Årsredovisning 2017 Org. 769623-2755
Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 3 Resultaträkning 6 Balansräkning 7 Noter 9 Underskrifter 13 Kontaktinformation Ankdammsgatan 33, 171 67 SOLNA styrelsen@ankdammen33.se www.ankdammen33.se Föreningen förvaltas av Agenta Förvaltning AB, org.nr 559068-1309. Tel: 08-522 18 242 (kundtjänst) Mail: kundtjanst@agentaforvaltning.se www.agentaforvaltning.se
Förvaltningsberättelse Föreningens verksamhet Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningens fastighet Byggmästaren 4 i Solna förvärvades 2012-04-27. Fastigheten består av ett flerbostadshus med adress Ankdammsgatan 33. Fastigheten byggdes 1959-1960 och har värdeår 1960. Marken, 1889 m² enligt lantmäteriets ritning, tillhör fastigheten och ägs av föreningen Den totala byggnadsarean uppgår till 6 370 m², varav 4 948 m² utgör lägenhetsarea och 362 m² lokalarea. I föreningen finns 32 parkeringsplatser som hyrs ut till de boende. I dagsläget är det kö till parkeringsplatser. Lägenhetsfördelning 7 st 3 rum och kök à 78-79 m² 38 st 4 rum och kök à 95-97 m² 7 st 5 rum och kök à 112 m² Av dessa lägenheter är 49 upplåtna med bostadsrätt och 3 med hyresrätt. Föreningen har 7 uthyrda lokaler. Föreningen är frivilligt momsregistrerad avseende verksamhetslokaler. Försäkring till fullvärde har föreningen tecknat hos Nordeuropa Försäkring. I avtalet ingår styrelseförsäkring. Underhållsplanen uppdateras årligen och sträcker sig 10 år framåt. Tidigare års genomförda åtgärder År Stambyte 2012-13 Omtrådning El 2012-13 Omläggning takavvattning 2012-13 Nya hissar 2013 Radiatorventiler utbytta 2013 Sopanläggning Molokbehållare 2014 Undercentral för fjärrvärme utbytt 2014 Nya entrépartier och låsning 2014-15 Fiberbaserat bredband till lgh 2015 Värme och ventilationsåtgärder 2016 Förvaltningsavtal avseende teknisk förvaltning och fastighetsskötsel är tecknat med Nordstaden AB. För den ekonomiska förvaltningen är avtal tecknat med Agenta Förvaltning AB. Bostadsrättsföreningen registrerades 2011-06-09 hos Bolagsverket och föreningens ekonomiska plan registrerades 2012-02-23. Föreningens nu gällande stadgar registrerades 2015-07-15. Föreningen har sitt säte i Solna. Föreningen är skattemässigt ett äkta privatbostadsföretag. Föreningen är idag medlem i Fastighetsägarna. Medlemsinformation Medlemmar i föreningen uppgick vid årets början till 90 medlemmar. Nytillkomna medlemmar under året är 10. Antalet medlemmar som avgått under året är 11. Medlemsantalet i föreningen vid årets slut är 89. Under året har 6 överlåtelser skett. Vid lägenhetsöverlåtelser debiteras köparen en överlåtelseavgift på f n 1 138 kr. Pantsättningsavgift debiteras köparen med f n 455 kr. 3/13 Org.nr 769623-2755
Styrelsen har sedan ordinarie föreningsstämma 2017-04-02 och därpå följande styrelsekonstituering haft följande sammansättning: Lars-Göran Palm ledamot/ordf. Helene Lilja ledamot Nicklas Sivertsen ledamot Robin Dohlk ledamot Björn Hovdell ledamot Marie Brolin ledamot Sofia Bryggare ledamot Jan Willgren suppleant Nicklas Sivertsen har under hösten lämnat styrelsen på grund av avflyttning Till revisor har Deloitte Revisionsbyrå valts. Valberedningen består av Ann-Charlotte Frisell och Katarina Åkerblom varav den förstnämnda är sammankallande. Styrelsesammanträden som protokollförts under året har uppgått till 12 st. Dessa ingår i arbetet med den kontinuerliga förvaltningen av föreningens fastighet. Föreningens firma har tecknats av två ledamöter i förening. Händelser under räkenskapsåret Föreningens resultat för år 2017 är 240 kkr, vilket kan jämföras med resultatet 2016 som var -46 kkr. Förändringen beror på lägre underhållskostnader och sänkta räntekostnader. Föreningens enskilt största kostnadsposter är avskrivningar och räntekostnader. bokföringsmässig värdeminskning av föreningens fastighet som inte påverkar likviditeten. Den löpande verksamheten under året gav ett likviditetsmässigt överskott med 1 368 kkr. Likviditetsflöde innefattar även investeringar samt finansiering i form av lån och upplåtelser. Under 2017 gjordes inga investeringar. Amortering gjordes med totalt 2 068 kkr och det likviditetsmässiga resultatet blev -633 kkr. Årsavgifterna har under året varit oförändrade och ingen förändring är planerad för 2018. Underhåll av fastigheten som genomförts under verksamhetsåret och där hela kostnaden belastat resultatet för verksamhetsåret är ett flertal mindre kostsamma åtgärder ingående i normal drift. Planerat underhållsbehov av föreningens fastighet beräknas till 1 640 kkr, se nedan. Till det planerade underhållet samlas medel via årlig avsättning till föreningens yttre underhållsfond i enlighet av styrelsen fastställd underhållsplan. Fonden för yttre underhåll redovisas under bundet eget kapital i balansräkningen. Planerad åtgärd År Kostnad/kkr. Ventilation bostäder 2019 1500 Värme i bostäder 2018 2027 70 Yttre renovering 2019 2021 40 Inre renovering allmänna utrymmen 2019 2023 30 I resultatet för år 2017 ingår avskrivningar med 1 128 kkr. Avskrivningar är en 4/13 Org.nr 769623-2755
Förändring Eget kapital Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Yttre fond Balanserat resultat Årets resultat Totalt Belopp vid årets ingång 83 364 538 3 722 323 1 008 719-2 575 687-46 144 85 473 749 Avsättning till yttre fond 250 000-250 000 Balanseras i ny räkning -46 144 46 144 Upplåtelser 0 Kapitaltillskott 0 Årets resultat 240 120 240 120 Belopp vid årets utgång 83 364 538 3 722 323 1 258 719-2 871 831 240 120 85 713 869 Flerårsöversikt 2017 2016 2015 2014 2013 Nettoomsättning 4 136 067 4 111 145 3 928 526 3 982 361 3 848 265 Resultat efter finansiella poster 240 120-46 144-133 435-576 385-802 252 Soliditet, % 62,5 61,5 60,7 60,2 60,5 Genomsnittlig årsavgift per kvm bostadsrättsarea, kr 642 642 642 642 604 Lån per kvm bostadsrättsarea, kr 10 895 11 338 11 776 11 947 11 947 Insats per kvm bostadsrättsarea, kr 17 878 17 878 17 878 17 878 17 878 Genomsnittlig skuldränta, % * 2,00 2,01 2,11 3,13 3,58 Fastighetens belåningsgrad, % ** 37,7 38,9 40,1 40,4 40,2 * Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd kostnad för låneräntor i förhållande till genomsnittliga fastighetslån. ** Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till fastighetens bokförda värde. Resultatdisposition Förslag till behandling av föreningens resultat: Balanserat resultat -2 871 831 Årets resultat 240 120-2 631 711 Styrelsen föreslår att: Till yttre fond avsätts 300 000 I ny räkning överföres -2 931 711-2 631 711 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning samt noter. Alla belopp uttrycks i svenska kronor där ej annat anges. 5/13 Org.nr 769623-2755
RESULTATRÄKNING 2017-01-01 2016-01-01 Not 2017-12-31 2016-12-31 Rörelsens intäkter m.m. Årsavgifter & Hyresintäkter 2 4 135 010 4 057 912 Övriga rörelseintäkter 1 056 53 233 Summa rörelsens intäkter m.m. 4 136 066 4 111 145 Rörelsens kostnader Driftkostnader 3-1 467 979-1 682 789 Övriga externa kostnader 4-191 176-200 677 Personalkostnader 5-73 595-68 333 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -1 127 623-1 127 623 Summa rörelsens kostnader -2 860 373-3 079 422 Rörelseresultat 1 275 693 1 031 723 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 3 372 7 665 Räntekostnader -1 038 945-1 085 532 Summa finansiella poster -1 035 573-1 077 867 Resultat efter finansiella poster 240 120-46 144 Årets resultat 240 120-46 144 6/13 Org.nr 769623-2755
BALANSRÄKNING 2017-12-31 2016-12-31 Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 6 134 740 243 135 840 392 Inventarier, verktyg och installationer 7 494 534 522 008 Summa materiella anläggningstillgångar 135 234 777 136 362 400 Summa anläggningstillgångar 135 234 777 136 362 400 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 17 968 700 Övriga fordringar 3 362 3 360 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 77 277 83 390 Summa kortfristiga fordringar 98 607 87 450 Kassa och bank 2 010 484 2 644 385 Summa omsättningstillgångar 2 109 091 2 731 835 SUMMA TILLGÅNGAR 137 343 868 139 094 235 7/13 Org.nr 769623-2755
BALANSRÄKNING 2017-12-31 2016-12-31 Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 87 086 861 87 086 861 Yttre fond 1 258 719 1 008 719 Summa bundet eget kapital 88 345 580 88 095 580 Fritt eget kapital Balanserat resultat -2 871 831-2 575 687 Årets resultat 240 120-46 144 Summa fritt eget kapital -2 631 711-2 621 831 Summa eget kapital 85 713 869 85 473 749 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 9 50 702 283 52 809 713 Övriga skulder 91 950 81 950 Summa långfristiga skulder 50 794 233 52 891 663 Kortfristiga skulder Kortfristig del av långfristiga skulder 99 136 59 405 Leverantörsskulder 86 312 115 661 Aktuell skatteskuld 8 846 6 402 Övriga skulder 29 712 18 358 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 10 611 760 528 997 Summa kortfristiga skulder 835 766 728 823 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 137 343 868 139 094 235 8/13 Org.nr 769623-2755
NOTER Not 1 Redovisningsprinciper Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas nyttjandeperiod. Följande avskrivningar tillämpas. Byggnad 1 %, 100 år Fastighetsförbättringar 2%, 5 % resp. 6,5 % Installationer 5 %, 20 år Fastighetsskatt/Fastighetsavgift Föreningen beskattas idag genom en kommunal fastighetsavgift för bostadsdelen som antingen är ett fast belopp per lägenhet eller 0,3 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen. Det lägsta av dessa värden utgör föreningens fastighetsavgift som för räkenskapsåret är 1 315 kr per lägenhet. För lokaler betalar föreningen en statlig fastighetsskatt med 1 % av taxeringsvärdet på lokaldelen. Fond för yttre underhåll Enligt bokföringsnämndens allmänna råd, ska reservering för framtida underhåll redovisas under bundet eget kapital. Avsättning till fonden sker, utifrån föreningens stadgar, genom en årlig omföring mellan fritt och bundet eget kapital. Ianspråktagande av fonden för planerat underhåll sker på samma sätt. Noter till resultaträkningen Not 2 Årsavgifter och hyresintäkter 2017 2016 Årsavgifter och hyresintäkter Årsavgifter bostäder 2 994 179 2 994 180 Hyresintäkter bostäder 330 309 320 159 Hyresintäkter lokaler 651 417 586 294 Hyresintäkter garage och p platser 108 260 104 000 Debiterad fastighetsskatt 16 052 18 299 Debiterat tillägg Kabel-TV/Bredband 5 418 3 168 Hyresintäkter bränsletillägg 14 688 14 688 Övriga intäkter 14 687 17 124 Summa årsavgifter och hyresintäkter 4 135 010 4 057 912 9/13 Org.nr 769623-2755
NOTER Not 3 Driftskostnader 2017 2016 Fastighetsskötsel/teknisk förvaltning/jour 94 019 71 124 Städning och yttre skötsel 84 918 91 811 Reparationer och underhåll 234 635 438 201 Fastighetsel 116 831 95 874 Fjärrvärme 548 853 579 056 Vatten 53 421 70 103 Sophämtning 40 406 46 383 Kabel-TV/bredband/telefoni 115 271 121 478 Försäkringspremier 51 464 48 696 Fastighetsskatt 114 930 112 487 Övriga driftskostnader 13 231 7 576 Summa driftkostnader 1 467 979 1 682 789 Not 4 Övriga externa kostnader 2017 2016 Förvaltningsarvode 105 537 104 686 Konsultarvoden 12 610 19 507 Revisionsarvode 16 713 28 592 Kostnader för stämma och möten 13 709 12 206 Bankkostnader 3 094 3 036 Inkassokostnader 8 465 823 Överlåtelse/pantsättningskostnad 12 731 13 557 Övriga externa kostnader 8 567 6 082 Förluster hyres- o avgiftsfodringar 9 750 12 188 Summa övriga externa kostnader 191 176 200 677 Not 5 Personalkostnader 2017 2016 Styrelsearvode 56 000 51 996 Arbetsgivaravgifter 17 595 16 337 Summa personalkostnader 73 595 68 333 10/13 Org.nr 769623-2755
NOTER Noter till balansräkningen Not 6 Byggnader och mark 2017-12-31 2016-12-31 Ingående anskaffningsvärde 140 470 013 140 470 013 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 140 470 013 140 470 013 Ingående avskrivningar -4 629 621-3 529 472 Årets avskrivningar -1 100 149-1 100 149 Utgående ackumulerade avskrivningar -5 729 770-4 629 621 Utgående redovisat värde 134 740 243 135 840 392 Redovisat värde byggnader 87 986 764 89 086 912 Redovisat värde mark 46 753 480 46 753 480 Summa redovisat värde 134 740 244 135 840 392 Taxeringsvärde Taxeringsvärdet för föreningens fastigheter: 97 655 000 97 655 000 varav byggnad: 53 887 000 53 887 000 Not 7 Inventarier, verktyg och installationer 2017-12-31 2016-12-31 Ingående anskaffningsvärde 549 482 549 482 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 549 482 549 482 Ingående avskrivningar -27 474 0 Årets avskrivningar -27 474-27 474 Utgående ackumulerade avskrivningar -54 948-27 474 Utgående redovisat värde 494 534 522 008 Not 8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2017-12-31 2016-12-31 Fastighetsförsäkring 17 252 16 242 Fastighetsförvaltning 22 629 23 266 Kabel tv 10 015 9 289 Övriga förutbetalda kostnader 0 7 584 Ekonomisk förvatlning 27 381 27 009 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 77 277 83 390 11/13 Org.nr 769623-2755
NOTER Not 9 Långfristiga skulder 2017-12-31 2016-12-31 Amortering inom 1 år Amortering inom 2 till 5 år Långfristiga skulder SBAB 0 0 485 280 259 279 50 217 003 52 550 434 Summa långfristiga skulder 50 702 283 52 809 713 Kreditgivare Villkorsändring Ränta % Amortering 2018 Skuld per 2017-12-31 SBAB 2019-03-02 1.22 14 633 333 SBAB 2018-03-06 0.9 64 318 11 332 348 SBAB 2018-03-02 4.10 15 433 334 SBAB 2018-09-13 0.84 34 818 9 402 404 Summa 99 136 50 801 419 Avgår kortfristig del 99 136 Summa långfristiga skulder 50 702 283 Not 10 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2017-12-31 2016-12-31 Förutbetalda avgifter o hyror 341 331 307 284 Fjärrvärme 70 531 74 895 Revision 16 500 16 250 Övriga driftskostnader 183 398 130 568 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 611 760 528 997 12/13 Org.nr 769623-2755
NOTER Not 11 Ställda säkerheter 2017-12-31 2016-12-31 Fastighetsinteckningar 58 600 000 58 600 000 Summa ställda säkerheter 58 600 000 58 600 000 Solna 2018-03- Lars-Göran Palm Helene Lilja Robin Dohlk Marie Brolin Sofia Bryggare Björn Hovdell Nicklas Sivertsen Vår revisionsberättelse har lämnats den mars 2018. Deloitte AB Jon Nilsson Auktoriserad revisor 13/13 Org.nr 769623-2755