Går det att dra nytta av ökade fastighetspriser?

www.pwc.com/se Går det att dra nytta av ökade fastighetspriser?

Agenda 1. Leder ökad tillgänglighet till ökade priser på fastigheter? 2. Går det att dra nytta av ökade fastighetspriser? PwC 2

Leder ökad tillgänglighet till ökade fastighetspriser? PwC 3

Tillgänglighet i storstadsregionerna leder till att hela regionen växer i övrigt växer bara kärnorna Årlig tillväxt Årlig tillväxt Årlig tillväxt Årlig tillväxt Lokala arbetsmarknader Befolkning Antal 1995-2007 2000-2007 1995-2007 2000-2007 med fler än 50 000 invånare 2007 kommuner i LA kärnkommunen Omland kärnkommunen Omland LA LA Stockholm-Solna 2 316 195 36 0,94 0,96 0,83 0,97 0,95 0,92 Malmö-Lund 1 026 770 27 1,12 0,60 1,13 0,89 0,74 0,95 Göteborg 964 440 17 0,79 0,69 0,79 0,83 0,74 0,81 Linköping 247 697 8 0,55-0,30 0,75-0,10 0,17 0,38 Västerås 226 536 7 0,65-0,48 0,82-0,14 0,17 0,42 Örebro 223 513 8 0,72-0,38 0,70-0,12 0,24 0,35 Jönköping 206 471 7 0,58-0,22 0,79 0,06 0,25 0,49 Trollhättan-Vänersborg 198 483 9 0,28-0,10 0,38 0,08 0,00 0,16 Skövde 177 645 10 0,13-0,40 0,25-0,04-0,25 0,04 Kristianstad 176 785 6 0,38-0,14 0,58 0,21 0,08 0,37 Karlstad 174 336 8 0,43-0,53 0,58-0,25-0,09 0,14 Norrköping 169 352 4 0,19-0,57 0,52-0,36-0,01 0,29 Gävle 154 604 5 0,19-0,53 0,30-0,20-0,11 0,10 Borås 155 012 5 0,41-0,31 0,59-0,09 0,15 0,35 Luleå 150 490 4 0,24-0,33 0,30-0,12-0,06 0,08 Falun-Borlänge 150 308 6 0,02-0,21 0,21 0,07-0,13 0,12 Eskilstuna 150 778 4 0,36-0,41 0,78-0,17 0,06 0,41 Umeå 142 610 6 0,82-0,78 0,96-0,65 0,44 0,60 Sundsvall 137 381 3 0,00-0,61 0,22-0,22-0,19 0,08 Växjö 128 492 5 0,75-0,73 1,06-0,44 0,15 0,47 Kalmar 112 850 5 0,43-0,47 0,53-0,18 0,01 0,20 Halmstad 112 916 2 0,60 0,02 0,74 0,28 0,48 0,64 Östersund 103 559 6-0,15-0,63 0,11-0,34-0,36-0,09 Karlskrona 90 829 3 0,24-0,22 0,41-0,07 0,09 0,26 Skellefteå 76 470 2-0,37-1,29-0,08-0,97-0,42-0,13 Lidköping-Götene 72 475 4 0,22-0,44 0,37-0,08-0,10 0,15 Nyköping-Oxelösund 61 908 2 0,34-0,44 0,49 0,37 0,19 0,49 Gotland 57 122 1-0,14 - -0,05 - -0,14-0,05 Varberg 56 114 1 0,65-0,91-0,65 0,91 Örnsköldsvik 55 284 1-0,43 - -0,11 - -0,43-0,11 PwC 4

16,00 Småhuspriser och tillväxt i småhuspriser i Sveriges kommuner Genomsnittlig årlig tillväxt i småhuspriser 2000 2007 i procent och genomsnittligt pris per småhus 2007 i tkr, alla kommuner i landet 14,00 12,00 10,00 8,00 Gävle Uddevalla Örnsköldsvik Låg prisnivå hög tillväxt! Vänersborg Trelleborg Kävlinge Alingsås Halmstad Öckerö Stenungsund Varberg Gotland Sotenäs Svedala Nyköping Malmö Helsingborg Norrköping Höganäs Borås Lerum Härryda Lund Tyresö Västerås Partille Lomma Staffanstorp Jönköping Tjörn Burlöv Mölndal Göteborg Växjö Eskilstuna Båstad Botkyrka Kungsbacka Örebro Linköping Salem Köping Skövde Södertälje Knivsta Vallentuna Ekerö Karlstad Haninge Upplands Väsby Nynäshamn Kalmar Kungälv Uppsala Österåker Huddinge Strängnäs Falun Umeå Nykvarn Järfälla Karlskrona Hammarö Skellefteå Östersund Sigtuna Värmdö Vellinge Sollentuna Täby Stockholm Vaxholm Nacka Sundbyberg Hög prisnivå hög tillväxt! Solna Lidingö Danderyd 6,00 Västervik Luleå Upplands-Bro 4,00 2,00 0,00-2,00 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 Låg prisnivå låg tillväxt! Hög prisnivå låg tillväxt! -4,00PwC 5 33

Priser och pristillväxt störst i kommuner med tillgång till stor arbetsmarknad Prisnivå över 2 mkr (sorterat efter pris) Tillväxt över 10 procent 2000-2007 (sorterat efter tillväxt) Kommun Pris (tkr) Tillväxt (%) LA Kommun Pris (tkr) Tillväxt (%) LA Kommun Tillväxt (%) Pris (tkr) LA Kommun Tillväxt (%) Pris (tkr) LA Danderyd 6 528 7,4 Botkyrka 2 526 9,7 Åre 14,8 1186 Malmö 10,9 3305 Lidingö 6 065 7,6 Knivsta 2 498 9,5 Strömstad 13,9 1973 Höganäs 10,9 2347 Solna 5 568 7,5 Uppsala 2 426 8,8 Ystad 13,6 1960 Tyresö 10,9 3400 Vaxholm 4 911 9,3 Upplands-Bro 2 422 6,2 Eslöv 13,4 1632 Hörby 10,9 1088 Nacka 4 879 8,5 Härryda 2 405 10,8 Skurup 13,3 1669 Härryda 10,8 2405 Sundbyberg 4 801 6,7 Burlöv 2 397 10,1 Trelleborg 13,3 2021 Vadstena 10,8 1306 Stockholm 4 162 9,1 Båstad 2 373 9,6 Höör 12,8 1494 Alingsås 10,8 1930 Täby 4 064 8,4 Staffanstorp 2 362 10,2 Kävlinge 12,6 2254 Kristianstad 10,8 1340 Sollentuna 3 972 8,2 Höganäs 2 347 10,9 Gnesta 12,5 1750 Lomma 10,7 3197 Vellinge 3 668 11,6 Kungälv 2 290 9,0 Halmstad 12,3 2148 Västerås 10,7 2236 Tyresö 3 400 10,9 Södertälje 2 281 9,3 Öckerö 12,3 2918 Örkelljunga 10,7 864 Malmö 3 305 10,9 Kävlinge 2 254 12,6 Sjöbo 12,3 1125 Lerum 10,6 2130 Göteborg 3 244 10,1 Nykvarn 2 252 8,1 Tanum 12,1 1641 Borås 10,6 1518 Värmdö 3 235 7,5 Sotenäs 2 238 11,7 Ale 11,9 1865 Lund 10,6 2782 Lomma 3 197 10,7 Västerås 2 236 10,7 Simrishamn 11,7 1733 Bjuv 10,6 1121 Ekerö 3 158 9,4 Linköping 2 188 9,8 Sotenäs 11,7 2238 Varberg 10,6 1853 Huddinge 3 009 8,6 Svedala 2 159 11,4 Landskrona 11,7 1865 Mörbylånga 10,5 1220 Järfälla 2 947 8,1 Halmstad 2 148 12,3 Tomelilla 11,6 973 Partille 10,4 2725 Öckerö 2 918 12,3 Lerum 2 130 10,6 Vellinge 11,6 3668 Kinda 10,4 1049 Upplands Väsby 2 849 9,2 Tjörn 2 118 10,0 Stenungsund 11,5 2031 Norrköping 10,4 1836 Kungsbacka 2 828 9,8 Nynäshamn 2 096 8,9 Laholm 11,5 1147 Åstorp 10,4 1226 Lund 2 782 10,6 Håbo 2 074 7,9 Svedala 11,4 2159 Mölndal 10,4 2720 Sigtuna 2 780 6,8 Stenungsund 2 031 11,5 Gotland 11,4 1661 Uddevalla 10,3 1615 Österåker 2 739 9,4 Trelleborg 2 021 13,3 Svalöv 11,2 1043 Bollebygd 10,3 1707 Vallentuna 2 733 10,9 Strängnäs 2 006 8,6 Dals-Ed 11,2 907 Staffanstorp 10,2 2362 Helsingborg 2 733 9,4 Habo 11,1 1268 Vårgårda 10,2 1175 Partille 2 725 10,4 Ängelholm 11,0 1952 Enköping 10,2 1743 Mölndal 2 720 10,4 LA > 500 000 invånare Nyköping 11,0 1756 Göteborg 10,1 3244 Salem 2 719 9,4 LA 100 000-500 000 invånare Älmhult 11,0 1068 Burlöv 10,1 2397 Haninge 2 630 9,4 LA < 100 000 invånare Helsingborg 10,9 2733 Tjörn 10,0 2118 Söderköping 10,9 1713 Jönköping 10,0 1832 PwC 6

och lägre när tillgängligheten minskar Kommuner på gränsen (sorterade efter befolkning) Kommun Pris (tkr) Tillväxt (%) Befolkning LA Kommun Pris (tkr) Tillväxt (%) Befolkning LA Kommun Pris (tkr) Tillväxt (%) Befolkning LA Örebro 1915 9,9 130429 Bollnäs 683 4,9 26217 Lysekil 1641 8,2 14633 Umeå 1870 8,1 111771 Söderhamn 692 4,7 26120 Hammarö 1672 8,1 14547 Sundsvall 1186 7,4 94575 Mjölby 1199 9,9 25535 Krokom 834 6,0 14304 Gävle 1512 9,1 92681 Ludvika 690 4,2 25425 Hultsfred 367 1,5 14196 Karlstad 1591 8,9 83641 Härnösand 685 4,8 24922 Östra Göinge 659 6,6 13828 Växjö 1673 9,5 79562 Köping 1094 9,2 24646 Sunne 835 6,2 13566 Luleå 1384 6,2 73146 Kristinehamn 716 3,6 23906 Heby 812 8,9 13492 Skellefteå 858 6,2 72090 Mariestad 1065 8,5 23871 Arboga 1035 6,8 13369 Karlskrona 1393 8,4 62338 Kiruna 989 9,0 23122 Olofström 683 5,5 13198 Kalmar 1619 8,8 61533 Lindesberg 679 5,4 23104 Mönsterås 697 5,8 13114 Östersund 1531 9,1 58686 Ulricehamn 1006 9,7 22542 Götene 770 7,1 13056 Örnsköldsvik 770 8,1 55284 Avesta 774 7,4 21886 Hagfors 523 5,9 12993 Norrtälje 1808 9,4 55225 Östhammar 1219 9,5 21421 Vaggeryd 903 6,9 12939 Falun 1341 8,4 55220 Sala 1043 8,5 21412 Torsby 641 6,1 12878 Trollhättan 1512 8,9 54300 Finspång 893 6,0 20703 Lilla Edet 1001 8,5 12835 Skövde 1411 9,4 50197 Sollefteå 365 0,7 20679 Strömsund 379 4,6 12679 Hässleholm 934 8,8 49780 Mora 1051 9,0 20143 Tidaholm 764 7,1 12651 Borlänge 1208 8,9 47756 Tierp 876 9,0 20068 Osby 666 8,1 12623 Motala 1140 7,3 42060 Kumla 1178 7,5 19852 Tingsryd 628 6,7 12600 Piteå 845 7,8 40961 Kramfors 349 2,2 19663 Åmål 761 7,6 12589 Falkenberg 1308 8,7 40164 Nybro 788 8,2 19643 Lycksele 478 0,8 12503 Lidköping 1486 9,0 37773 Ljusdal 595 4,8 19175 Fagersta 699 5,9 12183 Vänersborg 1281 9,6 36939 Gällivare 584 2,3 18860 Bromölla 865 6,5 12181 Hudiksvall 876 7,0 36927 Alvesta 853 8,4 18776 Ovanåker 544 5,3 11795 Sandviken 926 7,6 36804 Skara 1015 5,9 18544 Tranemo 571 5,8 11750 Västervik 892 6,2 36458 Tranås 995 5,6 17920 Kil 975 8,0 11748 Mark 1140 9,8 33729 Timrå 817 6,3 17884 Åtvidaberg 934 5,9 11658 Värnamo 1221 6,7 32930 Kalix 437 4,0 17283 Forshaga 735 7,3 11444 Katrineholm 1152 6,5 32162 Sölvesborg 1125 9,7 16821 Askersund 688 7,2 11394 Falköping 937 7,3 31311 Eksjö 859 5,6 16435 Oxelösund 1431 9,6 11148 Karlshamn 1089 7,5 31052 Klippan 911 9,4 16254 Trosa 1946 7,6 11038 Karlskoga 871 6,7 29988 Flen 1071 8,8 16191 Säter 762 6,4 11000 Nässjö 821 7,0 29461 Vara 599 8,8 16008 Sävsjö 500 4,6 10937 Gislaved 887 4,9 29330 Säffle 701 5,3 15868 Borgholm 1264 9,8 10933 Ronneby 947 6,1 28491 Vimmerby 741 4,7 15608 Rättvik 1079 9,9 10883 Boden 672 5,7 27838 Orust 1740 9,0 15373 Filipstad 410 2,1 10782 Ljungby 1158 8,7 27276 Leksand 1287 8,7 15338 Smedjebacken 677 6,5 10715 Vetlanda 774 6,5 26365 Hedemora 567 3,0 15301 Härjedalen 572 5,9 10699 Oskarshamn 1111 7,4 26294 Hallsberg 829 6,3 15268 Tibro 797 7,0 10611 Arvika 892 9,0 26250 Hallstahamma 1243 8,5 15040 Nora 804 4,6 10447 PwC 7

Orter som blivit en del av ett större sammanhang genom ökad tillgänglighet Eskilstuna, Västerås och Varberg har relativt övriga kommuner i huvudsak visat en högre tillväxt i befolkning, småhuspriser och antal färdigställda bostäder om vi jämför perioden 1995-2006 med perioden 2000-2006 Kommuner som ingår i en storstadsregion har högre priser på bostäder Infrastrukturinvesteringar som skapat pendlingsmöjligheter till en storstadsregion för Eskilstuna, Västerås och Varberg har sannolikt bidragit till positiva effekter på befolkning, prisutveckling och bostadsbyggande Svealandsbanan, 1997 Mälarbanan, 2001 Västkustbanan dubbelspår, successiv utbyggnad PwC 8

Befolkningstillväxt i Eskilstuna, Västerås och Varberg 1 500 Befolkningstillväxt, antal personer 1 000 500 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006-500 -1 000 Eskilstuna Varberg Västerås I diagram ovan framgår befolkningstillväxten i Eskilstuna, Västerås och Varberg 1995-2006 i antal personer Samtliga kommuner hade en vikande befolkningstillväxt fram till 1997-1998 och under ungefär samma period hade Eskilstuna en negativ befolkningstillväxt. PwC 9

12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Prisutveckling på bostäder för kärnkommuner i LA >50000 invånare Tillväxt i småhuspriser för kärnkommuner i lokala abetsmarknader (>50 000) 1995-2006 Tillväxt i småhuspriser för kärnkommuner i lokala abetsmarknader (>50 000) 2000-2006 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 1280 Malmö 0180 Stockholm 0580 Linköping 1380 Halmstad 1480 Göteborg 1383 Varberg 0980 Gotland 1490 Borås 1980 Västerås 0680 Jönköping 0480 Nyköping 0880 Kalmar 1880 Örebro 1290 Kristianstad 0484 Eskilstuna 0581 Norrköping 1494 Lidköping 2480 Umeå 2180 Gävle 1080 Karlskrona 0780 Växjö 1780 Karlstad 1496 Skövde 1488 Trollhättan 2580 Luleå 2281 Sundsvall 2380 Östersund 2080 Falun 2284 Örnsköldsvik 0662 Gislaved 2482 Skellefteå 1380 Halmstad 1383 Varberg 1490 Borås 1280 Malmö 1980 Västerås 0480 Nyköping 1290 Kristianstad 0580 Linköping 0880 Kalmar 0980 Gotland 0484 Eskilstuna 1480 Göteborg 0581 Norrköping 0680 Jönköping 1494 Lidköping 0780 Växjö 1080 Karlskrona 1880 Örebro 2180 Gävle 2480 Umeå 1496 Skövde 1780 Karlstad 2284 Örnsköldsvik 2080 Falun 0180 Stockholm 1488 Trollhättan 2380 Östersund 2281 Sundsvall 2580 Luleå 0662 Gislaved 2482 Skellefteå I tabellerna ovan framgår prisutveckling för kärnkommunerna i pendlingsregioner > 50 000 invånare vid två olika tidsperioder 1995-2006 och 2000-2006. Varberg och Västerås visar i båda fallen en högre tillväxt än Eskilstuna. Samtliga tre kommuner har förbättrat sin relativa position mot övriga kärnkommuner med fyra placeringar om vi jämför tidsperioden 1995-2006 med 2000-2006. PwC 10

Citytunnelprojektet Källa bild: www.citytunneln.se Effekter av Citytunneln i Malmö 7

Stationsnära områden Källa: Malmö Stad Effekter av Citytunneln i Malmö 24

Direkta effekter In- och utpendling är centralt för att skatta effekter på fastighetsmarknaden För att angripa frågan om effekter på fastighetsmarknaden, om effekter vid stationerna och om eventuella stadsomvandlingseffekter är antalet personer som pendlar centralt. Det är bland de personer som använder kollektivtrafiken som de tidsvinster görs som kan leda till effekter på fastighetsmarkanden Det finns skäl att anta att förkortade restider leder till att fler väljer att resa med kollektiva färdmedel. Hur stor denna volymökning kan vara pga Citytunneln skattas inte i denna rapport Volymökningen per år de senaste 10 åren från 1996-2006 var i genomsnitt 2,4 procent bland de som pendlade in och 8,5 procent bland de som pendlade ut. Ökningen var med andra ord betydligt större bland de som bor i Malmö och arbetar utanför Malmö. Antalet personer som pendlar in till Malmö är ca 50 000 och antalet som pendlar ut ca 28 000. Antal 55 000 50 000 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1985 1986 1987 1988 8 1989 9 1990 Källa: Malmö Stad Minuter 35 30 1991 1 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 9 Inpendling Utpendling Tidsvinster i minuter 2000 0 2001 2002 2 3 2003 4 2004 5 2005 6 2006 Om vi, som en rent hypotetisk räkneövning, antar att pendlingen förändras i samma årstakt som de senaste 10 åren, skulle det innebära att antalet personer som pendlar in till Malmö 2020 skulle vara ca 87 000 och antalet som pendlar ut ca 52 000. Detta är endast en räkneövning och ligger inte till grund för kommande bedömningar. 25 20 15 10 5 0 Triangeln - Lund Malmö C - Köpenhamn H Triangeln - Kastrup Triangeln - Helsingborg C Triangeln, UMAS - Eslöv Triangeln - Svedala Triangeln - Lomma Effekter av Citytunneln i Malmö 15 Källa: www.citytunneln.se

Avsnitt 5 - Restidseffekter Är det små eller betydande belopp? I ett försök att få en uppfattning om storleken på effekterna av förändrade restider på fastighetspriser skattas effekter på ökad betalningsvilja från tidsvärden Återigen är det viktigt att konstatera att Citytunneln generellt ökar Malmös och regionens attraktivitet och har indirekt positiv prispåverkan på fastigheter. En restidsförkortning på 15 minuter leder med dessa beräkningar till en ökad betalningsvilja på 77 kr/kvm/år eller ett ökat pris per kvm med 1 275 kr Vid skattning av direkt prispåverkan på det sätt vi gör här är storleken på den grupp som påverkas av betydelse. En mycket hög betalningsvilja bland några få spelar liten roll. För att kunna säga att denna betalningsviljan råder och har inverkan bör den gälla för 25% av markanden. Utpendlare utgör 10% av Malmös befolkning och har vuxit med 8 procent per år de senaste 10 åren, med en högre takt än inpendlare. Tillsammans utgör gruppen pendlare totalt ca 80 000 eller 28 procent av Malmös befolkning. Det är inte möjligt att med någon exakthet säga vad betalningsviljan är. Det förefaller som om gruppen pendlare är tillräckligt stor och att betalningsviljan är i linje med andra specifika kvaliteter Vi återkommer i nästa avsnitt till effekter av detta på områdena kring stationerna och resonemang kring stadsomvandling. (*)I dessa skattningar används det tidsvärde som redovisats i Banverkets Samhällsekonomiska bedömning, BRST PM 2001-03-01 Restidsförkortning utpendling 5 10 15 20 25 30 Tur och retur, minuter 10 20 30 40 50 60 Arbetsdagar/månad 20 20 20 20 20 20 Restidsförkortning/månad, minuter 200 400 600 800 1 000 1 200 Restidsförkortning/månad, timmar 3 7 10 13 17 20 Tidsvärde, kronor 51 51 51 51 51 51 Tidsvärde/månad i kronor 170 340 510 680 850 1 020 Tidsvärde/år i kronor (10 mån) 1 700 3 400 5 100 6 800 8 500 10 200 Kapitalisering, 5% kalkylränta 34 000 68 000 102 000 136 000 170 000 204 000 Effekt per/kvm på en 80 kvm stor bostad 425 850 1 275 1 700 2 125 2 550 Utpendling 28 000 28 000 28 000 28 000 28 000 28 000 Kapitalisering totalt antal utpendlare, mkr 952 1 904 2 856 3 808 4 760 5 712 Ökad betalningsvilja, kr/kvm/år 26 51 77 102 128 153 Restidsförkortning inpendling 5 10 15 20 25 30 Tur och retur, minuter 10 20 30 40 50 60 Arbetsdagar/månad 20 20 20 20 20 20 Restidsförkortning/månad, minuter 200 400 600 800 1 000 1 200 Restidsförkortning/månad, timmar 3 7 10 13 17 20 Tidsvärde, kronor 51 51 51 51 51 51 Tidsvärde/månad i kronor 170 340 510 680 850 1 020 Tidsvärde/år i kronor (10 mån) 1 700 3 400 5 100 6 800 8 500 10 200 Kapitalisering, 5% kalkylränta 34 000 68 000 102 000 136 000 170 000 204 000 Effekt per/kvm på en 80 kvm stor bostad 425 850 1 275 1 700 2 125 2 550 Inpendling 52 000 52 000 52 000 52 000 52 000 52 000 Kapitalisering totalt antal utpendlare, mkr 1 768 3 536 5 304 7 072 8 840 10 608 Ökad betalningsvilja, kr/kvm/år 26 51 77 102 128 153 Effekter av Citytunneln i Malmö 19

Om hela restidseffekten kapitaliseras vid bostaden vid Triangeln och restidsvinsten är i genomsnitt 15 minuter skulle betalningsviljan öka från 1 464 kr/kvm/år till 1 541 kr/kvm/år. Från 21 900 kr/kvm till 23 176 kr/kvm en ökning men drygt 5 procent. Malmö C 21 000 kr/kvm 1 519 kr/kvm/år Triangeln 21 900 kr/kvm 1 464 kr/kvm/år Östervärn 16 000 kr/kvm 1 292 kr/kvm/år Rosengård 14 800 kr/kvm 1 190 kr/kvm/år Hyllie 15 400 kr/kvm 1 219 kr/kvm/år Svågertorp 12 700 kr/kvm 1 253 kr/kvm/år Oxie 8 900 kr/kvm 1 044 kr/kvm/år Effekter av Citytunneln i Malmö 21

Går det att dra nytta av ökade fastighetspriser? PwC 16

Vad krävs för att lyckas? 1. Att tydligt kunna visa företagsekonomisk vinst Behov av en kalkyl som tydligt visar kopplingen mellan investering för en privat fastighetsägare och ökad vinst. Inte nödvändigtvis kortsiktig men tydlig. Behov av ett underlag som visar sannolikt utfall (beräkningar och erfarenheter från andra situationer) i kronor. 2. Att trovärdigt visa att det annars inte sker - även om det går att tydligt visa på lönsamhet så är gratis bäst! Andra investeringar mer angelägna så denna kräver medverkan för att komma till stånd Svårigheter att finansiera projektet trots robust kalkyl (förskortering med subventionerande inslag) 3. Att det finns förutsättningar för omfattande nybyggnation Om expolateringsmöjligheterna är begränsade och området består av bebyggda fastigheter är förutsättningarna sämre även om en kalkyl kan visa ökade fastighetsvärden PwC 17

men om kalkylen är bra men osäker och kommunen kan finansiera svårt 4. Gemensam syn och engagemang för samhällsbyggnad på orten Det måste ändå finnas en kalkyl Mycket svårt för ett börsnoterat bolag Lättare för den som äger mycket på orten PwC 18

2010 PwC. All rights reserved. Not for further distribution without the permission of PwC. "PwC" refers to the network of member firms of PricewaterhouseCoopers International Limited (PwCIL), or, as the context requires, individual member firms of the PwC network. Each member firm is a separate legal entity and does not act as agent of PwCIL or any other member firm. PwCIL does not provide any services to clients. PwCIL is not responsible or liable for the acts or omissions of any of its member firms nor can it control the exercise of their professional judgment or bind them in any way. No member firm is responsible or liable for the acts or omissions of any other member firm nor can it control the exercise of another member firm's professional judgment or bind another member firm or PwCIL in any way.