Markägare, exploatör Peter Johansson Blåbärsvägen Mariestad

Transkript

1

2 2 Medverkande Mariestads kommun Kristofer Svensson Johanna Söderholm Planeringschef Planarkitekt Markägare, exploatör Peter Johansson Blåbärsvägen Mariestad Bo Jonsson WSP Samhällsbyggnad Kungsgatan Mariestad ( ) bo.jonsson@wspgroup.se Uppdragsansvarig Cecilia Flygare WSP Samhällsbyggnad Kartor Håkan Larsson@wspgroup.se Omslagsbild: Bild från området C:\jobb\Mariestad\ Hemmingstorp \03_Dokument\36_Beskrivningar\PGBs.doc

3 3 PLANBESKRIVNING BAKGRUND HANDLINGAR AKTUELLT PROJEKT Till planen hör följande handlingar: Plankarta med bestämmelser Planbeskrivning med illustration Genomförandebeskrivning Fastighetsförteckning Grundkarta Principplan för VA Inom den östra delen av fastigheten Hemmingstorp 1:12 planerar markägaren att avstycka tomter för bostadsändamål. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planen syftar till att möjliggöra ovanstående förändring och ange vilka villkor som ska gälla för exploateringen. I planen ingår även fyra fastigheter som nyligen avstyckats från Hemmingstorp 1:12. Syftet med detta är att införa samma bebyggelseregler för samtliga nya fastigheter i området och reglera gemensamma anläggningar som t ex dricksvattenförsörjningen. FÖRENLIGHET MED 3, 4 OCH 5 KAP MILJÖ- BALKEN Planområdet omfattas bl a av miljöbalkens hushållningsbestämmelser enligt 3 och 4 kap samt av miljökvalitetsnormer enligt 5 kap. Marken bedöms lämpad enligt 3 kap 1 för de ändamål som föreslås. Området utgörs av skogs- eller tomtmark i en sluttning med utsikt över Östersundet. Skogen är avverkad. Planen tar inte i anspråk sådan mark som avses i 3 kap 2-5. (Stora opåverkade områden, ekologiskt känsliga områden, åker och skog av nationell betydelse eller fiskevatten). Planområdet ingår ej i riksintresse enligt 3 kap 6. Planen tar inte i anspråk sådan mark som avses i 3 kap 7-9 (Områden med värdefulla mineral, områden lämpade för samhällsviktiga anläggningar, t ex för energiproduktion, eller har betydelse för totalförsvaret). Planområdet omfattas av s k geografiskt riksintresse för friluftsliv och turism enligt miljöbalken 4 kap 2. (Områden där natur- och kulturvärden ska skyddas som grund för friluftsliv och turism. Riksintresseområdet omfattar även hela Torsö och stora delar av Vänerstranden bl a Mariestads och Sjötorps tätorter.

4 4 Exploateringen tar inte i anspråk områden som används för friluftsliv/turism då friluftsaktiviteter i första hand är koncentrerade till de strandnära områdena. Exploateringsområdet ligger med undantag av en del av den föreslagna VA-anläggningen helt utanför strandskyddat område. Planförslaget innebär inte överskridanden av gällande miljökvalitetsnormer enl 5 kap. LÄGE OCH AREAL Planområdet ligger drygt 500 m norr om Torsövägen, väg 2974 och mer än 300 m från Vänerstranden. Planområdets areal uppgår till ca 3,5 ha. MARKÄGARFÖR- HÅLLANDEN M M All mark inom planområdet utanför avstyckade och försålda bostadsfastigheter ägs av Peter och Ann-Louise Johansson, Mariestad. Bostadsfastigheterna Hemmingstorp 1: har andra privata ägare. Ekenäsvägen som passerar mellan planområdet och Östersundet är en s k enskild väg med statsbidrag. Rudet-Ekenäs Vägsamfällighet ansvarar för drift och underhåll. ÖVERSIKTLIGA PLANER Planområdet ingår i kommunens översiktsplan antagen I denna är området redovisat som jord- och skogsbruksmark som angränsar till detaljplanelagda områden. Kommunen har påbörjat ett översiktligt planarbete med s k LIS-områden (landsbygdsutvecklingsområden i strandnära lägen) som ett tillägg till översiktsplanen. Planområdet ingår i ett av nio utredningsområden i detta översiktsplanarbete. GÄLLANDE DETALJPLANER Planområdet är inte tidigare detaljplanelagt. Sydost om planområdet finns detaljplan för Hemmingstorp 1:10 m fl. Planområden gränsar dock inte direkt till varandra. Röd yta visar den ungefärliga avgränsningen av aktuellt planområde. Blå linje visar strandskyddets omfattning.

5 5 RIKSINTRESSE Planområdet ska prövas mot riksintresset för friluftsliv och turism enligt miljöbalken 4 kap 2 - Vänern med öar och strandområden. Exploatering får endast ske om natur- och kulturvärden inte skadas påtagligt. Syftet med riksintresset är att bevara intressanta områden för allmänheten. I detta fall sker ingen exploatering inom strandskyddsområdet d v s inom 300 m från Vänerns strandlinje, vilket innebär att de för friluftsliv och turism intressanta delarna av strandområdet behålls oförändrade. Se även kapitlet Vatten och avlopp.tillgängligheten till strandområdet sker via den befintliga Ekenäsvägen och begränsas inte av planens förslag. Kartan visar med blått fält riksintresseområdet enligt 4 kap 2 MB. Röd prick är planområdets ungefärliga läge och storlek. MKB - BEHOVS- BEDÖMNING En detaljplan ska miljöbedömas om den kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Planen medger avstyckning för 11 nya bostadsfastigheter och nybyggnad av enskilda bostadshus för antingen fritids- eller åretruntboende inom ett område med produktionsskog. Tomtmarken inkräktar inte på något välfrekventerat strövområde. Spillvatten från den nya bebyggelsen tas om hand i nytt minireningsverk. De ovan beskrivna åtgärderna bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan varför miljökonsekvensbeskrivning inte behövs. KOMMUNALA BESLUT I ÖVRIGT Kommunstyrelsens arbetsutskott har i beslut meddelat plantillstånd för ungefär det innehåll som framgår av planillustrationen.

6 6 FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR NATUR Mark och vegetation Den aktuella markområdet består av ett stort kalhygge med endast enstaka träd sparade. Planområdet omges i den östra delen av mer skogsmark som delvis är avverkad. I planområdet ingår även fyra redan avstyckade tomter (Se planoch illustrationskartorna. På dessa har huvuddelen av tidigare vegetation tagits ner och nyanläggning av trädgårdar pågår. Flygbild över området. Planområdet markerat med gul färg. Risk för höga vattenstånd Klimat och sårbarhetsutredningen rekommenderar att ny bebyggelse eller känsliga anläggningar inte placeras lägre än + 47,05 möh i Mariestads höjdsystem MH24. Den nya bostadsbebyggelsen ligger som lägst på nivån + 56 möh i MH24. Marknivån där minireningsverket föreslås är ca + 52 möh, vilket ger tillräcklig säkerhet även vid nergrävning.

7 7 Utsikt mot Östersundet från planområdets mitt. Planområdet mot norr (ovan) respektive öster (nedan).

8 8 De nya tomterna är ca m 2 stora med något undantag som är större. Inom tomtmarken måste markplaneringen byggas upp från grunden då det finns mycket lite kvar att bevara från den naturliga vegetationen. Inom gemensamma ytor föreslås att lämpliga småträd eller skott sparas och tillåts växa upp. Befintliga stubbar bör tas bort för att området inte ska slya igen. Marken behålls i övrigt som naturmark utan bearbetning. Geoteknik Grundförhållandena har inte undersökts i samband med planarbetet. Pågående husbyggnader och okulärbesiktning på platsen indikerar att området huvudsakligen består av stenig friktionsjord. Grundvattnet står relativt högt (0,5-1 m under markytan) i sluttningen enligt gropar vid pågående byggnationer. Vid ny-, till- och påbyggnader samt markarbeten ska erforderliga geotekniska undersökningar genomföras som underlag för grundläggning. Se även avsnittet Dagvatten. Förorenade mark- och vattenområden Inom planområdet finns inga kända markföroreningar. Det finns inte heller anledning att tro att sådana finns. Om hittills okända markföroreningar trots allt skulle påträffas vid schaktarbeten ska dessa tas om hand och behandlas i samråd med ansvarig myndighet. Radon Marken utgör ett s k normal- eller lågriskområde för radon. Radondotterhalten ska undersökas i samband med ny- och tillbyggnad. Om radonhalten bedöms överstiga gällande riktvärden ( f n 200 Bq/m 3 luft) inomhus ska åtgärder vidtas vid grundläggning av ny byggnad eller tillbyggnad. Gränsvärdet kan komma att sänkas till 100 Bq/m 3 luft under planarbetet. Fornlämningar - Inom planområdet finns inte några kända fornlämningar.

9 9 BEBYGGELSE- OMRÅDEN Bostäder På fastigheterna Hemmingstorp 1:97-100, med tomtstorlekar som varierar mellan ca och 2500 m 2 pågår markarbeten och husbyggnation. Norr om dessa tomter ligger tre äldre gårdshus som används till förråd och liknande. Se illustration på nästa sida. De nya tomterna har grupperats utmed en dubbelsidigt utnyttjad gata/väg. Förgårdsmarken är något bredare på den norra sidan där tomternas solsida vetter mot gatan. Byggrätterna medger bostadshus i 1 ½ plan med en sammanlagd byggnadsarea på 280 m 2 varav huvudbyggnad får uppgå till högst 200 m 2 dvs uthus får uppgå till sammanlagt 80 m 2 byggnadsarea. Bebyggelsen på ingående befintliga bostadsfastigheter föreslås bli reglerade på samma sätt. Övrig bebyggelse Inom fastigheten Hemmingstorp 1:12 ligger två äldre gårdshus som används till förråd och liknande. Ett av husen föreslås även fortsättningsvis användas som ett förråd för utrustning som behövs för områdets skötsel. Förrådet och ett markområde kring detta har betecknats med förråd på plankartan. Det andra rivs eller flyttas till annan plats. Utmed den nya lokalvägen föreslås en liten tomt för en ny transformator. En liten byggrätt i södra delen av planområdet kring befintligt pumphus för dricksvatten ger möjlighet till erforderlig utbyggnad. Tillgänglighet Marken inom det nya planområdet ligger till stor del i en sluttning med en nivåskillnad på ca m. Marken inom de befintliga tomterna är något brantare.

10 10 Den nya vägens lutning kommer på en kort sträcka att uppgå till max ca 6 % då det är önskvärt att den följer befintlig marknivå. Denna lutning, 1:16, kan accepteras från tillgänglighetssynpunkt på en kort sträcka Samtliga bostäder ska utformas enligt gällande regler för tillgänglighet. Detsamma gäller bostädernas entréområden. Planillustration.

11 11 FRIYTOR Natur Planområdet saknar helt värdefull naturmark. Mellan befintliga tomter och mellan de båda nya bostadsgrupperna sparas naturmark på vilken man når omgivande skogsmark. Om det finns behov kan en mindre lekyta ställas i ordning mellan de båda nya grupperna av tomter. Inom friytorna föreslås att i första hand lövträd tillåts växa upp. Dessa är mer motståndskraftiga mot stark vind och ger en trevligare och ljusare inramning åt tomtmarken jämfört med t ex gran. TRAFIK, GATOR, PARKERING Bilangöring och parkering Bilangöring sker från Ekenäsvägen (väg 25609) med individuella anslutningar för varje fastighet. All parkering sker på befintliga tomter. De nya tomterna nås från en ny lokalväg med anslutning till Ekenäsvägen i planområdets norra del. Det befintliga förrådet nås direkt från Ekenäsvägen. All parkering för den nya bebyggelsen ska ske på tomtmark. Minst 2 platser ska ordnas per tomt. Gång- och cykeltrafik All gång- och cykeltrafik sker på befintliga småvägar eller skogsstigar. Inga förändringar föreslås. Stigar inom friytorna kan uppstå spontant men föreslås inte anläggas. Kollektivtrafik Närmaste busshållplats ligger vid Ekenäsvägens anslutning till väg 2974, ca 500 m söder om planområdet. Inga förändringar planeras.

12 12 STÖRNINGAR Buller Planområdet bedöms inte vara stört av buller. Inga åtgärder behövs. Trafiken till och från planområdet är så ringa att den endast marginellt förändrar trafikbullersituationen i området. Luft Inga miljökvalitetsnormer överskrids inom planområdet eller dess närområde. Den nya markanvändningen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormer överskrids. Särskilda åtgärder behövs ej. TEKNISK FÖRSÖRJNING Vatten och avlopp Dricksvatten De befintliga bostadsfastigheterna 1: är anslutna till en gemensam djupborrad brunn öster om fastigheten 1:98. Spillvatten Befintliga fastigheter anlägger en trekammarbrunn på tomtmark och spillvattnet leds därefter till en gemensam infiltrationsanläggning på gärdet väster om planområdet. Tillstånd till denna anläggning finns. Dagvatten Dagvatten tillåts infiltrera i marken på de stora tomterna. Dricksvatten De nya bostadsfastigheterna kommer att försörjas via en ny gemensam djupborrad brunn som sammankopplas till ett system med den befintliga anläggningen. Spillvatten De nya fastigheterna kommer att anslutas via ledningar i den nya bostadsvägen till ett gemensamt minireningsverk som placeras på gärdet nordväst om planområdet. Efter minireningsverket anläggs ett poleringssteg i form av en markbädd. Den gemensamma lokalen ansluts, med hänsyn till lutningsförhållandena, med självfall till den infiltrationsanläggning som redan har tillstånd och är dimensionerad för sex fastigheter.

13 13 Principplan för vatten- och avlopp. Rening av spillvattnet ska uppnå gränsvärdena för hög skyddsnivå, vilket innebär att totalkväve ska reduceras med minst 50%, samt totalfosfor och BOD 7 med minst 90%. Reduktionen av BOD 7 sker delvis i ett efterpoleringssteg som utföres i form av en infiltration/markbädd. Minireningsverken är i princip slutna enheter och luftning av reningsprosessen sker vid varje bostadshus på konventionellt sätt. Lukt kan tillfälligt uppkomma om slamhämtning sker på felaktigt sätt. Två fabrikanter uppger att skyddsavståndet mellan minireningsverket bör vara 20 resp 10 m. Med hänsyn till försiktighetsprincipen föreslås ett minimiavstånd på minst 40 m. Minireningsverk av typen WehoPuts 120 (15 hushåll) är konstruerade för att helt grävas ner under mark. Inspektion, slamtömning och påfyllnad av kemikalier sker genom isolerade inspektionsluckor.

14 14 Motsvarande minireningsverk, t ex av typen Biovac, kräver en liten uppvärmd byggnad ovan mark som placeras över den nergrävda mottagningstanken. Den nya anläggningen, liksom den befintliga, säkerställs med servitut mellan blivande gemensamhetsanläggning och ägarna till Hemmingstorp 1:12. Dagvatten Dagvatten tillåts infiltrera i marken på de stora tomterna. Dagvatten från den nya vägen, som blir grusbelagd, avrinner till två öppna vägdiken där det infiltrerar. Vägdiken utmed lokalvägen ansluts till ett dike utmed Ekenäsvägen. Vid häftiga regn avleds dagvatten som inte hinner infiltrera i marken till öppna diken och täckdiken inom åkermarken väster om Ekenäsvägen. El Elnätet finns utbyggt med luftledningar till en punkt söder om planområdet. MTEAB som är distributör, uppger att det behövs en ny transformator för den lokala elförsörjningen. Ett litet tomtområde om 6x8 m avsätts för en transformator utmed den nya lokalvägen inom friytan, centralt i området. Värme Befintlig bebyggelse värms med olika individuella lösningar. De nya bostadshusen bör utföras med låg energiförbrukning och värmas med förnybara bränslen. Planområdet bedöms ha ett gynnsamt läge för bl a solvärme. Avfall Hushållsavfall hämtas vid varje tomt. Fastighetsägaren källsorterar och transporterar själv källsorterat material till närmaste miljöstation. Avfallshanteringen för de nya fastigheterna kommer att ske enligt kommunens gällande renhållningsordning, vilket innebär samma ordning som för redan etablerade fastigheter.

15 15 Brandskydd Ledningssystem för släckvatten finns inte utbyggt. Befintliga fastigheter nås från Ekenäsvägen. Släckvatten kan hämtas från Östersundet. Avståndet dit är m beroende av vilken fastighet som ev drabbats av brand. Vägar ska utformas så att räddningsfordon kan nå både strand och varje bostadsfastighet. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Fastighetsplan Planområdet omfattas ej av fastighetsplan eller tomtindelning. Lovpliktens omfattning Bygglovpliktens omfattning har inte ändrats eller villkorats. Genomförandetid Genomförandetiden är 15 år från det datum planen vinner laga kraft. SAMRÅD Samråd har hittills ägt rum med företrädare för Mariestads kommun, MTEAB m fl. När det formella samrådet är över kommer inlämnade synpunkter att sammanställas i en särskild samrådsredogörelse som biläggs planen under utställningsskedet. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Planen har upprättats av WSP Samhällsbyggnad genom arkitekt SAR/MSA Bo Jonsson. Plankartan har ritats av Håkan Larsson. Planarkitekt Johanna Söderholm har varit kommunens kontaktperson för planunderlag samråd m m. Grundkartan har upprättats av Mariestads kommun genom mätningschef Göran Persson. WSP Samhällsbyggnad Bo Jonsson Arkitekt SAR/MSA

16 16 GENOMFÖRANDEBESKRIVNING ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan för detaljplaneprocessen Samråd: maj-juni 2010 Utställning: aug-sept 2010 Antagande: nov-dec 2010 Tidplan för genomförandet Planen kommer att genomföras successivt i takt med efterfrågan på tomtmark. Genomförandetid Genomförandetiden är 15 år från det datum planen vinner laga kraft. Planen gäller dock även efter denna tidpunkt tills den ändras. Ansvarsfördelning Nya tomter: Fastighetsägarna till Hemmingstorp 1:12 ansvarar för: Planarbete i samråd med Mariestads kommun genom kommunstyrelsen. Alla exploateringsåtgärder inom kvartersmarken för bostäder, lokalväg och iordningställande och skötsel av mark mellan bostadsfastigheterna. VA-anläggningar Erforderlig fastighetsbildning. Försäljning av bostäderna. Initiativ till bildande av gemensamhetsanläggning. Fastighetsförteckning genom lantmäteriet. Befintliga tomter: Respektive fastighetsägare ansvarar för: Alla exploateringsåtgärder inom resp tomt inklusive VA på tomtmark.

17 17 Hela planområdet: Mariestads kommun ansvarar för: Framtagande av grundkarta. Administration under planprocessen samt samrådsredogörelse och utställningsutlåtande. FASTIGHETSRÄTTS- LIGA FRÅGOR Exploatören tar initiativ till och svarar för erforderliga fastighetsbildningar. En gemensamhetsanläggning förutsätts för gemensam allmän plats samt gemensamt vatten- och avloppssystem. Planerad spillvattenanläggningar ska säkerställas genom servitut i fastigheten Hemmingstorp 1:12 för den blivande gemensamhetsanläggningen. EKONOMI Planekonomi Kommunens kostnader består av: Kostnader för framställning av grundkarta och fastighetsförteckning samt administration under planprocessen. Kommunens intäkter består av: Fakturering av kostnader för ovanstående arbeten. Avgifter för bygglov- och bygganmälan. TEKNIK Tekniska utredningar Kompletterande geotekniska undersökningar kan behöva utföras i projekteringsskedet så att grundläggningssätt för nybyggnad av bostadshus, komplementbyggnader och markanläggningar kan bestämmas. STRANDSKYDD Planerat minireningsverk och efterföljande poleringssteg kommer helt eller delvis att bli placerade inom strandskyddsområdet. Se illustrationsskissen. Utbyggnaden kräver dispens från strandskyddsförordnandet. Huvuddelen av anläggningarna kommer att grävas ner i den befintliga åkermarken. De kommer inte att hindra tillgängligheten till stranden och ej heller påverka djur- och växtlivet på annat sätt än med ev störningar under byggtiden.

18 18 ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetid Genomförandetiden är 15 år från det datum planen vinner laga kraft. Fastighetsplan Planområdet omfattas ej av fastighetsplan eller tomtindelning. SAMRÅD MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Samråd har hittills ägt rum med företrädare för Mariestads kommun, MTEAB m fl. När det formella samrådet är över kommer inlämnade synpunkter att sammanställas i en särskild samrådsredogörelse. Planen har upprättats av WSP Samhällsbyggnad genom arkitekt SAR/MSA Bo Jonsson. Plankartan har ritats av Håkan Larsson. Planarkitekt Johanna Söderholm har varit kommunens kontaktperson för planunderlag samråd m m. Grundkartan har upprättats av Mariestads kommun genom mätningschef Göran Persson. WSP Samhällsbyggnad Bo Jonsson Arkitekt SAR/MSA

19 19

20 20