BOSTADSBYGGANDE I DALARNA En utredning om organiserad kommunal samverkan för ökat bostadsbyggande på uppdrag av Region Dalarna

Transkript

1 BOSTADSBYGGANDE I DALARNA En utredning om organiserad kommunal samverkan för ökat bostadsbyggande på uppdrag av Region Dalarna Bengt Welin bengt.welin@cleanmail.se

2 Bengt Welin Sida 1 (11) ÖKA BYGGANDET AV FLERFAMILJHUS I DALARNA Innehåll UTREDNINGSUPPDRAGET... 2 UTREDNINGSORGANISATION OCH METOD... 2 ALLMÄNNYTTIGA BOSTÄDER EN SVENSK MODELL FÖR BOENDE OCH EKONOMISK UTVECKLING... 3 Historik... 3 BOSTADSSITUATIONEN I DALARNA... 4 PRODUKTIONSKOSTNADER OCH HYRESNIVÅR... 4 RENOVERINGSBEHOV... 5 Kommunala bostadsföretag i Dalarna... 5 UPPGIFTER, PROJEKT, SAMVERKANSFORMER på bostadsmarkanden... 6 OMRÅDEN FÖR FORMALISERAT SAMARBETE... 7 Nybyggnation... 7 Renoveringar... 7 Byggnader utöver bostäder på bostadsmarknaden... 7 Planberedskap... 8 EKONOMI OCH FINANSIERING... 8 ÖMSESIDIGA AVTAL MELLAN PARTER... 8 KOSTNADSNIVÅ FÖR GEMENSAMMA UPPGIFTER... 9 FÖRESTÄLLNINGAR OM OCH INVÄNDNINGAR MOT ORGANISERAD SAMVERKAN... 9 FORTSATT UTREDNING OCH UTVECKLING MOT EN GEMENSAM ORGANISATION BINDANDE ÖVERENSKOMMELSER... 11

3 Bengt Welin Sida 2 (11) ÖKA BYGGANDET AV FLERFAMILJHUS I DALARNA UTREDNINGSUPPDRAGET Region Dalarnas direktion beslutade Betona och särskilt stödja insatser i länet som rör kommuners samverkan för ökat byggande av bostäder 2. Uppdra åt kansliet att anlita en utredare under begränsad tid som ska leverera konkreta förslag på hur bostadsbyggandet kan öka i Dalarna 3. Rådet miljö-bygga-bo ska i det fortsatta arbetet pröva de föreslag som kommer fram och rör insatser för ett ökat bostadsbyggande. 4. Uppdra åt regionchefen att låta utreda möjligheterna till ett kommunägt utvecklingsbolag för nyproduktion av bostäder I direktionens protokoll anges bland annat: Bostadsbyggandet är lågt i Dalarna Det är brist på bostäder i flera av länets kommuner En utveckling av näringslivet och generationsväxlingen i arbetskraften ställer krav på bostäder Bristen på bostäder kan äventyra tillväxten i länet Bostadsbyggande har diskuterats i Dalarna under lång tid i flera olika forum. I april 2010 arrangerades den första bostadspolitiska konferensen Dalarna ska växa. I april 2012 arrangerades den andra konferensen. Det blev under denna än tydligare att det var dags för samhandling. Denna rapport rör i huvudsak punkt 4 ovan, nämligen möjligheter att tillskapa ett kommunägt utvecklingsbolag för nyproduktion av bostäder i flerfamiljshus. UTREDNINGSORGANISATION OCH METOD För genomförande av utredningen har anlitats förre kommunchefen Bengt Welin, Älvdalen. Uppdragsgivare och kontaktpersoner hos Region Dalarna har varit Göran Carlsson och Helena Hanno Enochsson. Utredningen har genomförts genom materialstudier och intervjuer av knappt 20 personer inom kommuner, i bostadsbolag och vid länsstyrelsen. Föredragningar har gjorts i kommundirektörsgruppen och i rådet miljö-bygga-bo. Den nu föreliggande rapporten skall behandlas av Region Dalarnas Direktion. Den utgör då ett beslutsunderlag för fortsatt arbete. Rapportet avslutas med rekommendationer om fortsatt utredningsarbete/start för samverkansorganisationen. Det föreslagna fortsatta utredningsarbetet skall vara konkret och leda fram bland annat till att kommunerna har ett konkret förslag att ta bindande ställning till.

4 Bengt Welin Sida 3 (11) ALLMÄNNYTTIGA BOSTÄDER EN SVENSK MODELL FÖR BOENDE OCH EKONOMISK UTVECKLING Historik På 1800-talet fanns privat filantropisk verksamhet med syftet att erbjuda bostäder till fattiga. Under 1900-talets första år gav en del kommuner stöd till den filantropiska verksamheten. Staten uppmärksammade bostadfrågorna och utformade olika stödprogram oftast i form av långivning till olika grupper. På 1930-talet engagerade sig flera kommuner direkt i bostadsfrågan. Genom statliga medel var det möjligt att skapa bostäder för särskilda grupper. Exempel på sådan verksamhet är byggandet av de s k barnrikehusen. Lånen kunde fås av företag som arbetade utan vinssyfte och som ägdes antingen direkt av kommunerna eller som definierades som allmännyttiga och stod under kommunal kontroll. Lånen utvidgades efter några år till att även omfatta familjer som skaffade egnahem presenterades den bostadssociala utredningen. Genom denna kom bostadspolitiken att bli aktiv inte bara i det självklara syftet att ordna bostäder utan också att vara en faktor i välfärdspolitik och ekonomisk tillväxt. Ett intressant och viktigt ställningstagande som gjordes i 1945 års utredning var att de allmännyttiga bostäderna skulle vara till för alla. Detta ingick som ett led i den allmänna välfärdspolitiken. Bostäderna som byggdes hade hög kvalitet och standard och blev attraktiva för alla grupper i samhället att bo i. Under 1960-talet rådde stor brist på bostäder. Med början under detta årtionde och fortsatt in i 1970-talet genomfördes det stora bostadsbyggnadsprogrammet som fått namnet miljonprogrammet upphörde de statliga bostadslånen och räntestödet för alla boende förändrades. I slutet av 1990-talet inträffade bostadskrisen som innebar att bostadsföretag hade mängder av outhyrda bostäder. Detta ledde i sin tur till statliga insatser för omvandling av bostadsmarknaden genom bidrag till avyttringar och rivningar av bostäder i många kommuner. Bostadskrisen innebär också att bostadsbyggande sjönk drastiskt till en mycket låg nivå. I lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag som trädde i kraft 2011 slås fast att ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer. Lagen innebär att de allmännyttiga bostadsföretagen inte längre får ta emot ekonomiskt stöd. Från kommuners och bostadsföretags sida har detta setts som något som lägger hinder i vägen för delar av en aktiv bostadspolitik. Inom några år kommer värderingsregler och avskrivningsregler att ökade kostnader i form av avskrivningar. Detta parat med reglerna beskrivna ovan kommer att kräva än högre hyror.

5 Bengt Welin Sida 4 (11) Kommunernas bostadsförsörjningsansvar regleras i en kort (5 paragrafer) lag. Här fastläggs att kommunerna har ansvar för att planera bostadsförsörjningen. Kommunerna ska om det behövs samråda med andra kommuner som berörs av planeringen. Länsstyrelsen har ansvar för att lämna råd, information och underlag för kommunernas planering. Lagen lägger också fast att om det behövs skall bostadsförmedling ordnas. I april 2012 gav regeringen Boverket i uppdrag att göra en översyn av lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Syftet är att förtydliga det kommunala ansvaret och tydliggöra det regionala perspektivet vid planering vid planeringen av bostadsförsörjningen ur ett hållbart perspektiv. I debatten har framhållits orättvisa mellan boende i egna hem och i hyresrättslägenheter på grund av avdragsregler för inbetalda räntekostnader. En villaägare har rätt till avdrag med 30 % av räntekostnaden, medan den ränta som ett bostadsföretag betalar skall täckas fullt ut av hyresintäkter. I debatten har framhållits att denna skillnad kan betyda kronor i månadshyra för en nybyggd lägenhet. BOSTADSSITUATIONEN I DALARNA Länsstyrelsen gör varje åt en sammanställning och beskrivning av bostadsmarknaden. Ur rapporten 2012:15 noteras följande: I Dalarna finns ca lägenheter, varav är i enfamiljshus och finns i flerbostadshus. Under de senaste 7 åren har i genomsnitt 290 lägenheter färdigställts per år, vilket motsvarar ca 0,2 % av det totala beståndet av lägenheter Under samma 7-årsperiod planerades bostadsbyggandet till 505 lägenheter i genomsnitt per år, vilket motsvarar 3,6 % av det totala beståndet. Från att alla kommuner hade överskott av bostäder i början av 2000-talet är det nu bara två som anger överskott medan 5 kommuner har brist och övriga 8 anger balans på bostadsmarknaden. När man enbart ser till kommunernas tätorter är bostadsbristen större jämfört när man tar med hela kommunerna Bristen på bostäder riskerar hindra förväntad tillväxt i Dalarna. Generationsskiftet på arbetsmarkanden försvåras av bostadsbrist. För särskilda grupper är bostadsbristen särskilt prekär. Här nämns ungdomar, nyanlända och äldre. Höga produktionskostnader är en huvudorsak till lågt bostadsbyggande. Man kan konstatera att med den omfattning på bostadsbyggande som uppvisats under de senaste sju åren blir omloppstiden för bostäder i Dalarna 500 år. PRODUKTIONSKOSTNADER OCH HYRESNIVÅR Produktionskostnaderna har avgörande betydelse för hur hög hyran blir för en lägenhet. Nedanstående räkneexempel har framkommit under diskussioner med aktörer under intervjuerna. Det går inte att direkt säga vad en hyra blir vid en viss produktionskostnad. Exemplen skall ses som just exempel och kan därmed vara en del av ett diskussionsunderlag när produktionskostnader diskuteras.

6 Bengt Welin Sida 5 (11) Produktionskostnaden för lägenheter i flerfamiljshus närmar sig kronor per m 2. Även om det inte går att direkt hänföra hyresnivån till produktionskostnaden kan konstateras att denna höga kostnad kräver en hyresnivå som närmar sig kronor per m 2. För en lägenhet på 70 m 2 innebär detta en månadshyra av drygt kronor per månad. En vanlig uppfattning är att smärtgränsen för hyresnivån finns någonstans i spannet kronor per m 2. Detta motsvarar en månadshyra för 70 m 2 om knappt kronor till ca kronor. För att komma ned i denna exemplifierade hyresnivå måste produktionskostnaderna begränsas till en nivå som endast marginellt överstiger kronor per m 2. Som jämförelse kan nämnas att hyresnivåerna i befintliga äldre bestånd ligger på storleksordningen kronor per m 2, vilket motsvarar en månadshyra av kronor per månad. RENOVERINGSBEHOV I bostadsbeståndet finns stora renoveringsbehov. Det gäller såväl bestånden från 1940 och 1950-talen som bestånden byggda i miljonprogrammen på 1970-talen. Renoveringsbehovet väcker ett antal frågor och möjligheter. Sambanden mellan kostnader för renovering och vilken standard, driftsekonomi och miljöpåverkan väcker frågor om renoveringar skall genomföras eller om det är bättre att riva och bygga nya hus. Renoveringsbehoven är kopplade till nybyggnadsplaner på ett direkt sätt. Genom gemensam planläggning av renoveringsbehoven i stora delar av Dalarna kan det också vara möjligt att ingå långsiktiga samarbetsavtal med företag och därmed både skapa stadiga arbetstillfällen och begränsa kostnader. KOMMUNALA BOSTADSFÖRETAG I DALARNA Alla kommuner i Dalarna har bostadsföretag. I de flesta fall är företagen kommunala aktiebolag. Endast någon kommun har kvar stiftelse som associationsform. Antalet bostäder som förvaltas av respektive företag sträcker sig från två företag med ca 400 lägenheter, ett företag med drygt 500 lägenheter, 8 företag med lägenheter, ett med drygt lägenheter, ett med drygt lägenheter och ett företag med ca lägenheter och ett företag med lägenheter. Utan att i detalj studera företagens organisation och kompetenser kan konstateras att det endast torde vara de största företagen som själva klarar att genomföra uppgifter utöver de förvaltande. För att genomföra nybyggnationer och större renoveringsobjekt torde det vara nödvändigt att införskaffa kompetens utifrån. Andra uppgifter som det torde vara svårt att ha kompetens fullt ut i alla företag är kvalificerade efterfrågeanalyser, trendbevakning, omvärldsbevakning, finansiella ställningstaganden, miljöåtgärder, med flera områden. I de olika bolagen ser säkerligen kompetenssammansättningen olika ut. Dock torde inte något företag ha heltäckande kompetens.

7 Bengt Welin Sida 6 (11) Företrädare för bostadsföretagen uppger vid intervjuer att det mellan företagen finns relativt omfattande samarbete av nätverkskaraktär. I vilken utsträckning detta samarbete också sker operativt framgår inte av intervjuerna. UPPGIFTER, PROJEKT, SAMVERKANSFORMER PÅ BOSTADSMARKANDEN Bostadsbyggande och bostäder är ett område som uppmärksammas ständigt i olika sammanhang. Bakgrunden till denna uppmärksamhet är naturligtvis bostädernas utomordentligt stora betydelse för samhället, samhällsutvecklingen och tillväxten. En beskrivning av bostädernas betydelse är att de utgör en av tre grundläggande förutsättningar för ett samhälle: Infrastruktur, företagande/arbete och bostäder. Utöver dessa grundläggande förutsättningar för ett samhälle skall lägga ytterligare ett antal såsom offentlig och kommersiell service, kultur, demokrati med flera områden. Men allt i samhället är beroende av de tre grunder, varav bostäder är en. Kommuner har enligt lag ansvar för bostadsförsörjning. Bostadsförsörjningsplaner skall antas varje mandatperiod. Det kommunala planmonopolet är till för att klara bland annat bostadsförsörjning. Länsstyrelsen har ett regeringsuppdrag att analysera bostadsmarknaden och bistå kommunerna i deras arbete med bostadsförsörjning. Årligen ger länsstyrelsen ut en rapport om bostadsmarknaden i länet. Flera projekt med deltagande från aktörer på bostadsmarknaden har utvecklats i Dalarna. Exempel på sådana projekt är Byggdialog och Trästad Projekten är uppbyggda som nätverk där olika aktörer kan dels ge varandra erfarenheter och kunskaper, dels initiera aktiviteter för att utveckla kunskaper och nya affärförbindelser. Byggdialog har verkat sedan 2006 i Dalarna och står nu inför en ny period. Trästad 2012 har avslutats, men arbetet som skett i detta projekt kommer att tillföras Byggdialogen. De kommunala bostadsföretagen har regelbundna möten i nätverksform. Öppenheten mellan företagen är stor. Man är inte konkurrenter mellan företagen, så alla har möjligheter att ta till vara och använda erfarenheter som görs i företagen. Merparten av bostadföretagen är medlemmar i SABO och har därmed tillgång till denna organisations kunskaper, upphandlingar och direkt rådgivning. HBV Husbyggnadsvaror Förening gör upphandlingar som bostadsföretagen kan göra avrop från. Exempel på upphandlingar av hus som gjorts är SABO:s Kombohus som finns att avropa. Just nu pågår en tävling/upphandling av ett större Kombohus, som skall kunna avropas. HBV hade tidigare ett upphandlat trähus för avrop. I Dalarna har två sådana hus uppförts till förmånligt pris i Leksand och i Orsa. Inom Region Dalarna har flera olika initiativ tagits för samverkan och erfarenhetsutbyte mellan kommuner/bostadsföretag. De olika samverkansaktiviteterna har stor betydelse för att utveckla tillit mellan olika aktörer, att sprida kunskaper, att identifiera behov av utveckling, att initiera utredningar och

8 Bengt Welin Sida 7 (11) utvecklingsarbete, etcetera. Dock kan konstateras att aktiviteterna inte lett till konkreta gemensamma nybyggnadsprojekt. När ett formaliserat samarbete kommer till stånd mellan kommunerna och därmed mellan bostadsbolagen kommer det nätverksarbete som sker och som skall fortsätta att få än större betydelse genom att det kommer att finnas en kraftfull aktör som kan ta tillvara de erfarenheter och kunskaper som utvecklats i nätverken. OMRÅDEN FÖR FORMALISERAT SAMARBETE Nybyggnation I Region Dalarnas Direktions beslut om denna utredning pekas på behovet av ökat byggande av bostäder i Dalarna och att ett gemensamt kommunägt bolag skall vara den aktör som främjar detta. De aktiviteter som preliminärt kan identifieras för att ett ökat byggande skall befrämjas och genomföras finns inom följande begrepp och områden. Efterfrågeanalyser vad förväntar sig olika grupper av sin bostad, vilka trender finns, vad händer i omvärlden Analys av efterfrågan i olika kommuner och kommundelar Vilka finansiella lösningar finns Hur ser de finansiella lösningarna ut i respektive bolag/kommun Trender och utbud inom byggindustrin vilka moderna lösningar finns, vilka lösningar skulle kunna utvecklas, etc Förutsättningar inom byggindustrin i Dalarna att utveckla effektiva byggkoncept Analys av kommunernas regelverk, rådgivning till kommunerna om utformning av regelverk så att gemensamma lösningar kan väljas. Utveckling av beställningar för byggande Upphandling Genomförande av byggprojekt fram till och med slutliga besiktningar Renoveringar All bostadsföretag har renoveringsbehov. Om kommunerna tillsammans väljer att också hanterar renoveringar gemensamt borde detta vara möjligt. Renoveringsarbete kräver en hel del av de ovan nämnda aktiviteterna och åtgärderna. Till dessa kommer också analyser som kan ligga till grund för val mellan renovering och rivning med nybyggnation. Byggnader utöver bostäder på bostadsmarknaden Under utredningens gång har framkommit önskemål att kommunerna i en gemensam organisation skall kunna genomföra byggprojekt inom den kommunala verksamheten såsom förskolor, särskilda boenden, skolor mm. Eftersom utredningsuppdraget inte rymmer denna aspekt har inte några särskilda utredningsinsatser gjorts. Emellertid torde det vara fullt möjligt att kommunerna tillsammans

9 Bengt Welin Sida 8 (11) beslutar att överlåta även dessa byggprojekt till den gemensamma organisationen. De kompetenser som behövs i den gemensamma bostadsbyggnadsorganisationen torde vara lämpliga att också användas för kommunala byggnadsprojekt. Planberedskap Kommunernas planberedskap behöver vara hög. Dels behövs färdiga detaljplaner som är så flexibla att de i de allra flesta fall inte behöver ändras för rimliga önskemål vid byggnation, dels skall kommunen med relativ snabbhet kunna ta fram planer när efterfrågan på tomter uppstår. Eftersom personer med planeringskompetens är svårt att finna och många kommuner har brister skulle det vara möjligt för en gemensam organisation att anställa personer med rätt kompetens för uppdrag i kommunerna. EKONOMI OCH FINANSIERING Kommunerna skall finansiera den gemensamma verksamheten. Det finns tre olika principer för kostnadsfördelningen som kan användas i kombination med varandra. Fördelning efter folkmängd o Används företrädesvis för grundfinansiering av verksamheten och för sådana aktiviteter som görs generellt, exempelvis trendanalyser, omvärldsbevakning, länsövergripande efterfrågeanalyser Fördelning efter storlek på lägenhetsbestånd o Kan användas för länsövergripande aktiviteter som är riktade mot fastigheter och lägenheter, exempelvis kvalitetsanalyser, renoveringsbehovsanalyser Fördelning efter beställning o Används vid byggnation, renoveringar, kompetensköp En annan aspekt på kostnadsfördelningen är om kostnaderna skall belasta kommunen/invånarna eller bostadsföretaget/hyresgästerna. En regel här kan vara att sådana kostnader som är förknippade med kommunens ansvar för bostadsförsörjningsprogram etc skall belasta kommunerna, medan kostnader kopplade direkt till byggnation, rådgivning till bostadsbolag mm skall belasta bostadsföretagen. ÖMSESIDIGA AVTAL MELLAN PARTER Grunden för samverkan enligt ovan är att de ingående parterna i form av kommuner lägger fast i bindande avtal vilka uppgifter som den gemensamma organisationen skall ha och därmed vilka uppgifter som inte skall utföras i kommunen eller i kommunens bostadsföretag. Avtalet utformas som ett aktieägaravtal/konsortialavtal. För att snabbt få igång samverkan måste arbetet med avtalet prioriteras. Parallellt med samverkansavtalet torde kommunerna också behöva ändra sina ägardirektiv till bostadsföretagen. Områden som omfattas i ett avtal kan vara Verksamhetsområden

10 Bengt Welin Sida 9 (11) o Efterfrågeanalyser, finansiell rådgivning, rådgivning om nybyggnationer av bostäder, analys och rådgivning om kommunala regelverk, sammanställningar av byggprojet, analyser och sonderingar hos byggföretag, genomförande av beställningar, upphandlingar och byggenskap o Om kommunerna kommer överens kan verksamhetsområdet utvidgas med renoveringsarbete, byggnation av kommunala hus och eventuellt annat närliggande Kommunernas åtaganden o Kommunerna åtar sig att överlämna uppgifterna enligt ovan till den gemensamma organisationen. Därmed skall det inom kommunens organisation eller koncern inte utföras uppgifter inom de överenskomna områdena. o Självklarheter kan också ingå i avtalet, såsom att kommunen och koncernen skall bistå organisationen med uppgifter, följa beslut som måste vara bindande, verka genom den gemensamma organisationen, etc o Kommunen åtar sig att ha en planberedskap, dels i form av färdiga flexibla detaljplaner, dels i form av beredskap att med ringa tidsutdräkt fastställa planer vid byggnation Ekonomi och finansiering o Hur verksamheten i den gemensamma organisationen regleras detaljerat Styrning och ledning o Utseende av styrelse och ledning Reglering av bemanning av befattningar i den gemensamma organisationen o uthyrning av personal från bostadsbolag o Överföring av personal från bostadsbolag Utveckling o Avtal enligt denna framställning bör tecknas mycket tidigt i procesen. Därigenom kan den operativa verksamheten komma igång snabbt. I avtalet skall framgå hur utvecklingen av verksamhet, organisationsformer mm skall ske och regleras. KOSTNADSNIVÅ FÖR GEMENSAMMA UPPGIFTER Vid en fördelning av kronor efter folkmängd betalar de minsta kommunerna ca 50 tkr, kommuner med drygt invånare knappt 80 tkr, kommuner med ca invånare ca 110 tkr, kommuner med dryga invånare runt 150 tkr och de två största kommunerna i länet betalar drygt 350 respektive 400 tkr per år. Ovanstående fördelning bygger på en uppskattning av vad som behövs i resurser för start och tidiga generella åtgärder. När byggprojekt startar vidtar en annan form av finansiering. Vid bedömning av kostnader bör den enskilda kommunen överväga vilka kostnader som kan tas bort i den egna organisationen och vilka kvalitetsförändringar som kommunen kan tillgodogöra sig genom gemensamt resursutnyttjande. FÖRESTÄLLNINGAR OM OCH INVÄNDNINGAR MOT ORGANISERAD SAMVERKAN

11 Bengt Welin Sida 10 (11) Vid intervjuerna framhålls att det är nödvändigt för Dalarnas utveckling att vi bygger nya lägenheter, att byggkostnaderna hindrar nybyggnation och att samverkan är nödvändig för att pressa priserna. När frågorna kommer in på former för samverkan och konsekvenserna för enskilda kommuner och bostadsbolag vad gäller uppgiftsfördelning mellan dessa och en gemensam organisation blir svaren i flera fall mer undvikande. Några pekar på svårigheter till gemensamma aktioner på grund av reglerverk med LOU och andra lagar. Några pekar på möjligheterna att samverka i nätverk utan att förändra uppgiftsfördelningar. Några pekar på den lokala förankringen som nödvändig för utformning och inriktning på byggande. Några intervjuade menar att det i stället för att införa ytterligare ett bolag eller organisation det skulle vara mer rationellt att slå ihop bostadsföretag och att de därmed skulle få större möjligheter att land annat starta nybyggnationer. Sammanslagningar skulle inte behöva ske med samtliga företag utan det skulle kunna ske i ett första steg med grupper om 3 5 företag för senare eventuella ytterligare sammanslagningar. Det går inte att komma ifrån tanken att hinder som finns bland aktörer i organisationerna är av den art som präglas av traditioner och föreställningar om vad man själv och den egna organisationens uppgifter är. Det är naturligt att ambitiösa människor vill ha kontroll över hela det område som man är verksam inom. Om så gott som all tid och energi i ett bostadsbolag går åt för förvaltning hindrar inte detta de verksamma befattningshavarna att känna ansvar för nybyggnation, som också är en uppgift som finns inskriven i styrdokument. När en gemensam organisation etableras är det viktigt att berörda personers och organisationers mentala bilder av sina mål och uppgifter tas på allvar och hanteras i processen. Om denna typ av förutsättningar i förändringsarbete sopas under mattan finns stora risker att de, utan att vara uttalade, kommer att prägla den stämning och den anda som finns i samverkansprocessen. FORTSATT UTREDNING OCH UTVECKLING MOT EN GEMENSAM ORGANISATION Den nu föreliggande utredningen kan sägas vara en principutredning som kan ligga till grund för ställningstagande om man som kommun är beredd att gå in i en gemensam organisation. Utredningen skissar vilka åtaganden detta innebär för kommunen. Med detta underlag torde det vara möjligt för en kommun att ta ställning till om man kan förbinda sig att ingå i den gemensamma organisationen. När tillräckligt många kommuner angivit att man är beredd att ingå i organisationen och att man är beredd att göra de åtaganden som framgår ovan kan det konkreta utvecklingsarbetet starta. Detta kan organiseras enligt följande. Verksamhetsledare rekryteras. Hen kan med fördel rekryteras från bostadsbolagsleden och förordnas med uppdraget att ta fram nödvändiga handlingar för underlag för bindande beslut i kommunerna. En politisk styrgrupp inrättas Referensgrupp(er) från kommunerna inrättas Inventeringar och analyser av kommunerna situationer bör startas direkt. Inventering och analyser av möjliga leverantörer startar

12 Bengt Welin Sida 11 (11) Fleråriga planer upprättas för byggande i länet Konkreta beställningar och upphandlingar av objekt förebereds Verksamhetsledaren rekryterar medarbetare för de arbetsuppgifter som beslutas. Kostnaderna för den fortsatta utredningen fördelas mellan kommunerna. För att begränsa kostnadsnivån kan Region Dalarna under inledningsskedet stå för kontorslokaler och kontorskostnader. BINDANDE ÖVERENSKOMMELSER För att ett gemensamt bolag/organisation skall bli effektiv och kunna erbjuda attraktiva lägenheter till låga investeringskostnader måste kommunerna göra ömsesidiga bindande överenskommelser om bland annat rollfördelningar. Det ovan skissade fortsatta utredningsoch utvecklingsarbetet skall leda fram till dokument som skall fastställas i kommunala beslut i de kommuner som väljer att delta. Av avgörande betydelse är då att tillräckligt många kommuner väljer att delta.