Verksamhetsberättelse. b o n n i e r f a s t i g h e t e r a b

Transkript

1 Verksamhetsberättelse b o n n i e r f a s t i g h e t e r a b

2 v d h a r o r d e t Stark marknad i en osäker värld Året 2011 var bra för Bonnier Fastigheter. Trots den stora osäkerheten som skuldkrisen i Europa medförde fortsatte verksamhetens resultat att utvecklas positivt. De senaste årens höga nettouthyrning börjar successivt ge intäktstillväxt, och värdeutvecklingen var god. Fastighetsmarknaden i Stockholm har under 2011 präglats av fortsatt stor efterfrågan på högkvalitativa fastigheter. Detta har bidragit till ökade värden, sam tidigt som lokalhyresmark naden fortsatte att utvecklas starkt med sjunkande vakansgrader och ökade hyresnivåer. Vakans nivåerna vid ingången av 2012 var de lägsta på över 10 år. Per 31 december var den ekonomiska vakansgraden i Bonnier Fastigheters förvaltningsbestånd 3%. Även 2012 ser ut att bli ett tillväxtår för fastighetsbranschen. Under januari förvärvades DNEXtryckeriet i Akalla. Fastigheten, som omfattar ca kvm, kompletterar på ett naturligt sätt vårt nuvarande bestånd i Häggvik och vi ser stora möjligheter till förädling inom de närmsta åren. Under hela året pågick det stora stadsutvecklingsprojektet i Hornstull, som beräknas vara färdigställt under våren Under 2012 räknar vi även med att starta nästa etapp av handelsprojektet i Kungens Kurva, som innebär att vi under 2013 kommer att kunna öppna ytterligare ca kvm butiker. Även om konjunkturutsikterna har försämrats under året, så har den positiva nettouthyrningen och vår kontinuerliga förädling av fastighetsportföljen skapat goda förutsättningar för fortsatt god tillväxt i intäkter och värden även under Vi kommer även under 2012 att främst inrikta oss på att vårda våra befintliga kunder och försöka behålla vår mycket låga vakans nivå, genomföra pågående projekt samtidigt som omförhandlingar i kombination med nya projekt ska säkerställa hyrestillväxt på både kort och lång sikt. Vi ska ha ett stort fokus på kärnverksamheten och försöka utveckla vårt serviceutbud. Sammantaget är Bonnier Fastigheter väl rustat med en stark balansräkning och en välbelägen och sammanhållen fastighetsportfölj med mycket god utvecklingspotential. Tomas Hermansson VD

3 å r e t i k o r t h e t Året i korthet Detaljplan för Bulten 19 vinner laga kraft Förvärv av Vanda 3 i Akalla ( kvm BRA) Omförhandling av ca kvm med Dagens Industri Avtal tecknas med H&M i Hornstulls handelsplats januari februari mars april maj juni Avtal om 1600 kvm tecknas med Assessio i Bulten 19, Hornstull Första kontorshyresgästen flyttar in i Bulten 19 Fastighetsägarförening för Kungens Kurva bildas Start-PM för Segmentet 1 i Kungens Kurva Första spadtaget för handelsplatsen i Hornstull Nyuthyrning och omförhandling av ca 1800 kvm med Bjerking i Sågen 19, Hornstull juli augusti september oktober november december Kontorsplanen i Sågen 19 i Hornstull är fullt uthyrda Nyuthyrning och omförhandling av ca kvm med Interxion i Vanda, Akalla

4 v å r a r ö t t e r Våra rötter ålandsgatan Bonnier Fastigheter bildades 1985 som ett komplement till koncernens medieverksamhet. Fastighetsbeståndet bestod då av ett antal fastigheter som under en längre tid ägts och nyttjats av olika bolag inom koncernen. Redan 1857 förvärvades den första fastigheten och sedan dess har fastighetsägande varit en viktig del av verksamheten. Genom bildandet av Bonnier Fastigheter utnyttjas den kunskap - som tidigare bara använts för att förse de egna verksamheterna med lämpliga lokaler - på ett mer professionellt sätt. Fastighetsbolagets uppdrag är att med låg risk säkerställa en god värdeutveckling på det investerade kapitalet. Detta ska uppnås genom en effektiv förvaltning och kontinuerlig utveckling av fastighetsbeståndet, där idag endast en mindre del av hyresgästerna är koncernbolag. Dessutom ska fastighetsbolaget bistå de övriga koncernbolagen i fastighetsrelaterade frågor. Många av våra fastigheter är välkända och har också genom åren bidragit till Stockholms stadsbild. Bonnierförlagens hus på Sveavägen och Bonnierhuset på Tors gatan (inklusive Bonniers Konsthall), DN-huset i Marieberg samt det pågående projektet med att utveckla stadsdelscentrumet i Hornstull, är några exempel som vi är stolta över. Med våra starka rötter och långa erfarenhet av fastighetsägande ser vi fram emot att fortsätta bidra till Bonnierkoncernens och Stockholms utveckling, långt in i framtiden. Vår affärsidé Att med lokal närvaro förvärva, utveckla, förädla och förvalta kommersiella fastigheter på ett antal utvalda delmarknader med hög tillväxt i Stockholmsregionen. Som bärande fundament till affärsidén, fastigheterna och siffrorna finns vårt ursprung, vår historia och vår själ. Här finns också vårt engagemang, som inte bara rör själva husen. Vi engagerar oss även i människorna som vistas där, och i kvarteret omkring. På Bonnier Fastigheter talar vi om samspelet mellan människa, arbetsplats och närmiljö. När samspelet är som bäst, erbjuder vi en arbetsplats som skänker inspiration, trivsel, energi och skaparkraft. Vår mission Vi vill försvara det goda förvaltarskapet och ta strid mot det oengagerade ägandet.

5 v å r a k ä r n v ä r d e n s t y r e l s e o c h l e d n i n g Våra kärnvärderingar Våra kärnvärderingar är sprungna ur vår historia och bakgrund. De är ledstjärnorna som vi följer i vårt dagliga arbete, internt och externt. Vi värderar RELATIONER En bra affär är en uppgörelse där båda parter går vinnande från förhandlingen. Det är så långvariga affärsrelationer inleds. Vi vill att varje relation vi inleder med en kund ska utvecklas till att bli en god referens. Vi värderar UPPLEVELSER Vår kunskap om fastigheter innebär att vi kan göra mer än bara lösa problem. Vi kan ge våra kunder och leverantörer en upplevelse. De ska känna att vi bryr oss om dem och deras situation. Vi värderar kvarterets UTVECKLING Genom att utveckla våra fastigheter och engagera oss i närområdet tillför vi något till staden och invånarna. Det gör vårt arbete till en del av samhälls utvecklingen och vi skapar, på lång sikt, ett ännu bättre läge för våra kunder och våra fastigheter. Vi värderar ENGAGEMANG Har man engagemang (vilja, empati och inlevelse) kan man alltid tillsammans övervinna en utmaning. Vi vill därför samla engagerade människor som har viljan och förmågan att utvecklas och tillsammans finna lösningar på utmaningarna vi möter. Ledningsgrupp Styrelse Thomas Tranberg, Chef Fastighetsutveckling/vice VD Sandra Årstam, Chef Bonnier Service Ingvor Sundbom, Ekonomi och finanschef Transaktioner Rikard Bäckman, Marknadsområdeschef Norr Sara Björnberg, Marknadsområdeschef Söder Miranda Jensen Marknadschef Tomas Hermansson VD Carl-Johan Bonnier Jonas Nyrén (Ordf.) Jens Engwall Pontus Bonnier Tomas Hermansson (VD) Per Uhlén

6 affärsområde v å r a fa s t i g h e t e r o c h f ö r va lt n i n g s o m r å d e n affärsområde f ö r va lt n i n g Även om alla delar i verksamheten hänger ihop är förvaltning av våra fastigheter grunden som allting vilar på. Vi fokuserar på en aktiv förvaltning med egen personal i syfte att långsiktigt äga fastigheterna. För att lyckas med detta är det viktigt att vi förstår våra kunders behov och önskemål och utifrån det formulerar lösningar som stödjer dem i deras verksamhet. Det är detta som utvecklar fastigheternas värde på lång sikt. bonnier fastigheter v e r k s a m h e t s b e r ä t t e l s e 2011 Vårt fastighetsbestånd som koncentrerats till Stockholmsregionen är fördelat på fem förvaltningsområden: Sveavägen, Torsgatan, Hornstull, Akalla/Häggvik och Kungens Kurva. Bonnier Fastigheter ska verka på prioriterade delmarknader i Storstockholm och ständigt pröva möjligheten att etablera nya förvaltningsområden. I varje förvaltningsområde finns ett driftskontor med fast personal. Inom de prioriterade områdena ska Bonnier Fastigheter äga fastigheter med bästa läge utifrån de verksamheter som ska bedrivas i dem. Utgångspunkten är att de valda förvaltningsområdena ska skapa en god balans mellan avkastning och risk. Målet är att genom aktiv förvaltning långsiktigt öka fastigheternas värde.

7 s v e a v ä g e n f a k t a o c h s i f f r o r Kvarteret Stormkransen 1, 11, 14 Byggår: 1903, 1925, 1928 LOA: Bonnierägt: 1983, 1983, 1929 Största hyresgäst: Bonnier Tidskrifter Kvarteret Moraset 2, 21, 22 Byggår: , 1920, , 1927 (Industrihuset) LOA: Bonnierägt: 1989, 1986, 1921 Största hyresgäst: Bonnierförlagen, Camfil Sveavägen På Sveavägen äger vi i dags läget sex fastigheter i kvarteren Moraset och Stomkransen. Kvarteret Moraset kanske är mest känt för renässanspalatset på Sveavägen där Bonnierförlagen sedan 1921 huserar. Mittemot Adolf Fredriks kyrka ligger den majestätiska byggnaden från Den förklarades som byggnadsminne 1980 med motiveringen: Fasaden mot Sveavägen utgör trots smärre förändringar ett betydelsefullt och välbevarat exempel på monumental nyrenässans. Men om detta visste bröderna Reinhold ingenting, när de byggde fastigheten för att härifrån driva sin verksamhet, Aktiebolaget Reinholds Ångbageri & Konditori. Företaget var på den tiden ett av Sveriges största bagerier, och fastigheten rymde även familjens eleganta konditori plus en mode butik, en raksalong och en guldsmedsaffär. När Bonniers Förlag hade vuxit ur sina lokaler på Mäster Samuels gatan, köpte man 1921 Reinholds Bageripalats. Fastigheten byggdes stegvis om till att bli vad den är idag: ett klassiskt förlagshus där mången Nobelpristagare och andra litterära storheter passerat genom den eleganta portal en. Länge satt doften av nybakat bröd kvar bland bok hyllorna. Som en påminnelse från bagarna Reinhold, att bröd minsann också är kultur... År 1929 förvärvades det första huset i kvarteret Stormkransen när Bonnier köpte Åhlén & Åkerlund vars tryckeri och redaktionslokaler låg där. Sedan 1984 äger vi hela kvarteret som omgärdas av Sveavägen, Rådmansgatan, Saltmätargatan och Tegnérgatan. Fastigheterna i kvarteret innehåller kontor, butiker och bostäder, men är kanske mest känt för att Bonnier Tidskrifter återigen sitter här.

8 t o r s g a t a n f a k t a o c h s i f f r o r Kvarteret Lokstallet 6, 7 Byggår: 1972, och 2006 LOA: Bonnierägt: 2009, 1946 Största hyresgäst: PwC, DDB, Dagens Industri, Bonnierkoncernen Torsgatan Under förra seklet växte Bonnierföretagen snabbt. Behovet av fler lokaler växte, inte minst för det införlivade tidskriftsförlaget Åhlén & Åkerlund. Vid Torsgatan hittade man den perfekta tomten, mitt i Stockholm och alldeles intill järnvägen. Där skulle det nya Bonnierhuset ligga. Men hur skulle det se ut? En arkitekttävling utlystes. Det vinnande förslaget ett torn med utskjutande huskroppar var ritat av far och son Tengbom. I början av 1946 togs det första spadtaget, och tre år senare kunde man flytta in i Stockholms då högsta hus. Genom åren har flera tillbyggnader och renoveringar gjorts, och i de närmare kvadratmetrarna finns nu bl a Bonniers Konsthall, tidningarna Dagens Industri och Dagens Medicin. Den största hyresgästen är revisions firman PwC. Fler än 1700 personer har idag Bonnierhuset som arbetsplats. Under 2010 förvärvade vi även grannhuset, Lokstallet 6 i syfte att ytterligare utveckla beståndet och närområdet på Torsgatan.

9 h o r n s t u l l f a k t a o c h s i f f r o r Kvarteret Bulten 19 Byggår: 1966 LOA: Bonnierägt: 2008 Största hyresgäst: Assessio, Micro Systemation, Hemköp Hornstull Apegroups kontor i Sågen 19 Kvarteret Sågen 19 Byggår: 1958 LOA: Bonnierägt: 2008 Största hyresgäst: Bjerking, PAN Vision Från sliten arbetarstadsdel till trivsam mötesplats med torgliv, serveringar, butiker och attraktiva kontor. Tillsammans med Stockholms stad, SL och övriga fastighetsägare genomför vi här en genomgripande stadsdelsutveckling och utformar ett modernare Hornstull. Ledstjärnan för arbetet har varit att bevara och förstärka stadsdelens själ och karaktär, i en ny helhet med en unik arkitektur. En satsning som får en stor betydelse för hela västra Södermalm. Det nya Hornstull består av en handelsplats på ca kvm, ett 40-tal butiker med tema mode, mat och livsstil, en moderniserad T-banestation plus ett torgliv med en mix av restauranger och serveringar som har öppet även efter handelsplatsens stängning. Helt i linje med vår syn på fastighetsägande, förvaltande och utveckling kan vi nu i Hornstull erbjuda ett attraktivt och trivsamt stadsdelscentrum för alla som bor, arbetar eller passerar här. Anders Graffman, VD Apegroup, hyresgäst i Sågen 19 Visionsbild över Långholmsgatan

10 a k a l l a / h ä g g v i k Akalla Häggvik Genom åren har tryckerierna flyttat flera gånger i takt med Stockholms utveckling. På 1990-talet började logistiken med tung trafik genom innerstaden bli alltför besvärlig för Bonnier tidningarna DN och Expressen i Marieberg. Man började se sig om efter en lämplig plats för ett nytt tryckeri. Valet blev Akalla, med närhet till E4:an och Arlanda. Bygget av tryckeriet blev det största byggprojektet i Bonnierkoncernens historia. I september 1993 kunde anläggningen invigas av kunga paret, och verksamheten i de ca kvadratmetrarna kunde starta. Här finns fortfarande Sveriges största tidningstryckeri, som även be trak tas som ett av världens mest avancerade. Runt 1,4 miljoner tidningar produceras per dag. Det är inte bara gigantiska tryckpressar som ryms i fastigheten. Här finns även flera företag och organisationer med särskilda behov och höga säkerhetskrav, såsom Interxion, Loomis och Nationalmuseum. Här finns även en restaurang, en konferens anläggning och en friskvårdsanläggning med gym och simhall. Och, som så ofta när det handlar om en Bonnierfastighet, finns här gott om målningar och skulturer som skänker inspira tion till de personer som arbetar här. På en obebyggd sankmark norr om Stockholm såg Bonnierkoncernen tidigt stora utvecklingsmöjligheter. Så stora, att man redan på 1950-talet byggde fastigheter här. Området Häggvik har numera ett av Sveriges bästa handelslägen. Det ligger dels intill E4:an mot Arlanda, och dels vid Norrortsleden som binder samman Stockholms norra förorter. Dessutom är det nära till järnväg och pendeltåg. Med tiden har Häggvik för vandlats till ett nytt stadslandskap och regional mötesplats med en blandning av arbetsplatser och handel. Fastigheten Stämpeln 1 ligger med bästa skyltläge mot E4:an och har sedan 1964 byggs om i flera omgångar för att möta nya hyresgästers krav och önskemål. Idag rymmer fastigheten såväl kontor som handel (bl a K-rauta och Willys). Med fram tiden i sikte planerar Bonnier Fastig heter tillsammans med Sollentuna kommun nu för nästa utvecklingsfas av fastigheten. f a k t a o c h s i f f r o r Kvarteret Stämpeln 1 Byggår: 1964 LOA: Bonnierägt: 1964 Största hyresgäst: K-Rauta, Willys Akalla Häggvik f a k t a o c h s i f f r o r Vanda 3 Byggår: LOA: Bonnierägt: 1990 Största hyresgäst: DNEX-tryckeriet, Nationalmuseum, Interxion, Loomis

11 k u n g e n s k u r v a Kungens Kurva Precis som i Häggvik såg Bonnier Fastigheter tidigt en stor potential i Kungens Kurva, söder om Stockholm. Och mycket riktigt, är området nu en stadigt expanderande knutpunkt. Tillsammans med Skärholmens Centrum är Kungens Kurva den största handelsplatsen i Norden, med över 15 miljoner besökare per år. Här byggde Bonnier Fastigheter Segmentet De ca kvadratmetrarna rymde från början koncernens samlade tidskriftstryckeri. Här har även Svensk Filmindustri under en period haft huvudkontor och filmateljéer. Numera är delar av byggnaden ombyggd till en handelsfastighet och rymmer bl a butiken K-rauta på närmare kvm. Arbetet med att utveckla resten av fastigheten till handelsytor är i full gång och ytterligare ca kvm handel beräknas kunna öppna under f a k t a o c h s i f f r o r Kvarteret Segmentet 1 Byggår: LOA: Bonnierägt:1989 Största hyresgäst: K-rauta

12 f a s t i g h e t s u t v e c k l i n g / b o n n i e r s e r v i c e Fastighetsutveckling Organisationsschema VD En aktiv förvaltning kräver även en ständig utveckling av fastigheterna för att kunna möta de krav som hyresgästernas verksamheter ställer. Kompetens att kunna avgöra åt vilket håll samhället, staden och fastighetsbranschen utvecklas är en viktig del av vår verksamhet. Vi kartlägger därför ständigt hur staden utvecklas och följer även våra kunders behov och önskemål. Baserat på den kunskapen initierar vi och utvecklar nya fastighets projekt i prioriterade lägen. Under 2011 har fokus legat på utvecklingen i Hornstull. Dessutom bedrivs utvecklingsarbete för fastigheterna Segmentet 1 i Kungens Kurva, Stämpeln 1 i Häggvik samt Lokstallet 6 på Torsgatan. VD-sekreterare Marknad Teknik och Miljö Ekonomi hr/pa fastighetsförvaltning Entertainment fastighetsutveckling mo söder mo norr service Bonnier Service erbjuder en unik lokalkännedom För oss som fastighetsägare är det viktigt att våra hyresgäster ska kunna fokusera på sina kärnverksamheter, och inte behöva lägga tid på onödiga fastighetsfrågor. Därför erbjuder vi inte bara lokaler som passar verksamheten, utan även professionell service när våra hyresgäster väl är på plats. Man kan anlita oss i frågor som bevakning/säkerhet, vaktmästeri, städning eller vid ombyggnationer när lokalerna på något sätt behöver förnyas. Vi märker ett växande behov av tjänster som dessa, både hos hyresgäster och våra övriga uppdragsgivare inom Bonnierkoncernen. Vi kan våra fastigheter, vi känner vår fastighetspersonal och vi har de externa kontakterna. Det går snabbt och smidigt att anlita Bonnier Service! Det som kännetecknar hela Bonnier Fastigheter, är precis vad som sammanfattar Bonnier Service erbjudande: omtanke och engagemang, i fastigheterna och människorna som vistas i dem. Bonnier Fastigheter - en del av Bonnierkoncernen ab boninvest SO Jonas Nyrén VD Pontus Bonnier Books Business Press albert bonnier ab SO Carl-Johan Bonnier VD Jonas Nyrén bonnier holding ab SO Carl-Johan Bonnier VD Jonas Nyrén bonnier ab SO Carl-Johan Bonnier VD Jonas Bonnier Broadcasting Evening Paper bonnier fastigheter ab SO Jonas Nyrén VD Tomas Hermansson Magazines Morning Paper

13 e k o n o m i s k a g r a f e r Ekonomisk information Hyresintäkter per segment Uthyrning och omförhandling av kvm Nettouthyrning kr Totalavkastning 10,8% (IPD, Branschindex 10,2%) Värdeförändring fastighetsbestånd Mkr (18,2%) 30% av den uthyrningsbara ytan hyrs ut till företag inom Bonnierkoncernen k o n c e r n e n b o n n i e r f a s t i g h e t e r i k o r t h e t : Bostäder 3% Kontor 64% Butiker 11% Restauranger 1% Lager 4% Industri 15% Övrigt 2% Resultat före skatt: 67,4 Mkr (67,3 Mkr) Omsättning: 371,0 Mkr (319,7 Mkr) Överskottsgrad: 66,0% (64,7%) Kassaflöde före värdehöjande investeringar & skatt: 158 Mkr (108 Mkr) Värdehöjande investeringar: 295 Mkr (74 Mkr) Förvärv: 240 Mkr (0 Mkr) Marknadsvärde: Mkr (4 767 Mkr) Nettoskuld: Mkr (1 861 Mkr) Belåningsgrad: 41,8% (44,4%) Marknadsvärde Per 31 december 2011 äger Bonnier Fastigheter 13 fastigheter via dotterbolag, vilka har värderats externt till ett bedömt marknadsvärde på Mkr. Värdeförändringen under året uppgick till 870 Mkr, vilket motsvarar en värdeökning på 18,2%. Rensat för årets investeringar samt förvärv uppgår värdeökningen till 7,0% på jämförbart bestånd. Marknadsvärde per förvaltningsområde Bonnier Fastigheter Koncernen, Mkr Rörelsens intäkter 371,0 319,7 Rörelsens kostnader -201,6-174,7 Rörelseresultat 169,4 145,0 Sveavägen 30% Torsgatan 34% Hornstull 23% Kungens Kurva 3% Akalla / Häggvik 10% Finansnetto -102,0-77,7 Resultat före skatt 67,4 67,

14 o r g a n i s a t i o n s s c h e m a Finans Koncernens externa räntebärande upplåning uppgick till Mkr, vilket motsvarar en belåningsgrad på 42% (44%). Belåningsgraden ska över tid vara konservativ i förhållande till vad som för tillfället uppfattas som normalt för ett noterat fastighetsbolag. Marknadsvärde och belåningsgrad % 80% 60% 40% Fakta och siffor kring % 0% alla våra Marknadsvärde Belåningsgrad Investeringar Koncernens investeringar i materiella anläggningstillgångar under 2011 uppgick till 535 Mkr, varav pågående projekt i befintliga fastigheter uppgick till 295 Mkr och fastighetsförvärv till 240 Mkr. Investeringar i hyresgäst anpassningar och energibesparande åtgärder uppgick till 5 Mkr. Bonnierkoncernen Den idag globala mediekoncernen Bonnier startade med en bokhandel 1804 och drivs fortfarande inom familjen, med framtida generationer i åtanke. I dagsläget har Bonnierkoncernen drygt anställda, fördelat på närmare 175 bolag i 17 länder. Den sammanlagda omsättningen var 2010 drygt 30 miljarder kronor, och den långsiktiga lönsamheten betraktas som mycket god. Bonnierkoncernen består av många bolag i flera länder, men alla företagen präglas av samma värderingar och en gemensam företagskultur. Familjekänslan är stark, liksom det långsiktiga tänkandet och den humanistiska inställningen. fastigheter hittar du bakom den här fliken.

15 Fastighetsförteckning Adress Fastighetsbeteckning Bostäder Butik/ Restaurang Kontor Industri Lager Övrigt Garageplatser Total uthyrbar yta (exkl. garage) Byggnadsår Taxeringsvärde (2010) Sveavägen 52 Moraset kr Kammakargatan 9 Moraset kr Sveavägen 56 Moraset , 1927 (industrihuset) kr Saltmätargatan 8 Stormkransen kr Sveavägen 47 Stormkransen kr Sveavägen 49 Stormkransen kr Atlasmuren 1 Lokstallet kr Torsgatan 21 Lokstallet , kr Hornsbruksgatan 28 Bulten kr Långholmsgatan 36 Sågen kr Dialoggatan 6 Segmentet kr Bagarbyvägen 61 Stämpeln kr Esbogatan 11 Vanda kr Totalt: kr

16 Bonnier Fastigheter AB Tel org nr Torsgatan 21 Box Stockholm