DELÅRSRAPPORT JANUARI AUGUSTI 2012 HSB MALMÖ EKONOMISK FÖRENING

DELÅRSRAPPORT JANUARI AUGUSTI 2012 HSB MALMÖ EKONOMISK FÖRENING

Vi fortsätter skapa det goda boendet Fyra bostadsprojekt har förts i mål i år. Under 2012 har vi även bestämt oss för att sälja Turning Torso och därigenom frigöra resurser för 1000 nya hyreslägenheter. Bolina 2.0 har uppgraderats, tagits i drift och tryggat vår digitala kapacitet för lång tid framöver. NYTT BOENDE Under 2012 har fyra HSB-projekt om 199 nya bostäder färdigställts. Först ut var Akvamarinens 47 lägenheter vid kanten av Limhamns kalkbrott. Där började inflyttningen precis innan nyår. I likhet med andra aktörer har vi upplevt en tröghet på bostadsmarknaden och i Akvamarinen har vi därför introducerat ett nytt boendekoncept hyrköp. Intresserade får hyra i 23 månader och efter det besluta om de ska köpa. I april började boende fylla de 48 bostadsrätterna och 17 hyreslägenheterna i Draken. Här kommer de att bo granne med naturen och med Bulltoftas rekreationsområde runt knuten. Fullriggaren i Västra Hamnen har två hyreshus med 82 miljömässigt hållbara hyreslägenheter. De har blivit färdiga i två omgångar sedan i somras är ena husets hyresgäster på plats, medan andra huset blivit inflyttningsklart nu på höstkanten. De sista fem radhusen i Fabrikshusen på det gamla sockerbruksområdet i Hököpinge blev inflyttningsklara i september. Vi är inte så lite stolta över att Fabrikshusen dessutom har belönats med Vellinge Kommuns Stadsbildspris. Ingen nyproduktion har inletts under året. Däremot har vi utökat vårt fastighetsbestånd genom att förvärva två fastigheter Drivan 16 vid Möllevången och Tonfisken 25 på Limhamn, som tillsammans har 90 lägenheter. Utsikt från Draken. 2 HSB MALMÖ EKONOMISK FÖRENING DELÅRSRAPPORT JANUARI AUGUSTI 2012

TURNING TORSO TILL SALU HSB Malmös styrelse beslutade under 2012 att sälja Turning Torso. Bakgrunden är att vi vill stärka vår position som nyskapande och ansvarstagande aktör på fastighets- och bostadsmarknaden i vår region. Genom försäljningen frigör vi resurser för runt 1 000 hyreslägenheter, som antingen ska byggas eller förvärvas de kommande åren. På så sätt ökar vi medlemmarnas alternativ och möjligheter till nytt boende. SNABBARE OCH BÄTTRE I januari påbörjades uppgraderingen till den nya versionen av Bolina. Nu har man bytt hårdvara, förbättrat säkerheten och stabiliserat driften. Bolina 2.0 är snabbare och har fått större kapacitet än sin föregångare och klarar nu av hastigheter som tryggar nätet för lång tid framöver. Nästan 200 bostadsrättsföreningar och 1600 hyreslägenheter inom HSB har anslutit sig; totalt 21 000 lägenheter med 1200 ytterligare på gång. Genom den nya linan kan de i dagsläget välja bredband, IP-telefoni och 200 tv-kanaler från åtta olika leverantörer. Ett bra nät tjänar medlemsnyttan på två sätt: det höjer värdet på fastigheten samtidigt som bostadsrättsföreningarna får tillgång till flera tekniska tjänster, som exempelvis bokning av tvättstuga och avläsning av värme, el och vatten. SKATTEPROCESSEN Den pågående skatteprocessen gör att vi reserverar 260 MSEK i delårsbokslutet. Detta mot bakgrund av det osäkra rättsläge som uppkommit efter ett avgörande i ett vägledande fall. Finansiering är sedan tidigare säkerställd för att hantera ett eventuellt negativt utfall. Vi och de skatterådgivare HSB Malmö rådfrågat har gott hopp om att Kammarrätten ska döma till vår fördel. EN GRÖN HYRESGÄST I februari fick vi en ny hyresgäst i Turning Torso Gallery Green Matmarknad och restaurang. Vi är inte bara glada att lokalerna fyllts med liv och rörelse, utan även att Green Matmarknad har en filosofi som är i linje med vår egen; alla varor väljs med omsorg om vår hälsa och vår planet helst närproducerat och utan onödiga tillsatser. Något som bidrar till ett hållbart samhälle. Akvamarinen FRAMÖVER Vi liksom resten av branschen har märkt av en nedgång på bostadsmarknaden. Sådana kommer med jämna mellanrum och är inget att vare sig bli överraskad över eller oroa sig för. HSB Malmö är emellertid ingen ö som förblir opåverkad, och våra framtida projekt är delvis beroende av hur efterfrågan utvecklas. Vi har dock förhoppningar om att redan nästa år kunna påbörja två spännande projekt: på tomten Gråsejen, i hörnet av Strandgatan och Limhamnsvägen på gamla Limhamn samt HSB Sportsbyn i Hyllie där vi tillsammans med de boende ska utveckla unika lägenheter. Michael Carlsson Verkställande direktör HSB MALMÖ EKONOMISK FÖRENING DELÅRSRAPPORT JANUARI AUGUSTI 2012 3

Delårsrapport Koncernens rörelseresultat exklusive engångsposter uppgår till 28,9 (21,2) MSEK Koncernens rörelseresultat uppgår till 27,5 (21,2) MSEK Koncernens resultat efter finansiella poster uppgår till 2,6 (6,3) MSEK Synligt eget kapital i koncernen 781,0 (1 042) MSEK Fastigheten Draken 10 med 17 hyreslägenheter och fastigheten Slupen 1 med 47 hyreslägenheter har färdigställts och inflyttats Fastigheten Tonfisken 25 med 26 hyreslägenheter och fastigheten Drivan 16 med 64 hyreslägenheter har förvärvats efter årsskiftet Bostadsrättsföreningarna HSB Brf Draken och HSB Brf Akvamarinen med sammanlagt 95 lägenheter har färdigställts och överlämnats under perioden Oklart rättsläge i skatteprocess medför reservation om 260 MSEK verksamheten Koncernen omfattas av moderföreningen HSB Malmö och dotterföretag. Verksamheten bedrivs i Malmö, Burlöv, Lomma, Svedala, Trelleborg och Vellinge kommuner. HSB Malmö omfattar medlems- och förvaltningsservice, nyproduktion, finansverksamhet och central administration. HSB Sundsfastigheter AB och dess dotterbolag bedriver fastighetsförvaltning. Fastighetsbeståndet omfattar 1 875 (1 720) lägenheter och 39 662 (38 659) kvm lokaler. Fastigheternas marknadsvärde uppgick 31 december 2011 (justerat för förvärv) till 4 003 MSEK. Motsvarande bokfört värde uppgick per 2012-08-31 till 2 666 MSEK. Ny värdering görs per 31 december 2012. HSB Sundsfastigheter AB har under året förvärvat Fastighets AB Tonfisken 25 med 26 hyreslägenheter och Fastighets AB Drivan 16 med 64 hyreslägenheter och 6 lokaler samt de tre vilande bolagen Fören Holding I i Malmö AB, Fören Holding II i Malmö AB och Fören Fastigheter i Malmö AB. HSB Malmö ek. för. exploaterar tillsammans med HSB Produktion AB mark i Hököpinge genom HSB Betladan Exploatering HB och för övrig nyproduktion genom HSB Projekt i Malmö Nr 1 AB, HSB Projekt i Malmö Nr 2 AB samt HSB Projekt Holding i Malmö AB. Bolagen ägs till 50 % vardera. Ägarförhållande / medlemmar HSB Malmö är en ekonomisk förening som ägs med en andel vardera av 253 (254) bostadsrättsföreningar och 44 367 (43 520) enskilda medlemmar. Detta är en ökning med 847 (651) enskilda medlemmar och en minskning med 1 (2) bostadsrättsförening. Nettoökningen utgör således 846 medlemmar jämfört med 31 december 2011. Koncernens resultat och omsättning Nettoomsättningen för perioden uppgick till 172,0 (181,8) MSEK. Rörelseresultatet för perioden uppgick till 27,5 (21,2) MSEK. I årets resultat ingår poster av engångskaraktär med -1,4 (0,0) MSEK som avser garantiavsättningar för tidigare nyproduktion. Resultat efter finansiella poster uppgick till 2,6 (6,3) MSEK. Fastighetsbeståndet Hyresintäkterna uppgick under perioden till 127,3 (117,6) MSEK. Driftnettot uppgick under perioden till 74,2 (64,8) MSEK och vakansgraden uppgick till 3,8 (4,6) %. I början av våren anlitades fastighetsrådgivaren CBRE för att bistå vid försäljningen av Turning Torso. Ett omfattande prospekt har tagits fram och CBRE marknadsför nu huset 4 HSB MALMÖ EKONOMISK FÖRENING DELÅRSRAPPORT JANUARI AUGUSTI 2012

genom sina kanaler. Parallellt med denna försäljning arbetar vi löpande med att granska prospekt på nya fastigheter med målsättning att kunna utöka beståndet med ytterligare bostadsfastigheter. Inom fastighetsförvaltningen pågår projektering av ett antal om- resp tillbyggnader av fastigheter. Det handlar bland annat om en genomgripande renovering av fastigheten Peterstorp 3 och en ombyggnation i Flora 8 som utökas med fem vindslägenheter. I Rörsjöstaden har vi precis avslutat första etappen av vårt renoveringsprojekt som omfattar totalt sju fastigheter. Vi har bytt tak, fönster och gjort vid fasaderna på fyra fastigheter. Målsättningen är att renovera de återstående tre fastigheterna under våren 2013. I februari öppnade Green matmarknad i våra lokaler jämte Turning Torso. Lokalerna har genomgått en omfattande ombyggnad. Green matmarknad som även driver restaurang, hyr totalt över 2 500 kvm i byggnaden. Antal bosparpoäng som krävts under perioden har varit som lägst 1 (1) poäng och som högst 1003 (897) poäng. Snittvärdet för de totalt 167 (190) nyinflyttningarna har varit 138 (170) poäng. Investeringar i fastigheter Under perioden har investeringar om 225,6 (49,8) MSEK genomförts. Investeringarna är hänförbara till investeringar i fastigheter, både genom nyproduktion och genom bolag. Förvärv av fastigheter och bolag I februari var Draken 10 vid Bulltofta med 17 lägenheter klart för inflyttning och juli var Slupen 1 i Västra Hamnen med 47 lägenheter klart för inflyttning. I maj förvärvades bolaget Fastighets AB Drivan 16 med 64 hyreslägenheter och 6 lokaler som ligger vid Möllevången. I juni förvärvades bolaget Fastighets AB Tonfisken 25 med 26 hyreslägenheter som ligger på Limhamn. I juli förvärvades de tre bolagen Fören Holding I i Malmö AB, Fören Holding II i Malmö AB och Fören Fastigheter i Malmö AB. Bolagen är för närvarande vilande. Försäljningar av fastigheter Inga försäljningar har skett under perioden. HSB MALMÖ EKONOMISK FÖRENING DELÅRSRAPPORT JANUARI AUGUSTI 2012 5

Nyproduktion Under året har 64 hyreslägenheter i Draken och Slupen och 95 bostadsrättslägenheter i HSB Brf Draken och HSB Brf Akvamarinen färdigställts. Ingen produktion har startats under 2012. Likviditet och finansiering (Siffror inom parantes avser 2011-12-31) Koncernens disponibla likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick per balansdagen till 1 070,4 (1 300,3) MSEK. Förändringen beror på investeringar i fastigheter. Koncernens finansiering uppgick till 1 125,0 (860,0) MSEK. Skattebeslut Orion med flera HSB Malmö har beslutat att reservera 260 MSEK i delårsbokslutet på grund av det osäkra rättsläge som uppstått i och med HFDs dom i det sk Cypernmålet. Reservationen gäller skattekrav som Skatteverket beslutat om avseende ett antal fastighetsförsäljningar via kommanditbolag (se även pressmeddelande den 28 april 2010 samt HSB Malmös årsredovisning 2011 sid 36). Besluten har medfört sammanlagda skattekrav om 165 MSEK plus skattetillägg om 66 MSEK, det vill säga totalt 231 MSEK exklusive ränta. HSB Malmö bestrider skattekraven och besluten har överklagats till förvaltningsrätten. Förvaltningsrätten har emellertid i domar den 22 april 2010 godtagit Skatteverkets beslut. HSB Malmös uppfattning är oförändrat att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk. HSB Malmö har därför överklagat förvaltningsrättens domar till kammarrätten. HSB Malmö har beviljats anstånd med betalning av skatten till dess kammarrätten har meddelat domar. HSB Malmö anser att förvaltningsrätten har bortsett från flera viktiga aspekter och att domarna är felaktiga. Den här uppfattningen delas av externa jurister och skatterådgivare som har analyserat försäljningarna och Skatteverkets argumentation. HSB Malmö bedömer att det finns goda skäl att tro att kammarrätten kommer att ändra förvaltningsrättens domar till HSB Malmös fördel. Händelser efter resultatperiodens utgång Inget att rapportera. Framtida utveckling HSB Malmös kärnverksamhet som består i att leverera kvalitativa förvaltningstjänster till bostadsrättsföreningar är stabil och utvecklas fortlöpande. Det finns även förhoppningar om att marknaden skall erbjuda möjligheter till fastighetsförvärv för att utöka vårt hyresbestånd. Service, öppenhet och kvalitet är ledorden som skall ge oss ett fortsatt fokus på medlemsnytta och ekonomisk hållbarhet. För att uppnå detta bedrivs ett kvalitetsförbättringsprojekt inom HSB Malmö. Projektet heter Optimus och har resulterat i att HSB Malmö blivit ISO-certifierade med 9001:2008 under våren 2012. Genom förbättrade rutiner hoppas vi få en säkrare leverans, och på sikt nöjdare kunder, medlemmar och anställda. Delårsrapport Delårsrapporten avges och granskas i linje med den på riksnivå antagna koden för HSB. Delårsrapporten är upprättad i enlighet med ÅRL och BFNAR 2007:1. Syftet med rapporten är att ge våra medlemmar och vår personal samt externa intressenter en utökad insyn i verksamheten. Omgivningar vid Draken. 6 HSB MALMÖ EKONOMISK FÖRENING DELÅRSRAPPORT JANUARI AUGUSTI 2012

Fullriggaren i Västra Hamnen. HSB MALMÖ EKONOMISK FÖRENING DELÅRSRAPPORT JANUARI AUGUSTI 2012 7

Resultaträkning Koncern HSB Malmö Belopp i TSEK jan-aug 2012 jan-aug 2011 jan-aug 2012 jan-aug 2011 Nettoomsättning 172 007 181 829 58 811 71 015 Kostnad för sålda varor och tjänster -121 755-140 613-58 238-72 107 Bruttoresultat 50 252 41 216 573-1 092 Försäljningskostnader -4 299-3 837-3 446-3 680 Administrationskostnader -17 026-16 221-17 818-17 099 Intäkter av engångskaraktär 1-1 - Kostnader av engångskaraktär -1 400 - -1 400 - Rörelseresultat 27 528 21 158-22 090-21 871 Resultat från andelar i koncernföretag - - - - Resultat från andelar i intresseföretag - - - - Resultat från övriga värdepapper och fordringar 2 474 2 363 2 474 2 362 Övriga finansiella intäkter 2 440 4 669 10 368 12 078 Övriga finansiella kostnader -29 866-21 871-7 149-6 877 Resultat efter finansnetto 2 576 6 319-16 397-14 308 Skatt -264 040-3 313 - - Årets resultat -261 464 3 006-16 397-14 308 BALANSRÄKNING Koncern HSB Malmö Belopp i TSEK 2012-08-31 2011-12-31 2012-08-31 2011-12-31 TILLGÅNGAR Byggnader och Mark 2 570 501 2 309 136 - - Pågående ny-, till- och ombyggnation 95 157 152 588 - - Inventarier 13 368 12 986 3 262 2 552 Materiella anläggningstillgångar 2 679 026 2 474 710 3 262 2 552 Andelar i koncernföretag - - 450 341 450 341 Andelar i intresseföretag 66 186 66 186 76 526 76 526 Fordringar hos intresseföretag 25 000 25 000 25 000 25 000 Andra långfristiga värdepappersinnehav 58 200 58 200 58 200 58 200 Uppskjuten skattefordran 5 900 5 900 - - Andra långfristiga fordringar 11 798 10 411 9 444 10 411 Finansiella anläggningstillgångar 167 084 165 697 619 511 620 478 Summa anläggningstillgångar 2 846 110 2 640 407 622 773 623 030 Kundfordringar/hyresfordringar 8 081 6 674 4 476 5 689 Fordringar hos koncernföretag - - 659 634 621 282 Fordringar hos intresseföretag 645 1 740 645 1 740 Skattefordran 1 682 1 201 1 561 1 033 Övriga fordringar 844 5 832 369 1 380 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 392 5 983 5 537 3 103 Kortfristiga fordringar 19 644 21 430 672 222 634 227 Kassa och bank 146 149 161 304 30 877 138 413 Summa omsättningstillgångar 165 793 182 734 703 099 772 640 SUMMA TILLGÅNGAR 3 011 903 2 823 141 1 325 872 1 395 670 8 HSB MALMÖ EKONOMISK FÖRENING DELÅRSRAPPORT JANUARI AUGUSTI 2012

EGET KAPITAL OCH SKULDER Koncern HSB Malmö Belopp i TSEK 2012-08-31 2011-12-31 2012-08-31 2011-12-31 Andelskapital 27 777 27 314 27 777 27 314 Reservfond 41 396 41 396 41 396 41 396 Bundna reserver 315 - - - Bundet eget kapital 69 488 68 710 69 173 68 710 Balanserade vinstmedel 972 939 971 642 531 533 546 684 Årets resultat -261 464 1 612-16 397-15 151 Fritt eget kapital 711 475 973 254 515 136 531 533 Summa eget kapital 780 963 1 041 964 584 309 600 243 Avsättningar för pensioner 5 160 5 905 5 160 5 905 Övriga avsättningar 264 269 5 286 4 269 5 286 Uppskjuten skatteskuld 69 223 64 798 - - Avsättningar 338 652 75 989 9 429 11 191 Skulder till kreditinstitut 1 125 000 860 000 - - Långfristiga skulder till bostadsrättsföreningar - 200-200 Långfristiga skulder 1 125 000 860 200-200 Kortfristiga skulder till bostadsrättsföreningar 688 118 737 783 688 118 737 783 Förskott från kunder 12 833 12 013 34 12 Leverantörsskulder 17 468 52 721 3 630 6 909 Skulder till koncernföretag - - 4 019 486 Skulder till intresseföretag 6 010 16 566 6 010 16 566 Skatteskulder 193 34 - - Övriga skulder 13 616 12 495 12 719 12 168 Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter 29 050 13 376 17 604 10 112 Kortfristiga skulder 767 288 844 988 732 134 784 036 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 011 903 2 823 141 1 325 872 1 395 670 Malmö den 4 oktober 2012 HSB Malmö Ek För...... Claes Caroli Ordförande Maj-Britt Thulin Vice ordförande...... Birgitta Nilsson Susann Sörensson...... Jonas Henriksson Izet Omanovic... Björn Andersson...... Jörgen Åkesson Arbetstagarerepresentant Peter Frank Arbetstagarerepresentant... Michael Carlsson Verkställande direktör HSB MALMÖ EKONOMISK FÖRENING DELÅRSRAPPORT JANUARI AUGUSTI 2012 9

Rapport Från revisor Revisors rapport avseende översiktlig granskning av delårsrapport. Till styrelsen i HSB Malmö Ek För. Org nr 746000-4836 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsrapport för HSB Malmö Ek För per den 31 augusti 2012 och den åttamånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att den bifogade delårsrapporten, inte i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Malmö den 4 oktober 2012 KPMG AB... David Olow Auktoriserad revisor 10 HSB MALMÖ EKONOMISK FÖRENING DELÅRSRAPPORT JANUARI AUGUSTI 2012

HSB MALMÖ EKONOMISK FÖRENING DELÅRSRAPPORT JANUARI AUGUSTI 2012 11

HSB Malmö ek. för. (organisationsnummer: 746000-4836) HSB Turning Torso, 211 15 Malmö www.hsb.se/malmo, info@malmo.hsb.se, 010-442 30 00 För mer information om delårsrapporten, kontakta vd Michael Carlsson: 010-442 30 10