2013-05-28 Uppdaterad projektplan för program för HÖNÖ KLÅVA Upprättad av Robin Sjöström, planarkitekt Planavdelningen i Öckerö kommun
FÖRORD Syftet med att genomföra en programprocess är att beslutsunderlaget i ett tidigt skede ska breddas med berörda parters erfarenheter och synpunkter. Programskedet ska ge möjlighet för insyn och påverkan innan kommunen beslutar inriktning på det fortsatta arbetet. Programmet ska klarlägga förutsättningarna för en utbyggnad och ange utgångspunkter samt riktlinjer för kommande planarbete.
BAKGRUND Hönö Klåva hamn är en industri-, fiske-, båt- och gästhamn men är även ett av Öckerö kommuns kommersiella centrum med butiker och restauranger. Området har under årtionden stått inför förändringar och handeln har tagit en allt större plats i sydväst medan verksamheter av mer industri- och fiskekaraktär finns i de östra delarna av hamnen. Idag finns ett nytt förändringstryck i området där bland annat bostäder kan vara en möjlig utveckling. Frågan hur detta påverkar hamnens, industrins och handelns möjligheter att bedriva sina verksamheter bör vara klarlagda innan en sådan utveckling släpps fram. Det finns även en ambition om att stärka turismen i kommunen och området har en stor potential för denna näring. Denna ambition syns i ett flertal av kommunens strategiska dokument så som översiktsplan och handelstrategi för Öckerö kommun. Programmet kan därför undersöka möjligheterna för att utveckla denna näring i Hönö Klåva. Förändringarna i Hönö Klåva kan komma att bli så stora att det finns behov av att lösa frågor i ett större sammanhang. Detta är inte lika enkelt att genomföra direkt i en detaljplaneprocess där fokus ofta är snävare och direkt kopplat till detaljplaneområdet. En sådan fråga som är aktuell för programmet att behandla är trafiken i området och de olika anspråken på parkering som olika intressen kräver. Olika typer av utveckling i området påverkar även markanvändningen en bit bort varför ett helhetsgrepp är viktigt att söka så att en användning i ett område inte förhindrar en lämplig användning i ett annat. TIDIGARE FATTADE BESLUT Översiktsplan 05 Området är utpekat i gällande översiktsplan (ÖP05) som: Hönö Klåva (område 3h) Området omfattas av detaljplan. Översyn av gällande detaljplan ska påbörjas. Hönö Klåva, ett väletablerat handelscentrum och hamn i kommunen ska förnyas. Förutsättningarna för trafikflöden respektive hur bebyggelsen kan kompletteras med handelsytor, turistverksamhet och bostäder samt att försköna det offentliga rummet ska undersökas i en fördjupad studie/detaljplan. I hamnområdet som är av riksintresse för yrkesfisket, ska komplettering av befintliga verksamheter ske samt vattenanvändningen ses över. Det är viktigt att uppmärksamma de olika delarna av det komplexa hamnområdet och sambanden med omkringliggande bostadsbebyggelse. Tillkommande bebyggelse kommer att bli synlig från långt håll varför dess inverkan på landskapsbilden som bebyggelsegrupp ska studeras och redovisas vid detaljplanering och bygglovsprövning. Allmänhetens tillgång till vattnet ska säkerställas. Gestaltningsprogram som säkerställer det offentliga rummets kvalitet och utformning ska bifogas till detaljplanen. Detaljplaner Området omfattas av sju detaljplaner. Planbeteckning = 1407-P93/7 Planbeteckning = 1407-P88/8 Planbeteckning = 1407-P87/2 Planbeteckning = 14-ÖCK-3053 Planbeteckning = 1407-P92/1 Planbeteckning = 14-ÖCK-3365 Planbeteckning = 1407-P31
Vision 2025 I Öckerö kommuns vision för 2025 som antogs av kommunfullmäktige den 15:e december 2011, anges bland annat nedanstående punkter: Hamnar är attraktiva och levande med inriktning på näringsliv och turism. Ett positivt företagsklimat bidrar till nyetablering och utveckling av näringslivet och besöksnäringen. Det finns goda möjligheter till boende och aktiviteter för besökare. Handelsstrategi Handelns utveckling i den nordvästra delen av området har studerats genom arbetsgrupper som utarbetade dokumentet Handelsstrategi för Öckerö kommun daterad januari 2008 antagen av Kommunfullmäktige 2008-03-27 (Kf 11). Strategin anger som mål för Hönö Klåva att det ska vara ett område med klädaffärer, dagligvaruhandel, småskalig handel med hem- och fritidsvaror, kommersiell service, restauranger och cafeér, kultur och turistliknande verksamhet. Syfte och mål Strategigruppen arbetade 2012-12-11 med frågan om inriktning för Hönö Klåva och en rad olika alternativ presenterades som eventuell inriktning för området. Det visades exempel från andra kustsamhällen med bilder och förklaringar kring de olika inriktningarna. Nedan syns ett par av exemplen.
Ett besökscenter En turistmagnet Stenungsbaden är en symbol för en anläggning som är ett besöksmål. Ett handels- och bostadsområde Smögenbryggan, en turistmagnet med t- shirtförsäljning. En industri- och fiskehamn Simrishamn, en centrumgata med bostäder i plan 2. Skagens hamn, en industri och fiskehamn. Målet med att visa olika inriktningar för strategigruppen var att belysa att ett kustsamhälle kan se olika ut och därmed vara avsedd för olika typer av ändamål. Vilken bild strategigruppen hade av Hönö Klåvas framtid och vilka behov som fanns var därför ett av de moment som ingick i arbetet. Tanken var inte att kopiera något av ovanstående utan skulle fungera som ett diskussionsunderlag. Diskussionen pågick under mötet och några av slutsatserna var: Bostäder behövs inne i området Handel i bottenvåningen, bostäder i plan 2. Parkeringen måste lösas Klåva kan vara bra som det är (befintlig utveckling fortsätter) Försiktig med förändringar (för att inte störa befintliga verksamheter) Fiskets intressen är särskilt viktiga att bevara Diskussionerna och arbetet blev inte färdigt under mötet i december vilket ledde till att syftet med programprocessen preciserades av strategigruppen på efterföljande möte den 9:e januari 2013.
Strategigruppen ställdes på mötet inför tre scenarier som var dragna till sin spets. Dessa scenarion fanns till för att förtydliga att alla användningar inte alltid kan kombineras med varandra och att inriktningen får betydelse för andra intressen i området. De tre scenarierna beskriver ett framtida Hönö Klåva med utgångspunkt på förändringar från dagens Klåva: Bostadsområdet Hönö Klåva Handel- och restaurangverksamheter har minskat i området i takt med att fler bostäder uppförts i området. En del av restaurangerna finns kvar och har öppet dagtid men måste hålla stängt på kvällen på grund av bullerstörningar från berusade gäster. Parkeringsbehovet från bostäderna har trängt undan en del av den besöksparkering som tidigare funnits för handeln i området. Fiskets naturliga roll i hamnen har passerat och marken används för nya bostäder. Den östra delen av området har byggts om för att likna en bebyggelse som finns på Koön i Kungälvs kommun. Hönö Klåva förändras till ett attraktivt område som erbjuder en service för de boende i närområdet men inte i så stor utsträckning för utomstående besökare. Större events tillåts inte då det skulle störa områdets fridfulla stämning. Fiske & industrihamnen Hönö Klåva Fiskets roll i hamnen har förstärkts. Det tillåts inte anläggas strandpromenader längs kajerna och inga verksamheter som kan störa fiskets position på platsen tillåts. Den östra delen av hamnen är avsatt för industri- och fiskeverksamheter. Nuvarande användning för Långholmen bibehålls och den byggs ut för industri- och fiskeändamål. Mer boende i Hönö Klåva tillåts inte, varken kortvarigt eller långvarigt. Klåvas västra delar behåller till stor del sin nuvarande standard och inga upprustningar av fasader sker. Den turism som finns kretsar kring fiske. Varvet tillåts expandera. Turist & besöksområdet Hönö Klåva De offentliga ytorna behandlas med stor omsorg och utformas för att ge ett välkomnande intryck. I området finns flera besöksattraktioner, museer och restauranger. Långhomen byggs ut som en större turistanläggning som erbjuder en fullserviceanläggning med spa, restaurang och övernattning. T-shirtbutiker börjar öppnas och Klåva intar dels en sommar- och ett vintertillstånd. På sommaren är trafiksituationen ansträngd och turisterna kräver större anläggningar för parkering. Industri- och fiskeområdet i östra Klåva utgör denna parkeringsreserv. Gästhamnen lockar många besökare som lever högljutt i hamnen på sommarkvällarna. Polisen har en större närvaro på platsen i takt med att Klåva blivit känt som det nya partystället för ungdomar.
Från mötet, som innehöll en workshop med ovanstående scenarier, stod det klart att syftet med programmet och området ska ange riktlinjer för att skapa en utveckling som främjar Hönö Klåva som ett handels- och besöksområde och skapar en miljö som är levande hela året och tar ett helhetsgrepp som är hållbart i ett långsiktigt perspektiv. Under workshopen beskrevs omvandlingen av Långholmen som en motor i en förändring och omvandling av området. Från workshopen drogs även slutsatserna att andra intressen också är viktiga att behandla t.ex. befintliga verksamheter som exempelvis fisket och samt att programmet även ska visa på vad bostäder skulle ge för positiva och negativa konsekvenser på övriga användningar och området i stort. Det stod även klart att nyetablering av industri skulle vara lågt prioriterat i förhållande till intressen av att skapa nya bostäder och handel, bevara befintliga verksamheter, fisket och utveckling av gästhamn och konferenscenter. Inget av scenarierna ovan är tänkt att vara ett enskilt alternativ och utvecklingen av området kommer med stor sannolikhet ha delar av varje scenario vilket även strategigruppens mål och vision med området speglar. Vad ska programmet användas till? Målet är att resultatet av programmet ska användas som ett underlag vid framtida detaljplaneprocesser och medföra till att dessa blir tidseffektiva och att grundtankarna är förankrade bland både medborgare och beslutsfattare. Programmet ska även syfta till att området behandlas som en helhet och att utveckling i en del av området inte sätter stopp för lämplig användning i en annan. Avgränsning, vilket område omfattas? Programmet kommer att omfatta ett större område än vad som sedan ryms i en detaljplan. Programmet ska därför klarlägga de övergripande frågor och planeringsutmaningar som finns samt peka ut tänkt användning i delområden lämpliga för detaljplaneläggning. För varje delområde ska även anges de frågor som behöver studeras vidare i det fortsatta planarbetet. Programmet avgränsas till att behandla de delar av Hönö Klåva som till största del innehåller verksamheter eller där det finns möjlighet för dessa att utvecklas.
Programområdet avgränsning går söder om Långholmen, avgränsningen går sedan utanför och omfattar verksamhetsområdet i sydöstra Klåva samt tennishallen i nordost. Avgränsningen följer sedan Öckerövägen västerut längs fiskehamnen och ner längs Västra vägen för att innefatta både Länkarnas fastighet och restaurang Tullhuset i väster för att sedan ansluta till Långholmen igen. Programmet avgränsas i tid till att sikta mot 2050 för att peka mot en långsiktig viljeinriktning för Hönö Klåva. Arbetsprocess Programarbetet har fokus på verksamheter och kommer därför ta stöd i den handelsstrategi som tagits fram i samråd med verksamma i området. Denna strategi gäller endast det sydöstra området varför programmet kommer söka riktlinjer för hela området. I framtagandet av handlingen deltar tjänstemän från olika enheter på kommunen. Strategigruppen deltar även aktivt under arbetsprocessen bland annat genom föredragningar och mindre workshops. Strategigruppens medverkan har varit särskilt viktig i utformningen av syftet och målbilden för programmet. Sedan strategigruppen formulerade ett syfte med programarbetet har en projektplan (vilket denna handling är en uppdatering av.) godkänts av Kommunstyrelsen 2013-01-29 (KS 14). Projektplanens innehåll har sedan presenterats inom kommunen till bl.a. miljö- och byggnämnden, strategigruppen, kommunstyrelsens arbetsutskott och plangruppen. Projektplanen har även presenterats för Hönö Ö-råd vid två tillfällen och för Hönö Klåva hamnförening. Under sommaren planeras möten att hållas med fokusgrupper i området. Dessa är tänkta att bestå av verksamma och fastighetsägare i området. Strategigruppens resultat i mål- och syftesformuleringen ska vara ledande för samtalen/workshoparna. Frågan som ska vara vägledande för mötena är: hur ser du att ert delområde/delområden kan bidra till att uppnå det syfte och mål strategigruppen satt upp för området?
Att nå målet med en ökad besöks- och turismnäring och att Klåva utvecklas till en starkare plats för handel kan ske på olika vis och därför är det viktigt att undersöka vilka viljor, visioner och tankar som finns hos fastighetsägare och verksamma i området. Det finns genom detta också möjlighet att insamla information på utvecklingar som hotar befintliga verksamheter och ge förslag på hur detta kan undvikas. Arbetsmetoden under mötena ska ske utifrån en form av SWOT-analys (eller annan analysmetod t.ex. fokusgruppsdialogen) detta för att strukturera arbetet och göra det mer lätthanterligt med sammanställningen av materialet. Det ska klart och tydligt framgå att insamlandet av materialet är till för att skaffa underlag till programmet och att det inte finns utrymme kring samråd kring delar som ligger utanför det egna området. Möjlighet till detta kommer att ges under det kommande programsamrådsfasen i höst. Det ska under mötena också framgå att de inte kan räkna med att få gehör för alla önskemål och viljor utan att programförslaget kommer vara en avvägning mellan ett flertal intressen. I området kan, förutom kommunen, tre viktiga fokusgrupper identifieras att föra samtal med: 1: Verksamhetsutövare och fastighetsägare i handelsområdet/västra hamnen. 2: Verksamhetsutövare och fastighetsägare iden östra delen av området. 3: Hamnföreningen gällande användningen av vattenområdet. Programmet sammanställs sedan fram till den 3:e september då beslut om programråd förväntas att kunna tas av Kommunstyrelsen. Programhandlingen ska sedan formellt samrådas med medborgarna i och omkring Hönö Klåva. Programmet sänds även på remiss till ordinarie instanser. Under programsamrådet hålls ett öppet möte där förslaget presenteras för alla som vill lämna synpunkter muntligt. Det finns alltid möjlighet att inkomma med synpunkter skriftligt. Samrådet förväntas att starta i början på september och vara till slutet på oktober. Inkomna synpunkter, resultat av träffar med samrådsgrupper och programsamrådsmötet ska ligga till grund för en programsamrådsredogörelse som sammanställs under 4:e kvartalet 2013.
Markägoförhållanden Inom området äger kommunen främst mark på Långholmen och i den östra delen av hamnen. På kartan är detta markerat med lila. På den kommunala marken finns olika aktörer som innehar rättigheter vilket gör att all mark inte är tillgänglig i dagsläget. Andra delar av den kommunala marken är naturområden eller trafikytor. Den andra större markägaren i området är föreningen Hönö Klåva Fiskehamn.
Hönö Klåva, delområden Nedan beskrivs delområden i Hönö Klåva som alla innehåller olika förutsättningar och planeringsproblematik. Följande indelning i områden kan ses som en första förslag på lämpliga områden för planläggning. Det presenteras även en del förutsättningar samt frågor som programmet är tänkt att behandla. 1: Långholmen För att stärka den turistliknande verksamheten i området finns en ambition om att ändra detaljplanen för Långholmen. Långholmen är en ö som idag inte har en förbindelse med Hönö och är planlagd för industriändamål. Ändringen bedöms stärka den befintliga handeln och servicen i området vilket ligger i linje med handelsstrategin. En ändring av detaljplanen ställer andra krav på såväl markyta som kommunikationer. Trafikmatningen till ön kan ske från både öst och väst och båda alternativens påverkan på omkringliggande områden behöver studeras mer övergripande. Kommunikationerna i hela området är viktiga att behandla då trafiksituationen redan idag upplevs som problematisk under tider med hög belastning. Programmet behöver peka ut områden som kan utvecklas utan att trafikproblematiken förvärras och se om åtgärder kan genomföras för att förbättra den nuvarande situationen. Inom programmet är det viktigt att för delområdet särskilt belysa kulturmiljön, parkering och hur strandskyddet ska behandlas. 2: Handelsområdet Handelsområdet (Handel inkluderar affärer, restauranger och service) ligger i den västra delen av området och har tidigare haft en större betydelse för fiskenäringen men i takt med att denna istället koncentrerat sig i nordöstra delen av hamnen har handeln vuxit sig starkare. Idag är handeln den klart dominerande verksamheten på platsen och det är detta delområde som för många karaktäriserar Hönö Klåva. Områdets verksamheter är
trafikalstrande och stundvis finns parkeringsproblematik i området. Det finns ett förändringstryck i området och bostäder på plan två/tre kan vara en utveckling som är möjlig. Denna utveckling skulle göra området mer levande kvällstid och befolka området dygnet runt. Det får även andra konsekvenser så som att parkeringsbehovet från bostäderna kommer att inkräkta på de parkeringsmöjligheter som idag finns för handeln. Programmet behöver belysa den påverkan bostäder får på störande verksamheter så som varvsverksamheten och fisket tvärs över hamnen men också inom det egna delområdet och se vad det skulle innebära för till exempel de restauranger/krogar som finns i området idag. 3: Kajstråket Kajstråket ligger mellan handelsområdet i väst och det delvis handelsinfluerade området i öst. I detta område finns även en daglivaruhandel och en restaurang. Området kan idag beskrivas som relativt kalt och innehåller Öckerö-vägen vilket ger god tillgänglighet för bilen men desto mindre tilltalande för gående. En förstärkning av kajstråket skulle kunna knyta samman öst och väst samt erbjuda besökare och boende en attraktiv kajpromenad. En sådan utveckling kan ge konsekvenser för fisket på platsen och en dialog med hamnföreningen är viktig att föra. 4: Verksamhetsområdet I Hönö Klåva sydost, som idag utgör ett industriområde, finns outnyttjade byggrätter där det finns tankar om att även här uppföra en anläggning för turistiskt ändamål. I området finns blandade verksamheter och en del handel utmed Öckerö-vägen och en tennishall. Området har stor potential att omvandlas men har även idag en viktig funktion för de verksamheter som finns i området. Programmet behöver studera vilka ytor som kan användas för turiständamålet och om detta får konsekvenser för kringliggande verksamheter. Det kan inom området vara möjligt att skapa parkering och med en bättre anknytning till delområde 2: Handelsområdet vara en lösning på en del av parkeringsproblematiken.
5: Fiskehamnen Inom detta delområde finns fiskehamnen och industri med koppling till vattnet. (Varv) Programmet behöver undersöka de behov som finns idag och om det finns tankar på att utveckla området på sikt. Många tidigare varvsområden i västvärlden har under de senaste decennierna omvandlats till andra ändamål. Vilka konsekvenser det skulle kunna innebära i detta område kommer behandlas i programmet. Fiskets roll i hamnen var en viktig punkt under strategigruppens diskussioner och denna användning ses som viktig att bekräfta i programmet. 6: Sandviksholme Inom följande delområde finns ett av kommunens mest unika kulturarv i form av en äldre fiskelägersbebyggelse. Denna är behandlad i kommunens kulturmiljöprogram. Programmet kommer ytterligare belysa denna unika miljö. 7: Hamnbassängen Dispositionen av hamnbassängen behöver ses över. Detta ska ske i samråd med hamnföreningen och den långsiktiga planen för placeringen av olika användningar kommer ge konsekvenser på förändringen på land. Planläggningen av Långholmen kommer att aktualisera frågan om hur denna trafikmatas. Trafikmatningen kommer ge konsekvenser för inloppet till hamnen. En trafikmatning genom delområde 2: handelsområdet kräver att
inloppet i öster måste förbättras genom sprängning. Konsekvenser av detta kommer programmet att behandla. Eventuella utredningar Programmet ska utgöra ett underlag för att genomföra en behovsbedömning. Den miljöpåverkan som kan förväntas bli betydande ska om möjligt avgränsas och behandlas geografiskt. Större utredningar för t.ex. geoteknik och förorenad mark ska inte genomföras i programskedet. Däremot ska områden med befarad dålig geoteknik eller föroreningar anges. Denna generella regel gäller även för undersökningar så som naturinventering, riskutredning för farligt gods och bulleranalyser. Översvämningskänsliga områden ska pekas ut och strategier hur problematiken kan hanteras ska presenteras. De utredningar som behöver tas i ett helhetsgrepp och är lämpliga att genomföra i programskedet är: Trafikutredning En trafikutredning är beställd som ska undersöka den påverkan ett hotell/konferensanläggning får för trafikmässiga konsekvenser i området. Gestaltningsprogram På planavdelningen kommer det att arbetas med gestaltningsfrågor och förslag för området. Detta arbete kommer att fokusera på den offentliga miljön och inte beröra bostadsbebyggelsen. Naturinventering En naturinventering är beställd och kommer att utföras i samband med naturvärdesinventeringen för hela kommunen. Fokus ligger på skyddade arter på Långholmen. Denna tilläggsbeställning är gjord och kommer utföras under sommaren. Geoteknik Områdets geotekniska förutsättningar behöver studeras översiktligt för att klargöra vilka framtida utredningar som kan vara aktuella. Denna studie kan eventuellt endast omfatta redan utförda utredningar. Markföroreningar Markföroreningar, kartläggning av områden som kan innehålla förorenade massor. Denna projektplan är upprättad av Robin Sjöström på plan- bygg- och miljöenheten på Öckerö kommuns samhällsbyggnadsverksamhet. Robin Sjöström Planarkitekt
OBS! Nedan är en grov uppskattning av antal utredningar och kostnader för att ta fram dessa. Start av ärendet, tjänsteskrivelse, 30 h Planhandläggare målformulering, mindre Workshop med strategigruppen och plangruppen. Administrativa uppgifter för arbetet, 50 h Planhandläggare utskick, diarieföring mm. Framtagande av 200 h Planhandläggare programsamrådshandling Behovsbedömning 10 h Planhandläggare Förberedelser och samråd kring 60 h Planhandläggare handlingen med möten på plats, skapandet av arbetsgrupper mm. Samrådsredogörelse och upprättande av 60 h Planhandläggare handling där resultatet av programmet beskrivs Grundkarta 0 Ingen karta krävs Trafikanalys 155 000 (105 +?) Fastighetsförteckning 25 000 (0) Gestaltningsprogram 75 000 (0) Naturinventering 25 000 (10) Geotekniskt utlåtande/specificering på framtida utredning Markföroreningar/ specificering om områden där utredningar kan krävas Tryck 5 000 Annonsering, utskick 10 000 Summa 395 kkr 410 h (155+?) Kostnaden för trafikanalysen för Öckerö hamn. Lantmäteriet Konsult (Ramböll?) Konsult [50 000] Räcker eventuellt med att planhandläggare går igenom och redovisar tidigare utredningar. [50 000] Miljöavdelningen kan eventuellt bistå med denna kunskap. Arkitektkopia (20) GP, Posten (20)