Förprövning gällande planbesked för studentbostäder, förskola och idrottshallar på fastigheten Kålltorp 44:30 m.fl. inom stadsdelen Kålltorp

Transkript

1 Diarienummer: 0417/ 16 Jan Aleby Telefon: E-post: Förprövning gällande planbesked för studentbostäder, förskola och idrottshallar på fastigheten Kålltorp 44:30 m.fl. inom stadsdelen Kålltorp Begäran avser: Planbesked Ärendet Inkom: Kompletta handlingar: SDN: Örgryte - Härlanda Fastighet: Kålltorp 44:30 m.fl. Sökande: SGS Studentbostäder (med tomträtt) Fastighetsägare: Göteborgs kommun Intressentens syfte Åtgärder som föreslås är drygt 280 studentbostäder, ny förskola som ersätter befintlig, samt handbollsanläggning och ca 300 m² spelarbostäder med vandrarhemstandard. Avstämning med andra förvaltningar Ärendet har sänts till SDF, Park och Natur, Kretslopp och vatten, Trafikkontoret, Lokalsekretariatet, Lokalförvaltningen och Idrott- och föreningsförvaltningen för eventuellt yttrande. Följande yttranden har inkommit: SDF Örgryte - Härlanda Förvaltningen ser med utgångspunkt i det lokala utvecklingsprogrammet (LUP) positivt på en upprustning av Studiegången. I LUP: en skriver man också om behovet av en förbättrad kollektivtrafikförsörjning i Björkekärr och en bättre kapacitet på linje 17, som trafikerar Rosendalsgatan utanför studiegången och att det finns ett behov av att ta ett helhetsgrepp kring detta även med tanke på andra planer i området. Trafikkontoret och Västtrafik måste därför kopplas in tidigt i denna plan. I övrigt ser förvaltningen i nuläget inga hinder för förslaget. Kretslopp och vatten Ledningsrätt och u-område kommer att krävas för Kretslopp och vattens befintliga vattenledningar inom planområdet. Avståndet mellan vattenledning och byggnaden i den norra delen bör studeras närmare så att tillräckligt skyddsavstånd uppfylls. 1 (7)

2 Dricksvattennätet klarar av att försörja den nya bebyggelsen men en utförligare kontroll måste göras när mer detaljer kring bebyggelsen är kända samt om det görs stora förändringar i planerad bebyggelse. Kapaciteten i befintligt avloppsledningsnät behöver utredas i ett senare skede och om den bedöms som god kan anslutning ske till fastigheternas idag befintliga anslutningspunkter. I annat fall behöver möjligheten att öka kapaciteten ses över. Genomförs planen behöver Kretslopp och vatten se över ledningskapaciteten med avseende på ett eventuellt behov av sprinklersystem. Dagvattenavrinningen ska minimeras och fördröjning av dagvattnet sa lösas inom fastigheten. Det är viktigt att dagvattensystemet görs trögt och att föroreningar avskiljs nära källan. Stadens skyfallsmodell visar att delar av planområdet kommer att översvämmas till ett vattendjup upp till 1 meter vid 100-årsregn. Det är därför viktigt att höjdsättningen av planen görs så att fria vattenvägar skapas så at inga instängda områden uppstår. Det är strategiskt väldigt bra att ha återvinningsstationer nära mataffärer och stationen vid Rosendalshallen är bra placerad. Kretslopp och vatten anser att återvinningsstationen behöver vara kvar och betraktas som en förutsättning. Lokalsekretariatet Sekretariatet ser positivt på en förskola med ökat antal avdelningar men saknar uppgift gällande m² på utemiljön. En förskola med 6 avdelningar kräver en utemiljö på 3780 m² (35 m²/barn). Avsteg kan göras (20 m²/barn) om det i direkt anslutning till förskolegården finns park eller naturmark som kan nyttjas vilket kräver tidig dialog med Park- och naturförvaltningen. Lokalförvaltningen Förvaltningen anger att förskolans planlösning inte motsvarar den typ som man önskar bygga för stadens förskolor. Önskvärt är därför om sökanden kontaktar förvaltningen för eventuellt vidare skissarbete. Viktigt är vidare att takträdgården över förskolan utformas så att fara för barn eller vuxna ej uppstår och att tillräcklig konstruktion medger invändig takhöjd, installationsutrymme, takkonstruktion och planteringar på taket. Stor vikt måste också läggas på utformningen av uteytan (35 m² /barn) vilken i illustrationen uppfattas som torftig. Bedömning av begäran Planlösning och rumshöjder regleras genom boverkets byggregler och hanteras i bygglovskedet. Dock är det viktigt att i detaljplanens bestämmelser ge tillräckligt utrymme i höjdled för att konstruktioner och installationer mm ska rymmas. Önskvärt i detta sammanhang är att installationer integreras i byggnaden och inte placeras ovanpå dess tak. Styrande dokument och tidigare beslut Kommunens översiktsplan anger bebyggelse med grön- och rekreationsytor. Gällande detaljplaner anger idrottsändamål respektive daghem. Genomförandetiden har gått ut. 2 (7)

3 Förslaget innebär att staden förtätas genom ny bebyggelse på i huvudsak redan ianspråktagen mark vilket ligger väl i linje med stadens inriktningsdokument. Tidigare fattande beslut av byggnadsnämnden: togs beslut att godkänna detaljplaneförslaget för östra Kålltorp som omfattar angränsande områden. Stadsmiljö Området är väl inarbetat som studentboende och användningen är därför okontroversiell på platsen även om andra typer av bostäder också hade varit välkommet utifrån tanken om ökad blandning. Dock hade andra typer av bostäder genererat ett större parkeringsbehov. Öster om planområdet ligger ett område med småhus från 1950-talet som omfattas av bevarandeprogrammet. I nordväster ligger Rudolf Steinerskolan med stark arkitektonisk identitet och ambition till småskalighet även i större byggnadskroppar. I söder och sydväst finns Renströmska parken med ett flertal byggnader som omfattas av stadens bevarandeprogram och har skyddsbestämmelser i detaljplan. Arkitektoniskt är det nu aktuella området karaktäristiskt och väl sammanhållet men frikopplat från omgivande bebyggelse och samtidigt robust och bedöms tåla tillägg med andra typologier och uttryck. Avvikande är sporthallarna som med sina inbördes olika uttryck och dåliga terränganpassning ger ett rörigt intryck. Åtgärderna framåt bör inriktas på att förbättra situationen och skapa mer naturliga anslutningar till omgivande mark. De föreslagna åtgärderna innebär att en mer torglik situation kan skapas i anslutning till befintlig livsmedelsbutik m.fl. verksamheter vilket bidrar tillplatsen kvaliteter. De högre byggnaderna bedöms också fungera väl i samband med verksamheterna på platsen och innebär sammantaget att känslan av lokalt centrum kan stärkas. Högdelen med nio våningar har i förslaget placerats i norra hörnet vilket minimerar skuggningen av den egna fastigheten men innebär att byggnaden ligger relativt nära (42 meter) det befintliga äldreboendet. Om högdelen istället placeras på östra delen av handbollsanläggningen kan avståndet ökas till 65 meter vilket kan vara en viktig skillnad eftersom äldreboendet ligger på marknivå + 57 och högdelen har en förslagen byggnadshöjd på + 82,5. En förskjutning av högdelen bör alltså utredas i ett vidare planarbete och då vägas mot även andra aspekter. Trafik och parkering Inriktningen på studentboende ger ett lågt bilinnehav varför påverkan på riksintresse för kommunikation på närliggande trafikleder bedöms bli liten. Stadsdelsförvaltningen framhåller särskilt att kollektivtrafiksituationen behöver förbättras. Avståndet till busshållplatsen är idag endast m men kapaciteten behöver höjas. Handbollshallarna avses främst fungera som RIK:s träningsanläggning men kan om två hallar kombineras användas för tävlingsmatcher med läktare. Parkering behöver alltså dimensioneras med utgångspunkt i dessa båda fall. Enligt sökandens uppgifter finns i befintligt garage 209 parkeringsplatser och ytterligare 50 kan troligen ordnas där. På torget finns 24 parkeringsplatser. Platserna på 3 (7)

4 torget behövs med största sannolikhet för verksamheternas behov vilket bedöms öka vid ett genomförande av det nu aktuella förslaget. Till förfogande för bostäder, förskola och butiker finns alltså 283 parkeringsplatser. Totalt finns 704 bostäder och det nu aktuella förslaget möjliggör ytterligare studentlägenheter. I den nyligen framtagna detaljplanen (ännu inte utbyggd) för östra Kålltorp möjliggörs ytterligare 145 studentbostäder vars parkeringsbehov delvis tillgodoses i befintliga anläggningar. Sammanlagt alltså 1132 lägenheter. Sökanden anger att deras 5,5 % av deras hyresgäster idag hyr parkeringsplats. I samband med planarbetet för östra Kålltorp genomförde Flygfältsbyrån (2009) en utredning rörande bl.a. bilinnehavet i det aktuella bostadsområdet och kom fram till att det fanns 0,16 bilar per invånare. Skillnaden kan indikera att inte alla hyresgäster med bil hyr parkeringsplats i det aktuella området. Beräknat på 5,5 % bilinnehav blir parkeringsbehovet 55 platser. Beräknat på 16 % blir det 181 platser. Ett medelvärde ger ca 11 % och ett parkeringsbehov på 125 platser. Området räknas till övriga Göteborg och har ganska god tillgänglighet med kollektivtrafik. Förskolan har enligt parkeringstalen ett parkeringsbehov på 7+4 platser /1000 m². I det aktuella fallet med BTA 1315 m² blir behovet alltså 14 platser. Verksamhetsytorna i området uppskattas grovt till 2000 m² och utgörs till största del av handel vilket enligt parkeringstalen ger ett behov på 47 platser varav 7 platser härrör till handel med dagligvaror på delar av ytan. Ansökan innehåller även ca 300 m² spelarbostäder med vandrarhemsstandard. Parkeringsbehovet för dessa uppskattas med utgångspunkt i parkeringstal för hotell/konferens till 4 parkeringsplatser. Kvar för idrottens behov blir alltså 93 platser. Parkeringstal för idrottshallar/arenor saknas men i samband med planarbetet för den nyligen uppförda Marconihallen sammanställdes erfarenhetsvärden och lösningen som valdes motsvarar 34 platser /1000 m². Med detta som utgångspunkt blir parkeringsbehovet i det nu aktuella fallet med ca 4000 m² 136 platser. Sammantaget behövs enligt beräkningen alltså ytterligare 43 platser. Räknar man med sökandens uppgifter om den faktiska situationen i området räcker antalet parkeringsplatser. Parkeringsbehovet bostäder och verksamheter ska lösas inom den egna fastigheten och det åligger alltså sökanden att under detaljplanearbetet redovisa hur detta görs. Göteborgs kommuns arbetar för en långsiktig minskning av biltrafiken med 25 %. Sambandet mellan trafikmängd och behov av parkeringsplatser är osäkert men i samband med planering för studentbostäder i mer centrala lägen i staden bedöms ofta parkeringsbehovet till 0 bortsett från handikapparkering, angöring och besök. Med en sådan viljestyrd planering bör även parkeringstalet för studentbostäder på den nu aktuella platsen kunna sänkas i förhållande till beräkningen ovan. 4 (7)

5 Sammantaget bedöms parkeringssituationen möjlig att hantera inom ramen för ett planarbete varför frågan inte är en grund för ett negativt planbesked. En väl tilltagen och väl fungerande cykelparkering bedöms som en viktig del i projektet med avseende på inriktningen på studenter och som en bärande del i att kompensera för ett lägre parkeringstal. I västra delen av planområdet finns en cykel- och gångväg som idag skyltas som cykelled men varken uppfyller kraven avseende största lutning eller ligger på allmän plats. I samband med detaljplanearbetet för Östra Kålltorp studerades möjligheter att åstadkomma förbättringar men inga alternativa lösningar framkom. Frågan är fortsatt intressant att studera men aspekten att passagen sker på privat mark kvartsår. I och med detaljplanen för Östra Kålltorp planeras för en alternativ väg något västerut i den nya gatusträckningen där och den vägen uppfyller gällande krav. Teknisk försörjning och mark Kommunal VA och fjärrvärme finns utbyggd i området. Dricksvattennätet klarar av att försörja den nya bebyggelsen men en utförligare kontroll måste göras när mer detaljer kring bebyggelsen är kända. Kapaciteten i befintligt avloppsledningsnät behöver utredas i ett senare skede. Marken inom planområdet är i stor utsträckning bebyggd respektive hårdgjord men omges av skogspartier och studentbostadsområdet ger ett grönt intryck. Marken utgör enligt SGU:s kartering normalriskområde avseende radon men gränsar till område med lokala förekomster av högradonmark. Ingen känd fornlämning berörs av åtgärden. Utbildningslokaler / bostäder med särskild service Uppskattningsvis kan den planerade förskolan sammanlagt få ca 2300 m² gårdsyta varav drygt 600 m² anordnas på taket. Befintlig förskola har tillgång till ungefär samma uteyta men då helt på mark. Kvaliteten bedöms kunna bli jämförbar eftersom en mindre del av den planerade uteytan är på tak men behöver då ges särskilda kvaliteter som innebär ett tillskott. Förslaget innehåller inga bostäder med särskild service men behov av sådan har inte heller framhållits av stadsdelsförvaltningen, lokalsekretariatet eller lokalförvaltningen. Brister och potential utifrån perspektiven sammanhållen stad, samspel, vardagsliv, identitet, samt hälsa och säkerhet Gatan öster om planområdet utgör en barriär mot villamodet där bortanför. Likaså innebär bitvis kraftiga lutningar i terrängen att området upplevs som något isolerat och delvis otryggt där stödmurar och sluttningsvåningar ger döda fasader. Arkitektoniskt skiljer sig det aktuella området med flerbostadshus i modernistisk stil från omgivningen med äldre egnahemsområden och inriktningen på kategoriboende för studenter förstärker skillnaden. En viktig sammanhållande faktor är dock de centrumfunktioner som finns i området och som även nyttjas av andra än studenterna. Studenterna är viktiga för närområdets men uppdelningen är tydlig och de tillkommande studentbostäderna riskerar att befästa situationen. Arkitektoniskt innebär för- 5 (7)

6 slaget en möjlighet till diversifiering men storskaligheten förstärks snarast genom den nya höjdskalan. Inriktningen på studentbostäder minskar det tillkommande behovet av förskola och skola varför bedömningen är att planförslaget inte innebär någons tröskeleffekt med behov av utbyggnad. Rudolf Steinerskolan (F-9) ligger ca 200 meter från planområdet och Kålltorpsskolan (4-9) ligger ca 400 meter bort. Förskola finns, förutom inom planområdet, även två stycken ca 350 m bort vid f.d. Renströmska sjukhuset. Tillgången till grönyta i närområdet bedöms som god men tillgängligheten är på grund av stora lutningar i terrängen och på gångbanor delvis dålig. Stadsdelsförvaltningen hänvisar till sitt lokala utvecklingsprogram där man påtalar behovet av bättre kollektivtrafikförsörjning. Behovet ökar ytterligare genom den nu föreslagna åtgärden men den leder därmed också till ett bättre underlag för kollektivtrafik. Kollektivtrafikfrågan regleras dock inte genom detaljplanen. Miljökonsekvenser - underlag för behovsbedömning Planområdet bedöms inte som ekologiskt särskilt känsligt och inga särskilt skyddsvärda arter finns karterade inom området. Anslutande grönyta norr om planområdet utgör enligt stadens sociotopkartläggning främst en tillgång för närområdet medan närliggande Delsjöterrängen används av människor från hela Göteborg. Miljökvalitetsnormer Miljökvalitetsnormen för kvävedioxid i luft klaras idag. Förslagets inriktningen är främst studentboende vilket ger ett lågt bilinnehav och även om idrottsverksamheten vid ett genomförande av förslaget ökar i omfattning bedöms sammantaget miljökvalitetsnormen påverkas endast marginellt. Projektet bedöms inte föranleda betydande miljöpåverkan. Trafikbuller Bullersituationen har studerats utifrån miljöförvaltningens karteringar och visar att gällande riktvärden klaras men att det vid förskolans östra fasad är en nivå på dba. Samband och beroenden I direkt anslutning till det aktuella området ligger planområdet för Östra Kålltorp. Planen innebär förtätning med bostäder och de tillkommande studentbostäderna i Östra Kålltorp är beroende av parkeringskapacitet i befintliga anläggningar vid Studiegången. Genomförande Kommunen äger marken som upplåts till SGS med tomträtt. Projektet innebär betydande åtgärder i ett etablerat område och olika aktörer behöver samverka kring sportanläggningarna. Genomförbarheten är svår att överblicka i detta skede men stor efterfrågan finns på studentboende varför dessa delar troligen fullföljs. Bedömningen 6 (7)

7 är sammantaget att viss risk finns att planarbetet kan komma att avbrytas eller innehållet delvis ändras. Ekonomi för planarbetet Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal kommer att tecknas med intressent. Beslutsgrund Platsen ligger inom prioriterat utbyggnadsområde enligt strategin för utbyggnadsplanering och kollektivtrafik finns i direkt anslutning. Byggnaderna placeras på redan ianspråktagen mark. Förslaget innebär ett relativt omfattande ingrepp i en befintlig miljö men bedöms i övrigt ha relativt liten omgivningspåverkan. Viktigt att beakta är dock solförhållanden mm för befintligt äldreboende i norr. Åtgärden svarar mot målet att öka bostadsbyggandet och då särskilt studentbostäder. Åtgärden bedöms även stärka de sociala och rumsliga sammanhangen i området. Förslaget innebär att områdets karaktär av studentboende förstärks men bidrar med ökat underlag för lokala verksamheter. Förslaget vidare innebär att befintlig förskola och idrottshallar ersätts med nya. Parkering är en knäckfråga men bedöms som möjlig att lösa inom de aktuella fastigheterna. Inga uppenbara tröskelinvesteringar har identifierats för förslaget. Planområdet innehåller ingen allmän plats och den kommunala infrastrukturen är utbyggd på platsen och har troligen tillräcklig kapacitet varför ett genomförande inte bedöms innebära några betydande kostnader för kommunen. Slutsats: kommunens motivering för planbesked Begäran bedöms som lämplig att utreda vidare inom ramen för ett detaljplanearbete. Villkor är att planavtal upprättas. Förslag till beslut Planbesked Positivt Startplaneår: 2018 Jan Aleby Planarkitekt 7 (7)