Djursholm 2:429, Nybytorp 1, Djursholm Ansökan om bygglov för utvändig ändring samt ändrad användning av f. d. ekonomibyggnad till enbostadshus

Transkript

1 1 Anna Modin Dnr Bygglovhandläggare Djursholm 2:429, Nybytorp 1, Djursholm Ansökan om bygglov för utvändig ändring samt ändrad användning av f. d. ekonomibyggnad till enbostadshus Förslag till beslut föreslår att byggnadsnämnden beslutar att: 1. med stöd av 9 kap. 30 plan- och bygglagen (2010:900) bevilja bygglov för utvändig ändring samt ändrad användning av f.d. ekonomibyggnad till enbostadshus. 2. godta byggherrens förslag på kontrollansvarig: Peter Kristensson Algeba Byggkonsulter AB Tryckerigatan STOCKHOLM som är certifierad kontrollansvarig enligt gällande PBL med behörighet K (Sitac - SC ) Virpi Lindfors Anna Modin UTLÅTANDE Bygglovavgift Avgiften för lovet är kronor. Ärendet Den 7 november inkom till miljö- och stadsbyggnadskontoret en ansökan om bygglov för fasadändringar samt ändrad användning av en f.d. ekonomibyggnad på Nybytorps gård till bostad. Den aktuella byggnaden är ursprungligen en stall- och foderlada. Byggnaden har en äldre del med timrade fasader och en senare tillkommen del med stående panel. Uppgifter om när byggnaden är uppförd saknas, men gården har anor från 1700-talet. 1

2 2 Ombyggnadsförlaget redovisar rivning och återuppbyggnad av takkonstruktionen samt omläggning av vasstaket. I den senare tillkomna delen föreslås tre nya takkupor och befintliga fönster ersätts med nya med samma placering. Invändigt rivs senare tillkommen tilläggsisolering och senare tillkomna innerväggar, nya dörröppningar tas upp och trappa flyttas. I den senare tillkomna delen rivs även en del av bjälklaget så att rummet blir öppet till nock. Inför ansökan om bygglov har en antikvarisk förundersökning tagits fram med konsekvensanalys av aktuellt ombyggnadsförslag, daterad Kvaliteter att ta tillvara som lyfts fram i förundersökningen är framförallt exteriört; stall- och foderladans byggnadsvolym med tydligt avläsbara årsringar, timmerfasaderna i den äldre delen, sadeltak med traditionell vasstäckning samt den oregelbundna fönstersättningen med lucköppningar. I det antikvariska utlåtandet understryks att äldre tekniker och material ska användas när takkonstruktionen ersätts och att vasstaket ska läggas om av kunniga fackmän. Nya takfönster kan accepteras om de utformas som luckor till höloft och nya glaspartier kan accepteras om ursprungliga luckor och gångjärn bevaras. I konsekvensanalysen konstateras att det idag inte finns några ytskikt med något större kulturhistoriskt värde invändigt i byggnaden. Ändringen det innebär att inreda stall- och foderladan till bostad är redan genomförd. Exteriört påverkar ombyggnadsförslaget byggnaden främst genom nya takkupor samt nya fönster i den senare tillkomna delen. Till sin form påminner takluckorna dock om en typ av taklucka som varit vanlig på den här typen av byggnader och kan därför accepteras ur antikvarisk synpunkt. Fasadändringarna är redovisade i den nyare delen, medan den äldsta delen förblir intakt. Vidare kan ändringarna invändigt accepteras då planlösningen visar de olika delarna av byggnadens tillkomst. Ursprungligt förslag i ansökan om bygglov avvek från det antikvariska utlåtandet avseende antal takkupor i fasad mot gården liksom rekommendationen att nya fönster ska utformas liggande. Förslaget har därefter reviderats. Ett tekniskt besiktningsprotokoll har även bifogats ansökan, daterat Enligt detta är byggnadens tekniska skick i stort och akut behov av underhåll. Vidare är de tidigare utförda renoveringarna inte fackmannamässigt utförda, det saknas exempelvis diffusionsspärrar och isolering. Sammanfattningsvis rekommenderas att hela takkonstruktionen rivs och återuppbyggs då det finns risk för ras och läckage samt att ytterväggar stabiliseras med dragstag. Vidare föreslås ny invändig isolering och nytt golv med markisolering. I projektbeskrivningen från arkitekten och vid samtal med sökande lyfts ombyggnadens syfte fram som att på ett varsamt sätt renovera och åtgärda allvarliga brister i byggnaden. För att undvika att byggnaden förfaller måste omfattande renovering göras relativt omgående. Ambitionen är att bevara 2

3 3 känslan av ett stall, samtidigt som ljusinsläppen utökas och byggnaden anpassas till familjens behov för bostadsändamål. Planförhållande och kulturhistoriskt värde Nybytorp ingår enligt kommunens Kulturmiljöhandbok i bevarandeområde B4. Området är idag kommunens enda större öppna jordbrukslandskap och tillsammans med den äldre välbevarade gårdsbebyggelsen berättar det på ett värdefullt sätt om Danderyds socken före villasamhällenas tid. Området betraktas som särskilt värdefullt ur kulturhistorisk synpunkt. Byggnaderna på Nybytorps gård har klassificerats som omistliga och beskrivs som Danderyds bäst bevarade agrara bebyggelsemiljö. För fastigheten gäller detaljplan nr D142 med beteckningen Qqe1. Detaljplanens syfte är bl a att säkerställa att den kulturhistoriska miljön kring Nybytorps gård bevaras. Enligt planbestämmelserna ska användningen av byggnaderna vara anpassad till bebyggelsemiljöns kulturvärden. Vidare får byggnaderna inte rivas eller förvanskas. Underhåll skall ske med ursprungliga material, kulörer och arbetsmetoder. Byggnader, som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt, eller som ingår i ett bebyggelseområde av denna karaktär, får enligt 8 kap 13 PBL inte förvanskas. Extra varsamhet bör iakttas när det gäller förändringar av de kulturhistoriska miljöer som pekats ut som särskilt värdefulla och byggnader som klassats som omistliga. Förvaltningens synpunkter Som kulturmiljö utgör Nybytorp en välbevarad gårdsbebyggelse och det är viktigt att ekonomibyggnaderna bevaras. Som en del av gårdsbilden har stall- och foderladan ett högt värde och byggnaden representerar äldre byggnadsätt och byggnadstekniker. Byggnadens vasstak bidrar till det höga byggnadshistoriska värdet. Förståelsen av byggnadernas historiska funktion är viktig för förståelsen av gårdsmiljön som helhet och därför bör en omvandling av en ekonomibyggnad till bostad behandlas med stor varsamhet. Kontorets bedömning är att detaljplanens bestämmelse om att byggnadernas användning ska vara anpassad till bebyggelsemiljöns kulturhistoriska värde inte kan tolkas på ett sådant sätt som innebär att byggnadens historiska funktion som ekonomibyggnad inte längre går att avläsa i bebyggelsemiljön. Användning av byggnaden som bostad bedöms dock vara möjlig under förutsättning att byggnadens karaktär inte förvanskas. Prövningen bör göras med stöd av den antikvariska förundersökningen som utförts av certifierad sakkunnig avseende kulturvärden. Den ändrade användningen av byggnaden till ett enbostadshus med dagens bostadsstandard förutsätter omfattande ombyggnad. Betydande ändringar invändigt har dock redan skett. Byggnaden är redan inredd med flera 3

4 4 bostadsrum samt kök och badrum, men bygglov för dessa ändringar saknas. Enligt uppgift från nuvarande ägare är dessa utförda av tidigare ägare till fastigheten under Den traditionella användningen byggnaden har haft som ekonomibyggnad är redan förändrad i och med de redan genomförda ombyggnationerna. Dessa ändringar är varken fackmannamässigt eller varsamt utförda. Därtill är byggnaden i stort behov av underhåll. I den antikvariska förundersökningen kostateras att det idag inte finns något större kulturhistoriskt värde invändigt i byggnaden och miljö- och stadsbyggnadskontoret bedömer att föreslagna ändringar därför kan accepteras. Kontorets bedömning är att byggnadens exteriör bör vara så oförändrad som möjligt för att byggnadens karaktär inte ska förvanskas. Förslaget redovisar fasadändringar i den senare tillkomna delen, medan fasaderna i den äldre delen lämnas helt orörd. Karaktäristiska byggnadsdetaljer som vasstaket, timmerfasader, fönstersättningen samt äldre fönsterluckor och dörrar kommer att bevaras. Vidare ska underhållet ske med ursprungliga material och arbetsmetoder. Med utgångspunkt från den antikvariska förundersökningen och konsekvensanalysen bedömer miljö- och stadsbyggnadskontoret att ändringarna ligger inom ramen för varsamhetskraven enligt 8 kap. 17 PBL och att de inte strider mot förvanskningsförbudet i 8 kap. 13 samma lag. Vidare bedöms förslaget vara i överenstämmelse med detaljplanen och dess syfte och att förutsättningar att bevilja bygglov därmed finns. föreslår med stöd av 9 kap. 30 PBL att byggnadsnämnden beviljar bygglov för utvändig ändring samt ändrad användning av f.d. ekonomibyggnad till enbostadshus. Underlag för beslut - ansökan, inkom situationsplan, inkom planritningar, inkom fasadritningar, inkom sektionsritningar, inkom antikvarisk förundersökning, inkom För lovet gäller följande: Åtgärden får inte påbörjas innan byggnadsnämnden har gett ett startbesked. Tekniskt samråd krävs i detta ärende. Vänligen skicka in bifogat svarskort när du vill beställa tid för tekniskt samråd. Krav på redovisning inför tekniskt samråd: - förslag till kontrollplan - konstruktioner (bärförmåga, stadga och beständighet) - VA, värme och ventilation (hygien, hälsa och miljö) - säkerhet vid användning 4

5 5 - byggfelsförsäkring, färdigställandeskydd - kontrollplanen skall redovisa hur kravet på varsamhet enligt 8 kap. 17 PBL och förbudet mot förvanskning enligt 8 kap. 13 uppfylls och följas upp av antikvariskt sakkunnig Upplysningar Innan arbeten sätts igång bör sökanden förvissa sig om att beslutet inte överklagats och att det vunnit laga kraft. Bygglovet upphör att gälla om inte byggnadsarbetet har påbörjats inom två år och avslutats inom fem år från den dag då beslutet vann laga kraft. Startbeskedet upphör att gälla den dag då beslutet om bygglov upphör att gälla. Lagrum Plan- och bygglagen (2010:900) - PBL Underrättelse per brev: - sökanden - grannar Kungörelse: - kungörelse sker i Post- och Inrikes tidningar Överklagandehänvisning Detta beslut kan överklagas skriftligt. Ange diarienummer, fastighetsbeteckning och skälen till överklagandet, underteckna och namnförtydliga. Skrivelsen ska vara ställd till Länsstyrelsen i Stockholms län men skickas till Byggnadsnämnden, Box 74, Danderyd. Skrivelsen måste ha inkommit till byggnadsnämnden senast inom tre veckor från den dag ni fick kännedom om beslutet. 5