FASTIGHETSÄGARES ENERGIEFFEKTIVISERINGSARBETE OO8

Transkript

1 FASTIGHETSÄGARES ENERGIEFFEKTIVISERINGSARBETE OO8

2

3 Förord Under många år har Sveriges fastighetsägare arbetat med energisparande. Allmänhetens och politikens intresse har ökat sedan det blivit allmänt accepterat att energianvändning ger upphov till växthuseffekt och global uppvärmning. Nya och strängare krav kommer att ställas på fastighetsbranschen att bidra till att minska denna effekt. Politiker runt om i världen diskuterar hur snabbt utsläppen av växthusgaser kan reduceras och mål sätts upp som höjs år för år. Fastighetsägarna Sverige har ambitionen att hjälpa sina medlemsföretag att effektivisera sin energianvändning, att beskriva hur arbetet bedrivs och vilket resultat som uppnås. Som en avstamp är det viktigt att också fastställa och beskriva hur arbetet bedrivits tidigare. Denna rapport belyser utvecklingen i energianvändning huvudsakligen tiden men tittar översiktligt tillbaka ända till 1980-talet. Utredningen har utförts av Caroline Vilhelmsson och Agneta Person på WSP. Stockholm i februari 2010 Bengt Wånggren Utvecklingschef Fastighetsägarna Sverige

4 Innehållsförteckning Sammanfattning 7 Inledning 10 Syfte 10 Bakgrund 11 Historik 11 Energianvändning i flerbostadshus och lokaler 12 Allmänt 12 Flerbostadshus 13 Energi för uppvärmning 13 Elanvändning 15 Ägande 16 Lokaler 17 Energi för uppvärmning 17 Elanvändning 19 Ägande 19 Energianvändning och åtgärder 21 Intervjuer med fastighetsägare 22 Intervjufrågor 22 Resultat, analys och slutsatser från intervjuerna 22 Genomförande av åtgärder 24 Sammanställning 25 Statistik intervjuer 25 Svar på kvantitativa frågor 25 Exempel intervjuade fastighetsägare 29 Goda exempel 30 Bebo Erfarenheter från flerbostadshus Malmegårds Fastighets AB 31 Fakta om beståndet och om effektiviseringsarbetet 31 Tips från Bengt Malmegård 32 Husö Fastighets AB 32 Fakta om beståndet och effektiviseringsarbetet 32 Fastighets AB Brostaden 33 Fakta om beståndet och effektiviseringsarbetet 33 Tips från Bo Matsson 34 Vasakronan 34 Fakta om beståndet och effektiviseringsarbetet 34 Källor 37

5 Appendix 38 Bakgrund 38 Energianvändning 38 Energieffektivisering 38 Energieffektiviseringsmål 39 Byggnadstyper och ägandeformer 39 Flerbostadshus 39 Lokaler 40 Ägarkategorier 40 Energianvändning och åtgärder 41 Olika åtgärder och deras besparingspotential 41 Lönsam energieffektiviseringspotential enligt Chalmers EnergiCentrum 43 Effektiviseringspotential med styrmedel 45 Diagram 47 Uppvärmning flerbostadshus och lokaler 47 Byggnadsår flerbostadshus och lokaler 50 Tabell och figurförteckning Tabell 1. Statistik intervjuer fastighetsägare 25 Tabell 2. Genomförandegrad energieffektiviseringsåtgärder. 45 Figur 1. Uppvärmningssätt samtliga flerbostadshus och lokaler Uppvärmning med fjärrvärme eller oljeeldning sker helt eller delvis. 12 Figur 2. Energiprestanda privatägda flerbostadshus. Priv=privatägda, BRF- bostadsrättsföreningar inkl HSB och Riksbyggen. [kwh/m 2.år för olika årtal] 13 Figur 3. Privat flerbostadshusarea uppvärmd med olja, el eller fjärrvärme 14 Figur 4. Byggnadsår och uppvärmningssätt samtliga flerbostadshus 15 Figur 5. Miljoner m 2 flerbostadshus/ägandeform. 16 Figur 6. Energiprestanda privatägda lokaler 17 Figur 7. Area uppvärmd med olja fjärrvärme och el 18 Figur 8. Byggnadsår och uppvärmningssätt samtliga lokaler 18 Figur 9. Miljoner m 2 lokalarea/ägandeform. 20 Figur 10. Fastighetsägares bedömning om hur de ligger till energimässigt i jämförelse med andra. 26 Figur 11. Vanliga energieffektiviseringsåtgärder. Antal intervjuade fastighetsägare som utfört dessa. 27 Figur 12. Planerade åtgärder, antal intervjuade fastighetsägare. 28 Figur 13. Lönsamma effektiviseringsåtgärder. 42 Figur 14. Besparingspotential/Besparingskostnad flerbostadshus. 44 Figur 15. Miljoner m 2 flerbostadshus med oljeeldning. 47 Figur 16. Miljoner m 2 flerbostadshus med elvärme. 47 Figur 17. Miljoner m 2 flerbostadshus med fjärrvärme. 48

6 Figur 18. Miljoner m 2 lokaler med oljeeldning. 48 Figur 19. Miljoner m 2 lokaler med fjärrvärme. 49 Figur 20. Miljoner m 2 lokaler med elvärme. 49 Figur 21. Privata flerbostadshus med oljeeldning och fjärrvärme. Andel/byggår. 50 Figur 22. Samtliga flerbostadshus med oljeeldning och fjärrvärme. Area/byggår. 50 Figur 23. Samtliga flerbostadshus. Area/byggår. 51 Figur 24. Privatägda lokaler, Areaandel/byggnadsår. 51 Figur 25. Samtliga lokaler. Areaandel/byggår. 52

7 Sammanfattning Denna rapport syftar till att undersöka fastighetsägares arbete med energieffektivisering. Rapporten redogör för hur stor energieffektivisering och vilka specifika effektiviseringsåtgärder som har genomförts under perioden Den belyser även drivkrafter för energieffektivisering. Kartläggningen bygger på litteraturstudier och intervjuer av 44 slumpvis utvalda medlemmar från Fastighetsägarnas regionala organisationer. Dessutom ingår en djupdykning i branschen med några goda exempel på energieffektivisering i fastigheter. Flerbostadshus och lokaler I Sverige finns ca 2,4 miljoner lägenheter. Den totala uppvärmda arean (Atemp) för flerbostadshus var 2005 ca 178 miljoner m 2. De flesta svenska flerbostadshus är privatägda. 70 procent av flerbostadshusen är byggda före år Ca byggdes under och 1970-talen ( miljonprogrammet ) och ca lägenheter byggdes under och 1950-talen ( modernismen ). Cirka lägenheter har byggts om med statligt stöd. Den ena hälften av dessa byggdes inom ramen för miljonprogrammet och den andra hälften är byggda under modernismen. En del av det statliga stödet har gått till åtgärder som har påverkat byggnadernas energianvändning. Uppgifter om hur många byggnader totalt som byggts om utan statligt stöd saknas. Den totala uppvärmda arean lokaler år 2005 var 144 miljoner m 2. Andelen offentliga ägare är större för lokalbyggnader än för flerbostadshus. Cirka 16 procent av lokalerna är byggda före år 1941 och 45 procent är byggda mellan år 1941 och Kontors- och skolverksamhet är vanligast i landets lokaler. Dessa verksamheter har ofta höga krav på ventilation. Mycket energi för uppvärmning går till spillo i byggnader som inte använder värmeväxlare på frånluften. Lokalbyggnader från tiden före år 1970 saknar ofta värmeväxlare eftersom energipriset då var så lågt att installation av sådan utrustning inte blev lönsam. Energianvändning i flerbostadshus och lokaler Den årliga energianvändningen för uppvärmning och tappvarmvatten i flerbostadshus och lokaler är ca 46 TWh. Till det kommer ca 34 TWh fastighetsel, verksamhetsel och hushållsel. 1 Jämfört med år 1980 har bebyggelsens energiprestanda förbättrats. Sedan dess har den totala energianvändningen per kvadratmeter (kwh/m 2 ) halverats, men elanvändningen i bebyggelsen har stadigt ökat. Det är främst fler och större apparater i hushåll och lokaler samt ökad ventilation och kylning som bidragit till detta. Den största delen av lokalbyggnadernas elanvändning går till ventilation och kylmaskiner. Även elvärme står för en stor andel av bebyggelsens elanvändning. 1 I lokalernas energianvändning ingår inte bara byggnadernas energianvändning utan även energianvändningen för den verksamhet som utövas i byggnaderna. Fastighetsel el för pumpar i undercentraler, trapphusbelysning, hissar etc. Hushållsel el som används till tv, spis, diskmaskin, datorer i ett bostadshus etc. Verksamhetsel el som används i lokaler för apparater, datorer, skrivare etc.. 7

8 Byggnader som värms helt eller delvis med olja har högre energianvändning per m 2 än byggnader värmda med el eller fjärrvärme. Detta gäller för både flerbostadshus och lokaler. Den totala arean uppvärmd med olja eller el har minskat sedan år Samtidigt har arean uppvärmd med fjärrvärme ökat och är nu dominerande. Mål och potential för effektivare energianvändning Sverige har både nationella och internationella effektiviseringsmål att följa. Det gemensamma målet för EU: s medlemsstater sattes år 2007 till minst 20 procent effektivare energianvändning till år Samma mål har antagits av den svenska riksdagen. Ett av våra 16 nationella miljömål, God bebyggd miljö, är formulerat så att i relation till år 1995 ska energianvändningen i bebyggelsen vara 20 procent lägre år 2020 och 50 procent lägre år För att nå dessa mål finns bland annat olika typer av styrmedel. Energi- och koldioxidskatt är två av de i dagsläget viktigaste styrmedlen inom energiområdet. Det finns en betydande potential för lönsamma energieffektiviseringsåtgärder. Vår undersökning visar att stora delar av denna potential inte har utnyttjats. Regler, bidrag och andra styrmedel Enligt Energieffektiviseringsutredningen (år 2008) har nationella styrmedel som användes under perioden 1995 till och med år 2005 sammantaget lett till en effektivisering på ca 10,6 TWh. 2 Fastighetsägare gör i viss utsträckning energieffektiviseringsåtgärder för att energipriset i sig ökar och på så sätt gör åtgärder mer och mer lönsamma. Styrmedel som energiskatter, byggregler och bidrag, används av staten för att driva på arbetet med energieffektivisering. Flera utvärderingar av styrmedlens totala effekter har gjorts, men dessa utvärderingar visar att det är svårt att bedöma enskilda styrmedel effekt. Det beror bl.a. på brist på statistik och mätvärden samt att flera olika styrmedel ofta verkar parallellt. Synpunkter från fastighetsägare Intervjuer av 44 medlemmar i Fastighetsägarna Sverige visar på en stor spridning avseende kunskap och intresse för energieffektivisering. Urvalet är för litet för att säga något om fastighetsägare i Sverige med statistisk säkerhet, men en bedömning baserad på tendenser om de intervjuade fastighetsägarna kan göras. De mindre fastighetsägarna som intervjuats för sällan energistatistik för annat än ekonomisk uppföljning. Det leder till att de endast i begränsad omfattning kan ge svar på frågor om energieffektivisering. Vidare uppfattar de sig sällan ha råd att utföra mer än en grundläggande åtgärd i taget. Det innebär att energieffektiviseringar ofta får stå till sidan för mer akuta åtgärder som stamrenoveringar. Flertalet av de intervjuade mindre fastighetsägarna ser energideklarationerna som en onödig utgift. Det framkommer främst två skäl till detta. En grupp fastighetsägare är tveksamma till att energieffektiviseringsåtgärder ger tillräcklig ekonomisk avkastning. En annan grupp av fastighetsägare, de som har mer kunskap om energieffektivisering, bedömer att energideklarationerna inte tillför särskilt mycket ny kunskap. De känner sig därmed drabbade av en onödig utgift för platsbesök i samband med energideklarationen. Intervjuerna lämnar ett generellt intryck att många fastighetsägare vill ha mer stöd i energieffektiviseringsfrågorna. Fastighetsägare med detta önskemål uppskattar energideklarationerna och deras medföljande åtgärdsförslag. Drygt 80 procent av de intervjuade fastighetsägarna har utfört en eller flera energieffektiviseringsåtgärder på hela eller delar av sitt bestånd. Den vanligaste åtgärden bland de intervjuade fastighetsägarna är byte 2 Energieffektiviseringsutredningen, 2008, Vägen till ett energieffektivare Sverige, SOU 2008:110 8

9 till energieffektivare fönster. Därefter kommer tilläggsisolering av vind och byte av värmesystem. Planerade åtgärder innefattar samma åtgärder samt förbättring inom styr- och reglersystem. Problemområden för energieffektivisering J Bristfällig energistatistik J Investeringskostnader och avbetalningstider J Dyra energideklarationer J Behov av stöd och kunskapsbrist 9

10 Inledning Vikten av hushållning med naturresurser och de starkt ökande energipriserna har satt energianvändningen i fokus. Nu står vi även inför energianvändningens påverkan på växthuseffekten och resulterande klimatförändringar. Dessa kan få förödande konsekvenser, som globala översvämningar och torka. För att försöka undvika sådana effekter måste vi bland annat arbeta mycket med energieffektivisering. Det finns ingen sammanställning över hur fastighetsbranschen har arbetat och idag arbetar med energifrågorna. Det behövs en kartläggning som redovisar vad som hittills har gjorts och var den största potentialen av energieffektivisering finns. En sådan sammanställning är viktig för att veta var resurserna gör bäst nytta. Den statistik som är tillgänglig om fastighetsägarnas energieffektiviseringsarbete är bristfällig, och mer kunskap behövs. Lagen om energideklarationer kan leda till att sådan kunskap byggs upp och blir mer tillgänglig i framtiden. I bostads- och servicesektorn är energieffektivisering av den befintliga bebyggelsen viktig. Av de hus vi kommer bo och verka i om 50 år är majoriteten redan byggda, och effektivisering är det viktigaste medlet för att minska användningen i sektorn. Men det är också viktigt att poängtera att byggherrarna och byggföretagen spelar en viktig roll, eftersom de påverkar den slutliga energianvändningen i det nya byggandet. 3 Syfte Denna rapport syftar till att ge en bild över vilka åtgärder fastighetsägare arbetar med och hur stor energieffektivisering som har skett under perioden 1995 till och med Dessutom görs i rapporten några djupdykningar med presentation av goda exempel på hur man kan förändra byggnader för att tillgodose krav på både god innemiljö och låg energianvändning. Rapportens syfte är att ge en bild av hur fastighetsbranschen, och framförallt hur de privata fastighetsägarna, arbetar med energisparande och med att minska sin klimatpåverkan. I arbetet ingår att sammanställa årliga data över energianvändningen och att analysera vilka energiåtgärder som har genomförts och genomförs. 3 Svenskt näringsliv, Perspektiv på energi- och klimatfrågan, 2005, 10

11 Bakgrund Historik Energianvändning J Den totala energianvändningen är lika stor som på 1970-talet. J Sektorn byggnader och service står för 40 % av Sveriges totala energian-vändning J Elanvändningen är idag 72 TWh, 1970 var den 22 TWh Orsaken är fler och större hushållsapparater, ökad ventilation och kylning av lokaler J Oljeanvändningen har minskat från 119 till 16 TWh J Fjärrvärmeanvändningen har ökat från 12 till 42 TWh Energieffektivisering J Energiprestandan har förbättrats med 50 procent sedan mitten av 1980-talet J Energieffektivisering har främjats med styrmedel som skatt på energi och koldioxidutsläpp J Krav på energiprestanda istället för krav på specifika tekniska lösningar har införts Energieffektiviseringsmål J EU:s och den svenska regeringens effektiviseringsmål är 20 procent effektivare energianvändning till 2020 J Det nationella miljömålet God bebyggd miljö har som mål att med 1995 som basår sänka energianvändningen med 20 procent till år 2 Area J Total uppvärmd area har fördubblats sedan 1970-talet J Flerbostadshusarea 178 miljoner m 2 och lokalarea 144 miljoner m 2 J 2,4 miljoner lägenheter i Sverige, varav 30 procent ägs av Fastighetsägarnas medlemmar J 80 procent av alla lokaler ägs av Fastighetsägarnas medlemmar Ägandeformer J Aktiebolag äger 40 procent av lokalarean J Privata bostadsrättsföreningar äger en tredjedel av landets lägenheter J Fysiska personer och privata ägare har en tredjedel av landets lägenheter, men bara drygt 6 procent av landets lokaler räknat på area 11

12 Energianvändning i flerbostadshus och lokaler Allmänt År 2006 var energianvändningen för uppvärmning 46 TWh, varav 60 procent gick till flerbostadshus och 40 procent till lokaler 4. Konvertering till fjärrvärme har skett i stor utsträckning. Utöver energianvändningen för uppvärmning och tappvarmvatten användes år 2006 ca 34 TWh hushållsel, verksamhetsel och fastighetsel i flerbostadshus och lokaler. 5 Den vanligaste uppvärmningsformen för både flerbostadshus och lokaler är nu fjärrvärme. 36 procent av flerbostadshusarean värms helt eller delvis med fjärrvärme. Motsvarande siffra för lokalarean är 60 procent. Oljeanvändningen i flerbostadshus och lokaler har stadigt minskat under de senaste decennierna. Den totala arean uppvärmd med el har också minskat. Statistik för individuell användning av biobränsle eller biobränsle i kombination med torv och el är för bristfällig för att man ska kunna dra några slutsatser. Fjärrvärme innehåller dock en stor mängd biobränslen och torv. Bränslesammansättningen vid de olika anläggningarna varierar kraftigt. Enligt statistik från Svensk Fjärrvärme är medelanvändningen av olika biobränslen 45 procent (år 2007). Uppvärmningssätt (%) Fjärrvärme Oljeeldning El Annan Flerbostadshus Lokaler Figur 1. Uppvärmningssätt samtliga flerbostadshus och lokaler Uppvärmning med fjärrvärme eller oljeeldning sker helt eller delvis. 6 4 SCB:2006, Energistatistik för lokaler och SCB:2006 Energistatistik för flerbostadshus 5 Se fotnot 1 6 Energieffektiviseringsutredningen, Vägen till ett energieffektivare Sverige, SOU:2008:110 12

13 Flerbostadshus Energi för uppvärmning Energiprestanda i privatägda flerbostadshus 200,0 kwh/m² 150,0 100,0 50,0 0, Årtal BRF olja Priv olja BRF fjärr Priv fjärr BRF el Priv el Figur 2. Energiprestanda privatägda flerbostadshus. Priv=privatägda, BRF- bostadsrättsföreningar inkl HSB och Riksbyggen. [kwh/m 2.år för olika årtal] Figur 2 ovan visar hur energiprestandan för flerbostadshus i kategorierna privata ägare och bostadsrättsföreningar har förändrats under perioden Genomsnittet för flerbostadshus som värms med oljeeldning har under den betraktade tidsperioden hela tiden varit högre än för flerbostadshus som värms med fjärrvärme eller elvärme. Energianvändningen för hus värmda med olja har under perioden varit som högst för privata flerbostadshus med 227 kwh/m 2, och som lägst för bostadsrättsföreningar med 183 kwh/m 2. En orsak till att energiprestandan i oljeuppvärmda hus är sämre än i fjärrvärmeuppvärmda hus är att förbränningsförlusterna sker i byggnaden vid individuell oljeeldning, medan energiomvandlingsförluster för eleller fjärrvärmda hus sker i el- eller fjärrvärmeproduktionen. En annan orsak kan vara att hus som fortfarande 7 Energiprestanda kallas även specifik energianvändning och är byggnadens energianvändning per kvadratmeter. 8 Statistik för 1998 saknas och redovisas således inte på x-axeln. Detta påverkar lutningen på kurvor samt skillnaden i stapelhöjd på figurerna med data för tidsperioden mellan 1997 och 1999 i hela rapporten. 13

14 värms med olja i regel är byggda tidigare och därför har ett sämre klimatskal. I dagsläget har bostadsrättsföreningar med oljeeldning sämre energiprestanda än flerbostadshus med privata ägare. Energiprestandan för flerbostadshus med elvärme, såväl för privatägda byggnader som bostadsrättsföreningar, har sedan år 2000 varit bättre än energiprestandan för hus som använder fjärrvärme. Mellan år 1997 och 2000 hade flerbostadshus med fjärrvärme ungefär samma energiprestanda som elvärmda hus. Energiprestandan för elvärmda flerbostadshus har under perioden varierat mellan 134 och 164 kwh/m 2 om man tittar på båda kategorierna. För fjärrvärme är motsvarande intervall 150 till 172 kwh/m 2. Uppvärmd area Miljoner m² Oljeeldning Fjärrvärme Elvärme Figur 3. Privat flerbostadshusarea uppvärmd med olja, el eller fjärrvärme Figur 3 ovan visar utvecklingen av totalarea uppvärmd med olja, el eller fjärrvärme för flerbostadshus i privat regi mellan 1997 och Den totala arean med eluppvärmning i flerbostadshus minskade under perioden. För bostadsrätterna minskade arean endast med någon procent medan minskningen för de privatägda flerbostadshusen var hela 30 procent. Under samma period ökade arean uppvärmd med fjärrvärme med ca 10 procent. Uppvärmd area med oljeeldning eller el har under perioden minskat med 76 respektive 18 procent. 14

15 Flerbostadshusarea fördelad efter byggnadsår och uppvärmningssätt miljoner m Byggnadsår Figur 4. Byggnadsår och uppvärmningssätt samtliga flerbostadshus Figur 4 ovan visar indelning av befintliga flerbostadshus efter byggnadsår. Det går inte att i statistiken särskilja alla de privatägda flerbostadshusen från det totala beståndet. Privatägda flerbostadshus finns endast särredovisade i kategorin uppvärmda av fjärrvärme eller genom oljeeldning. Därför redovisas här fördelningen av byggår för hela flerbostadshusbeståndet. Statistiken visar att majoriteten, hela 70 procent, av alla flerbostadshus är byggda före Elanvändning I flerbostadshus användes år 2005 totalt 8 TWh fastighetsel och 6 TWh hushållsel. 9 Till det kommer el för uppvärmning och tappvarmvatten. Under 2007 användes 1,5 TWh el för detta ändamål, vilket är 21 procent mindre än föregående år. Användningen motsvarar 5,5 procent av flerbostadshusens totala energianvändning för värme och varmvatten. 10 Repab anger medianvärdet av den specifika elanvändningen för fastighetsel i bostadsrättsföreningar och privatägda flerbostadshus till 19 kwh/m Den officiella statistiken som beskriver elanvändningen uppskattas med hjälp av schabloner. Det beror på att mätningar och andra typer av underlag saknas för hushållselanvändning och fastighetselanvändning. 9 Energimyndigheten, Energiläget i siffror 10 Energimyndigheten, Energistatistik för flerbostadshus REPAB 2006, Årskostnader, Bostäder, Nyckeltal för kostnader och förbrukningar 15

16 Ägande Area flerbostadshus Miljoner m ,7 61,9 64,1 60,9 60,1 59,6 57,7 57,5 50,5 112,8 117,7 121,8 116,4 119,2 118,1 118,1 120,5 120, Summa privat Summa offentliga Figur 5. Miljoner m 2 flerbostadshus/ägandeform. 12 I Figur 5 ovan visas fördelningen mellan privat och offentligt ägande av flerbostadshus mellan 1997 och Den största delen av flerbostadshusen har privata ägare, räknat på area. Storleken på area med rivata ägare har över tidsperioden ökat medan aran offentligt ägda flerostadshus hr minka. 12 Privata ägare är enskilda fysiska eller juridiska personer, bostadsrättsföreningar, Offentliga ägare är stat, kommun, landsting, allmännyttiga bostadsföretag 16

17 Lokaler Energi för uppvärmning Energiprestanda privatägda lokaler 200,0 150,0 kwh/m 2 100,0 50,0 0, Olja Fjärrvärme Elvärme Figur 6. Energiprestanda privatägda lokaler Figur 6 visar hur energiprestandan för privatägda lokaler har förändrats mellan år 1996 och år Energiprestandan har under perioden förbättrats för privatägda lokaler uppvärmda med såväl olja, fjärrvärme som el. I lokaler med oljeeldning har energiprestandan förbättrats från 215 till 147 kwh/m 2. Det är ett medeltal för båda ägarkategoriernas, såväl fysiska personers som aktiebolags, lokaler. I fjärrvärmevärmda byggnader har energiprestandan förbättrats från 154 till 121 kwh/m 2. Elvärmda lokalers energiprestanda har förbättrats från 193 till 155 kwh/m 2 under samma period. Mot slutet av perioden försämrades energiprestandan för elvärmda lokaler. Den bästa nivån för elvärmda lokaler inföll år 2004 då energiprestandan var 124 kwh/m 2. Variationerna mellan åren har flera förklaringar. Dels förändras beståndet genom försäljning och nyförvärv av byggnader med olika energiprestanda, dels har konverteringar mellan olika energislag skett och dels har energisparande åtgärder genomförts. 17

18 Uppvärmd area i det privata beståndet Miljoner m Olja Fjärrvärme Elvärme Figur 7. Area uppvärmd med olja fjärrvärme och el I Figur 7 Area uppvärmd med olja fjärrvärme och el ovan redovisar utvecklingen av total area uppvärmd med fjärrvärme, olja eller el i det privata beståndet mellan Figuren visar att totalarean uppvärmd med olja har minskat med 80 procent under perioden. Totalarea uppvärmd med fjärrvärme har under samma period ökat med 32 procent. Den eluppvärmda totalarean var år procent, lägre än den var år Lokalarea fördelad efter byggnadsår och uppvärmningssätt miljoner m Byggnadsår Figur 8. Byggnadsår och uppvärmningssätt samtliga lokaler 18

19 I Figur 8 visas fördelningen av alla lokalbyggnaders area efter byggnadsår. 61 procent av lokalarean är byggd innan Enligt SCB:s statistik så framgår det att privatägda lokaler är med liten marginal i genomsnitt äldre än det offentligt ägda beståndet av lokalbyggnader. Uppgift om byggnadsår saknas dock för en större andel av den totala lokalarean i landet än för det privata beståndet, skillnaden är 7 procentenheter. Detta innebär att den marginalen kanske bara beror på bristande statistik. Elanvändning Den offentliga statistiken över elanvändning i lokaler är undermålig. Statistiken över den totala elanvändningen som inte går till uppvärmning bygger på schablonvärden. Men Energimyndigheten arbetar med att förbättra denna statistik. De genomför bl.a. en kartläggning av energianvändningen, främst elanvändningen, i lokaler genom STIL2-projektet. STIL2 ska kartlägga alla typer av lokaler i sexårscykler. Hittills har energianvändningen i kontor och förvaltningsbyggnader (20 procent av alla lokaler i Sverige), skolor (16 procent), vård (7 procent) samt lokaler för bad, sport och idrott (5 procent) kartlagts. Resultaten från STIL2- undersökningarna redovisas efterhand som de blir klara på Energimyndighetens hemsida. Den genomsnittliga elanvändningen för kontors- och förvaltningslokaler i STIL2-undersökningen är 108 kwh/m 2 per år, men variationen är stor. Den största delen av verksamhetselen i kontorslokaler går till datorer och serverhallar, i genomsnitt 26 kwh/m 2. Belysning står i genomsnitt för 23 kwh/m 2. Den största delen av kontorslokalers fastighetsel går till ventilation och kylmaskiner, genomsnittsvärdena är ca 18 respektive ca 11 av 44 kwh/m 2. Elvärme och värmepumpar står också för en stor andel av kontorslokalernas elanvändning, i genomsnitt ca 6 kwh/m År 2005 använde lokaler sammanlagt 10 TWh fastighetsel och 9,5 TWh verksamhetsel var elanvändningen för uppvärmning i lokaler knappt 3 TWh, vilket är 18 procent mindre än föregående år och 10 procent mindre än Ägande Fördelningen mellan privat och övrigt ägande har över tioårsperioden varit relativt stabil. Andelen privatägd lokalarea ökade år 2004 och den offentligt ägda lokalarean minskade. Den stora variationen i redovisad lokalarea beror på att det är uppvärmd area som redovisas. I lågkonjunktur minskar ofta andelen uppvärmd lokalarea och detta återspeglas i statistiken. Det kan också vara så att rapporteringen efter ägarbyten är ofullständig på grund av att ansvaret fallit mellan stolarna. 13 Förbättrad energistatistik för lokaler - Stegvis STIL Rapport för år 1 14 Energieffektiviseringsutredningen, Vägen till ett energieffektivare Sverige, SOU:2008: Energimyndigheten, Energistatistik för lokaler

20 Lokalarea Miljoner m ,2 81,2 84,1 92,4 83,4 81,0 85,2 91,4 91,4 69, ,8 51,8 54,9 56,6 54,7 52,7 56,5 57,9 57,9 61, Summa privat Summa offentliga Figur 9. Miljoner m 2 lokalarea/ägandeform. 12 Drygt en fjärdedel (28 procent av arean) av det privata lokalbyggnadsbeståndet är byggd före år Energiprestandan år 2006 var för samtliga lokalbyggnader uppvärmda med olja 160 kwh/m 2 år, med el 151 kwh/m 2 år och med fjärrvärme 128 kwh/m 2 år SCB:2006, Energistatistik för lokaler 20

21 Energianvändning och åtgärder Majoriteten av de byggnader som vi kommer att leva och verka i om 50 år är redan byggda. Därför krävs en effektivisering av det befintliga beståndet om vi ska kunna nå samhällets mål om energieffektivisering. En kartläggning är viktig för att ta reda på var potentialen för effektivisering finns och var resurserna gör bäst nytta. Den lönsamma effektiviseringspotentialen för åtgärder har undersökts i olika studier. Både Boverket och Chalmers EnergiCentrum (CEC) gör bedömningen att en stor del av den lönsamma energieffektiviseringspotentialen fortfarande är outnyttjad. 17 Potentialen har beräknats på hela det befintliga byggnadsbeståndet. Åtgärderna som involveras i potentialen rör såväl byggnadsteknik som bättre installationer och styroch reglerteknik. Boverkets bedömning är att den lönsamma effektiviseringspotentialen är 40 TWh/år medan CEC, på uppdrag av den statliga Energieffektiviseringsutredningen, bedömde att den lönsamma energieffektiviseringspotentialen är 34 TWh/år. En stor del av den lönsamma potentialen är i dagsläget outnyttjad. CEC uppskattade att endast ca 15 procent av den lönsamma effektiviseringspotentialen kommer att genomföras för alla byggnadstyper i genomsnitt. Bedömningen utgår från de lagar, bidrag och styrmedel som gäller nu och med antagandet att inga nya sådana tillkommer. Effektivisering i privata lokalbyggnader bedöms ha lägre genomförandegrad än genomsnittet. I absoluta tal bedömer CEC att energieffektivisering i bebyggelsen kommer att ha bidragit till ca 8 TWh lägre energianvändning till år Se vidare i Appendix. 17 Boverket 2008, Hälften bort! respektive Energieffektiviseringsutredningen, 2008, Vägen till ett energieffektivare Sverige, SOU 2008:110 21

22 Intervjuer med fastighetsägare Intervjuer med 44 fastighetsägare, fördelat på 31 mindre och 13 mellanstora eller större fastighetsföretag, har genomförts. Detta har gjorts för att få en bild av hur Fastighetsägarnas medlemmar har jobbat med energieffektiviseringsfrågor. Vi har här valt att kategorisera fastighetsägare som mindre om de har färre än eller lika med 10 byggnader, mellanstora om de har mellan 10 och 30 byggnader och stora om de har fler än eller lika med 30 byggnader. Medianvärdet för byggnadsinnehav bland de intervjuade fastighetsägarna är 3 byggnader. De intervjuade fastighetsägarna är geografiskt spridda över hela landet. Urvalet har baserats på listor över fastighetsägare som erhållits från Fastighetsägarnas regionala organisationer. Från dessa listor har fastighetsägare slumpmässigt valts ut och kontaktats. Telefonintervjuer har gjorts med hjälp av förbestämda frågor som tagits fram i samråd med Fastighetsägarna Sverige. De intervjuade har fått välja om de vill bli intervjuade vid första kontakten eller vid ett senare tillfälle. I de flesta fall har intervjuerna skett vid första kontakten. Det har lett till att en del av frågorna inte har kunnat besvaras exakt eller alls. Intervjufrågor Frågorna rör områdena: Ägandeform Byggnadernas ålder och storlek Planerade eller utförda energieffektiviseringsåtgärder Drift och skötsel Energideklarationer Energiprestanda Anledning till utförande av åtgärder Resultat, analys och slutsatser från intervjuerna Mindre fastighetsägare Bland de intervjuade mindre fastighetsägarna kan två grupper urskiljas. Den ena gruppen har ofta ärvt fastigheter och har mindre intresse och kunskap om fastigheters energianvändning. De flesta av dessa fastighetsägare har också ett annat arbete som ligger långt ifrån fastigheter och/eller energi. Fastigheterna förvaltas för att skapa ekonomisk vinst. Få investeringar fastigheterna görs. Vissa av de mindre fastighetsägarna i den första gruppen har jobb inom områden som angränsar till fastighetsförvaltning. De är exempelvis snickare eller byggnadsingenjörer, och har ett visst intresse av att förbättra sina fastigheter ur energisynpunkt. En del av dessa ägare har genomfört enkla energieffektiviserande åtgärder såsom tätning av fönster eller tilläggsisolering av vindar. Få av fastighetsägarna i denna grupp för energistatistik och de vet sällan hur stor besparing eller vilken återbetalningstid åtgärderna har medfört. Risker med exempelvis fukt vid tilläggsisolering har ofta inte beaktats. Många har gjort en större åtgärd, oftast bytt från olja till bergvärme eller fjärrvärme, och sedan inte sett någon anledning till vidare åtgärder när de redan har fått en märkbar sänkning av sin energikostnad. 22

23 Synen på energideklarationen varierar inom den första gruppen av mindre fastighetsägare. Många ser den som en onödig utgift eftersom de inte tror sig få ut något. Några ger också uttryck för en tveksam inställning till energieffektiviseringsåtgärder, med motiveringen att dessa kostnader inte återbetalar sig. En fastighetsägare framförde vid intervjun att han tycker att åtgärdsförslagen ska vara tvingande, för att motivera kostnaden för energideklarationen. Samtidigt insåg han att problem kan uppstå med tvingande åtgärdsförslag och att mindre fastighetsägare i vissa fall inte har råd att utföra alla åtgärder som föreslås i energideklarationen. Den andra gruppen i kategorin mindre fastighetsägare har mer medvetet sökt sig till fastighetsägande, och har en högre kunskaps- och ambitionsnivå vad gäller energieffektivisering i sina fastigheter. Den här gruppen har oftast goda kunskaper om energi, dess betydelse för kostnaderna i en byggnads liv och att man kan tjäna pengar på effektiviseringsåtgärder. De har ofta genomfört flera av de kostnadseffektiva åtgärder som varit aktuella för fastigheten och har sannolikt sänkt energibehovet i och med detta. Det är dock inte alla som för statistik över energianvändningen. Det engagemang och stora arbete med effektivisering som den andra gruppen lägger ner gör att de ser med skepsis på energideklarationerna. De har ofta så god kontroll på sina fastigheter, de tekniska systemen och energianvändningen att de själva kan fylla i deklarationen. De upplever att det de får tillbaka på energideklarationen är uppgifter de redan hade och att kostnaden för en energideklaration därmed är en onödig utgift. Ett exempel på en sådan fastighetsägare som intervjuats är från södra Sverige. Denne har en byggnad från 1929 som har renoverats och effektiviserats till en energiprestanda på 45 kwh/m² år. Fastighetsägaren har bland annat bytt sin oljepanna mot bergvärme och har räknat med att återbetalningstiden är mindre än två år. Denna beräkning visade sig stämma. En annan fastighetsägare hade själv fyllt i hela energideklarationen och var kritisk till kostnaden för den av Fastighetsägarna anvisade fristående energiexperten. Mellanstora och större fastighetsägare De intervjuade mellanstora och större fastighetsägarna (fler än 10 byggnader) uppger att de har energieffektivisering som målsättning. I dagsläget prioriteras dock åtgärder som stambyten och övrigt underhållsbehov. De uppger att det är oklart vilka åtgärder som är lönsamma och att man eftersöker bättre vägledning och tips. Många större fastighetsägare väntar på åtgärdsförslag via energideklarationerna. Det finns även större fastighetsägare som har energieffektiviserande åtgärder med i sin underhållsplan. Generellt Ett generellt intryck är att de intervjuade fastighetsägarna är noga med att lämna in sina energideklarationer i tid, men att det är väldigt lång väntetid på att få deklarationerna utförda. Detta har skapat ett visst missnöje. Man uppger i vissa fall att väntetiden från leverans av uppgifter till utfärdande av energideklarationen är minst ett år. Många av de intervjuade fastighetsägarna planerar att göra investeringar på energiområdet, men detta har fördröjts av att energideklarationen och dess åtgärdsförslag inte har kommit. Intervjusvaren visar att det råder en stor spridning i både intresse och kunskap hos de intervjuade om energianvändning i fastigheter. Generellt verkar det finnas ett behov av personligt stöd i energifrågor. Många av de intervjuer som genomförts har tagit mycket längre tid än beräknat. De intervjuade har gärna delat med sig av sina tankar kring energieffektivisering, åtgärder de genomfört och framfört åsikter om allt från styrmedel till energideklarationer. Minst lika stort har intresset varit att diskutera idéer och få råd, vilket tyder på att det finns ett stort intresse och önskemål om mer kunskap hos många. En del av de intervjuade fastighetsägarna menar att man saknar klara direktiv över vilka alternativ som är bra och lönsamma. Åtgärdsförslagen som följer med energideklarationen uppskattas således. Dessutom efterfrågas inspirerande och upplysande seminarier från Fastighetsägarna. 23

24 Genomförande av åtgärder När det gäller genomförande av åtgärder förefaller det vara en viss skillnad mellan mindre och större fastighetsägare med avseende på planering. Många mindre fastighetsägare saknar till skillnad från de mellanstora och större fastighetsägarna underhållsplan. De utför åtgärder när ekonomin tillåter och när den tekniska livslängden kräver åtgärder. Samtliga intervjuade fastighetsägare tittar främst på energieffektiva alternativ i syftet att hålla nere driftskostnaderna, snarare än att minska miljöpåverkan. Energieffektiviserande åtgärder görs oftast som passa-på -åtgärder, dvs. samtidigt som man utför en annan teknisk åtgärd på byggnaden. Ofta får energieffektiviserande åtgärder stå till sidan till förmån för mer akuta investeringar, t.ex. stambyten. Intrycket av intervjuerna är att mindre fastighetsägare endast har råd med en större åtgärdsinvestering åt gången. En annan anledning till att flera åtgärder inte genomförs är att fastighetsägaren bytt energisystem från t.ex. olja eller direktverkande el till värmepump. På så sätt minskar kostnaden för samma uppvärmningsbehov. Därför ser man inte någon anledning att utföra ytterligare åtgärder som kanske bara marginellt minskar energianvändningen. De intervjuade fastighetsägarna ser inte några fördelar av ytterligare åtgärder i det sammanhanget. De fastighetsägare som varit mer entusiastiska och intresserade av energieffektivisering har utfört både byggnadstekniska och installationstekniska åtgärder, som tilläggsisolering och ändring av ventilations- och värmesystem. Detta innefattar byte av termostatventiler, reglering av värmekurva, byte av energisystem, installation av kulventiler för att kunna stänga av delar av värmesystem (söderläge), isolerande dörrar och fönster samt tilläggsisolering. Några fastighetsägare uppger att åtgärder som fönsterbyte eller tilläggsisolering av fasader inte genomförs i större utsträckning beroende på att byggnaderna inte får ändras. Det kan t.ex. gälla hus som är k-märkta eller att boende i bostadsrättsföreningar inte vill ändra utseende på byggnaden genom att byta fönster. Hyresgästers beteende påverkar också energianvändningen. Flera fastighetsägare har lagt fokus på att få hyresgästerna att sänka inomhustemperaturen i sådana fall där den varit högt över rekommenderat värde. I ett specifikt fall har fastighetsägaren gått ut med fakta genom informationsblad och försökt lära sig mer om styr- och reglerteknik för att avhjälpa problemet. En annan intervjuad fastighetsägare driftoptimerar inte alls och tillämpar höga inomhustemperaturer eftersom hyresgästerna annars klagar. Den energistatistik som förs handlar mest om vanlig ekonomisk bokföring, alltså om att hålla koll på utgifter och att se till så att kostnaderna inte skjuter i höjden. Någon enstaka av de intervjuade fastighetsägarna använder driftstatistiken för att se huruvida en åtgärd är lönsam eller för att undersöka återbetalningstid på åtgärder. En intervjuad fastighetsägare säger att vissa åtgärder har för lång avbetalningstid men kan inte konkretisera vad detta påstående grundar sig på. 24

25 Sammanställning Statistik intervjuer Tabell 1. Statistik intervjuer fastighetsägare Fastighetsägare Antal Intervjuade 44 Uppringda 78 Förhinder/vill inte/kan inte 16 Ej varit nåbara 18 Ägare av endast en byggnad 17 Mindre ( 10) 31 Mellanstora (10<30) 9 Större ( 30) 4 Privata fastighetsägare 37 Bostadsrättsföreningar 7 Antal ägda byggnader Max 2000 Min 1 Medel 53 Median 3 Area Omräknad total area A temp (tusentals m 2 ) 2,4 Övrigt Genomfört energideklaration (antal fastighetsägare) 25 % Andel area med varmhyra 82 % Andel fastighetsägare som har varmhyra 82 % Tabellen ovan visar statistik från intervjuerna. Den totala arean för alla fastighetsägare tillsammans anges som Omräknad total area A temp, omräknat från BOA, LOA och BTA, med faktorer, se fotnot 18. Svar på kvantitativa frågor Energideklaration En fjärdedel av de intervjuade fastighetsägarna har låtit energideklarera sina byggnader. Hos de övriga intervjuade fastighetsägarna låg 18 ärenden ute hos konsulter och energiexperter, 9 var delvis klara, 2 visste inte om man hade gjort energideklaration och 4 svarade att man inte hade det. 18 A temp= 1,25*(BOA+LOA) eller 0,9*BTA 25

26 Energistatistik 24 fastighetsägare för någon form av energistatistik och de flesta gör det av rent ekonomiska skäl för att ha kontroll på energianvändningen så att den inte skjuter i höjden. En fastighetsägare uppger att han använder sig av graddagar för att normalårskorrigera och verkar intresserad av hur energianvändningen går upp och ned, men verkar inte använda statistiken på något annat sätt.. En annan fastighetsägare vill mäta besparingen av en nyinstallerad fjärrvärmeväxlare, ett annat vanligt användningsområde är statistik till energideklarationen. Värdena används även för att driftoptimera i samband med att kunna sänka innetemperaturen och en fastighetsägare använder statistiken i riktad reklam till hyresgäster. Energistatistik förs även för att spåra fel i driften. De flesta sparar dock på räkningar bara som normal bokföring På frågan om hur de tror att de ligger till i jämförelse med andra svarade 7 att det nog ligger lite sämre till, 1 sämre, 13 medel, 7 lite bättre och 6 bättre. Övriga 10 svarade att de inte vet. Den som svarade sämre sa att man inte driftoptimerade för man har haft problem med hyresgäster som klagat på för låg inomhustemperatur och att man är orolig för att få avflyttningar pga. detta. Egen bedömning Sämre Lite sämre Medel Lite bättre Bättre Figur 10. Fastighetsägares bedömning om hur de ligger till energimässigt i jämförelse med andra. 26

27 Utförda åtgärder Vanliga utförda åtgärder Byte av fönster Tilläggsisolering vind Byte av värmesystem Figur 11. Vanliga energieffektiviseringsåtgärder. Antal intervjuade fastighetsägare som utfört dessa. 36 av de 44 intervjuade fastighetsägarna har utfört energieffektiviseringsåtgärder i sina fastigheter. Av dessa har 23 stycken utfört energieffektiviseringsåtgärder under perioden Den vanligaste åtgärden, i ordning: J Byte av fönster, till olika varianter av energieffektiva alternativ. 22 fastighetsägare har gjort detta på delar av eller i hela sina bestånd. J Tilläggsisolering på vind. 13 fastighetsägare har utfört detta på flertalet av sina fastigheter. J Byte till någon typ av värmepump eller till fjärrvärme har genomförts av 12 fastighetsägare. Konvertering har skett från olja, el eller fjärrvärme. Övriga åtgärder, vilka utförts i mindre utsträckning, är: J justering av styr- och reglersystem, J tilläggsisolering av fasad, J byte till energisnål belysning, J byte till energieffektiva vitvaror, J renovering av värmesystem, J isolering av krypgrund, J byte av armaturer, J byte till energismarta ytterdörrar. 27

28 Planerade åtgärder 8 Planerade åtgärder Byte av fönster Tilläggsisolering vind eller fasad Byte av värmesystem Styr- och reglerjustering Figur 12. Planerade åtgärder, antal intervjuade fastighetsägare. Även bland de planerade åtgärderna var byte av fönster den vanligaste. 23 fastighetsägare uppger att de planerar någon form av energieffektiviseringsåtgärd på sitt bestånd, varav åtta har planer eller tankar på att byta fönster. Tilläggsisolering av vind och/eller fasad tänker sju fastighetsägare göra. Fyra av de intervjuade fastighetsägarna planerar byte av värmesystem och tre ska justera fastigheternas styr- och reglersystem. I övrigt är det samma åtgärder som är i åtanke som andra redan har genomfört. Fler fastighetsägare planerar åtgärder men vet inte specifikt vad de lämpligast ska investera i. De väntar på att få åtgärdsförslag från de pågående energideklarationerna och därför kan siffran på antalet (23) som redan planerat åtgärder vara underskattad. Drift och skötsel Majoriteten (29 stycken) av de intervjuade fastighetsägarna sköter den löpande driften av fastigheterna själva. Några av dem hyr in hjälp av entreprenörer för mer omfattande åtgärder eller åtgärder inom el och vvs som kräver speciell kunskap. Större fastighetsägare har ofta bättre möjligheter att sänka kostnaderna genom att lägga ut allt drift- och skötselarbete på entreprenad. För de mindre fastighetsägarna blir det inte lönsamt att lägga ut hela skötseln på entreprenad, de tar istället hjälp vid speciella åtgärdsbehov. En del av de intervjuade fastighetsägarna sköter enklare fastighetsdrift som att klippa gräs och byta lampor men har bristande kunskaper om t.ex. driftoptimering och ägnar sig därför inte åt detta. 28

29 Exempel intervjuade fastighetsägare En av de fastighetsägare som har ärvt sin fastighet saknar kunskap om hur mycket energi fastigheten använder eftersom avläsning sker på distans. I början av intervjun sa denne att stora energisparande åtgärder var utförda, men efter lite diskussion framkom det att åtgärderna inskränkte sig till att sätta in behovsstyrd belysning i trapphus samt byta till kyl, frys och tvättmaskiner med låg energianvändning. När han blev tillfrågad om exempelvis tilläggsisolering på vinden verkade han frågande men intresserad. En annan fastighetsägare har varit på en kurs om energieffektivisering som hölls av kommunen och har där blivit intresserad av ämnet. Bidrag från staten gjorde att han kunde genomföra sitt första projekt och fick genom det insikt om fördelarna och har sedan fortsatt. Han väntar med stort intresse på sin energideklaration, men enligt ansvarig på Fastighetsägarna skulle det dröja minst ett år att få den. En ordförande i en bostadsrättsförening i Stockholmsområdet är mycket engagerad i fastighetens energianvändning. Han har själv modifierat föreningens pelletspanna och höjt verkningsgraden. Utöver det maskintekniska verkar hans kunskap om energieffektivisering begränsad. Han har haft kontakt med Fastighetsägarna angående energieffektivisering men kontakten har upphört men är fortfarande mycket intresserad av att veta mer om energieffektiviserande åtgärder. Han är dock osäker på om intresset delas av föreningens medlemmar. Ordförande i en annan bostadsrättsförening visade begränsat intresse för energifrågor. Föreningen har inte genomfört några effektiviseringsåtgärder. De har dock höga förväntningar på åtgärdsförslagen i energideklarationen och verkar villiga att genomföra åtgärder om det är lönsamt. De verkar sannolikt inte ha insett att åtgärdsförslagen kräver vidare utredningar och att energideklarationen bara är en sorts förstudie. En mindre fastighetsägare har haft problem med fastighetens oljepanna, vilken stannade hela tiden. Fastighetsägaren har därför tagit del av fördelarna med bergvärmepumpar. Genom Villamässan och Fastighetsägarna har hon fått hjälp att byta energisystem till bergvärmepump och är mycket nöjd. 29

30 Goda exempel I detta kapitel beskrivs några goda exempel. Information är hämtad från en rapport om energianvändning i flerbostadshus och intervjuer med representanter från: BeBo Erfarenheter från flerbostadshus 2008 Brostaden - Stockholm Malmegårds Fastighets AB - Stockholm Husö Fastigheter Söderhamn Vasakronan Uppsala och Stockholm Bebo Erfarenheter från flerbostadshus gjordes en undersökning i 11 befintliga flerbostadshus utvalda av SABO-företagen, HSB, Riksbyggen och privata fastighetsägare. 19 Undersökningen gjordes för att få in erfarenheter från olika exempel på energieffektiva byggnader uppförda under åren 1992 till Undersökningen redovisar inte alla typer av tekniklösningar eftersom urvalet var begränsat. Olika hypoteser om hur energianvändningen skulle se ut ställdes upp och innefattade huvudområdena byggnadskvalitet, idrifttagning och förvaltningsorganisation. Byggnaderna besiktigades och olika typer av mätningar som provtryckning och värmefotografering genomfördes. Även mjukare värden som rör inställningen till ämnet samlades in genom boendeenkäter och intervjuer. Sedan jämförde man uppmätta data mot hypoteserna. Kvarteret Jöns Ols i Lund användes som referensobjekt. Där har man haft en uttalad målsättning att förbättra energiprestandan med 50 procent jämfört med Lunds Kommunala Fastighets AB:s övriga byggnader. Slutsatser från undersökningen visar att energianvändningen i exakt likadana byggnader kan skilja sig åt väsentligt. Det visade sig att varmvattenanvändningen i ett av hyreshusen var nästan dubbelt så hög som varmvattenanvändningen i den exakt likadana bostadsrättsföreningen. I hyreshuset användes också mycket mer fastighetsel, vilket delvis kunde förklaras med att fler nyttjar den gemensamma tvättstugan. Hälften av byggnaderna som undersöktes klarade Boverkets krav på energiprestanda för nybyggda flerbostadshus 20 och medelvärdet var 107 kwh/m 2. I undersökningen nämns att det kan vara värt att kontrollera om mätare fungerar som de ska. Bakgrunden till det är att vissa skillnader i energianvändning inte kan förklaras, men att de kan bero på mätarfel. En annan slutsats är att driftspersonalens handhavande av utrustning påverkar energiprestandan mindre än brukarnas beteende. Slutsatser om förhållanden vid bygg- och projekteringsfasen är svårare att dra och det är svårt att säga om ett hus drar mycket eller lite energi i förhållande till vad som projekterades, eftersom data ofta saknas. 19 Energimyndighetens beställargrupp Bebo, Erfarenheter från flerbostadshus För bostäder som ej värms med elvärme gäller högst 150 kwh/m 2 för klimatzon I (Norrbottens, Västerbottens och Jämtlands län), högst 130 kwh/m 2 för klimatzon II (Västernorrlands, Gävleborgs, Dalarnas och Värmlands län) respektive högst 110 kwh/m 2 för klimatzon III (resterande delar av Sverige). För elvärmda bostäder är motsvarande värden högst 95 kwh/m 2 för klimatzon I, högst 75 kwh/m 2 för klimatzon II respektive högst 55 kwh/m 2 för klimatzon III 30

31 Malmegårds Fastighets AB Intervju med Bengt Malmegård, VD Ordförande Fastighetsägarna Stockholm Fakta om beståndet och om effektiviseringsarbetet Kort om fastigheterna: Byggår: En byggnad är från 1634, resten är ca 100 år gamla Antal byggnader: 23 totalt varav 16 egna fastigheter och 7 under förvaltning. Total area uppgår till m 2 för de egna fastigheterna och m 2 för de externa. Majoritet flerbostadshus, men även lokaler Självdrag, med en del insatta frånluftsfläktar på taken Fjärrvärme Energiprestanda 100 kwh/m 2 år exkl. el i flertalet hus Bengt Malmegård är ansvarig för energi- och miljöfrågor. Intresse för effektivisering har alltid funnits. Företagets alla fastigheter har effektiviserats sedan de första förvärvades på 1970-talet, och energibehovet har minskat med i genomsnitt 25 procent. Den genomsnittliga uppvärmningskostnaden för byggnaderna är 100 kr/m 2 Det är en låg kostnad med tanke på byggnadernas höga ålder. Bengt Malmegård anser att det finns en självklar win-win situation med energieffektivisering. Åtgärderna är både skonsamma mot miljön och långsiktigt mot plånboken. Alla fastigheter har byggts om och effektiviserats mer eller mindre. Sedan 1983 har man fört energistatistik. Alla fastigheter försörjs med klimatneutral fjärrvärme från Fortum. Förut hade de flesta fastigheterna individuell oljeeldning. Bengt Malmegård är nöjd med fjärrvärme med avseende på drift. Dessutom anser han att det är bättre att Fortum energieffektiviserar än att det t.ex. ska borras hål för bergvärme överallt. Dock anser han att fastighetsägarna måste ställa krav på Fortum eftersom prissättning kan diskuteras och att man f.n. missbrukar sin monopolställning. Exempel på genomförda åtgärder Värmesystemen i alla fastigheter är injusterade och har ny styr- och reglerutrustning med datoriserad kommunikation som avläses varje morgon. Vindarna är tilläggsisolerade, vilket gjords samtidigt som vindarna inreddes. Enstaka fönsterbyten till treglasfönster med isoler- eller energisparglas har skett vid behov. Nu pågår byten av ventiler och pumpar. Genom att byta överdimensionerade pumpar till mer anpassade får man jämnare flöden och större flexibilitet samt möjlighet att påverka temperaturen bättre. Användningen av kall- och varmvatten har effektiviserats genom att installera perlatorer på blandarna samt duschmunstyckena i lägenheterna. Dessa ökar vattentrycket men minskar flödet. På så sätt kan man minska vattenanvändningen med 15 procent. På belysningssidan har fastigheterna installerats med rörelsevakter och lågenergilampor på så många ställen som möjligt. För de utförda energieffektiviseringsåtgärderna har Malmegård Fastighets AB beräknat en återbetalningstid på under fem år. Det har visat sig stämma i verkligheten. Under de kommande fem åren planerar de att effektivisera energianvändningen ytterligare 20 procent. Det motsvarar 4 procent varje år. En åtgärd man satsar på för att uppnå detta är byte av äldre undercentraler vilket kommer att höja värmesystemens verkningsgrad. Bengt Malmegård har sökt information och kunskap om när en undercentral skall bedömas som uttjänt och vad en acceptabel återbetalningstid på byte av undercentral är men har ännu inte funnit tillräckligt bra information om detta. 31