AMASTEN HOLDING Nasdaq OMX First North 216-5-18 KURS (SEK): 3,8 Fastigheter Förbättrad överskottsgrad Renodling och tillväxt Mindre estimatförändringar Förbättrad överskottsgrad. Amasten redovisade hyresintäkter om 56 MSEK (38), ett driftnetto om 26 MSEK (14) och ett förvaltningsresultat om 8 MSEK (4) i Q1. Överskottsgraden för kvartalet stärktes kraftigt till 46% (37). na och förvaltningsresultatet var under vårt estimat om 62 MSEK respektive 11 MSEK. Det förklaras av att vi räknat med en något högre ekonomisk uthyrningsgrad samt att de centrala kostnaderna fortsatt varit något över vårt estimat. Under kvartalet tillträddes det tidigare aviserade förvärvet i Härnösand om 14 MSEK och fastighetsportföljens värde ökade sekventiellt till ca 2,1 mdr SEK (2). Värdeökningen härrör främst förvärv men Amasten redovisade även värdeförändringar på befintligt bestånd om ca 16 MSEK under kvartalet. Renodling och tillväxt. Amasten undersöker möjligheterna att emittera ett obligationslån där kapitalet främst är ämnat till fortsatta förvärv. Målsättningen är att ha en belåningsgrad som över tid understiger 7%. I dagsläget är belåningsgraden 6% men trots det tillåter balansräkningen inga större förvärv då de medel som finns i kassan till stor del behövs för den dagliga driften. Men givet en balansräkning som har utrymme för ökad skuldsättning kan ett obligationslån möjliggöra ytterligare förvärv. Amasten förvärvar dock inte enbart utan genomför även en koncentration av fastighestbeståndet. Efter kvartalets utgång har totalt sex fastigheter till ett värde av ca 41 MSEK frånträtts. Mindre estimatjusteringar. Med anledning av en något lägre ekonomisk uthyrningsgrad samt något högre centrala kostnader än förväntat i Q1 justerar vi ned vårt estimat för hyresintäkter och förvaltningsresultat för 216. Det nyligen kommunicerade förvärvet av ett fastighetsbestånd i Härnösand har dock en positiv påverkan på driftnetto och förvaltningsresultat under 217. Den potentiella obligationsemissionen bör leda till fortsatta förvärv under året i linje med bolagets mål med en fastighetsportfölj om 4 mdr SEK. BOLAGSBESKRIVNING Amasten är ett expansivt fastighetsbolag som förvärvar, förvaltar och förädlar i huvudsak hyresbostäder med fokus på små och medelsstora svenska orter. Portföljen har i dagsläget sin tyngdpunkt i Finspång, Karlskoga, Skåne, Blekinge och Sollefteå till ett värde om cirka 2,1 mdr SEK. Analytiker: Jonas Hellström jonas.hellstrom@remium.com, 8 454 32 18 NYCKELDATA* Marknadsvärde (MSEK) KURSUTVECKLING 46 1 mån (%) 1,7 Nettoskuld (MSEK) 1 279 3 mån (%) 8,5 Enterprise Value (MSEK)* 1 939 12 mån (%) 12, Soliditet (%) 35 YTD (%) 3, Antal aktier f. utsp. (m) 149,5 52-V Högst 3,2 Antal aktier e. utsp. (m) 149,5 52-V Lägst 2,6 Free Float (%) 83,3 Kortnamn AMAST 214A 215A 216E 217E (m) 88 169 237 247 Driftnetto (m) 39 79 124 132 Förv.res (m) 3 27 53 62 EBT (m) 5 86 69 62 EPS (förv.res)** -,5,16,25,31 DPS,,,, Tillväxt hyresint (%) 24 91 4 4 Tillväxt EPS (förv.res) (%)* nmf nmf nmf nmf NOI-marginal (%) 44, 46,9 52,3 53,5 EV/ (x)** nmf 1,8 8,2 7,8 EV/NOI (x)** nmf 23, 15,7 14,7 P/E (förv.resultat.) (x)** neg 22,7 12,5 1, P/E ** 8,7 1,8 1,8 13,7 P/BV (x)**,8,8,8,7 P/BV (x)*** 1,,9,9,8 Dir. avkastning (%),,,, KURSUTVECKLING 3,2 3, 2,8 2,6 2,4 2,2 2, 215-5-13 215-8-7 215-1-3 216-1-29 216-4-26 AMAST OMXSPI Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings HUVUDÄGARE Kapital Sterner Stenhus Fastigheter 16,7%,1667 16,8% Möller-bolagen 8,7% 8,7% Melitho 8,3% 8,4% Länsförsäkringar Fonder 6,8% 6,8% LEDNING Ordf. Richard Backlund 2Q-rapport VD David Dahlgren 3Q-rapport CFO Martin Sersé 4Q-rapport FINANSIELL KALENDER Röster 216-8-19 216-11-11 217-2-16 *Justerat för preferensaktier, **justerat för preferensaktie utbetalningar samt emissionskurs,***justerat för preferensaktiens inlösenkurs Viktig information: All information kring ansvarsbegränsningar och potentiella intressekonflikter finns att läsa i slutet av dokumentet Remium Nordic AB 1
RESULTATRÄKNING* MSEK 1Q15A 2Q15A 3Q15A 4Q15A 1Q16A 2Q16E 3Q16E 4Q16E 213A 214A 215A 216E 217E 218E 38 37 41 53 56 59 61 61 26 88 169 237 247 252 Totala driftkostnader -24-18 -19-29 -31-26 -24-32 -15-5 -9-113 -115-117 Driftnetto 14 2 22 24 26 33 37 29 11 39 79 124 132 135 Central adminstration -5-7 -8-1 -9-9 -8-8 -7-7 -31-33 -33-33 Övriga intäkter/kostander -9 Finansnetto -5-5 -5-8 -8-1 -1-1 -7-2 -22-38 -38-38 Förvaltningsresultat 4 8 9 6 8 15 19 11-3 3 27 53 62 65 Värdeförändrningar fastigheter 7 17 8 27 16 47 59 16 Värdeförändringar derivat -2 1 EBT 11 25 17 33 24 15 19 11-5 5 86 69 62 65 Aktuell skatt -1-7 -1-2 -1-3 -1-5 -5-5 Uppskjuten skatt -2-4 -2-1 1-2 -2-1 -11-18 -5-7 -8 Nettoresultat 9 21 14 24 18 12 15 9-5 36 67 59 5 52 Nettoresultat ex PREF 5 17 1 2 14 8 11 5-5 28 51 43 34 36 EPS (SEK),9,21,11,16,12,8,1,6 -,29,37,59,39,33,35 EPS (förv.resultat.),4,8,7,4,6,1,13,7 -,18,3,23,35,41,43 EPS (förv.resultat. ex PREF),,4,5,2,3,7,1,5 -,18 -,5,16,24,31,33 Tillväxt hyresintäkter Q/Q 5% -1% 11% 28% 6% 5% 4% % N/A N/A N/A N/A N/A N/A Tillväxt hyresintäkter Y/Y 342% 32% 17% 48% 49% 57% 47% 15% -31% 24% 91% 4% 4% 2% NOI-Marginal (%) 37% 53% 53% 45% 45% 56% 61% 48% 41% 44% 47% 52% 54% 54% Förv.res Marginal (%) 1% 2% 21% 12% 14% 25% 32% 18% -13% 3% 16% 22% 25% 26% KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 213A 214A 215A 216E 217E 218E SEK 213A 214A 215A 216E 217E 218E Kassaflöde från rörelsen -7-2 22 39 57 6 EPS -,29,37,59,39,33,35 Förändring rörelsekapital -9 2-6 9 26 2 EPS (förv.res) -,18,3,23,35,41,43 Kassaflöde löpande verksamheten -16 13 16 48 83 61 BVPS* 5,46 3,33 3,67 3,92 4,17 4,41 Kassaflöde investeringar -4-348 -4-119 -12-13 CEPS -,94,14,11,32,55,41 Fritt kassaflöde -2-334 11-72 7 49 DPS,,,,,, Kassaflöde fin. verksamheten 7 394-38 9-12 -16 ROE -2% 12% 11% 8% 6% 6% Nettokassaflöde -13 6-27 18 58 33 Soliditet 26% 39% 37% 35% 32% 32% BALANSRÄKNING AKTIESTRUKTUR BOLAGSKONTAKT MSEK 213A 214A 215A 216E 217E 218E Fastigheter 348 1 284 1 973 2 196 2 28 2 22 Antal stamaktier (m) 149,5 Nybrogatan 34 Totala tillgångar 355 1 367 2 3 2 275 2 65 2 656 Antal aktier, pref (m),8 12 45 Stockholm Eget kapital 94 529 744 785 823 859 2-21 575 Likvida medel 1 61 34 52 11 143 www.amasten.se Nettoskuld 24 696 1 141 1 35 1 247 1 214 Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic ccccc ESTIMATFÖRÄNDRINGAR* 1Q 216A 216E 217E MSEK Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring 62 56-9% 245 237-3% 249 247-1% Driftnetto 25 26 2% 121 124 2% 127 132 4% Förv.res 11 8-25% 6 53-12% 65 62-5% Remium Nordic AB 2
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK) 3 16 7 4% 25 2 15 1 5 214A 215A 216E 217E 218E 14 12 1 8 6 4 2 6 5 4 3 2 1 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2E Q3E Q4E 214 215 216 3% 2% 1% % -1% -2% Driftnetto Förvaltningsresultat-marginal TILLVÄXT & BALANSRÄKNING HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO 4% 6% 2,X 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2E Q3E Q4E 2,15 216 59% 58% 57% 56% 55% 54% 53% 52% 51% 214A 215A 216E 217E Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto 18,X 16,X 14,X 12,X 1,X 8,X 6,X 4,X 2,X,X RETURN ON EQUITY KAPITALSTRUKTUR 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2E Q3E Q4E 2 15 216 ROE Räntebärande skulder Eget Kapital Preferensaktier Remium Nordic AB 3
MARKNADS- & BOLAGSPECIFIKT ANDEL AV FASTIGHETSPORTFÖLJ* HYRESVÄRDE PER GEOGRAFISK MARKNAD* Bostäder Kommersiella fastigheter Region Syd Region Mitt Region Norr * Per Q1 216 BOLAGSBESKRIVNING Amasten är ett tillväxtorienterat fastighetsbolag med fokus på att förvärva, förvalta och förädla i huvudsak hyresbostadsfastigheter men även till viss del lokaler och kontor, belägna i svenska mindre och medelstora orter. Portföljen som har ett aktuellt marknadsvärde om ca 2,1 mdr och består till 61% av bostäder med en geografisk tyngdpunkt i Finspång, Helsingborg och Strängnäs. Utöver detta äger Amasten fastigheter i ett antal mindre orter i Skåne, Blekinge och Sollefteå. Bolaget har förhållandevis bred geografisk investeringsmarknad att förhålla sig till vilket innebär att ytterligare regioner kan adderas. Det som i huvudsak driver bolagets investeringsfokus är kassaflödesdrivna investeringar på orter med goda tillväxtförutsättningar och en stabil hyresmarknad. Remium Nordic AB 4
DISCLAIMER - VIKTIG INFORMATION Ansvarig utgivare: Claes Vikbladh, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Jonas Hellström, analytiker, Remium DISCLAIMER Innehåll och källor Detta dokument är framställt av Remium för allmän spridning. Innehållet har grundats på omdömen, rekommendationer och uppskattningar från Remiums analytiker, allmänt tillgänglig och offentlig information vilken bedömts som tillförlitlig eller andra namngivna källor. Denna typ av review uppdateras normalt varje kvartal. Omdömen, rekommendationer och uppskattningar avseende värdering av finansiella instrument eller företag som nämns i detta dokument baseras på en eller flera värderingsmetoder, t.ex. kassaflödesanalys, analys av nyckeltal eller tekniska analyser av kursrörelser. Antaganden som ligger till grund för prognoser, riktkurser och uppskattningar som citerats eller återgivits återfinns i materialet från de namngivna källorna. Remium kan inte garantera den externa informationens riktighet eller fullständighet. Innehållet i dokumentet grundas på information som är aktuell vid tidpunkten för offentliggörandet av detta dokument. Förhållanden som lagts till grund för detta dokument kan påverkas av efterföljande händelser, som av naturliga skäl inte kan beaktas i detta dokument, och omdömen, rekommendationer och uppskattningar kan ändras utan förvarning. Dokumentet har inte granskats av något företag som nämns i detta dokument före publicering. Risker Informationen i detta dokument ska inte uppfattas som en uppmaning eller rekommendation att ingå transaktioner. Informationen tar inte hänsyn till den enskilda mottagarens kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller placeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett individuellt anpassat investeringsråd. Informationen ska inte heller betraktas som råd om skattekonsekvenser av placeringsbeslut. Varje investerare uppmanas att komplettera med ytterligare relevant material samt konsultera en finansiell rådgivare inför ett investeringsbeslut. Remium frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på detta dokument. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Prognoser om framtida utveckling baseras på antaganden och det finns ingen garanti för att prognosen slår in. Vidare är historisk utveckling ingen garanti för framtida avkastning. Värderingsmetoder Åsikter, rekommendation och riktkurs i denna analys är baserad på en eller flera värderingsmetoder. En vanligt förekommande värderingsmetod är kassaflödesanalys där framtida kassaflöde är diskonterat till nuvärde. Remiums analytiker kan också använda sig av olika typer av värderingsmultiplar såsom P/E-tal och/eller EV/EBIT ofta relaterade till jämförbara aktier. I vissa fall kan även en jämförelse göras mellan substansvärdet och bolagets marknadsvärde. Remium anger en riktkurs på huvuddelen av analyserade bolag. Denna bygger på analytikerns uppfattning om vad aktien borde vara värderad idag. Intressekonflikter Remium har utarbetat etiska riktlinjer och interna regler (policies och instruktioner) för att identifiera, övervaka och hantera intressekonflikter. Dessa syftar till att förebygga, förhindra eller i förekommande fall hantera intressekonflikter mellan analysavdelningen och övriga avdelningar inom företaget och bygger på restriktioner (chinese walls) i kommunikationen mellan olika avdelningar. Remium har vidare utarbetat interna regler för när handel får ske i ett finansiellt instrument som är föremål för investeringsanalys. För mer information om Remiums åtgärder för att förebygga, undvika eller hantera intressekonflikter se www.introduce.se/remium. Remium är marknadsledande på flera företagstjänster kring börsens mindre och medelstora bolag, inom Introduce, likviditetsgaranti och Certified Adviser, och kan genomföra analyser på uppdrag av, och mot en ersättning från, de bolag som följs med bland annat analysprodukterna Remium Review och Remium Insight. Läsaren av detta dokument kan anta att Remium har erhållit eller kommer att erhålla betalning för utförandet av finansiella företagstjänster från mindre och medelstora bolag i analysen, vilket kan medföra att intressekonflikter kan uppstå mellan Remium och kunderna som tar del av och agerar på analysen. Ersättningen är på förhand avtalad och är inte beroende av innehållet i analysen. Remium tillhandahåller följande företagstjänster till Amasten, Introduce. Remiums corporate finance-avdelning har under de senaste 12 månaderna ej utfört tjänster i samband med offentliga erbjudanden (listningar, noteringar och emissioner) för Amasten. Bolag i Remiumgruppen, deras kunder, ledning eller anställda äger normalt sett eller har positioner i värdepapper som nämns i detta dokument. Analytikern som har utarbetat detta dokument, eller dennes närstående, har inget väsentligt ekonomiskt intresse i de finansiella instrument som dokumentet avser och äger inte eller har inte positioner i dessa finansiella instrument. Remiums analytiker erhåller ingen ersättning som är knuten till något av Remiums corporate finance-uppdrag. Spridning av detta dokument Dokumentet riktar sig inte till fysiska eller juridiska personer som är medborgare eller har hemvist i ett land där spridning, offentliggörande, publicering och deltagande förutsätter ytterligare prospekt, registrering eller andra åtgärder än de som följer av svenska lagar och regler, däribland USA, Kanada, Australien, Hong Kong, Sydafrika, Nya Zeeland och Japan. Ingen åtgärd har vidtagits eller kommer att vidtas av Remium för att tillåta spridning, offentliggörande och publicering i nämnda länder. Detta dokument får inte spridas, återges, citeras eller refereras till på så sätt att innebörden av dokumentet ändras eller förvanskas. Om Remium Remium är ett kreditmarknadsbolag som står under Finansinspektionens tillsyn. Remium Nordic AB 5