Årsstämma. Innehåll. Ekonomisk information. Årsstämman äger rum torsdagen den 24 april 2014 kl i Centrumhuset, Götene.

Transkript

1 Årsredovisning 2013

2 Årsstämma Innehåll Årsstämman äger rum torsdagen den 24 april 2014 kl i Centrumhuset, Götene. Vem har rätt att delta i stämman? Rätt att delta i Götenehus årsstämma har den aktieägare som dels är registrerad i den utskrift av aktieboken som görs onsdagen den 16 april 2014, dels anmäler sin avsikt att delta i stämman senast kl onsdagen den 16 april Anmälan Anmälan att delta i årsstämman kan ske till: Götenehus Group AB Box 17, Götene Telefon Fax E-post: koncern@gotenehus.com Förvaltarregistrerade aktier Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier måste tillfälligt omregistrera aktierna i eget namn hos Euroclear Sweden AB för att äga rätt att delta i stämman. Aktieägaren måste underrätta förvaltaren härom i god tid före onsdagen den 16 april Utdelning Styrelsen föreslår att ingen utdelning (0:00) skall utgå för verksamhetsåret Året i korthet 2 VD har ordet 4 Götenehusaktien 6 Marknadsöversikt 8 Affärsidé, vision och mål 9 Verksamhetsbeskrivning 10 Projektutveckling 12 Styckehus 14 Övriga verksamheter 14 Miljö Energi 16 Förvaltningsberättelse 21 Koncernens resultaträkning 22 Koncernens balansräkning 24 Koncernens kassaflödesanalys 25 Moderbolagets resultaträkning 26 Moderbolagets balansräkning 28 Moderbolagets kassaflödesanalys 29 Förändring i eget kapital 30 Bokslutskommentarer 34 Noter 44 Revisionsberättelse 45 Bolagsstyrning Ekonomisk information Götenehus avser att lämna följande ekonomiska information för verksamhetsåret 2014: 46 Styrelse och revisor 47 Ledande befattningshavare 48 Flerårsöversikt, definitioner nyckeltal 49 Adresser Delårsrapport 1 januari 31 mars 14 maj 2014 Delårsrapport 1 januari 30 juni 28 augusti 2014 Delårsrapport 1 januari 30 september 30 oktober 2014 Bokslutskommuniké februari 2015 Årsredovisning april 2015 Götenehus ekonomiska information finns tillgänglig på

3 Året i korthet NYCKELTAL Nettoomsättning Mkr 562,7 541,4 Rörelseresultat före poster av engångskaraktär Mkr 10,9-13,7 Rörelseresultat efter poster av engångskaraktär Mkr -6,1-31,4 Resultat efter finansiella poster Mkr -22,4-49,9 Rörelsemarginal % 1,9-2,5 Andel riskbärande kapital % 19,8 8,3 Soliditet % 19,8 8,3 Räntabilitet på sysselsatt kapital % -1,2-6,2 Räntabilitet på eget kapital % -19,8-66,9 Resultat per aktie efter skatt kr -0:28-6:60 Eget kapital per aktie kr 1:23 8:33 Utdelning (2013 förslag) kr - - Antal årsanställda Definitioner, se sidan 48. nettoomsättning per verksamhetsområde rörelseresultat före engångsposter Nettoomsättningen ökade med 3,9 procent till 563 mkr (541). Rörelseresultatet, exklusive engångsposter, ökade med 24,6 mkr till 10,9 mkr (-13,7). Rörelsemarginalen ökade till 1,9 procent (-2,5). Rörelseresultatet, inklusive engångsposter, förbättrades till -6,1 mkr (-31,4). Resultatet efter finansiella poster inklusive engångsposter uppgick till -22,4 mkr (-49,9). Resultatet per aktie uppgick till -0:28 kronor (-6:60). Kassaflödet från den löpande verksamheten ökade och uppgick till 91,9 mkr (-35,3). Nettolåneskulden minskade med 168,9 mkr och uppgick till 277,0 mkr (445,9). Styrelsen föreslår att ingen utdelning ska utgå för räkenskapsåret Mkr Mkr Projektutveckling Styckehus Övrigt Götenehus

4 VD har ordet Efter flera år med minskande volymer bottnade den svenska småhusmarknaden under Antalet påbörjade småhus ökade under 2013, men ligger fortfarande på en låg nivå. Under 2013 påbörjades drygt småhus jämfört med cirka enheter Vi har parallellt med nödvändiga kostnadsanpassningar även försökt att genomföra offensiva och strukturella åtgärder för att på sikt utveckla koncernen. Förvärvet 2012 av VärsåsVillan är ett sådant exempel. Under 2013 genomförde vi ett antal kraftfulla åtgärder för att förbättra vår finansiella ställning och återskapa lönsamheten i koncernen. Vi arbetade också intensivt med att minska vår kapitalbindning. Vi genomförde under första halvåret nyemissioner som tillförde bolaget 54,1 mkr i likvida medel och ökade det egna kapitalet med 73,6 mkr. Vi genomförde under året ett kraftfullt åtgärdsprogram som belastade resultatet för det första halvåret med 17 mkr. Vi samordnade all vår småhusverksamhet till vår anläggning i Götene. Götenehus och VärsåsVillan har slagits ihop till en enhet. Åtgärdsprogrammet medförde att vi ännu en gång tvingades att minska antalet anställda i koncernen. De genomförda åtgärderna medförde att vi återigen kunde redovisa lönsamhet under det andra halvåret Vår kapitalbindning i omsättningsfastigheter och pågående arbeten minskade med cirka 100 mkr under året. Den minskade kapitalbindningen innebar att det löpande kassaflödet, trots ett svagt resultat, blev mycket starkt och uppgick till över 90 mkr. Det positiva kassaflödet och de genomförda nyemissionerna innebar att nettolåneskulden minskade med nästan 170 mkr. Utvecklingen 2013 Trots att 2013 blev ett svagt år resultatmässigt vände vi vår negativa trend och skapade en bra bas inför framtiden. Vi genomförde, som jag både hoppas och tror, det sista åtgärdsprogrammet på länge. För första gången på flera år minskar inte marknaden, vilket innebär att vi organisatoriskt nu har kommit i balans. Åtgärdsprogrammet belastade vårt resultat med 17 mkr under Resultatet blev som helhet svagt men det var ändå glädjande att vi kunde redovisa lönsamhet under andra halvåret. Vi har också återställt den finansiella ställningen i koncernen. Nyemissionerna och det mycket goda kassaflödet medförde en kraftigt förbättrad soliditet och minskad nettolåneskuld. Vår likviditet har varit god under de besvärliga åren och har efter de genomförda åtgärderna blivit ännu bättre. Vi förvärvade i september 2012 VärsåsVillan och utökade därmed vårt sortiment med fritidshus. Under 2013 samordnade vi verksamheterna inom Götenehus och VärsåsVillan. Vi har renodlat vår marknadsföring och använder nu varumärket VärsåsVillan vid försäljning av fritidshus och varumärket Götenehus vid all annan försäljning av bostäder och lokaler. Sammanslagningen genomfördes under en ganska kort och intensiv tid och var säkert påfrestande för vår personal. Jag är dock övertygad om att sammanslagningen var nödvändig och att vi kommer att se positiva effekter av detta i framtiden. Vi lägger nu år 2013 bakom oss. Ett år då småhusmarknaden sannolikt bottnade samtidigt som Götenehus resultat, finansiella ställning och konkurrenskraft förbättrades. Marknadsutsikter och utmaningar 2014 Antalet påbörjade bostäder, både småhus och lägenheter, ökade under Trots detta är nyproduktionen av småhus fortfarande på en historiskt mycket låg nivå. Nyproduktionen av lägenheter i flerbostadshus ökade däremot ganska kraftigt under 2013 och uppgick till cirka bostäder. Befolkningen i Sverige har ökat kraftigt de senaste åren och bedöms fortsätta att öka. Flera prognoser talar för att vi kommer att vara cirka tio miljoner invånare i landet under slutet av Detta tillsammans med det mycket låga bostadsbyggandet de senaste åren talar för att marknaden för nyproducerade bostäder nu vänder uppåt. Det finns idag en trend i många kommuner, både i växande storstadsområden och i mindre städer, att man vill förtäta städerna och bygga högre hus med lägenheter. Samtidigt visar flera undersökningar att en majoritet av befolkningen vill bo i ett eget småhus. Det pågår utredningar och det finns förslag för att förenkla reglerna för bostadsproduktion, vilket är bra. Det vi också behöver få är långsiktiga regler och stabila förutsättningar för hur man finansierar nyproducerade bostäder samtidigt som man måste uppmuntra sparande och skapa en ny amorteringskultur. Småhusmarknaden kommer sannolikt också att stärkas under de kommande åren. Det stora behovet av bostäder 2 Götenehus 2013

5 i landets olika tillväxtregioner innebär att jag tror att byggandet av lägenheter i flerfamiljshus, både bostadsrätter och hyresrätter, kommer att vara fortsatt starkt de kommande åren. Götenehus har lång erfarenhet av att bygga småhus i form av friliggande hus, radhus, kedjehus och parhus. Vi har också under många år byggt ett antal mindre flerfamiljshus, flera gruppbostäder samt några relativt stora äldreboenden. Dessa erfarenheter har vi stor nytta av när vi nu sakta men säkert breddar vår inriktning till att även omfatta projektutveckling av flerfamiljshus och kommersiella projekt. Vår lönsamhet har varit svag de senaste åren. Vår finansiella ställning har förbättrats. Soliditeten har ökat, nettolåneskulden minskade kraftigt under 2013 och lönsamheten har förbättrats. Min bedömning är att kapitalbindningen i omsättningsfastigheter kommer att fortsätta att minska under 2014 och att vi under slutet av året når en bra balans mellan innehavet av tomtmark och vår leveransvolym. Fokus kommer nu att vara på våra marginaler, som vi måste förbättra. Det under året genomförda åtgärdsprogrammet, en förbättrad marknad och vårt utökade sortiment ger oss goda förutsättningar för ökade marginaler. Sammantaget tror jag att marknaden för nyproducerade bostäder kommer att förbättras och vara stark de kommande åren. Sverige behöver fler bostäder, både småhus och lägenheter. Vår breddade inriktning mot annan byggnation än småhus kommer successivt att stärka koncernen. Sammantaget står vi nu väl rustade med goda förutsättningar för att på sikt förbättra vår marknadsposition och skapa tillväxt och lönsamhet. Slutligen vill jag tacka våra engagerade och kunniga medarbetare som, trots den negativa utvecklingen i branschen, på ett mycket konstruktivt och positivt sätt medverkat i de förändringar vi genomfört under året. Jag är övertygad om att vi anställda, aktieägare och andra intressenter till Götenehus nu har några spännande och intressanta år att se fram emot. Götene i mars 2014 Claes Hansson VD och koncernchef Götenehus

6 Götenehusaktien Börshandel Götenehus Groups B-aktier är sedan den 23 november 2006 listade på First North som är en del av NASDAQ OMX Stockholm. Den röststarka A-aktien är inte noterad. Kursen på Götenehusaktien varierade under året mellan 0:98 och 7:75 kronor. Den sista noterade betalkursen under 2013 blev 1:50 kronor (4:05). Vid utgången av 2013 uppgick det totala börsvärdet på Götenehus till 130,5 mkr (24,5). Utdelningspolicy Götenehus utdelningspolicy är att utdelningen ska baseras på koncernens resultatutveckling med beaktande av framtida utvecklingsmöjligheter och den finansiella ställningen. Den långsiktiga målsättningen är att utdelningen ska ha en jämn utveckling och uppgå till cirka 30 procent av resultatet efter skatt. Föreslagen utdelning Styrelsen föreslår årsstämman att ingen utdelning ska utgå för verksamhetsåret 2013 (0 kronor). Aktiekapital Vid utgången av 2013 uppgick aktiekapitalet i Götenehus Group AB till 87,0 mkr. Aktiekapitalet är uppdelat på A- och B-aktier. Förutom att alla A-aktierna berättigar till en röst och B-aktierna till en tiondels röst finns ingen skillnad i de olika aktieseriernas rätt i bolaget. Enligt bolagsordningen i Götenehus har innehavare av A-aktie rätt att efter skriftlig framställning till bolaget begära att A-aktie ska stämplas om till B-aktie. Under 2013 har inga A-aktier stämplats om till B-aktier. Antalet aktier i bolaget uppgick vid utgången av 2013 till Aktierna är fördelade på A-aktier och B-aktier. Förändringar i antalet aktier och aktiekapital Totalt antal Totalt antal Totalt antal Kvotvärde/ Aktiekapital, År / Transaktioner A-aktier B-aktier aktier aktie mkr kr 24, Minskning aktiekapital kr 6, Nyemissioner kr 87,0 Götenehus Group Götenehus Group B OMX Stockholm_PI Omsatt antal aktier i 1000-tal per månad Götenehusaktiens utveckling och omsättning, januari 2011 februari Källa: Data per aktie Resultat efter skatt* ) kr -0:28-6:60-1:36 1:17-0:85 3:04 Utdelning (2013 förslag) kr Eget kapital kr 1:23 8:33 17:64 18:97 20:36 22:01 Börskurs 31/12 kr 1:54 4:05 7:10 21:30 23:70 6:25 Direktavkastning % Börskurs/Eget kapital % 124,7 48,6 40,2 112,3 116,4 28,4 Genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning tusen Antal aktier vid årets slut före utspädning tusen Antal aktier vid årets slut efter utspädning tusen * ) Resultat efter skatt innefattar enbart kvarvarande verksamheter. Eftersom utspädningseffekten är positiv vid full konvertering av bolagets förlagslån har denna inte beräknats. 4 Götenehus 2013

7 En extra bolagsstämma den 4 april 2013 beslutade om nedsättning av aktiekapitalet med 18,1 mkr till 6,1 mkr, varvid kvotvärdet sänktes från fyra kronor till en krona. På samma bolagsstämma beslutades också att genomföra en nyemission av B-aktier med företrädesrätt för befintliga aktieägare samt en kvittningsemission av B-aktier riktad till bolagets ägare av konvertibler. I samband med emissionerna emitterades också teckningsoptioner till säljarna av VärsåsVillan AB. Genom nyemissionerna ökade antalet aktier i bolaget med aktier av serie B. Aktieägare Antalet aktieägare uppgick till Götenehus tio största aktieägare (inklusive familj och bolag) innehar aktier som motsvarar 76,6 procent av rösterna och 74,0 procent av kapitalet. De största aktieägarna vid årsskiftet var Erik Hemberg Fastighets AB med ett innehav om 21,7 procent av rösterna och 24,1 procent av kapitalet, familjen Runmarker med ett innehav om 16,1 procent av rösterna och 13,1 procent av kapitalet och familjen Öster med 11,1 procent av rösterna och 8,4 procent av kapitalet. Konvertibelt förlagslån I december 2011 emitterade bolaget ett konvertibelt förlagslån om totalt 21,6 mkr fördelat på konvertibler. Efter den under 2013 genomförda kvittningsemissionen riktad till innehavare av konvertibler uppgår det konvertibla förlagslånet till 1,2 mkr. Lånet löper till och med med en årlig fast ränta om sex procent. Konvertibeln kan fram till och med inlösas mot B-aktier i bolaget till en kurs på 2:89 kronor per aktie. Konverteringskursen är omräknad efter de genomförda nyemissionerna. Lånets nominella belopp är 10 kronor per konvertibelt förlagsbevis. Vid full konvertering kan antalet aktier i bolaget öka med B-aktier. Konvertibeln är sedan den 9 januari 2012 listad på NASDAQ OMX First North. Teckningsoptioner Bolaget har emitterat teckningsoptioner som innebär en rätt för innehavarna att senast teckna nyemitterade B-aktier. Teckningskursen har fastställts till 1:99 kronor per aktie. Aktieägarfördelning, Antal aktier i Antal Antal Andel storleksklasser aktieägare aktier aktier % , , , , , , , , ,4 Summa ,0 Uppdelning aktieslag, Andel Andel Antal % av % av Aktieslag aktier röster kapital A ,4 1,3 B ,6 98,7 Summa ,0 100,0 De största aktieägarna De största aktieägarna var enligt % av % av Euroclear Sweden AB A-aktier B-aktier Totalt aktiekapital röster Erik Hemberg Fastighets AB ,1 21,7 Fam Runmarker inkl bolag ,1 16,1 Fam Öster inkl bolag ,4 11,1 Nordea Liv & Pension PBI ,6 7,7 Nordea Småbolagsfond Norden ,7 6,0 Bo Nilsson ,6 5,0 Kent Molin ,7 3,0 Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension ,5 2,2 Nordnet Pensionsförsäkring AB ,2 1,9 Anders Borgenhard ,1 1,9 Övriga ,0 23,4 Summa ,0 100,0 Götenehus

8 Marknadsöversikt Faktorer som påverkar efterfrågan Flera faktorer påverkar hur efterfrågan på nyproducerade bostäder utvecklas. Nedan följer några av de trender, händelser och tillstånd som avgör om, när och vad befolkningen efterfrågar när det gäller nya bostäder: Den allmänna ekonomiska utvecklingen i landet med ökade eller minskade reala disponibla inkomster påverkar efterfrågan. Utvecklingen på de finansiella marknaderna i världen har också ofta stor inverkan på beslut att skaffa ny bostad. När det blir en finansiell oro som exempelvis vid Greklandskrisen och eurokrisen blir bostadsmarknaden väldigt avvaktande även om den ekonomiska utvecklingen i landet är god. Den demografiska utvecklingen i landet påverkar bostadsproduktionen. De största åldersgrupperna i Sverige är nu dels generationen från efterkrigstiden som är födda under andra hälften av 1940-talet, dels en stor generation unga födda runt 1990 som successivt gör entré på bostadsmarknaden. Urbaniseringstakten i Sverige är i en internationell jämförelse hög. Fler och fler personer söker sig till storstadsregionerna som därmed utvidgas och efterfrågar nya bostäder. Ett ökat allmänt intresse för miljön och andra hållbarhetsfrågor. Politiska beslut som ökade energikrav, höjda lagfartskostnader, införandet av bolånetaket, ökade kostnader för bygglov, anslutningsavgifter och andra byggherrekostnader. Bristen på byggbar och detaljplanerad mark. Nyproduktion av bostäder Nyproduktionen av bostäder i form av lägenheter och småhus har under flera år varit låg i Sverige jämfört med utvecklingen i många andra europeiska länder. Samtidigt som bostadsproduktionen varit låg har befolkningen i Sverige ökat kraftigt varje år sedan Enligt flera bedömningar kommer befolkningen i Sverige att uppgå till cirka tio miljoner personer år Den allmänna bedömningen är att det bör byggas cirka nya bostäder per år för att möta en efterfrågan baserad på att befolkningen ökar och för att ersätta äldre bostäder. Enligt SCB påbörjades det i genomsnitt endast nya bostäder årligen mellan 2007 och Vakansgraden i det svenska bostadsbeståndet är idag väldigt låg. I flera kommuner är det bostadsbrist. Detta gäller framförallt i de större tillväxtregionerna. Under 2013 ökade enligt SCB det totala antalet påbörjade bostäder med 46 procent till enheter. Antalet påbörjade småhus ökade med cirka 18 procent och uppgick till cirka enheter. Nyproduktion av bostäder, Totalt antal hus Småhus Flerbostadshus 6 Götenehus 2013

9 2007 påbörjades cirka småhus och lika många lägenheter i flerfamiljshus. Flera undersökningar visar att en majoritet av befolkningen, oavsett åldersgrupp, vill bo i småhus. Trots det har andelen nyproducerade småhus successivt minskat de senaste sex åren. Under 2013 uppgick andelen påbörjade småhus till endast 20,5 procent. En förklaring kan vara att bolånetaket och den finansiella oron de senaste åren slagit hårdare mot småhus. Den vanligaste upplåtelseformen för småhus är äganderätt, vilket innebär högre kontantinsats och högre finansiell exponering jämfört med bostadsrätt och hyresrätt. Antalet begagnade småhus som är till salu varierar säsongsmässigt under kalenderåret. De senaste två åren har antalet som är till salu vid var tid minskat i landet som helhet. I början av 2014 var det cirka 25 procent, motsvarande enheter, färre småhus till salu jämfört med samma tid Götenehus största delmarknader är normalt Stockholmsområdet, sydvästra Skåne, Västra Götaland samt områdena kring våra universitets- och högskoleorter. I fler och fler regioner ökade aktiviteten och efterfrågan successivt under Sydvästra Skåne var det område som backade mest när marknaden började försämras 2008 och är fortfarande ett område med svag efterfrågan. Många danska medborgare flyttade till Skåne mellan åren 2005 och På senare år har denna inflyttning mer eller mindre avtagit. Många danskar har nu flyttat tillbaka till Danmark, vilket medfört ett stort utbud på lediga bostäder i Skåne de senaste åren. För Götenehus verksamhetsområde Projektutveckling är sydvästra Skåne en viktig marknad. Koncernen har där ett betydande markinnehav som kan innebära en god potential när den skånska marknaden vänder. Götenehus

10 Affärsidé, vision och mål Affärsidé Götenehus affärsidé är att utveckla och bygga personliga boenden och miljöer till medvetna kunder. Vision och mål Götenehus vision är att bli Skandinaviens ledande och mest respekterade leverantör inom sina verksamhetsområden med marknadens stoltaste kunder. Bolagets verksamhet och kunderbjudande ska präglas av inbyggd omtanke i form av trygghet, kvalitet och nytänkande. Finansiella mål Götenehus övergripande målsättning är att skapa värde för aktieägare och övriga intressenter genom tillväxt och uthållig stabil lönsamhet. Götenehus ska sträva efter att ha en stark kapitalbas och en skuldsättning som säkerställer tillgång till kapital för att möjliggöra en framtida tillväxt. Nettoomsättning Götenehus målsättning är att över en konjunkturcykel uppnå en årlig organisk tillväxt på cirka tio procent. Till detta kan också komma kompletterande företagsförvärv. Rörelsemarginal Götenehus nettoomsättning innehåller försäljning av prefabricerade byggsatser från egen fabrik, tomter och entreprenader som oftast förvärvas från fristående entreprenörer. Rörelsemarginalen påverkas förutom av resultatutvecklingen också av omfattningen på koncernens entreprenadverksamhet där marginalen är lägre än i den övriga verksamheten. Med den sammansättning koncernen har idag är målet att rörelsemarginalen ska överstiga sex procent. Räntabilitet på eget kapital Målet är att räntabiliteten på eget kapital efter skatt ska uppgå till minst 20 procent. Räntabilitet på sysselsatt kapital Målet är att räntabiliteten på sysselsatt kapital ska uppgå till minst 15 procent. Soliditet Den synliga soliditeten ska uppgå till minst 25 procent. 8 Götenehus 2013

11 Verksamhetsbeskrivning Götenehus Group AB är moderbolag i en koncern vars verksamhet är inriktad på utveckling och byggnation av bostäder. Småhus är den dominerande produkten. Koncernen är indelad i verksamhets- områdena Projektutveckling, Styckehus och Övrigt. Götenehus Groups B-aktier är sedan november 2006 listade på First North som är en del av NASDAQ OMX Stockholm. Verksamhetsområde Projektutveckling Projektutveckling omfattar i huvudsak nyproduktion av gruppbyggda småhus i form av friliggande hus, radhus, parhus och kedjehus. Verksamhetsområdet arbetar också med projektutveckling av flerfamiljshus och kommersiella projekt. Styckehus Styckehus marknadsför och bygger enskilda villor och fritidshus. Villor marknadsförs under varumärket Götenehus och fritidshus under varumärket VärsåsVillan. Övrigt Övrigt består i huvudsak av dotterbolaget Götene Träindustri AB som bedriver hyvleri och tillverkning av träbriketter. Varumärken Andel av koncernens nettoomsättning % 57% 3% Andel av koncernens rörelseresultat före engångsposter % 30% 0% Götenehus

12 Projektutveckling nettoomsättning Mkr rörelseresultat Före engångposter Mkr Projektutveckling Nettoomsättning, mkr 225,3 181,2 Rörelseresultat före engångsposter, mkr 7,7-8,3 Avsättning åtgärdspaket/nedskrivningar, mkr -3,1-19,0 Rörelseresultat efter engångsposter, mkr 4,6-27,3 Rörelsemarginal före engångsposter, % 3,4-4,6 Verksamhetsområdets verksamhet består dels av projektutveckling av obebyggd eller bebyggd mark som förvärvas och förädlas till bostäder eller lokaler, dels av att Götenehus är entreprenör och bygger gruppbyggda småhus till andra professionella byggherrar. Götenehus har lång erfarenhet av att driva egna projekt inom framförallt småhusbyggande. Verksamheten domineras av projekt i storleksordningen småhus område som bedöms ha goda marknadsförutsättningar för en viss typ av bebyggelse. Det kan vara ett område lämpligt för friliggande grupphus, radhus, kedjehus, flerfamiljshus eller annan typ av byggnation. Markförvärvet är det första kritiska momentet i projektutvecklingens faser. Innan beslut tas om förvärv av mark tas ett omfattande beslutsunderlag fram. Detta innehåller marknadsbedömningar, typ av hus, kalkyler m m. Processen från att marken förvärvas till att de nya bostäderna är färdigbyggda är alltid flerårig. För att minimera risken i marknaden är huvuddelen av koncernens projektutveckling koncentrerad till storstadsområdena i Skåne, Stockholmsområdet och Västra Götaland. Efter markförvärvet startar vid behov arbetet med detaljplanen för området. De områden som förvärvas är i regel detaljplanerade eller villkorade av att en detaljplan vinner laga kraft. När det gäller utveckling av råmark görs detta ofta i samarbete med den ursprungliga markägaren. När detaljplanen vunnit laga kraft är det dags att söka bygglov på den tänkta byggnationen. Efter det projekteras projektet och marknadsföringen startas upp. Bostäder säljs normalt av fristående mäklare. Försäljningsfasen inleds ofta med att lägenheterna eller husen bokas av intresserade kunder. När en viss grad av bokning är klar tas beslut om starttillstånd och produktion och byggnation startar. Efter slutbesiktning tillträder kunden objektet. Götenehus åtagande inklusive garantiarbeten sträcker sig normalt cirka två år efter inflyttning. Tiden för uppförande av ett projekt, d v s från förvärv av mark till att husen/lägenheterna är sålda och klara för inflyttning, är i genomsnitt cirka två år. Projektutvecklingens olika steg Framgångsrik projektutveckling förutsätter kompetens i samtliga delmoment i processen, allt från att hantera mark- och fastighetsförvärv, projektering och planprocesser till produktion, marknadsföring och försäljning. Ett projekt startar i regel genom att bolaget identifierar ett Upplåtelseformer De upplåtelseformer som förekommer är äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt. När det gäller gruppbyggda småhus är äganderätt den vanligaste formen. När det gäller lägenheter i flerfamiljshus är bostadsrätt den vanligaste upplåtelseformen. projektutvecklingsstegen Slutbesiktning, tillträde och inflyttning Kundvård, garantitid Försäljning, produktion och byggnation Markförvärv Bygglov Marknadsföring och projektering Idéarbete 4 5 år 10 Götenehus 2013

13 Entreprenader byggbolag Götenehus har en lång erfarenhet av att bygga småhus. Som komplement till projektutveckling av egen mark arbetar Götenehus som leverantör och entreprenör av gruppbyggda småhus till andra professionella byggherrar. Åtagandet är oftast totalentreprenad, vilket innebär att Götenehus projekterar respektive projekt och att dessa byggs med Götenehus eget byggsystem. Götenehus egna projekt och entreprenader till andra byggherrar byggs dels av koncernens eget byggbolag Vänerbygg AB, dels av fristående entreprenörer som ofta arbetar långsiktigt i partnerskap med Götenehus. Mark och byggrätter Götenehus investerar normalt kontinuerligt i utvecklingsbar mark för framtida produktion. På grund av den svaga utvecklingen av den svenska småhusmarknaden de senaste åren har koncernens markinnehav varit större än behovet. Flera avtal om förvärv träffades under de goda åren När dessa markområden tillträddes var marknaden svag, vilket medfört en onormalt låg omsättningshastighet. Götenehus markinnehav har minskat de senaste åren och bedöms fortsätta minska under Vid slutet av 2014 bedöms innehavet vara i balans med marknaden igen. Götenehus byggrättsportfölj omfattar dels byggrätter på egen mark, dels byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal. Götenehus innehav av exploateringsmark för projektutveckling uppgick vid årsskiftet till 233 mkr (217). Antalet byggrätter uppgick till cirka 290. Den geografiska fördelningen på markinnehavet framgår nedan. projektmark Skåne Västra Götaland Stockholm Götenehus

14 Styckehus nettoomsättning Mkr rörelseresultat Före engångposter Mkr Marknad De båda produktområdena villor och fritidshus marknadsförs genom en gemensam säljkår. Sverige är den dominerande marknaden. Cirka 90 procent av antalet leveranser inom Styckehus går till den svenska marknaden. Götenehus har försäljningskontor på ett flertal ställen runt om i Sverige. Merparten av försäljningskontoren finns i de mellersta och södra delarna av landet. Utöver detta är koncernen representerad i Norge, Storbritannien och Tyskland Verksamheten inom Styckehus består av marknadsföring och byggnation av monteringsfärdiga småhus i form av enskilda villor och fritidshus. Målgruppen är medvetna husköpare som värdesätter design, trygghet och kvalitet samt möjligheten att sätta en personlig prägel på utformningen av huset. Villor marknadsförs under varumärket Götenehus och fritidshus under varumärket VärsåsVillan. Produktområde Villor Fritidshus Varumärken 2011 Nettoomsättning Styckehus Nettoomsättning, mkr 320,9 348,6 Rörelseresultat före engångsposter, mkr 3,5-4,2 Avsättning åtgärdspaket/nedskrivningar, mkr -13,9-4,7 Rörelseresultat efter engångsposter, mkr -10,4-8,9 Rörelsemarginal före engångsposter, % 1,1-1, Antal levererade enheter Götenehus VärsåsVillan Sortiment Koncernens sortiment är ett av det bredaste på marknaden och omfattar både villor och fritidshus i såväl modern som klassisk stil. Samtliga hus i koncernens sortiment vänder sig till den kvalitetsmedvetna kunden som också har höga krav på design, trygghet och servicenivå. Basen i sortimentet är koncernens kataloger för villor och fritidshus. Utöver kataloghusen levereras och byggs också specialritade arkitekthus som är helt utformade efter kundens önskemål. Koncernens egna arkitekter utvecklar regelbundet både befintliga och nya husmodeller. Bolagets husmodeller är uppdelade i 1-planshus, 1,5-planshus, 2-planshus och sluttningshus. Samtliga husmodeller har en stark individuell profil som grundar sig på de kvalitetskrav som utarbetats för varje enskilt hus. Husmodellerna uppdateras löpande för att möta kundernas efterfrågan och krav. Arkitekterna deltar aktivt i dialogen mellan säljare och kund för att uppfylla kundens önskemål om ett trevligt och anpassat boende. Tilltalande estetik, nyskapande arkitektur och god planlösning är några av bolagets nyckelord. Det slutliga kundhuset utformas utifrån den individuella tomtens karaktär och kvaliteter som utsikt, ljusinflöde, funktion och struktur. Samtliga villor och fritidshus har hög prefabriceringsgrad. Vid stommontering är huset oftast tätt och vädersäkrat redan första montagedagen. Götenehus villor levereras både som byggsats och totalentreprenad beroende på kundens önskemål. Det traditionella upplägget i branschen är att husföretaget levererar byggsatsen och att kunden själv med hjälp av säljaren handlar upp alla entreprenader. Totalentreprenad innebär att kunden endast har ett avtal och att husföretaget tar ansvar för hela byggprocessen. Götenehus har erbjudit försäljning genom totalentreprenad i över 30 år och har en väl fungerande modell för detta. VärsåsVillans fritidshus säljs normalt som byggsats men vid behov erbjuder koncernen även totalentreprenad. Flera kunder handlar också upp en generalentreprenad genom VärsåsVillans återförsäljare. 12 Götenehus 2013

15 Mark och visningshus Koncernen har i regel ett visningshus i något område i närheten av Stockholm, Göteborg och Malmö. Visningshusen byggs i allmänhet i attraktiva områden och exponeras normalt ett till två år innan de säljs och ett nytt visningshus uppförs. I Stockholm deltar Götenehus med ett visningshus i visningshusområdet Nybygget, Arlandastad, i närheten av Arlanda flygplats. På visningshusområdet Husknuten i Göteborg finns både Götenehus och Värsås- Villan representerade med en villa respektive ett fritidshus. På grund av den begränsade tillgången på kommunala tomter i storstadsregionerna arbetar koncernen aktivt med att kunna erbjuda tomter till potentiella kunder. Den egna tomtbanken är när det gäller styckehus idag koncentrerad till storstadsregionerna. Innehavet av tomter avsedda för styckehus uppgick vid årsskiftet till 31 mkr (48). Moment och tidsåtgång för villor och fritidshus från marknadsföring till inflyttning Marknadsföring och försäljning Avtal och bygglov Avrop, projektering, grund och markarbete, produktion byggsats, stomleverans och stommontering Byggnation, slutbesiktning, tillträde och inflyttning Kundvård Garantitid 2-6 månader 2-4 månader 3-4 månader 3-4 månader 24 månader Götenehus

16 Övriga verksamheter Miljö Energi Götene Träindustri AB Den 1 januari 2014 slogs verksamheterna i dotterbolagen Böja Trä AB och Forshem Biobränsle AB ihop till en enhet. Den sammanslagna verksamheten bedrivs under den nya firman Götene Träindustri AB. Götenehus förvärvade i februari 2013 rörelsen i Böja Trä AB. Verksamheten, som bedrivs på Götenehus industriområde i Götene, består av vidareförädling av trävaror genom hyvling, kapning, målning m m samt försäljning av dessa. Bolaget har i många år tillverkat olika varianter på Götenehus egenutvecklade panel. Förutom att man hyvlar och levererar flera andra virkesdimensioner till Götenehus förmedlar man också merparten av Götenehus behov av konstruktionsvirke. Verksamheten som tidigare bedrevs under namnet Forshem Biobränsle tillverkar bränslebriketter för i första hand större fastbränsleanläggningar som exempelvis fjärrvärmeverk. Även denna verksamhet bedrivs på Götenehus industriområde i Götene. Verksamheterna i det sammanslagna Götene Träindustri omsatte under ,6 mkr (5,3). Antalet anställda uppgår till sex personer. Forshem Fastighets AB Forshem Fastighets AB äger och förvaltar Götenehus industriområde i Götene. Förutom den egna småhusverksamheten och Götene Träindustri har bolaget ett antal externa hyresgäster. Verksamheter som bedrivs på Götenehus industriområde är tillverkning av småhus, tillverkning av specialsnickerier, hyvleri, smidesverksamhet samt terminalverksamhet för bränsleflis. Trähus är skonsamma mot miljön Småhusbyggandet påverkar samhället och miljön på både kort och lång sikt. Val av material, markanvändning, hantering av avfall och energiförbrukningen i det färdigbyggda huset är viktiga frågor ur ett miljöperspektiv. Bygg- och fastighetssektorn bedöms stå för cirka 40 procent av den totala energianvändningen i samhället. En studie av Sveriges Lantbruksuniversitet och Mitthögskolan visar att hus byggda av trä minskar koldioxidutsläppen flera gånger jämfört med hus som byggs av betong. Götenehus småhusproduktion är sedan flera år miljöcertifierad enligt ISO Utveckling av miljö- och energianpassat byggsystem Götenehus mål är att löpande utveckla produkter som minskar energiförbrukningen för att därigenom bland annat bidra till en minskning av växthuseffekten. Det övergripande miljömålet de kommande åren är att energiförbrukningen i småhussortimentet ska uppgå till högst 75 procent av gällande norm. Götenehus produkter har extra välisolerade och täta väggar, energisnåla vitvaror, återvinning av värmen i frånluften m m. I husen ingår energieffektiva fönster med Uw-värde 0,9 W/kvmK av hög kvalitet. Götenehus byggsystem har en yttervägg som är en så kallad tvåskiktsvägg med totalt 265 mm isolering. Huset får ett tätare skal genom att diffusionsspärren (plastfolien) placeras 70 mm in i väggkonstruktionen mellan yttre stommen och den inre installationsväggen. Genom detta förfarande punkterar t ex inte elinstallationer den känsliga plastfolien. Väggen har i regel dessutom dubbla skivor, både spånskiva och gipsskiva, mot bostadens insida. 14 Götenehus 2013

17 Götenehus

18 Förvaltningsberättelse Verksamheten Götenehus Groups B-aktie är sedan den 23 november 2006 listad på First North som är en del av NASDAQ OMX Stockholm. Koncernen är indelad i tre verksamhetsområden: Projektutveckling, Styckehus och Övrigt. Projektutveckling omfattar i huvudsak nyproduktion av gruppbyggda småhus. Verksamhetsområdet arbetar också med projektutveckling av flerfamiljshus och kommersiella projekt. Styckehus marknadsför och bygger enskilda villor och fritidshus. Villor marknadsförs under varumärket Götenehus och fritidshus under varumärket VärsåsVillan. Övrigt består i huvudsak av Götene Träindustri AB som bedriver hyvleri och tillverkning av träbriketter. Marknaden Nyproduktionen av bostäder i form av lägenheter och småhus har under flera år varit låg i Sverige jämfört med utvecklingen i många andra europeiska länder. Enligt SCB påbörjades det i genomsnitt endast nya bostäder årligen mellan 2007 och Antalet påbörjade småhus per år minskade under motsvarande period med cirka 60 procent från enheter 2007 till enheter Under 2013 ökade enligt SCB antalet påbörjade bostäder till cirka bostäder, varav drygt enheter var småhus. Den allmänna bedömningen är att det bör byggas cirka nya bostäder per år för att möta en efterfrågan baserad på att befolkningen ökar och för att ersätta äldre bostäder. Vakansgraden i det svenska bostadsbeståndet är idag väldigt låg. I flera kommuner är det bostadsbrist. Detta gäller framförallt i de större tillväxtregionerna. I fler och fler regioner har aktiviteten ökat den senaste tiden, vilket indikerar att marknaden nu har bottnat. Den allmänna bedömningen är att byggandet av både småhus och flerbostadshus kommer att öka de kommande åren. Hur fort marknaden återhämtar sig på sikt är däremot svårbedömt. normalt mindre än villor och projekthus och säljs oftast utan entreprenadåtagande, vilket innebär att den genomsnittliga faktureringen blir väsentligt lägre än för övriga produkter. Under 2013 har ett omfattande åtgärdsprogram genomförts för att anpassa koncernens verksamhet till de rådande marknadsförutsättningarna. Götenehus och VärsåsVillan har samordnats och slagits samman till en enhet. Småhusverksamheten är nu koncentrerad till Götenehus anläggning i Götene. Koncernens marknadsföring fokuseras nu på kärnaffären i Sverige. Åtgärdsprogrammet omfattade i övrigt en översyn av bolagets organisation och kostnader. I rörelseresultatet för 2013 ingår kostnader av engångskaraktär hänförliga till det genomförda åtgärdsprogrammet med 17 mkr. Rörelseresultatet exklusive poster av engångskaraktär förbättrades och uppgick till 10,9 mkr (-13,7), vilket motsvarar en rörelsemarginal på 1,9 procent (-2,5). Rörelseresultatet inklusive poster av engångskaraktär uppgick till -6,1 mkr (-31,4). Motsvarande resultat efter finansiella poster uppgick till -22,4 mkr (-49,9). Årets resultat för kvarvarande verksamheter efter skatt uppgick till -15,7 mkr (-39,9), vilket motsvarar ett resultat per aktie på -0:28 kronor (-6:60). Nettoomsättning, Mkr Soliditet, % Rörelseresultat före engångsposter, Mkr Nettolåneskuld, Mkr Fakturering, resultat och väsentliga händelser Koncernens nettoomsättning ökade med 3,9 procent och uppgick till 563 mkr (541). Antalet levererade enheter inom småhusverksamheten ökade med 17,5 procent till 228 (194). Orsaken till att nettoomsättningen relativt sett har ökat mindre än leveransvolymen är lägre genomsnittspris på levererade projekthus och att antalet levererade fritidshus har ökat jämfört med förra året. Fritidshus är Götenehus 2013 förvaltningsberättelse

19 Verksamhetsområden jan-dec Jan-dec Projektutveckling Nettoomsättning, mkr 225,3 181,2 Rörelseresultat före engångsposter, mkr 7,7-8,3 Avsättning åtgärdspaket/nedskrivningar, mkr -3,1-19,0 Rörelseresultat efter engångsposter, mkr 4,6-27,3 Rörelsemarginal före engångsposter, % 3,4-4,6 Verksamheten inom Projektutveckling består i huvudsak av marknadsföring och byggnation av gruppbyggda småhus. Projektutveckling av småhus innebär ett åtagande som sträcker sig hela vägen från inköp av råmark till försäljning av nyckelfärdigt hus. De upplåtelseformer som förekommer är äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt. Den vanligaste formen är äganderätt. Verksamheten domineras av projekt som innehåller i storleksordningen hus. Verksamhetsområdet arbetar också med projektutveckling av flerfamiljshus och kommersiella projekt. Marknaden för Projektutveckling utgörs i första hand av Skåne, Stockholmsområdet och Västra Götaland. Nettoomsättningen inom verksamhetsområdet ökade och uppgick till 225,3 mkr (181,2). Leveransvolymen ökade med cirka 35 procent och uppgick till 73 enheter (54). Rörelseresultatet exklusive engångsposter uppgick till 7,7 mkr (-8,3), vilket motsvarar en rörelsemarginal på 3,4 procent (-4,6). jan-dec Jan-dec Styckehus Nettoomsättning, mkr 320,9 348,6 Rörelseresultat före engångsposter, mkr 3,5-4,2 Avsättning åtgärdspaket/nedskrivningar, mkr -13,9-4,7 Rörelseresultat efter engångsposter, mkr -10,4-8,9 Rörelsemarginal före engångsposter, % 1,1-1,2 Styckehus marknadsför och bygger enskilda villor och fritidshus. Villor marknadsförs under varumärket Götenehus och fritidshus under varumärket VärsåsVillan. Verksamheten är i huvudsak fokuserad mot den svenska marknaden. Nettoomsättningen uppgick under perioden till 320,9 mkr (348,6). Leveransvolymen uppgick till 155 enheter (140). Rörelseresultatet exklusive nedskrivningar av engångskaraktär uppgick till 3,5 mkr (-4,2), vilket motsvarar en rörelsemarginal på 1,1 procent (-1,2). Övrigt Verksamhetsområdet Övrigt bestod under 2013 av Böja Trä AB som bedriver hyvleri, Forshem Biobränsle AB som tillverkar träbriketter, Forshem Fastighets AB som äger och förvaltar koncernens industriområde i Götene och moderbolaget. Från den 1 januari 2014 har verksamheterna i Böja Trä och Forshem Biobränsle slagits ihop till en enhet. Den sammanslagna verksamheten bedrivs nu under firman Götene Träindustri AB. Nettoomsättningen uppgick under året till 16,5 mkr (11,6). Rörelseresultatet uppgick till -0,3 mkr (4,8). Omsättningsfastigheter Götenehus omsättningsfastigheter består av visningshus, projekthus som byggs i egen regi och obebyggd exploateringsmark för verksamhetsområdena Projektutveckling och Styckehus. Innehavet av omsättningsfastigheter för småhus minskade med 94,1 mkr under verksamhetsåret och bedöms fortsätta att minska successivt under Innehavet av exploateringsmark för flerbostadshus och kommersiella projekt ökade under året med 39,6 mkr. Det totala innehavet i omsättningsfastigheter uppgick vid årsskiftet till 314,4 mkr (368,9). Omsättningsfastigheterna består av följande poster: Mkr Exploateringsmark för flerbostadshus och kommersiella projekt 39,6 Exploateringsmark för småhus 224,3 286,3 Visningshus 7,9 15,2 Färdigbyggda projekthus 21,9 42,4 Projekthus under uppförande 20,7 25,0 Summa 314,4 368,9 Finansiell ställning och likviditet Koncernens finansiella ställning har under verksamhetsåret förbättrats väsentligt. Orsakerna till förbättringen är de under året genomförda nyemissionerna, minskad kapitalbindning i omsättningsfastigheter och pågående arbeten. Efter beslut på en extra bolagsstämma den 4 april 2013 genomfördes i maj 2013 en nyemission av B-aktier med företrädesrätt för befintliga aktieägare samt en kvittningsemission av B-aktier riktad till bolagets ägare av konvertibler. I samband med emissionerna emitterades också teckningsoptioner till säljarna av VärsåsVillan AB. förvaltningsberättelse Götenehus

20 Företrädesemissionen, som uppgick till högst 60,5 mkr före emissionskostnader, tecknades till 100 procent. Kvittningsemissionen tecknades till 94,6 procent, vilket motsvarade 20,4 mkr. Genom kvittningsemissionen minskade bolagets konvertibla lån från nominellt 21,6 mkr till 1,2 mkr. Företrädesemissionen tillförde bolaget 54,1 mkr i likvida medel efter avdrag för emissionskostnader på 6,3 mkr. Genom emissionerna ökade bolagets egna kapital med netto 73,6 mkr. Koncernens balansomslutning uppgick vid periodens slut till 542,4 mkr (608,8). Under året har kapitalbindningen i pågående arbeten och omsättningsfastigheter minskat med 103,0 mkr. Det egna kapitalet uppgick till 107,4 mkr (50,4). Soliditeten ökade under året till 19,8 procent (8,3). Kassaflödet från den löpande verksamheten ökade och uppgick till 91,9 mkr (-35,3). Motsvarande kassaflöde efter investeringar uppgick till 90,2 mkr (-30,4). Likvida medel inklusive outnyttjad checkkredit uppgick vid årsskiftet till 83,4 mkr (35,5). Koncernens nettolåneskuld minskade under året med 168,9 mkr och uppgick till 277,0 mkr (445,9). Investeringar Koncernens investeringar i byggnader och mark, maskiner, inventarier och programvara uppgick till 1,2 mkr (3,5). Forskning och utveckling I koncernen sker ett kontinuerligt produktutvecklingsarbete som en naturlig del av den normala verksamheten. Ett antal nya hustyper, som är anpassade till olika marknader, framtas årligen av koncernens arkitekter och konstruktörer. Riskfaktorer Götenehus Group är utsatt för ett antal riskfaktorer som helt eller delvis ligger utanför koncernens kontroll, men som kan ha inverkan på koncernens resultat. Riskerna beskrivs utförligt i not 43. Personal Vid försäljning och leverans av ett småhus tar det i regel cirka månader från bolagets första kontakt med kunden till det att huset är färdiglevererat och slutbesiktigat. En bra kontakt och ett gott samarbete mellan koncernens medarbetare och kunden är en mycket viktig del i möjligheterna att nå framgång. Det övergripande målet är en nöjd kund och att det ska vara noll fel på varje slutbesiktning. Vid årets slut hade koncernen 156 anställda (176). Medelantalet anställda i koncernen uppgick under året till 170 personer (179). Uppgifter om ersättningar till ledande befattningshavare, styrelse och övriga anställda framgår av not 1. Moderbolaget Moderbolaget handlägger förutom centrala ledningsfrågor även koncernstödjande verksamheter såsom finansiering och ekonomisk kontroll. Moderbolagets nettoomsättning uppgick till 4,7 mkr (5,0). Resultatet efter finansiella poster uppgick till 0,0 mkr (-18,3). I resultatet ingår nedskrivningar av aktier i dotterbolag med 0 mkr (14,8). Soliditeten uppgick vid periodens slut till 80,1 procent (47,0). Moderbolagets likvida medel inklusive outnyttjad checkkredit uppgick till 81,9 mkr (30,8). Styrelsens arbete under 2013 Götenehus Groups styrelse består av fem ordinarie ledamöter, valda av årsstämman, samt två löntagarrepresentanter med två suppleanter. Verkställande direktören ingår i styrelsen. I enlighet med aktiebolagslagens bestämmelser fastställer styrelsen varje år en arbetsordning för sitt arbete innehållande instruktioner avseende arbetsfördelningen inom styrelsen, ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören samt ekonomisk rapportering till styrelsen. Under året har styrelsen, utöver det konstituerande sammanträdet, hållit sex ordinarie sammanträden och ett extra styrelsemöte via telefon. Styrelsen behandlade vid dessa möten fasta punkter för respektive styrelsemöte som affärsläge, investeringsärenden, budget och delårsrapporter. Vid ett möte behandlades speciellt koncernens långsiktiga strategi. Därutöver har frågor rörande nyemissioner och struktur- och organisationsförändringar behandlats. Inom styrelsen finns en fastighetskommitté, en ersättningskommitté och en revisionskommitté. Fastighetskommittén beslutar om förvärv av exploateringsfastigheter upp till en viss nivå. I fastighetskommittén ingår Erik Hemberg, Ulf Runmarker och Claes Hansson. Ersättningskommittén behandlar och beslutar om ersättningar till VD och till VD direkt rapporterande befattningshavare. I ersättningskommittén ingår Nils-Erik Danielsson och Svante Nilsson. Revisionskommittén består av Nils-Erik Danielsson, Erik Hemberg, Svante Nilsson och Ulf Runmarker. 18 Götenehus 2013 förvaltningsberättelse