2005/ Granskning av ärendehanteringen av markanvisningar i sex kommuner

Transkript

1 2005/395-5 Granskning av ärendehanteringen av markanvisningar i sex kommuner

2 Innehållsförteckning Inledning 5 1 Stockholm Bakgrund Metod Resultat Redovisning av vissa markanvisningstävlingar 34 2 Göteborg Redovisning av markanvisningar mellan åren 1999 och Markanvisningsförfarande år Markanvisningsförfarande år Markanvisningsförfarande år Markanvisningsförfarande år Markanvisningsförfarande år Markanvisningsförfarande år Markanvisningsförfarande år Malmö Redovisning av markanvisningar mellan åren Markanvisningsförfarande år Markanvisningsförfarande år Markanvisningsförfarande år Markanvisningsförfarande år Markanvisningsförfarande år Markanvisningsförfarande år Markanvisningsförfarande år Västerås Markanvisningar i Västerås, utifrån intervjun Markanvisningar i Västerås, utifrån handlingarna Slutsatser Linköping Markanvisningar i Linköping, utifrån handlingarna Slutsatser 114 3

3 6 Uppsala Markanvisningarna i Uppsala Slutsatser 118 Bilagor 1 Frågemall vid intervjuer med byggherrar Frågemall vid intervjuer med kommuner 123 4

4 Inledning Kommunerna har ansvaret för att förverkliga statens mål för bostadsförsörjningen. Kommunerna använder sig av olika medel för att genomföra målen. Möjligheten att anvisa kommunal mark är ett effektivt instrument att påverka och styra bostadsförsörjningen mot lägre bygg- och boendekostnader och fler hyresrätter. Ett annat sätt är att stimulera till ökad konkurrens genom att uppmuntra fler aktörer att inträda på den lokala marknaden. Ett tredje sätt är att förändra och anpassa tjänstemannaorganisationen så att markanvisningar och detaljplaner kan bedrivas mer effektivt. Ytterligare ett sätt är att via olika konkreta policys styra mot de statliga målen. Flera kommuner har infört en markanvisningspolicy som ska vägleda marknadens aktörer och kommunens genomförande av markanvisningar. Kommunerna har även en skyldighet att i ett bostadsförsörjningsprogram ange inriktningen för bostadsförsörjningen på den lokala nivån. I den obligatoriska översiktsplaneringen ska kommunen mer påtagligt redovisa hur kommunens bebyggelse ska utvecklas för att tillgodose kommuninvånarnas behov av bostäder och anläggningar. Syftet är att ge vägledning för efterföljande detaljplanering och beslut om bygglov. I denna bilaga presenteras en dokumentstudie av ärendehandläggningen av kommunala markanvisningar. Vi har granskat hur kommunernas arbete med mark- och planfrågor bidrar till att uppnå målen för bostadsförsörjningen. Granskningen har gjorts i Stockholm, Göteborg, Malmö samt Västerås, Linköping och Uppsala och avser dels kommunala policydokument, dels hur ärendehantering och dagliga rutiner följer statliga och kommunala intentioner som finns inom bostadsförsörjningen. Vi har granskat hur kommunerna motiverar sina beslut om markanvisningsförfarande, tillämpad markprissättning, val av byggherre och villkor i avtal och utlåtanden. I särskilt de tre mindre städerna har det funnits problem med att eftersöka handlingar för åren vilket har inneburit att vi endast har kunnat studera vissa ärendehandlingar som anses vara representativa för ärendehandläggningen inom kommunen. I Stockholm har, på grund av det omfattande byggandet, granskningen begränsats till år 2004 och delar av år

5 6

6 1 Stockholm 1.1 Bakgrund Bakgrundsinformationen i början av detta avsnitt är till stor del direkta avskrivningar av vad som presenteras på Stockholms stads hemsida och i olika dokument. Syftet är således bara att ge en bild av hur kommunen arbetar med markfrågorna och vad som står i styrdokumenten. Projekteringsprocessen Markkontoret som förvaltar stadens mark aktualiserar ofta idéer till ny användning av markområden. Intresserade byggföretag tar dessutom ofta själva kontakt och framför önskemål och idéer om ett visst område. Kontoret undersöker den tilltänkta platsen för ett nybygge med hänsyn till bland annat miljöfrågor och befintlig infrastruktur. Efter att en idé om en investering utretts, formuleras ett program och en ekonomisk plan. Gatu- och fastighetsnämnden tar då ställning till investeringen i ett inriktningsbeslut. Detta beslut ger klartecken till fortsatt utredning. Inriktningsbeslutet kan också utgöra en planbeställning till stadsbyggnadskontoret. För att projektet, t.ex. nya bostäder ska kunna utföras måste projektet överensstämma med en detaljplan. Det program som upprättas av stadsbyggnadsnämnden ligger till grund för gatu- och fastighetsnämndens fortsatta arbete. Om investeringen sker på stadens mark, gör gatu- och fastighetsnämnden ofta en markanvisning till en byggherre i detta skede. Närmare 70 procent av marken inom kommunens gränser ägs av staden. Stockholms stad äger även betydande markområden utanför den egna kommungränsen. Det är markkontoret som ansvarar för att förvalta, utveckla och exploatera stadens mark. Genom markanvisningsbeslut fördelar staden mark till olika intressenter inför en planering av ny bebyggelse. Den byggherre som får en markanvisning har under en viss tid och under vissa villkor rätt att ensam förhandla med staden om ny exploatering av marken. Markanvisning definieras som: "En option att under en viss tid och på vissa villkor ensam få förhandla med staden om förutsättningarna för genomförande av ny bostadsbebyggelse eller annan exploatering inom visst markområde". Markanvisning kan ske antingen genom anbudsförfarande eller genom att staden direktanvisar ett område. Markanvisningsbeslut kan fattas såväl före som efter detaljplanens fastställande. Markanvisningar och markförsäljning är, efter planmonopolet, det viktigaste verktyget att genomföra mark- och bostadspolitik. 7

7 I markkontorets markanvisningsregister finns uppgifter om vem som fått markanvisning, var, när och för hur många lägenheter. Registret uppdateras kontinuerligt Markanvisningspolicyn Mycket av arbetet kring markanvisningar ska ha sin grund i den politiskt förankrade markanvisningspolicyn. I januari 2001 antog gatu- och fastighetskontoret en markanvisningspolicy. En omarbetad version antogs den 10 juni Denna rapport ska främja konkurrens och mångfald och bidra till en blandning av upplåtelseformer. Innehållet i markanvisningspolicyn presenteras nedan. Allmänna mål för bostadsbyggandet Det behövs fler bostäder i Stockholm och ambitionen är att bygga bostäder under nuvarande mandatperiod. För gatu- och fastighetskontorets del innebär detta att det krävs att i genomsnitt lägenheter per år ska ha förts fram till markanvisning under åren och att staden sedan aktivt samarbetar med byggherrar om detaljplan och genomförande. Staden bör vidare samarbeta med markägarna/byggherrarna till de ca lägenheter som beräknas kunna byggas på icke kommunal mark, så att dessa byggs. Ambitionen är att fortsätta utveckla Stockholm och stockholmsregionen samt att skapa förutsättningar att erbjuda invånarna en god och hållbar boendemiljö. Detta innebär att det måste finnas ett brett utbud av olika bostadstyper och upplåtelseformer men även att ett utökat behov av service ska tillgodoses. Staden ska motverka alla former av bostadssegregation och sträva efter att alla kategorier av människor ges möjlighet att bo inom alla delar av staden. Stadens bostadsområden ska därför innehålla en stor variation avseende såväl upplåtelseformer för bostäder i flerfamiljshus (hyresrätt och bostadsrätt) som olika storlekar och typer av lägenheter. Detta gäller även lägenheter i småhus. Behovet av hyresrätter ska prioriteras och den kooperativa hyresrättens möjligheter ska beaktas. Storleken på de enskilda markanvisningarna anpassas efter omgivande bebyggelse, förutsättningarna för arkitektonisk variation, möjligheterna till varierande upplåtelseformer och optimala antalet medverkande byggherrar. Tomträtt eller försäljning Marken för hyresrättslägenheter ska upplåtas med tomträtt enligt de riktlinjer som kommunfullmäktige beslutar. Mark för bostadsrättslägenheter kan säljas till marknadsvärdet i avvaktan på att kommunfullmäktige fattar beslut om nya avgäldsnivåer för tomträttsupplåtelse av dessa. I avvaktan på ett kommunfullmäktigebeslut om nya avgälder ska det i markanvisningsavtalet hållas öppet både för tomträttsupplåtelse och för försäljning till marknadsvärde. Marken till småhus som upplåtes med hyresrätt, ska upplåtas med tomträtt. Marken till äganderättssmåhus och bostadsrättssmåhus bör säljas. Direktanvisning eller anbud Vid hyresrätt (=tomträttsupplåtelse) görs direktanvisning enligt denna Markanvisningspolicy. 8

8 Vid bostadsrätt (=försäljning eller tomträttsupplåtelse) görs i flertalet fall direktanvisning. Avtal kan i dessa fall träffas med byggherren om pris-/avgäldsnivån för marken. Avgäldsnivån ska då följa kommunfullmäktiges beslut om tomträttsavgälder. I de fall staden har behov att få ökad kännedom om marknadsvärdet för obebyggd mark bör ett anbudsförfarande användas. Detta kan även avse anbud på tomträttsavgäld, om kommunfullmäktige godkänner ett sådant förfarande. Avgälden får i sådant fall inte understiga kommunfullmäktiges beslut om lägsta avgäld. Villkor för markanvisning A.) Markanvisningarna tidsbegränsas till högst två år från gatu- och fastighetsnämndens beslut. Om inte en bindande överenskommelse om exploatering med stadens standardvillkor träffats inom dessa två år står det staden fritt att göra en ny markanvisning. Förlängning kan medges av gatu- och fastighetskontoret förutsatt att byggherren aktivt drivit projektet och förseningen inte beror på denne. Staden ska även ha rätt att återta en markanvisning under den angivna perioden om byggherren uppenbart inte avser eller förmår att genomföra projektet i den takt eller på det sätt som avsågs vid markanvisningen eller om staden och byggherren inte kan komma överens om priset. Återtagen markanvisning ger inte byggherren rätt till ersättning. B.) Byggherren står för all ekonomisk risk i samband med detaljplanearbetet. Projektering i samband med detaljplanearbetet ska göras i samråd med staden. C.) Projekt som avbryts till följd av beslut under detaljplaneprocessen ger ej rätt till ny markanvisning som kompensation. D.) På stadens begäran ska byggherren upplåta specialbostäder, lokaler för barn- och äldreomsorg samt vissa kategoribostäder. E.) Markanvisning får inte överlåtas utan stadens godkännande. F.) Den som erhåller markanvisning för hyresrätt ska ha avtal eller sluta avtal med bostadsförmedlingen i samband med anvisningen. G.) Generella krav av kommunfullmäktige eller gatu- och fastighetsnämnden, vilka fattats eller kommer att fattas och som gäller vid tidpunkten för markanvisningen, ska följas. T.ex. som att integrera olika former av socialt boende och specialbostäder i nya bostadsprojekt, att göra ute- och inomhusmiljön tillgänglig för funktionshindrade, att följa stadens Program för ekologiskt byggande etc. Val av byggherre Vid valet av byggherre, både vid anbud och direktanvisning, ska hänsyn tas till dennes ekonomi, stabilitet och intresse av långsiktigt fortbestånd av bebyggelsen med avsedd upplåtelseform. Staden bör vid valet av byggherre verka för att konkurrensförhållandena på marknaden inte snedvrids, t ex genom att uppmuntra nya företag att etablera sig i Stockholm. Vid urvalet beaktas tidigare genomförda bra projekt liksom nytänkande och låga boendekostnader etc. En långsiktig kvalitets- och miljöprofil, liksom att byggherren är villig att uppfylla stadens fastställda generella krav, är en förutsättning för att markanvisning ska kunna ges. Även kostnadsfaktorn är viktig. Stadens invånare är beroende av att det produceras bostäder som alla har råd att efterfråga. I den utsträckning markanvisningen kan utnyttjas för att pressa kostnader och gynna producenter som är villiga att producera bostäder av god kvalitet till rimliga priser, ska så ske. Vidare önskar staden bidra till att underrätta för nya bostadsproducenter att etablera sig på Stockholmsmarknaden. Kommunfullmäktige har ålagt 9

9 allmännyttan att producera 8000 bostäder under och ansvarar för att mark ska anvisas i tillräcklig hög grad för att detta mål ska vara möjligt att uppnå Bostadsförsörjningsprogram, 20K-projektet Kommunfullmäktige har beslutat att bostäder ska påbörjas under åren i syfte att säkra Stockholms framtida tillväxt och för att komma tillrätta med bostadsbristen. För att uppnå effektivitet i arbetet med att nå det uppsatta målet sker detta i projektform det s.k. 20K-projektet under åren Genomförandeplanen för 20K-projektet anger de riktlinjer som staden arbetar efter när det gäller bostadsförsörjningen under innevarande mandatperiod (i enlighet med lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar). Arbetet sker i samarbete mellan stadsledningskontoret, stadsbyggnadskontoret, gatu- och fastighetskontoret samt miljöförvaltningen, bl.a. genom den styrgrupp som finns för ändamålet. Med uppgift att samordna, följa upp och bevaka arbetet har en projektledare tillsatts. Projektet påbörjades i januari Hälften av de bostäderna ska vara hyresrätter. Av utvecklingsdirektiven för de kommunala bostadsbolagen framgår att dessa sammantaget ska producera lägenheter under perioden (Svenska Bostäder 4000, Familjebostäder 2000, Stockholmshem 2000). I stadens budget för år 2004 anges också att det är prioriterat att bygga bostäder som alla har råd att efterfråga. Förutom målet om antalet bostäder vill staden således även att byggkostnaderna sänks för att skapa rimliga hyror. Efter år 2006 är ambitionen att Stockholm ska fortsätta att hålla en hög och jämn takt i bostadsbyggandet. I 20K-projektets inledande fas har ett omfattande arbete bedrivits för att nå bästa möjliga överensstämmelse mellan byggherrarnas önskemål och stadens bostadsplanering. Generellt efterfrågar byggherrarna planer för mindre och måttliga projekt, lägenheter, i goda kollektivtrafiklägen. Stadens arbete med stadsutvecklingsområdena fortgår parallellt med 20K-projektet, men på grund av projektens komplexitet påbörjas merparten av de lägenheter som planeras i dessa områden efter år Utgångspunkter för stadens bostadsplanering åren Staden har brist på bostäder men lider också av bristande rörlighet på bostadsmarknaden. För att möta såväl bostadsköns behov som för att öka rörligheten på bostadsmarknaden bör staden planera för alla typer av bostäder och upplåtelseformer; prisvärda hyresrätter, bostadsrätter för hushåll med normala inkomster, markbostäder, studentbostäder samt mer exklusiva bostäder. Sammanfattningsvis innebär det projekt som kontoren bedömt som möjliga att praktiskt genomföra, som marknaden efterfrågat planer för 10

10 och som tillsammans skapar den önskvärda blandningen av bostadstyper och upplåtelseformer. Bostäder som alla kan efterfråga I bostadsförsörjningsmålet ingår även att bygga bostäder som kan efterfrågas av alla. Arbetet för att uppnå detta sker på olika sätt, bl.a. genomförs entreprenadtävlingar, försöksprojekt med billigare bostadsrätter och en markanvisningstävling. Erfarenhetsåterföring från dessa projekt är centralt i det fortsatta utvecklingsarbetet med att sänka boendekostnaderna. Aktörer som har prövat olika metoder för att pressa produktionskostnader och som inte tidigare varit representerade i staden finns nu representerade bland stadens bostadsplaner. Uppföljning kommer att ske för att studera hur prissättningen påverkas. Stockholms Stadshus AB har låtit göra en utredning om hur nyproduktionskostnader kan minskas. Med anledning av utredningen har kommunfullmäktige beslutat att stadens bostadsbolag, stadsbyggnadskontoret och gatu- och fastighetskontoret genomför ett sammanhållet gemensamt utvecklingsprojekt inom de fem mest kostnadsdrivande områdena; utveckling av planprocessen i samverkan; utveckla byggprocessens tidiga skeden; utveckla styrning och kompetens i projekteringsfasen; stimulera det industriella byggandet samt öka insyn och pressa priser i de underliggande leden. Arbetet med riskminimering Centralt i arbetet är att identifiera och minimera risker som kan hindra eller bromsa projekt. Arbetets första etapp har fokuserat på de bostadsprojekt som bedöms praktiskt möjliga att genomföra senast Det faktum att dessa är identifierade och listade innebär att kontoren kan prioritera i arbetet. För byggherrarna innebär det att risken för förgävesprojektering och tidsfördröjningar minskat. Många mindre projekt innebär också en större riskspridning ur stadens perspektiv. Arbetet med att nå överensstämmelse mellan byggherrarnas önskemål och stadens bostadsplaner ökar möjligheterna till ett snabbt genomförande. För att ytterligare effektivisera arbetet med att detaljplanelägga och för att möta ökningen av antalet projekt driver stadsbyggnadsnämnden en extra plansektion i projektform under åren. Stadsbyggnadsnämnden har också effektiviserat planprocessen genom att när plan- och bygglagen så medger gå direkt på plansamråd detta innebär en tidsbesparing på 6 9 månader. Stadsbyggnadsnämnden ser över stadens interna remisshantering i syfte att även här korta ledtiderna. Utöver plan- och bygglagens krav på hörande av sakägare har staden krav på att samtliga plan ska skickas på remiss till berörda nämnder och förvaltningar setts över. Detta förfarande är en av de processer som styr tidsåtgången i ett planprojekt. 11

11 Staden har beslutat om nya tomträttsavgälder. I korthet innebär det att kostnaden för mark inte ska utgöra ett hinder för att bygga bostäder. Enligt stadens markanvisningspolicy är tomträttsavgälderna särskilt förmånliga för den som bygger hyresrätt Revisionskontorets granskning Revisionskontorets granskning (2006) av utvecklingsarbetet visar att arbetet med att samordna och följa upp de bostadsplaner som finns inom kommunen hittills har genomförts på ett strukturerat och tillfredsställande sätt. Kommunikationen mellan berörda nämnder, bostadsbolag och byggherrar har förbättrats jämfört med tiden före 20K-projektet. Det är viktigt att kommunen i det framtida arbetet med planering och genomförande av bostadsbyggande tar tillvara de erfarenheter som gjorts i arbetet med målet om nya bostäder Revisionskontoret bedömer att en hel del åtgärder har genomförts för att sänka de kommunala bostadsföretagens boendekostnader. Målet i utvecklingsarbetet om att minska kostnadsnivån med % under jämfört med har dock inte uppnåtts. Vidare anser revisionskontoret att det är positivt att antalet aktörer på byggmarknaden har blivit fler. Erfarenheterna från lågprisbyggare bör tas tillvara och spridas i det fortsatta arbetet. Möjligheterna att öka antalet markanvisningar till lågprisbyggare bör prövas Rutiner för handläggning av Kontorens arbete Det som komplicerar bostadsbyggandet i Stockholm är att det jungfrumark. Enligt Översiktsplanen 99: staden ska byggas inåt vilket gör att man ska använda redan exploaterad mark, t.ex. mark i Hammarby Sjöstad. För att hantera målet med nya bostäder har kontoren gått igenom intresselistor och egna idébanker för att undersöka om de kan (åter)använda projekt som de tidigare beslutats om att inte gå vidare med. Hittills har markanvisningar för byggrätter och färdiga planer för lägenheter genomförts. I Stockholm är det markkontoret (tidigare gatu- och fastighetskontoret) och stadsbyggnadskontoret som arbetar med mark- och planfrågor. De strävar efter att driva a parallellt och t.ex. synkronisera markanvisning och start av detaljplanearbetet (båda kräver politiska beslut). Projekt har t.ex. dubbla projektledare från de olika kontoren. I de fall marken ska säljas sätts priset av ett expertråd som hanterar värderingen av marken. 12

12 Målen för kontoren finns i budgeten. Nämnden gör verksamhetsplanen. Det finns också en handbok i hur man agerar i processen och vilka instanser som ska finnas med. Det står dock inte specifikt hur man ska arbeta med de kommunala målen. I arbetet med bostadsförsörjningsfrågorna har Stadsledningskontoret tagit på sig en tydlig samordnande roll. Det finns bl.a. en projektledare för 20K som har hand om statistik, håller regelbundna avstämningsmöten med byggherrar osv. Enligt kommuntjänstemännen finns det i Stockholm ett stort intresse för marken och staden uppvaktas ofta av byggherrar. Det vanligaste förfarandet är att de lämnar in egna projektidéer. Förslaget hamnar då i en intressekö, vilken finns både på markkontoret och på stadsbyggnadskontoret. När det gäller hyresmarknaden har kontoren prioriterat de allmännyttiga bostadsföretagen. Allmännyttan är också de som visat störst intresse. Stadsbyggnadskontoret och markkontoret arbetar med att få in nya privata aktörer, även sådana som kommer utanför Stockholm eftersom dessa tycks kunna bygga billigt. Syftet är att öka konkurrensen och pressa boendekostnaderna. Det har varit två stycken markanvisningstävlingar där billigare priser och bra kvalitet varit i fokus. Dessutom låter allmännyttan byggentreprenörer tävla om att få bygga på redan färdiga planer. Hur arbetar markkontoret med markanvisningar? Det finns ingen standardmodell för hur anvisningarna går till. Ofta är markanvisningen anpassad till den situation som råder. Det normala är direktanvisning, efter diskussioner och statistikstudier. Markkontoret bedömer framför allt hur aktiva byggherrarna har varit i tidigare processer/planer. Om de har varit mycket aktiva ligger de bra till för att få en anvisning. Normalt kan man inte se några omfattande motiveringar till val av byggherre i tjänsteutlåtandena. Policyn ligger till grund. Om det är någon politiker som vill ha mer omfattande motiveringar föredras dessa muntligt. Rutiner & mallar På markkontoret finns en checklista för exploateringsprojekt att arbeta efter. Denna visar olika moment som handläggarna ska genomföra inom olika faser av projekten. Inom de olika momenten finns ofta ytterligare information om hur arbetet ska ske. T.ex. finns kravlistor inför markanvisning, mallar för hur tjänsteutlåtandena inför olika beslut ska se ut, värderingsrutiner och avtalsmallar. I kravlistan för markanvisningar finna t.ex. krav på att handläggaren ska titta på upplåtelseform för att variera/anpassa till omgivande bebyggelse, ta ställning till anbud eller direktanvisning och specificera eventuella krav på byggherren. Dokumentation Det går inte att följa alla handlingar kring ett projekt samlat någonstans. Detaljplaner och dylikt arkiveras på Stadsbyggnadsarkivet vilket är skilt (men i samma byggnad) från Markarkivet. Stadsbyggnadsarkivets diarium 13

13 finns på nätet. Markkontoret ska lägga ut sitt diarium på nätet under januari 2006 (men bara nya ). Markanvisningshandlingarna diarieförs och arkiveras separat. Exploateringsavtal eller överenskommelse om exploatering arkiveras oftast ungefär två till tre år efter markanvisningen. Var hittas informationen? Markanvisningsregistret Hela ärendet Förstudie markanvisningar Tjänstutlåtande markanvisning Marknämndens(eg. GFN)beslut Markanvisningsavtal Tjänsteutlåtande exploatering Exploateringsavtal Enklare utformning finns på hemsidan, mer utförligt register finns hos MK. Uppdelat i två delar, en med gjorda markanvisningar och en med sökta markanvisningar. SBKs & MKs handlingar är åtskilda. Dessutom arkiveras olika delmoment (markanvisnings-, exploateringshandlingar osv.) separat. Problemet kan dessutom vara att projekt byter namn, att flera anvisningar till olika byggherrar ligger i ett ärende men att flera exploateringshandlingar skapas osv. arkiveras inte markkontorets arkiv markkontorets arkiv finns på separat ställe i MKs arkiv men det är sällan de hittas där. Ska egentligen alltid vara skriftliga men ofta görs bara muntliga avtal, speciellt om det ligger nära i tid att skriva exploateringshandlingar (enligt tjänsteman på MK). markkontorets arkiv finns på ett samlat ställe i MKs arkiv (formellt sätt ska exploateringsavtal upprättas när marken säljs medan en överenskommelse om exploatering ska upprättas när det gäller tomträtter) Vilka handlingar hittades i undersökningen? De handlingar som hittas i markanvisningsmapparna är tjänsteutlåtande från gatu- och fastighetskontoret samt påföljande beslut om markanvisningen från nämnden. I vissa ligger markanvisningsansökningar från en eller flera byggherrar, skisser på fastigheternas utseende, kartor, överklaganden och ev. domar. När det gäller ansökningar från olika byggherrar är dessa sällan med i mappen. Det är i allmänhet svårt att veta om de borde göra det, då intresset från andra byggherrar kan vara svårt att avgöra utifrån tjänstutlåtandena. I vissa fall står det tydligt att ansökningar inkommit från 14

14 olika byggherrar utan att dessa finns med i mappen. De handlingar som hittas i exploateringsmapparna är tjänsteutlåtande från gatu- och fastighetskontoret, påföljande beslut om avtal/överenskommelse från nämnden samt avtalsförslag. I något enstaka fall fanns alla markanvisningshandlingar i mappen, även tidigare beslut. I andra fall fanns istället kopior på stadsbyggnadskontorets handlingar och remissvar från gatu- och fastighetskontoret i mappen. 1.2 Metod Undersökningen i Stockholm avser markanvisningar gjorda 2004 och som finns i arkivet per november en om gjorda markanvisningar under perioden är hämtade från ett utdrag ur markanvisningsregistret som vi har fått av markkontoret. Samtliga projekt som fanns på denna lista återfanns också i arkivet (däremot inte nödvändigtvis under de diarienummer eller projektnamn som angavs i markanvisningsregistret). Granskningen har nästan uteslutande gjorts utifrån tjänsteutlåtandena. Ett tjänsteutlåtande kan behandla markanvisningar till flera byggherrar, oftast inom samma område. Utifrån tjänsteutlåtandena har motiv till val av byggherre, upplåtelseform, prismodell och ev. krav på byggherre sökts. Det har varit svårt att utifrån tjänsteutlåtandena utläsa vem som huvudsakligen har gjort detaljplanen (byggherren eller kommunen). I tabellerna kommer det inte att redovisas om byggherren antagit en aktiv eller passiv roll i detaljplanearbetet. Kommunen, i dokument och via intervjuer, uppger dock att de försöker samarbeta med byggherrarna i stor utsträckning. Valet av tidsperiod gör att det i mycket få fall hunnit upprättas exploateringshandlingar och vi har därför inte kunnat granska exploateringsavtalen och de slutliga villkoren för undersökta markanvisningar. Inför granskningen av exploateringshandlingar har därför en ny separat undersökning gjorts. Undersökningen avser exploateringshandlingar som upprättats under perioden januari 2004 maj 2005 och som finns i arkivet (i maj 2005 uppdelades gatu- och fastighetskontoret i två delar). Handlingarna är hämtade från markkontorets diarium. Efter att dokumentgranskningen var avklarad har även ett urval av markkontorets mallar studerats. Mallen över tjänstutlåtanden inför markanvisning är uppdaterad i juni 2005 vilket gör att denna inte behöver överensstämma med den som fanns det undersökta året

15 1.3 Resultat Granskning av markanvisningar besluts om markanvisningar 114 markanvisningar 39 olika byggherrar eller byggherrekonstellationer Ca lägenheter Tabell 1. Markanvisningsförfarande år 2004 År 2004 med skriftliga motiv till vald markanvisning Direktanvisning 113 er. Se vidare text till tabell 2 Markanvisnings- Tävling Annat anbudsförfarande Andra typer av markanvisningar Summa Motiv till vald markanvisning per ärende Detta anges, eller motiveras, sällan eftersom detta är det vanliga förfarandet. Ibland dock hänvisning till markanvisningspolicy, enda intressent, byggherreoch kommunsamarbete kring utvecklingsområdet etc. 1 1 Syfte: om möjligt minska underskott i projektet. Anbudsgivarna skulle lämna bud på avgäld. Priset ska vara vägledande för prissättning av mark som har anvisats i området. GFK inbjöd 19 bh; dels de med registrerat intresse för Älvsjö dels sådana som befanns intressanta för att bygga billiga bostäder. Kort sammanfattning av tabell 1 I alla fall utom ett har direktanvisning använts. Det är sällan det anges att marken har direktanvisats eftersom detta är det normala förfarandet enligt policyn. Motiven till direktanvisning sammanfaller ofta med motiv till val av byggherre och redovisas i tabell 2. Avsteg från direktanvisning motiveras dock. Ett anbudsförfarande motiveras med att försöka minska underskottet i projektet och för att få vägledning inför prissättning av annan mark i området. Intressanta iakttagelser I två andra projekt framgår att det anvisade företaget (Familjebostäder) själva har använt anbudsförfarande för utförandet av bostäderna i syfte att uppnå billigare hyror. Detta handlar således inte om något anbudsförfarande för själva marken. Följande är hämtat från ett tjänsteutlåtande; utförandet av bebyggelsen har föregåtts av en anbuds- och utformningstävling som bolaget genomfört i samarbete med staden i syfte att hitta metoder att bygga 16

16 billiga hyresrätter. Deltagande entreprenörer har förbundit sig att producera projektet till ett fast entreprenörspris som, utifrån ett antal givna förutsättningar, ska leda till en acceptabel hyresnivå på mellan kr/kvm. Tabell 2. Val av byggherre år 2004 Namn på byggherre Ärenden med skriftl motiv BESQAB 2 2 Bostaden AB 6 5 Motiv till val av byggherre per ärende behövs fler br (1), hänvisning ma-policy (2), hänvisning policy (5) billiga boendekostnader (3) gynna ny aktör (1) enda intressent (1) ej ansökt tidigare i området (1) kontaktade av gfk & visat intresse (1) västertorpskriterier (1) 1 andra intresserade byggherrar per ärende per upplåtelseform och byggherre lägenheter per upplåtelseform och byggherre oklart, 4? (1) 3 st (2) 2 st/ bostadsrätt 150 st/ bostadsrätter 3 st (1) enda (2) uppgift (2) oklar uppgift (1) 2 st/ hyresrätt 2 st/ bostadsrätt 2 st/ ej klart 1 st/ 50% hr +50% br 1 st/ bostadsrätt Byggmästaren U J Johansson 2 0 inget motiv framgår, mer än "måluppfyllelse" (2) Byggnads AB Abacus 1 1 hänvisning policy (1) oklar uppgift (1) 1st/ ej klart 101 Byggnadsfirman Erik Wallin AB 1 1 Bygg-Vesta Fastigheter st/ hyresrätt 185 st/ bostadsrätt 160 st/ej klart ca 38 st/ hyresrätt ca 83 st/ bostadsrätt hänvisning policy (1) hjorthagen kriterier (1) 2 39 st i omr (1) 3 1 st/ bostadsrätt 40 st/ bostadsrätter hänvisning policy (1) bygger hr (1) pressar hyreskostnader (2) hjorthagen kriterier (1) 39 i omr (1) oklart (1) 1 st/ hyresrätt 180 st/ hyresrätter 1 Kriterierna för Västertorp ; Uppnå en jämnare fördelning hr & br, uppnå en välavvägd sammansättning av privata & kommunala byggherrar, skapa rejäla volymer för att främja projektekonomi & ge konkurrenskraftiga lägenheter och priser/hyror, anknyta till nuvarande bestånd för att främja bh förvaltningsekonomi & priser/hyror, ge hyresrättsbyggare förtur till mark som har bättre förutsättningar att bebyggas (dvs. ger lägre byggkostnader/ hyra). 2 Kriterierna för Hjorthagen. Fördelningen av mark har utgångspunkt från resonemang utifrån markanvisningspolicyn. En jämn fördelning av hyres- och bostadsrätter. Mark föreslås även för byggnation av kooperativ hyresrätt, seniorboende och studentlägenheter. Samtliga markanvisningar avser upplåtelse med tomträtt. Aspekter vid val av byggherre: tidigare erhållna markanvisningar (både inner- & ytterstad), tidigare genomförda projekt, förmågan bygga bostäder med relativt låg hyra. För hyresrätter finns ambitionen hos staden och hos flera byggherrar att bygga med låg hyra. De byggherrar som får producera förskolelokaler förväntas göra detta till självkostnadspris för stadsdelsförvaltningen stycken inom området har bekräftat att de är intresserade av mark inom området. Under 2004 anvisades mark för ca 1900 lägenheter i området till 20 byggherrar. Kommande 200 ska anvisas nya byggherrar. Totalt ska 3000 lägenheter anvisas. 17

17 Namn på byggherre Ärenden med skriftl motiv Einar Mattsson 3 3 Familjebostäder 9, varav 1 med JM 6 Folkhem 3 3 Motiv till val av byggherre per ärende hänvisning policy (3) blandning upplåtelseformer & bhkategorier (1) hjorthagen kriterier (1) hänvisning policy (6) pressa hyreskostnad (2) enda intressent (2) hjorthagen kriterier (1) blandning upplåtelseformer (1) ur bostadsförsörjningssynpunkt är tillskottet mkt värdefullt (1) hänvisning policy (3) hjorthagen kriterier (1) blandning upplåtelseformer (1) kontaktade av gfk & visat intresse (1) andra intresserade byggherrar per ärende 19 st i omr (1) 39 i omr (1) (1) per upplåtelseform och byggherre 1 st/ hyresrätt, 2 st/ bostadsrätt lägenheter per upplåtelseform och byggherre 60 st/ hyresrätter 150 st/ bostadsrätter 39 st i omr (1) 6 st i omr (1) 3 st (1) enda (2) uppgift (4) 9 st/ hyresrätter 731 st/ hyresrätter 39 i omr (1) 19 st (1) oklar uppgift (1) 2 st/bostadsrätt 1 st/ bostads- el äganderätt 20st/ radhus (br/är) 150 st/ bostadsrätter Heba 1 1 västertorpskriterier (1) (1) 1st/ ej klart 60 HSB 4 4 hänvisning policy (4) hjorthagen kriterier (1) blandning upplåtelseformer (1) aktiva i översyn området(1) samarbetsavtal då bh deltagare & medfinansiärer i utvecklingsområdet (1) 39 st i omr (1) 15 st i omr (1) 6 st i omr (1) uppgift i tj ut, (men hittade anmälningar i annan mapp) (1) 4st/ bostadsrätt 650 st / bostadsrätter JM 6 6 Järntorget 3 3 Lennart Ericsson Fastigheter AB * 2 2 Ljungberggruppen AB 1 1 NCC 7 6 PEAB 2 2 Position Stockholm (ägare Drott & APfastigheter) 1 1 Primula Byggnads AB 1 1 hänvisning policy (6) hjorthagen kriterier (2) blandning upplåtelseformer (2) inkommit tidigt studier över planområdet (1) kontaktade av gfk & visat intresse (1) hänvisning policy (2) hjorthagen kriterier (1) studentlägenheter värdefulla ur bostadsförsörjningssynpunkt (1) blandning av upplåtelseformer, bostadsrätter (1) 39 st i omr (2) 19 st i omr (1) uppgift (1) oklar uppgift (2) 39 st i omr (1) enda (1) uppgift (1) 5 st/bostadsrätt 1 st/bostadseller äganderätt 1 st/ hyresrätt(student) 2 st/ bostadsrätt hänvisning policy (2) hjorthagen kriterier (1) hänvisning policy (1) blandning upplåtelseformer & byggherre (1) 6 st i omr (1) ej bestämt hänvisning policy (6) enda intressent (1) hjorthagen kriterier (1) västertorp kriterier (1) 39 st i omr (1) blandning upplåtelseformer (2) 15 st i omr (1) samarbetsavtal då bh deltagare & 6 st i omr (1) medfinansiär i utvecklingsom- enda (1) rådet (1) uppgift (2) uppgift (1) hänvisning policy (1) högsta anbud (1) hänvisning policy (1) följd av tidig markreservation (1) har arbetat tillsammans med kommun kring området (1) 365 st/ bostadrätter 20 st/ radhus 70 st/hyresrätt(student) 110 st/bostadsrätt 39 st i omr (1) uppgift (1) 2 st/ hyresrätter 60 st/hyresrätt ej bestämt, kan bli lokaler! oklar uppgift (1) 7 st/ bostadsrätt 826 st/bostadsrätter 6 st (1) 135 st/bostadsrätter uppgift (1) 2 st/ bostadsrätt 9 st /äganderätter har aldrig fått anvisning tidigare (1) 5 st (1) 1 st/ bostadsrätt 300 st/ bostadsrätt hänvisning policy (1) gynna små aktörer (1) gfk rekommenderat bh denna mark då tidigare bh hoppat av (1) uppgift (1) 1 st/ hyresrätt 30 st/ hyresrätter 18

18 Ärenden med skriftl motiv Namn på byggherre Reinhold Gustafsson 2 2 Riksbyggen 2 2 Samverkansgruppen PAR (=praktiserande arkitekter i samverkan) 1 1 SBC Bo 1 1 Seniorgården 3 3 Skanska 1 1 SKB 2 2 SMÅA AB 7 7 Motiv till val av byggherre per ärende andra intresserade byggherrar per ärende per upplåtelseform och byggherre lägenheter per upplåtelseform och byggherre hänvisning policy (2) 39 st i omr (1) hjorthagen kriterier (1) 9 st i omr (1) 2 st/hyresrätt 75 st/ hyresrätter hänvisning policy (1) blandning upplåtelseformer (2) aktiva i översyn omr (1), uppgift (2) 2 st/ bostadsrätt 175 st/ bostadsrätter hänvisning policy (1) gynna ny aktör & öka konkurrensen (1) vill pröva nya former av samverkan i planering, byggande & förvaltning detta lagom stort projekt (1) 7 st (1) 1 st/ hyresrätt 40 st/ hyresrätter hänvisning policy (1) hjorthagen kriterier (1) 39 st i omr (1) 1 st/ bostadsrätt 70 st/ bostadsrätt hänvisning policy (3) hjorthagen kriterier (1) västertorp kriterier (1) blandning upplåtelseformer (1) hänvisning policy (1) 39 st i omr (1) 19 st i omr (1) uppgift (1) 3 st/ bostadsrätt (seniorbostäder) 170 st/ bostadsrätter hjorthagen kriterier (1) 39 st i omr (1) 1 st/ bostadsrätt 60 st/ bostadsrätt hänvisning policy (2) hjorthagen kriterier (1) håller fram blandning upplåtelseformer 39 st i omr (1) 2 st/ hyresrätt (1) 19 st i omr (1) (kooperativa) 250 st/ hyresrätter hänvisning policy (5) minskad markskuld (6) 4 blandning upplåtelseformer (1) många familjer efterfrågar radhus i ytterstad, kan skapa flyttkedjor (3) ersätter annan förlorad anvisning (1), 4 st i omr (2) enda (3) uppgift (2) 7 st/ bostadsrätt &-el äganderätter 265 /bostadsrätter (radhus, parhus, småhus, lgh) äger mark bredvid & förvärvat SSM Bygg och Fastighets AB 1 1 fastighet av bh som tidigare hade anvisning (1) uppgift (1) 1 st/bostadsrätt 150 st/ bostadsrätt Stiftelsen Olle Engkvist (avstod senare denna) 1 1 hänvisning policy (1) blandade upplåtelseformer (1) bh inte tidigare fått anvisning (1) oklar uppgift (1) 1 st/hyresrätt 33st/ hyresrätter Stiftelsen Sthlms Studentbostäder 1 1 hänvisning policy (1) hjorthagen kriterier (1) 39 i omr (1) 1st/ hyresrätt (student) 200st/ hyresrätt(student) Stockholmsbyggmästarna 1 1 hänvisning policy (1) 3st (1) 1 st/ hyresrätt el bostadsrätt 250 st lägenheter Stockholmshem AB hänvisning policy (8) enda intressent (2) samarbetsavtal då bh deltagare & medfinansiär i utvecklingsområdet (1) hjorthagen kriterierna (1) västertorp kriterierna (1) blandade upplåtelseformer & byggherrarr (1) uppgift (2) förslaget framtagit tillsammans med sbk, äger redan fastigheter på mark (1) 39 st i omr (1) 19 st i omr (1) 15 st i omr (1) 9 st (1) 7 st (1) enda (2) uppgift (5) 12 st/ hyresrätter 1257st/ hyresrätter 4 Anvisningen sker enligt avtral mellan staden & småa om erhållandet av ett visst antal anvisningar inom staden (överenskommelse sen staden sålde aktier i bolaget). 5 Samverkansgrupp bestående av Folkhem, Einar Mattson, Q-gruppen, Erik Wallin, Sundsvalls Byggnads, Reinhold Gustafson, Järntorget och Viktor Hanson AB. 19

19 Namn på byggherre Ärenden med skriftl motiv Svenska Bostäder Svenska Hus 1 1 Wallfast AB 1 1 Valspråket Förvaltning 1 1 Veidekke 5 4 Wihlborgs 1 1 Viktor Hansson 1 1 Summa: 39 byggherrar Motiv till val av byggherre per ärende andra intresserade byggherrar per ärende per upplåtelseform och byggherre lägenheter per upplåtelseform och byggherre hänvisning policy (10) blandade upplåtelseformer (3) gynna allmännyttan för att erhålla variation (1) samarbetsavtal då bh deltagare & medfinansiär i utvecklingsområdet(1) hjorthagen kriterierna (1) 39st i omr (1) västertorp kriterierna (1) 19 st i omr (1) uppgift (2) 15 st i omr (1) aktiva i översyn omr (1) 5 st (1) motiveras utifrån att det krävs för att 3 st (1) bolagets ska klara sitt uppdrag att oklar uppgift (3) producera 1000 lgh/år (2) uppgift (4) 12 st/ hyresrätter 1614st/ hyresrätter hänvisning policy (1) 1 st/ 50% hr 85 st/ hyresrätter hjorthagen kriterier (1) 39 st i omr (1) +50% br 85 st/ bostadsrätter hänvisning policy(1) blandning upplåteslseformer & byggherrar(1) gynna ny aktör, har aldrig fått tidigare (1) 19 st i omr (1) 1 st/ hyresrätt 65 st/ hyresrätter hänvisning policy (1) gynna ny aktör, har aldrig fått tidigare (1) enda intressent (1) enda (1) hänvisning policy (5) blandning upplåtelseformer & byggherrar (2) gynna ny aktör & öka konkurrens (1) billiga boendekostnader (1) 1 st/ bostadsrätt (radhus) 16st/ bostadsrätter(radhus) 19 st i omr (1) 6 st i omr (1) 2 st (1) oklar uppgift (2) 5 st/ bostadsrätt 308 st/ bostadsrätter hänvisning policy (1) blandad upplåtesleform & byggherrar (1) 6 st i omr (1) 1 st / ej bestämt 165 st/ hyresrätter eller bostadsrätter hänvisning policy (1) hjorthagen kriterier (1) 39 i omr (1) 1 st/ bostadsrätt 40st/ bostadsrätter Kort sammanfattning av tabell 2 Redovisningen i de följande avsnitten kommer i stort följa kolumnerna i tabellerna. I redovisningen har det inte tagits upp krav eller motiv som exempelvis har att göra med miljö- eller gestaltningskrav. Tanken är att enbart inkludera aspekter kring bostadsförsörjningsfrågorna. Notera även att en byggherre kan ha motiveras utifrån flera aspekter. Att det i ca 10 fall åberopas billiga boendekostnader och i 10 fall gynna ny aktör innebär följaktligen inte att det handlar om 20 utan det skulle, om vi drar det till sin spets, kunna beröra som minst 10. Byggherrar Totalt anvisades 39 byggherrar/byggherrekonstellationer mark under De bolag som fick mest anvisningar var de tre allmännyttiga bolagen vilka tillsammans fick 33 anvisningar. Andra företag som fick ett stort antal an 20

20 visningar var NCC (7), Småa (7), JM (6), Bostaden (6) och Veidekke (5). 18 byggherrar fick en anvisning var. Motiv Det är sällan som motiven till val av byggherre uttalas. När detta görs sker det oftast under rubriken Förslag till markanvisning. Ofta har vi hämtat in information och stöd kring varför denna byggherre är lämplig från olika håll i tjänsteutlåtandena. Den största bristen med dokumentationen är när flera byggherrar har varit intresserade och det ändå inte redovisas varför en viss byggherre fått anvisningen. Val av byggherre För 114 anvisningar motivering till val av byggherre i ca 10 fall. Det absolut vanligaste motivet hittas under rubriken Förslag till markanvisningar, markanvisningar sker enligt de principer som gatu- och fastighetsnämnden angivit i sitt beslut om stadens markanvisningspolicy. Detta textutdrag har för övrigt visat sig ligga med som standardtext i mallen för tjänsteutlåtandet. I 94 av 114 fall finns denna textpassage med i utlåtandet, ofta anges detta tillsammans med andra motiv men i 21 fall står det som enda motivering. Blandning av upplåtelseformer Andra vanliga motiveringar som framgår är att det eftersträvas en blandning av upplåtelseformer. Detta nämns i närmare 50 fall. I vissa fall nämns detta i kombination med att man eftersträvar en blandning av byggherrekategorier. I tjänsteutlåtandena redovisas oftast information kring ägarförhållanden inom området. Detta skulle kunna vara ett bevis på att de medvetet valt en byggherre mot bakgrund att det faktiskt finns för mycket av den ena eller den andra upplåtelseformen. I vissa fall synes det snarare vara en skrivning som finns med p.g.a. mallen än att det alltid styr valet av föreslagen byggherre. Många gånger där allmännyttan bygger finns det t.ex. redan mycket allmännyttiga bostäder (å andra sidan är kanske intresset från andra byggherrar inte lika stort i dessa områden). Samtidigt är det så att om statistiken över ägandeförhållandena redovisas i tjänsteutlåtandena kan politikerna ta del av den och analysera behovet i området, vilket kan hjälpa beslutsfattandet. Ensam intressent I sju fall motiveras anvisningen utifrån att byggherren varit enda intressent. Vi uppfattar det som om byggherren har varit ensam intressent oftare men vi har inte kunnat avgöra detta med säkerhet. När det står att byggherren har inkommit med en ansökan om markanvisning samtidigt som inga övriga byggherrar nämns i tjänsteutlåtandet har vi inte tolkat detta som ett bevis för att ingen annan intressent har funnits (se avsnitt andra byggherrar). 21

21 Billiga boendekostnader Att byggherren valts p.g.a. dennes förmåga att pressa boendekostnaderna nämns i knappt 10 fall. Utöver dessa fall nämns detta som ett uttalat kriterium för hur kontoret har valt byggherrar i några av kommunens stora projektområden. 6 Anvisningarna för de olika byggherrarna inom de stora projektområdena 2004 har behandlats i ett gemensamt tjänsteutlåtande där motiven till varje enskild byggherre. Ett exempel är Hjorthagen. För detta område finns allmänna bedömningsgrunder angivna, däremot går det inte att se utifrån tjänsteutlåtandet exakt vilka kriterier som varit avgörande för var och en av de 20 byggherrar som anvisats mark. Däremot skulle det stora antalet byggherrar i sig kunna ses som ett bevis för arbetet med att få in många olika byggherrar på Stockholmsmarknaden i syfte att förbättra konkurrenssituationen. Ökat utbudet av byggherrar Ett motiv som nämns i några fall är att kontoret vill gynna nya och små aktörer för att uppnå mångfald och konkurrens. Detta görs i närmare 10 fall, förutom att det nämns som bedömningsgrund för exempelvis Hjorthagen. I enstaka fall motiveras byggherren också utifrån att de inte fått någon anvisning på länge. Samarbete & rekommendation För vissa områden, t.ex. Skärholmen och Farsta, framgår att byggherrarna anvisats mark då de arbetat tillsammans med kommunen med översynen och utvecklingen. I några fall har gatu- och fastighetskontoret kontaktat byggherrar gällande ett specifikt markområde vilka sedan har fått möjlighet att komma in med intresseanmälan. I två fall anges att kontoret vill gynna allmännyttan så att de klarar sitt produktionsmål. Markskuld När det gäller anvisningar till SMÅA är dessa speciella då kommunen och staden verkar ha ett avtal. Kontoret anger i dokumenten att de arbetar kontinuerligt med att få fram nya markanvisningar till SMÅA för att därmed kunna fullfölja träffad överenskommelse som togs i samband med stadens försäljning av aktier i bolaget. Detta markanvisningsavtal innebär att staden ska anvisa ett visst antal småhusenheter till bolaget. Andra byggherrar vid sökt markanvisning et byggherrar varierar från ensam intressent upp till 39 intressenter. I många fall uppgift om övriga intressenter (ca 15). I ett flertal fall är 6 De stora utvecklingsområdenas allmänna principer kring val av byggherre drar upp vissa variablers frekvens betydligt. Skillnaden mot många andra är egentligen bara att de skrivit ut i texten vad som står i policyn. Istället för att ange de allmänna bedömningskriterierna i tabellen för varje byggherre i de största projekten, redovisas dessa endast i sin helhet för den första byggherren, därefter hänvisat till områdeskriterierna. 22

22 uppgiften otydlig (ca 20). I 10 fall står det uttryckligen att aktuell byggherre varit den enda som visat intresse för marken. Ett fåtal stora projektområden, vilka har olika speciella förutsättningar, står för en ansenlig andel av anvisningarna Jag kan identifiera fem stycken utvecklingsområden som tillsammans står för närmare 50 anvisningar. Konkurrensbilden för dessa ser ut som följer I Kista har kommunen tagit fram en programskiss för området och sedan fört samtal med sju byggherrar. Sex stycken ville ha, och erhöll, markanvisning. För området uppges att det efterfrågats en varierad bostadsbebyggelse med en blandning av lägenhetstyper och boendeformer (bl.a. studentlägenheter). I Skärholmen har kommunen haft ett samarbetsavtal med 4 stora byggherrar vilka deltagit i arbetet med bostadsutvecklingen och tidigt fått markreservation. Detta avser första anvisningstillfället, fler byggherrar ska in i senare faser. 11 övriga intressenter namnges. I Hjorthagen har 20 av 39 intresserade byggherrar anvisats mark. (Detta avser första anvisningstillfället, några få ytterligare byggherrar ska in i senare faser). Övriga intressenter namnges inte. Exakt motivering till val av de enskilda byggherrarna framgår inte, bara bedömningsgrunderna för området. För Västertorp framgår inte motiv till varje enskild byggherre, bara bedömningsgrunderna för området. Det framgår heller inte om fler än de 5 byggherrar som anvisats mark varit intresserade av marken. För ett område på östra Södermalm har 9 av 19 intresserade byggherrar anvisats mark. Övriga intressenter namnges. Finns bara en allmän motivering till valet byggherren ger en bra blandning för området vad gäller upplåtelseformer & byggherrekategorier. I de fall uppgift om övriga intressenter inte framgår av tjänsteutlåtandena är det svårt att veta om det beror på att antagen byggherre är den enda som ansökt eller om handläggaren glömt att redovisa detta. Ofta står det X har inlämnat ansökan om markanvisning i området, men samtidigt kan det uppfattas som osäkert om även Y och Z visat intresse Nästan alla projekt i denna kategori har sparsamma motiveringar till val av byggherre (kanske för att de egentligen varit ensamma om att visa intresse ). Måhända är det underförstått att när det inte uttryckligen nämns andra intressenter så har anvisad byggherre varit ensam om att ansöka? I mallen står att det ska anges om någon annan ansökt om markanvisning på samma område, vilket borde innebära att när ingen annan byggherre nämnts så finns det ingen annan intresserad. Kan dock vara svårt att veta helt säkert eftersom vi t.ex. i något enstaka fall hittat ansökningar från andra byggherrar i arkivmappen, men som inte nämnts i utlåtandet. I andra fall, när det ges antydningar om andra 23

23 intressenter, kan det vara svårt att bedöma utifrån dokumenten hur många, eller vilka, byggherrar som visat intresse för marken. Vi anser det inte helt enkelt att kunna avgöra om andra nämnda byggherrar ansökt om samma specifika mark, om de ansökt om annan plats inom området, eller om de också fått på annan plats vid annat anvisningstillfälle. Upplåtelseform & antal lägenheter Bostadsrätter (& äganderätter) i ca 50 fall, om ca lägenheter (& småhus) Hyresrätter i ca 50 fall om totalt, ca lägenheter (varav 300 studentlägenheter) 50 % bostadsrätter & 50 % hyresrätter i 2 fall, ca 250 lägenheter Ej helt klart om bostadsrätt/hyresrätt i ca 10 fall, ca 800 lägenheter Totalt ca lägenheter Upplåtelseformen står alltid angiven. I några fall har upplåtelseformen ännu inte bestämts, men då förklaras generellt varför detta inte är avgjort. I de flesta tjänsteutlåtanden (ca 70 %) redovisas fördelningen av ägandeförhållandena i det befintliga beståndet. Oftast verkar således valet av upplåtelseform sättas in i ett vidare sammanhang. Däremot är det inte alltid som fördelningen i området blir mer jämn med den valda upplåtelseformen, utan ibland verkar det vara byggherrens önskan som avgör. Redovisningen av ägandeförhållandena skulle kunna vara en indikator på att handläggarna faktiskt är ganska bra på att gå in och titta på hur fördelningen ser ut och att de aktivt försöker uppnå en jämnare fördelning i området och att detta kan avgöra val av byggherre. Det kan dock vara svårt att veta om detta verkligen är den bakomliggande faktorn till valet. Detta då det kan vara svårt att se vilka andra byggherrar som visat intresse, eller framför allt, vilken upplåtelseform de hade valt om de anvisats marken. I hälften av fallen redovisas den föreslagna byggherrens engagemang i området/kommunen eller vilka andra byggherrar som tidigare anvisats mark i det aktuella området. Vid studie av mallen till tjänstutlåtandet framgår att handläggarna uppmanas kommentera bl.a. andel små resp. stora lägenheter, ägarfördelningen (allmännytta, bostadsrätter och övriga) och vilka markanvisningar nämnden tidigare lämnat i stadsdelen. Intressanta iakttagelser I ett fåtal fall framgår tydligt från tjänsteutlåtanden att byggherren tagit en aktiv roll i planprocessen och i några andra fall motiveras t.o.m. den tidiga markanvisningen utifrån kommunens vilja att engagera byggherrarna tidigt i processen. I några tjänsteutlåtanden kring exploatering (som ofta upprättas några år senare) har vi i några fall sett skrivningar som: byggherren har 24