STENDÖRREN NASDAQ OMX First North Noteringsplanerna fortskrider Nettosäljare av fastigheter Mindre estimatjusteringar Noteringsplanerna fortskrider. Stendörren redovisade hyresintäkter om 14 MSEK (56) och ett driftnetto om 67 MSEK (35) i Q1 vilket stärkte överskottsgraden till 64% (63). Trots engångskostnader om ca 2 MSEK i samband med det planerade listbytet till Stockholmsbörsen stärktes förvaltningsresultatsmarginalen till 26% (23). Detta påvisar att bolaget börjar åtnjuta skalfördelar av den sedan 214 fördubblade fastighetsportföljen. Bolaget uppnådde under kvartalet det finansiella målet med en soliditet om 3% och höjde samtidigt målet till 35% vilket planeras att nås i slutet av 217. Nettosäljare av fastigheter. Stendörren var för första gången någonsin nettosäljare av fastigheter under kvartalet och uthyrningsbar yta minskade sekventiellt till 575 tkvm (585). Trots det ser bolaget dock fortsatt goda möjligheter till förvärv vilket tyder på att tillväxten inte kommer att avta framgent. Det finns inga uppsatta tillväxtmål utan ledningen fokuserar på att vara opportunistiska och anpassa sig till de möjligheter marknaden erbjuder. Givet det nya soliditetsmålet kommer dock eventuella framtida förvärv åtminstone delvis behöva finansieras med emission av nya aktier. Under kvartalet genomförde Stendörren sitt första förvärv i Uppsala vilket är en marknad ledningen ser stor potential i. Med en vakans om ca, en projektportfölj om ca 16 tkvm och en marknad som tillåter fortsatta förvärv saknar Stendörren inte alternativ för att öka intjäningen framgent. Mindre estimatjusteringar. Ledningen kommunicerade en uppdaterad intjäningsförmåga som var i nivå med föregående kvartal med hyresintäkter om 426 MSEK och ett förvaltningsresultat om 172 MSEK (172-177). Med anledning av nettoförsäljningarna gör vi mindre estimatjusteringar för hyresintäkter och driftnetto för 216 och 217. Till följd av noteringskostnaderna skruvas förväntingarna för förvaltningsresultatet för 216 ned. Kostnaderna för central administration bör dock återgå till lägre nivåer efter listbytet till börsens huvudlista som förväntas ske under hösten. BOLAGSINFORMATION Stendörren AB med ursprung ur Kvalitena koncernen är ett fastighetsbolag med fokus på lager/lätt industri i Stockholmsregionen. Bolaget ämnar förvärva, förvalta och förädla fastigheter inom detta segment. Analytiker: Jonas Hellström jonas.hellstrom@remium.com, 8 454 32 18 216-5-24 KURS (SEK): 54, Fastigheter NYCKELDATA KURSUTVECKLING Marknadsvärde (MSEK) 1 491 1 mån (%) -,5 Nettoskuld (MSEK) 3 51 3 mån (%) 16,4 Enterprise Value (MSEK) 4 542 12 mån (%) 4,9 Soliditet (%) 29,9 YTD (%) 8, Antal aktier f. utsp. (m) 27,6 52-V Högst 6,8 Antal aktier e. utsp. (m) 27,6 52-V Lägst 41, Free Float (%) 75% Kortnamn STEF B 214A 215A 216E 217E (MSEK) 22 356 424 439 Driftnetto (MSEK) 13 247 3 317 Förv.res (MSEK) -3 119 159 184 EBT (MSEK) 32 37 156 184 EPS (förv.res. SEK) -,15 4,3 5,76 6,66 EPS SEK 1,3 11,21 5,28 5,99 Tillväxt hyresint (%) N/A nmf 19,2 3,5 EPS tillväxt (%) N/A nmf -52,8 13,4 Driftnettomarg. (%) 58,2 69,2 7,7 72,1 214A 215A 216E 217E EV/ (x) nmf 12,8 1,7 1,3 EV/Driftnetto nmf 18,4 15,1 14,3 P/E (förv.resultat.) (x) nmf 12,6 9,4 8,1 P/BV (x) 1, 1,,9,9 P/NAV 1,,95,88,83 Dir. avkastning (%) nmf 3, 3,7 4,6 KURSUTVECKLING 62 57 52 47 42 215-11-25 216-1-13 216-2-24 216-4-8 STEF B OMXSPI (ombaserad) Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings HUVUDÄGARE KAPITAL RÖSTER Kvalitena AB 25,% 38,5% Länsförsäkringar Fastighetsfond 9,8% 5,4% Lantmännen 7,5% 4,2% Staffan Rasjö 4,8% 2,6% LEDNING FINANSIELL KALENDER Ordf. Seth Lieberman Q2-rapport 216-8-19 VD Fredrik Brodin Q3-rapport 216-11-18 CFO Magnus Sundell Viktig information: All information kring ansvarsbegränsningar och potentiella intressekonflikter finns att läsa i slutet av dokumentet Remium Nordic AB 1
RESULTATRÄKNING MSEK 1Q15A 2Q15A 3Q15A 4Q15A 1Q16A 2Q16E 3Q16E 4Q16E 213A 214A 215A 216E 217E 218E 56 94 99 17 14 17 17 17 N/A 22 356 424 439 453 Driftkostnader -21-26 -29-35 -36-26 -28-33 N/A -9-11 -123-123 -122 Driftnetto 35 68 71 72 68 8 78 75 N/A 13 247 31 317 331 Central administration -5-6 -8-12 -13-11 -9-9 N/A -3-31 -42-37 -38 Finansnetto -17-25 -27-29 -27-24 -24-24 N/A -12-97 -99-96 -96 Förvaltningsresultat 13 37 37 31 27 46 45 41 N/A -3 119 159 184 197 Värdeförändring fastigheter 7 72 17 164 37 N/A 35 26 37 Värdeförändring derivatinstr. -13 16-28 17-4 N/A -8-4 EBT 7 125 26 212 24 46 45 41 N/A 32 37 156 184 197 Skatt -1-27 -3-3 4-5 -4-4 N/A -7-61 -9-18 -2 Nettoresultat 6 98 23 182 27 41 4 37 N/A 25 31 146 166 177 EPS e. utsp. (SEK),2 3,55,85 6,59,98 1,49 1,47 1,35 N/A 1,3 11,21 5,28 5,99 6,43 EPS (förv.res.),47 1,35 1,34 1,13,98 1,66 1,63 1,5 N/A -,15 4,3 5,76 6,66 7,14 Tillväxt hyresintäkter Q/Q 155% 67,2% 5,5% 8,% -2,7% 2,5%,%,5% N/A N/A N/A N/A N/A N/A Tillväxt hyresintäkter Y/Y N/A N/A N/A nmf nmf 14% 8% % N/A N/A nmf 19% 4% 3% Just. Driftnetto/Intäkter 63% 73% 71% 68% 65% 75% 73% 7% N/A 58% 69% 71% 72% 73% Just. EBVAT/Intäkter 23% 4% 37% 29% 26% 43% 42% 39% N/A -13% 33% 38% 42% 44% Just. EBT marginal 12% 133% 27% 199% 23% 43% 42% 39% N/A 145% 14% 37% 42% 44% KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 213A 214A 215A 216E 217E 218E SEK 213A 214A 215A 216E 217E 218E Kassaflöde från rörelsen N/A -2 13 144 166 177 EPS N/A 1,3 11,21 5,28 5,99 6,43 Förändring rörelsekapital N/A -31-4 -38 16 15 Just. EPS N/A 1,3 11,21 5,28 5,99 6,43 Kassaflöde löpande verksamheten N/A -33 9 16 181 193 BVPS N/A 43,1 53,9 57,6 61,6 65,5 Kassaflöde investeringar N/A -33-79 73 66 66 CEPS N/A neg 3,25 3,84 6,55 6,98 Fritt kassaflöde N/A -66-619 179 247 259 DPS N/A, 1,6 2, 2,5 3, Kassaflöde fin. verksamheten N/A 87 637 26-55 -69 ROE N/A nmf 27% 9% Nettokassaflöde N/A 22 18 25 192 19 Just. ROE N/A nmf 27% 9% Soliditet N/A 36% 3% 3% 31% 33% BALANSRÄKNING MSEK 213A 214A 215A 216E 217E 218E AKTIESTRUKTUR Fastigheter N/A 2 186 4 889 4 81 4 744 4 678 Antal A-aktier (m) 2,5 Totala tillgångar N/A 2 289 5 24 5 315 5 436 5 558 Antal B-aktier (m) 25,1 Eget kapital N/A 819 1 489 1 591 1 71 1 81 Totalt antal aktier (m) 27,6 +468 121 317 Kassa och bank N/A 32 5 257 449 638 www.stendorren.se Nettoskuld N/A 1 313 3 135 2 934 2 742 2 553 Soliditet Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic BOLAGSKONTAKT Strandvägen 5A 114 51 Stockholm ESTIMATFÖRÄNDRINGAR Q1 216A 216E 217E Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring 17 14-3% 431 424-2% 447 439-2% Driftnetto 74 68-8% 37 31-2% 323 317-2% Just. EPS 1,49,98-34% 6,33 5,76-9% 6,9 6,66-3% Remium Nordic AB 2
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK) 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 214A 215A 216E 217E 218E 35 3 25 2 15 1 5 12 1 8 6 4 2 214 215 2 16 5% 4% 3% % - - Driftnetto Förvaltningsresultat-marginal TILLVÄXT & BALANSRÄKNING NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO 3% 7% 12,X 25% 15% 6% 1,X 8,X 6,X 5% 5% 4,X % -5% 214 215 216 4% 214A 215A 216E 217E 218E 2,X,X Net CapEx/Förvaltningsfastigheter Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto MARGINALUTVECKLING, RULLANDE 12m RETURN ON EQUITY Geografisk fördelning (fastighetsbestånd ÅR 215) 25% 15% 5% % -5% 214 215 216 ROE Remium Nordic AB 3
MARKNADS- & BOLAGSPECIFIKT Fördelning yta (area) Hyresgästsplit Lätt Industri Lager/logistik Kontor Retail Övrigt Coop Silex Tyco Äventyrslandet i Stockholm Åtta 45 Tryckeri * Per 216-3-31 BOLAGSBESKRIVNING Stendörren är ett expansivt fastighetsbolag med fokus på kommersiella lokaler, primärt lätt industri och lager i Stockholmsområdet. Portföljen har sitt ursprung i Kvalitena AB som grundades för 2 år sedan och som bortom sitt ägarskap i D. Carnegie & Co även är huvudägare i Stendörren. Bolaget ämnar bibehålla ett tydligt fokus på kassaflöde och öka sitt förvaltningsresultat. I regel innebär fokus mot lager och lätt industri en relativt låg operativ risk i och med avtalsstrukturen särskilt om detta kombineras med en stark lokal marknad och välrenommerade hyresgäster. Stendörren eftersträvar detta i sin målsättning. Avtalsstrukturen innebär i regel att kontrakten är långa och att en stor del av driften ligger hos kund. Fastigheterna har i regel jämfört med andra segment relativt höga direktavkastningar vilket skapar möjligheter för löpande kassaflöden till nyinvesteringar. Remium Nordic AB 4
DISCLAIMER - VIKTIG INFORMATION Ansvarig utgivare: Claes Vikbladh, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Jonas Hellström, analytiker, Remium DISCLAIMER Innehåll och källor Detta dokument är framställt av Remium för allmän spridning. Innehållet har grundats på omdömen, rekommendationer och uppskattningar från Remiums analytiker, allmänt tillgänglig och offentlig information vilken bedömts som tillförlitlig eller andra namngivna källor. Denna typ av review uppdateras normalt varje kvartal. Omdömen, rekommendationer och uppskattningar avseende värdering av finansiella instrument eller företag som nämns i detta dokument baseras på en eller flera värderingsmetoder, t.ex. kassaflödesanalys, analys av nyckeltal eller tekniska analyser av kursrörelser. Antaganden som ligger till grund för prognoser, riktkurser och uppskattningar som citerats eller återgivits återfinns i materialet från de namngivna källorna. Remium kan inte garantera den externa informationens riktighet eller fullständighet. Innehållet i dokumentet grundas på information som är aktuell vid tidpunkten för offentliggörandet av detta dokument. Förhållanden som lagts till grund för detta dokument kan påverkas av efterföljande händelser, som av naturliga skäl inte kan beaktas i detta dokument, och omdömen, rekommendationer och uppskattningar kan ändras utan förvarning. Dokumentet har inte granskats av något företag som nämns i detta dokument före publicering. Risker Informationen i detta dokument ska inte uppfattas som en uppmaning eller rekommendation att ingå transaktioner. Informationen tar inte hänsyn till den enskilda mottagarens kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller placeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett individuellt anpassat investeringsråd. Informationen ska inte heller betraktas som råd om skattekonsekvenser av placeringsbeslut. Varje investerare uppmanas att komplettera med ytterligare relevant material samt konsultera en finansiell rådgivare inför ett investeringsbeslut. Remium frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på detta dokument. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Prognoser om framtida utveckling baseras på antaganden och det finns ingen garanti för att prognosen slår in. Vidare är historisk utveckling ingen garanti för framtida avkastning. Värderingsmetoder Åsikter, rekommendation och riktkurs i denna analys är baserad på en eller flera värderingsmetoder. En vanligt förekommande värderingsmetod är kassaflödesanalys där framtida kassaflöde är diskonterat till nuvärde. Remiums analytiker kan också använda sig av olika typer av värderingsmultiplar såsom P/E-tal och/eller EV/EBIT ofta relaterade till jämförbara aktier. I vissa fall kan även en jämförelse göras mellan substansvärdet och bolagets marknadsvärde. Remium anger en riktkurs på huvuddelen av analyserade bolag. Denna bygger på analytikerns uppfattning om vad aktien borde vara värderad idag. Intressekonflikter Remium har utarbetat etiska riktlinjer och interna regler (policies och instruktioner) för att identifiera, övervaka och hantera intressekonflikter. Dessa syftar till att förebygga, förhindra eller i förekommande fall hantera intressekonflikter mellan analysavdelningen och övriga avdelningar inom företaget och bygger på restriktioner (chinese walls) i kommunikationen mellan olika avdelningar. Remium har vidare utarbetat interna regler för när handel får ske i ett finansiellt instrument som är föremål för investeringsanalys. För mer information om Remiums åtgärder för att förebygga, undvika eller hantera intressekonflikter se www.introduce.se/remium. Remium är marknadsledande på flera företagstjänster kring börsens mindre och medelstora bolag, inom Introduce, likviditetsgaranti och Certified Adviser, och kan genomföra analyser på uppdrag av, och mot en ersättning från, de bolag som följs med bland annat analysprodukterna Remium Review och Remium Insight. Läsaren av detta dokument kan anta att Remium har erhållit eller kommer att erhålla betalning för utförandet av finansiella företagstjänster från mindre och medelstora bolag i analysen, vilket kan medföra att intressekonflikter kan uppstå mellan Remium och kunderna som tar del av och agerar på analysen. Ersättningen är på förhand avtalad och är inte beroende av innehållet i analysen. Remium tillhandahåller följande företagstjänster till Stendörren, dels Introduce, dels uppdrag som Likviditetsgarant och dels Certified Adviser. Remiums corporate financeavdelning har under de senaste 12 månaderna ej utfört tjänster i samband med offentliga erbjudanden (listningar, noteringar och emissioner) för Stendörren. Bolag i Remiumgruppen, deras kunder, ledning eller anställda äger normalt sett eller har positioner i värdepapper som nämns i detta dokument. Analytikern som har utarbetat detta dokument, eller dennes närstående, har inget väsentligt ekonomiskt intresse i de finansiella instrument som dokumentet avser och äger inte eller har inte positioner i dessa finansiella instrument. Remiums analytiker erhåller ingen ersättning som är knuten till något av Remiums corporate finance-uppdrag. Spridning av detta dokument Dokumentet riktar sig inte till fysiska eller juridiska personer som är medborgare eller har hemvist i ett land där spridning, offentliggörande, publicering och deltagande förutsätter ytterligare prospekt, registrering eller andra åtgärder än de som följer av svenska lagar och regler, däribland USA, Kanada, Australien, Hong Kong, Sydafrika, Nya Zeeland och Japan. Ingen åtgärd har vidtagits eller kommer att vidtas av Remium för att tillåta spridning, offentliggörande och publicering i nämnda länder. Detta dokument får inte spridas, återges, citeras eller refereras till på så sätt att innebörden av dokumentet ändras eller förvanskas. Om Remium Remium är ett kreditmarknadsbolag som står under Finansinspektionens tillsyn. Remium Nordic AB 5