Fastighetspaketering under utredning

Transkript

1 JURIDISKA FAKULTETEN vid Lunds universitet Matilda Nilsson af Geijersstam Fastighetspaketering under utredning Vägen till ökad skattemässig neutralitet mellan olika transaktionsförfaranden LAGF03 Rättsvetenskaplig uppsats Kandidatuppsats på juristprogrammet 15 högskolepoäng Handledare: Christina Moëll Termin: HT 2020

2 Innehåll SUMMARY 1 SAMMANFATTNING 2 1 INLEDNING Bakgrund Syfte och frågeställning Avgränsning Metod och material Disposition 6 2 FASTIGHETSPAKETERING Transaktionens struktur Underprisöverlåtelse Förfarande Bakomliggande syfte och innebörd Näringsbetingade andelar Förfarande Bakomliggande syfte och innebörd 14 3 BESKATTNINGSEFFEKTER AV FASTIGHETSPAKETERING Stämpelskatt Paketeringsbolagets anskaffningsvärde Latent skatteskuld Konklusion 20 4 PAKETERINGSUTREDNINGEN Utredning och förslag Remissvar och yttranden Avskattningsmodellen Effekter Vad har hänt? 26

3 5 ANALYS De lege lata gällande rätt Paketeringsutredningens förslag De lege ferenda hur bör paketeringsförfaranden angripas? Slutsats 32 KÄLL- OCH LITTERATURFÖRTECKNING 34

4 Summary Commercial real estate is in practice oftentimes not sold by direct sales, but instead by sales of shares of a limited company. The property is packaged and sold as a limited company and, in a typical case, constitutes the only asset in the company. The immediate tax consequences followed by packaging of real estate are substantially less than what a corresponding real estate sale entails. During 2015, approximately 90% of the turnover for commercial real estate in Sweden, was of packaged property. The result hereof is a significant loss of tax revenue. The principle of neutrality is fundamental in tax law. In the context, it infers that the fiscal legislation should not be decisive in the choice of form of the transaction. Packaging of real estate gives both parties a considerable tax relief, in comparison with correspondent direct selling, and thus imply a deviation from the principle of neutrality. The legislature has acknowledged the complex of problems resulting therefrom and appointed an inquiry in Almost two years later, the government inquiry into packaging of real estate (SOU 2017:27) was presented, withholding a number of bills. The intention of the bills was to establish fiscal neutrality in the choice of transaction procedure. Despite this, none of these bills have yet been implemented. Consultation responses and experts met the main bill with extensive criticism, considering it too vast and not consistent with its purpose. The essay reaches to the conclusion that the bill consists of several shortages which cannot be considered acceptable. Considered with the principle of neutrality in mind, however, a change in the law is required in order to attain fiscal neutrality between transaction procedures. 1

5 Sammanfattning I praktiken sker försäljningar av kommersiella fastigheter i stor utsträckning genom aktieförsäljning. Fastigheten paketeras och säljs som ett aktiebolag och utgör i typfallet den enda tillgången i bolaget. De omedelbara beskattningseffekterna som följer av fastighetspaketering är avsevärt mindre än vad en motsvarande fastighetsförsäljning medför. Under 2015 var cirka 90% av värdet av omsättningen för kommersiella fastigheter i Sverige av paketerad form. Resultatet härav är ett betydande skattebortfall. Neutralitetsprincipen är grundläggande princip inom skatterätten och innebär i sammanhanget att skattesystemet inte ska vara avgörande vid val av transaktionsform. Fastighetspaketering ger parterna betydande skattelättnader i förhållande till motsvarande direktförsäljning och innebär således ett avsteg från principen om neutralitet. Lagstiftaren har uppmärksammat problematiken kring detta och en utredning tillsattes Nästan två år senare presenterades paketeringsutredningen (SOU 2017:27) med förslag på lagändringar. Ändringarna syftade till att skapa skattemässig neutralitet vid val av transaktionsförfarande, trots detta har ännu ingen utav ändringarna genomförts. Det huvudsakliga lagförslaget mötte omfattande kritik från experter och remissinstanser som menar det vara för vittgående och inte ändamålsenligt, sett till sitt syfte. I uppsatsen nås slutsatsen att det presenterade lagförslaget består av brister som inte kan anses godtagbara. Sett utifrån neutralitetsprincipen fordras emellertid en lagändring på området för att uppnå skattemässig neutralitet mellan transaktionsförfaranden. 2

6 1 Inledning 1.1 Bakgrund Vid en fastighetsförsäljning är det i praktiken ofta bolag, och inte själva fastigheten, som överlåtes. Dessa bolag är tomma till den grad att de endast innehåller fastigheten i fråga. Resultatet blir att beskattning sker som om en aktieöverlåtelse ägt rum, snarare än en fastighetsöverlåtelse. Förfarandet går under benämningen fastighetspaketering. Enligt lagens rådande utformning kan överlåtelsen ske utan större beskattningskonsekvenser för parterna. Det hela innebär en avsevärt minskad skatteeffekt kontra vad en direktförsäljning av fastigheten hade inneburit. 1 Under 2015 uppgick den totala omsättningen av kommersiella fastigheter i Sverige till ett värde av 174,2 mdkr. Av dessa uppskattas värdet av de paketerade transaktionerna utgöra 157,6 mdkr och resterande 16,6 mdkr motsvarar omsättningen på lagfartsaffärer. 2 Detta innebär att cirka 90% av omsatt värde överläts genom paketering, resultatet härav är ett betydande skattebortfall. Våren 2017 presenterades en utredning på området med syfte att undersöka fenomenet fastighetspaketering ur ett samhällsekonomiskt perspektiv. 3 Det hela utmynnade i ett lagförslag med syfte att motverka de skattefördelar paketeringsförfarandet medför och skapa neutralitet mellan transaktionsformerna. 4 Den grundläggande neutralitetsprincipen påkallar att skattesystemets utformning inte ska påverka den skattskyldiges val av t.ex. organisation och transaktionsförfaranden. 5 Ikraftträdande datum för lagförslaget, 1 juli 2018, har emellertid passerat med god marginal och föreslagna förändringar har ännu inte genomförts. 6 1 Se Larsson m.fl. s. 126 f. och Se SOU 2017:27 s Ibid. s Ibid. s Se Lodin m.fl. (del 1) s Jfr. SOU 2017:27 s

7 1.2 Syfte och frågeställning Syftet med denna uppsats är att på ett övergripande plan redogöra för förfarandet vid fastighetspaketering och dess beskattningskonsekvenser ur neutralitetssynpunkt. Vidare åsyftas att diskutera och belysa de intresseavvägningar och komplexitet som lagstiftning på området innebär. För att uppnå detta syfte diskuteras följande frågeställningar: - Hur beskattas en paketerad fastighetstransaktion? - Hur förhåller sig fastighetspaketering till neutralitetsprincipen? - Varför har inte paketeringsutredningens lagförslag införts? - Hur bör paketeringsförfaranden angripas? 1.3 Avgränsning Eftersom utrymmet för denna undersökning är begränsat så kommer endast näringsfastigheter som paketeringsobjekt att behandlas. 7 Dessa objekt är vanligt förekommande i paketeringstransaktioner och får stor betydelse eftersom det ofta rör sig om stora fastighetsvärden och långa avskrivningstider. 8 Vidare sker en avgränsning vad gäller aktörer och skattesubjekt; endast aktiebolag kommer att beröras trots att även andra bolagsstrukturer kan ingå i liknande upplägg. 9 Uppsatsen utgår från ett enkelt förfarande för att ge en klar överblick av upplägget och belysa de centrala delarna. Vidare intas ett inkomstskatterättsligt perspektiv på dess effekter. Moms och vissa andra beskattningskonsekvenser, såsom skalbolagsbeskattning, kan aktualiseras men kommer emellertid inte att behandlas i denna uppsats. Ett svenskt perspektiv är utgångspunkten trots att även internationella investeringar kan vara av betydelse på området. 7 Se inkomstskattelag (1999:1229) 2 kap Se dir. 2015:62 s. 1 f. 9 Se Kleerup, Nilsson & Rydin s

8 Fokus ligger på vissa effekter av transaktionen av särskild betydelse för överlåtare och förvärvare. Därefter följer en redogörelse för det senaste som hänt på området. Eftersom syftet med denna uppsats är att undersöka paketeringsförfarandet och dess beskattningskonsekvenser utifrån neutralitetsprincipen, kommer utredningens lagförslag sett ur andra perspektiv att uppta begränsat utrymme. Förslaget tycks ha flera brister enligt remissinstanser och experter, varav några viktiga synpunkter från dessa belyses och inkluderas i diskussionen kring hur förfarandet bör angripas. 1.4 Metod och material Denna uppsats är skriven utefter rättsdogmatisk metod. De inledande avsnitten är skrivna utifrån de lege lata. Materialet som använts är främst lagtext men även lagkommentarer, litteratur och förarbeten har använts som hjälpmedel för att klarlägga innebörden och korrekt tolkning av gällande rätt. Redan vid införandet av berörda bestämmelser befarade lagstiftaren att paketerade transaktioner skulle komma i bruk. 10 Paketeringsupplägget är etablerat i praktiken men inte reglerat i någon särskild bestämmelse. Det är vidare ett ämne under utredning och därmed tämligen aktuellt ur lagstiftningshänseende. 11 På grund av detta har paketeringsutredningen och dess remissvar fått en betydande plats i uppsatsen. I den mån förarbeten har använts som källa, har dessa studerats kritiskt och i jämförelse med annat material, med medvetenhet om eventuella bakomliggande politiska intressen. I den diskuterande och analyserande 10 Se prop. 1998/99:15 s. 201 f.; prop. 2002/03:96 s. 72 och Jfr. svar på skriftlig fråga Fi2019/03840/S1. 5

9 delen av uppsatsen förs resonemang kring de lege ferenda, detta med ledning av expertyttranden på området. 1.5 Disposition Inledningsvis följer en illustrativ redogörelse av ett förenklat paketeringsförfarande. Därefter beskrivs kriterierna för de två huvudsakliga beståndsdelarna av förfarandet; möjligheten att genomföra en underprisöverlåtelse och att därefter sälja näringsbetingade andelar skattefritt. Vidare behandlas de bakomliggande syften till hur dessa moment behandlas skattemässigt. Samverkan av dessa, i sig önskvärda effekter, lägger grunden för fastighetspaketering som skatteupplägg. På ett övergripande plan utreds de beskattningseffekter som är av betydelse vid valet av en paketerad försäljning kontra en direktförsäljning av fastighet. Därefter följer en studie av den senaste utredningen på området, SOU 2017:27, följt av en diskussion kring den problematik en eventuell lagändring medför, detta med avstamp i remissvaren. Slutligen följer en analyserande del som knyter an till paketeringsutredningen. Här belyses problematiken kring fastighetspaketering som fenomen samt framhållet lagförslag, detta med utgångspunkt i neutralitetsprincipen. Avslutningsvis förs resonemang kring hur paketeringsförfarandet bör angripas. 6

10 2 Fastighetspaketering 2.1 Transaktionens struktur Vid en fastighetsförsäljning utgår skatt på den realisationsvinst som försäljningen innebär. 12 För en näringsverksamhet innebär detta en skattesats på 20,6%. 13 En kapitalvinst ska enligt huvudregeln tas upp till beskattning, men härtill finns undantag. 14 En lagändring 2003 gjorde kapitalvinst vid försäljning av näringsbetingade andelar skattebefriad. 15 Detta öppnade i förlängningen upp möjligheten för olika paketeringsupplägg. 16 Paketering innebär i realiteten att en tillgång säljs in i t.ex. ett aktiebolag, och vid avyttring är det aktierna i bolaget, snarare än tillgången, som byter ägare. Formellt sett innebär detta att en aktieöverlåtelse äger rum och resultatet blir bl.a. att överlåtaren vid förfarandet undgår beskattning av kapitalvinsten. I de fall tillgången är en fastighet undgår förvärvaren även stämpelskatt. Ett sådant upplägg möjliggörs i enlighet med bestämmelserna om underprisöverlåtelser samt näringsbetingade andelar för vilka vinsten vid försäljning blir skattefri. 17 Fastigheter är tillgångar som i praktiken ofta är föremål för paketering och där förfarandet medför betydande skattelättnader. 18 För att redogöra för de grundläggande dragen i paketeringsförfarandet används följande exempel: 12 Se IL 44 kap. 13 ; IL 44 kap Fr.o.m Se IL 65 kap. 10 ; FAR Online, Bolagsskatt. 14 Se IL 44 kap. 26 ; jfr. t.ex. IL 8 kap.; IL 25 a kap Se prop. 2002/03:96 s Se Kleerup, Nilsson & Rydin s Se Henkow & Kleist s. 74 f. och Se Larsson m.fl. s. 126 f. 7

11 Moderbolaget X AB äger fastigheten F 1:1. Som ett första steg i förfarandet överlåter X AB fastigheten till Y AB, ett tomt dotterbolag. Y AB förvärvar fastigheten F 1:1 för dess skattemässiga restvärde. Detta värde är lägre än det marknadsmässiga och används vanligtvis vid paketering för att inte skapa en kapitalvinst hos det säljande företaget, X AB. 19 Y AB utställer ett skuldebrev till X AB i enlighet med den överenskomna köpeskillingen. Fastigheten F 1:1 har nu bytt ägare och utgör den enda tillgången i Y AB. Det slutgiltiga steget går ut på att X AB säljer alla aktier i Y AB till en extern köpare. Köpeskillingen baseras på det marknadsvärde parterna enas om. Vidare görs avdrag för Y AB:s utställda skuld till X AB, som nu ska lösas av den externa köparen. För andra medföljande laster, som någon part menar vara betungande, kan ytterligare avdrag förhandlas. En bolagsförsäljning har skett och indirekt en fastighetsförsäljning. 19 Se Larsson m.fl. s

12 Hur förfarandet går till kan givetvis variera. Vid överlåtelser av aktier är parterna fria att förhandla i enlighet med köplagen 20 och avtalslagen 21. De strukturer som används vid transaktioner är trendkänsliga. Strukturerna anpassas och påverkas kontinuerligt av rådande skattelagstiftning. 22 För att paketering av fastigheter ska vara möjlig och medföra önskade skattemässiga effekter förutsätts vissa kriterier vara uppfyllda. 23 Dessa behandlas i avsnitt Underprisöverlåtelse Förfarande Vid omstruktureringar är det vedertaget att företag avyttrar tillgångar till dess skattemässiga värde istället för marknadsvärde. Försäljningen genererar således ett skattemässigt nollresultat. Huruvida transaktionen ska inkomstbeskattas är emellertid en annan fråga. 24 När en tillgång avyttras till ett värde som understiger marknadsvärdet, eller på annat vis tas ut från en näringsverksamhet utan att detta är affärsmässigt motiverat, följer att överlåtaren ska uttagsbeskattas. 25 Uttagsbeskattningen innebär att överlåtelsen kommer att behandlas som om vederlag motsvarande marknadsvärdet givits. 26 Resultatet blir att övervärdet, den positiva skillnaden mellan det skattemässiga värdet och marknadsvärdet, tas upp till beskattning. 27 Ett undantag från denna huvudregel är när vissa särskilda skäl föreligger mot att uttagsbeskattning sker och överlåtelsen därmed är att klassificera som en underprisöverlåtelse i enlighet med inkomstskattelagens 23 kap Köplag (1990:931). 21 Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område. 22 Se Larsson m.fl. s Se dir. 2015:62 s Se Lodin m.fl. (del 2) s. 499 f. 25 Se IL 22 kap. 1 3 ; IL 22 kap Se prop. 1998/99:15 s. 117; IL 22 kap Se prop. 1998/99:15 s Se IL 22 kap. 11 ; IL 23 kap. 3 ; IL 23 kap

13 En viktig del av paketeringsförfarandet är att moderbolaget X AB har möjlighet att överlåta fastigheten F 1:1 till dotterbolaget Y AB utan att för den delen ta fram övervärdet till beskattning. Möjligheten att omstrukturera äganderättsförhållandena genom en underprisöverlåtelse bidrar till förfarandets lönsamhet. I lagtexten uppställs ett antal kumulativa rekvisit som måste vara uppfyllda för att en underprisöverlåtelse ska anses föreligga, utöver att ersättningen understiger marknadsvärdet och att detta inte är affärsmässigt motiverat. 29 För att avgöra om en underprisöverlåtelse är för handen ställs inledningsvis vissa krav på parterna i överlåtelsen. 30 Förvärvaren ska direkt efter överlåtelsen vara skattskyldig i inkomstslaget näringsverksamhet för tillgången i fråga, tillgången ska följaktligen ingå i näringsverksamheten. 31 Tillgången anses endast ingå i näringsverksamheten om antingen ersättningen eller kapitalvinsten vid överlåtelse är en skattepliktig intäkt i inkomstslaget. 32 Detta rekvisit uppfylls således inte om t.ex. en tillgång i form av andelar i ett dotterbolag klassificeras som lagertillgång hos överlåtaren, 33 och efter överlåtelse ändrar karaktär till kapitaltillgång och näringsbetingade andelar. Förvärvaren är i detta fall inte skattepliktig för tillgångarna i inkomstslaget näringsverksamhet, eftersom andelarna i förvärvarens hand blir skattefria enligt ny klassificering. 34 Liknande problematik uppstår om ett aktiebolag överlåter en kapitalfastighet till en fysisk person vars kapitalvinst kommer att beskattas i inkomstslaget kapital. Uttagsbeskattning kan i dessa situationer inte undgås Se IL 23 kap Se IL 23 kap. 4 ; IL 23 kap Se IL 23 kap Se RÅ 2005 not Se IL 27 kap. 2 ; IL 27 kap Se RÅ 2005 not Se Kleerup, Nilsson & Rydin s

14 Vidare uppställs ett krav på att överlåtaren med avdragsrätt kan lämna koncernbidrag till förvärvaren. Om inte detta föreligger ska överlåtelsen avse hela verksamheten, en verksamhetsgren eller en ideell andel av någondera. 36 Därutöver får det inte ha uppkommit ett skattemässigt underskott hos förvärvaren beskattningsåret som föregick överlåtelsen. Rekvisitet gäller i de fall då förvärvaren är ett företag och inkluderar underskott i företag som förvärvaren med avdragsrätt kan lämna koncernbidrag till, om underskottet i fråga föreligger beskattningsåret då överlåtelse sker. 37 Detta krav kan avstås om överlåtaren med avdragsrätt kan lämna koncernbidrag till förvärvaren samma beskattningsår som överlåtelsen äger rum. Hinder från avstående föreligger dock om det hos överlåtaren finns en avdragsbegränsning för underskott genom en koncernbidragsspärr, 38 förutsatt att underskottet utnyttjas. 39 Slutligen, i de fall både överlåtaren och förvärvaren är företag, ska de kvalificerade andelarna i det överlåtande företaget (X AB) i motsvarande mån eller mer, vara kvalificerade i det förvärvande företaget (Y AB). 40 Med kvalificerade andelar menas aktier i fåmansaktiebolag under vissa i lagen uppräknade förutsättningar och avser att träffa aktiva delägare. Dessa regleras särskilt beträffande hur utdelning och kapitalvinst ska fördelas mellan inkomstslaget kapital och tjänst, och tar således sikte på den inkomst som i själva verket utgör arbetsinkomst Bakomliggande syfte och innebörd Syftet med lagstiftarens undantag till uttagsbeskattning är att möjliggöra överlåtelser till underpris mellan aktörer förutsatt att uppställda villkor är uppfyllda. Av dessa är ett tydligt ägarsamband mellan överlåtare och 36 Se IL 23 kap Se IL 23 kap Se IL 23 kap Se IL 23 kap. 29 ; Kleerup, Nilsson & Rydin s Se IL 23 kap Se IL 57 kap. 4 ; Lodin m.fl. (del 2) s. 424 f. 11

15 förvärvare avgörande. 42 Överlåtelsen utgör en värdeöverföring, från överlåtaren till förvärvaren, på det obeskattade värde som skillnaden mellan ersättningen och tillgångens marknadsvärde utgör. 43 Såframt samtliga villkor är uppfyllda innebär detta att det anskaffningsvärde som parterna kommit överens om används som beskattningsunderlag, i motsats till uttagsbeskattning då underlaget bestäms utefter marknadsvärdet. 44 Om den verkliga ersättningen är lägre än tillgångens skattemässiga värde är det istället motsvarande detta som tillämpas. 45 Överlåtelsen får inte skapa en skattemässig förlust. 46 Innebörden av en underprisöverlåtelse är således inte utebliven beskattning utan snarare att beskattningsunderlaget begränsas till den verkliga ersättningen alternativt det skattemässiga värdet. 47 Högsta förvaltningsdomstolen gör i dessa fall en helhetsbedömning av den sammanlagda ersättningen. Av detta följer att även sidovederlag från förvärvaren, vilken inte direkt följer av överlåtelseavtalet, ska beaktas vid bestämmandet av beskattningsunderlaget. I ett underpris kan därav ersättning för arbetsinsatser anses ingå om priset är beroende av dessa. 48 Bestämmelserna ger upphov till en koncernintern skattekredit till dess att tillgången lämnar koncernen genom extern avyttring, förutsatt att värdet består. 49 Detta är förmånligt för parterna både vad gäller ränta och likviditet. 50 Av kontinuitetsprincipen följer att obeskattade värden i sinom tid ska beskattas. I dessa situationer är det emellertid inte överlåtaren, hos vilken värdet uppstått, som beskattas, utan förvärvaren. 51 Denna skattekredit är önskvärd och ämnad att underlätta omstruktureringar genom att tillgångar 42 Se prop. 1998/99:15 s. 117 f. 43 Se Lodin m.fl. (del 2) s. 500 f. 44 Se IL 22 kap. 7 ; Baran, Inkomstskattelag (1999:1229) 23 kap. 9, Lexino (JUNO). 45 Se IL 23 kap Se Henkow & Kleist s Se Baran, Inkomstskattelag (1999:1229) 23 kap. 9, Lexino (JUNO). 48 Se HFD 2012 ref Se prop. 1998/99:15 s. 1 f.; Lodin m.fl. (del 2) s Se prop. 1998/99:15 s Se Lodin m.fl. (del 2) s

16 på detta vis kan överlåtas inom en koncern utan omedelbara skattekonsekvenser. 52 Som utgångspunkter belyser förarbetena att obehöriga skatteförmåner ska undvikas samt att skattereglerna inte bör förhindra omstruktureringar inom näringslivet. 53 Problematiskt är emellertid när det förvärvande bolaget upphör att ingå i koncernen, vilket är situationen vid paketeringsförfaranden Näringsbetingade andelar Förfarande En huvudregel inom skatterätten är att kapitalvinst och utdelning utgör skattepliktiga inkomster för mottagaren. Skattefrihet vid annars skattepliktiga inkomster regleras särskilt som ett undantag härtill. 55 Näringsbetingade andelar är ett sådant undantag där utdelning och kapitalvinst är skattebefriad. 56 X AB avyttrar Y AB, innehållandes F 1:1, till den utomstående köparen och en kapitalvinst uppstår för X AB. Vinsten består i ersättningen, med den medföljande skulden som Y AB har gentemot X AB avräknad, och med avdrag för försäljningskostnader och omkostnadsbeloppet. En förutsättning för att paketeringsupplägget ska vara attraktivt för X AB, är vidare att avyttringen av Y AB kan ske utan beskattning av kapitalvinsten som uppstår. För att undgå detta fordras att andelarna i Y AB är näringsbetingade. Inkomstskattelagen definierar näringsbetingade andelar utefter vissa krav på aktieinnehavet, nämligen beträffande ägarföretaget och karaktären på 52 Se prop. 1998/99:15 s Se prop. 1998/99:15 s Ibid. s Se Lodin m.fl. (del 2) s. 402 f.; IL 24 kap Se IL 24 kap. 35 ; IL 25 a kap. 3 ; IL 25 a kap

17 aktierna. 57 Andelen ska avse ett aktiebolag eller en ekonomisk förening och ägas av en juridisk person varav tänkbara ägarföretag uppräknas i lagtexten, bland dessa innefattas aktiebolag. 58 Därutöver uppställs vissa krav på innehavets karaktär för att särskilja andelarna från kapitalplaceringsaktier. 59 Först och främst ska andelen vara en kapitaltillgång, således undantas lagertillgångar från definitionen. Vidare ska andelarna antingen vara onoterade, innehavet utgöra minst 10% av röstetalet i företaget eller vara betingade av ägarföretagets rörelse. 60 Skattefriheten är menad att innefatta utdelning för andelar som ägaren innehar i samband med sin näringsverksamhet. Detta presumeras vara fallet då andelarna är onoterade eller vid större innehav av marknadsnoterade andelar Bakomliggande syfte och innebörd Aktiebolag dubbelbeskattas i enlighet med principen om ekonomisk dubbelbeskattning såtillvida att beskattning av en intäkt sker i två led: först i aktiebolaget och sedan ytterligare en gång vid utdelning till en fysisk person som är aktieägare. 62 Det är emellertid önskvärt att undvika kedjebeskattning utöver denna dubbelbeskattning, vilket hade förelegat om ett moderbolag blivit skattskyldigt för utdelning från ett dotterbolag. 63 För att undvika kedjebeskattning i koncerner är kapitalvinst och utdelning från näringsbetingade andelar skattefria. 64 En vinst i ett dotterbolag beskattas i bolaget i fråga. När denna nettovinst sedan delas ut till moderbolaget hade en frånvaro av bestämmelserna kring näringsbetingade andelar inneburit att samma vinst beskattades en andra gång, för att sedan 57 Se IL 24 kap Se IL 24 kap Se Lodin m.fl. (del 2) s Se IL 24 kap Se Lodin m.fl. (del 2) s Se Kardvik & Samuelsson, Ekonomisk dubbelbeskattning. 63 Se Lodin m.fl. (del 2) s. 401 f. 64 Ibid. s

18 beskattas ytterligare en gång som utdelning till ägarna. 65 Liknande resonemang förs vad gäller skattefri kapitalvinst vid försäljning av andelarna. Aktiernas värdeuppgång är en följd av dotterbolagets intjäningsförmåga, vilken bolaget redan beskattats för. 66 En spegling av detta innebär vidare att en motsvarande förlust inte är avdragsgill. 67 Ytterligare en bakomliggande aspekt till regleringens utformning är att skapa symmetri och därmed hindra internationell skatteplanering. Den asymmetri som avsaknad av skattefrihet gällande näringsbetingade andelar hade inneburit, medför att det för ett aktiebolag vore mer fördelaktigt att avyttra näringsbetingade andelar genom dotterbolag i ett land där sådan kapitalvinst är skattefri. Därefter återstår att flytta hem vinsten till Sverige, och detta som skattefri utdelning. Motsvarande i en förlustsituation vore att avyttra aktierna i det utländska dotterbolaget och låta förlusten dras av i moderbolaget i Sverige Se prop. 1998/99:15 s Se Kardvik & Samuelsson, Näringsbetingad andel. 67 Se IL 25 a kap Se prop. 2002/03:96 s

19 3 Beskattningseffekter av fastighetspaketering 3.1 Stämpelskatt Vid fastighetsförsäljning fordras förvärvaren erlägga stämpelskatt med 4,25% 69 av köpeskillingen eller taxeringsvärdet, beroende på vilket som är högst. Försäljning av aktier och bolagspaketerade fastigheter utlöser däremot inte någon stämpelskatt och detta är därav en viktig faktor till varför ett paketeringsförfarande begagnas. 70 Vid överlåtelser inom en koncern medges normalt uppskov med betalning av stämpelskatten, vilket upphör att gälla när fastigheten lämnar koncernen. 71 Detta innebär att, vid överlåtelse av den paketerade fastigheten, tillkommer den uppskjutna stämpelskatten från underprisöverlåtelsen. Vid paketeringsförfarandet blir således paketeringsbolaget skyldigt att betala stämpelskatt. Denna beräknas på det högsta av taxeringsvärdet och köpeskillingen vid underprisöverlåtelsen. Underlaget kommer således att vara lägre än om direktförsäljning hade skett till marknadspris. 72 Fastigheten är sedermera paketerad och klar inför en framtida försäljning. Förvärvaren undslipper därmed det första steget i förfarandet innefattandes en underprisöverlåtelse. Det sker därmed inte någon lagfartsändring och stämpelskatt behöver således inte heller erläggas. 73 Alternativt kan förvärvaren välja att fusionera paketeringsbolaget. Fusion utlöser ingen beskattning och skyldighet att betala stämpelskatt uppkommer först när fastigheten lämnar koncernen Se Sjöblom, lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter 8 2 st., Karnov (JUNO) (besökt ). 70 Se Henkow & Kleist s Se lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter 32 a. 72 Se Henkow & Kleist s Se SOU 2017:27 s Se dir. 2015:62 s

20 3.2 Paketeringsbolagets anskaffningsvärde Förvärvaren av Y AB, och således indirekt fastigheten F 1:1, övertar det anskaffningsvärde för F 1:1 som finns i Y AB. I de fall fastigheten avyttras av paketeringsbolaget Y AB, och alltså inte säljs i bolagsform, uppstår sannolikt en betydande kapitalvinst i Y AB. Denna kapitalvinst är skattepliktig och beräknas utifrån skillnaden mellan ersättningen vid avyttringen och säljarens omkostnadsbelopp, till vilket Y AB:s låga anskaffningsvärde ligger till grund. 75 Det faktum att anskaffningsvärdet från Y AB övertas, innebär även att överlåtarens avskrivningsunderlag övertas. 76 Avskrivning innebär att innehavaren av en fastighet medges ta upp vissa tillgångar som en kostnad och på så vis skriva av tillgången över en tid. Avskrivningsunderlaget beräknas utifrån anskaffningsutgiften och blir således lägre än i de fall direktförsäljning motsvarande marknadsvärdet skett. 77 Resultatet blir ett sämre avskrivningsunderlag och därmed ökade skattekostnader i Y AB Latent skatteskuld Vid paketeringsförfarandet undgår överlåtaren att utge bolagsskatt på kapitalvinsten, förutsatt att andelarna som avyttras är näringsbetingade. 79 Av detta följer att skatteskulder skjuts framåt i tiden. 80 En viktig del av den ekonomiska vinningen för parterna består i den räntevinst som följer av den senarelagda beskattningen Se Larsson m.fl. s. 131; IL 44 kap Se Larsson m.fl. s. 131 f. 77 Se Lodin m.fl. (del 1) s. 321 f. 78 Se Larsson m.fl. s. 131 f. 79 Se IL 25 a kap Se Larsson m.fl. s Se dir. 2015:62 s

21 På en byggnad medges årliga värdeminskningsavdrag på anskaffningsvärdet utefter byggnadens ekonomiska livslängd. 82 Vid en direktförsäljning av fastighet ska tidigare gjorda värdeminskningsavdrag återföras och tas upp till beskattning. Avdragen ska inte återföras i den mån de motsvarar den faktiska värdenedgången. 83 När fastigheten överlåts paketerad återförs däremot inte värdeminskningsavdrag eftersom själva fastigheten aldrig avyttras. 84 Detta medför således en latent skatteskuld till nackdel för förvärvaren, vilken realiseras först vid en fastighetsförsäljning. 85 Vidare övertar paketeringsbolaget inte överlåtarens skattemässiga situation, detta gör därmed inte heller förvärvaren av bolaget. Värdeminskningsavdrag ska således göras baserat på anskaffningsutgiften vid underprisöverlåtelsen. Förvärvarens möjlighet till värdeminskningsavdrag i framtiden är därmed markant reducerad eftersom underlaget för detta blir lägre än beräknat utifrån fastighetens marknadsvärde, vilket vore underlaget vid en direktförsäljning. 86 Byggnader hör till de tillgångar med längst avskrivningstid. Eftersom avskrivningen normalt löper över år, bidrar detta till att förstärka effekterna och skapa betydande skattekrediter. 87 Vid avyttring av en näringsfastighet ska vissa avdrag, bl.a. för förbättrande reparationer och underhåll, återföras. 88 Dessa avdrag för förbättringsutgifter ska dock inte återföras vid en underprisöverlåtelse av näringsfastigheter klassificerade som kapitaltillgång eller näringsbostadsrätt. 89 De värdestegringar som uppstår under innehavstiden, före den paketerade transaktionen, tas således inte upp till beskattning. Fastigheten är alltså belagd med obeskattad värdestegring, också detta innebär en latent 82 Se IL 19 kap Se IL 26 kap. 2 ; IL 26 kap. 5 ; IL 26 kap. 10 ; Sjöblom, Inkomstskattelag (1999:1229) 26 kap. 5, Karnov (JUNO) (besökt ). 84 Se SOU 2017:27 s Se dir. 2015:62 s Se Henkow & Kleist s Se SOU 2017:27 s. 59 och Se IL 26 kap Se IL 23 kap

22 skatteskuld. 90 Även värdestegringar beroende av marknadsutvecklingen lämnas obeskattade i den mån de inte tas med i beräkningen av köpeskillingen. Vid en senare avyttring kommer den beskattningsbara kapitalvinsten beräknas utifrån ett lågt ställt anskaffningsvärde, utefter det skattemässiga värdet, som inte speglar det verkliga marknadsvärdet vid tidpunkten. Den framtida kapitalvinsten blir därmed större i takt med att fastigheten ökar i värde. 91 Detta är av särskild betydelse vid just fastighetspaketering eftersom en stor del av avkastningen beror på att fastighetsvärdet ökar över tid. 92 Ytterligare en följd av att paketeringsbolaget inte övertar överlåtarens skattemässiga position är att en ny fördelning av anskaffningsvärdet ska göras mellan mark respektive byggnad proportionerligt med taxeringsvärdet. Den nya uppdelningen påverkas inte av tidigare gjorda värdeminskningsavdrag, vilket är till förvärvarens fördel. Om överlåtarens underlag för värdeminskningsavdrag däremot är högre än vad fördelningsregeln medger, är detta till nackdel för förvärvaren. 93 Den latenta skatteskuld som medföljer paketeringen beräknas på skillnaden mellan Y AB:s marknadsvärde och dess skattemässiga värde, till vilket överlåtelsen av F 1:1 skett. Det tål att betonas att skatteskulden är just latent, och kommer att tas upp till beskattning först vid direktförsäljning av fastigheten eller genom att det underlag som värdeminskningsavdrag beräknas utifrån inte speglar verksamhetens hela värde. Det faktum att skulden är latent innebär att förvärvarens nuvärde för skulden är avsevärt lägre än vad värdet av den realiserad förväntas vara. 94 I nuvärdestermer uppstår således en skattemässig vinstsituation Se dir. 2015:62 s Se SOU 2017:27 s Se dir. 2015:62 s. 4 f. 93 Se Henkow & Kleist s. 75; IL 19 kap Se Henkow & Kleist s Se SOU 2017:27 s

23 3.4 Konklusion En bolagsförsäljning av fastighet genom paketering medför skattemässiga konsekvenser som gynnar parterna på olika vis. På det hela taget sänks transaktionskostnaderna vid en paketerad transaktion och därmed undviks inlåsningseffekter i företag. 96 Omfattande skatteeffekter uppkommer först vid en direktavyttring av tillgången. Paketering blir därav en möjlighet att omsätta dessa tillgångar utan stora skattekostnader, vilket ökar rörligheten på marknaden. 97 Att transaktionerna blir mer lönsamma leder sannolikt till att antalet fastighetsinvesteringar ökar. 98 En paketerad transaktion medför ingen beskattning av kapitalvinsten hos överlåtaren. När fastigheten säljs i framtiden som icke-paketerad är det istället denne överlåtaren, som blir skattskyldig och en latent skatteskuld realiseras. 99 De nackdelar som belastar paketeringsbolaget brukar förvärvaren kompenseras för genom en rabatterad köpeskilling. I ett större perspektiv kan paketeringsförfarandet även inverka på värderingar och försäljningspriser på fastighetsmarknaden. I kommittédirektiv 2015:62 framhålls att möjligheten till paketering höjer marknadsvärdet på fastigheterna i fråga. Detta resulterar i förhöjda taxeringsvärden, vilket direkt korrelerar med statens intäkter från fastighetsskatt Se dir. 2015:62 s Se SOU 2017:27 s Se Ibid. s Se Larsson m.fl. s. 130 f. 100 Se dir. 2015:62 s

24 4 Paketeringsutredningen 4.1 Utredning och förslag Sommaren 2015 tillsattes en utredning med syfte att bl.a. kartlägga skatteplanering i form av fastighetspaketering och fastighetsbildningsåtgärder. 101 I direktivet som tillsatte utredningen betonas vikten av en neutral och likformig beskattning av företag för att upprätthålla ett samhällsekonomiskt effektivt skattesystem. Bristande neutralitet riskerar att snedvrida investeringar och således hämma produktivitetsutvecklingen; kapital placeras där det är skattemässigt mest fördelaktigt snarare än där det skapar mest värde. Vidare kan detta snedvrida konkurrensen i olika företag och branscher då dessa i olika utsträckning kan begagna sig de fördelar som medföljer vissa slags tillgångar. 102 Trots det anförda poängteras emellertid, att i somliga situationer, ett icke-neutralt skatteuttag ändock kan anses vara mindre snedvridande och motiverat av effektivitetsskäl. 103 Närmare två år senare presenterades paketeringsutredningen med förslag på åtgärder. 104 I utredningen konstateras att fastighetsbranschen inte är att anse som skattemässigt gynnad jämfört med andra branscher. Sett till andelen bolagsskatt som erläggs är denna dock låg i förhållande till andra branscher. 105 Av kartläggningen framgår att bolag i olika branscher i snitt betalar 13,5% av sitt bokföringsmässiga resultat före skatt i bolagsskatt, för att jämföra med fastighetsbranschens motsvarande cirka 9,9%. 106 En bakomliggande faktor till detta är möjligheten att undgå såväl inkomstskatt som stämpelskatt genom paketerade transaktioner. 107 Efter samtliga skatter 101 Se SOU 2017:27 s. 1 och Se dir. 2015:62 s Se SOU 2017:27 s Ibid. s Ibid. s Ibid. s Se Nerman, Utredningen om vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet, s

25 återstår ett nettoresultat för bolag i alla branscher på 84,7% av resultatet före skatt, och 80,8% för bolag i fastighetsbranschen. 108 Stämpelskatt och fastighetsskatt, som drabbar fastighetsbranschen särskilt, kan enligt utredaren inte uppväga för det låga bolagsskatteuttaget. Dessa skatter har fiskala syften samt är avsedda att utgå utöver ordinärt bolagsskatteuttag. 109 Utredaren har analyserat olika möjligheter att angripa paketeringsförfarandet genom lagstiftning och slutligen stannat vid den modell som anses vara mest fördelaktig. Det huvudsakliga lagförslaget som presenteras går ut på att beskattningseffekterna vid fastighetspaketering ska motsvara de som följer vid en direktförsäljning och således skapa neutralitet i valet av transaktionsform. Det skulle innebära att fastigheter i vissa fall, när ägarföretagets aktier byter ägare, anses avyttrade och därefter åter förvärvade till ersättning motsvarande marknadsvärdet. Kapitalvinsten från avyttringen skulle därefter beskattas, s.k. avskattning. 110 Beskattningskonsekvenserna hamnar således i det fastighetsägande bolaget, alltså det avyttrade bolaget. 111 Det nya avskattade värdet skulle vidare läggas till grund för förvärvarens värdeminskningsavdrag och således skulle kedjebeskattning undvikas. Att endast kapitalvinst hänförlig till fastigheten beskattas är ännu en fördel med modellen. Till förslagets huvudregel om avskattning följer ett antal undantag, t.ex. i de fall det avyttrade företagets huvudsakliga inkomster och utgifter inte är hänförliga till en fastighet, eller när avyttringen aktualiserar skalbolagsbeskattning. 112 Bestämmelsen är vidare inte avsedd att träffa koncerninterna överlåtelser. 113 Utöver avskattning föreslås att en schablonintäkt tas upp som substitut för den stämpelskatt som hade utgått vid direktförsäljning. 114 Denna intäkt skulle motsvara 7,09% av det högsta av fastighetens marknadsvärde och 108 Se SOU 2017:27 s Ibid. s Ibid. s Ibid. s Ibid. s Ibid. s Ibid. s. 16 f. 22

26 taxeringsvärdet föregående år. 115 Schablonintäkten skulle tas upp oavsett om affären innebär vinst eller förlust. Som balanserande åtgärd föreslås en sänkning av stämpelskatten från 4,25% till 2% för juridiska personer Remissvar och yttranden Avskattningsmodellen Avskattningsmodellen och dess utformning mötte omfattande kritik. En redogörelse följer nedan. Utredningens förslag anses sammantaget vara mer komplext och vittomspännande än vad behovet motiverar. 117 Lunds universitet ifrågasätter i sitt remissvar huruvida fastighetsskattens fiskala syfte diskvalificerar att den beaktas vid bedömning av huruvida fastighetsbranschen är överbeskattad. Ett sådant resonemang tycks inte vara vetenskapligt förankrat. 118 Införande av lagförslaget hade inneburit att branschen blivit påtagligt överbeskattad. 119 Slopas möjligheten till paketerade transaktioner medför uttaget av fastighetsskatt att fastighetsinvesteringar beskattas påtagligt högre än investeringar i övrigt. 120 Vidare belyser flera remissinstanser att de nya reglerna kring avdragsbegränsningar, vid implementering av EU-direktiv 216/1164, inte har beaktats i förslaget. 121 Experterna som yttrat sig menar att förslaget i praktiken omöjliggör skattefria avyttringar av näringsbetingade andelar i bolag med fastigheter som huvudsaklig tillgång. Således omfattas betydligt fler situationer och branscher än vad som kan anses motiverat. Förslaget innebär vidare att 115 Se SOU 2017:27 s Ibid. s Jfr. Menzel, Fastighetspaketeringsutredningen en genomgång av förslaget, s Se remissyttrande avseende SOU 2017:27, Lunds universitet s Se remissyttrande avseende SOU 2017:27, Föreningen Svenskt Näringsliv s Se Nerman, Utredningen om vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet, s Jfr. t.ex. Remissyttrande avseende SOU 2017:27, Föreningen Svenskt Näringsliv s

27 avsevärda latenta skatteskulder kan komma att bli föremål för avskattning. Vid en första försäljning efter reglernas ikraftträdande, kommer den nuvarande ägaren att beskattas för värdeuppgång som uppkommit även i tidigare ägares hand. Denna retroaktivitet är anmärkningsvärd sett utifrån de skatterättsliga principerna om förutsebarhet och legitimitet. Särskilt anmärkningsvärt är att lagstiftaren varit medveten om att lagtextens utformning, redan vid införandet, öppnade upp för paketeringsförfaranden. För att lindra denna effekt för fastighetsägare efterlyses övergångsbestämmelser. 122 Även den grundläggande skatteförmågeprincipen får stå tillbaka eftersom skatteplikten läggs på det fastighetshållande bolaget, som inte är part i den beskattningsgrundande transaktionen eller erhåller köpeskillingen. Detta medför problematik, inte minst för minoritetsägare som helt utan koppling till transaktionen kan bli personligt ansvariga för betalningen genom s.k. företrädaransvar. 123 Vidare begränsas härigenom möjligheten att lämna koncernbidrag från det sålda bolaget, vilket gör att val av organisation får direkt påverkan på skatteuttaget. 124 Utöver detta förutses tillämpningssvårigheter gällande fastställande av substanskravet, huruvida företaget huvudsakligen består av fastigheter. Även problematik kring fastställande av marknadsvärde för en fastighet som tidigare varit föremål för paketering uppmärksammas av experterna. 125 Skatteverket befarar att lagförslaget öppnar upp för kringgåenden. Avskattningsmodellen utformning undantar t.ex. aktörer som är föremål för skalbolagsbeskattning. Genom en obetydligt låg sådan kan avskattning undgås helt enligt föreslagen lydelse Se SOU 2017:27 s. 390 och Ibid. s. 394 f. 124 Ibid. s Ibid. s. 393 f. 126 Se remissyttrande avseende SOU 2017:27, Skatteverket s. 8 f. 24

28 4.2.2 Effekter Genom att hindra paketeringsförfaranden pressas sannolikt marknadsvärdet ned på fastigheter i stort. Detta i sin tur påverkar fastigheters pantvärde vilket försämras och resulterar i ökade kreditkostnader för bolag inom fastighetssektorn. 127 De ökade transaktionskostnaderna vid fastighetsförsäljningar leder till ökade skatteintäkter, men inverkar samtidigt på samhällsutvecklingen på ett ännu oklart vis. Rörligheten i fastighetsbeståndet riskerar nämligen att stagnera. Detta hämmar i sin tur ett så effektivt användande av fastigheter som möjligt. 128 Inlåsningseffekterna på marknaden är inte eftersträvansvärda och för att mildra dessa efterlyses övergångsbestämmelser. 129 Effekterna är svåra att förutse men befaras innebära minskade tomtpriser, beroende på hur aktörers betalningsvilja påverkas. 130 Experterna menar att dessa ökade kostnader för företag i fastighetsbranschen riskerar att resultera i ett minskat bostadsbyggande, vilket ger ökad bostadsbrist till följd. 131 FAR framhåller i sitt remissvar att en betydande andel internationellt kapital investeras i olika utvecklings- och byggprojekt, vilket gynnar samhällsutvecklingen i landet. Vidare efterlyses en fullständig analys av de beteendeförändringar som lagändringen kan ge upphov till och hur detta inverkar på skatteintäkterna. 132 Förvaltningsrätten Stockholm befarar att en följd av avskattning enligt modellen kommer bli ett stort antal komplexa och tidskrävande rättstvister Se remissyttrande avseende SOU 2017:27, Föreningen Svenskt Näringsliv s Se Menzel, Fastighetspaketeringsutredningen en genomgång av förslaget, s. 418 och Se SOU 2017:27 s Se Nerman, Utredningen om vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet, s Se SOU 2017:27 s Se remissyttrande avseende SOU 2017:27, FAR s Se remissyttrande avseende SOU 2017:27, Förvaltningsrätten s

29 4.3 Vad har hänt? Paketeringsutredningen resulterade inte i någon omvälvande lagändring vad gäller möjligheterna till paketerade fastighetstransaktioner. Den ändring som har skett påträffas i lagtexten som ett undantag till skattefrihet vid exempelvis gåva. I de fall en fastighet överlåts till exempelvis ett aktiebolag mot ersättning överstigande en näringsfastighets skattemässiga värde, ska fastigheten nämligen anses avyttrad och beskattas därefter. 134 Dessförinnan skulle fastigheter, som överlåtits mot ersättning lägre än taxeringsvärdet, vara att betrakta som en gåva enligt praxis. En sådan överlåtelse kunde därmed ske utan beskattningskonsekvenser. Den nya bestämmelsen syftar till att motverka att fastigheter överlåts via bolag, som överlåtaren eller denne närstående äger, vidare till en utomstående köpare till lägre skattekostnad jämfört med vad en direktförsäljning inneburit. 135 I budgetpropositionen för 2021 får Lantmäteriet i uppdrag att utreda huruvida fastighetsbildningar som leder till marköverföringar ska vara föremål för stämpelskatt. 136 Paketeringsutredningens kartläggning visar att fastighetsbildning används vid transaktioner för att undvika stämpelskatt och utmynnade i ett förslag att låta stämpelskatt utgå även vid fastighetsbildning. 137 Efter skarp kritik skedde ingen lagändring. Införande av stämpelskatt vid fastighetsbildning skulle innebära väsentliga kostnadsökningar vilket skulle verka återhållande. 138 Utöver det ovan nämnda har ändringar på området inte skett. Efter studie av paketeringsutredningen med vetskap härom, blir frågan vad denna stagnering kan bero på. Förfarandet erkänns som uppenbart problematiskt, samtidigt som avsaknad av reglering tyder på någon form av acceptans. Finansministern mottog en skriftlig fråga 2019 där en proposition i syfte att 134 Se IL 8 kap. 2 2 st.; SFS 2017: Se Sjöblom, inkomstskattelag (1999:1229) 8 kap. 2 2 st., Karnov (JUNO) (besökt ). 136 Se prop. 2020/21:1: Uppgiftsområde 3 s Se SOU 2017:27 s Se Lindberg & Lilja, Reglerna rörande stämpelskatt utvidgas till att även omfatta fastighetsbildningsåtgärder?. 26

30 lagstiftningsvägen förhindra fastighetspaketering efterfrågas. I svaret medges att paketeringsförfarandet är problematiskt och vikten av ett legitimt skattesystem betonas. Slutligen förklaras att förslaget sprunget ur paketeringsutredningen är under beredning inom Finansdepartementet Se skriftlig fråga till statsråd, 2019/20:399 Fastighetspaketering, till finansminister Magdalena Andersson (S); Svar på fråga 2019/20:399 av Ulla Andersson (V), Fi2019/03840/S1. 27

31 5 Analys 5.1 De lege lata gällande rätt Fastighetspaketering innebär inte en skattelättnad per definition, utan snarare att beskattningskonsekvenser senareläggs och blir en latent skatteskuld. Skulden realiseras först vid en direktavyttring av fastigheten. Vidare förflyttas skattebördan från överlåtare till förvärvare. Effekten härav blir att förvärvaren vid en senare direktavyttring, nu som överlåtare, kommer att beskattas för värdeökningen, oavsett om värdeuppgång skett i annan ägares hand. Paketeringsförfarandet frångår här tanken kring att värdeuppgång ska beskattas där den uppkommit och i samband med varje ägarbyte. De betungande respektive gynnande beskattningseffekter som följer av en paketerad fastighetsöverlåtelse beaktas av parterna när köpeskillingen förhandlas. Följaktligen ger detta otillförlitliga marknadsvärden. Denna snedvridning inverkar på fastighetsmarknaden vad gäller både marknadspriser och beräkning av taxeringsvärden. Vidare hindras ämnad insyn på fastighetsmarknaden, detta på grund av dels missvisande marknadsvärden och dels uteblivna lagfartsändringar. Paketeringsförfarandet innebär även att färre transaktioner medför full beskattning och i vissa fall realiseras aldrig den latenta skatteskulden. Fastighetspaketering innebär således ett stort intäktsbortfall för staten och stora skattelättnader för parterna. I min mening tycks det härmed stå klart att de skattefördelar som en paketerad försäljning innebär måste anses avvika från principen om neutralitet. Valet av transaktionsförfarande är inte skattemässigt neutralt när paketering är ett utav alternativen. 28

32 5.2 Paketeringsutredningens förslag Det tycks uppenbarligen föreligga svårigheter i att lagstifta kring fastighetspaketering samtidigt som ett uppenbart behov föreligger, sett till tillsatt utredning. Utredningen möttes sedermera av kritiska remissvar. Dessa påpekar flertalet luckor som inte tycks vara fullständigt utredda. Utredarens intention är tydlig; beskattningskonsekvenserna ska vara desamma vid direktavyttring av fastighet som vid en paketerad transaktion. Förslaget i befintlig utformning är emellertid problematiskt i åtskilliga avseenden. En betydande brist är, liksom bl.a. FAR belyser, det faktum att skattskyldighet placeras på det avyttrade bolaget. Denna lösning frångår skatteförmågeprincipen och dess legitimitet kan ifrågasättas. Som ovan anfört riskerar skattebördans placering vidare att aktualisera företrädaransvar i de fall ägarminoritet föreligger. Ytterligare en konsekvens av att låta paketeringsbolaget bli skattesubjektet, är att möjligheten att lämna koncernbidrag försämras avsevärt. Detta är ett avsteg från den grundläggande principen om skattemässig neutralitet vid val av organisation och påverkar även möjligheten till resultatutjämning inom koncernen. Fastighetspaketering är onekligen ett komplext område, samtidigt som en alltför komplex lagstiftning inte är önskvärd. Remissvaren efterlyser i hög grad att större hänsyn tas till kringliggande regelsystem vid utformande av ny reglering, vilket bidrar till komplexiteten. Förutsebarhet är emellertid av betydande vikt för samtliga aktörer, inklusive för lagstiftaren, något som riskerar bli lidande om regleringen upplevs som alltför invecklad. Paketeringsutredningens lagförslag upplevdes som drastiskt och trädde inte ikraft enligt plan. Både utredaren och remissvaren är överens om att ett införande innebär svårbedömda effekter. Som tidigare nämnt är området trendkänsligt. En ny reglering innebär, likt Skatteverket framhåller, nya kringgåenden som måste förutses och angripas. Trots delvis ovissa konsekvenser måste lagstiftaren ta ställning till om dessa är önskvärda eller 29