Överlåtelsebesiktning Rönnen 5 Råddegatan 19, 392 45 Kalmar Kalmar 2016-09-06 Gustaf Björkman Besiktningsbolaget Sydost AB Företaget innehar F-skattebevis Södra Vägen 5 Tfn 073-32 20 625 Säte Kalmar E-post info@besiktningsbolaget.se 392 45 Kalmar Bg 878-8853 Org.nr: 556894-7237 www.besiktningsbolaget.se
BESIKTNINGSUPPDRAG OCH -OBJEKT Besiktningsobjekt Rönnen 5 - Råddegatan 19, 392 45 Kalmar Ägare Lars Andersson & Christina Wird Uppdragsgivare Se ägare Ordernummer 12220 Uppdrag Förbesiktning av bostad inför försäljning av fastigheten Besiktningsdag 2016-09-01 Besiktningsföretag Besiktningsbolaget Sydost AB Besiktningsförrättare Gustaf Björkman Närvarande Lars Andersson Mäklare/Företag Henric Gustafsson Pontuz Löfgren AB Väderlek +22 C Sol Byggnadstyp Parhus, 2-plan med källare TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR Protokoll för utförd radonmätning MUNTLIGA UPPLYSNINGAR FRÅN SÄLJARE/OMBUD LB-Hus, nuvarande ägare sedan byggnationen 1987. -Wc/dusch på övre plan har renoverats 2008, SVH Bygg. -Tillbyggnad åt SV uppfördes 2008, SVH Bygg. -Fasaden har målats under 2012, Hagbloms Måleri. -Wc/dusch på entréplan renoverades 2014 av Ådholmens Golv och Stensö VVS. -Köket renoverades 2014, enligt ägare har fuktskydd placerats på golvytor under diskmaskin, kyl och frys. -Det har hänt att vatten har runnit in i källaren, t ex vid extrem väderlek. Vid ett tillfälle uppstod läckage på rör för inkommande vatten vilket ledde till inläckage i källaren. I trädgården finns en pumpgrop med dränkbar pump, pumpen bör hållas i drift för att motverka inträngande vatten i källaren. Besiktningsbolaget/Gustaf Björkman Rönnen 5 Sida 2 av 7
BYGGNADSINFORMATION Byggår 1987 tillbyggt 2008 Takbeläggning Betongpannor på läkt, underlagstak utgörs av boardskivor Bandtäckt plåt (tillbyggnad) Fasad Träpanel Stomme Trä och betong (källare) Grund Källare Betongplatta på mark (tillbyggd del) Fönster Isolerglas VÄRME, VENTILATION, VATTEN & AVLOPP Ventilation Mekanisk frånluft med återvinning, tilluftsventiler via fönster Värmesystem Frånluftsvärmepump Vattenburet system Elektrisk golvvärme (våtrum) Vatten Kommunalt Avlopp Kommunalt ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Radonmätning Ja, långtidsmätning har utförts i slutet av 2015 med godkänt resultat, se separat dokumentation Årsmedelvärde: 50 Bq/m 3 Riktvärde för människors hälsa är fastställt till 200 Bq/m 3 Energideklaration Ja, se separat dokumentation Skorsten/Rökkanaler - Eget vatten/avlopp - Övrigt Huset var möblerat vid besiktningstillfället. Endast bostadshuset omfattas av besiktningsuppdraget, dock ej fristående garage/uterum. -Förråd i källaren var belamrat vid besiktningen. Besiktningsbolaget/Gustaf Björkman Rönnen 5 Sida 3 av 7
IAKTTAGELSER VID BESIKTNING Bedömningsskala: A = Utan anmärkning B = Påpekande C = Bör åtgärdas D = Ej besiktningsbart Byggnadsdel A B C D Anmärkning Utvändigt Tak/vind Takavvattning Fasad Fönster/dörrar Sockel/mark Balkonger (2) Grund Underlagstak av boardskivor, se kommentar/riskanalys 1. -Vind saknas vid låglutande tak ovan tillbyggnad. Skräp noterades i rännor, bör rensas. Enstaka stuprör släpper vatten intill huset, vatten bör ledas bort från huset. Vid gavel åt SV (över entrétak) förekommer torrsprickor och fuktpåverkade brädor. -Träfasad vid utbyggnad avslutas nära mark vilket medför en ökad fuktbelastning. Växtlighet intill huset, rekommenderas att avlägsna. Balkongräcke noterades med kommande underhållsbehov, främst åt S. Balkongdörr åt S är trög att öppna. -Källare vid husets äldre del har ålderstigen dränering, se kommentar/riskanalys 2. -Tillbyggnad åt S är uppförd över betongplatta på mark med underliggande isolering. Utförandet bedöms ej som en riskkonstruktion, fuktmätning utgår därmed. Invändigt Entréplan Hall Kök Tvättstuga Wc/dusch Tätning rekommenderas kring rörgenomföringar i botten av diskbänksskåp. Våtrum med äldre ytskikt/standard vilket kan komma att påtalas vid försäkringstecknande. Som köpare rekommenderas att planera för framtida renovering. Våtrum med kakel/klinker, se kommentar/riskanalys 3. Övriga rum Övre plan Allrum Wc/dusch Våtrum med kakel/klinker, se kommentar/riskanalys 3. Övriga rum Besiktningsbolaget/Gustaf Björkman Rönnen 5 Sida 4 av 7
KOMMENTARER & RISKANALYS 1. Vid husets äldre del utgörs underlagstaket av boardskivor. Utförandet är vedertaget men ställer högre krav på takpannornas täthet för att förhindra läckage in till vinden. På takets insida noterades några uttorkade fuktfläckar vilket är en vanlig följd av takets konstruktion. Utvändigt kontrollerades taket från takluckan med begränsad sikt. Enstaka takpanna är trasig, mindre hål förekommer. För att takkonstruktionen skall fungera i längden är panntäckningens täthet viktig, takpannors skick/position bör kontrolleras regelbundet. Mossa på takpannor bör hållas efter. -Vid entrétak (åt NO) utgörs underlagstak av papp på råspont. Några felpositionerade takpannor förekommer, översyn rekommenderas. 2. Dränering och fuktskydd kring husets källare bedöms vara ålderstigen (ca 30 år). Källarväggar och betongplattan utsätts i regel för permanent fuktbelastning från angränsande mark. Man bör undvika konstruktioner av organiska material (t ex trä) eller täta skikt (t ex plastmatta) mot golv- /väggytor för minskad risk för fuktskador och luktavvikelser. I befintligt fall noterades konstruktioner av organiskt material (trä) vid förrådets innerväggar samt vid igenbyggda dörrar. Vid dessa konstruktioner noterades äldre fuktskador (t ex fuktuppsug på nedre delar), omfattning ej fastställd. Rekommenderas att konstruktionerna ersätts av fukttåliga material, t ex stålreglar. -Vid enstaka tillfällen har inläckage till källaren skett, se lämnade upplysningar. Spår av inträngande vatten noterades intill lucka i källarvägg. Då källarens dränering är ålderstigen kan man inte utesluta framtida dräneringsarbeten. En pump har installerats i en pumpgrop i trädgården, se lämnade upplysningar. Viktigt med kontinuerlig drift för minskad risk för inträngande vatten i källaren. 3. Möjlighet att kontrollera tätskikt på golv-/väggytor där keramiska plattor har applicerats är väldigt begränsad. Ett kvalitétsdokument är i många fall ett säkerställande av utförandet som alltid bör efterfrågas hos utföraren, vilket saknas i befintligt fall. Man bör beakta att flera ledande försäkringsbolag anger restriktioner i sina villkor för hem-/villaförsäkring beträffande ersättning för vattenskada i våtrum om inte branschregler etc. som gäller vid tid för utförande har följts. Entréplan: Anslutning mellan golvbrunnens klämring och tätskikt går ej kontrollera då anslutning täcks av bruk. På synliga delar noterades inget avvikande. Övre plan: I golvbrunn bedöms brunnsmanschetten vara felaktigt skuren, utförandet medför en ökad risk för otätheter. Vid enstaka klinkerplatta noterades avvikande tandning (dvs plattans hörn ligger ej i samma nivå som övriga plattor). Besiktningsbolaget/Gustaf Björkman Rönnen 5 Sida 5 av 7
ALLMÄNNA VILLKOR 1. Ändamålet med besiktningen Ändamålet med en överlåtelsebesiktning är att i samband med en fastighetsöverlåtelse samla och redovisa mesta möjliga väsentliga information kring en fastighets fysiska skick, för att klargöra sådant som i annat fall kan leda till missnöje, konflikt och rättsligt efterspel. Insamlingen sker genom en byggteknisk undersökning utförd av en särskilt anlitad sakkunnig besiktningsförrättare. Resultatet redovisas i ett besiktningsutlåtande som syftar till att ge köpare och/eller säljare en beskrivning av fastighetens fysiska skick i samband med fastighetsöverlåtelsen. Protokollet får endast användas i just detta syfte. Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt. Överlåtelsebesiktningen omfattar endast en del av köparens undersökningsplikt. Även sådana delar som, enligt besiktningsvillkoren, inte besiktigas ingår i undersökningsplikten. 2. Rätten till besiktningsutlåtandet Uppdragsgivaren har alltid rätt till besiktningsutlåtandet. Om uppdragsgivaren är samma person som säljaren har dock även köparen samma rätt till protokollet som säljaren. Den som har rätt till protokollet har inte rätt att överlåta besiktningsutlåtandet på annan utan besiktningsförrättarens skriftliga samtycke. Sker överlåtelse utan besiktningsförrättarens skriftliga medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsförrättaren. Om säljaren har beställt överlåtelsebesiktningen kan det vara lämpligt för köparen att kontakta besiktningsförrättaren för en särskild genomgång av besiktningsutlåtandet innan köpet slutförs. 3. Uppdragsgivarens åtaganden För att besiktningen skall kunna utföras på avtalat sätt skall uppdragsgivaren, genom exempelvis mäklare eller säljare, se till att byggtekniska handlingar, ritningar etc. finns tillgängliga vid besiktningstillfället och att samtliga utrymmen och ytor som omfattas av besiktningen är lättillgängliga. Berörda utrymmen och ytor skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag/inventarier etc. Det åligger inte besiktningsförrättaren att flytta på bohag/ inventarier etc. för att kunna utföra uppdraget och ej heller att bereda tillträde till utrymmen vars öppningar har målats över eller på annat vis är svårtillgängliga på grund av att nyckel saknas eller att infästning har utförts med spik/skruv etc. Uppdragsgivaren skall även se till att godkänd stege, med erforderlig längd, finns lättillgänglig för inspektion av vindsutrymmen, takbeläggning och liknande. Efter erhållande av besiktningsutlåtandet skall uppdragsgivaren noggrant läsa igenom detta och förvissa sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet har noterat de uppgifter som lämnats vid besiktningstillfället. Om några felaktigheter föreligger eller om något är oklart skall besiktningsförrättaren omgående kontaktas för eventuell komplettering och/eller förtydligande. Om uppdragsgivaren inte är fastighetsägare och besiktningen jämväl innefattar fuktmätning åligger det även uppdragstagaren att före besiktningen inhämta fastighetsägarens tillstånd till att med fuktmätningen tillhörande förstörande ingrepp får göras i fastigheten. Uppdragsgivaren ansvarar alltid gentemot besiktningsförrättaren för att sådant godkännande föreligger från fastighetsägaren och för att fastighetsägaren även i övrigt godkänner att besiktning görs i enlighet med det avtal som ingås mellan uppdragstagaren och besiktningsförrättaren. 4. Besiktningens omfattning Uppdraget omfattar en okulär byggteknisk besiktning av byggnad på fastigheten samt anslutande mark som har direkt betydelse för byggnadens funktion. Förekommer så kallade riskkonstruktioner i byggnaden ingår även fuktmätning och kontroll av dessa enligt utförande som nämns under de Allmänna villkorens punkt 12. I uppdraget ingår kontroll av huvudbyggnad samt eventuellt garage om inget annat avtalats. Har övriga byggnader kontrollerats skall de stå specificerade i protokollet. Besiktningen omfattar därmed inte hela fastigheten. Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället. Utgångspunkten för uppdraget är byggnadens ålder, hur den har brukats och de byggmetoder som gällde vid tidpunkten för byggnadens uppförande och/eller tidpunkt för utförda renoverings-, om- och tillbyggnadsarbeten. I besiktningsutlåtandet noteras som regel inte behov av underhåll såsom målning eller likartade arbeten, såvida dessa inte har en direkt betydelse för byggnadens eller byggnadsdelarnas goda fortbestånd. Besiktningen omfattar inte installationer såsom el, värme, vatten, avlopp, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, sådana utrymmen som inte är åtkomliga eller besiktningsbara på grund av att uppdragsgivaren ej fullföljt sina åtaganden enligt punkt 3 ovan samt inte heller rökgångar och eldstäder. I besiktningen ingår inte energideklaration, miljöinventering, undersökningar som kräver ingrepp i byggnaderna, provtryckning, radonmätning eller annan mätning, i den mån särskilt inte framgår av dessa villkor. Åtgärdsförslag och kostnadsberäkningar upprättas ej och besiktningen omfattar inte heller mark som inte har ett omedelbart förhållande till byggnaden. Samma gäller staket, murar mm. Noterar besiktningsförrättaren i sitt utlåtande något som undantagits enligt ovan innebär inte detta att den undantagna delen i övrigt omfattas av besiktningsuppdraget. Har besiktningsförrättaren särskilt angett att viss del ej besiktigats är denna undantagen från besiktningsuppdraget. 5. Besiktningsförrättarens/Besiktningsbolagets ansvar Besiktningsförrättaren är ansvarig för skada som orsakats genom vårdslöshet vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Ersättningsskyldigheten är begränsad till ett belopp motsvarande skillnaden mellan fastighetens värde vid överlåtelsetillfället med respektive utan - de eventuella bristfälliga noteringarna i besiktningsutlåtandet och överstiger inte i något fall femton (15) prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt, då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. Skada vars värde understiger 20 procent av ett (1) prisbasbelopp ersätts inte och vid fastställandet av ersättningen skall avdrag alltid göras med 20 procent av ett (1) prisbasbelopp. Besiktningsförrättaren är endast ansvarig för uppdraget gentemot den part som enligt p 3 ovan har rätt till utlåtandet och endast i den mån utlåtandet använts i det syfte som anges i p 1 ovan. Besiktningsförrättarens ansvar för skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift som besiktningsförrättaren lämnat muntligen ersätts endast om uppdragsgivaren omgående efter erhållandet av besiktningsutlåtandet begärt komplettering av besiktningsutlåtandet. Krav mot besiktningsförrättaren på grund av fel/oaktsamhet i uppdraget skall skriftligen anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid från att felet märkts eller borde ha märkts respektive från det skada upptäckts eller borde ha upptäckts. I annat fall utgår ingen ersättning. Besiktningsförrättaren är inte ersättningsskyldig för skavanker, förslitningar, eller försämrade kvalitetsegenskaper, till följd av ålder och brukande som ej noterats i besiktningsutlåtandet. Reklamation som inte framställts inom (2) två år från uppdragets avslutande ger inte rätt till ersättning oavsett grunden för anspråket. Uppdraget är avslutat då utlåtande sänds till uppdragsgivaren. Uppdragsgivare har inte rätt att överlåta besiktningsutlåtandet på annan och om sådan överlåtelse ändå sker kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsförrättaren. Om besiktningsförrättaren utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen skall begränsningarna i besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av fel/oaktsamhet vid utförande av tilläggsuppdraget. Besiktningsförrättaren skall inneha konsultansvarsförsäkring som omfattar utförande av överlåtelsebesiktningar och är skyldig att arkivera kopia av utlåtande i minst två (2) år. 6. Handlingar mm Som grund för besiktningen används handlingar samt upplysningar från säljaren som lämnas till besiktningsförrättaren vid besiktningstillfället. Handlingar och upplysningar som besiktningsförrättaren lägger till grund för överlåtelsebesiktningen skall noteras i besiktningsutlåtandet. Det åligger inte besiktningsförrättaren att särskilt kontrollera uppgifternas riktighet. Det åligger inte heller besiktningsförrättaren att ta fram handlingar hos byggnadsnämnd eller andra myndigheter. Besiktningsbolaget/Gustaf Björkman Rönnen 5 Sida 6 av 7
7. Okulär kontroll Besiktningsförrättaren genomför en omsorgsfull okulär kontroll av byggnad som omfattas av besiktningen. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren undersöker alla synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av betydelse för byggnadens funktion. Med tillgängliga utrymmen avses alla utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande under förutsättning att besiktningsförrättaren dessutom rent fysiskt kan bereda sig tillträde till ifrågavarande utrymme samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om besiktningsförrättaren av någon anledning inte gjort en okulär besiktning av sådant utrymme eller sådan yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta noteras i besiktningsutlåtandet. Även om yta eller utrymme som omfattas av överlåtelsebesiktningen inte har besiktigats av besiktningsförrättaren ingår sådan yta eller sådant utrymme ändå normalt i en köpares undersökningsplikt. Om ytor och utrymmen som inte besiktigats får köparen söka information på annat sätt än genom överlåtelsebesiktningen. Exempelvis kan fortsatt undersökning genomföras, eller kan säljaren uppmanas att lämna specificerad information eller garanti avseende den del som inte besiktigats. 8. Riskanalys I besiktningsutlåtandet skall besiktningsförrättaren notera om det finns påtaglig risk för att byggnaden har andra väsentliga fel än de som framkommit vid besiktningen samt vid en i förekommande fall tillkommande fuktmätning. Riskanalysen baseras på byggteknisk erfarenhet, utifrån kunskap om byggteknik, olika byggnadssätt och konstruktioner som genom åren har visat sig ha hög skadefrekvens och därför bedöms vara särskilt riskfyllda. Om besiktningsförrättaren finner anledning att upprätta riskanalys framgår detta av besiktningsutlåtandet. Om riskanalys upprättats skall motivering lämnas. 9. Rekommendation om fortsatt teknisk undersökning Besiktningsförrättaren kan rekommendera fortsatt undersökning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas vid överlåtelsebesiktningen. Fortsatt undersökning kan även rekommenderas om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel, brister eller annat i sådana delar av fastigheten som i och för sig inte ingår i besiktningsuppdraget. Det förhållandet att riskanalys har upprättats i besiktningsutlåtandet innebär inte att besiktningsförrättaren därmed också har rekommenderat fortsatt undersökning avseende i riskanalysen angivna förhållanden. I den mån besiktningsförrättaren inte uttryckligen lämnar rekommendation om fortsatt undersökning är det sålunda upp till uppdragsgivaren att själv ta ställning till om fortsatt undersökning skall vidtas för att om möjligt klargöra om huruvida väsentliga fel, brister, skador etc. som besiktningsförrättaren noterat i riskanalysen föreligger eller ej. Utför besiktningsförrättaren fortsatt undersökning i anslutning till överlåtelsebesiktningen anses emellertid överlåtelsebesiktningen och den fortsatta undersökningen vad gäller ansvarsbegränsningen vara samma uppdrag. 10. Besiktningsutlåtandet I besiktningsutlåtandet redovisas resultatet av genomförd överlåtelsebesiktning vid besiktningstillfället. Om besiktningsförrättaren funnit anledning att upprätta riskanalys, eller om denne rekommenderar fortsatt undersökning, framgår detta av utlåtandet. I besiktningsutlåtandet redovisas även i förekommande fall resultatet av utförd fuktmätning och i anslutning därtill redovisas även en tillhörande riskanalys med eventuell rekommendation om ytterligare fortsatt undersökning. Det är mycket viktigt att uppdragsgivaren noggrant läser igenom besiktningsutlåtandet efter erhållande. Det är också viktigt att denne förvissar sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet har noterat de uppgifter som lämnats vid besiktningstillfället. Efter att köparen erhållit och läst igenom besiktningsutlåtandet kan denne välja ett eller flera av här angivna alternativ: att köpa den besiktigade fastigheten på de villkor som säljaren angivit att avstå från att köpa den besiktigade fastigheten att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtandet inleda diskussion om pris och andra villkor för köp med säljaren att be säljaren om skriftlig garanti i köpekontraktet att fel eller risk som anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger att be säljaren att få utföra fortsatt undersökning, för att klarlägga omfattningen av, eller förvissa sig om att det inte finns några väsentliga fel och brister såsom noterats i besiktningsutlåtandet 11. Övrigt Besiktningsbolaget har valt att redovisa besiktningsresultatet i kolumner där stegen, utan anmärkning, påpekande och bör åtgärdas är de varianter som förekommer. Detta system används för att den som läser protokollet skall förstå vikten av den anmärkning som förekommer. Anmärkning under kolumnen påpekanden kan dock betyda olika saker beroende på vad som anmärkts. Ofta finns en kommentar, riskanalys eller liknande som kompletterar påpekandet, detta på sida med rubriken Kommentarer/riskanalys. Det är därför mycket viktigt att den text som står under kommentar/riskanalys läses mycket noggrant eftersom det är där besiktningsförrättaren ofta utvecklar sina bedömningar. Det är också viktigt att inse att besiktningsmannen skall avgöra om fel som ev. förekommer kan anses vara normalt eller inte med tanke på husets ålder och skick. Den fjärde kolumnen används för att informera uppdragsgivaren om att utrymmet eller byggnadsdelen inte varit tillgänglig för besiktning vid besiktningstillfället. 12. Fuktmätning Fuktmätning utförs på sätt som besiktningsförrättaren finner lämpligt och kan därvid även komma att innefatta att vissa förstörande ingrepp måste göras. Uppdragsgivaren ansvarar för att fastighetsägaren har godkänt detta. I de fall där fuktmätning anses påkallat i fastighetens syllar sker oftast mätning av syllarna invändigt i byggnaden. Fuktmätning görs genom stickprovsvis mätning på de ställen där besiktningsförrättaren bedömer risken för fukt som störst. Detta resulterar normalt sett i en god och rättvisande bild över fuktförhållandena på de ställen i fastigheten där fuktmätning har bedömts erforderlig. Detta innebär dock inte att det kan uteslutas att fukt eller fuktrelaterade skador finns i fastigheten. Förutom att fukt naturligtvis kan finnas på andra ställen än mätpunkterna kan mätinstrumentets begränsade räckvidd och varierande uppfuktnings- och uttorkningsförhållanden i fastigheten mm innebära att den ögonblicksbild av fuktstatusen som redovisas i besiktningsutlåtandet inte ger en rättvisande bild av de faktiska fuktförhållandena i fastigheten. Det förhållandet att det åligger besiktningsförrättaren att utifrån vad som följer av dessa villkor utföra fuktmätning innebär därför inte någon garanti för att det inte kan föreligga fukt eller fuktskador eller risk för sådana skador utöver vad som framgår av besiktningsutlåtandet. 13. Köpargenomgång Om besiktningen ursprungligen utförts till säljare och köparen vill överta protokollet och den juridiska relationen till besiktningsföretaget är det möjligt att göra så under förutsättning att säljaren ger tillstånd till att använda besiktningsprotokollet. Detta innebär i regel att köpare och besiktningsföretag träffas och går igenom protokollets innehåll på plats. Under vissa förutsättningar kan detta ske även per telefon om besiktningsförrättaren anser att så kan ske utan att risk för missförstånd uppstår. Kontakta besiktningsföretaget om du som köpare har frågor gällande köpargenomgång. Besiktningsbolaget/Gustaf Björkman Rönnen 5 Sida 7 av 7