Överlåtelsebesiktning

Transkript

1 Överlåtelsebesiktning Kronan 14 Violvägen 2, Kalmar Oskarshamn Kenneth Åverling Besiktningsbolaget Sydost AB Företaget innehar F-skattebevis Södra Vägen 5 Tfn Säte Kalmar E-post info@besiktningsbolaget.se Kalmar Bg Org.nr:

2 BESIKTNINGSUPPDRAG OCH -OBJEKT Besiktningsobjekt Kronan 14, Violvägen 2, Kalmar. Ägare D-bo Gerth Karlsson. Uppdragsgivare Se ägare. Ordernummer Uppdrag Förbesiktning av bostadshus inför försäljning av fastigheten. Besiktningsdag Besiktningsföretag Besiktningsbolaget Sydost AB. Besiktningsförrättare Kenneth Åverling. Närvarande Lena Karlsson (ombud). Jacob Gustafsson (mäklarassistent). Mäklare/Företag Pontuz Löfgren Pontuz Löfgren AB Kalmar. Väderlek Halvklart +9 Byggnadstyp Friliggande 1 ½ plans hus. TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR Fastighetsinfo från Metria. MUNTLIGA UPPLYSNINGAR FRÅN SÄLJARE/OMBUD -Huset förvärvades år Värmepump luft/vatten installerades ca år I huset finns också en oljepanna, denna värmepanna har senaste åren endast nyttjats till uppvärmning av poolen. -På entréplan har ett antal utrymmen renoverats ca år 2010, bl.a. kök, hall, duschrum samt delar av golv vid poolrummet. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kronan 14 Sida 2 av 10

3 BYGGNADSINFORMATION Byggår Takbeläggning Sadeltak med betongpannor, underlagstäckning med papp på råspont. Fasad Tegel/Träpanel samt delar med eternitskivor. Stomme Betong/Trä. Grund Betongplatta på mark. Fönster Kopplade isolerglasfönster. VÄRME, VENTILATION, VATTEN & AVLOPP Ventilation Självdragsventilation. Vid poolrum finns separat frånluftsfläkt. Värmesystem Vattenburen värme. Vatten/Avlopp Kommunalt. ÖVRIGA UPPLYSNINGAR FRÅN OMBUD Radonmätning Radonkontroll har utförts för ca år sedan. Dokumentation för denna radonmätning saknas, mätningen visade då godkända radonhalter i alla fall. Energideklaration Energideklaration utförs i samband med överlåtelsebesiktningen ( ). Skorsten/Rökkanaler Sotning/kontroller sker löpande av sotaren efter avtal. Inga anmärkningar finns. Eget vatten/avlopp -- ÖVRIGT GÄLLANDE BESIKTNINGEN -Endast bostadshuset omfattas av överlåtelsebesiktningen. Terrasser samt fristående garage/uthus är ej besiktigade konstruktioner. Invändig pool (simbassäng) är inte besiktigad, denna konstruktion resp. funktion innefattas ej av överlåtelsebesiktningen. -Bostadshuset var möblerat vid besiktningen. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kronan 14 Sida 3 av 10

4 IAKTTAGELSER VID UTVÄNDIG BESIKTNING Bedömningsskala: A = Utan anmärkning B = Påpekande C = Bör åtgärdas D = Ej besiktningsbart Byggnadsdel A B C D Anmärkning Utvändigt Tak Takavvattning Fasad Fönster/Dörrar Balkong Sockel Mark Värmepump Vind Vind övriga -Taktäckningar är av äldre datum. Ett antal ålderstecken samt risker finns. Gällande byggnadens tak, se kommentar 1. -Allmänt rengöring/underhållsbehov föreligger. I övrigt vad man bör förvänta sig i förhållande till ålder. -Träpaneler/trädetaljer visar spår av torrsprickor/färgsläpp. -Tegelfasader visar några äldre sättningssprickor/tegelsläpp. Gällande dessa noteringar samt övrig info angående byggnadens fasader, se kommentar 2. -Fönster samt dörrar är generellt i behov av underhåll/målningsbehov. Ålderstecken med spår av tidvis ytfukt, torrsprickor samt färgsläpp förekommer. I övrigt vad man bör förvänta sig i förhållande till ålder. -Räcken observerades med torrsprickor. Underhåll bör ske i samband med allmänt underhåll av fasader. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. -Inget avvikande att notera i förhållande till ålder. -Utvändig dränering/fuktskydd är av äldre datum. -Enstaka växter finns intill huset. Gällande dessa noteringar ang. markförhållanden, se kommentar 3. -Värmepumpen intill huset kan tidvis innebära kondensvatten. Viktigt att kondensvatten från värmepumpen leds bort från byggnaden. Observera att ingen besiktning av byggnadens värmesystem eller värmepumpen ingått i uppdraget. -Besiktningsbara vindsutrymmen noterades med några få äldre läckagespår från yttertak. Gällande yttre taktäckningar, se text vid rubrik tak resp. kommentar 1. -I övrigt vid okulära ytor inget att tillägga i förhållande till ålder. -Fuktkvoten är uppmätt till normala 10% vid undertaken, risk för mikrobiell påväxt (kondens) är vid ca 17%. -Byggnadens vindsutrymmen vid inklädd och isolerade ryggåstak (parallelltak) är ej möjliga att inspektera mellan ytteroch innertak. Viktigt att kontinuerligt kontrollera yttertakstäckningar för att undvika läckageskador samt se till att bostadsventilationen är tillräcklig för att undvika kondensskador på vindsisolerade/inklädda utrymmen. Besiktningsbolaget Sydost AB Företaget innehar F-skattebevis Södra Vägen 5 Tfn Säte Kalmar E-post info@besiktningsbolaget.se Kalmar Bg Org.nr:

5 IAKTTAGELSER VID INVÄNDIG BESIKTNING Bedömningsskala: A = Utan anmärkning B = Påpekande C = Bör åtgärdas D = Ej besiktningsbart Invändigt Allmänt, hela huset -Relativt äldre hus där man bör förvänta sig några ålderstecken, bl.a. rörelsesprickor, materialsläpp vid ytskikt samt enstaka läckagespår etc. vilket bitvis också noterades i detta hus. -På markplan/entréplan förekommer i några utrymmen kända riskkonstruktioner/material mot betongplattan resp. betongytterväggar. Gällande dessa utrymmen resp. konstruktioner/material mot betongytor, se kommentar 4. -Isolerglasfönster och dess tätning mellan fönsterrutorna har en begränsad livslängd på ca 20 år. Befintliga isolerglasfönster i huset är äldre vilket betyder att tätningen mellan fönsterrutorna kan vara sämre, detta kan leda till att rutorna missfärgas. -Flera boutrymmen saknar friskluftsventil vilket bör noteras då det är viktigt med tillräcklig ventilation/kontinuerlig luftväxling av boendemiljöer. Bad/Duschutrymmen saknar mekanisk ventilation vilket bör tilläggas. Bostadens allmänventilation rekommenderas att förbättras, detta genom att montera kontinuerliga frånluftsfläktar i våtrum samt friskluftsventiler i sov-/allrum. -I huset förekommer lättbetong, denna typ av betong är i vissa fall radonhaltig. Vill man kontrollera radonvärden så föreslås normalt en radonmätning, detta också för att konstatera om markradon finns i området. -VVS samt EL är förekommande äldre från byggnadsåret, gällande fastighetens vvs samt el, se kommentar 5. Entréplan Våtutrymmen -Dusch -Tvättstuga Bastu Poolrum Övriga rum/ utrymmen -Keramisk beklädnad på väggar och golv. Gällande detta och dess tätskikt samt övrig info ang. våtutrymmet, se kommentar 6. Se även noterade texter vid rubrik allmänt hela huset. I övrigt inget att tillägga. -Delar av träpaneler visar spår av tidvis fukt vilket man bör förvänta sig i en bastu. Ingen avvikande fukt är uppmätt. Se även noterade texter vid rubrik allmänt hela huset. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. -Utrymme som vid nyttjande av poolvatten kräver tillräcklig ventilation. Kontroll av utrymmets ventilationsanläggning hänvisas till ventilationstekniker. -Keramisk beklädnad på väggar och golv. Gällande detta och dess tätskikt, se kommentar 6. -Observera att poolen (simbassäng/tätskikt) och dess funktion inte omfattas av överlåtelsebesiktningen. Se även noterade texter vid rubrik allmänt hela huset. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. -Se noterade texter vid rubrik allmänt hela huset. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kronan 14 Sida 5 av 10

6 Övre plan Bad/Wc Toalett Övriga rum/ utrymmen -Dessa 2 utrymmen visar flera brister, ålderstecken vid ytskikt, tätskikt samt vvs och bedöms därför vara i behov av renoveringar. Vid badrum finns materialsläpp samt förhöjda fuktvärden på golv intill golvbrunnen. -Takfönster i dessa 2 utrymmen har missfärgade (kondens/anlöpta) isolerglaskassetter. Vidare helhetsbedömning av badrum samt toalett bör tas fram i samråd med sakkunnig. Detta generellt för att konstatera omfattning av brister/skador samt för att ta fram lämpliga renoveringsförslag. Se även noterade texter vid rubrik allmänt hela huset. -Se noterade texter vid rubrik allmänt hela huset. I övrigt inget att tillägga i förhållande till ålder. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kronan 14 Sida 6 av 10

7 KOMMENTARER & RISKANALYS 1. -Taktäckningen bedöms äldre då generell teknisk livslängd ofta nämns med ca år. Den yttre panntäckningens täthet blir viktigare i takt med stigande ålder av taket då det oftast är underlagspapp och läkt som först förbrukas. Delar av underlagspapp visar ålderstecken vid stickprovskontroller vilket bör beaktas. -Ett antal bristfälliga övertäckningar förekommer vid tak, bl.a. mellan takpannor/plåtdetaljer. -Mossa/skräp förekommer. Mosspåväxt på taket kan leda till att taktäckningen har ett minskat motstånd mot vatteninträngning. Mossa kan också medföra vittringskador vid takpannor. -På vinden samt invändigt så finns några få äldre spår av inläckage, dessa är äldre (torra) samt av mindre omfattning men bör uppmärksammas i sammanhanget. -Sammanfattningsvis så bör taket ses med jämna mellanrum för att eventuella brister ska kunna upptäckas i tid samt för att förvissa sig om att vattenavledningen fungerar tillfredställande. Rekommendationen är också planera för takomläggning inom snar framtid då taktäckningar är av äldre datum samt då risker finns. -Okulärt noterades mindre svackor i takkonstruktioner vilket bör tilläggas i protokollet. 2. -Träpaneler/trädetaljer visar ålderstecken med torrsprickor samt färgsläpp. Generellt underhåll/målningsbehov rekommenderas. -Någon vindskiva visar mindre fuktskador. Bristfälliga delar bör bytas i samband med allmänna underhåll av huset. -Tegelfasader visar några sättningssprickor/tegelsläpp i mindre utsträckningar. När det gäller skalmurfasader så är det relativt vanligt med sättningssprickor samt mindre släpp i olika omfattningar. Kontinuerlig kontroll förordas av skalmurfasader. Om möjligt kan sprickor och lösa tegelstenar tätas/lagas för att undvika inträngande fukt och frostskador med risk för ökad sprickbildning. -Delar av fasader är med eternitskivor. Mindre missfärgningar av algpåväxt noterades där. Fasadtvätt/målning förordas. I övrigt fasader: Vad man bör förvänta sig i förhållande till ålder. 3. -Grundläggningens utvändiga fuktskydd är äldre. Eftersom grundens utvändiga fuktskydd (dräneringssystem, dagvattensystem) är äldre än 25 år, vilket betraktas som dessa delars genomsnittliga tekniska livslängd, så kan systemet ha nedsatt funktion. Detta kan leda till fuktskador i konstruktioner ovan betongplattan. -Ett antal växter finns i anslutning till huset. Med rabatter och växter nära huset riskerar man att få fukt kvarstående i väggarna med ökad risk för invändiga fuktskador samtidigt som rötter kan skada grundmur och sätta markrör/dräneringsledningen ur funktion. -Närliggande träd finns intill byggnaden. Dessa träd medför ofta nedfallet skräp till husets tak resp. hängrännor etc. 4. -Vid markplan förekommer ett antal utrymmen med flytande golvkonstruktioner mot betongplattan. Mot betongytterväggar finns några få påreglade väggkonstruktioner samt täta ytskikt. Dessa konstruktioner resp. material är skadebenägna då betongplattan och nedre betongytterväggar tidvis är markfuktiga. Vid förhöjda fuktvärden alt. bristfälligt utförande kan fuktrelaterade skador uppstå, detta med mikrobiell tillväxt samt avvikande mikrobiell lukt till boendemiljön som följd. -Vid kontroll av golv- och väggkonstruktioner uppmättes normala fuktvärden, detta med en fuktkvot på 11-12%. Risk för mikrobiell tillväxt är vid ca 17%. Vid kontroller upplevs också normal lukt från nämnda konstruktioner/material. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kronan 14 Sida 7 av 10

8 5. -VVS samt EL är förekommande äldre från byggnadsåret. Det finns några ålderstecken samt risker som bör beaktas, bl.a. spår av rost vid vvs samt någon elkoppling utan skyddskåpa. I samband med renoveringar och allmänna underhållsbehov i huset så bör äldre vvs samt el snarast kontrolleras alt. bytas. Bedömning/säkerställande av dessa delar hänvisas till fackman inom aktuellt arbetsområde. 6. -Våtutrymmens tätskikt under klinker/kakel går ej att besiktiga. Då ytskiktet på golv och väggar i utrymmen består av kakel och klinker som lagts på tätskikt går det vid en okulär besiktning inte fullständigt att bedöma utförandet eller om det följer branschstandard. Kvalitetsdokument finns ej från entreprenör vid besiktningstillfället vilket kan vara betydelsefullt, främst ur säkerställande samt ersättnings - och försäkrings synpunkt om ev. framtida vattenskada uppstår. -Bitvis observerades något bristfälligt golvfall i delar av duschrum samt tvätt vilket bör noteras i protokollet. -Vid besiktningen påträffades ingen avvikande fuktindikering på väggar och golv i våtutrymmen eller utrymmen som angränsar till nämnda våtrummen. Allmänt/Övrigt: Upplysningsvis är det känt att byggnader från aktuell tid inte sällan byggdes med träskydds-behandlat virke i konstruktioner. Risk finns att kemiska luktavvikelser kan uppstå från sådana behandlade trädetaljer. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kronan 14 Sida 8 av 10

9 ALLMÄNNA VILLKOR 1. Ändamålet med besiktningen Ändamålet med en överlåtelsebesiktning är att i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa mesta möjliga väsentliga information kring en fastighets fysiska skick, för att klargöra sådant som i annat fall kan leda till missnöje, konflikt och rättsligt efterspel. Insamlingen sker genom en byggteknisk undersökning utförd av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsförrättare. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande som syftar till att ge köpare och/eller säljare en beskrivning av fastighetens fysiska skick i samband med fastighetsöverlåtelsen. Protokollet får endast användas i just detta syfte. Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt. Överlåtelsebesiktningen omfattar endast en del av köparens undersökningsplikt. Även sådana delar som, enligt besiktningsvillkoren, inte besiktigas ingår i undersökningsplikten. 2. Rätten till besiktningsutlåtandet Uppdragsgivaren har alltid rätt till besiktningsutlåtandet. Den som har rätt till protokollet har inte rätt att överlåta besiktningsutlåtandet på annan utan besiktningsförrättarens skriftliga samtycke. Sker överlåtelse utan besiktningsförrättarens skriftliga medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsförrättaren. Om säljaren har beställt överlåtelsebesiktningen rekommenderas att köpare kontaktar besiktningsförrättaren för en köpargenomgång innan köpet slutförs, se punkt 13. Efter en köpargenomgång har även köparen samma rätt till besiktningsutlåtandet. 3. Uppdragsgivarens åtaganden För att besiktningen skall kunna utföras på avtalat sätt skall uppdragsgivaren, genom exempelvis mäklare eller säljare, se till att byggtekniska handlingar, ritningar etc. finns tillgängliga vid besiktningstillfället och att samtliga utrymmen och ytor som omfattas av besiktningen är lättillgängliga. Berörda utrymmen och ytor skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag/inventarier etc. Det åligger inte besiktningsförrättaren att flytta på bohag/ inventarier etc. för att kunna utföra uppdraget och ej heller att bereda tillträde till utrymmen vars öppningar har målats över eller på annat vis är svårtillgängliga på grund av att nyckel saknas eller att infästning har utförts med spik/skruv etc. Uppdragsgivaren skall även se till att godkänd stege, med erforderlig längd, finns lättillgänglig för inspektion av vindsutrymmen, takbeläggning och liknande. Efter erhållande av besiktningsutlåtandet skall uppdragsgivaren noggrant läsa igenom detta och förvissa sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet har noterat de uppgifter som lämnats vid besiktningstillfället. Om några felaktigheter föreligger eller om något är oklart skall besiktningsförrättaren omgående kontaktas för eventuell komplettering och/eller förtydligande. Om uppdragsgivaren inte är fastighetsägare och besiktningen jämväl innefattar fuktmätning åligger det även uppdragstagaren att före besiktningen inhämta fastighetsägarens tillstånd till att med fuktmätningen tillhörande förstörande ingrepp får göras i fastigheten. Uppdragsgivaren ansvarar alltid gentemot besiktningsförrättaren för att sådant godkännande föreligger från fastighetsägaren och för att fastighetsägaren även i övrigt godkänner att besiktning görs i enlighet med det avtal som ingås mellan uppdragstagaren och besiktningsförrättaren. 4. Besiktningens omfattning Uppdraget omfattar en okulär byggteknisk besiktning av byggnad på fastigheten samt anslutande mark som har direkt betydelse för byggnadens funktion. Förekommer så kallade riskkonstruktioner i byggnaden ingår även fuktmätning och kontroll av dessa enligt utförande som nämns under de Allmänna villkorens punkt 12. I uppdraget ingår kontroll av huvudbyggnad samt eventuellt garage om inget annat avtalats. Har övriga byggnader kontrollerats skall de stå specificerade i protokollet. Besiktningen omfattar därmed inte hela fastigheten. Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället. Utgångspunkten för uppdraget är byggnadens ålder, hur den har brukats och de byggmetoder som gällde vid tidpunkten för byggnadens uppförande och/eller tidpunkt för utförda renoverings-, om- och tillbyggnadsarbeten. I besiktningsutlåtandet noteras som regel inte behov av underhåll såsom målning eller likartade arbeten, såvida dessa inte har en direkt betydelse för byggnadens eller byggnadsdelarnas goda fortbestånd. Besiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, avlopp, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, sådana utrymmen som inte är åtkomliga eller besiktningsbara på grund av att uppdragsgivaren ej fullföljt sina åtaganden enligt punkt 3 ovan samt inte heller rökgångar och eldstäder. I besiktningen ingår inte energideklaration, miljöinventering, undersökningar som kräver ingrepp i byggnaderna, provtryckning, radonmätning eller annan mätning, i den mån särskilt inte framgår av dessa villkor. Åtgärdsförslag och kostnadsberäkningar upprättas ej och besiktningen omfattar inte heller mark som inte har ett omedelbart förhållande till byggnaden. Samma gäller staket, murar mm. Noterar besiktningsförrättaren i sitt utlåtande något som undantagits enligt ovan innebär inte detta att den undantagna delen i övrigt omfattas av besiktningsuppdraget. Har besiktningsförrättaren särskilt angett att viss del ej besiktigats är denna undantagen från besiktningsuppdraget. 5. Besiktningsförrättarens/Besiktningsbolagets ansvar Besiktningsförrättaren är ansvarig för skada som orsakats genom vårdslöshet vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Ersättningsskyldigheten är begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan - de eventuella bristfälliga noteringarna i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något fall femton (15) prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt, då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. Skada vars värde understiger 20 procent av ett (1) prisbasbelopp ersätts inte och vid fastställandet av ersättningen skall avdrag alltid göras med 20 procent av ett (1) prisbasbelopp. Besiktningsförrättaren är endast ansvarig för uppdraget gentemot den part som enligt p 3 ovan har rätt till utlåtandet och endast i den mån utlåtandet använts i det syfte som anges i p 1 ovan. Besiktningsförrättarens ansvar för skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift som besiktningsförrättaren lämnat muntligen ersätts endast om uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet. Krav mot besiktningsförrättaren på grund av fel/oaktsamhet i uppdraget skall skriftligen anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid från att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det skada upptäckts eller borde ha upptäckts. I annat fall utgår ingen ersättning. Besiktningsförrättaren är inte ersättningsskyldig för skavanker, förslitningar, eller försämrade kvalitetsegenskaper, till följd av ålder och brukande som ej noterats i besiktningsutlåtandet. Reklamation som inte framställts inom (2) två år från uppdragets avslutande ger inte rätt till ersättning oavsett grunden för anspråket. Uppdraget är avslutat då utlåtande sänds till uppdragsgivaren. Uppdragsgivare har inte rätt att överlåta besiktningsutlåtandet på annan och om sådan överlåtelse ändå sker kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsförrättaren. Om besiktningsförrättaren utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen skall begränsningarna i besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av fel/oaktsamhet vid utförande av tilläggsuppdraget. Besiktningsförrättaren skall inneha konsultansvarsförsäkring som omfattar utförande av överlåtelsebesiktningar och är skyldig att arkivera kopia av utlåtande i minst två (2) år. 6. Handlingar mm Som grund för besiktningen används handlingar samt upplysningar från säljaren som lämnas till besiktningsförrättaren vid besiktningstillfället. Handlingar och upplysningar som besiktningsförrättaren lägger till grund för överlåtelsebesiktningen skall noteras i besiktningsutlåtandet. Det åligger inte besiktningsförrättaren att särskilt kontrollera uppgifternas riktighet. Det åligger inte heller besiktningsförrättaren att ta fram handlingar hos byggnadsnämnd eller andra myndigheter. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kronan 14 Sida 9 av 10

10 7. Okulär kontroll Besiktningsförrättaren genomför en omsorgsfull okulär kontroll av byggnad som omfattas av besiktningen. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren undersöker alla synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av betydelse för byggnadens funktion. Med tillgängliga utrymmen avses alla utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande under förutsättning att besiktningsförrättaren dessutom rent fysiskt kan bereda sig tillträde till ifrågavarande utrymme samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om besiktningsförrättaren av någon anledning inte gjort en okulär besiktning av sådant utrymme eller sådan yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta noteras i besiktningsutlåtandet. Även om yta eller utrymme som omfattas av överlåtelsebesiktningen inte har besiktigats av besiktningsförrättaren ingår sådan yta eller sådant utrymme ändå normalt i en köpares undersökningsplikt. Om ytor och utrymmen som inte besiktigats får köparen söka information på annat sätt än genom överlåtelsebesiktningen. Exempelvis kan fortsatt undersökning genomföras, eller kan säljaren uppmanas att lämna specificerad information eller garanti avseende den del som inte besiktigats. 8. Riskanalys I besiktningsutlåtandet skall besiktningsförrättaren notera om det finns påtaglig risk för att byggnaden har andra väsentliga fel än de som framkommit vid besiktningen samt vid en i förekommande fall tillkommande fuktmätning. Riskanalysen baseras på byggteknisk erfarenhet, utifrån kunskap om byggteknik, olika byggnadssätt och konstruktioner som genom åren har visat sig ha hög skadefrekvens och därför bedöms vara särskilt riskfyllda. Om besiktningsförrättaren finner anledning att upprätta riskanalys framgår detta av besiktningsutlåtandet. Om riskanalys upprättats skall motivering lämnas. 9. Rekommendation om fortsatt teknisk undersökning Besiktningsförrättaren kan rekommendera fortsatt undersökning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas vid överlåtelsebesiktningen. Fortsatt undersökning kan även rekommenderas om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel, brister eller annat i sådana delar av fastigheten som i och för sig inte ingår i besiktningsuppdraget. Det förhållandet att riskanalys har upprättats i besiktningsutlåtandet innebär inte att besiktningsförrättaren därmed också har rekommenderat fortsatt undersökning avseende i riskanalysen angivna förhållanden. I den mån besiktningsförrättaren inte uttryckligen lämnar rekommendation om fortsatt undersökning är det sålunda upp till uppdragsgivaren att själv ta ställning till om fortsatt undersökning skall vidtas för att om möjligt klargöra om huruvida väsentliga fel, brister, skador etc. som besiktningsförrättaren noterat i riskanalysen föreligger eller ej. Utför besiktningsförrättaren fortsatt undersökning i anslutning till överlåtelsebesiktningen anses emellertid överlåtelsebesiktningen och den fortsatta undersökningen vad gäller ansvarsbegränsningen vara samma uppdrag. 10. Besiktningsutlåtandet I besiktningsutlåtandet redovisas resultatet av genomförd överlåtelsebesiktning vid besiktningstillfället. Om besiktningsförrättaren funnit anledning att upprätta riskanalys, eller om denne rekommenderar fortsatt undersökning, framgår detta av utlåtandet. I besiktningsutlåtandet redovisas även i förekommande fall resultatet av utförd fuktmätning och i anslutning därtill redovisas även en tillhörande riskanalys med eventuell rekommendation om ytterligare fortsatt undersökning. Det är mycket viktigt att uppdragsgivaren noggrant läser igenom besiktningsutlåtandet efter erhållande. Det är också viktigt att denne förvissar sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet har noterat de uppgifter som lämnats vid besiktningstillfället. Efter att köparen erhållit och läst igenom besiktningsutlåtandet kan denne välja ett eller flera av här angivna alternativ: att köpa den besiktigade fastigheten på de villkor som säljaren angivit att avstå från att köpa den besiktigade fastigheten att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtandet inleda diskussion om pris och andra villkor för köp med säljaren att be säljaren om skriftlig garanti i köpekontraktet att fel eller risk som anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger att be säljaren att få utföra fortsatt undersökning, för att klarlägga omfattningen av, eller förvissa sig om att det inte finns några väsentliga fel och brister såsom noterats i besiktningsutlåtandet 11. Övrigt Besiktningsbolaget har valt att redovisa besiktningsresultatet i kolumner där stegen, utan anmärkning, påpekande och bör åtgärdas är de varianter som förekommer. Detta system används för att den som läser protokollet skall förstå vikten av den anmärkning som förekommer. Anmärkning under kolumnen påpekanden kan dock betyda olika saker beroende på vad som anmärkts. Ofta finns en kommentar, riskanalys eller liknande som kompletterar påpekandet, detta på sida med rubriken Kommentarer/riskanalys. Det är därför mycket viktigt att den text som står under kommentar/riskanalys läses mycket noggrant eftersom det är där besiktningsförrättaren ofta utvecklar sina bedömningar. Det är också viktigt att inse att besiktningsmannen skall avgöra om fel som ev. förekommer kan anses vara normalt eller inte med tanke på husets ålder och skick. Den fjärde kolumnen används för att informera uppdragsgivaren om att utrymmet eller byggnadsdelen inte varit tillgänglig för besiktning vid besiktningstillfället. 12. Fuktmätning Fuktmätning utförs på sätt som besiktningsförrättaren finner lämpligt och kan därvid även komma att innefatta att vissa förstörande ingrepp måste göras. Uppdragsgivaren ansvarar för att fastighetsägaren har godkänt detta. I de fall där fuktmätning anses påkallat i fastighetens syllar sker oftast mätning av syllarna invändigt i byggnaden. Fuktmätning görs genom stickprovsvis mätning på de ställen där besiktningsförrättaren bedömer risken för fukt som störst. Detta resulterar normalt sett i en god och rättvisande bild över fuktförhållandena på de ställen i fastigheten där fuktmätning har bedömts erforderlig. Detta innebär dock inte att det kan uteslutas att fukt eller fuktrelaterade skador finns i fastigheten. Förutom att fukt naturligtvis kan finnas på andra ställen än mätpunkterna kan mätinstrumentets begränsade räckvidd och varierande uppfuktnings- och uttorkningsförhållanden i fastigheten mm innebära att den ögonblicksbild av fuktstatusen som redovisas i besiktningsutlåtandet inte ger en rättvisande bild av de faktiska fuktförhållandena i fastigheten. Det förhållandet att det åligger besiktningsförrättaren att utifrån vad som följer av dessa villkor utföra fuktmätning innebär därför inte någon garanti för att det inte kan föreligga fukt eller fuktskador eller risk för sådana skador utöver vad som framgår av besiktningsutlåtandet. 13. Köpargenomgång Om besiktningen ursprungligen utförts till säljare och köparen vill överta protokollet och den juridiska relationen till besiktningsföretaget är det möjligt att göra så under förutsättning att säljaren ger tillstånd till att använda besiktningsprotokollet. Detta innebär i regel att köpare och besiktningsföretag träffas och går igenom protokollets innehåll på plats. Under vissa förutsättningar kan detta ske även per telefon om besiktningsförrättaren anser att så kan ske utan att risk för missförstånd uppstår. Kontakta besiktningsföretaget om du som köpare har frågor gällande köpargenomgång. Besiktningsbolaget/Kenneth Åverling Kronan 14 Sida 10 av 10