HSB Brf Siljan Årsredovisning 2013
2
3 Innehåll Kallelse till ordinarie föreningsstämma 2014...5 Förvaltningsberättelse...6 Medlemmar...6 Styrelse...6 Firmatecknare...6 Revisorer...6 Sammanträden...7 Valberedning...7 Ombud till distriktsstämma...7 Förvaltning...7 Resultat och ställning, fem års översikt...7 Förslag till disposition...8 Kommentarer till årets resultat...8 Likviditet och lån...8 Budget för 2014...9 Årsavgifter och hyror...9 Anställda...9 Försäkring...9 Underhållsplan...9 Genomförda och planerade arbeten...9 Lokaler och anläggningar för medlemmar...10 Husombud...11 Städdagar...12 Fritidsverksamhet...12 Siljansnytt...12 Webbplatsen...12 Resultaträkning...13 Balansräkning...14 Kassaflödesanalys...16 Redovisningsprinciper m.m...17 Öviga bokslutskommentarer...17 Noter...18 Totala kostnader...21 Fördelning driftkostnader...21 Revisionsberättelse...22 Nyckeltal Inledning och fakta...23 Nyckeltal Nyckeltalsöverblick...24 Nyckeltal Fastighetskostnader...25 Nyckeltal Finansiella...26 Förslag att anta nya stadgar...27 Bakgrund...27 De viktigaste ändringarna...27 Anpassningar jämfört med normalstadgarna...29 De nya stadgarna i sin helhet...30 Förslag angående ersättning till medlemmar utanför styrelsen...44 Bakgrund...44
4 Styrelsens förslag...44 Motioner och styrelsens svar på dessa...45 Problem med värmen...45 Lokaler och dess avgifter till medlemmar...46 Fullmakt...50 Ordlista...51
Kallelse till ordinarie föreningsstämma 2014 5
6 Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Siljan i Stockholm får härmed avge årsredovisning för perioden 1 januari 31 december 2013. Förvaltningsberättelse Föreningen bildades den 24 oktober 1946 och inregistrerades den 27 november 1946. Föreningen innehar tomträtterna till samt äger och förvaltar byggnaderna på fastigheterna Balungen 3, Rogsjön 2, Siljan 2 och Siljan 3. Föreningen har organisationsnummer 702001-9209. Det finns 258 bostadsrätter varav samtliga är upplåtna som bostad. Den totala boytan är ca 16 624 m 2. Medlemmar Förutom HSB Stockholm hade föreningen vid 2013 års slut 352 medlemmar. Totalt ägde 40 lägenhetsöverlåtelser rum under perioden, varav 34 köp, 1 arv och 4 gåva och 1 bodelning. Styrelse Föreningens styrelse fick efter föregående ordinarie föreningsstämma följande sammansättning: Namn Mikael Norén Erik Åman Annacarin Persson Ronald Utterström Jimmy Andersson Kent Marshall Niklas Svensson Håkan Lindgren Lilian Strömberg Befattning Ordförande Sekreterare Ekonomiansvarig och vice ordförande (utträdde ur styrelsen 2013-08-09) Fastighets- och underhållsansvarig HSB Stockholms representant Suppleant, vice ekonomiansvarig Suppleant, vice fastighets- och underhållsansvarig Suppleant, vice fastighets- och underhållsansvarig Suppleant, vice sekreterare I tur att avgå vid ordinarie föreningsstämma är Mikael Norén och Ronald Utterström samt de fyra suppleanterna Kent Marshall, Niklas Svensson, Håkan Lindgren och Lilian Strömberg. Föredragande i styrelsen har under verksamhetsåret varit ordförande Mikael Norén. Styrelsen har ett arvode på 133 500 kr (3,0 prisbasbelopp à 44 500 kr) att dela på för året. Betalas 2014. Firmatecknare Firmatecknare var efter stämman två i förening av Mikael Norén, Annacarin Persson, Ronald Utterström och Erik Åman. Kent Marshall ersatte Annacarin Persson efter hennes utträde ur styrelsen. Revisorer Av föreningen vald revisor har varit Svante Sterner (ordinarie) och Eva Frendh (suppleant). Det av stämman beslutade arvodet för de föreningsvalda revisorerna är 8 000 kronor. Av HSB utsedd revisor har varit BoRevision AB.
7 Sammanträden Ordinarie föreningsstämma hölls den 15 april 2013. Vid stämman deltog 35 röstberättigade medlemmar. En extra föreningsstämma för att utse valberedning och anta nya stadgar (första läsningen) hölls den 9 december 2013. Vid extrastämman deltog 11 röstberättigade medlemmar. Styrelsen har under räkenskapsåret hållit 11 protokollförda sammanträden, ett konstituerande möte, ett heldagsmöte samt ett antal kortare arbetsmöten i olika frågor. Valberedning Till valberedning utsågs vid extrastämman Anders Keife (sammankallande), Jan Eriksson och Robert Rylander. Robert Rylander avsade sig dock uppdraget den 28 januari 2014. Valberedningen har ett arvode på 6 000 kronor för året. Ombud till distriktsstämma Föreningens ombud till distriktsstämma för HSB Stockholms distrikt Söderort har varit Mikael Norén, Annacarin Persson och Erik Åman. Förvaltning Den ekonomiska och administrativa förvaltningen har under året skötts av HSB Stockholm, till en kostnad av 455 tkr. Fastighetsskötseln hanterades av HSB, kostnad 330 tkr exkl. löpande underhåll samt därutöver snörenhållning 74 tkr. Trappstädning och inre renhållning kostade 185 tkr och sköttes av Darmas Clean fram till september och därefter av Städpoolen. Därtill kommer kostnader på 8 tkr för övriga serviceavtal. Till förtroendevalda (styrelse, valberedning och internrevisorer) för 2012/2013 har arvode utbetalats med 124 tkr. Resultat och ställning, fem års översikt tusentals kronor 2013 2012 2011 2010 2009 Nettoomsättning 13 493 13 541 13 332 12 856 12 854 Rörelseresultat 3 566 3 095 2 351 2 734 2 841 Resultat efter finansiella poster 1 229 410-455 601 4 971 Balansomslutning 85 548 87 051 90 162 93 700 92 817 Fond för yttre underhåll 3 673 3 718 3 741 3 503 8 869
8 Förslag till disposition Stämman har att ta ställning till: Balanserat resultat 10 895 178 Årets resultat 1 229 325 Styrelsen föreslår följande disposition: 12 124 503 Uttag ur fond för yttre underhåll -610 915 Överföring till fond för yttre underhåll 1 576 718 Balanserat resultat 11 158 700 12 124 503 Ytterligare upplysningar om föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. Kommentarer till årets resultat Kostnader för planerat underhåll uppgick till 611 tkr, och fördelas på 352 tkr för ventilationsåtgärder, 150 tkr för målning av trapphus och 109 tkr för elarbeten. Dessvärre kom inte det planerade arbetet på värmeinjusteringen igång som tänkt, vilket gjorde att vi underspenderade ungefär 300 tkr mot budget. Räntekostnaderna minskade då marknadsräntorna sjunkit under året. Vi har även kontinuerligt pratat med banken och blivit erbjudna bra villkor då vi lagt om våra lån. Vårt största lån (lånenummer 39788514553) lades om i december till ett lån med en förutbestämd löptid, vilket gjort att vi kunnat hålla ner räntan då banken lättare uppfyller de nya kapitaltäckningsregler som bankerna måste följa. Kostnaden för tomträttsavgälden ligger på 1 262 tkr. Det nuvarande tomträttsavtalet med Stockholms stad gäller till 2017 med oförändrad avgift. Driftskostnaderna sjönk med cirka 170 tkr jämfört med 2012. De två främst bidragande faktorerna var att vi sänkt vår energiförbrukning i samband med den nya energisnåla belysningen samt att vi bröt ner Fortums avtalsalternativ på detaljnivå för att hitta den optimala avtalsmodellen för föreningen. En specificerad jämförelse mellan åren framgår av not 2. Årets resultat före avsättning till underhållsfond uppgick till 1 229 tkr. Föregående års resultat var ett överskott på 410 tkr. Likviditet och lån Föreningen har god likviditet och har därför kunnat bygga upp en buffert för oförutsedda kostnader som även genererar vissa ränteintäkter. Genom löpande amortering (1,5 mkr) och årets extraamortering (1,0 mkr) minskades skulderna till kreditinstitut med 2,5 mkr. För skuldsaldo och ränta per lån, se not 14.
9 Budget för 2014 I budgeten för 2014 har föreningen räknat med bibehållen avgiftsnivå. Det budgeterade resultatet för 2014 är ett överskott med 567 tkr efter finansiella poster och avsättning till fond för yttre underhåll. Resultatförbättringen i förhållande till 2013 är främst på grund av att lånen som omförhandlats under 2013 får genomslag fullt ut i 2014. Årsavgifter och hyror Avgifterna höjdes senast den 1 april 2011 (med 5 procent). Under de senaste åren har räntorna legat på relativt låga nivåer, vilket bidragit till föreningens positiva resultat. Räntekostnader utgör dock fortfarande en av de tyngsta kostnadsposterna och fokus ligger därför på att minska dessa genom att extraamortera vid likviditetsöverskott. Föreningens skuld uppgick vid årsskiftet 2013/2014 till 66 miljoner kr. Som vi alla vet så tenderar saker att bli dyrare år efter år. Därför är det viktigt att vi jobbar aktivt med att sänka våra kostnader, stärka våra intäkter och löpande se över våra avtal för att slippa höja årsavgifterna. Styrelsens åsikt är att ändring av avgiften inte bör ske för ofta, utan att avgifterna bör vara stabila över flera år. Därför är prognosen att det inom de närmaste åren inte blir några ytterligare avgiftshöjningar, såvida inte kostnadsläget förändras radikalt. Anställda Föreningen har inte någon anställd. Försäkring Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade i Nordeuropa Försäkring. Föreningen betalar kollektivt bostadsrättstillägg till hemförsäkringen för samtliga boende. Underhållsplan Föreningen har en 30-årig underhållsplan som beskriver planerat underhåll och reparationer. Genomförda och planerade arbeten Ventilation Arbetet med att rensa ventilationskanaler har fortsatt under året. Källarbelysning Belysningen i flera källargångar har bytts ut mot mer energieffektiva LED-armaturer. Den nya belysningen har rörelsesensorer så att den tänds enbart när någon finns i närheten. Vissa armaturer en svag grundbelysning så att det aldrig blir helt mörkt. Översyn av asfaltytor Styrelsen fick vid årsstämman 2013 i uppdrag att göra en översyn av asfaltytorna i föreningen då flera av dem är i dålig kondition. En genomgång har gjorts, men arbete med åtgärder har inte kommit igång. Trafksäkerhet vid lekplatsen Styrelsen fick vid årsstämman 2013 i uppdrag att med hjälp av skyltning och information försöka förbättra trafiksituationen kring den kommunala lekplatsen i slutet av Siljansvägen. Nya skyltar som uppmanar till att sänka farten har satts upp under året.
10 Målning av trapphus Styrelsen har låtit måla trapphusen i våra punkthus från källaren upp till plan 1. Det är de våningar som slits mest och som alla boende och besökare ser. Sockeln på Årstavägen 129 Årsstämman 2013 beslutade att en del av sockeln som lossnat på Årstavägen 129 skulle åtgärdas. Arbetet är genomfört. Ventilationen till målerilokalen Årsstämman 2013 gav styrelsen i uppdrag att åtgärda ventilationen från målerilokalen på Siljansvägen 81 på grund av problemen med ångor från färg/lösningsmedel som används i lokalen. Styrelsen har i början av år 2014 istället beslutat stänga målerilokalen. Översyn av hyreslokaler Styrelsen har under året gjort en genomgång av de utrymmen som vi hyr ut som förråd eller hobbylokaler och har initierat hyresförändringar i syfte att hyran ska bli likvärdig för likvärdiga lokaler. I samband med detta arbete har vi också identifierat några ytterligare mindre lokaler att hyra ut. Renovering av tvättstugan på Siljansvägen 75 Årsstämman 2012 beslutade att tvättstugan på Siljansvägen 75 ska renoveras. Viss planering av har gjorts under 2013 och arbetet ska genomföras under 2014. Identifering och märkning av källarförråd Under året har vi bett boende att peka ut sina källarförråd och därefter monterat skyltar med lägenhetsnummer på förråden. Därmed blir det lättare för nyinflyttade att hitta rätt förråd och för styrelsen och andra att vid behov kontakta innehavaren. Upphandling av trappstädning Då vår tidigare entreprenör Darma's Clean beslutat lägga ner verksamheten, genomförde vi under hösten upphandling av ny entreprenör för städning av trapphus mm. Vi har nu tecknat avtal med Städpoolen. Golvvård På rekommendation från Städpoolen lät vi polera golven i entréerna i höghusen, vilket innebär att de blivit snyggare och är enklare att städa. Värmesystemet Då vi har ojämn temperatur i våra hus, har styrelsen försökt få till stånd en omfattande injustering av värmesystemet. På grund av missförstånd mellan HSB och föreningen blev det dock inte genomfört, utan planeras till 2014. Styrelsen planerar också att byta styrenheten till värmesystemet, vilket vi hoppas ska innebära en energibesparing. Lokaler och anläggningar för medlemmar Tvättstugor Vi har 3 tvättstugor: Siljansvägen 75 används av dem som bor på Siljansvägen 74, 75 och 77. Siljansvägen 78 används av dem som bor på Siljansvägen 78 84 och 79 85.
11 Årstavägen 121 används av dem som bor på Siljansvägen 68 72 samt Årstavägen 119 129. I varje tvättstuga finns en grovtvättmaskin som kan användas till mattvätt. Bastu Bastun finns på Siljansvägen 77, ingång från baksidan. Boende kan lösa bastunyckel på expeditionen mot en depositionsavgift om 300 kr. Den årliga bastuavgiften är 200 kr. Vissa tider är reserverade för alla herrar respektive damer i föreningen. Övriga tider kan den som önskar boka bastun. Hobbylokaler Våra hobbylokaler ligger på Siljansvägen 79 81. Nyckel dit kan korttidslånas genom expeditionen. Siljansgården Siljansgården är en gemensam lokal där du kan ha möten, fester m m för upp till 35 personer. Den ligger på Siljansvägen 74 med ingång runt hörnet till höger. Lokalen bokas via föreningens webbplats och nyckel kvitteras ut på expeditionen till ett pris om 200 kr per dygn. Övernattningsmöjlighet finns genom en större bäddsoffa och sängar. Bytesrum Under året startade verksamheten i bytesrummet på Siljansvägen 72 där medlemmar kan lämna in användbara prylar och ta med sig saker som andra lämnat ifrån sig. Verksamheten drivs av en grupp eldsjälar inom föreningen. Öppettiderna annonseras i Siljansnytt och på webben. Insamling av matavfall Årsstämman 2013 beslutade att det tidigare försöket med insamling av matavfall skulle permanentas. Det finns tre kärl där vi kan lämna matavfall i bruna papperspåsar. Matavfallet tas om hand av Stockholms stad och blir till biogas och växtnäring. Grillar Det finns två utomhusgrillar med bord och sittplatser: en utanför Siljansgården vid Siljansvägen 74 och en intill lekplatsen vid Siljansvägen 79. Takterrasser Högst upp i varje höghus finns inglasade terrasser med fantastisk utsikt. De är delvis möblerade och kan bokas i almanacka på respektive takterrassdörr. Boende i höghusen kan mot en depositionsavgift om 300 kr kvittera ut nyckel till takterrassen. Övriga kan låna nyckel genom husombuden. Parkeringsplatser Vi har 4 platser att hyra ut. Avgiften är 500 kronor per plats och månad. Kön till parkeringsplatserna är för närvarande lång. Parkeringsförbudet på föreningens mark utanför markerade parkeringsplatser övervakas av Q-Park. Husombud Föreningen har ett antal husombud vars uppgift är att vara en kontaktlänk mellan de boende och styrelsen. Husombuden håller koll på vad som händer runt det/de hus som de ansvarar för och fungerar som arbetsledare på städdagarna. Husombuden och styrelsen ska träffas
12 regelbundet för att ha en öppen diskussion om boendemiljön. Tre husombudsmöten genomfördes under 2013. Städdagar Under året har vi genomfört två städdagar med god uppslutning. Under städdagarna har man möjlighet att slänga grovsopor i containrar. I samband med vårstädningen passade vi på att rensa ut cyklar och annat som ingen gjorde anspråk på från våra cykel- och barnvagnsrum. Fritidsverksamhet Pensionärsföreningen Brf Siljan har en pensionärsförening som fått 10 000 kr i bidrag till verksamhet under året. I deras verksamhetsberättelse framgår att pensionärsföreningen arrangerat diverse träffar och aktiviteter, bland annat årsmöte med sång- och musikunderhållning, lunch för medlemmarna och teaterbesök. Traditionsenligt bjöd pensionärsföreningen också in alla i Brf Siljan på Lucia-kaffe. Trädgårdsgruppen En löst sammansatt grupp trädgårdsintresserade medlemmar har hjälpts åt med att rensa sly och ogräs och att plantera nya växter i våra rabatter. Brf Siljan har enbart stått för inköpskostnaderna. Siljansnytt Siljansnytt är föreningens informationsblad till alla medlemmar med upplysningar om vad som är på gång i föreningen och annan information som boende kan ha nytta av. Siljansnytt distribueras via webbplatsen, anslagstavlor och broschyrfack där alla kan ta ett exemplar. Oftast görs Siljansnytt någon vecka efter styrelsemöte. Under verksamhetsåret har det blivit 11 nummer. Webbplatsen Föreningens webbplats på www.brfsiljan.se fick en ny layout i början av året. Där finns ständigt uppdaterad information för medlemmar, mäklare och potentiella köpare av bostadsrätter. Nyhetsnotiserna på webben fungerar som ett komplement till Siljansnytt för att nå ut snabbt eller erbjuda kompletterande information. Under 2013 blev det 73 nyhetsnotiser. Det finns också ett diskussionsforum och möjlighet att annonsera för den som vill köpa, sälja och skänka bort sina begagnade saker.
Resultaträkning 13
14 Balansräkning
15
16 Kassaflödesanalys
17 Redovisningsprinciper m.m. [Klistras in senare.] Öviga bokslutskommentarer [Klistras in senare.]
18 Noter
19
21 Totala kostnader Fördelning driftkostnader
Nyckeltal Inledning och fakta 23
24 Nyckeltal Nyckeltalsöverblick
Nyckeltal Fastighetskostnader 25
26 Nyckeltal Finansiella