DILIGENTIA SVEAVÄGEN 44

Transkript

1

2 DILIGENTIA SVEAVÄGEN 44 nplan Observatorielunden Sveav. Humlegården S44 T Kungsg. Stureplan VY FRÅN KULTURHUSET / SERGELS TORG Norra Bantorget Hötorget SVEAVÄGEN 44 OCH DILIGENTIA Diligentia AB är ett helägt dotterbolag till Skandia Liv och ett av Sveriges största privata fastighetsbolag. Fastighetsinnehavet omfattar cirka 169 fastigheter i Stockholm, Göteborg och Malmö med ett marknadsvärde om cirka 27 miljarder kronor. Diligentia äger fastigheten Träsket 17 belägen inom Stockholms CBD på Sveavägen 44, nära Hötorget. Skandia är största hyresgäst i Fastigheten och har fattat beslut om att lämna Fastigheten. Diligentia arbetar nu med att utveckla fastigheten till en attraktiv kontorsfastighet. Fastighetens namn är under bearbetning och den kallas i dagsläget kort och gott för Sveavägen 44 - S44. Korsningen Kungsgatan/Sveavägen är en central och viktig knutpunkt i CBD och ligger ett stenkast från Fastigheten. Sveavägen 44 drar därigenom nytta av närhet till såväl västra city (området kring centralstationen och Kungsbron) som till området kring Stureplan. Stadsdelen Norrmalm, i vilken Fastigheten är belägen, utgör Stockholm stads mest arbetsplatsrika stadsdelsområde. Inom stadsdelen finns omkring företag och omkring anställda. Antalet boende i området uppgår till cirka Cityterminal J Centralstation Sergels torg Norrmalmstorg S Orienteringsplan - inom Stockholm CBD (Central Business District) ROJEKTBESKRIVNING SIDA 2 (13)

3 FÖRSLAGETS IDÉ SVEAVÄGEN 44 SAMMANFATTNING AV IDÉEN å Sveavägen 44 skapas en ny och mycket attraktiv kontorsfastighet med hög standard på teknik och miljö. Diligentia kommer på Sveavägen 44 att visa att systemtänk, god design och arkitektur hänger ihop och att detta inte ger några begränsningar. Det här är framtidens helhetskoncept för kontor. Möblera om i fastigheten istället för att bygga om. Det ger en helt flexibel planlösning som enkelt kan möbleras om under tiden hyresgästens tid i huset. å Sveavägen 44 kan man hyra kontorsytor från 400 m2 upp till m2. Här finns även möjligheten till ett helt eget hus på upp till m2. Konceptet är uppdelat i 3 delar, samlingsplatsen, mötesplatsen och arbetsplatsen: VARFÖR SVEAVÄGEN 44 Ett modernt och superflexibelt kontor som kunden kan möblera om istället för att bygga om utifrån behov. Möjlighet att växa och krympa ytor enligt ett enkelt system och avtal. Visar kunder att man inte följer utan leder utvecklingen. Visar att man tar miljöfrågan på allvar. Kostnaden per anställd blir mindre i en yteffektiv fastighet. Få verka inom en fastighet utöver det vanliga i centrala Stockholm. Samlingsplatsen är det gemensamma entréplanet med service och handel. Här finns en gemensam konferensdel som drivs av en extern operatör. Den används för att hantera hyresgästernas stora möten samt överbeläggning inom den egna mötesplatsen. Mötesplatsen, det är i mötet mellan kund och samarbetspartner som affärsnytta och kundnytta skapas. Det är här man träffas, jobbar och kreerar tillsammans och därför skall detta vara den yta som är mest utvecklad och påkostad. Den interna och externa mötesdelen slås ihop för att få högre nyttjandegrad och en effektivare användning. Vy korsningen Sveavägen/Tunnelgatan med ny kontorsentré Arbetsplatsen, det som utmärker Sveavägen 44 är dels tanken att det är mötesplatsen som genererar affärsnytta och inte arbetsplatsen. Många företag är idag rörliga organisationer med mycket tid offsite och tillsammans med kunder både i och utanför det egna kontoret. För att maximalt utnyttja möjligheterna i ett nytt kontor så har vi lagt till beläggningsgrad som en ingående parameter. Vy Sveavägen söderifrån Vy från brunkebergsåsen Exempel fasadmaterial ROJEKTBESKRIVNING SIDA 3 (13)

4 OMRÅDESBESKRIVNING SVEAVÄGEN 44 KOMMUNIKATIONER Fastigheten är belägen på Sveavägen 44, mitt i Stockholms centrum. Skyltläget för huset är otroligt bra, på SERVICE I OMRÅDET Utbudet av service i området är mycket gott. Längs Sveavägen och Kungsgatan finns ett stort utbud av Odenplan Observatorielunden Sveavägen passerar 23,000 bilar per dag. Längs Kungsgatan och Sveavägen löper ett flertal busslinjer, bland butiker och restauranger. Handelshögskolan annat stombusslinje 1. Vid Hötorget ligger Hötorgshallen och Kungshallen, vilka Sveav. Utbudet av kollektiva färdmedel är mycket gott. Den inrymmer ett flertal restauranger och caféer, samt varuhuset UB. Biografen Filmstaden Sergel och Stockholms T Humlegården närmaste tunnelbanestationen är Hötorget (gröna linjen), som har en tunnelbaneuppgång i direkt anslutning Konserthus ligger också vid Hötorget. till fastigheten på Sveavägen 38. Stockholms Central- I området kring Hötorget och centralstationen finns även station ligger endast cirka 10 minuters promenad från ett flertal hotell. Stora fastighetsägare i området är bland fastigheten. Där finns även pendeltåg- och tunnelbanestationen T-Centralen där samtliga tre tunnelbanelinjer stannar. Vidare finns Arlanda Express som utgör en direkttågslinje till Arlanda flygplats. Citybanan är en ny planerad järnväg under Stockholms innerstad som kommer att sträcka sig i tunnel från pendeltågstationen Stockholms södra till Tomteboda. I närheten av Centralstationen kommer det att byggas en annat Hufvudstaden, A Fastigheter, Vasakronan, SEB Trygg Liv och Fabege. Norra Bantorget Folkets hus Norra Latins konferenscenter Centralbadet S44 T T Konserthuset UB Hötorget Kungsg. Stureplan Birger Jarlsg. Sturegallerian Biblioteksg. Norrmalmstorg ny pendeltågsstation med uppgångar till Vasagatan och Klarabergsgatan på ett mycket fördelaktigt avstånd från fastigheten. rojektet med citybanan beräknas vara färdigställt arkeringsmöjligheter finns, utöver garaget i fastigheten, i ett flertal parkeringshus i området kring fastigheten. Det finns ett cykelgarage med ombytnings-möjligheter och dusch i källaren. Taxi- och budzon finns utanför entrén på Sveavägen. Cityterminal J Centralstation Drottningg. Sergels torg Kulturhuset Stadsteatern Gallerian NK Hamng. Operan Norrmalmstorg S T Tunnelbana Flygbuss/Arlanda Express Hotell Kungsgatan - Stombusslinje 1 -hus Bussterminal/busshålplatser Shopping Sveavägen - koppling norrut/söderut Centralstation Attraktioner Kommunikationer och service ROJEKTBESKRIVNING SIDA 4 (13)

5 BYGGNADEN SVEAVÄGEN 44 HISTORIK Det så kallade Thulehuset uppfördes under åren efter ritningar av arkitekten Gustaf Clason. Att namnet blev Thulehuset beror på att huset projekterades för och uppfördes åt försäkringskoncernen Thulebolagen. Byggnaden uppfördes som ett gemensamt stort nybygge för att lösa hela koncernens kontorsbehov och var mycket modern för sin tid. Rationalitet och effektivitet var ledorden, samtidigt som de anställdas trivsel sattes i fokus. Thulehuset var när det stod färdigt 1942 det mest rationella kontorshuset i Sverige. Byggnaden var unik tack vare bland annat de flexibla kontorsavdelningarna med flyttbara mellanväggar och glasväggar. Vidare sköttes den interna kommunikationen med transportband för brev som löpte under fönstren. Thulehuset är ett av de bästa exemplen på ett stort och modernt kontorskomplex i centrala Stockholm från tidigt 1940-tal. BYGGNADEN Diligentia håller för närvarande på planera för en genomgripande om- och tillbyggnad av Sveavägen 44. Huset kommer att byggas på med ett par våningar och de nya ljusgårdarna kommer delvis att täckas med glastak för att ge dagsljusbelysta ytor på entréplanet samlingsplatsen. Kontorsplanerna både inom de befintliga byggnadsvolymer och inom de nya volymerna mot ljusgårdarna erbjuder en hög grad av flexibilitet gällande storlekar och användning. Fasaderna - mot gata och gård kommer att få ett modernare och nytt fasadmaterial. Husets entrévåning kommer att öppnas upp ytterligare mot gata med flera entréer runt kvarteret, detta för att öka kopplingen mellan verksamheter inom huset och stadslivet utanför. Skärmtaket mot Sveavägen kommer att försvinna för att få mer dagsljus vid trottoarstråket. Huvudentréen flyttas närmare hörnet Sveavägen/Tunnelgatan och blir mer synlig från Kungsgatan. Nya trapplösningar och hisspaket ger ett hus med bra logistik, flexibilitet och flöden. Vy längs Sveavägen norrifrån å taket kommer det att finnas en magnifik terass med utsikt över hela centrala Stockholm. Ca 1945 Utsikt från takterrass Vy uteservering Luntmakargatan ROJEKTBESKRIVNING SIDA 5 (13)

6 ENTRÉLANET SVEAVÄGEN 44 ROJEKTBESKRIVNING SIDA 6 (13)

7 SAMLINGSLATSEN SVEAVÄGEN 44 SAMLINGSLATSEN Entréplanet är öppet för alla. Här kommer det att finnas alla olika typer av service och handel. Här finns även en gemensam mötesavdelning med både stora och små rum. Konferensenheten drivs av en extern operatör. Här kommer hyresgästerna att kunna nyttja lokaler för interna och externa möten. Hela tanken med den gemensamma mötesdelen är att hyresgästerna inte skall behöva sitta på onödig yta som inte nyttjas fullt ut, utan kunna använda den gemensamma delen för att hantera sina toppar och för att uppfylla behoven av icke frekventa möten, ex stormöten över 50 pers. Ytorna i den allmänna och externa konferensdelen hyrs utifrån hur mycket man använder. SERVICE I HUSET Vy Samlingsplatsen i entréplanet Himmelsvy från Samlingsplatsen Vy Samlingsplatsen från hisshall plan 5 Det finns restauranger, coffeshops, kiosk, kläder, mat, frisör, skomakare, kemtvätt mm. All handel i huset skall stödja hyresgästerna och inte tvärt om. Det kommer även att finnas en gemensam reception för huset där olika typer av tjänster kommer att kunna beställas, ex via James. Tjänsterna debiteras sedan de anställda. Tjänsterna är: bevakning, säkerhet, tvätt, blommor, städning hemma, barnpassning, apotek, system, skrädderi, däckbyten mm. Den allmänna receptionen är bemannad och öppen 24 timmar om dygnet och 7 dagar i veckan. Receptionen ansvarar även för den gemensamma mötesavdelningen. En gemensam terrass på taket är under utredning. I källaren finns även en cykelparkering med omklädningsrum med låsbara skåp, dusch och bastu. Det finns också tryckluft till cykeldäcken. Avdelningen är till för alla hyresgäster i huset och fungerar för alla som håller på med fysisk träning oavsett om man cyklar, springer till jobbet eller tränar på lunchen, kvällen eller natten. Referensbilder publika miljöer. ROJEKTBESKRIVNING SIDA 7 (13)

8 MÖTESLATSEN SVEAVÄGEN 44 MÖTESLATSEN INOM DEN FÖRHYRDA LOKALEN Det är i mötet mellan kund och samarbetspartner som affärsnytta och kundnytta skapas. Därför läggs fokus i de nya kontorslokalerna på denna yta. Det är här man träffas, jobbar och kreerar tillsammans, därför skall denna yta var den yta som är mest utvecklad och påkostad. Den interna och externa mötesdelen slås ihop för att få högre nyttjande grad och en effektivare användning. Servicen blir hög med bemanning och kringservice. En bra metafor för denna yta är en flygplats lounge. Det skall skjuda av aktivitet och rörelse och inbjuda till avslappnande spontanmöten och att göra affärer. Det kommer att finnas olika typer av konceptrum för olika typer av möten. Telefonrum, styrelserum, workshopsrum, mötesrum och samtalsrum. Utöver detta kommer de allmänna ytorna att ha många möjligheter för möten mellan människor, ståbord, soffor, fåtöljer och bra ställen att sitta/stå och arbeta vid, en riktig flygplatslounge I hela mötesplatsen finns trådlöst nätverk som är åtkomligt för både interner och externer. Varje mötesrum är utrustat med höj- och sänkbara konferensbord och det finns en plasmaskärm i varje rum för presentation och arbete. Det finns telefonkonferensmöjligheter i alla rum. Enligt det flexibla systemtänket så kan även mötesavdelningen enkelt möbleras om utifrån behov. Tyngdpunkten ligger på mindre rum för 4 och 6 personer. Några rum kommer att vara lite större 8 och 10 pl. Vi större möten nyttjas den allmäna konferensytan i anslutning till entréen. Den allmänna ytan jämnar även ut toppar i den egna beläggningen så att hyresgästerna håller hög nyttjandegrad på sina egna ytor. Mötesplatsen skall även inbjuda kunder till att sitta kvar och jobba i denna yta. De skulle t o m kunna vara så att kunder kan hyra in sig i denna yta för egna möten. EXEMEL Å MÖTESLATS/KUNDYTA INOM HYRESGÄSTLOKAL. Referensbilder kontorsmiljöer. ROJEKTBESKRIVNING SIDA 8 (13)

9 - SVEAVÄGEN 44 Arbetsplatsen, det unika med Sveavägen 44 är dels tänket på att det är mötesplatsen som genererear affärsnytta och inte arbetsplatsen, dels lokalernas inbyggda flexibilitet. Diligentia kommer i S44 visa att systemtänk, god design och arkitektur hänger ihop och att detta inte ger några begränsningar. Detta är framtidens teknik. Möblera om i fastigheten istället för att bygga om. Detta ger en helt flexibel planlösning som enkelt kan möbleras om under tiden hyresgästen sitter i huset. Självklart skall arbetsplatserna vara utformade så att de stödjer arbetet och ger de funktioner som man idag är i behov av. För att maximalt utnyttja möjligheterna i ett nytt kontor så har vi lagt till beläggningsgrad som en ingående parameter. För att lyckas med detta behöver arbetsplatserna få mer karaktär av inga fasta arbetsplatser. Detta går sällan att göra fullt ut då många personer inte mår bra utav detta och ännu inte är redo för denna förändring. Däremot så finns det många som redan idag kan tänka sig ett mycket mer fritt tänk vad gäller arbetsplatser. Att få ett flertal rumssittare att släppa sitt rum samt att få de anställda att mycket mer jobba i loungen/mötesplatsen. De som idag sitter i öppna lanskap behöver delvis släppa den låsta fysiska platsen och jobba mer rörligt. Både på touchdown platserna och i loungen/mötesdelen. Med dagens teknik med tunna klienter, trådlösa nätverk, mobil telefoni/data och med digitala lagringsmöjligheter är det mer gamla rutiner som får oss individer att haka fast i gamla arbetssätt. Här vill gärna Diligentia hjälpa hyresgästerna med att involvera de bästa personer som finns på att skapa denna delaktighet. Att få företagen att visa att man inte bara följer utveckligen utan leder den. Med detta nya tankesätt kommer att attrahera både nya kunder och medarbetare. Det flexibla systemtänket stödjer detta arbetssätt fullt ut. å Sveavägen 44 kommer företagen snabbt och effektivt att kunna möblera om planlösningen allt utifrån behov. Det är inte förrän nu som ett kontor kan ses som fullt flexibelt. EXEMEL Å LAYOUT FÖR EN HYRESGÄST I ETT LAN. SAMMANSTÄLLNING TYLAN Arbetsplatser, varav 80% i öppet samband 241 st Lokalarea 3918 m 2 Area/arbetsplats 16 m 2 Mötesplatser 9 st Mötesrum 10 pers 3 st Mötesrum 6 pers 5 st Tysta rum 1-4 pers 23 Kapprum 8 st entry 8 st WC 20 st Kopieringsrum 4 st Serverrum 2 st TOTALAREA LAN m 2 Referensbilder kontorsmiljöer. ROJEKTBESKRIVNING SIDA 9 (13)

10 EFFEKTIVITET SVEAVÄGEN 44 Gemensam entré till S44, fyra hyresgäster på ett våningsplan. En större hyresgäst med egen entré från Sveavägen 46 Gemensam entré till S44, sex hyresgäster på ett våningsplan. Gemensam entré till S44, nio hyresgäster på ett våningsplan. Öppen planlösning 100% - 8 m 2 /ARBETSLATS Mixad planlösning 50/50-18 m 2 /ARBETSLATS Mixad planlösning 80/20-14 m 2 /ARBETSLATS ROJEKTBESKRIVNING SIDA 10 (13)

11 KONTORSLOKALEN SVEAVÄGEN 44 Kontor - med installationsgolv och all-air system ROJEKTBESKRIVNING SIDA 11 (13)

12 ÖVRIGT SVEAVÄGEN 44 FLEXIBILITETEN Tidigare har systemväggar varit lika med fult. Sveavägen 44 kommer att visa att så inte är fallet. Det finns idag systemväggslösningar som är otroligt snygga där man som lekman inte kan se skillnad på om det är platsbyggt eller ett system. Inga skarvar syns och listfritt även i taket. Fördelen med ett systemtänk är dels att kontoret ges en mycket hög flexibilitet. Miljöpåverkan blir mycket mindre då man kan återanvända partier vid omflytt. Totalkostnaden är också mindre. Diligentia kommer på Sveavägen 44 att visa att systemtänk, god design och arkitektur hänger ihop och att detta inte ger några begränsningar. Detta är framtidens teknik. Möblera om i fastigheten istället för att bygga om. Detta ger en helt flexibel planlösning som enkelt kan möbleras om under tiden Deloitte sitter i huset. Det finns Diligentia-folk i huset, montörer som på heltid hjälper till att flytta väggar och ändrar planlösningen så att lokalen kan förändras över tiden utifrån organistaionsförändringar och utifrån olika projekt. TEKNIK Utgångspunkterna för de tekniska lösningarna är att systemen skall vara enkla, flexibla, energisnåla och billiga att producera. Uppvärmning av byggnaden sker med radiatorer under fönstren. Under uppvärmningssäsongen ventileras byggnaden med luft som ligger några grader under rumstemperatur. (så kallad isotermisk inblåsning). Inblåsning sker i bakkant av varje rum. (inga fönsterapparater eller fancoils). Ventilationen av byggnaden är ett så kallat VAV system, med variabla flöden. Variationen av luftflödena sker genom att varje rum eller modul förses med två tilluftkanaler där den ena kanalen förses med ett spjäll som via en motor kan vara antingen på eller av. å detta sätt får vi en enkel anläggning där luften alltid styrs dit där den behövs bäst. Kylning av byggnaden sker helt och hållet via luften. Rumstermostaten kopplas till rums/ modul spjället och när termostaten kallar på kyla så öppnas spjället. Klarar minst 50 w/m2. MILJÖ Sveavägen 44 blir Sveriges första klassificerade Breeam fastighet. Beslut är taget om att klassa byggnaden enligt det Engelsk/Europeiska systemet Breeam och målet är satt till excellentnivån. Green building nivån kommer vi att nå flera gånger om. Energianvändningen är under ständig diskussion, Diligentia tittar nu på om det är möjligt att nå ett så kallat nollenergihus. De system som vi redan nu har projekterat ligger i samma nivå som Jernhusens Kungsbrohus. LOGISTIK All logistik sköts via Luntmakargatan på entreplanet och kontorsservicen ska ligga i anslutning till denna. Här finns förvaringsutrymmen och bearbetningmöjligheter för det arbete och service som kontorsservice idag bedriver. I anslutning till lastkajen kommer all sophantering och källsortering att ske. Här kommer Sveavägen 44 ha ett nytt system där hyresgästerna betalar för de sopor man slänger, allt för att ge incitament till hyresgästerna att vara rädda om miljön och att källsortera ALLT avfall. S KYRKOGATA GARAGE BOSTÄDER KONTOR/ BOSTÄDER/ HANDEL GODSMOTTAGNING Referens - systemväggar från Eurowand LUNTMAKARGATAN BUTIK BUTIK Logistik i entréplan, angöring från Luntmakargatan ROJEKTBESKRIVNING SIDA 12 (13)

13 SEKTION - SVEAVÄGEN 44 MÖTESLATSEN MÖTESLATSEN MÖTESLATSEN MÖTESLATSEN MÖTESLATSEN MÖTESLATSEN MÖTESLATSEN MÖTESLATSEN ADOLF FREDRIK KYRKOGATA SAMLINGSLATSEN TUNNELGATAN GARAGE Längdsektion genom kvarteret Referensbilder kontorsmiljöer. ROJEKTBESKRIVNING SIDA 13 (13) 16