DETALJPLANEBESKRIVNING

Transkript

1 Detaljplan 510 JACKARBY KOLONITRÄDGÅRD DETALJPLANEBESKRIVNING Borgå, stadsdel 80, kvarter

2 1 BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER 1.1 Identifikationsuppgifter Läge: Borgå, stadsdel 80 (Jackarby) Kvarter: 8500 Planens namn: Jackarby koloniträdgård Uppgjord av: Arkitekt, Tekn.lic. Johan Pfeifer, Arkkittehtiateljee Johan Pfeifer Oy Anhängiggörande: Planläggningsöversikt 2014 Behandling: planeutkastet framlagt Statsutvecklingsnämnden Planeutkastet framlagd Godkännande: Stadsstyrelsen Stadsfullmäktige 1.2 Planområdets läge Planeringsområdet ligger i Jackarby cirka 12 km öster om Borgå centrum. I norr gränsar området till Jackarbyvägen och i söder till Pernåviken. Detaljplanen gäller en del av fastighet 1:172 samt ett rekreationsområde i Jackarby. 1.3 Planens namn och syfte Detaljplanens namn är Jackarby koloniträdgård. Detaljplanen bildar kvarter 8500 och rekreationsområde. Syftet med detaljplanen är att genomföra en privat koloniträdgård/semesterby. 2

3 3 UTGÅNGSPUNKTER 1.1 Allmän beskrivning av området Planområdet ligger i Jackarby som under årens lopp byggts upp som ett band invid Jackarbyvägen. Området har ingen fastställd generalplan med rättsverkan. Området ingår i det av Borgå landskommun 1996 godkända området med delgeneralplan utan rättsverkan. Byggandet i planområdet har baserat sig på byggnadstillstånd och planeringsbehovslösningar. Planeringsområdet är till största del obyggt åkerområde. I områdets nordvästra del ligger en gammal bostadsfastighet. Området gränsar till de byggda bostadsfastigheterna invid Jackarbyvägen. Planområdet ligger i Jackarby invid Jackarbyvägen vid Lilla Pernåvikens norra strand. Planområdets läge på kartan och planområdets avgränsning på grundkartan 1.3 Detaljplanens syfte Syftet med planeringen är att bygga en koloniträdgård i planområdet. Målet och utgångsläget är att området byggs så att den kommande verksamheten inte orsakar störningar för Lilla Pernåvikens Natura-område. 3

4 1.4 Beskrivningens innehållsförteckning Detaljplan 510 JACKARBY KOLONITRÄDGÅRD... 1 DETALJPLANEBESKRIVNING BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER Identifikationsuppgifter UTGÅNGSPUNKTER... 3 Planområdets läge på kartan och planområdets avgränsning på grundkartan Detaljplanens syfte Förteckning över bilagor till beskrivningen Genomförandet av detaljplanen... 6 Syftet är att börja verkställa detaljplanen omedelbart efter att planen står klar. Borgå stad kommer att göra upp ett markanvändningsavtal tillsammans med markägarna PLANERINGENS UTGÅNGSPUNKTER Utredning om förhållandena i planområdet Allmän beskrivning av området Naturmiljö och landskap Markägarförhållanden Trafik Teknisk försörjning Tjänster Grundvatten och jordmån Planeringssituation Landskapsplan Generalplan Borgå landskommuns delgeneralplan för glesbygdsområden Detaljplan DETALJPLAN Behovet av detaljplanering Inledning av planeringen och beslut om planeringsstart Deltagande och samarbete BESKRIVNING AV DETALJPLANEN Planens struktur och motiveringar Dimensionering Verkställande av mål som gäller miljöns kvalitet Områdesreserveringar Konsekvenser av planen Konsekvenser för naturmiljön och landskapet Konsekvenser för trafikförhållandena i området Miljöns störfaktorer GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANER Planer som styr och åskådliggör genomförandet samt helhetsplaner som styr förverkligandet av området Genomförande och tidsplanering

5 1.5 Förteckning över bilagor till beskrivningen 1. Lägeskarta 2. Utdrag ur landskapsplanen 3. Utdrag ur Borgå landskommuns delgeneralplan för glesbygdsområden 4. Program för deltagande och bedömning 5. Detaljplanens karta och bestämmelser 6. Illustration 7. Sammandrag över hörandet under uppgörandet samt de svar som givits på åsikterna 2 SAMMANDRAG Målet är att göra upp en detaljplan för en del av Jackarby (en del av fastigheten ). Syftet med detaljplanen är att placera ett koloniträdgårdsområde i planområdet. 2.1 Olika skeden i planprocessen Borgå stadsutvecklingsnämnd har fattat beslut om att göra upp en detaljplan 2014 på ansökan av markägaren. Samtidigt beslutades att markägaren ansvarar för kostnaderna för uppgörandet av detaljplanen. Myndighetssamråd hölls Då kom man överens att en utredning om projektets konsekvenser för naturen i det närliggande Natura-området ska göras upp innan planarbetet fortsätts. Programmet för deltagande och bedömning och planutkastet har varit till påseende enligt MBL 30 på Servicekontoret Kompassen Det gavs sex utlåtanden om planutkastet och fyra åsikter lämnades in. 2.2 Detaljplan Planområdet ligger i Jackarby invid Jackarbyvägen på norra stranden till Lilla Pernåviken. Planområdet är cirka 4,25 ha till sin storlek. Målet är att göra upp en detaljplan i området som möjliggör byggandet av ett koloniträdgårdsområde. Samtidigt är syftet att säkerställa att den kommande verksamheten inte orsakar störningar för Lilla Pernåvikens Natura-område. 5

6 2.3 Genomförandet av detaljplanen Syftet är att börja verkställa detaljplanen omedelbart efter att planen klar. Borgå stad kommer att göra upp ett markanvändningsavtal tillsammans med markägarna. står 3 PLANERINGENS UTGÅNGSPUNKTER 3.1 Utredning om förhållandena i planområdet Allmän beskrivning av området Planområdet ligger Jackarby cirka 12 km från Borgå centrum. Området ligger invid Jackarbyvägen på norra stranden till Lilla Pernåviken Naturmiljö och landskap Planområdets västra och mellersta delar är icke-odlade åkerområden som ännu är öppna. I norra delen ansluter området till den byaliknande bosättningen invid Jackarbyvägen. Den östra delen av planområdet är skog. Planområdets södra del som ansluter till Lilla Pernåviken är gles strandskogsområde. Eftersom åkerområdet ligger mellan strandskogen och ett område invid Jackarbyvägen som delvis är skogbeklätt utgör det ingen del av öppet åkerområde som är av större betydelse landskapsmässigt Byggd miljö I nordvästra hörnet av planområdet finns en äldre liten bostadsbyggnad med tillhörande uthusbyggnader. Uthusen är i rätt dåligt skick. Byggnaderna ansluter på ett naturligt sätt till den bandliknande byastrukturen invid Jackarbyvägen Markägarförhållanden Planområdet är i privat ägo Trafik Områdets trafik sker längs Jackarbyvägen Teknisk försörjning Det finns för närvarande inget vatten- och avloppsnät i området. Under planarbetets gång utreds möjligheterna att i framtiden ansluta till vatten- och avloppsnätet. (Strukturen i Jackarby är så pass tät att området i framtiden kommer att anslutas till vattenoch avloppsnätet, men om detta hinner ske innan planen verkställs står klart under arbetet med detaljplanen.) Tjänster Områdets tjänster ligger till största del i Borgå centrum. Det har tidigare funnits en bybutik i Jackarby. Detaljplanen kunde då den verkställs skapa möjligheter för en bybutik att fungera åtminstone sommartid Grundvatten och jordmån Området är inte grundvattenområde. Åkerområdet är delvis lerjord samt strandskog, området vid Jackarbyvägen och områdets östra del har sand- och morängrund. 6

7 om- 3.2 Planeringssituation Planområdet är inte ett område av nationell betydelse men det avgränsar till rådet Lilla Pernåviken som är ett betydande Natura-område och ett skyddsområde för fåglar Landskapsplan Miljöministeriet fastställde Nylands landskapsplan Nylands andra etapplandskapsplan fastställdes Lilla Pernåviken söder om planområdet har angetts vara ett område som tillhör nätverket Natura Utdrag ur Nylands landskapsplan. Nylands andra etapplandskapsplan har fastställts av miljöministeriet Generalplan Borgå landskommuns delgeneralplan för glesbygdsområden Borgå landskommuns delgeneralplan för glesbygdsområden godkändes Delgeneralplanen saknar rättsverkningar. I delgeneralplanen har området anvisats dels (nordvästra hörnet) som AT-1-område, dels (nordöstra hörnet) som AT-2-område (området för byacentrumets utvidgning), dels (södra delen) som MU-1-område (jordbruksområde, värdefull landskapshelhet) och dels (sydöstra hörnet) som MU-2- område (jord- och skogsbruksområde, miljövärden). Söder om planområdet ligger ett skyddsområde (S) 7

8 Utdrag ur Borgå landskommuns delgeneralplan för glesbygdsområden Detaljplan Området saknar detaljplan. 4 DETALJPLAN 4.1 Behovet av detaljplanering Målet är att skapa en detaljplan som gör att ett koloniträdgårdsområde kan placeras i planområdet. Syftet med planen är att säkerställa att den kommande verksamheten inte orsakar störningar för fågelbeståndet i Natura-området. 4.2 Inledning av planeringen och beslut om planeringsstart Stadsutvecklingsnämnden fattade 2014 beslut om områdets detaljplanering. Detaljplanearbetet inleddes under Borgå stad kommer at göra upp ett markanvändningsavtal tillsammans med markägaren. 4.3 Deltagande och samarbete Deltagandet har skett enligt programmet för deltagande och bedömning. - ett myndighetssamråd ordnades angående planen Anhängiggörandet av detaljplanen meddelades i planeringsöversikten

9 Staden bad om utlåtanden om planutkastet enligt programmet för deltagande och bedömning. Alla grannar i planområdet meddelade att de motsätter sig detaljplanen. Ett sammandrag över utlåtandena, de svar som parten som utarbetat planen har givit samt konsekvenserna på planens innehåll presenteras i bilaga 5. Utifrån myndigheternas utlåtanden har byggrätten i detaljplanen minskats genom att ändra planbestämmelserna så att lagerbyggnadernas byggnadsrätt ingår i RA-områdets helhetsbyggnadsrätt. Byggnadssättet och områdets lämplighet för landskapet styrs med hjälp av mer detaljerade byggnadssättsbestämmelser än tidigare. Planens beskrivning och motiveringar har även preciserats. Enligt de åsikter som kom in gjordes följande ändringar i planförslaget: - I områdets västra kant lades till ett område att planteras och samtidigt flyttades avgränsningen för området att byggas längre bort från grannfastighetens gräns. - Körförbindelsen från Jackarbyvägen till området togs bort i områdets östra del Mål för detaljplanen Målet är att göra upp en detaljplan som möjliggör byggandet av ett koloniträdgårdsområde i området. Området planeras så att den kommande verksamheten och byggandet på området inte orsakar några störningar för Natura-området söder om området och fågelbeståndet där. 5 BESKRIVNING AV DETALJPLANEN 5.1 Planens struktur och motiveringar Planeringsområdets norra del (med undantag av den skogbevuxna östra delen) har angetts som koloniträdgårds-/trädgårdslottområde. Byggprincipen för koloniträdgården visas i de illustrationer och ritningar som anknyter till planen. Planen innehåller en bestämmelse för att i samband med byggtillståndet uppvisa en användningsplan för hela området. På så vis kan man utveckla koloniträdgårdsområdets interna planering redan innan byggtillståndet ansöks. Planen innehåller dock en bestämmelse om stugornas maximala storlek. Personalens bostad har placerats i byggnadsområdet invid Jackarbyvägen. Planen innehåller även en bestämmelse för indelning av kvarteret i två byggnadsrätter på högst 1600 m 2 -vy med en grön zon som är minst 8 meter bred. Inne i de här områdena kan stugorna placeras på ett byaliknande sätt nära varandra för att skapa intressant byastruktur. Planområdets södra del och skogiga östra del har angivits som rekreationsområde. Strandområdet har beteckningen VL/s vilket gör att strandområdet ska bevaras i naturligt tillstånd. Utgångspunkten är att strandområdet utgör en skyddszon mellan koloniträdgårdsområdet och Natura-området. Samtidigt ger strandområdet en möjlighet att betrakta det unika fågelbeståndet som finns i Lilla Pernåviken. 9

10 10

11 Planeringsområdet passar utmärkt för byggandet av ett koloniträdgårdsområde. Planområdets västra och mellersta delar är icke-odlade åkerområden som ännu är öppna. I norra delen ansluter området till den byaliknande bosättningen invid Jackarbyvägen. Östra delen är skog som bevaras som ett rekreationsområde. Planområdets södra del som avgränsar till Lilla Pernåvikens Natura-område är täckt med gles strandskog. Eftersom åkerområdet ligger mellan strandskogen och ett område invid Jackarbyvägen som delvis är skogbeklätt utgör det ingen del av öppet åkerområde som är av större betydelse landskapsmässigt. Koloniträdgårdsområdet påminner till sin struktur om en by och är en helhet bestående av låga och små byggnader. Den byaliknande strukturen anknyter på ett naturligt sätt till bosättningen invid Jackarbyvägen i norr. En låg, tät byaliknande struktur blir inte dominerande i landskapet utan passar naturligt in med de skogiga områdena och de trädtäckta tomterna i söder och öster och delvis även invid Jackarbyvägen. Efter byggandet av koloniträdgårdsområdet stärks Jackarbys byahelhet och byn får mer livskraft. Förverkligandet av området kan skapa förutsättningar för att hålla en bybod öppen åtminstone sommartid. I och med verksamheten uppstår det en del arbetsplatser i området (och fler under byggnadsfasen). Koloniträdgårdsverksamheten är till sin natur sådan att den inte kunnat vara känd när man gjorde upp delgeneralplanen för Borgå landskommuns glesbygdsområden. Verksamheten och planområdets byggnadsrätt är samtidigt så småskalig att det inte har någon märkbar betydelse för landskapsplanen. Men projektet kan trots det gynna utvecklingen av Borgå och hela landskapet och stärka deras näringsliv Dimensionering Byggnadsrätten som placerats i planområdet är 3200 m 2 -vy. Byggnadsrätten per stugtomt är högst 50 m 2 -vy. På tomterna får man även placera ett skjul på högst 12 m 2 och en pergola/ett lusthus på 8 m 2. Dessa har en stor betydelse för att skapa en tät byaliknande struktur. I RP-området får man även placera personalens bostad på en särskilt utpekad byggnadsyta. I RP-området får man även placera gemensamma utrymmen och två bastubyggnader. Målet är att genom dessa öka på gemenskapen i området och skapa förutsättningar för uppkomsten av en trivsam byanda. I och med markanvändningsavtalet betalar markägaren en ersättning till Borgå stad för att säkerställa att markägarna behandlas jämlikt. 5.2 Verkställande av mål som gäller miljöns kvalitet En så hög kvalitetsnivå som möjligt på byggandet i området, en trivsam miljö samt bevarandet av landskapsbilden säkerställs med hjälp av detaljplanebestämmelser samt med hjälp av den vidare planering som styr verkställandet av området och genom myndighetssamarbete. En Natura-tröskelbedömning har gjorts upp angående områdets och dess byggandes konsekvenser för naturvärdena Pernåviken och Pernå skärgårds havsskyddsområde. Bedömningen visar att området kan byggas utan att det har några negativa konsekvenser på Natura-området. Natura tröskelbedömning. Bedömningen av Jackarbys planprojekts konsekvenser på naturvärdena i Pernåviken och Pernå skärgårds havsskyddsområde kommer fram till 11

12 den slutsatsen att områdets konsekvenser för det intilliggande Natura-områdets naturvärden inte är betydande om rekommendationerna beaktas. Planen har gjorts upp så att rapportens rekommendationer framkommer som planbestämmelser och finns i planbeskrivningen. 5.3 Områdesreserveringar Detaljplanebeteckningarna och -bestämmelserna förklaras på detaljplanekartan. Koloniträdgårdsområdet har angivits som RP-område. Området ska delas in i minst två delar (med högst 1600 m 2 -vy) för att området ska få en tät byaliknande struktur. Områdets södra och östra delar är VL-områden (rekreationsområden) För strandområdets del är bestämmelsen VL/s (rekreationsområdets strandområde, som ska bevaras i naturligt tillstånd). 5.4 Konsekvenser av planen Planens mest centrala konsekvenser bedöms i jämförelse med nuläget. Inga separata utredningar görs upp om konsekvenserna (med undantag av Natura-tröskelbedömningen) utan de bedöms i samband med att planen görs upp som en del av planprocessen Konsekvenserna för samhällsstrukturen Detaljplanen möjliggör byggandet av ett koloniträdgårdsområde. Förverkligandet av området stärker Jackarbys byastruktur och dess struktur anknyter på ett naturligt sätt till den bandliknande strukturen invid Jackarbyvägen. Byggandet av koloniträdgården stärker Jackarbys näringskraft och skapar arbetsplatser i området Konsekvenser för naturmiljön och landskapet Byggandet av området påverkar landskapet något, men lågt och småskaligt byggande minimerar konsekvenserna. Placeringen av området invid skogiga områden i tilllägg till dess läge mellan Jackarbyvägs delvis trädbevuxna tomter och strandskogen skapar förutsättningar för att området på ett naturligt sätt sitter in i ändan av åkrarna Konsekvenser för den byggda miljön Det byggande som planen möjliggör har främst enhetliggörande och kompletterande konsekvenser. Verkställandet av planen stärker den i dagsläget glesa byastrukturen Konsekvenser för trafikförhållandena i området Byggandet av planeringsområdet ökar naturligtvis på trafiken något, men konsekvensen är inte så värst betydande med tanke på Jackarbyvägen som helhet Miljöns störfaktorer Planlösningarna strävar efter att minimera störningarna till Lilla Pernåvikens Naturaområde och fågelbestånd söder om planområdet. I övrigt orsakar planområdet inga särskilda störningar. 12

13 6 GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANER 6.1 Planer som styr och åskådliggör genomförandet samt helhetsplaner som styr förverkligandet av området. 6.2 Genomförande och tidsplanering. Syftet är att verkställa detaljplanen omedelbart efter att planen står klar. I samband med vidare planering av området fastställs även tidtabellen för byggandet så att störningarna för fågelbeståndet minimeras. Ett markanvändningsavtal görs upp för verkställandet av planen. I Borgå xx xx 2018 Johan Peter Pfeifer Arkitekt Tekn.lic. SAFA Kontaktuppgifter: Borgå stad Eero Löytönen Stadsplaneringschef tfn eero.loytonen@porvoo.fi Stadens webbplats porvoo.fi Konsulent som gör upp planen: Arkkitehtiateljee Johan Pfeifer Oy Borggatan 16 D Borgå tfn Johan Peter Pfeifer Arkitekt Tekn.lic. SAFA johan.pfeifer@hotmail.com 13

14 Liite / Bilaga 1 Sijaintikartta Områdets läge

15 Liite / Bilaga 2 t1,it.-:,. t- Uudenmao"llttoVoimassa olevien maakuntakaavojen yhdistelmä 'l;, Ji. N 1onds fo<l)und

16 Liite / Bilaga 3 Ote kylien ja haja-asutusalueiden osayleiskaavasta Utdrag ur generalplanen för byar och glesbygd

17 PROGRAM FÖR DELTAGANDE OCH BEDÖMNING BORGÅ Detaljplan 510 JACKARBY KOLONITRÄDGÅRD DETALJPLAN FÖR EN DEL AV JACKARBY BY Områdets läge och preliminär områdesgränsning på baskartan. Nr 510 DETALJPLAN 1. Planeringsområde Planeringsområdet ligger i Jackarby vid Jackarbyvägen på norra sidan av Lilla Pernåviken. 2. Bakgrunden till projektet Stadsutvecklingsnämnden har beslutit att en detaljplan för området utarbetas år Målet för planeringen Målet för planeringen är att bygga ett område för koloniträdgård. Målet och utgångspunkten är att förverkliga området så, att den blivande aktiviteten inte orsakar störningar på Natura-området vid Lilla Pernåviken. 4. Utgångsuppgifter (plansituation, genomförande av plan osv.) Områdets storlek: ca 4,25 ha Generalplan: I delgeneralplanen för glesbyggden i Borgå landskommun som godkändes , anvisas området delvis (nordvästra hörnet) som AT-1 område (område för bycentrum), delvis (nordöstra hörnet) som AT-2 område (utvidgningsområde för bycentrum), delvis (södra delen) som MV-1 område (jordbruksområde, värdefull landskapshelhet) och delvis (sydöstra hörnet) som MU-2 område (jord- och skogsbruksområde, miljövärde). Söder om området finns ett skyddsområde (S). Detaljplan: På området finns ingen detaljplan. Markägarförhållanden: Planeringsområdet ägs av Eero Lehti. Byggd miljö och naturmiljö: På området finns en gammal bostadsbyggnad och några gårdsbyggnader. 1

18 Jordmånen är morän och delvis lerig åkermark. Vid östra kanten av området finns ett skogsområde, vars trädbestånd är barrträdsdominerat och gammalt. Södra delen av området består av ett skogigt lövträdsdominerat strandområde. Söderom området befinner sig Lilla Pernåvikens och Pernå skärgårdsområdets Natura-område (se bilaga Natura kynnysarvio ). Invånare och arbetsplatser: Det finns inga invånare eller arbetsplatser i området. Kommunalteknik: Området kan i framtiden anslutas till kommunaltekniken. (vattenoch avloppsledningen) 5. De centrala konsekvenserna av planläggningen De centrala konsekvenserna bedöms i förhållande till nuläget. Separata konsekvensutredningar görs inte, utan konsekvenserna bedöms som ett led i planläggningsprocessen. En skild Natura-uträkning över projektet har utarbetats: Arvio Porvoon Jakarin kaavahankkeen vaikutuksista Pernajan lahtien ja Pernajan saariston merensuojelualueen luontoarvoihin. 6. Intressenter 6.1 Markägare: Eero Lehti Följande konsekvenser bedöms: - Konsekvenserna för samhällsstrukturen - Konsekvenserna för den byggda miljön - Konsekvenserna för naturmiljön och landskapet - Konsekvenserna för trafikförhållandena i området 6.2 Grannar Markägande grannar 6.3 Övriga intressenter: Borgå Energi Ab Borgå Elnät Ab TeliaSonera Finland Abp Elisa Abp Porvoon Alueverkko Oy 6.4 Myndigheter osv. som hörs under planläggningen: Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland 6.5 Följande enheter inom Borgå stad: Markpolitik Kommunteknik Kultur- och fritidstjänster: idrottstjänster Tillstånds- och tillsynsärenden, byggnadstillsyn Tillstånds- och tillsynsärenden, miljövård Hälsoskydd Idrottstjänster Affärsverket Borgå vatten Räddningsverket i Östra Nyland 6.6 Nämnder: Stadsutvecklingsnämnden 6.7 Alla de som anser sig vara intressenter 7. Ordnande av deltagande och växelverkan Myndighetssamråd (66 MarkByggL): - Myndighetssamråd inleds vid början av planeringen. Hörande i planeringsskedet: (62 MarkByggL, 30 MarkByggF) 2

19 - Planutkastet och det övriga materialet hålls framlagda i Kompassen, Krämaretorget B, gatuplan och på Borgå stads webbplats på adressen Intressenterna bereds möjlighet att framföra skriftliga åsikter. - Staden meddelar per brev eller om möjligt med e-post till markägarna/- innehavarna i planområdet samt till grannar som är markägare/-innehavare att utkastet till plan är framlagt. Dessutom sätter man upp en kungörelse på stadens officiella anslagstavla och publicerar en kungörelse i tidningarna Uusimaa, Borgåbladet och Itäväylä. - Preliminära utlåtanden s.k. remissbehandling: Kommentarer/preliminära utlåtanden begärs av de intressenter som nämns under punkterna Samråd: - På basis av de kommentarer man får in ordnas vid behov samråd med olika intressenter. Offentligt hörande: (65 MarkByggL, 27 MarkByggF) - Planförslaget och det övriga materialet hålls offentligt framlagda på stadsplaneringens kontor, Krämaretorget B, 3 vån. och på Borgå stads webbplats Intressenterna bereds möjlighet att framföra skriftliga anmärkningar. - Staden meddelar per brev eller om möjligt med e-post till markägarna/-innehavarna i planområdet samt till grannar som är markägare/-innehavare att förslaget till plan är framlagt. Dessutom sätter man upp en kungörelse på stadens officiella anslagstavla och publicerar en kungörelse i tidningarna Uusimaa, Borgåbladet och Itäväylä. Officiella utlåtanden: (28 MarkByggF) Hälsoskyddssektionen Räddningsverket i Östra Nyland Direktionen för Borgå vatten Vattenverkets direktion Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland (vid behov) Motiverat ställningstagande med anledning av anmärkning (65 2 MarkByggL) - De som gjort en anmärkning och som angett sin adress underrättas om kommunens motiverade ställningstagande till anmärkningen. Meddelande om godkännandet av planen (67 MarkByggL) - Ett skriftligt meddelande till närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland och till dem som skriftligt har begärt det. Kungörelse på stadens officiella anslagstavla och på stadens webbplats Kungörelse av plan som vunnit laga kraft (93 MarkByggF): - Kungörelse på stadens officiella anslagstavla och på stadens webbplats 8. Tidtabell för planläggningsprojektet Detaljplanearbetet påbörjades år Målet är att stadsfullmäktige godkänner planen under år För beredningen ansvarar Konsult arkkit., tekn.lic. Johan Peter Pfeifer tel johan.pfeifer@hotmail.com Datum Stadsplanering PB BORGÅ Besöksadress: Krämaretorget B, 3 vån. Eero Löytönen stadsplaneringschef 3

20

21 SAMMANFATTNING ÖVER ORDNAT HÖRANDE Bilaga x Detaljplan 510 JACKARBY KOLONITRÄDGÅRD 80:e stadsdelen Kvarter 8500 Detaljplan Detaljplanen gäller kvarter 8500 i 80:e stadsdelen. 1. Framförande av åsikter när planen bereds (MBF 30 ) Planutkastet samt programmet för deltagande och bedömning har varit framsatta för påseende enligt MBF 30 under tiden 1 februari 3 mars 2017 på servicekontoret Kompassen. Myndighetsparter lämnade in x åsikter och de övriga parterna x åsikter om planutkastet. Kungörelser på stadens officiella anslagstavla, i dagstidningarna Uusimaa, Östnyland och Itäväylä samt på stadens internettjänst. INVÅNARE, GRANNAR OCH ANDRA DELAKTIGA Sammanfattning över åsikterna Åsikt 1 Privatperson, delägare i vattenområdet Fredningsområde, Jackarbyvägen 578, Genmäle Stigen till båtplatsen avlägsnas från användningsplanen. På sidan 12 i Natura tröskelbedömningen finns det en karta som visar att stigen leder till Alörens båtplats. Stigen kommer att gå genom området men båtplatsen har inte märkts ut på planutkastet. Båtplatsen kräver mycket muddring för att den ska kunna användas som en torrmarks båtplats vid normalt vattenstånd. Följande saker borde beaktas innan planeringen framskrider: Tillstånd till stigen på annans mark. Båtplatsens storlek och placering. Muddringsbehovet inom Natura-området. Om Alören inte kan utnyttjas som båtplats borde stigen till bågplatsen och själva båtplatsen avlägsnas från utkastmaterialet. Åsikt 2 Renum-Jackarby vattenandelslag, Koloniträdgården kan ansluta sig till Renum-Jackarby vattenandelslags vattenledning, men detta kräver förhandlingar. Planens utgår från att området ansluts till Renums vattenledning och tryckavlopp. Området byggs så att rören inte behöver flyttas. Andelslaget önskar att rörledningens linje beaktas då området planeras och byggs så att röret inte behöver flyttas. Röret ligger i den del av området som i planutkastet har reserverats för ledningen. Åsikt 3 Grannarna, 16 undertecknade, Planen är en alldeles överdimensionerad plan på en stugby och ingen plan på en koloniträdgård. Belastningen på miljön kommer att vara stor om planen genomförs. Eftersom markägarna i området idag överlag har problem att få bygga något närmare än 200 meter från strandlinjen kommer planens genomförande att ställa markägarna i helt olika ställningar. 1 Detaljplanens utgångsläge är helt tydligt att området genomförs som ett koloniträdgårdsområde. Detta framgår entydigt i planbestämmelserna och i byggnadssättsbestämmelserna. I det här sambandet är det inte möjligt att besluta om planläggningen av det omkringliggande området eftersom detta är en helt separat fråga.

22 Vi föreslår att en detaljplan görs upp för hela strandområdet från Sannainens bro i väster till Lindviks badstrand i öster då planeringen fortsätter. Då kan alla ta del av en hälsosam utveckling av det extremt värdefullt kultur- och naturområde. Vi föreslår att planen förkastas i sin nuvarande form. 2

23 Åsikt 4 Granne, privatpersoner i fastigheterna och , Jackarbyvägen 295, Vi motsätter oss inte att området utvecklas och att byns livskraft bevaras, men detta får inte förstöra den byahelhet som klassats som kulturhistoriskt värdefullt i landskapet och särskilt inte det fågelskyddsområde (Natura 2000) som även klassats som internationellt värdefullt. En koloniträdgård? Av det material som lagts fram framgår inte om projektet genomförs med ideella eller rent kommersiella grunder. Illustrationens 100 byggnader är alldeles för många och kan inte möjliggöra den väsentliga trädgårdsodling som finns i en koloniträdgård. Inga områden har anvisats för odlingslotterna. I Natura tröskelbedömningen nämns personalbostäderna som byggs i det gamla stallet men på illustrationerna ligger personalens bostadsbyggnader även nära vår gräns. Vad ska dessa användas för, och varför behövs det personal? I en koloniträdgård tar invånarna hand om sina egna trädgårdsspalter och de gemensamma områdena. Dessutom är stugorna stora för att vara koloniträdgårdsstugor (50 m2), de kan bebos under vintern och förslaget ger möjligheter till parhuslösningar. På grund av detta verkar projektet mer som en semesterby än en koloniträdgård. Vi anser att området kallas koloniträdgård endast för att det möjliggör ett tätt byggande i ett område som annars inte varit möjligt enligt byggnadsordningen. Det finns många faktorer i projektet som vi inte känner till. Är det frågan om en koloniträdgård, en semesterby eller bestående åretruntbosättning? Vilken är hela projektets genomförandemodell och kommersiella målsättning? Konsekvenserna för grannarna Invånarantalet i 50 stugor tätt byggda skulle ge mycket trafik i området och buller från människornas verksamhet, vilket inte passar in i byamiljön utan att störa den allmänna trivseln. Av materialet framgår inte hur man kommer att hindra människorna från att gå över till grannarnas sida. Koloniträdgårdshelheten försämrar även vår landskapsbild. I stadens byggnadsbestämmelser konstateras att byggnaderna ska vara lämpliga i den omgivande landskapsbilden och att byggande i öppet område ska undvikas och att byggandet i landskapsmässigt betydande åkerområden ska placeras invid befintliga gårdar och skogsöar. En planläggning av ett icke-planlagt markområde höjer värdet på det markområde som planläggs och hela fastigheten, vilket är till nytta för den som genomför projektet. På grund av att projektet är så unikt kommer det att gå tvärtom för grannarnas markområden, eftersom läget bredvid ett stort och tättbyggt område inte är ett lockande alternativ för kommande köpare. Dessutom begränsar det pågående projektet utvecklingen av den egna fastigheten. Som grund för detaljplanearbetet har en Naturatröskelbedömning gjorts upp och enligt den kan området med vissa villkor genomföras utan negativa konsekvenser på Natura-området. Alla dessa villkor har beaktats i detaljplanelösningarna och planbestämmelserna. Natura-tröskelbedömningen och de ändringar i planen som gjorts uti från den och alla planbestämmelser har behandlats med NTM-centralens representanter och de preciseringar de föreslagit har gjorts i planen. I driftplanen (illustrationen) finns 54 koloniträdgårdstomter. Från driftplanen har egenbyggnaden i områdets östra del tagits bort. Odlingen sker per kolonilott. Den föreslagna spaltstorleken motsvarar experternas åsikter på lämpliga koloniträdgårdstomtar. Den trafik koloniträdgården orsakar är inte så värst betydande i förhållande till den totala trafiken längs Jackarbyvägen. Koloniträdgårdsområdets invånare tillbringar största delen av sin tid på sina lotter och i områdets gemensamma utrymmen och inga sådana stigar byggs i området som skulle leda invånarna till granntomterna. Med hjälp av byggnadssättsbestämmelserna säkerställs att byggandet i området passar in i landskapsbilden och att området bildar en proportionell helhet. Utgångspunkten har varit att ett markanvändningsavtal ingår i planen. Detta garanterar att även markanvändarnas jämlika behandling förverkligas. Rekommendationerna i Natura tröskelbedömningen har i full skala tagits med i planlösningarna och - bestämmelserna. Representanter från NTM-centralen har konstaterat att den utförda bedömningen är tillräcklig och skapar en grund för att föra planlösningen vidare. Planlösningen tar inte ställning till kommande planläggning i det omkringliggande områdets markanvändning. I planbeskrivningen bedöms och motiveras hur byggandet i området anpassas till landskapsbilden. Koloniträdgårdsverksamheten är till sitt natur sådant att det inte ger upphov till några störningar för grannskapet. Om miljöutredningen (Natura tröskelbedömning) Enligt miljöutredningen försämrar byggandets konsekvenser inte naturvärdena i Natura-området som gränsar till tomten om rekommendationerna följs. Rekommendationerna är inte trovärdiga och deras betydelse i praktiken är liten vad gäller deras möjligheter att hindra människornas rörelser. Utredningen beaktar inte de olägenheter 200 människor kommer att orsaka naturen och fåglarna i det Naturaområde som gränsar till tomten. Trädbeståndet i strandens smala skyddszon är i huvudsak ungt buskade och har uppstått främst på grund av att tomten under en lång tid har skötts dåligt. Det hindrar grannarnas tidigare öppna vyer, men är ingen tillräcklig skyddszon eftersom den i praktiken kommer att gallras ur då naturstigarna byggs. I utredningen har inga bevis på att de föreslagna rekommendationerna och skyddsåtgärderna i praktiken är tillräckliga för det fågelskyddsområde som kräver specialskydd. Säkert är endast det, att om projektet inte genomförs så bevaras Natura-värdena i sin helhet och inga betydande konsekvenser uppstår. I utredningen konstateras att planen kan ha konsekvenser för Lillpernåvikens Natura-område. Planeringsområdet ligger i botten av 3

24 Lillpernåviken som utöver vattendrag som kräver specialskydd även det nationella programmet för skydd av fågelrika insjöar och havsvikar som skyddas med stöd av vattenlagen och/eller naturskyddslagen. Därför vill vi se en närmare utredning av miljökonsekvenserna inte bara för fåglarna utan även bl.a. för de fladdermöss som trivs i området. Om detaljplanen Området har i delgeneralplanen för glesbygdsområden angivits som ett jordbruksområde med naturvärden. Utifrån den detaljplan som nu ansöks kunde man i området bygga en mycket tät byggnadsklunga medan staden hittills förhållit sig negativt till all form av byggande i grannskapet. Den föreslagna planen har betydande konsekvenser för hela Jackarby byaområde, grannbyarna och omgivningen kring Lillpernåviken och ändrar bestlutsfattandet som gäller byggandet och erhållandet av byggnadstillstånd. Det borde utföras en mer omfattande utredning i hela området om ändringens konsekvenser för planläggningen och för naturvärdena i Natura-området. Områdets markägare ska behandlas jämlikt: om en markägare i detaljplanen får rättigheten att tätt bygga vinterbeboliga stugor i området eller annan bestående bosättning ska även de övriga markägarna ges samma rättigheter. Grundlagen förutsätter att människorna behandlas jämlikt. Detta gäller även behandlingen av markägare eller tillståndssökande i stadens beslutsfattning som gäller byggandet. Grannens oro för hur det egna området kommer att vara beboeligt, trivsamt och vilket dess värde kommer att vara ska beaktas under hela planprocessen. Vi motsätter oss detaljplanutkastet i dess nuvarande form. Åsikt 5 Granne, privatpersoner från fastigheten , Jackarbyvägen 288, Bifogat till åsikten finns en svarslista med 14 namn. Ingen av gränsgrannarna förespråkar projektet. Våra krav Vi kräver att en Natura-bedömning görs upp över projektet. Inga nya bryggor eller hamnar får byggas i området. Det bör även säkerställas att inga bastu- eller andra byggnader byggs fast i Natura-området. Hela strandområdet som gränsar till Natura ska planläggas för att den grundlagsenliga jämlikheten säkerställs såväl som i Borgås beslutsfattande som bland markägarna. En koloniträdgård eller ett semestercentrum eller rent av en semesterby? De illustrationer som visas i tröskelbedömningen bildar de idag moderna små egnahemshusen. Koloniträdgårdsprincipen förutsätter ingen arbetskraft. Därmed bör en omvandling av de befintliga byggnaderna för bostadsanvändning inte tillåtas, särskilt eftersom det redan ligger en bostadsduglig byggnad på tomten. Som grund för detaljplanearbetet har en Naturatröskelbedömning gjorts upp och enligt den kan området med vissa villkor genomföras utan negativa konsekvenser på Natura-området. Alla dessa villkor har beaktats i detaljplanelösningarna och planbestämmelserna. Natura-tröskelbedömningen och de ändringar i planen som gjorts uti från den och alla planbestämmelser har behandlats med NTM-centralens representanter och de preciseringar de föreslagit har gjorts i planen. Representanter från NTM-centralen har konstaterat att den utförda bedömningen är tillräcklig och skapar en grund för att föra planlösningen vidare. Representanter från NTM-centralen har konstaterat att den utförda bedömningen är tillräcklig och skapar en grund för att föra planlösningen vidare. Buller Har det gjorts någon utredning om konsekvenserna av det ökade bullret för området fågelbestånd? Fladdermusbeståndet Områdets fladdermusbestånd har återhämtat sig de senaste åren. Hur påverkar byggprojektet dessa? Trafiksäkerheten Cykelvägen. Staden har inte ansett Jackarby vara ett utvecklande bostadscentrum men om ett sådant här projekt förverkligas förutsätter det att fotgängarnas trafiksäkerhet garanteras i området (väg 1571) åtminstone mellan Illbyvägen Jackarby idrottsplan. Fartguppar och hastighetsbegränsningar. I dagsläget kör bilarna i genomsnitt km/h överhastighet hela tiden. Den allmänna säkerheten Det intresse 54 stugor väcker bland inbrottstjuvar och andra brottslingar. 4

25 Ökad trafik i området kvällar och nätter. Emeritusprofessor Pekka V Virtanens fyra E:n och hur de förverkligas i projektet: Ekonomi Ett orimligt stort antal stugor i ett litet område är knappast ekonomiskt särskilt om man bygger tvåvåningshus som inte har lätta grundarbeten. Ekologi Ingen kollektivtrafik i tillräcklig utsträckning, så trafiken sker med personbil. De stigar som leder till gränsen av Natura-området främjar inte att folk håller sig borta från Natura-området. Splittrad landskapsnatur. Vet man vad man får odla i området och vad man inte får odla? Estetik En koloniträdgårdsstuga kan inte ha fler än en våning. Koloniträdgårdsstugorna har inte rinnande vatten. Etik Bland annat är projektets illustrationer otydliga. Till den moderna tiden hör öppenhet och ärliga utvecklingsdiskussioner om områdena ansikte mot ansikte samt att bestämmelser, tillstånd och normer följs och att ansökningarna är adekvata och ärliga. Avslutningsvis Bullerkonsekvensen året runt och de andra störningsmoment projektet medför både på naturen och på grannarna är större än den nytta projektet ger byn. Vi hoppas att projektet begravs och om man önskar höra livets ljud i området är ett idrottscentrum med skateboardramper, basket- och innebandyplaner mycket mer lönsamt. Kunde Borgå byta tomtmark med Eero Lehti för att den planerade koloniträdgården ska fås i ett område dit de har planerats och så kunde projektområdet tas i bruk för rekreation. Vi motsätter oss planeändringsprojektet eftersom byggandet kan förstöra Natura-områdets enhetlighet och naturtypen. Till vår kännedom har ett projekt i motsvarande skala inte tillåts någonstans i närheten av ett Natura-område. 5

26 MYNDIGHETER Preliminärt utlåtande/sammanfattning av det preliminära utlåtandet 1 TeliaSonera Företagets markkabel går genom området och kabeln är i bruk. Dessutom finns det en del luftnät i området. Vi förhandlar med Sonera om en lösning som säkerställer kabelförbindelserna. Saken antecknas i planbeskrivningen. 2 Borgå vatten Inga kommentarer. 3 Elisa Abp Bolaget har ingen kabel i området så bolaget har heller inget att anmärka på detaljplanutkastet. 4 NTM-centralen i Nyland Det naturskyddsområde som placerar sig intill planeringsområdet och dess särdrag ska särskilt beaktas då planen görs upp. Ingen verksamhet som påverkar naturskyddet eller som är beroende av stranden får placeras i Natura 2000-nätverkets naturskydds område eller i dess närhet. I detaljplanen ska man lämna en zon som helt täcker strandskogen där man inte bygger något och som bevaras i naturligt tillstånd mellan byggandet och Natura-området för att säkerställa att de naturvärden som står som grund för områdets skydd bevaras. I området får inte placeras någon s.k. strandverksamhet såsom strandbastur eller tak som används på grund av strandområdet. I samband med att planen görs upp har myndighetssamråd förts med NTM-centralens representanter. Utifrån detta har Naturatröskelbedömningen gjorts upp. Planen innehåller bestämmelser om att området ska anslutas till vattenoch avloppsvattennätverket. Plan- och byggnadssättsbestämmelserna säkerställer att området används för koloniträdgård och att tomterna inte förenas. Den lägsta rekommenderade byggnadshöjden som baserar sig på havsöversvämningen är N ,50 meter i planområdet, under denna nivå får inte placeras några konstruktioner eller verksamheter som tar skada eller orsakar skador om de blir våta. På höjdnivå har man beaktats risken för vågor samt att området ligger i botten av en lång havsvik. I planområdets södra delar är markytan lägre än höjdnivåerna i frågan och byggande bör i regel inte tillåtas. Planbestämmelsen om dagvatten är ändamålsenlig. Områdets torrläggning baserar sig enligt kartmateralet på öppna diken och ett stort dike leder genom området. Torrläggningen bör dimensioneras och byggplatserna placeras med tanke på fårans naturliga översvämning. Områdets avloppsvatten får inte släppas ut eller ledas ut till havet, utan området bör ha ett eget avloppsvattensreningsverk för grått vatten eller anslutas till det kommunala vattenlednings- och avloppsnätet. Området planeras för användning året runt vilket ska beaktas i områdets vattenoch avloppsvattennät samt i vattenanskaffningen. Ett avloppsvattensystem som dimensioneras för fler än 100 personer kräver miljötillstånd. Delgeneralplanen för Borgås centrala delar (2004) täcker inte planeringsområdet, men i planen hänvisas koloniträdgårds- /odlingslottsområdena (RP). I samband med att planen görs upp bör man överväga tilläggsbehovet på områden av den här typen i staden. Utifrån det material som framställs i utkastfasen är det omöjligt att utvärdera områdets planerade användning som koloniträdgård och hur de odlingslotter som väsentligen hör till en koloniträdgård kommer att placeras. Ett förenande av byggplatserna bör inte tillåtas. Anslutningarna till de leder som leder från området och hur dessa fungerar med en ökad trafikmängd bör redas ut i planarbetet. Inom detaljplanen formas ett nytt byggt område utanför den egentliga byn. I samband med planläggningen ska man överväga konsekvenserna av detta för samhällstrukturen samt hur den ansluter till den befintliga markanvändningen. När planen görs upp ska man i tillräcklig utsträckning utreda miljökonsekvenserna av att planen förverkligas, inklusive de samhällsekonomiska, sociala, kulturella och övriga eventuella konsekvenserna. Utredningarna ska göras för hela det område som 6

27 planen kan antas ha konsekvenser för, som antagligen är ett mer omfattande område än det planeringsområde som utlåtandet nu gäller. Om planeringsområdet inte har någon generalplan med rättsverkan ska man enligt MBL 54 vid uppgörandet av en detaljplan till tillämpliga delar även beakta bestämmelserna på innehållet i generalplanen. När en detaljplan görs upp för att i huvudsak ordna med fritidsbosättning ska man dessutom i strandområden beakta att det planerade byggandet och annan markanvändning lämpar sig för strandlandskapet och omgivningen i övrigt, att naturvård, landskapsvärden, rekreationsbehov, vattenvård och vatten och avlopp samt vattnens, terrängens och naturens särdrag beaktas även i övrigt, samt att det kvarstår ett tillräckligt stort sammanhängande obebyggt område på strandområdena (MBL 73 ). 5 Miljöhälsovård I planen bör beaktas ett radonsäkert byggande. Om komposterande toaletter används borde det i planbestämmelserna och det övriga materialet finnas närmare anvisningar för hur de används och töms. 6 Räddningsverket i Östra Nyland Vid uppgörandet av detaljplanen bör följande beaktas: Räddningsverksamhetens förutsättningar vid olyckor, såsom en tillräcklig tillgång till släckningsvatten och dimensioneringen av farlederna. Strukturella brandsäkerhetsfaktorer i tomtplaneringen, såsom placeringen av byggnaderna och deras brandskydd. Att området har logiska adresser och fastighetsnummer. Att parkeringen placeras så att det inte uppstår faror beroende på trafiken i området och så att fordonen inte orsakar en brandfara. I planbeskrivningen och byggnadssättsbestämmelserna tas med bestämmelser som säkerställer de åsikter som räddningsverket lyfte fram. 7