1 Program Projektering Produktion Förvaltning Rivning 2 Standard Ombyggnad Nyproduktionsstandard Ursprunglig standard Underhåll Rivning år Livslängd 1
Ombyggnad Projektering Rivning Underhåll Produktion Drift 4 2-4% 4-8 % Ca 90% Produktion Drift o Underhåll Rivning 5 Kravkällor Kunden (brukare): Funktion, inköpspris, design, service mm. Företag (byggherre): Krav på kostnader, lönsamhet, arbetsmiljö, miljö Omvärld (lagar, förordningar, normer mm): Krav på miljö, säkerhet, service 6 2
Låsning av slutkostnad 100 % 80 % Ingångsvärde 7 Påverkansmöjlighet Hög Påverkan på kostnader/intäkter Resursförbrukning Låg 8 Problem i projektarbetet Här ska kommunen bygga en skola för 20 miljoner Undrar vad det kommer att kosta? 9 3
Bedöma slutkostnaden vid beslut om investering Följa kostnadsutvecklingen under hela projektet Mäta effekten vid alternativa val Inte bara billigaste lösningen! - Beakta framtida kostnader Utredning Program Projektering Söka ram Låsa ram Hålla ram 4
Verklighet Kalkylmodell Marknadsbedömning Bef. Tillverkningskapacitet - framtida behov Lönsamhetskrav (kalkylränta) Kostnadsram för investering (årskostnadskalkyl) 14 Anskaffningskostnad Intäkter Försäljning/uthyrning Årskostnader Material och lön Drift och underhåll Kapitalkostnader Lönsamhetskrav Ramkostnad 5
Projektfinansiering Räntor Kreditiv Pantbrev Projektadministration - Projektering Byggledning och kontroll Projektörer / konsulter Bygglov, Nybyggnadskarta mm Markförvärv Kostnad för markinköp Lagfart Anslutningsavgifter Tomtanläggning Vägar och planer Trädgård Byggnad Husbyggnad El, VVS och Ventilation Konsten att hålla en låst ram genom hela projektet Successiv uppdatering av kalkyler Uppföljning av kostnader genom hela projektet Vidtagande av åtgärder vid avvikelse från ram Antal arbetsplatser Bruttoarea BTA Mängder av grova byggdelar Mängder av byggdelar Mängder av komponenter Mängdberäkningens ökade detaljeringsgrad Kostnad per arbetsplats Kostnad per m2 BTA Kostnad per m2, m, st Mängder av byggdelar Mängder av komponenter Kostnadsdatas ökade detaljeringsgrad 6
Eget kapital (EK) Den kapitalinsats som ägaren/ägarna satsar i fastigheten Främmande kapital (FK) Den kapitalinsats som ges av externa långivare, ger upphov räntekostnader Anskaffningsvärde (Totalt kapital TK) EK FK Finansiering sker i två steg Byggnadskreditiv Fastighetslån Lån som tas upp på den beräknade produktionskostnaden. Utbetalningar sker kontinuerligt under byggtiden Fast kreditavgift på den reserverade summan Ränta på de summor som lyfts av 7
Bevis på panträtt, pantbrevet utgör säkerhet för långivarens fordran Stämpelskatt för Pantbrev, Pantbrevskostnad 2,0% på intecknat belopp (Fast egendom) Lagfart är en handling utfärdad av inskrivningsmyndigheten utvisande att fastighet förvärvats. Stämpelskatt för Lagfart, Lagfartskostnad 3,0% på köpeskillingen (juridiska personer) Investeringskostnad (projektkostnad) Årskostnad Drift Underhåll Kapitalkostnad Räntor Amorteringar 24 8
Markförvärv Anslutningsavgifter Entreprenadkostnad Projektering, konsulter Inredning, utrustning Övriga byggherrekostnader Kreditivräntor Kommunala avgifter ( bygglov, nybyggnadskarta mm) Pantbrev Oförutsett Moms 25 Aktuell data - Aktuella pris- och kostnadsuppgifter Referensdata - Kostnadsdata från genomförda projekt referensprojekt 26 1 Generella referensdata utan anknytning till specifikt objekt Ex. kostnad för byggnadsarbeten vid kontorsbygge 8 700kr/m2 - Begränsad koppling mellan kostnad - kvantitet - kvalitet 2 Referensdata från speciellt angivet objekt - möjlighet till okulärbesiktning Ex. Henryssons verkstad i Eslöv byggkostnad : 9 300kr/m2 - Kvalitet kan delvis kontrolleras 27 9
Byggnadsarea BYA den area som en byggnad upptar på marken Bruttoarea BTA area av våningsplan begränsad av omslutande byggnadsdelars utsida Bruksarea BRA area av nyttjandeenhet eller annan grupp sammanhörande utrymmen, begränsad av omslutande byggnadsdelars insida Bostadsarea BOA (LOA - lokalarea) bruksarea för boutrymme (ovan mark) Biarea BIA (BRA = BIA + BOA) bruksarea för biutrymmen, t.ex. lägenhetsförråd Öppenarea - OPA Area av helt eller delvis öppna delar i anslutning till byggnad tex balkong, loftgång, taktäckt uteplats, öppet garage mm. 28 Exempel Referensobjekt kalkyldatum 2011-08-01 Datum för kalkyl 2014-04-01 Skilj på index (konstaterad inflation) och förväntad kostnadsutveckling 2011-08-01 2014-04-01 Tid Index Förväntad inflation 29 30 10
Det finns två helt olika sätt att hantera risker som finns i och med att alla projekt kännetecknas av osäkerheter: Det vanligaste tillvägagångssättet är att lägga på en buffert för oförutsett - kanske 5 eller 10 procent Ett annat sätt är att bedöma den mest troliga, optimistiska och pessimistiska bedömningen Förfrågnings-underlag Aktivitetsindelning Mängdberäkning Offertförfrågan material och UE Produktionskalkyl Egen mtrl-prisbank Prissättning material och UE Tidsättning eget direkt arbete Produktionsdatabank Arbetskostnad APO-kostnad Mtrlkostn. UEkostn. Arbetsplatsens självkostnad Centraladmin. risk och vinst Marknads - faktorer Anbud 11
Förfrågnings-underlag Aktivitetsindelning Mängdberäkning Tidsättning eget direkt arbete Offertförfrågan material och UE Produktionsdatabank Egen mtrl-prisbank Prissättning material och UE Arbetskostnad APO-kostnad Mtrlkostn. UEkostn. Arbetsplatsens självkostnad Centraladmin. risk och vinst Marknads - faktorer Anbud Mängdning Kostnadsdata material Tidsdata byggmetod Kostnadsdata underentreprenad Underlag för mängdning: AF-del Ev mängdförteckningar Beskrivningar (bygg-, mark-, rums-, VS, VA, vent, el, styr, mm) Ritningar (A, K, Mark, VS, VA, El, Styr, Vent, TrädgårdsA, mm) Övriga handlingar (geotekniskt utlåtande mm) 12
Kostnadsdata Egna referenser / avtal med leverantör Förfrågan materialleverantör Generella kalkylverk Tidsdata Egna referenser Generella kalkylverk Direkta byggkostnader Mängdbara byggdelar och komponenter Metodval Materialinköp Egen arbetskraft Upphandling av underentreprenörer Gemensamma kostnader Driftmaterial Maskiner Arbetsledning och platsadministration 13
Anbud (Generalentreprenad) Arvode EA (entreprenör) Underentreprenörer Arbetsplatsenssjälvkostnad Arbete Risk och vinst Centraladministration Arbetsplatsen omkostnader APO Material Direkta kostnader Innervägg 220 m2, 2,5m hög (20 st dörrar på vardera 2 m2) 13 mm gipsskiva 45 * 95 träregel, c 600 mm 30 mm mineralullsisolering 13 mm gipsskiva Objekt: Elisabet, Lund INNERVÄGGAR Mängd Enh INNERVÄGG TYP IV 12 Arbete Åtg. Material h/enh Ptim tal à-kost kronor 45x95 reglar 534 m 13 gipsskiva 360 m2 30 mineralull 180 m2 14
Vid kalkylering används drifttiden Normal tidåtgång för ett arbetsmoment inklusive avbrott kortare än 1 timma Inkörningstal, inlärningskurva Arbetsplatstid Driftavbrottstid Metodtid Drifttid Totaltid Objekt: Elisabet, Lund INNERVÄGGAR Mängd Enh INNERVÄGG TYP IV 12 Arbete Åtg. Material h/enh Ptim tal à-kost kronor 45x95 reglar 534 m 13 gipsskiva 360 m2 30 mineralull 180 m2 0,08 0,18 0,08 43 65 14 1,10 1,05 9,00 13,10 5287 4 952 1,05 7,50 1 418 122 Ptim 11 657 Kr Organisation Allmänna arbeten - arbetsledning - Snöröjning - utsättning - Renhållning - - Arbetsbodar mm Hjälpmedel - Personalbodar - Lyftkranar - Tillfällig elförsörjning - Tillfälliga vägar - Maskiner 15
% på de direkta kostnaderna Exempel: 25% på egna direkta kostnader Särskild utredning för varje enskilt projekt Entreprenörernas metod kräver detaljkunskap om projektet Mellanformer Exempel: kr/arbetad timme för arbetsledning, bodar och förråd Exempel : APO: 25% på material och arbete Material 11 657 kr Arbete 122ptim *140kr/tim * 73% pålägg i soc. avg. mm = 29 548 APO = 0,25 * ( 11657 + 29548) = 10 301 kr Alla kostnader som uppstår på arbetsplatsen Direkta kostnader + APO Material 11 657 kr Arbete 29 548 kr APO 10 301 kr UE 2 500 kr (tomrör el) Arbetsplatsens självkostnad 51 506 kr eller 234 kr/m2 vägg 16
Kostnader i företaget som uppstår utanför arbetsplatsen, samt risk och vinst Centraladministration Distrikt- och huvudkontor Personalutbildning Risk + vinst Exempel: Material 11 657 Arbete 29 548 UE 2 500 APO 10 301 EA 8% 4 120 EAU 5% 125 4 245 Summa 58 251 eller 265 kr/m2 Aktivitet Arbete, tim Material kkr UE, kkr Markarbeten 110 10 42 Grundkonstruktion 214 85 Ytterväggar 3 046 952 Innerväggar 2 653 660 Bjälklag 2 319 590 Trappor 66 30 Huskomplettering 132 50 Undertak 122 Golvbeläggning 432 Väggbeklädnad 50 Målning 479 Rumskomplettering 250 98 Summa 8 790 2 475 1 125 Egna direkta kostnader Arbete 8 790 tim à 240:- 2 109 600 Material 2 475 000 Summa direkt material och arbete 4 548 600 Underentreprenad UE 1 125 000 Summa direkta kostnader 5 709 600 kr 17
Arbetsledning (AL) 8 790ptim * 30 kr/ptim = 263 700 kr Bodar, förråd (BF) 8 790ptim * 18kr/ptim = 158 220 kr Maskiner (M) (total arbets- och mtr-kostnad) 10% * 4 548 600 = 454 860 kr Övrig APO (Ö) (total arbets- och mtr-kostnad) 8% * 4 548 600 = 363 888 kr Summa APO 1 240 668 kr Anbud (Generalentreprenad) Arvode EA (entreprenör) Arbetsplatsenssjälvkostnad Arbete 2 109 600 kr Risk och vinst Centraladministration APO 1 240 668 kr Material 2 475 000 kr Underentreprenör er 1 125 000 kr Direkta kostnader Entreprenörsarvode (EA) 8 % av arbete, material och APO U-entreprenörsarvode (EAU) 5 % av kostnaden för underentreprenad EA (8%) 466 021 kr UEA (5%) 56 250 kr Summa 522 271 kr TOTALT: 5 709 600 + 1 240 668 + 522 271 = 7 472 539 kr 18
YV 21 Moment Mängd Enhet ptim/ ptim/ spill Mtrl Mtrl UE/ UE enh (h) pris (kr) enhet (kr) Fasadställning 1 m2 50,00 50,00 22 lockpanel 1 m2 0,70 0,70 1,05 55,15 57,91 38x50 reglar c600 3 m 0,03 0,09 1,05 3,65 11,50 13 asfaboard 1 m2 0,14 0,14 1,05 11,20 11,76 95 mineralull 1 m2 0,08 0,08 1,05 19,65 20,63 45x95 reglar c600 3,5 m 0,08 0,28 1,05 7,60 27,93 0,2 plastfolie 1 m2 0,05 0,05 1,05 3,90 4,10 13 gipsskiva 1 m2 0,18 0,18 1,10 17,15 18,87 1,52 152,69 50,00 Materialkostnad 153 Arbetskostnad: 86 kr * 182% *1,52tim 238 UE 50 Direkta kostnader 441 APO: Arbetsledning 30kr * 1,52tim 46 Bodar, förråd 18 kr * 1,52 tim 27 Maskiner,övrigt (8+10%)*(Mtrl+arb) 70 Delsumma APO 143 EA 8%*(Σ APO+Dir. mtrl. och arbete) 43 EAU 5%*ΣUE 3 Delsumma EA (Entreprenörarvoden) 49 Byggdelspris kr/m2 633 Byggdel Mängd o enhet Åtgångstal spill Kostnad per enhet resp. totalt Persontimmar per enhet resp. totalt Komponent Kostnad arbete per enhet resp. totalt Kostnad UE per enhet resp. totalt 19