet redovisas resultatet av genomförd överlåtelsebesiktning vid besiktningstillfället. Om besiktningsförrättaren funnit anledning att upprätta riskanalys, eller om denne rekommenderar fortsatt undersökning, framgår detta av utlåtandet. I besiktningsutlåtandet redovisas även i förekommande fall resultatet av utförd fuktmätning och i anslutning därtill redovisas även en tillhörande riskanalys med eventuell rekommendation om ytterligare fortsatt undersökning. Det är mycket viktigt att uppdragsgivaren noggrant läser igenom besiktningsutlåtandet efter erhållande. Det är också viktigt att denne förvissar sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet har noterat de uppgifter som lämnats vid besiktningstillfället. Efter att köparen erhållit och läst igenom besiktningsutlåtandet kan denne välja ett eller flera av här angivna alternativ: att köpa den besiktigade fastigheten på de villkor som säljaren angivit att avstå från att köpa den besiktigade fastigheten att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtandet inleda diskussion om pris och andra villkor för köp med säljaren att be säljaren om skriftlig garanti i köpekontraktet att fel eller risk som anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger att be säljaren att få utföra fortsatt undersökning, för att klarlägga omfattningen av, eller förvissa sig om att det inte finns några väsentliga fel och brister såsom noterats i besiktningsutlåtandet 11. Övrigt Besiktningsbolaget har valt att redovisa besiktningsresultatet i kolumner där stegen, utan anmärkning, påpekande och bör åtgärdas är de varianter som förekommer. Detta system används för att den som läser protokollet skall förstå vikten av den anmärkning som förekommer. Anmärkning under kolumnen påpekanden kan dock betyda olika saker beroende på vad som anmärkts. Ofta finns en kommentar, riskanalys eller liknande som kompletterar påpekandet, detta på sida med rubriken Kommentarer/riskanalys. Det är därför mycket viktigt att den text som står under kommentar/riskanalys läses mycket noggrant eftersom det är där besiktningsförrättaren ofta utvecklar sina bedömningar. Det är också viktigt att inse att besiktningsmannen skall avgöra om fel som ev. förekommer kan anses vara normalt eller inte med tanke på husets ålder och skick. Den fjärde kolumnen används för att informera uppdragsgivaren om att utrymmet eller byggnadsdelen inte varit tillgänglig för besiktning vid besiktningstillfället. 12. Fuktmätning Fuktmätning utförs på sätt som besiktningsförrättaren finner lämpligt och kan därvid även komma att innefatta att vissa förstörande ingrepp måste göras. Uppdragsgivaren ansvarar för att fastighetsägaren har godkänt detta. I de fall där fuktmätning anses påkallat i fastighetens syllar sker oftast mätning av syllarna invändigt i byggnaden. Fuktmätning görs genom stickprovsvis mätning på de ställen där besiktningsförrättaren bedömer risken för fukt som störst. Detta resulterar normalt sett i en god och rättvisande bild över fuktförhållandena på de ställen i fastigheten där fuktmätning har bedömts erforderlig. Detta innebär dock inte att det kan uteslutas att fukt eller fuktrelaterade skador finns i fastigheten. Förutom att fukt naturligtvis kan finnas på andra ställen än mätpunkterna kan mätinstrumentets begränsade räckvidd och varierande uppfuktnings- och uttorkningsförhållanden i fastigheten mm innebära att den ögonblicksbild av fuktstatusen som redovisas i besiktningsutlåtandet inte ger en rättvisande bild av de faktiska fuktförhållandena i fastigheten. Det förhållandet att det åligger besiktningsförrättaren att utifrån vad som följer av dessa villkor utföra fuktmätning innebär därför inte någon garanti för att det inte kan föreligga fukt eller fuktskador eller risk för sådana skador utöver vad som framgår av besiktningsutlåtandet. 13. Köpargenomgång Om besiktningen ursprungligen utförts till säljare och köparen vill överta protokollet och den juridiska relationen till besiktningsföretaget är det möjligt att göra så under förutsättning att säljaren ger tillstånd till att använda besiktningsprotokollet. Detta innebär i regel att köpare och besiktningsföretag träffas och går igenom protokollets innehåll på plats. Under vissa förutsättningar kan detta ske även per telefon om besiktningsförrättaren anser att så kan ske utan att risk för missförstånd uppstår. Kontakta besiktningsföretaget om du som köpare har frågor gällande köpargenomgång. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kärret 3 Sida 9 av 9