Kirunabostäders årsredovisning 2008

Transkript

1 Kirunabostäders årsredovisning 2008

2 Innehåll 3 VD har ordet 5-6 Verksamhetsanalys 7 Årets ekonomiska utfall 8 Nyckeltal 9-10 Pojektavdelningen 11 Marknadsavdelningen 12 Framtiden för Kirunabostäder 13 Resultaträkning 14 Balansräkning 15 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 16 Kassaflödesanalys Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 22 Underskrifter 23 Revisionsberättelse Produktion: Krauz & Co reklambyrå Foto: Kirunabostäder 2 Kirunabostäder

3 VD har ordet Efter drygt ett år på posten som VD för Kirunabostäder AB, kan jag med stolthet konstatera att jag har ett spännande och lärorikt jobb med många utmaningar. Fokus under detta första år har legat på att lära känna organisationen och personalen med alla dess möjligheter. En av de första utmaningarna var att forma organisationen i dess nya roller. Kirunabostäder AB har en positiv utveckling fastän problemen är många. Effektiv organisation med närhet till kunden är en styrka att utveckla, samt ett måste för att vinna framgång på sikt. Under 2008 påbörjades projektet Nya Björkplan som innebar att vi tillförde 26 bostäder med hög standard. Vi kan med stolthet konstatera att alla lägenheter är uthyrda. Våra boende uppskattar närheten till grönområden, tryggheten och stadskänslan. Under de närmaste åren planerar och utreder vi möjligheten att höja boende standarden i våra områden, samt jobba med trygghets frågor. Vi kommer att fokusera på energi, miljö och ett boende på kundens villkor. En av våra viktigaste strategier under 2009 är Jakten på kilowatten som skall implementeras i hela organisationen. Det handlar om bland annat ändrade vanor och en ny kultur kring sparande av energi. Bostadshyrorna ligger lågt i förhållande till kostnaderna. En oroande utveckling är de kraftigt höjda fjärrvärmetaxorna på drygt 20 % under Dock så kunde bolaget, med Hyresgästföreningens ansvarstagande, delvis kompenseras under 2008 med en andra höjning i juli. Stadsflytten innebär stora utmaningar och möjligheter för Kiruna kommun. Kirunabostäder AB ska vara en aktör på marknaden som vill och kan erbjuda ett brett boende. För att lyckas med detta måste vi kunna anpassa oss snabbt till rådande marknadsförhållanden, utveckla ett brett boende och lyhördhet på kundernas krav. Det är nyckelfaktorer för vår fortsatta utveckling och tillväxt. Omorganisation har skett under året, med bland annat tydligare fokus på frontpersonalens uppgifter. En omorganisation av nämnda slag kräver normalt en övergångsperiod innan nya rutiner hinner sätta sig. Detta arbete fortlöper. Avslutningsvis vill jag tacka min styrelse och ledningsgrupp för allt kreativt samarbete och ansvarstagande, samt alla mina medarbetare för de goda arbetsinsatser som möjliggör Kirunabostäder AB:s framgång. Under de senaste åren har boendet kraftigt prioriterats framför annan konsumtion. Att ha en väl fungerande bostadsmiljö upplevs ofta som attraktivt för boende och företag. Vår målsättning är att inom rimliga kostnader möta kundernas behov och önskemål för framtiden. Kirunabostäder 3

4 Kirunabostäders styrelse: Bror Stålnacke, Adam Rudegran-Alsedahl, Hugo Haara, Tommy Stridsman, Arild Storeide, Håkan Bäckström, Henrik Lindmark, Jan Sydberg, Jan-Erik Nygren, Laila Niia,Vera Tapani, Lars Gunnestam, Gunvor Kenttä, Sten Nyhlen, Dan Lundström, Åsa Strandgård, Alvar Ejeblad och Per-Olof Lassi. Saknas på bild: Joakim Norman, Gunnar Bergman, Lilly Rönnebro, Erik Isaksson och Jan Bergman. Kirunabostäders ledningsgrupp: Peter Granberg, Bengt Lestander, Pär Holma, Tomas Stålnacke, Annelie Vinsa, Ulla Selborg, Tomas Eriksson och Alex Spångberg. 4 Kirunabostäder

5 Verksamhetsanalys Affärsidé Bolaget ska med ett kundfokuserat arbetssätt förvalta och tillgodose behovet av bostäder och lokaler med rätt kvalité till rätt pris inom Kiruna kommun. Vision Kirunabostäder AB ska vara känd för sin höga kvalité på bo städer och lokaler, vara den ledande aktören och förvaltaren samt den mest attraktiva arbetsgivaren inom Kiruna kommun. Med det menar vi: att vi sätter kunden i centrum att vi är det naturliga valet när någon behöver bostad eller lokal att vi aktivt verkar för utvecklingen av våra affärslokaler att vi erbjuder ett tryggt och personligt boende att vi är kända för den bästa servicen och det bästa bemötan det genom en engagerad och kompetent personal att vi verkar för att vår personal har god hälsa och hög trivsel att vi skapar en långsiktig sund ekonomi på affärsmässiga grunder att vi tar ett stort miljöansvar och verkar för ett sunt nyttjande av naturens resurser Uppdragsverksamheten Kirunabostäder AB svarar för en samordnad administrativ och teknisk förvaltning avseende bolagets och kommunens fastighetsbestånd. Kirunabostäder AB redovisar årliga kostnader för löpande drift, underhåll, personal mm. I kommuens redovisning återfinns hyresintäkter, ersättning för uppdraget, övriga kostnader och kapitaltjänsten. Organisation Bolaget har genomfört och genomför stora organisatoriska förändringar. Förändringen är i detta skede främst fokuserad på tjänstemannaorganisationen. Syftet är att möta framtida utmaningar samt att få mera effekt ur nuvarande organisation. Av ledningsgruppens sex chefer är fem rekryterade under Kirunabostäder AB har under 2008 stärkt ledningsgruppens funktion och mandat. Från att ha haft två avdelningar har bolaget organiserat sig i fyra fristående avdelningar. För att tydliggöra helhetsansvaret är avdelningscheferna i första hand anställda i en ledningsgrupp, i andra hand avdelningschefer. Syftet är att solidariskt bära ansvar för ledningsgruppens beslut. Projekt låg tidigare direkt under VD. I den nya organisationen ligger det som en fristående avdelning. Syftet är att samla kompetens, resurser och helhet under en chef. Detta ger samordningsvinster för projektavdelningen, samt att projekt kan samordnas lättare mellan uppdragsverksamheten och bolaget. Projektavdelningen arbetar på uppdrag och ska i huvudsak debitera sin tid. Uppdragsverksamheten består av 251 st lägenheter och ca m 2 lokaler. Uppdragsverksamheten består totalt av ca m 2. Totalt med uppdragsverksamheten omsätter Kirunabostäder AB ca 226 mkr. Kirunabostäder AB har 1910 st lägenheter och m 2 lokaler varav m 2 är renodlade affärslokaler. Total yta för Kirunabostäder AB samtliga bostäder och lokaler är m 2. Kirunabostäder 5

6 Marknadsavdelningens huvuduppgifter är uthyrningsverksamhet av lägenheter och lokaler samt avtalsförhandlingar. Marknadsavdelningen ansvarar även för felanmälan, kundmottagning och kundkontakter. Strategi- och framtidsfrågor samt marknadsföring av bolaget är de stora frågorna. Marknadsavdelningen är en beställarorganisation inom bolaget. Teknikavdelningen är en helt ny avdelning. Tanken är att avdelningen ska vara fastighetsägare och ansvara för att bibehålla värdet på fastigheterna därigenom ska fokus ligga på lång sikt. Inom teknikavdelningen finns tekniska förvaltare med ett tydligt geografiskt avgränsat ansvar, samt tekniker med huvudinriktning mot säkra hus. Teknikavdelningen är i huvudsak en beställarorganisation. Driftavdelningen har fått ökat ansvar och befogenheter, detta främst då den nya rollen är att agera som vår interna entreprenör. Driften jobbar mot avtal, felanmälan samt beställningar från teknikavdelningen. Ekonomichefen har fått ändrade ansvarsområden med nya arbetsuppgifter som bl.a. innebär att uppföljning ska kunna ske månadsvis. Vidare så ska uppdragsverksamheten ges större utrymme. Personalfunktionen har fått nytt fokus och ökad betydelse. Främst för att rutiner, styrdokument och policys ska ses över och uppdateras. Vidare har VD-sekreterarens roll att vara en resurs till VD och styrelsen tydliggjorts. Arbete med att möta uppdragsverksamhetens krav pågår, främst genom att tydliggöra gränslinjer och ansvarsområden. Bl.a. görs tillsammans med Tekniska Verken i Kiruna AB översyn av landsbygdsorganisationen. Syfte är att tillsammans få en kostnadseffektivare organisation samt möta framtida krav på LOU (Lagen om offentlig upphandling). Personal Under 2008 har 125 personer varit tillsvidareanställda vid Kirunabostäder AB. Det är en minskning med 3 anställda mot föregående år. Korttidsvikarier har begränsats under året. I februari 2008 anställdes en ny VD. Internt pågår översyn av hela organisationen och då främst uppdragsverksamheten. Medelåldern inom Kirunabostäder AB har stigit från 50,1 till 50,4 år under Frisktalet för 2008 var 95,5 %. Ekonomiavdelningen På ekonomiavdelningen arbetar två personer varav en är Per Holma som under 2008 rekryterats som ny ekonomichef. Avdelningen fungerar som stöd åt verksamheten genom att bland annat svara på frågor kring löpande bokföring och ta fram- och följa upp budget. Avdelningen stödjer även VD, styrelse och andra intressenter med ekonomisk rapportering. Kontinuerliga uppgifter på avdelningen är löpande redovisning som till exempel momshantering samt att analysera och redovisa företagets ekonomiska resultat i månadsutfall och bokslut. Andra uppgifter är hyresdebitering och finansiering samt kalkylering, exempelvis vid investeringar och inför hyresförhandlingar. Resultaten av hyresförhandling december 2007 för år 2008 gav en intäktsökning med 2,9 mkr kr för Innebörden av höjning fördelat på lägenheter innebar 17,40 kr per m 2 eller 2,4 %. I februari 2008 aviserade Tekniska Verken i Kiruna AB att fjärrvärmen kommer att höjas under året. Höjningen innebar för Kirunabostäder AB att vintertaxan höjdes med ca 22 % från första oktober. Ökningen innebar att kostnaderna ökade för fjärrvärmen under innevarande år med ytterligare drygt 1,8 mkr. Under våren 2008 kallade Kirunabostäder AB till nya hyresförhandlingar. Resultatet av dessa extra hyresförhandlingar var att ett pålägg med 90 kr per lägenhet kunde tas ut från 1 juli Detta innebar ytterligare intäktsökning med 1 mkr för Kirunabostäder

7 Årets ekonomiska utfall Trots att intäkterna ökar med 5,5 mkr visar Kirunabostäder AB ett underskott på 3,9 mkr. De största kostnadsökningarna var reparationerna som under 2008 ökade med 8,5 mkr till 19 mkr bland annat till följd av ökade vattenskador. Även uppvärmningen har ökat med drygt 1,8 mkr till följd av ökning av fjärrvärmetaxorna i mitten av 2008, denna höjning kommer att slå fullt ut på resultatet under Utöver detta har räntorna varit 1 mkr högre än För att minska underskottet 2008, så har underhållet dragits ner med 3,6 mkr jämfört med Fördelningen av bostäder var 2008 enligt följande: (uppgifter hämtad från Kiruna kommun) Kirunabostäder AB har även kunna lösa upp en elreserv som reserverats för nätavgifter. Reserven bestod i avsatta pengar för nätavgifter som ej fakturerats av nätleverantören. Inför 2009 har Kirunabostäder AB stora utmaningar framför sig, främst gäller de ökande driftkostnader (värme, vatten, el och renhållning) samt att stoppa den stigande trenden för reparationerna. För uppdragsverksamheten hade vi för 2008 en budget på 103 mkr. Årets resultat på uppdragsverksamheten visar ett underskott på 17 tkr. Det låga underskottet för uppdragsverksamheten uppnåddes främst på grund av att allt underhåll stoppades under våren Av budgeterat underhåll på 8 mkr stoppades 4,8 mkr, därigenom genomfördes endast 3,2 mkr underhåll. Även för uppdragsverksamheten har en elreserv på 3,4 mkr kunnat upplösas. Framtiden för uppdragsverksamheten är mycket allvarlig och då främst på den ekonomiska delen. Även om allt underhåll stoppas för 2009 så visar budgeten för uppdragsverksamheten ett underskott på 7,1 mkr. Underskottet beror på kostnadsökningar samt en minskning av beloppet för uppdragsverksam heten med 1,5 mkr För 2010 har Kiruna kommun aviserat ytterligare besparingar för uppdragsverksamheten med 2,5 mkr. Om inte förändring i uppdraget genomförs så är risken stor att Kiruna kommuns fastighetsbestånd utsätts för kapitalförstöring. Förslag på förändringar bör vara att lokalbeståndet minskar, alternativt ökade ekonomiska resurser, samt att delar av uppdragsverksamheten ska tillåtas att konkurrensutsättas. KBAB (inom Kiruna C) FAB + 4 större bostadsföretag Bostadsrätter och mindre flerbostadshus (Kiruna C) Kirunabostäder 7

8 Nyckeltal Kirunabostäder AB Antal lägenheter 2008: 1910 st Lägenhetsyta 2008: m 2 Lokalyta 2008: m 2 Nyckeltal Bruttohyra inkl värme kr/m Nyckeltal Fastighetsskötsel inkl städning kr/m Nyckeltal Reparationer kr/m Nyckeltal Underhåll kr/m Nyckeltal Förbrukningskostnader kr/m 2 (värme, vatten och el) Nyckeltal Administration (direkt och central) kr/m Nyckeltal Hyresbortfall % 7,0 2,8 2,0 1,5 2,0 Nyckeltal Soliditet % Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 9,9 10,6 10,8 9,2 Nyckeltal Uppdragsverksamheten Kiruna kommun Yta 2008: m 2 Nyckeltal Ersättning förvaltningsuppdrag kr/m Nyckeltal Fastighetsskötsel inkl städning kr/m Nyckeltal Reparationer kr/m Nyckeltal Administration (direkt och central) kr/m Nyckeltal Underhåll kr/m Nyckeltal Förbrukningskostnader kr/m 2 (värme, vatten och el) Kirunabostäder

9 Projektavdelningen Projektavdelningen är den interna konsultresursen som till övervägande del handhar investeringsprojekt dels i bolagets egna fastighetsbestånd dels för uppdragsverksamheten. Projektavdelningen består av projektchef Bengt Lestander och tre ingenjörer. Under året har avdelningen administrerat och lett flertalet projekt, som beställts direkt av de kommunala förvaltning arna med egen projektbudget, projekt ingående i förvaltningsuppdraget eller Kirunabostäder AB:s egna projekt. Det kan vara underhållsprojekt, investeringar eller utredningar. Projekten sträcker sig ofta över ett kalenderår, vilket gör att det är viktigt att kunna ta med tilldelade investeringsmedel över tiden. För Kirunabostäder AB:s fastigheter är följande färdigställt under 2008 alternativt påbörjat. Färdigställda: Ombyggnad kontorslokal, kv Svarvaren Ombyggnad kontorslokal, kv Borrsliparen Kv Lombolo Backe 3 o 4, fönsterbyten samt nya entréer Kv Skopföraren 9, takreparation Ungdomens Hus Påbörjade: Ombyggnad kv Lombolo Backe 1 (26 st lägenheter, Björkplan 6) Kostnaden för Kirunabostäder AB:s projekt under år 2008 uppgick till 22,7 mkr. För uppdragsverksamheten är följande färdigställt under 2008 alternativt påbörjat Kirunabostäder AB vill inom uppdragsverksamheten föra över 16 mkr till 2009 med hänsyn till tids förskjutningar inom projekten. Framtid projektavdelningen Den direkta kommunala investeringsvolymen kommer att minska med tanke på de investeringsramar som har angetts för de närmaste åren. Detta kan innebära att mer av projektavdelningens uppdrag kan komma att bli driftrelaterade. En minskande kommunal investeringsvolym kommer sannolikt att betyda ett ökat fokus på Kirunabostäder AB:s egna bestånd. Bl.a. Äldreboendet på Lombolo och eventuell ombyggnad av Parkskolan kan bli stora projekt som Kirunabostäder AB ansvarar för. Rivningar av hus på Terrassgatan och delar av Ormen Långe i Svappavaara kommer med stor säkerhet att påbörjas under Eventuellt kommer en fortsatt planering av upprustning/ombyggnad av Lombolo Backe, Lombolo Strand alternativt Glaciären ske under året. Utredning i syfte att minska energiförbrukningen ska ske under året. En eventuell återuppbyggnad av Lomboloskolan kommer att handläggas och administreras av projektavdelningen och kan innebära en investering i storleksordningen drygt 100 mkr. Beslut i denna fråga förväntas sommaren/hösten Färdigställda: Ombyggnad Veterinärstationen Ny ventilationsanläggning Samiska Teatern Upprustning Kiruna Simhall Ombyggnad Berga förskola Ombyggnad Thulegården Ombyggnad kontorslokaler Östermalmskolan Påbörjade: Ombyggnad Luossavaara förskola Ombyggnad Parkskolan, Hus A, permanenta kontorslokaler för socialen Ombyggnad kv Glaciären 3, tillfällig kontorslokal för socialen Tillbyggnad Sporthallen, budohall Ombyggnad kontorslokaler, Rymdhus 2 Nytt Äldreboende 60 platser Lombolo Strand För uppdragsverksamheten är ca 17,6 mkr upparbetade under Kirunabostäder 9

10 Teknikavdelningen Teknikavdelningen har under 2008 organiserats. Avdelningen ansvarar för bolagets och Kiruna kommuns fastighetsbestånd. Ny teknisk chef, Tomas Stålnacke, har rekryterats och tillsatts under Avdelningen består dessutom av fem tekniska förvaltare och fem fastighetstekniker. Kirunabostäder AB:s underhållsbehov är eftersatt. Kostnaderna för reparationer har ökat okontrollerat och överstiger kostnaderna för det planerade underhållet under 2008, vilket är alarmerande. Innebörden i detta är att bolaget inte själv kan agera långsiktigt, utan resurser hela tiden läggs på att parera uppkomna händelser. Detta är en mycket allvarlig utveckling som måsta brytas omgående. Under 2008 utfördes tvingande reparationer för nästan 19 mkr, varav vattenskador utgör ca 7 mkr. Konsekvensen för dessa oplanerade skador är att försäkringsbolaget flaggar för höjda premier. När underhållspengar fördelas över projekt prioriteras i första hand takbeläggningar, i andra hand stambyten och fönsterbyten. Kirunabostäder AB har ett underhållsbehov under perioden på drygt 150 mkr. Utförs inte dessa åtgärder så riskerar bolaget att på sikt få kapitalförstörning av fastighetsbeståndet. Nivån för det planerade underhållet för 2009 är 15,6 mkr. För 2009 planerar Kirunabostäder AB i huvudsak följande åtgärder: Stambyte av typen Relining. Priset är fördelaktigt och garantivillkoren är mycket bra. Fönsterbyte av trä+aluminiumfönster mot komposit. Detta ger en kostnadsbesparing på ca 20 %. Energibesparingsprojekt initieras under året över hela fastighetsbeståndet. Installation av elmätare i lägenheterna. Framtid Teknikavdelningen Fokus för framtiden är Jakten på kilowatten. Detta är ett ledtema för hela organisationen. Att lyckas med energibesparande åtgärder är Kirunabostäder AB:s största utmaning och den stora framgångsfaktorn för kostnadsbesparing. Driftavdelningen Verksamheten är utförare av felanmälningar och ansvarar för lokalvård, underhåll och reparationer i Kirunabostäder AB:s egna fastigheter och Kiruna kommuns fastighetsbestånd (uppdragsverksamheten). Driftavdelningen är Kirunabostäder AB:s egna entreprenörorganisation. Under 2008 har Alex Spångberg rekryterats som ny driftchef. Avdelningen har fem underavdelningar med arbetsledare omfattande lokalvård, fastighetsskötare, hantverkare samt landsbygden. Avdelningen består av drygt 100 medarbetare. Under 2009 har Kirunabostäder AB startat ett projekt tillsammans med en entreprenör i Lombolo. Projektet omfattar snöröjning, halkbekämpning, skräpplockning samt sophantering. I entreprenaden ingår även rondering, kontroll och utbyte av lampor i trapphus, vindsförråd och utebelysning. Anledningen till att lägga ut skötseln av fastigheterna är att Kirunabostäder AB ska kunna frigöra personal, som kan utföra mer reparationer i våra fastigheter och lägenheter för att möta våra kunders behov. Det betyder att Kirunabostäder AB kan minska kostnaden av köpta tjänster hos våra entreprenörer. Under hösten har driftavdelningen påbörjat en översyn av landsbygdsorganisationen, för ett eventuellt samarbete med Tekniska Verken i Kiruna AB. Under året har datastödet ökat bland fastighetsskötarna. Detta innebär att de själva hämtar ut och avrapporterar sina arbetsordrar i datorprogrammet Summarum. Framtid Driftavdelningen För att möta framtida besparingsbehov, undersöks eventuella möjligheter och konsekvenser att konkurrensutsätta driftorganisationen. Uppdragsverksamheten har präglats av sparbeting. Under våren stoppades allt planerat underhåll. Detta innebar att endast reparationer av akut karaktär har genomförts efter april Detta är en mycket allvarlig utveckling för Kiruna kommuns fastighetsbestånd. 10 Kirunabostäder

11 Marknadsavdelningen Under 2008 har marknadsavdelningen genomgått en hel del förändringar både på personal- och verksamhetssidan. Detta har ställt stora krav på organisationen. Avdelningen består av chef, tre säljare samt två felanmälan/ marknadsadministratörer. Under året anställdes Annelie Vinsa som chef för avdelningen. Marknadsavdelningen är en beställarorganisation. Uthyrningsgraden för både bostäder och lokaler har varit lyckosam under året och Kirunabostäder AB kan stoltsera med siffror som en uthyrningsgrad på 99,7 % på bostäder och något lägre på lokalsidan. Marknadsavdelningen har stor efterfrågan på lägenheter. Det upplevs som frustrerande att inte kunna tillgodose kundernas behov och förväntningar. Många samtal handlar om människors funderingar kring bostäder Ska Kiruna växa måste fler bostäder skapas. Under hösten har projekt Nya Björkplan vuxit fram, med PR, marknadsföring och reportage har det blivit en mycket lyckad satsning. Projektet Nya Björkplan är en investering på drygt 20 mkr och tillför bostadsmarknaden 26 lägenheter. Projektet har slagit mycket väl ut. Visningarna har varit uppskattade och vid januari månads utgång (2009) var 21 av 26 lägenheter uthyrda. Det banar väg för fler liknande projekt. För Kirunabostäder AB har den nya visionen inneburit att vi mer aktivt verkar för utvecklingen av våra affärslokaler. Kirunabostäder AB arbetar vidare med den inriktningen och hoppas och tror att det är rätt för Kirunabostäder AB och för Kirunas framtid. Framtid Marknadsavdelningen Med framtidsperspektivet arbetar Kirunabostäder AB med att få till stånd nyetableringar av olika slag. Bolaget har under 2008 genomfört en omorganisation för att bättre möte våra kunders behov med bl.a. kundanpassade öppettider och bättre möjligheter till felanmälan. En ny användarvänlig och betydligt bättre hemsida kommer under våren Kirunabostäder AB tror på Kiruna och Kirunas framtid och att bolaget har en framträdande roll att fylla där. Eventuellt kommer en fortsatt planering av upprustning/ombyggnad av Lombolo Backe, Lombolo Strand alternativt Glaciären ske under året. Detta är en prioriterad fråga under året. Illustration JOB Reklambyrå Året har också inneburit en hel del arbete kring omorganisationen som pågått och beräknas vara färdig i mars En del av omorganisationen innebär att felanmälan och nyckel hantering ligger centraliserat på marknadsavdelningen. Under hösten har rekryteringar till de berörda tjänsterna pågått. Kirunabostäder 11

12 Framtiden för Kirunabostäder En omorganisation har påbörjats under 2008 och kommer att avslutas under Detta för att stärka Kirunabostäder AB inför framtidens behov. Kirunabostäder AB:s vision är att vi sätter kunden i centrum. Alla möjligheter ska utredas. Arbetet med att utarbeta policys och rutiner kommer att fortsätta under Detta görs i syfte att effektivisera och kvalitetssäkra bolagets arbete. Under 2009 och framåt kommer energiförbrukning och miljö - frågor att vara i fokus, därför är det viktigt att anslag inte minskas som har med energieffektivisering att göra. I Kirunabostäder AB:s bestånd finns det en stor sparpotential vad gäller energi, vilket ger positiva effekter på miljö och ekonomi. Hyresförhandlingarna för 2010 års hyror måste ges utrymme att vidmakthålla nivån på ökningen för att möjliggöra investeringar. Dessa investeringar är framtiden för bolaget. Att minska förbrukningen av värme, el och vatten är en strategisk fråga för bolaget. En del av energiåtgärderna är att tillse att samtliga Kirunabostäder AB:s hyresgäster får egna elabonnemang. Arbetet ska påbörjas under Uppdragsverksamhetens viktigaste fråga är att öka under hållet till en acceptabel nivå. För 2008 satsade Kiruna kommun endast 13 kr/m2 på underhåll. Riktvärdet för Sveriges Kommuner & Landsting (SKL) är ca kr/m 2. För år 2009 planeras för närvarande inget underhåll i Kiruna kommuns fastighetsbestånd. Konsekvenserna och kostnaderna är just nu svåra att övergripa men risken är överhängande att kapitalförstöring av kommunens fastigheter sker. Detta kan inte fortgå. Kiruna kommun bör följa kommunstyrelsens beslut att minska lokalytan med 20 %, detta är den åtgärden som snabbast kan få effekt på kostnadsbilden. Vidare bör undersökas eventuella möjligheter och konsekvenser att konkurrensutsätta den egna verksamheten. Avslutning Energiförbrukningen inom Kirunabostäder AB:s fastighetsbestånd är bland landets högsta, att lyckas minska detta är en framgångsfaktor för Kirunabostäder AB. Kiruna kommun har speciella förutsättningar, dock så är lokalbeståndet i förhållande till kommunens befolkning för stort. Minskningen av kommunens lokalyta är en framgångsfaktor för uppdragsverksamheten för att få budget i balans. Förslag till disposition beträffande bolagets vinst. Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedel, kronor , 36, varav årets förlust , 42 disponeras enligt följande: Balanseras i ny räkning, tkr: Summa: Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer. Prognosen för uppdragsverksamheten 2009 är ett underskott med 7,1 mkr. Då är den beslutade besparingen från kommunstyrelsen på 1,5 mkr beaktat samt att allt underhåll är stoppat för Kiruna kommuns fastighetsbestånd för Kirunabostäder

13 Resultaträkning Belopp i tkr Not Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter 2, Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 3, Personalkostnader Avskrivningar och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Årets resultat Kirunabostäder 13

14 Balansräkning Belopp i tkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Programvaror 8 Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner och andra tekniska anläggningar 10 Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Bränslelager Förskott till leverantörer Kortfristiga fordringar Kundfordringar Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Kirunabostäder

15 Balansräkning Belopp i tkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 Bundet eget kapital Aktiekapital (4 065 aktier) Reservfond Fritt eget kapital Fritt eget kapital Årets resultat Långfristiga skulder Övriga skulder - Kiruna kommun 15, Kortfristiga skulder Förskott från kunder Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Belopp i tkr Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Fastigo Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll Kirunabostäder 15

16 Kassaflödesanalys Belopp i tkr Not Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning(+) av varulager 8-3 Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Avyttring/minskning av finansiella tillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Belopp i tkr Betalda räntor och erhållen utdelning Erhållen ränta Erlagd ränta Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m Av- och nedskrivningar av tillgångar Kirunabostäder

17 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp i tkr om inget annat anges Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Värderingsprinciper m m Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Intäkter Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyresavtal. Detta innebär att inbetalda förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Immateriella tillgångar Övriga immateriella tillgångar som förvärvats av företaget är redovisade till anskaffningsvärde minus ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. Avskrivningsprinciper för immateriella anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden minskat med restvärde. Avskrivningarna sker linjärt över tillgångens nyttjandeperiod och redovisas som kostnad i resultaträkningen. Följande avskrivningstider tillämpas: Förvärvade immateriella tillgångar Programvaror Nyttjandeperiod 5 år Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningen när de på basis av tillgänglig information är sannolikt att den framtida ekonomiska nyttan som är förknippad med innehavet tillfaller företaget och att anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden minskat med beräknat restvärde. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Byggnader Maskiner och andra tekniska anläggningar Inventarier, verktyg och installationer 50 år 10 år 3-10 år Nedskrivningar De redovisade värdena för bolagets tillgångar kontrolleras vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet, beräknat enligt SABOs rekommendation om nedskrivning av fastigheter, och nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning görs om återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden till en räntesats före skatt som är tänkt att beakta marknadens bedömning av riskfri ränta och risk förknippad med den specifika tillgången. Fordringar Fordringar är redovisade till anskaffningsvärde minskat med eventuell nedskrivning. Kirunabostäder 17

18 Skatt Företaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd om redovisning av inkomstskatter, BFNAR 2001:1. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Jämförelsestörande poster FARs Vägledning - Om årsredovisning i aktiebolag tillämpas vid redovisning av jämförelsestörande poster. Det innebär att transaktioner av väsentlig betydelse specificeras inom respektive resultatbegrepp. Exempel på väsentliga transaktioner är nedskrivningar försäljning av betydande anläggningstillgångar, ändringar i uppskattningar och bedömningar, rättelser av fel och exceptionella kundförluster. Koncernuppgifter Företaget är helägt av Kiruna kommun. Not 1 Nettoomsättning Hyresintäkter Hyresrabatt, plomberade rum, hyresfri månad Hyresbortfall Övriga rörelseintäkter Not 2 Övriga rörelseintäkter Arvode för förvaltning av kommunala fastigheter Övrigt Not 3 Arvode och kostnadsersättning till revisorer KPMG Revisionsuppdrag Andra uppdrag 4 Lekmannarevision Revisionsuppdrag Not 4 Externa kostnader Ersättning för direkta kostnader, 63,6 mkr (65,4 mkr), avseende Kiruna kommuns fastigheter har minskat externa kostnader. Ersättningen motsvarar faktiska kostnader. Arvodesintäkterna för förvaltningsuppdraget redovisas i posten Övriga intäkter med 39,5 mkr (40,2 mkr). 18 Kirunabostäder

19 Not 5 Anställda, personalkostnader och arvoden till styrelse Medelantalet anställda Sverige Varav män 39% 38% Könsfördelning i företagsledningen Andel kvinnor Andel kvinnor Styrelsen 18% 44% Övriga ledande befattningshavare 17% 20% Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelse och VD Övriga anställda Summa Sociala kostnader (varav pensionskostnader) (3 406) (4 140) Av företagets pensionskostnader avser 135 tkr (f.å. 84 tkr) gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0 (f.å. 0). Verkställande direktören har en uppsägningstid om arton månader från företagets sida och sex månader vid egen uppsägning. Löner och ersättningar avser endast personal i Sverige. Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid 5% 5% Andel av den totala sjukfrånvaron som avser sammanhängande sjukfrånvaro på 60 dagar eller mer 18% 24% Sjukfrånvaro som en andel av varje grupps ordinarie arbetstid: Sjukfrånvaron fördelad efter kön: Män 2% 1% Kvinnor 6% 7% Sjukfrånvaron fördelad efter ålderskategori: 29 år eller yngre 1% 2% år 2% 2% 50 år eller äldre 6% 7% Not 6 Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter för programvaror -68 Byggnader och mark Maskiner och andra tekniska anläggningar -23 Inventarier, verktyg och installationer Kirunabostäder 19

20 Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader, övriga Räntebidrag Not 8 Programvaror Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början och slut Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivning enligt plan Redovisat värde vid periodens slut Not 9 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Omkassificeringar från pågående Erhållet bidrag -86 Omklassificeringar till inventarier Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Omklassificeringar till inventarier 6 Årets avskrivning enligt plan Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början och slut Redovisat värde vid perioden slut Taxeringsvärden, byggnader (i Sverige) Taxeringsvärden, mark (i Sverige) Kirunabostäder