AMASTEN HOLDING Nasdaq OMX First North 216-8-29 KURS (SEK): 4,8 Fastigheter I linje med estimat Stor kassa efter obligationsemitteringar Estimatförändringar I linje med estimat. Under kvartalet uppgick hyresintäkterna till 59,6 MSEK (37,4) och driftöverskottet blev 32,7 MSEK (19,8). Överskottsgraden ökade något till 54,9% (52,9). na och driftnettot var i linje med våra estimat medan förvaltningsresultatet, som steg till 12,5 MSEK (7,6), var något under vad vi räknade med. Våra antaganden avseende centrala kostnader var drygt 2 MSEK lägre i det kvartal som säsongsmässigt är det dyraste administrativt sett. Under kvartalet tillträddes ett förvärv i Härnösand om 95 MSEK och två kommersiella fastigheter i Åstorp om 5,5 MSEK. Fastigheterna i Åstorp kommer att generera stabilt kassaflöde till relativt låg risk vilket visar sig i hyresavtal till år 229 och en direktavkastning om 7,3%. Vidare avyttrade Amasten fastigheter i Eslöv, Perstorp, Landskrona och Skärblacka i linje med Amastens renodlingsstrategi. Stor kassa efter obligationsemitteringar. Amasten emitterade under Q2 ett obligationslån om 15 MSEK med totalt rambelopp om 5 MSEK till en rörlig ränta om Stibor 3m + 6,%. Därutöver emitterades efter kvartalets slut ytterligare 175 MSEK inom ramen för ovan obligation. Delar av de likvida medel som tillfördes kommer att utnyttjas i ett aviserat förvärv i Ronneby om 186 MSEK. Vi har ökat våra estimat avseende finansnetto markant tack vare obligationerna vilket i sin tur sänker vårt estimerade förvaltningsresultat kommande år. Däremot har Amasten nu större möjligheter att kraftigt utöka fastighetsbeståndet i linje med bolagets mål om en fastighetsportfölj om 4 mdr SEK. Estimatjusteringar. Bolaget bedömer att Ronnebybeståndet tillträds under Q3 vilket ger en positiv påverkan avseende hyresintäkter, driftnetto och förvaltningsresultat under Q3, Q4 samt 217. Vidare har vi ökat våra estimat för centrala kostnader och räknar med att de stabiliseras kring nuvarande nivåer. Totalt sett sänker vi förvaltningsresultatet med nästan 12% för 216 då vi räknar med att snitträntan ökar till följd av obligationerna. I takt med refinansieringar och goda möjligheter till ytterligare fastighetsförvärv bör ekvationen förbättras framgent. BOLAGSBESKRIVNING Amasten är ett expansivt fastighetsbolag som förvärvar, förvaltar och förädlar i huvudsak hyresbostäder med fokus på små och medelsstora svenska orter. Portföljen har i dagsläget sin tyngdpunkt i Finspång, Karlskoga, Skåne, Blekinge och Sollefteå till ett värde om cirka 2,2 mdr SEK. Analytiker: Markus Henriksson markus.henriksson@remium.com, 8 454 32 11 NYCKELDATA* Marknadsvärde (MSEK) KURSUTVECKLING 61 1 mån (%) 19,2 Nettoskuld (MSEK) 1 374 3 mån (%) 31, Enterprise Value (MSEK)* 2 184 12 mån (%) 49,6 Soliditet (%) 33 YTD (%) 37,1 Antal aktier f. utsp. (m) 149,5 52-V Högst 4,2 Antal aktier e. utsp. (m) 149,5 52-V Lägst 2,7 Free Float (%) 83,3 Kortnamn AMAST 214A 215A 216E 217E (m) 88 169 245 266 Driftnetto (m) 39 79 126 143 Förv.res (m) 3 26 45 51 EBT (m) 5 86 7 51 EPS (förv.res)** -,5,16,19,23 DPS,,,, Tillväxt hyresint (%) 24 91 45 8 Tillväxt EPS (förv.res) (%)* nmf nmf 2 2 NOI-marginal (%) 44, 46,9 51,4 53,9 EV/ (x)** nmf 1,8 8,9 8,2 EV/NOI (x)** nmf 23, 17,3 15,2 P/E (förv.resultat.) (x)** neg 22,9 2,9 17,4 P/E ** 8,8 5,5 13,7 24,6 P/BV (x)**,8,8 1, 1, P/BV (x)*** 1,,9 1,2 1,1 Dir. avkastning (%),,,, KURSUTVECKLING Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings HUVUDÄGARE Kapital Sterner Stenhus Fastigheter 16,7%,1667 16,8% Möller-bolagen 8,7% 8,7% Melitho 8,3% 8,4% Länsförsäkringar Fonder 8,1% 8,1% LEDNING Ordf. Richard Backlund 3Q-rapport VD David Dahlgren 4Q-rapport CFO 4,2 3,9 3,6 3,3 3, 2,7 2,4 2,1 215-8-24 215-11-16 216-2-15 216-5-12 216-8-8 AMAST OMXSPI Martin Sersé FINANSIELL KALENDER Röster 216-11-11 217-2-16 *Justerat för preferensaktier, **justerat för preferensaktieutbetalningar samt emissionskurs,***justerat för preferensaktiens inlösenkurs Viktig information: All information kring ansvarsbegränsningar och potentiella intressekonflikter finns att läsa i slutet av dokumentet Remium Nordic AB 1
RESULTATRÄKNING MSEK 1Q15A 2Q15A 3Q15A 4Q15A 1Q16A 2Q16A 3Q16E 4Q16E 213A 214A 215A 216E 217E 218E 38 37 41 53 56 6 63 66 26 88 169 245 266 273 Totala driftkostnader -24-18 -19-29 -31-27 -27-34 -15-5 -9-119 -123-125 Driftnetto 14 2 22 24 26 33 36 32 11 39 79 126 143 147 Central adminstration -5-7 -8-1 -9-11 -1-1 -7-7 -31-4 -4-4 Övriga intäkter/kostander -9 Finansnetto -5-5 -5-8 -8-1 -1-13 -7-2 -22-41 -52-52 Förvaltningsresultat 4 8 9 6 8 13 16 9-3 3 26 45 51 55 Värdeförändrningar fastigheter 7 17 8 27 16 8 47 59 24 Värdeförändringar derivat -2 1 EBT 11 25 17 33 24 21 16 9-5 5 86 7 51 55 Aktuell skatt -1-7 -3-1 -1-3 -1-6 -4-4 Uppskjuten skatt -2-4 -2-1 1-1 -2-1 -11-18 -4-6 -7 Nettoresultat 9 21 14 24 18 17 13 7-5 36 67 6 41 44 Nettoresultat ex PREF 5 17 1 2 14 13 9 3-5 28 51 44 25 28 EPS (SEK),9,21,11,16,12,12,8,5 -,29,37,59,4,27,29 EPS (förv.resultat.),4,8,7,4,5,8,11,6 -,2,3,23,3,34,37 EPS (förv.resultat. ex PREF),,4,5,2,3,6,8,3 -,2 -,5,16,18,23,26 Tillväxt hyresintäkter Q/Q 5% -1% 11% 28% 6% 6% 6% 5% N/A N/A N/A N/A N/A N/A Tillväxt hyresintäkter Y/Y 342% 32% 17% 48% 49% 6% 52% 25% -31% 24% 91% 45% 8% 3% NOI-Marginal (%) 37% 53% 53% 45% 45% 55% 57% 48% 41% 44% 47% 51% 54% 54% Förv.res Marginal (%) 1% 2% 21% 12% 14% 21% 25% 13% -13% 3% 16% 18% 19% 2% KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 213A 214A 215A 216E 217E 218E SEK 213A 214A 215A 216E 217E 218E Kassaflöde från rörelsen -7-2 22 33 47 51 EPS -,29,37,59,4,27,29 Förändring rörelsekapital -9 2-6 7-9 7 EPS (förv.res) -,2,3,23,3,34,37 Kassaflöde löpande verksamheten -16 13 16 41 38 57 BVPS* 5,46 3,33 3,67 3,92 4,9 4,28 Kassaflöde investeringar -4-348 -4-294 -13-14 CEPS -,94,14,11,27,25,38 Fritt kassaflöde -2-334 11-254 25 44 DPS,,,,,, Kassaflöde fin. verksamheten 7 394-38 457-16 -16 ROE -2% 7% 1% 8% 5% 5% Nettokassaflöde -13 6-27 23 9 28 Soliditet 26% 39% 37% 29% 3% 3% BALANSRÄKNING AKTIESTRUKTUR BOLAGSKONTAKT MSEK 213A 214A 215A 216E 217E 218E Fastigheter 348 1 284 1 973 2 432 2 445 2 459 Antal stamaktier (m) 149,5 Nybrogatan 34 Totala tillgångar 355 1 367 2 3 2 695 2 723 2 768 Antal aktier, pref (m),8 12 45 Stockholm Eget kapital 94 529 744 787 811 839 2-21 575 Likvida medel 1 61 34 237 246 273 www.amasten.se Nettoskuld 24 696 1 141 1 537 1 528 1 5 Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic ccccc ESTIMATFÖRÄNDRINGAR 2Q 216A 216E 217E MSEK Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring 6 6 % 237 245 3% 247 266 8% Driftnetto 33 33 % 124 126 2% 132 143 9% Förv.res 15 13-14% 53 45-15% 62 51-18% Remium Nordic AB 2
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK) 3 25 2 15 1 5 214A 215A 216E 217E 218E 16 14 12 1 8 6 4 2 7 6 5 4 3 2 1 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3E Q4E 214 215 216 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% -15% -2% Driftnetto Förvaltningsresultat-marginal TILLVÄXT & BALANSRÄKNING HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO 4% 64% 2,X 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3E Q4E 2 15 216 62% 6% 58% 56% 54% 52% 5% 48% 214A 215A 216E 217E 218E Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto 18,X 16,X 14,X 12,X 1,X 8,X 6,X 4,X 2,X,X RETURN ON EQUITY KAPITALSTRUKTUR 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3E Q4E 2 15 216 ROE Räntebärande skulder Eget Kapital Preferensaktier Remium Nordic AB 3
MARKNADS- & BOLAGSPECIFIKT ANDEL AV FASTIGHETSPORTFÖLJ* HYRESVÄRDE PER GEOGRAFISK MARKNAD* Bostäder Kommersiella fastigheter Region Syd Region Mitt Region Norr * Per Q2 216 BOLAGSBESKRIVNING Amasten är ett tillväxtorienterat fastighetsbolag med fokus på att förvärva, förvalta och förädla i huvudsak hyresbostadsfastigheter men även till viss del lokaler och kontor, belägna i svenska mindre och medelstora orter. Portföljen som har ett aktuellt marknadsvärde om ca 2,2 mdr och består till 65% av bostäder med en geografisk tyngdpunkt i Finspång, Helsingborg och Strängnäs. Utöver detta äger Amasten fastigheter i ett antal mindre orter i Skåne, Blekinge och Sollefteå. Bolaget har förhållandevis bred geografisk investeringsmarknad att förhålla sig till vilket innebär att ytterligare regioner kan adderas. Det som i huvudsak driver bolagets investeringsfokus är kassaflödesdrivna investeringar på orter med goda tillväxtförutsättningar och en stabil hyresmarknad. Remium Nordic AB 4
Ansvarig utgivare: Claes Vikbladh, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium. DISCLAIMER - VIKTIG INFORMATION DISCLAIMER Innehåll och källor Detta dokument är framställt av Remium för allmän spridning. Innehållet har grundats på omdömen, rekommendationer och uppskattningar från Remiums analytiker, allmänt tillgänglig och offentlig information vilken bedömts som tillförlitlig eller andra namngivna källor. Omdömen, rekommendationer och uppskattningar avseende värdering av finansiella instrument eller företag som nämns i denna analys baseras på en eller flera värderingsmetoder, t.ex. kassaflödesanalys, analys av nyckeltal eller tekniska analyser av kursrörelser. Antaganden som ligger till grund för prognoser, riktkurser och uppskattningar som citerats eller återgivits återfinns i analysmaterialet från de namngivna källorna. Remium kan inte garantera den externa informationens riktighet eller fullständighet. Innehållet i dokumentet grundas på information som är aktuell vid tidpunkten för offentliggörandet av detta dokument. Förhållanden som lagts till grund för detta dokument kan påverkas av efterföljande händelser, som av naturliga skäl inte kan beaktas i detta dokument, och omdömen, rekommendationer och uppskattningar kan ändras utan förvarning. För förklaring av innebörden i rekommendationerna [ köp, sälj och behåll ] se www.introduce.se/analys/. Dokumentet har inte granskats av något företag som nämns i denna analys före publicering. Om inget annat framgår av dokumentet har Remium inte ingått avtal att ta fram rekommendationerna i detta dokument med något företag som omnämns. Remiums investeringsrekommendationer bygger på analytikerns uppfattning om vad aktien borde vara värderad vid tidpunkten för rekommendationens färdigställande. Remiums analytiker uppdaterar i normalfallet enbart en investeringsrekommendation om något väsentligt inträffat som påverkar aktiens värde enligt analytikerns bedömning. Risker Informationen i detta dokument ska inte uppfattas som en uppmaning eller rekommendation att ingå transaktioner. Informationen tar inte hänsyn till den enskilda mottagarens kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller placeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett individuellt anpassat investeringsråd. Informationen ska inte heller betraktas som råd om skattekonsekvenser av placeringsbeslut. Varje investerare uppmanas att komplettera med ytterligare relevant material samt konsultera en finansiell rådgivare inför ett investeringsbeslut. Remium frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på detta dokument. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Prognoser om framtida utveckling baseras på antaganden och det finns ingen garanti för att prognosen slår in. Vidare är historisk utveckling ingen garanti för framtida avkastning. Intressekonflikter Remium har utarbetat etiska riktlinjer och interna regler (policies och instruktioner) för att identifiera, övervaka och hantera intressekonflikter. Dessa syftar till att förebygga, förhindra eller i förekommande fall hantera intressekonflikter mellan analysavdelningen och övriga avdelningar inom företaget och bygger på restriktioner (chinese walls) i kommunikationen mellan olika avdelningar. Remium har vidare utarbetat interna regler för när handel får ske i ett finansiellt instrument som är föremål för investeringsanalys. För mer information om Remiums åtgärder för att förebygga, undvika eller hantera intressekonflikter se www.introduce.se/remium. Remium är marknadsledande på flera företagstjänster kring börsens mindre och medelstora bolag, inom Introduce, likviditetsgaranti och Certified Adviser, och kan genomföra analyser på uppdrag av, och mot en ersättning från, de bolag som följs med bland annat analysprodukterna Remium Review och Remium Insight. Läsaren av detta dokument kan anta att Remium har erhållit eller kommer att erhålla betalning för utförandet av finansiella företagstjänster från mindre och medelstora bolag i analysen, vilket kan medföra att intressekonflikter kan uppstå mellan Remium och kunderna som tar del av och agerar på analysen. Ersättningen är på förhand avtalad och är inte beroende av innehållet i analysen. Remium tillhandahåller följande företagstjänster till Amasten Holding: Introduce. Remiums corporate finance-avdelning har under de senaste 12 månaderna inte utfört tjänster i samband med offentliga erbjudanden (listningar, noteringar och emissioner) för Bolagen i texten. Bolag i Remiumgruppen, deras kunder, ledning eller anställda äger normalt sett eller har positioner i värdepapper som nämns i detta dokument. Analytikern som har utarbetat denna analys, eller dennes närstående, har inget väsentligt ekonomiskt intresse i de finansiella instrument som rekommendationerna i dokumentet avser och äger inte eller har inte positioner i dessa finansiella instrument. Remiums analytiker erhåller inte någon ersättning som är direkt knuten till något av Remiums corporate finance-uppdrag eller något av Remiums uppdrag inom Introduce, likviditetsgaranti och Certified Adviser. Under de senaste tolv månaderna har rekommendationerna från analysavdelningen utfallit (uppdateras varje kvartal): Köp: 79% Behåll: 16% Sälj: 5% Under de senaste tolv månaderna har rekommendationerna från analysavdelningen, avseende de bolag där Remium tillhandahåller eller under de senaste 12 månaderna har tillhandahållit likviditetsgaranti och/eller Corportate Finance-uppdrag, utfallit (uppdateras varje kvartal): Köp: 12% Behåll: 7% Sälj: % Ingen rekommendation: 81% Spridning av detta dokument Dokumentet riktar sig inte till fysiska eller juridiska personer som är medborgare eller har hemvist i ett land där spridning, offentliggörande, publicering och deltagande förutsätter ytterligare prospekt, registrering eller andra åtgärder än de som följer av svenska lagar och regler, däribland USA, Kanada, Australien, Hong Kong, Sydafrika, Nya Zeeland och Japan. Ingen åtgärd har vidtagits eller kommer att vidtas av Remium för att tillåta spridning, offentliggörande och publicering i nämnda länder. Detta dokument får inte spridas, återges, citeras eller refereras till på så sätt att innebörden av dokumentet ändras eller förvanskas. Om Remium Remium är ett kreditmarknadsbolag som står under Finansinspektionens tillsyn. Remium Nordic AB 5