PLANBESKRIVNING SAMRÅDSHANDLING DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN GÅRÖ 1:334 M. FL. (ÅKERITOMTEN) I GNOSJÖ KOMMUN HANDLINGAR Plankarta med bestämmelser Planbeskrivning Behovsbedömning Riskutredning Upprättad: 2014-11-03 Samhällsbyggnadsförvaltningen i Gnosjö kommun
PLANFÖRFARANDE Beslut om att upprätta detaljplan för området togs den 2014-09-02 och därmed handläggs detaljplanen enligt PBL (2010:900). Detaljplanen avses behandlas med normalt planförfarande. BAKGRUND Åkeritomten är strategiskt viktig mark för tätortens utveckling. För stora delar av planområdet gäller den ursprungliga byggnadsplanen för Gnosjö tätort, laga kraft 1959-10-16. För planområdet anger detaljplanen bostäder och icke störande småindustri i två våningar. För att möjliggöra en attraktiv centrumutveckling är området i behov planläggning. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Syftet med detaljplanen är att möjliggöra en centrumutveckling genom att omvandla mark som tidigare avsatts för bostäder och småindustriverksamhet till bostäder, handel, kontor och centrumverksamhet. Syftet är på så sätt att kunna skapa ett attraktivare centrum. Vidare syftar planen till att säkerställa befintlig parkering på fastigheten Gårö 1:55. PLANDATA Läge och areal Planområdet är beläget i centrala Gnosjö och innefattar nio fastigheter: Gårö 1:55, 1:334, 1:501, 1:226, 1:229, 1:228, 1:340, 1:341 och del av Gårö 1:69. Planområdet avgränsas i norr av Bankgatan, i öster av Strömgatan och i väster av Hellmansgatan samt fastigheterna Gårö 1:164, 9:1, 1:342 och 1:230. Inom planområdet låg tidigare det gamla Åkeriet. Planområdet omfattar ca 14 000 m 2. Planområdet Panoramabild over planområdet 2
Markägoförhållanden Gårö 1:55, 1:334 och 1:69 ägs av kommunen. Gårö 1:229 ägs av Strömgatan Fastigheter AB. Övriga fastigheter är privatägda. Mellan kommunen och Strömgatan Fastigheter AB finns ett avtal som innebär att kommunen säljer fastigheten Gårö 1:334. PLANPROCESSEN (normalt planförfarande) PLANSAMRÅD Ett förslag till detaljplan upprättas. Planhandlingarna skickas ut för samråd till berörda grannar, myndigheter, och till andra som berörs av förslaget. Efter samrådstidens slut upprättas en samrådsredogörelse med de synpunkter som kommit in under samrådstiden samt eventuella revideringar av planen. GRANSKNING Förslaget till detaljplan ställs ut för granskning i minst tre veckor. Berörda grannar myndigheter och andra som har intresse av förslaget remitteras och kan under utställningstiden lämna in sina synpunkter till kommunen. Ett granskningsutlåtande upprättas där inkomna synpunkter sammanställs och kommenteras. ANTAGANDE Detaljplanen ska därefter antas av kommunfullmäktige. PRÖVNING De som skriftligt framfört sina synpunkter under granskningsskedet men inte fått sina synpunkter tillgodosedda har rätt att överklaga beslutet hos Länsstyrelsen. Överklagandet sänds sedan till den instans som tagit beslutet. Överklagandetiden är tre veckor från det att beslutet anslogs. LAGA KRAFT Planen vinner laga kraft när tiden för överklagande gått ut och ingen har överklagat planen eller när länsstyrelsen har beslutat att inte överpröva planbeslutet. I de fall då beslutet överklagats skall tvisterna lösas innan planen vinner laga kraft. När detaljplanen vunnit laga kraft kungörs det av kommunen i ortstidningen. 3
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Gällande detaljplaner Gällande detaljplan för huvuddelen av området är den ursprungliga byggnadsplanen för Gnosjö tätort, laga kraft 1959-10-16. För planområdet anger detaljplanen bostäder och icke störande småindustri i två våningar. För Gårö 1:55 gäller en nyare detaljplan, laga kraft 1982-08-24. Planen anger parkering på den södra delen av fastigheten och bostäder i två plan på den norra delen. Översiktsplan och fördjupad översiktsplan För kommunen gäller Översiktsplan antagen av kommunfullmäktige 2001-03-29. Planen anger tätort för det aktuella planområdet Området berörs även av Fördjupad översiktsplan för Gnosjö tätort antagen av kommunfullmäktige 1995-10-26. Fördjupningen behandlar inte tätortens centrum. Gnosjös centrum behandlas i den fördjupade översiktsplanen Vision Gnosjö centrum, antagen av kommunfullmäktige 2008-04-24. Planen anger bostäder på Gårö 1:334 och verksamheter på Gårö 1:55 (se bild nedan). Fördjupad översiktsplan, Vision Gnosjö centrum 4
FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRING Historik På Gårö 1:55 låg tidigare ett bostadshus. På Gårö 1:334 låg tidigare ett åkeri. På fastigheten har det dessutom förekommit andra industribranscher så som verkstadsindustri, gjuteri och ytbehandling av metaller. På Gårö 1:226 ligger ett bostadshus. Tidigare drev och ägde ägaren av bostaden en varudistributionsverksamhet på Gårö 1:229. På Gårö 1:228 låg tidigare en VVS-firma. På övriga fastigheter har alltid legat bostäder. Mark, terräng, användning Gårö 1:55 används idag som parkering för anställda och besökande till kommunhuset. På Gårö 1:334 finns idag enbart en kontorsbyggnad kvar. Större delar av marken på fastighet Gårö 1:334 är sanerad. På Gårö 1:501 och 1:226 finns idag bostadsfastigheter. På Gårö 1:229 ligger ett lager. På Gårö 1:228 ligger en verksamhet som bedriver handel och kontor samt lager. Gårö 1:340 och 1:341 är obebyggda. Den aktuella delen av Gårö 1:69 består av naturmark. Grannfastigheterna Gårö 1:164, 9:1, 1:342 och 1:230 är bostäder. Gårö 1:229 och 1:226 Gårö 1:228 och 1:229 Gårö 1:340 och 1:341 5
FORNLÄMNINGAR OCH BYGGNADSMINNEN Det finns inga kända fornlämningar eller byggnadsminnen inom området. Området anses inte vara av särskilt kulturhistoriskt värde. VATTEN Ett genomförande av detaljplanen kan innebära att områdets hårdgjorda ytor kan öka. Fastighetsägare ansvarar för att dagvatten från enskilda tomter infiltreras inom fastigheten. MARKFÖRORENINGAR Efterbehandlingsåtgärder inom fastigheten Gårö 1:334, samt delar av Gårö 1:501, Gårö 1:226 och Gårö 1:229 Sandström Miljö & Säkerhetskonsult AB har på uppdrag av SPI Miljösaneringsfond AB utfört en kontroll av efterbehandling i anslutning till en nedlagd bensinstation inom fastigheten Gårö 1:334, Gnosjö kommun. Fastigheten ingick i Spimfabs omgång 6. Fastigheten undersöktes av SWECO i samband med att Gnosjö kommun köpte fastigheten 2001. Markundersökningen påvisade då i området kring den f.d. bensinstationen petroleumföroreningar överstigande Naturvårdsverkets generella riktvärde för mindre känslig markanvändning (MKM). 2002 genomförde Golder Associates AB på uppdrag av SPIMFAB en kompletterande miljöteknisk markundersökning i syfte att mer i detalj kartlägga föroreningens spridning. 2004 sanerades fastigheten av Golder Associates AB. Tekniska avdelningen i Gnosjö kommun har svarat för marksanering av fastigheten Gårö 1:334 gällande metallföroreningar till känslig mark nivå. Totalt har 1323 ton metallförorenade massor transporterats till deponi (Vetlanda 380 ton och Gynnås 943 ton). Den petroleumförorenade jorden är bortschaktad och transporterad till Entropis behandlingsanläggning i Hyltebruk. Sammanlagt transporterades 1 793,39 ton petroleumförorenade massor till Entropis anläggning för behandling. Avgränsningen av petroleumföroreningen har skett i samråd med Samhällsbyggnadskontorets avdelning för miljö (David Melle) Gnosjö kommun. Analysresultaten av de jordprov som uttogs i schaktväggar och schaktbotten efter avslutad sanering påvisar inga halter som överstiger (jordart-djup-spirv för KM). Därmed bedöms uppsatta åtgärdsmål som uppnådda och projektet anses som avslutat i SPIMFABs regi. Gårö 1:229 Golder Associates AB (Golder) genomförde i oktober 2002 en miljöteknisk markundersökning på fastigheten Gårö 1:229, Gnosjö kommun. Undersökningen genomfördes på uppdrag av SPI Miljösaneringsfond AB (SPIMFAB) och syftade till att klar- 6
göra i vilken utsträckning den tidigare bensinstationsverksamheten på fastigheten förorenat mark och grundvatten. Vid markundersökningen gjordes bedömningen att halterna petroleumkolväten i jord och grundvatten inom fastigheten med god marginal låg under de generella riktvärdena för mindre känslig markanvändning och härmed inte utgör någon risk för människa eller miljö vid nuvarande verksamhet. Vidare var uppgifterna om antalet under mark cisterner på fastigheten något oklara men tydde på att fem till sju stycken cisterner fortfarande låg kvar i marken. För fyra av dessa fanns intyg på rengöring och sandfyllning, gällande de övriga cisternerna fanns inga entydiga uppgifter. Vid ett gemensamt möte mellan miljö- och byggförvaltningen i Gnosjö kommun, SPIMFAB och Golder beslutades följande åtgärdsmål för fastigheten Gårö 1:229, Gnosjö kommun. Cisternen på 25 m 3 samt de eventuella underjordscisternerna på fastighetens norra del (invid husväggen) inspekteras. Om de ej är sandfyllda kommer de att rengöras och sandfyllas. Utifall de är bristfälligt sandfyllda kommer de inspekteras och sandfyllningen att kompletteras. Slutsats: Den påträffade cisternen i fastighetens nordöstra del inspekterades och konstaterades vara bristfälligt sandfylld varvid sandfyllningen kompletterades. I fastighetens norra del har ingen underjordscistern påträffats. I och med detta bedöms de upprättade åtgärdsmålen för fastigheten Gårö 1:229, Gnosjö kommun, ha uppfyllts och några ytterligare efterbehandlingsåtgärder anses ej vara nödvändiga. VÄGAR OCH TRAFIK Vägnät Planområdet gränsar i väster till Regeringsgatan och Hellmansgatan, i norr mot Bankgatan och i öster mot Strömgatan Parkering Gårö 1:55 används idag som parkering till kommunhuset. Gällande detaljplan anger bostad för fastigheten och parkeringen har anlagts med tillfälligt bygglov. Buller Planområdet ligger i centrala Gnosjö. Det är främst trafik på Bankgatan och Strömgatan som påverkar ljudnivån i området. En trafikbullerutredning gjordes 2011-09-29 av Soundcon (bilaga 1). Störningsskydd mot buller Enligt utförd trafikbullerutredning (2011-09-29) överskrids riktvärdena 55 dba ekvivalent ljudnivå för bostäder i sydost och nordost. Bostäder bör därför inte placeras 7
närmare fastighetsgränsen i sydost och nordost än ca 10-12m för att den ekvivalenta ljudnivån ska understiga 55 dba. Uteplatser bör placeras på skyddad sida av byggnaderna för att inte riskera att den maximala ljudnivån överstiger 70 dba. Vid placering av bostäder så att ekvivalent trafikbullernivå överstiger 55 dba vid fasad ska enligt Boverkets byggregler minst hälften av bostadsrummen i varje lägenhet, liksom uteplats, orienteras mot så kallad tyst sida med högst 45 dba ekvivalent ljudnivå vid fasad. Om detta inte är genomförbart kan i enlighet med Boverkets Allmänna Råd 2008:1 godtas så kallad ljuddämpad sida med ekvivalent trafikbullernivå upp till 50 dba ekvivalent ljudnivå vid fasad. TEKNISK FÖRSÖRJNING Vatten och avlopp Kommunalt vatten och avlopp finns utbyggt till området. El- och teleledningar, bredband El- och teleledningar finns utbyggda i området liksom möjlighet till bredbandsanslutning via kabelnät. PLANERAD MARKANVÄNDNING Bostäder Hela planområdet, utom Gårö 1:55 och skyddszonen till intilliggande bensinstation, får användas till bostadsändamål. En kombinerad byggnation med handel, centrumverksamhet eller kontor i bottenplan och bostäder i de två övre planen är tänkbar. Centrum Hela planområdet, utom Gårö 1:55 och skyddszonen till intilliggande bensinstation, får användas till centrumfunktion. Med centrumfunktion menas all sådan verksamhet som bör ligga centralt eller på andra sätt vara lätt att nå för många människor. Hit hör bland annat butiker, service, kontor, bio, bibliotek, teater, kyrka, föreningslokaler, restauranger hotell osv. Kontor Hela planområdet, utom Gårö 1:55 och skyddszonen till intilliggande bensinstation, får användas till kontor. Till begreppet kontor räknas såväl vanlig kontorsverksamhet som hotell, konferenslokaler och liknande personaltäta verksamheter med liten varuhantering. Handel Hela planområdet, utom Gårö 1:55, får användas till handel. Begreppet handel omfattar all slags köp och försäljning av varor och tjänster för allmänheten. Även service och hantverk av olika slag ryms inom begreppet handel så som, skomakeri, bank, post, resebyrå, fastighetsbyrå, restaurang m.m. 8
Handel får uppföras inom skyddszonen till intilliggande bensinstation under förutsättning att särskilda skyddsåtgärder genomförs (se längre ner på sidan). Byggnadsutformning Planförslaget tillåter bebyggelse upp till tre våningar. Parkering och infart/utfart Fastighet Gårö 1:55 planläggs som parkering. In och utfart sker från Regeringsgatan. Parkeringen är belägen på kommunal mark och skötseln av denna utförs av kommunen. För övriga fastigheter gäller att fastighetsägarna ska se till att erforderliga parkeringsplatser för boende och verksamheter anordnas inom planområdet. Utmed Hellmansgatan och Bankgatan råder det in- och utfartförbud. Gårö 1:55 Särskilda skyddsåtgärder med hänsyn till intilliggande bensinstation På Gårö 1:265 ligger en bensinstation. En riskutredning genomfördes 2011-12-07 för att visa om det vore möjligt att minska skyddsavståndet (25 meter) till intilliggande bensinstation för byggnation av handel. Riskutredningen fastställer att ett minskat skyddsavstånd till lossningsplats kan vara acceptabelt under förutsättning att följande riskreducerande skyddsåtgärder vidtas: Fasad som vetter mot Bankgatan utförs i lägst El 60 och utan fönster inom riskområdet. Om varumottagning anläggs mot Bankgatan ska mur med höjden minst 2 meter i lägst brandteknisk klass El 60 uppföras mot Bankgatan. Inga entréer utförs mot Bankgatan. Friskluftsintag placeras ej mot Bankgatan. Avstämning bör ske med verksamheten på bensinstationen beträffande skyddsåtgärderna. Riskutredningen bör hållas aktuell under projektets gång och implemente- 9
ras i brandskyddsdokumentationen. Observera att riskutredningen endast gäller för handel. Ledningar Ett ledningsområde (u-område) redovisas i planområdet. Inom ledningsområdet finns idag följande ledningar: Optokabel, vattenledning, spillvattenledning, dagvattenledning, elkabel och telekabel. Transformator Ett område för transformator redovisas öster om Strömgatan. Det hamnar vid infart till befintlig återvinningsgård. Inom 5 meter från transformatorbyggnaden får det ej finnas brännbara byggnadsdelar eller brännbart upplag. KONSEKVENSER Ett genomförande av planen innebär att markanvändningen för större delen av planområdet ändras från bostäder och småindustri till bostäder, centrum, handel och kontor. Ett område som i dagsläget används som parkering genom tidsbegränsat bygglov säkerställs genom planen som parkeringsplats. Vid en eventuell exploatering av området kan trafiken komma att öka till och från området något. Området ligger centralt och har redan idag en ganska hög trafikföring på Bankgatan och Strömgatan och det är troligen på dessa gator som trafiken kan tänkas öka något. Som en följd av detta kan bullernivåerna komma att ökas något. Men varken en eventuell trafikökning eller bullernivån bedöms leda till någon större påverkan för befintliga fastigheter. Fastigheter Gårö 1:334 Markanvändningen ändras från bostäder och småindustri till bostäder, centrum, handel och kontor. En liten del i nordöstra hörnet av fastigheten får enbart användas till handel p.g.a närheten till befintlig bensinstation. Fastigheten får en bredare markanvändning som mer är anpassad till en så centralt belägen fastighet. Högsta våningsantal höjs från två våningar till tre. Gårö 1:226 Markanvändningen ändras från bostäder och småindustri till bostäder, centrum, handel och kontor. Fastigheten får en bredare markanvändning som mer är anpassad till en centrumfastighet Högsta våningsantal höjs från två våningar till tre. Gårö 1:228 Markanvändningen ändras från bostäder och småindustri till bostäder, centrum, handel och kontor. Fastigheten får en bredare markanvändning som mer är anpassad till en centrumfastighet Högsta våningsantal höjs från två våningar till tre. Gårö 1:229 10
Markanvändningen ändras från bostäder och småindustri till bostäder, centrum, handel och kontor. Högsta våningsantal höjs från två våningar till tre. Gårö 1:340 Markanvändningen ändras från bostäder och småindustri till bostäder, centrum, handel och kontor. Högsta våningsantal höjs från två våningar till tre. Gårö 1:341 Markanvändningen ändras från bostäder och småindustri till bostäder, centrum, handel och kontor. Högsta våningsantal höjs från två våningar till tre. Gårö 1:501 Markanvändningen ändras från bostäder och småindustri till bostäder, centrum, handel och kontor. Högsta våningsantal höjs från två våningar till tre. På fastigheten ligger ett bostadshus som vid ett utbyggande enligt planförslaget kan komma att hamna i en mer centrummiljö än i dagsläget. Fastigheten ligger längs med Hellmansgatan som i planförslaget får in- och utfartsförbud, förutom till befintliga bostadsfastigheter. Detta innebär att trafiken på Hellmansgatan inte bedöms öka något väsentligt vid en utbyggnad av planen. Därmed bedöms inte bullernivån för fastigheten heller att öka i någon nämnvärd utsträckning. Gårö 1:55 Markanvändningen för bostäder i upp till två våningar försvinner och övergår till parkering. Befintlig parkeringsplats på Gårö 1:55 säkerställs. 11
ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Detaljplanen hanteras med ett normalt planförfarande. November- december 2014 Samråd Februari 2014 Granskning April 2014 Antagande av fullmäktige Maj 2014 Laga kraft Genomförandetid Genomförandetiden för planen är 15 år från det datum den vinner laga kraft. Arbetsorganisation Detaljplanen tas fram av Gnosjö kommun. Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Planområdet omfattas inte av någon allmän platsmark. Vatten och spillvatten Kommunalt vatten och avlopp finns utbyggt inom planområdet. Dagvatten Dagvatten från enskilda tomter infiltreras inom fastigheten. Bebyggelse på kvartersmark Respektive fastighetsägare ansvarar för anläggande eller upprustning samt drift och underhåll för samtliga anläggningar och bebyggelse på kvartersmark. FASTIGHETSRÄTTSLIGA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Fastighetsbildning och konsekvenser Eventuell fastighetsbildning söks av exploatören/markägaren. Ansökan om lantmäteriförrättning sker hos Lantmäterimyndigheten i Jönköping. Ledningsrätt Ett ledningsområde (u-område) finns inom planområdet. Inom ledningsområdet finns idag följande ledningar: Optokabel, vattenledning, spillvattenledning, dagvattenledning, elkabel och telekabel. Marken ska vara tillgänglig för allmänna underjordiska ledningar. Inom området får inte bedrivas verksamhet eller vidtas åtgärd som kan hindra eller försvåra bibehållandet av elektriska starkströmledningar. Inom u- området får det inte förekomma plantering av träd, mindre buskar accepteras dock. Eventuella kostnader för flyttning och ombyggnad av anläggningarna bekostas av den som begär 12
EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Plankostnader Kostnaderna för framtagandet av detaljplanen bekostas av Gnosjö kommun. Fastighetsbildning Kostnader för eventuell fastighetsreglering bekostas av exploatören. TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Tekniska utredningar Golder Associates AB genomförde i oktober 2002 en miljöteknisk markundersökning på fastigheten Gårö 1:229. Golder Associates AB gör bedömningen att några ytterligare efterbehandlingsåtgärder inte anses nödvändiga. En trafikbullerutredning utfördes av Soundcon (2011-09-29). Enligt utredningen överskrids riktvärdena 55 dba ekvivalent ljudnivå för bostäder i sydost och nordost, se avsnittet Störningsskydd mot buller. Tekniska åtgärder Vid placering av bostäder så att ekvivalent trafikbullernivå överstiger 55 dba vid fasad ska enligt Boverkets byggregler minst hälften av bostadsrummen i varje lägenhet, liksom uteplats, orienteras mot så kallad tyst sida med högst 45 dba ekvivalent ljudnivå vid fasad. Om detta inte är genomförbart kan i enlighet med Boverkets Allmänna Råd 2008:1 godtas så kallad ljuddämpad sida med ekvivalent trafikbullernivå upp till 50 dba ekvivalent ljudnivå vid fasad. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Henrietta Isaksson Planarkitekt/Stadsarkitekt David Melle Miljösamordnare 13