LÄGESRAPPORT April 2009 STADS BYGG NADS KON TORET förslag till fördjupad översiktsplan BOSTADSFÖRSÖRJNING ÅRLIG Öp UPPFÖLJNING 2025 OCH ANALYS AV BOSTADSFÖRSÖRJNINGEN Malmö Stadsbyggnadskontor Maj 2006 Malmö stad
Innehåll 1. Inledning... 3 2. Bostadsförsörjning i Malmö... 4 2.1 Planering av bostadsförsörjningen på nytt sätt... 4 2.2 Förslag till bostadspolitiska mål... 5 2.3 Kommunens styrmedel... 6 3. Produktionsläget för bostadsbyggandet i Malmö Stad... 6 3.1 Konjunkturutvecklingen... 6 3.2 Fler färdigställda lägenheter 2008... 7 3.3 Rekordökning i befolkningen... 7 4. Prognoser bostadsbyggande... 8 4.1 Halvering av byggstarterna - färre nya bostäder 2009 och 2010... 8 5. Omvandling från hyresrätt till bostadsrätt... 12 5.1 Ökande ombildning?... 12 5.2 En ny företeelse... 12 5.3 Jämförelse med Göteborg... 13 5.4 Hur blir det 2009?... 13 5.5 Genomsnittspris i Malmö... 14 6. Småhus och tomter för egna hem... 14 7. Boendesociala frågor: hemlöshet, trångboddhet och bostäder för unga vuxna... 15 8. Planläget... 15 8.1 Ett stort antal färdiga detaljplaner... 15 8.2 Bedömning av byggstarter... 17 Lägesrapporten är framtagen av Anna Bjärenlöv - Stadskontoret, Christian Röder och Tina Mustelin Fastighetskontoret samt Inger Sellers Stadsbyggnadskontoret. Layout Ann-Margret Rundqvist - Stadsbyggnadskontoret
Sammanfattning och fortsatt arbete Förslag till nya bostadspolitiska mål har tagits fram och till dessa har en handlingsplan samt indikatorer för att kunna följa upp målen knutits. De bostadspolitiska målen antogs av kommunfullmäktige den 27 april. Höstens globala finanskris resulterade i en kraftig konjunkturnedgång och osäkerheten om framtida ekonomisk utveckling är fortfarande stor. En följd var att bostadsbyggandet sjönk kraftigt och antalet påbörjade bostäder i Malmö minskde avsevärt. Trots detta kan man skönja en viss framtidstro eftersom nya detaljplaner fortfarande sätts igång. Befolkningen ökade avsevärt förra året och det ser ut som om ökningen fortsätter även 2009. Antalet färdigställda bostäder förra året var betydligt fler än tidigare, 1 619 st. Prismässigt var 2008 ett turbulent år med både bostadsrättspriser och villapriser som sjönk kraftigt. Under första kvartalet 2009 har det dock börjat ske en stabilisering. Det är också en fortsatt hög takt på omvandlingen från hyresrätter till bostadsrätter, även om man kunde se en avmattning sista halvåret 2008. Den kommunala tomtkön har fortsatt att minskat. Det kommer in betydligt färre anmälningar till tomtkön än tidigare. Ett projekt om boendesociala frågor, med särskilt fokus på hemlöshet, trångboddhet och bostäder för unga vuxna har genomförts under våren och resulterade i en workshop. Resultatet från workshopen tillsamman med underlaget till workshopen kommer att sammanställas i en rapport. Malmö har även fortsatt ett gott detaljplaneläge, med ett stort antal färdiga detaljplaner där bostadsbyggande kan sättas igång. Malmö fortsätter att arbeta aktivt med bostadsförsörjningen och med att stimulera och stärka bostadsbyggandet i staden. En kommunal bostadsförmedling BoPlats Syd kommer igång efter sommaren 2009. Fortsatt samarbetet med både små och stora byggherrar. Ett projekt pågår bl a om bostadsbyggande till rimliga kostnader. Dialog med bankerna för att bostadsbyggandet inte ska stoppas p g a problem med långivning. Fortsatt arbete med de bostadssociala frågorna. Rapporten om hur Malmö ska fortsätta att arbeta med hemlöshet, trångboddhet och bostäder för unga vuxna kommer att färdigställas före sommaren. En modell för att skatta betalningsviljan för nyproduktion i olika områden i Malmö är under utveckling. Med hjälp av modellen kan olika scenarier simuleras för att se vad som skulle krävas av dessa faktorer för att öka betalningsviljan i vissa områden och därmed möjliggöra nyproduktion. En prismodell utifrån ekonomiska faktorer för att skatta prisförändringar för bostadsrätter/småhus i Malmö håller på att utvecklas. Resultatet av modellen kan vara ett viktigt bidrag till bedömningar om bostadsmarknadens utveckling i Malmö. Två enkätundersökningar om flyttrörelser pågår, dels en om vem som flyttar och varifrån man kommer och dels en annan som handlar om de barnfamiljer som bor kvar i Malmö. Uppdragen ska redovisas i slutet av juni 2009. Uppföljningen av bostadsplanering och byggande presenteras nu i kvartalsrapporter 1. Inledning Det kommunala ansvaret att planera för utvecklingen av boendet är en viktig strategisk planeringsfråga. Det finns en lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar (SFS 2000:138 med tillägg SFS 2002:104) som reglerar att riktlinjer för bostadsförsörjningen ska tas fram varje mandatperiod. Hur dessa riktlinjer ska se ut finns det däremot inga krav på. I Malmö har stadsbyggnadsnämnden enligt reglementet i uppgift att svara för upprättandet av bostadsförsörjningsprogram efter de riktlinjer som kommunstyrelsen beslutar. Föreliggande rapport är en årlig uppföljning och en analys av bostadsbyggandet i Malmö och är en del av Malmös bostadsförsörjningsplanering.
2. Bostadsförsörjning i Malmö 2.1 Planering av bostadsförsörjningen på nytt sätt I Malmö har ett nytt sätt att arbeta med bostadsförsörjningen tagits fram enligt följande: Bostadspolitiska mål: Nya bostadspolitiska mål tas fram en gång per mandatperiod. Till dessa mål knyts indikatorer som är utvärderingsbara. De bostadspolitiska målen ska svara mot de inriktningsmål som kommunfullmäktige tar fram i samband med budgetprocessen. De bostadspolitiska målen antas av kommunfullmäktige och indikatorerna beslutas av stadsbyggnadsnämnden. Handlingsplan: När de bostadspolitiska målen med indikatorer är framtagna arbetas en handlingsplan fram som bl a visar var ansvaret ligger för att de bostadspolitiska målen ska uppnås. Handlingsplanen beslutas av stadsbyggnadsnämnden. Uppföljning: För att följa upp handlingsplanen tas årligen fram en rapport som innehåller dels uppföljning av handlingsplanen och dels en analys av bostadsbyggandet. Fyra gånger per år presenteras dessutom statistiska kvartalsrapporter som redovisar bostadsbyggandet och planläget. För att arbeta med bostadsförsörjningsfrågorna på ett effektivt sätt har en organisation byggts upp. Denna har deltagare från stadskontoret, fastighetskontoret och stadsbyggnadskontoret och består av en beställargrupp, en styrgrupp och en analysgrupp. Gruppens huvudsakliga arbetsområde är att i första hand att analysera och följa upp bostadsbyggandet i Malmö samt att ta fram nya idéer och tankar för att aktivera aktörerna på bostadsmarknaden att komma igång med respektive öka bostadsbyggandet. Ansvaret att genomföra de bostadspolitiska målen är beskrivet i handlingsplanen till de bostadspolitiska målen och ligger på förvaltningarna, främst stadsbyggnadskontoret och fastighetskontoret. Figur 1 Bostadsförsörjning Organisation Bostadspolitiska mål Handlingsplan och indikatorer Lägesrapporter Kvartalsrapporter KF KS SBN Beställargrupp: Stadsdirektör Fastighetsdirektör Stadsbyggnadsdirektör Styrgrupp: Avdelningschefer eller bitr avdelningschef från Strategisk utveckling, Stadskontoret, Exploateringsavd. och lokalförsörjningsavd FK Planavd och stadsarkitektavd, SBK Analysgrupp: Handläggare från Strategisk utveckling, Stadskontoret, Exploateringsavd, FK Planavd o stadsarkitektavd, SBK
2.2 Bostadspolitiska mål De bostadspolitiska målen är indelade enligt hållbarhetsprincipen i mål för en socialt hållbar bostadsförsörjning, en ekonomiskt hållbar bostadsförsörjning samt i ekologiskt långsiktigt hållbart bostadsbyggande och antas av kommunfullmäktige. En socialt hållbar bostadsförsörjning i Malmö 1. Kommunen ska aktivt motverka boendesegregation i Malmö genom att stimulera till ett allsidigt bostadsbyggande vad gäller olika upplåtelseformer, lägenhetsstorlekar och hustyper. 2. Alla malmöbor ska kunna erbjudas en bostad som motsvarar det behov man har genom en god tillgång till ett varierat utbud av bostäder på marknaden. Frågan om tillgänglighet ska ha särskilt fokus. 3. Kommunen ska underlätta förmedlingen av hyresbostäder till de bostadssökande. 4. Kommunen ska arbeta för att utveckla och höja boendekvaliteten i bostadsområdena. 5. Bostadsbyggande och planering ska ske med högsta möjliga demokratiska ambitioner. 6. Stadsdelarnas behov av lokaler för skola, barnomsorg, vård, omsorg och socialt boende vid nyproduktion av bostäder ska komma in tidigt i planprocessen. En ekonomiskt hållbar bostadsförsörjning i Malmö 7. Kommunen ska genom god mark- och planberedskap skapa förutsättningar för nyproduktion av bostäder. 8. Kommunen ska ha en aktiv markpolitik som bidrar till att goda bostäder med hyresrätt till rimliga kostnader byggs. 9. Bostadsbyggandet ska i huvudsak ske i områden där infrastruktur i form av vatten och avlopp, gator, kollektivtrafik och övrig kommunal och privat service redan finns. 10. Kommunen ska medverka till att skapa förutsättningar för en allsidig bostadsförsörjning i regionen. 11. För att stimulera nyproduktion av bostäder ska en god service till byggherrar verksamma i kommunen erbjudas. Ett ekologiskt långsiktigt hållbart bostadsbyggande 12. Byggandet av nya bostäder ska ske enligt högt ställda ekologiska krav. 13. Kommunen ska verka för en bebyggelseutveckling som främjar en ekologiskt hållbar utveckling.
2.3 Kommunens styrmedel Kommunen har ett ansvar för bostadsförsörjningen men är inte ensam om att styra utvecklingen på bostadsmarknaden. De styrmedel som kommunen har till sitt förfogande är främst planmonopolet, markpolitiken samt ägandet av MKB. Därutöver har kommunen en betydelsefull roll att kontinuerligt analysera läget på bostadsmarknaden och att utveckla kunskapsunderlag samt att föra en dialog med andra aktörer på marknaden, främst fastighetsägare och byggherrar. I Malmö pågår arbete inom alla områden och detta arbete är under ständig utveckling. Kopplingen mellan bostadsförsörjning och den fysiska planeringen är självklart tydlig, liksom användandet av markpolitiken genom att ställa krav i markanvisningsavtal och exploateringsavtal. Kommunen fortsätter sitt samarbete med MKB för att få igång byggandet av hyresrätter i olika delar av staden och att utveckla de bostadsområden där MKB har stora bestånd. Det ovan beskrivna arbetet med de bostadspolitiska målen samt utvecklandet av handlingsplaner och olika rapporter och uppföljningssystem är en del av det strategiska bostadsförsörjningsarbetet. Nya former för dialoger och samarbeten med aktörerna på bostadsmarknaden håller också på att tas fram t ex hur tar vi hand om de små fastighetsägarna och projekt som handlar om att ta fram bostadsbyggande med rimliga hyreskostnader. 3. Produktionsläget för bostadsbyggandet i Malmö 3.1 Konjunkturutvecklingen Under 2008 spred sig snabbt en global finanskris och lågkonjunktur. Det var den snabbaste inbromsningen av ekonomin och den snabbaste globala spridningen som någonsin upplevts. Den globala ekonomin befinner sig alltså i en mycket kraftig konjunkturnedgång, vilket slår hårt mot den svenska ekonomin. BNP-tillväxten blev för första gången på flera år negativ, räntorna höjdes kraftigt under hösten och sänktes därefter rekordsnabbt, varslen ökade och arbetslösheten ökade. Statistik från SCB visar att BNP föll med 4,9 procent det fjärde kvartalet 2008 jämfört med samma kvartal året innan. En kraftig minskning av lagerinvesteringarna bidrog starkt till den negativa BNP-utvecklingen, men även hushållens konsumtionsutgifter och exportnettot gav kraftigt negativa bidrag. På årsbasis föll BNP med 0,2 procent under 2008, vilket var första gången sedan 1993 som ekonomin krympte. Utgifter för inköp av fordon och driftskostnader för fordon minskade under hela året och bidrog kraftig till nedgången för hushållens konsumtion. Produktionen inom näringslivet minskade kraftigt under sista kvartalet. Motorfordonsindustrin sjönk kraftigast men majoriteten av branscherna inom varuproduktion uppvisade en negativ utveckling. Det sista kvartalet 2008 minskade även tjänsteproduktionen kraftigt. Hushållens reala disponibla inkomster steg dock under 2008 med 3,3 procent. Hushållens sparande ökade till följd av ökade löneinkomster och minskad hushållskonsumtion. Osäkerheten om djupet och längden på konjunkturnedgången är fortsatt mycket stor. Enligt Konjunkturinstitutets bedömning i mars 2009 förväntas BNP falla med 3,9 procent i år och växa med endast 0,9 procent 2010 trots en expansiv finanspolitik. 1 2011 förväntas en BNP-tillväxt som är i linje med genomsnittet historiskt sett. En tydlig återhämtning fås inte förrän 2012. På arbetsmarknaden förväntas 250 000 jobb försvinna fram till slutet av 2010. Sysselsättningsgraden väntas bli lika låg som vid 1990-talskrisen. Industrin drabbas hårdast. Arbetslösheten i Sverige förväntas stiga till 10,7 procent 2010. Riksbanken väntas sänka räntan till nära noll och nya finanspolitiska åtgärder förväntas. Detta har bl.a. visat sig genom extra pengar till kommuner och landsting i vårpropositionen. 2 Hushållens förväntningar om sin egen ekonomi och samhällsekonomin kommer att vara avgörande när det gäller utvecklingen på bostadsmarknaden. Framförallt 1 Konjunkturläget mars 2009, Konjunkturinstitutet 2 2009års ekonomiska vårproposition, prop. 2008/09:100
utvecklingen på arbetsmarknaden kommer att vara av stor vikt. Hushållens reala disponibla inkomster väntas öka kraftigt under 2009 till följd av skattesänkningar och fallande konsumentpriser. Om dessa ökade inkomster kommer att användas till att konsumera eller till att spara är dock osäkert. Riksbankens genomförde en stor räntesänkning i december 2008 med 1,75 procentenheter och en sänkning i januari med ytterligare procentenheter till en procent. Den 21 april 2009 sänkte Riksbanken räntan ytterligare till endast 0,5 procent. Detta är den lägsta räntenivån någonsin och konjunkturen ser ut att bli betydligt svagare än vad de flesta prognosmakare trodde bara för några månader sedan. Den ekonomiska utvecklingen framöver är mycket osäker och svårbedömd. Det mesta talar dock för att 2009 blir ett svagt år för Sveriges ekonomi och bostadsbyggande. Figur 2. Antal färdigställda bostäder i Malmö 2006-2008 3.2 Fler färdigställda lägenheter 2008 Totalt färdigställdes 1 619 lägenheter i Malmö under 2008. Av dessa var 1 263 lägenheter i flerbostadshus och 356 i småhus. Av de nyproducerade bostäderna var 473 lägenheter eller 29 procent hyresrätter. Det totala antalet färdigställda lägenheter i Malmö var betydligt högre 2008 än de senaste årens nyproduktion. 3.3 Rekordökning i befolkningen Under 2008 ökade befolkningen i Malmö med 5 700 personer, den största ökningen någonsin. Mest ökade befolkningen i stadsdelarna Centrum och Limhamn- Bunkeflo där också det största bostadsbyggandet skedde. Hittills under 2009 har befolkningen ökat med ungefär 2000 personer. En stor befolkningsökning skedde också i flera andra stadsdelar. Utmärkande är Fosie där befolkningen ökade med 585 personer trots att i stort sett inga bostäder byggdes i stadsdelen. Om denna ökning håller i sig och inga nya bostäder produceras i stadsdelen kommer det att innebära en socialt svår situation framöver. antal lägenheter Färdigställda bostäder i nyproduktion i Malmö 1 8 0 0 1 6 0 0 1 4 0 0 1 2 0 0 1 0 0 0 8 0 0 6 0 0 4 0 0 2 0 0 0 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 Källa: Malmö stad, stadskontoret, strategisk utveckling flerbostadshus sm åhus
Figur 3. Befolkningsökning och bostadsbyggande i Malmös stadsdelar 2008 Befolkningsökning och bostadsbyggande i Malmös stadsdelar 2008 1 8 0 0 1 6 0 0 1 4 0 0 1 2 0 0 1 0 0 0 8 0 0 6 0 0 4 0 0 2 0 0 0 C e n tru m S ö d ra In n e rs ta d e n V ä s tra In n e rs ta d e n L im h a m n - B u n k e flo H yllie F o s ie O x ie R o s e n g å rd H u s ie K irs e b e rg Källa: Malmö stad, stadskontoret, strategisk utveckling befolkningsökning bostäder nyprod 4. Prognoser bostadsbyggande 4.1 Halvering av byggstarterna - färre nya bostäder 2009 och 2010 2008 var ett turbulent år på bostadsmarknaden. Efter många år av kraftigt stigande priser vände utvecklingen under sommaren. Efterfrågan på nya bostadsrätter och småhus rasade under andra halvåret 2008 samtidigt som det blev kris på kreditmarknaden och räntorna steg. I september höjde Riksbanken räntan till 4,75 procent och i mitten av september blev också finanskrisen påtaglig. En hög ränta tillsammans med ett stort utbud av bostäder till försäljning och oro kring konjunkturen ledde till ett relativt kraftigt prisfall under sista kvartalet 2008 både på villor och på bostadsrätter. Bostadspriserna gick under hösten ner i praktiskt taget hela Sverige enligt Mäklarstatistik. 3 Enligt Mäklarstatistik utmärker sig Stormalmö 4 där priserna började gå ner tidigare än i övriga regioner, främst beroende på minskad efterfrågan från Danmark. Enligt Mäklarstatistik har priserna på bostadsrätter sjunkit med hela 13 procent i Malmö under 2008. Detta kan jämföras med en genomsnittlig prisnedgång i landet på 10 procent, i Stockholm på 11 procent och i Göteborg på 7 procent. Villapriserna sjönk under 2008 med 9 procent i Stormalmö och med 5 procent i genomsnitt i hela landet. Dessa siffror baseras på statistik från mäklare medan den officiella prisstatistiken från SCB inte publiceras förrän den 9 juni. 3 Pressmeddelande från Mäklarstatistik 11 februari 2009 4 Stormalmö omfattar kommunerna Burlöv, Eslöv, Höör, Kävlinge, Lomma, Lund, Malmö, Skurup, Staffanstorp, Svedala, Trelleborg och Vellinge.
Figur 4. Prisförändring på bostadsrätter i Malmö Källa: www.maklarstatistik.se 15 april 2009 Anmärkning: K/Boy = genomsnittligt pris i kr/kvm på sålda bostadsrätter under perioden En stabilisering på bostadsmarknaden har skett under första kvartalet 2009. En generell uppgång i priserna har skett i hela landet och i Malmö har priserna på bostadsrätter ökat med 5 procent det första kvartalet och i Skåne med i genomsnitt 4 procent. 5 Samma period har priserna på villor ökat med i genomsnitt 4 procent i både Malmö och Skåne. De rekordlåga räntorna sedan början på december 2008 och ett uppdämt behov av Figur 5. Prisförändring på villor i Malmö bostäder har stimulerat efterfrågan på bostäder. Samtidigt har emellertid arbetslösheten stigit snabbt och varselstatistik och prognoser över sysselsättningen tyder på att andelen arbetslösa kommer att fortsätta öka i snabb takt. Detta bör hålla tillbaka bostadsefterfrågan. SBABs beräkningar tyder på att det dröjer till början av 2010 innan villapriserna stabiliseras. 6 Källa: www.maklarstatistik.se 15 april 2009 Anmärkning: K/T = medelvärde av köpesumma/taxeringsvärde på sålda fastigheter under perioden 5 Pressmeddelande 2009-04-15 Mäklarstatistik 6 Boräntenytt, SBAB:s analys och prognoser, 7 april 2009
Osäkerheten och nedgången i ekonomin gav stora effekter på bostadsmarknaden där påbörjandet av nya bostäder minskade kraftigt 2008. Byggandet av både flerbostadshus och småhus minskade stort under andra halvåret, då endast 123 bostäder påbörjades. Endast 515 bostäder byggstartades i Malmö under hela 2008, vilket är under hälften av vad som byggstartades året innan. 2006 byggstartades totalt 1 919 bostäder. Det låga antalet byggstarter kommer att resultera i färre färdigställda bostäder de närmaste två åren. Figur 6. Antal byggstarter av lägenheter i nyproduktion i Malmö antal lägenheter 6 0 0 Byggstartade bostäder i nyproduktion 5 0 0 4 0 0 3 0 0 2 0 0 1 0 0 0 2 0 0 6 k v1 2 0 0 6 k v2 2 0 0 6 k v3 2 0 0 6 k v4 2 0 0 7 k v1 2 0 0 7 k v2 2 0 0 7 k v3 2 0 0 7 k v4 2 0 0 8 k v1 2 0 0 8 k v2 2 0 0 8 k v3 2 0 0 8 k v4 Källa: Malmö stad, stadskontoret, strategisk utveckling flerbostadshus sm åhus Prognosen över antalet färdigställda bostäder framöver visar att 2009 och 2010 kommer endast 800 respektive 700 lägenheter att färdigställas. Den beräknade nyproduktionen är baserad på antal pågående bostadsprojekt. Till detta läggs projekt där detaljplan vunnit laga kraft, pågående detaljplanearbete samt planläge för kommande bostadsprojekt. Beräkningarna har inte tagit hänsyn till förändrade stöd och regler samt effekter av konjunkturen som kan påverka nivån på bostadsbyggandet de kommande två åren. Med hänsyn till att det råder stora osäkerheter om den ekonomiska konjunkturen är det för närvarande mycket svårt att göra prognoser över bostadsbyggandet på längre sikt. Stadskontoret avser att starta ett utvecklingsarbete under innevarande år för att ta fram prognoser för nyproduktion av bostäder som också tar hänsyn till konjunkturläget. 10
Tabell 1. Antal förväntade färdigställda bostäder, prognos april 2009 Stadsdel 2009 2010 C entrum 200 115 S In n e rs ta d e n 1 5 0 V In n e rs ta d e n 0 5 0 Lim ham n -B unk eflo 400 330 H yllie 0 0 F o s ie 0 0 O x ie 6 0 7 0 R osengård 0 10 H u s ie 7 0 8 0 K irseberg 25 0 ej om rådesspecifik a 30 50 Summa (avrundat) 800 700 Källa: Malmö stad, stadsbyggnadskontoret, bearbetat av stadskontoret, strategisk utveckling Boverket bedömer att det totala antalet byggstarter i Stormalmö i år kan bli ungefär lika få som under 2008. Antalet påbörjade bostadsrätter och småhus förväntas minska jämfört med förra året. Å andra sidan förväntar sig Boverket att byggandet av hyresrätter kan öka något då de utgår ifrån att en del projekt med hyresrätt kan ha hållits tillbaka av de höga anbudspriserna och det ansträngda resursläget i regionen. 7 Det skulle i så fall innebära ett lågt antal färdigställda bostäder även 2011 eftersom beräknad byggtid för flerbostadshus är 1,5 till 2 år. Det kommer med all sannlikhet att bli ett ansträngt läge på bostadsmarknaden i Malmö de närmaste åren med tanke på det förväntade låga bostadsbyggandet och den höga befolkningsutvecklingen. 2008 var ett rekordår för befolkningstillväxten i Malmö men om vi studerar befolkningsutvecklingen det första kvartalet 2009 ser vi att befolkningen hittills har ökat betydligt mer än under samma period 2008. 8 Bedömningen är därför att befolkningen kommer att öka kraftigt i Malmö även 2009. Antal personer 6 0 0 0 Befolkningsutveckling i Malmö per vecka 2008 och 2009 5 5 0 0 5 0 0 0 4 5 0 0 4 0 0 0 3 5 0 0 3 0 0 0 2 5 0 0 2 0 0 0 1 5 0 0 1 0 0 0 5 0 0 0 1 2 3 4 5 6-5 0 0 Källa: Kommuninvånarregistret, KIR, bearbetning av Malmö stad, stadskontoret, preliminära siffror 7 Boverkets indikatorer mars 2009 7 8 9 1 0 1 11 2 1 3 1 41 5 1 6 1 71 8 1 9 2 02 1 2 2 2 32 4 2 5 2 62 7 2008 2009 8 Statistiken är baserad på Kommuninvånarregistret och måste ses som preliminär. 2 8 2 93 0 3 1 3 23 3 3 4 3 53 6 3 7 3 83 9 4 0 4 14 2 4 3 4 44 5 4 6 4 74 8 4 9 5 05 1 5 2 5 3 11
5. Omvandling från hyresrätt till bostadsrätt 5.1 Ökande ombildning Fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt har under 2008 skett av 34 äldre hyresfastigheter med sammanlagt 1283 lägenheter. De två första kvartalen ökade antalet ombildningar väsentligt jämfört med tidigare år för att sedan de två senare kvartalen nästan avstanna. Trolig orsak till denna avmattning skulle kunna vara finanskrisen under hösten som gjorde blivande köpare oroliga. Figur 7. Antal ombildade hyreslägenheter 1999-2009 Antal lägenheter kvartal 1 kvartal 2 kvartal 3 kvartal 4 1500 1400 1257 1283 1300 1198 1200 1058 1100 1000 900 878 800 700 555 600 500 481 400 308 300 200 15 89 114 100 0 1999 1 2000 2 2001 3 2002 4 2003 5 2004 6 2005 7 2006 8 2007 9 2008 10 2009 11 Källa: Fastighetskontoret 5.2 En ny företeelse För 10 år sen, 1999, ombildades endast ett hyreshus med 15 lägenheter. För varje år som gått sedan dess har ombildningarna i princip ökat med undantag av 2006. Under denna 10-års period har totalt 244 hyreshus och 7221 lägenheter ombildats i Malmö. 12 Tabell 2. Antal lägenheter som ombildats per kvartal och år År kvartal 1 Kvartal 2 kvartal 3 kvartal 4 Totalt 1999 0 15 0 0 15 2000 3 11 72 3 89 2001 52 0 16 46 114 2002 28 5 84 364 481 2003 236 71 199 49 555 2004 64 174 213 607 1058 2005 118 318 254 508 1198 2006 226 230 177 245 878 2007 98 397 242 520 1257 2008 537 594 89 63 1283 2009 308 308 Summa 1670 1815 1346 2405 7221 Källa: Fastighetskontoret
5.3 Jämförelse med Göteborg En jämförelse kan göras med de andra storstäderna i Sverige där det finns en längre tradition av ombildningar. Enligt uppgifter från fastighetskontoret i Göteborg ombildades under 2008 omkring 1 000 hyresrätter till bostadsrätter i Göteborg. Det är en minskning jämfört med 2007 och omkring hälften så många lägenheter som under toppåren 2005 och 2006 då ca 2 000 hyresrätter per år ombildades till bostadsrätter. Tabell 3 Hyresgästbildade bostadsrätter i Göteborg 2000-2008 2000 Antal lgh 686 Antal förvärv 24 2001 974 35 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 1 391 1 303 1 733 2 115 1978 1 192 971 42 44 57 77 57 47 28 Källa: Fastighetskontoret i Göteborg. Uppgifterna för 2008 är preliminära. Sedan år 2000 har över 12 000 hyresrätter ombildats till bostadsrätter i Göteborg och mer än 7000 i Malmö, vilket ungefär motsvarar städernas storlek. De stora volymerna i ombildandet kom dock något senare i Malmö än i Göteborg. 5.4 Hur blir det 2009? T o m 2009-03-29 hade 9 fastigheter med sammanlagt 308 lägenheter ombildats. Det slår inte riktigt rekordåret 2008 där 8 fastigheter med sammanlagt 537 lägenheter ombildades under första kvartalet. Däremot är antalet ombildade lägenheter redan högre än antalet för de första kvartalen 1999 2007. Ombildningarna sker framför allt i Centrum och Västra Innerstaden. Under det första kvartalet 2009 kan man se en viss tendens till att ombildningarna börjat ta fart igen. Detta kan dock vara en effekt av redan påbörjade ombildningar 2008. Karta 1. Ombildningar under 2008 och första kvartalet 2009 Källa: Fastighetskontoret 13
5.5 Genomsnittspris i Malmö 1999 var genomsnittspriset 5 835 kr/m 2 lägenhetsyta (ly). Utgår vi 2008 från köpehandlingarna blir genomsnittspriset 11 732 kr /m² ly. Detta är dock en missvisande siffra då nästan hälften av förvärven skett genom bolagsköp där vi inte känner till det exakta priset. Ser man däremot i dessa köp istället på köpeskillingen i bostadsrättsföreningens ekonomiska plan och lägger ihop den med de köp vi har en faktisk köpeskilling på blir genomsnittspriset 16 216 kr /m 2 ly. Detta torde vara närmare det verkliga priset. I så fall skulle priserna ha ökat med c:a 150 % på 10 år. 6. Småhus och tomter för egna hem. 1987 började Malmö stad, för första gången sedan 1970-talet, förmedla tomter för enskilt småhusbyggande. Fastighetskontoret har tidigare haft som mål att lämna 100 byggklara småhustomter per år till tomtkön, ett mål som dock inte längre finns kvar. I stället har man som mål att med ett varierat utbud av mark för olika former av bostadsbyggande. I Välfärd för alla angavs att Malmö stad bör göra fler områden tillgängliga för småhusbebyggelse och även erbjuda fler tomter för enskilt byggande. I mitten på mars 2009 fanns det 1 089 hushåll som stod i BoForums tomtkö. Av dessa var cirka 86 % av hushållen boende inom Malmö kommun, cirka 13 % av hushållen boende utanför Malmö kommun men i Sverige samt cirka 1 % av hushållen boende utanför Sverige. Antalet tomtsökande har de senaste åren ökat mellan varje aktualisering av tomtkön med mellan 100 och 200 varje år. Man bör dock tänka på att samma hushåll kan ha upp till sex önskemål som kan ändras när som helst, vilket innebär att det finns luft i tomtkön. Under senare tid har tillströmningen av anmälningar till tomtkön avtagit. Det tillkommer fortfarande nya tomtsökande kontinuerligt men i betydligt mindre omfattning. Generellt upplever BoForum att intresset av tomter för byggande i egen regi är stort, men på grund av det allmänna finansiella läget för närvarande, vill många i tomtkön avvakta till lite längre fram i tiden med att köpa tomt. Vid aktualiseringen i augusti 2008 hade tomtkön minskat med 188 st tomter (15 %) till 1032 jämfört med augusti 2007. Nytt för aktualiseringen 2007 var att man anmälde sig till de olika planerade tomtprojekten specifikt, istället för stadsområden. Precis som tidigare kan man ändra sina önskemål när som helst. Dessutom kommer eventuella udda strötomter endast att meddelas via Malmö stads hemsida i fortsättningen. Liksom tidigare är det tomterna i Bunkeflostrand och Tygelsjö som är de mest populära men det finns ett stort intresse även i de östra delarna av Malmö, framförallt i stadsdelen Husie. Under aktualiseringsperioden 2007/2008 har följande tomter erbjudits tomtkön: 12 tomter söder om Hammars park i november 2007 (åtta tomter är sålda, en tomt är accepterad och tre är under anvisning) 20 tomter väster om Louisedalsvägen och norr om Törringevägen i november 2007 (tretton tomter är sålda, en tomt är accepterad och sex är lediga) Under innevarande aktualiseringsperiod 2008/2009 2008 har följande tomter erbjudits tomtkön: 14 tomter söder om Törringevägen (etapp 2) i Käglinge (tilldelning påbörjas inom kort för de sexton hittills inkomna intresseanmälningarna) 1 tomt i kvarteret Störtloppsåkaren i Käglinge (tilldelning pågår, för nuvarande inga intressenter) Under hösten 2009 aviserar fastighetskontoret följande tomtprojekt: 19 tomter inom Västra Klagstorp station De planerade tomter för eget byggande under perioden 2008-2012 fördelar sig i olika stadsdelar enligt följande; cirka 122 tomter i Limhamn-Bunkeflo, cirka 115 i Oxie och cirka 126 i Husie. 14
7. Boendesociala frågor: hemlöshet, trångboddhet och bostäder för unga vuxna De senaste åren har Malmö haft en stor ekonomisk tillväxt, en ökande befolkning och ett ökat bostadsbyggande. Samtidigt har denna ökade välfärd inte nått alla stadens invånare, med en ökad trångboddhet och hemlöshet som följd. Man brukar tala om att det finns två bostadsmarknader, en för de välbärgade som har råd och möjlighet att efterfråga de nyproducerade bostäderna i attraktiva lägen och en för dem som inte har ekonomiska möjligheter att efterfråga nya bostäder eller som har dålig förankring på bostadsmarknaden och därmed har svårt att skaffa sig den bostad man har råd med. En grupp bestående av representanter för fastighetskontoret, miljöförvaltningen, stadsbyggnadskontoret, stadskontoret och sociala resursförvaltningen har i ett projekt fokuserat på de grupper som den vanliga kommersiella bostadsmarknaden inte riktigt bryr sig om och som därmed är ett ansvar för kommunernas bostadsförsörjning. Projektet fokuserar på tre frågor: unga vuxnas situation på bostadsmarknaden, hemlöshet och trångboddhet. De unga vuxna representerar en grupp av människor som kan ha svårt att etablera sig på bostadsmarknaden på grund av olika faktorer, som en svagare personlig ekonomi men även en bostadsmarknad som saknar tillräcklig mängd hyresrätter och hårdnande krav för lån till bostadsrätter m m. Trångboddhet är ett dolt problem i samhället där kunskap om den egentliga utbredningen saknas. I projektet presenteras dels problemen som avsaknaden av faktisk statistik om trångboddhet utgör och dels ett försök att kartlägga hur utbredd trångboddhet är som fenomen i Malmö och i vilka delar av staden som problematiken existerar. Projektet resulterade i en rapport, Boendesociala frågor, som togs fram för att fungera som underlag till en workshop om de bostadssociala frågorna i Malmö, som hölls den 31 mars. Syftet med workshopen var att försöka få fram vilka verktyg kommunen har för att arbeta med dessa frågor och identifiera möjliga lösningar. Avsikten var att få fram konkreta åtgärder för fortsatt arbete med de boendesociala frågorna. I workshopen deltog både kommunala tjänstemän och externa aktörer. Resultatet från workshopen kommer att komplettera rapporten men är i nuläget inte klar. 8. Planläget 8.1 Ett stort antal färdiga detaljplaner Även om bostadsbyggandet har avmattats verkar det som om många byggherrar fortsätter att förbereda sig inför framtiden. Liksom tidigare år finns det en hel del färdiga detaljplaner. Det finns färdiga detaljplaner för mer än 6000 nya bostäder och det finns detaljplaner som är på gång för ytterligare 3850 bostäder. Hemlöshet är ett problem som är ständigt närvarande i de flesta städer. Hemlösa kan grovt sett delas in i två kategorier: de hemlösa som har egen problematik som kan vara ett hinder för att få bostad såsom missbruk eller psykiska problem och de som är hemlösa på grund av strukturella orsaker såsom bostadsbrist mm. Projektet har fokuserat på den hemlöshet som har strukturella orsaker då den till stor del är en effekt av bostadsmarknaden och andra aspekter av bostadstillgång. 15
Figur8. Detaljplaneläget i Malmö april 2009 20000 15000 10000 5000 0 flerfam iljs hus s m åhus Totalt A ntal bos täder i K om m ande projek t 6000 2500 8500 P ågående detaljplaner 3600 250 3850 A ntagna detaljplaner 4800 1300 6100 Källa: Stadsbyggnadskontoret Höstens finanskris orsakade en stor oro i branschen och många bostadsprojekt lades på is eller senarelades. Många projekt arbetas också om och blir till exemplet hyresrätter istället för bostadsrätter eller delas upp i mindre etapper. Man ställer också fortfarande krav på att en stor andel av projekten är försålda innan byggena startas. Om man tittar på detaljplaneläget i de olika stadsdelarna kan man se att det fortfarande finns många färdiga detaljplaner i Limhamn-Bunkeflo, samt också en hel del i Hyllie, Husie och i Centrum. I Limhamn-Bunkeflo är det t ex fortsatt bostadsbyggande på ön i Limhamn som är på gång samt färdiga detaljplaner vid Klagshamns kalkbrott. I Centrum är det fortsatt utbyggnad i Västra hamnen med t ex Fullriggaren och i Husie är det både Draken och Gyllins trädgård. När det gäller pågående detaljplanering så fortsätter planering av utbyggnaden främst i Västra hamnen och i Hyllie och planeringen av Norra Sorgenfri har påbörjats. Figur 9. Detaljplanläget i stadsdelarna Antal bostäder i antagna planer 2 5 0 0 2 0 0 0 Antal bostäder i pågående planarbete 1 5 0 0 1 0 0 0 5 0 0 0 Centrum Södra Innerstaden Västra Innerstaden Limhamn-Bunkeflo Hyllie Oxie Kirseberg Rosengård Husie Fosie 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 Centrum Södra Innerstaden Västra Innerstaden Limhamn-Bunkeflo Hyllie Oxie Kirseberg Rosengård Husie Fosie sm å h u s fle rfa m h u s s m åhus flerfam hus Källa: Stadsbyggnadskontoret 16
8.2 Bedömning av byggstarter Det är fortfarande oerhört svårt att bedöma vilka bostadsbyggen som kan komma igång och vilka som kommer att försenas. I lägesrapporten från november 2008 gjordes en bedömning av hur många bostäder som påbörjas under 2009 och 2010. Detaljplaneläget är inget hinder för igångsättandet av bostadsbyggen utom i de fall där planen är överklagad. För närvarande finns det fyra detaljplaner med bostäder som är överklagade och alltså inte har vunnit laga kraft och de omfattar tillsammans 180 bostäder. Under det första kvartalet 2009 har väldigt få bostadsprojekt kommit igång och om det fortsätter likadant blir antalet påbörjade bostäder troligen inte större än under 2008. Man kan dock se att det nu finns en större optimism på marknaden än i höstas så bedömningen är att antalet påbörjade bostäder ökar. Tabell 4. Prognos antal påbörjade bostäder Påbörjade bostäder Prognos påbörjade bostäder 2006 2007 2008 2009 2010 Fh Sh Fh Sh Fh Sh Fh Sh Fh Sh 1590 320 697 376 359 156 550-700 100-200 800-1200 100-250 Källa: Stadsbyggnadskontoret och fastighetskontoret Fh=flerfamiljshus Sh=småhus 17
18
19
STADS BYGG NADS KON TORET BOSTADSFÖRSÖRJNING 20