RED UT STORMEN. Det här händer. ÖKAD RÖRLIGHET KAN BRYTA SEGREGERINGEN #åsikten: Maria Rankka, vd Stockholms Handelskammare

Transkript

1 Medlems- och branschtidningen för Fastighetsägarna Nr 1 februari 2015 Pris: 60 kronor Det här händer 2015 Alla nya lagar som påverkar dig ÖKAD RÖRLIGHET KAN BRYTA SEGREGERINGEN #åsikten: Maria Rankka, vd Stockholms Handelskammare MAT ÖKAR MEST INOM E-HANDEL Utmaningar och möjligheter för butikslokaler MÖT ÅRETS FASTIGHETSÄGARE 2014: RED UT STORMEN RICKARD OHLSSON, VD PÅ CONTENTUS OM MILJONPROGRAM, HYRESHÖJNINGAR OCH MEDIEDREV

2 Kistamässan, Stockholm 18 & 19 mars Nordens största fastighetsmässa! Fastighetsmässan Real Estate Summit ny halvdagskonferens inom fastighetsfinansiering Allt inom: DRIFT FÖRVALTNING UNDERHÅLL ENERGI MILJÖ SKYDD & SÄKERHET Torgeir Silseth Fullbokad mässhall! Möt 300 branschledande leverantörer! Seminarier Nyheter Utställare Inspiration Läs hela det kostnadsfria seminarieprogrammet på easyfairs.com/fastighetsthlm Charlotta Mellander Professor / Director for the Prosperity Institute Erik Selin VD Balder Peter Martin Koncernsäkerhetschef PEAB Fredrik Jubran Sophos, chef för Norden och Baltikum NYTT FÖR I ÅR! FASTIGHETMÄSSANS ENERGIPRIS I samarbete med Mer information hittar du på Officiella partners Partners

3

4

5 Årgång Denna utgåva är presslagd den 20 januari FOTO: ANDRÉ DE LOISTED PÅ OMSLAGET: Rickard Ohlsson och hans Contentus är Årets Fastighetsägare Se sid 30 NR 1 FEBRUARI MARTIN ARKAD VILL HA BESKED Om bullerregler och annat i bostadspolitiken FOTO: MIKAEL GUSTAVSEN FOTO: JOHAN JEPPSSON FOTO: JOHAN JEPPSSON INKÖPEN GÅR PÅ ETT KLICK Även om det inte är långt till ICA Maxibutiken väljer Lisa Wallermo på Kungsholmen i Stockholm att köpa maten på nätet. Bekvämare helt enkelt. Mathandeln är den sektor som växer mest inom e-handeln även om det är från låga nivåer. Läs om vilka konsekvenser det kan få för fastighetsbranschen. 6 Ledare: På fältet betyder volymer allt 30 Bakom fasaden: Contentus blev Årets Fastighetsägare 38 Fokus: Bron som satte staden i ett helt nytt läge TEMA: ARKITEKTUR Arkitekt Daniel Markström tar plats i Humlegårdens ledningsgrupp. Avdelningar Nyheter 8 #åsikten: Maria Rankka 16 Barometern: Stockholm 26 Affären 28 Krönika: Tomas Ernhagen 29 Prylar: Kontor 36 Så jobbar jag: Relationsförvaltare 37 Fall i rätten 41 Arkitektur: Tham & Videgård 47 Fastighetsägarna svarar 49 Fastigo svarar 51 Nytt från din förening 53 Fastighetsfolk 56 Till sist: Tomas Ernhagen 58 Får jag bara välja bananer så är jag redo för framtiden Det var bananerna som oroade mig. Men så plockade David fram länken och visade att jag visst kommer att kunna välja mina bananer så där gröna som jag vill ha dem. Så nu är jag redo för mat på nätet. Att det är fler och fler som blir övertygade kan ni läsa om i vårt reportage om näthandel på sidan 18. Men blir det ändå inte lite trist? Vill man inte gå där och klämma? Då tycker jag att konceptet att kombinera utlämningsställen, click and collect, med en delibutik eller liknande är alldeles utmärkt. Där tror jag att det finns en stor potential för många som äger fastigheter i stadskärnan. I förlängningen kan det innebära minskad attraktion för de stora köpladorna. Men sorry, det är inget som krossar mitt hjärta. Erik Hörnkvist Redaktionschef erik.hornkvist@fastighetstidningen.se FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

6 Ledare/Martin Lindvall På fältet betyder volymer allt NÄR DÅVARANDE migrationsministern Tobias Billström (M) för två år sedan försökte initiera en diskussion om hur volymen ny anlända påverkar integrationsarbetet mötte han stark kritik, även internt inom sitt parti. I november justerade Migrationsverket upp sin prognos över antalet asylsökande Samhället behöver i år ha en beredskap för att ta emot asylsökande. Prognosjusteringen bildar fond åt en förnyad diskussion om migrationspolitiken. Diskussionen är naturligtvis mycket bredare än att bara handla om mängden asylärenden. Men det är tveklöst referenser till volymer som rör upp mest känslor. Jag tycker ämnet är svårt. Det finns något motbjudande i att diskutera kvantiteter, kronor och ören när det ytterst handlar om skydd för människor på flykt. Det är ett rikt lands privilegium att kunna välkomna flyende människor med mer än bara ett basalt skydd, i förlängningen med en möjlighet att skapa sig en ny framtid här i Sverige. Vi har en politik för det och vi avsätter resurser för just det, på både statlig och kommunal nivå. MEN SAMTIDIGT för att kunna erbjuda ett värdigt mottagande behövs mer personal, fler lokaler, mer mat, mer utbildningsmaterial, större vårdresurser och mycket mer. Ett av de främsta behoven är boende. Och här betyder volymer allt. Av de asylsökande som Migrationsverket beräknas ha inskrivna i slutet av 2015 behöver två tredjedelar hjälp med boende. I bostadsbristens Sverige tvingas myndigheten enligt ett pressmeddelande förlita sig till boenden i form av vandrarhem, campingstugor och liknande. Regeringen har nu gett Boverket i uppdrag att redan i mars lämna förslag på åtgärder för hur tillgång och tillträde till bostäder kan hanteras givet det ökade antalet nyanlända. I och liknande ingår förmodligen boende som privata fastighetsägare hyr ut till Migrationsverket, direkt eller via olika entreprenörer som tecknar avtal med Migrationsverket. En generös flyktingpolitik förutsätter tillgång till boende. Där tillför fastighetsbranschen värdefull samhällsnytta. Men det är naturligtvis oerhört viktigt att enskilda företag agerar ansvarsfullt och etiskt. Med skriande behov är möjligheterna stora och många håller nu ett vakande öga på hur olika aktörer agerar, några sannolikt i förhoppning om att belägga sin tes om oseriösa lycksökare i migrationspolitikens Klondyke. BOVERKETS UPPDRAG är otacksamt, men också oundvikligt. Att inget göra är inte ett alternativ. Samtidigt är det något olustigt välbekant med det. Politiken ger uppdrag om lösningar för utvalda kategorier asylsökande, studenter, unga utan startkapital, äldre men har hittills saknat förmågan att anlägga ett helhetsperspektiv. Om bostadsmarknaden fungerade bättre skulle behovet av kategorilösningar vara mindre. En blocköverskridande överenskommelse om nödvändiga reformer på bostadsmarknaden vore därför mer välkommen än den i mina ögon olyckliga Decemberöverenskommelsen. För anställda vid Migrationsverket och för politiker och tjänstemän i kommunerna som tar ansvar för att vår asylmottagning fungerar är inte viljan att hjälpa människor på flykt något underordnat. Man säger snarare Ge oss möjlighet att hjälpa än Stäng gränserna. Men ute hos dem på fältet, långt från debattoch kultursidornas etikdiskussioner, påverkas förmågan att erbjuda en bra start på ett nytt liv i Sverige, eller ett tillfälligt skydd, direkt av volymen nyanlända. Debatten lär fortsätta och i växande utsträckning beröra även många i fastighetsbranschen. Jag hoppas att fokus kommer att ligga vid HUR vi bäst hanterar migration och integration, men skräms inte av att även volymfrågan på ett nyktert sätt ges utrymme i samtalet. NÄRINGSPOLITISK CHEF FASTIGHETSÄGARNA SVERIGE EN GENERÖS FLYKTING- POLITIK FÖRUTSÄTTER TILLGÅNG TILL BOENDE. DÄR TILLFÖR FASTIGHETS- BRANSCHEN VÄRDEFULL SAMHÄLLS- NYTTA. MARTIN LISTAR: 1 ALLA OFFENTLIGA UTGIFTER måste kunna diskuteras. Det kallas politik. 2 BLIR AVUNDSJUK när jag åker runt i landet och ser vilka idrottshallar det finns utanför huvudstaden... 3 MEN HOPPAS på ett lyft när Stockholmsöverenskommelsen realiseras. 6 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2015

7 Fastighetsägarna i fokus Redaktör: Victoria Gillberg, victoria.gillberg@fastighetstidningen.se TWITTRAT Dec 16 Städning och information nyckeln till nöjda hyresgäster. Presentation av hyresgästundersökningar Marie Dec 30 Avslutar årets sista arbetsdag med en debattare om behovet av modiga politiker för en tät, hållbar #stadsutveckling Rikard Jan 6 Ändrad föreskrift om #Bostadsanpassningsbidrag. Krav på intyg från fastighetsägare slopas. Rikard Jan 6 Du har väl anmält dig till Urbant Forum i Göteborg den 5 mars? Rudolf Jan 6 Lyssnar på P1 och bra program om utvecklingen av Borås stad! Det går att förändra ett defaultläge... Reinhold Jan 12 Fastighetsägarna Stockholm rekryterar toppnamn från Stockholmshem. Billy FÖLJ OSS! Följ Fastighetstidningen på Facebook och Twitter och håll dig uppdaterad med de senaste nyheterna från branschen. Så här satsar Fastighetsägarna NYTT ÅR brukar innebära nya löften, nya vanor och nya mål. Vi frågade Fastighetsägarnas olika regioner om vad de ska satsa på under det kommande året. Billy McCormac, vd Fastighetsägarna Stockholm: Vi ska jobba aktivt med frågor rörande social hållbarhet, stadsutveckling, bostadsbyggande och hyressättning. I Stockholmsregionen finns det enorma utmaningar på alla fyra områden och vi siktar på att leverera Billy McCormac konkreta och genomförbara förslag. Susanne Rikardsson, vd Fastighetsägarna Syd: Vi fortsätter arbeta för reformer för att vi ska få en fungerande bostadsmarknad, attraktiva orter och en infrastruktur som håller ihop vår arbetsmarknadsregion. Bostadspolitikens sociala dimension blir viktigare. Vi får inte heller tappa fokus på regeringens ekonomiska politik, då sambandet mellan fastighetsföretagens lönsamhet och investeringar är en viktig motor för samhällsutvecklingen. Kurser på alla nivåer Susanne Rikardsson DAGS FÖR ATT LÄRA DIG något nytt eller fräscha upp gamla kunskaper? Nu finns Fastighetsägarnas nationella kurskatalog tillgänglig, både tryckt och på Bland årets nyheter finns två nya högskolekurser som genomförs under våren och blandar teoretiska föreläsningar med praktiska övningar. I kursen Fastig hetsinvesteringar får deltagarna lära sig teorier om tidsvärdet av pengar och grundläggande kvantitativa metoder som används i kassaflödeskalkyler, samt olika sätt att bedöma en investerings lönsamhet. Kursen Finansiell analys utbildningpigg hundraåring Fastighetsägarna Våra Kurser våren 2015 och bedömning av fastighetsföretag inleds med en genomgång av redovisningens grunder och årsredovisningens delar, och behandlar även ämnen som intäktsanalys, gränsdragning mellan underhåll och investering och byggnadsavskrivning med mera. Charlotte Andersson, vd Fastighetsägarna GFR: Det blir ett spännande år i ett nytt politiskt klimat. Till vårt årliga fullmäktige kommer både nye bostadsminister Mehmet Kaplan och den nya ordförande för Hyresgästföreningen, Marie Linder. Två av våra prioriterade Charlotte Andersson områden är marknadsmässig hyressättning och hållbar stadsutveckling. Björn Söderholm, vd Fastighetsägarna MittNord: Vi fortsätter att stärka vårt medlemserbjudande genom ökad kompetens inom hyresförhandlingar och juridik. I övrigt är arbetet för en reformerad bostadshyresmarknad, som gör det möjligt för Björn Söderholm människor att flytta dit möjligheterna finns, alltjämt prioriterat. TEXT: VICTORIA GILLBERG som blickar framåt En tidning med historia. ÅRGÅNG 106 är Fastighetstidningen nu uppe i, men egentligen var det i januari för hundra år sedan som Fastighetstidningen såg dagens ljus, då med namnet Fastighetsägartidningen. Det var efter att Sveriges Fastighetsägareförbund hade bildats året innan och man insåg att det behövdes ett samlande organ för den nya rörelsen. Lösningen blev att ge ut en upplaga av Byggnadsvärlden (som då hade funnits i fem år) med namnet Fastighetsägartidningen. FOTO: GUNILLA SANDBERG FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

8 Nyheter Martin Arkad, vd Järntorget, hade hoppats att de nya riktvärdena för trafikbuller skulle komma vid årsskiftet, något som hade öppnat upp för att bolaget skulle kunna bygga fler mindre lägen heter. Här står han vid ett bostadsprojekt i centrala Sundbyberg där Järntorget Koncernen bygger 115 bostäder. I väntan på bostadspolitik Regeringens målsättning är att bygga nya bostäder till Men samtidigt väntar branschen på reformer och regeländringar som man menar är nödvändiga för att bostadsbristen ska kunna lösas. Inför valet höjdes branschens röster om behovet av reformer för att lösa bostadsbristen i Sverige. Och förslag kom från socialdemokraterna som skulle öka byggtakten och skapa många nya bostäder; tre miljarder i extra kapital utlånade av SBAB, en bostadsmiljard till kommunerna för ökat byggande och pengar till energieffektiviseringar av miljonprogrammen. Men så här ett par månader efter valet börjar röster istället höjas kring varför det är så tyst om bostadspolitiken. Jag föredrar att värdera bostadspolitik utifrån vad som föreslås i form av konkreta åtgärder. Det är ont om sådana när ansvariga i regeringen inlett med en förlängd inläsningsperiod för att förstå bostadsmarknaden. Jag får oftare frågor om hur jag ser på regeringsföreträdares frånvaro än på faktisk politik. Det hoppas jag slippa snart, säger Martin Lindvall, näringspolitisk chef på Fastighetsägarna Sverige. I JANUARI PRESENTERADE bostadsminister Mehmet Kaplan regeringens första bostadspolitiska satsning. Två miljarder till medfinansiering av satsningar på utbyggnad av kollektivtrafiken (du kan läsa mer om de så kallade stadsmiljöavtalen på sidan 10). En av orsakerna till att reformerna dröjer är det faktum att regeringen styrs av Alliansens budget. Det försvårar såklart vårt arbete med att genomföra viktiga och nödvändiga bostadsreformer. Vårt budgetförslag med 1,7 miljarder i stöd för energieffektivisering i miljonprogramsområden saknar nu till exempel medel och därmed blir Vi fortsätter dock arbeta intensivt utifrån de förutsättningar som nu gäller. Mehmet Kaplan, (MP), bostadsminister hela processen fördröjd vilket såklart är mycket olyckligt. Vi fortsätter dock arbeta intensivt, utifrån de förutsättningar som nu gäller, säger bostadsminister Mehmet Kaplan. EN FRÅGA DÄR branschen ivrigt väntar på svar är gällande bullerförordningen. Lagen kring samordningen av bullerreglerna i miljöbalken och plan- och bygglagen började gälla den andra januari men riktvärdena för trafikbuller har regeringen ännu inte tagit beslut kring. Regelverket har börjat gälla men det går ju inte att tillämpa utan riktvärdena. Nu är det planärenden som står och väntar. Vi tyckte att sänkningen av de riktvärden som presenterades av förra regeringen var bra och den förändringen skulle möjliggöra fler mindre lägenheter, säger Rickard Silverfur, näringspolitisk expert på Fastighetsägarna Sverige. Martin Arkad, vd för fastighetsbolaget Järntorget, är en av dem som vill satsa på att bygga fler små lägenheter men som inte kan. Vi stannar inte upp med några projekt men där vi har velat bygga ettor och tvåor AGENDAN 8 DECEMBER Bokriskommittén arrangerar slutseminarium och presenterar remisssvar från bland annat Hyresgästföreningen. 22 DECEMBER Karlskrona kommun backar från kravet att fastighetsägare ska betala en retroaktiv tillsynsavgift enligt miljöbalken för DECEMBER Borås vinner priset Access City Awards för sitt arbete med tillgänglighet i stadsmiljön. 1 JANUARI Från årsskiftet gäller de nya sänkta inkomstkraven för bostadsförmedling i Stockholms kommunala bolag. 7 JANUARI Boverket lämnar nytt förslag för lagen om bostadsanpassningsbidrag, bland annat ges hyresvärd och BRF utökade möjligheter att få bidrag för att återställa anpassningar DECEMBER 8 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2015

9 FOTO: JOHAN JEPPSSON Lagändringar 2015 DEN 1 JANUARI 2015 FÖRDES PLAN-, BYGG- OCH BOSTADSFRÅGOR över till det nya Näringsdepartementet. Samtidigt flyttades energifrågor från Näringsdepartementet till Miljödepartementet. Från och med 1 januari ingår bristande tillgänglighet som en ny form av diskriminering i diskrimineringslagen. måste vi nu istället bygga treor och fyror. Det är störst efterfrågan på mindre lägenheter men dem kan vi inte bygga. I väntan på svar kring riktvärdena sitter alla vi som vill bygga i samma sits. MEN MEHMET KAPLAN menar att frågan är prioriterad och att svar kommer. Vi kan förstå frustrationen eftersom samordnade och tydliga regler för buller utomhus är en viktig del när det gäller att förenkla för bostadsbyggandet i tätorter. Arbetet med förordningen har hög prioritet och vi ser fram emot att presentera resultatet snart, men det är viktigt att en förordning om riktvärden för trafikbuller fungerar fullt ut. Det förslag som låg fick hård kritik i remissrundan, vilket också visar att frågan om trafikbuller är komplex och har många olika perspektiv, säger Mehmet Kaplan. VICTORIA GILLBERG WEBBFRÅGAN Kommer målet på nya bostäder till 2020 att nås? Svara på tidningen.se. Resultatet redovisas i nästa nummer. FLERA ÄNDRINGAR I PLAN- OCH BYGG- LAGEN INFÖRDES VID ÅRSSKIFTET: En planprocess ska från och med årsskiftet följa antingen standardförfarande eller utökat förfarande. Standardförfarandet består av: samråd, underrättelse, granskning, granskningsutlåtande och antagande innan planen kan vinna laga kraft. Vid utökat förfarande omfattar processen även kungörelse som ett första steg, och en samrådsredogörelse efter samrådet. Om förslaget godkänns i samrådet under standardförfarandet kan dock ett så kallat begränsat förfarande tillämpas där underrättelse och granskning inte behövs. Kommuner får inte ställa egna krav på ett byggnadsverks tekniska egenskaper utöver de krav som gäller enligt PBL. Bestämmelser om vad som får regleras i ett exploateringsavtal och vissa förfaranderegler införs i syfte att öka transparensen kring genomförandet av detaljplaner. Kommunerna måste även anta riktlinjer för exploateringsavtal. En särskild lag om markanvisningar införs där kommuner som avser att markanvisa även ska anta riktlinjer för markanvisningar. Riktlinjerna ska innehålla kommunens utgångspunkter och mål för överlåtelser eller upplåtelser av markområden för bebyggande, handläggningsrutiner och grundläggande villkor för markanvisningar samt principer för markprissättning. Ändringar i både PBL och miljöbalken införs för samordning av bullerregler vid prövning och tillsyn. Riktvärden för trafikbuller kommer att återfinnas i en egen förordning som fortfarande behandlas inom Regeringskansliet. Från och med den 1 januari 2015 inför Arbetsmiljöverket sanktionsavgifter på mellan och kronor för bristande fallskydd. 12 JANUARI Sagax gör sitt första förvärv i Paris som ett led i företagssatsning på Parismarknaden. 14 JANUARI Balder, Heimstaden, Victoria Park och MKB satsar tillsammans för att förverkliga fastigheten Culture Casbah i Rosengård. Thomas Aquizerate 15 JANUARI Fransmannen Thomas Aquizerate blir ny vd för Steen & Ström i Sverige. 28 JANUARI AMF Fastigheters innovationshus Epicenter på Malmskillnadsgatan i centrala Stockholm invigs. 17 FEBRUARI Det är återigen dags för Business Arena och för första gången arrangeras det i Umeå JANUARI FEBRUARI FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

10 Bostadssituationen för nyanlända utreds REGERINGEN HAR GETT Boverket i uppgift att utreda nyanländas möjligheter på bostadsmarknaden. Med underlag från Migrationsverket och Arbetsförmedlingen ska Boverket nu kartlägga och analysera boendesituationen och lämna förslag på åtgärder för hur tillgång och tillträde ska hanteras. Risken finns att vi får ytterligare förglesning av våra boområden. Rudolf Antoni, näringspolitisk chef, Fastighetsägarna GFR FOTO: FREDRIK HJERLING Det finns gott om detaljplaner, men sällan helt rätt läge. Riksbyggens regionchef Håkan Samuelsson om varför bolagen inte bygger i Skåne trots att det ligger färdiga detaljplaner för lägenheter. Satsning på kollektivtrafiken Men stadsmiljöavtalen får kritik Dyrt med kontor i London. Här finns världens högsta kontorshyror FÖRST PÅ 33:E PLATS hittar vi Stockholm när områdena med världens högsta hyror rankas. Det är CBRE som släppt sin rapport Global Prime Office Occupancy Costs Survey och högst upp på listan ligger centrala London, tätt följt av tre kinesiska marknader. Rapporten konstaterar också att hyrorna ökar fortast i USA, med Seattle och San Francisco i topp. 1. London Central, West End, England 2. Hongkong (Central), Kina 3. Peking (Finance Street), Kina 4. Peking (CBD), Kina 5. Moskva, Ryssland Nytt byggbolag ska bygga lägenheter i Stockholm TRE UTBRYTARE från Veidekke startar ett nytt byggbolag i Stockholm, som ska satsa på att bygga bostäder. Målet för oss är att bli ett av Stockholms mest kompetenta och spännande byggföretag, både att jobba med och att jobba i. Huvudfokus kommer att ligga på effektiv bostadsproduktion. Våra kunder kommer att bestå av allmännyttiga och privata bostadsutvecklare, säger Jonas Bill, vd för det nystartade byggbolaget BOX. Två miljarder extra till kollektivtrafik satsar regeringen fram till 2018 i syfte att öka bostadsbyggandet i nya attraktiva lägen. Men vart pengarna ska gå finns det ännu inga planer för och kritik riktas mot att det är för lite för att göra skillnad. De extra pengarna som avsätts kan sökas som medfinansiering med upp till 50 procent för lokala och regionala investeringar i kollektivtrafik. Beslutet är ett avgörande steg framåt för att skapa attraktiva områden för ökat bostadsbyggande och för förbättrad miljö och effektivare kollektivtrafik i städer runt om i Sverige, säger bostadsminister Mehmet Kaplan (MP) i en kommentar. NU ÄR TVÅ MILJARDER fördelat på fyra år ingen jättesumma i sammanhanget. Fram till 2025 ligger det enligt den nationella planen för infrastruktursatsningar för 522 miljarder kronor. Kritik har också kommit från Kristoffer Tamson (M), finanslandstingsråd i Stockholms läns landsting, som kallar det för tummetottpengar som ska fördelas över hela landet. Rudolf Antoni, näringspolitisk chef på Fastighetsägarna GFR, är även han tveksam till nyttan. Jag vill inte låta negativ för det är alltid tacksamt med mer infrastruktur, men att sprida ut pengar på olika projekt kanske inte ger lika bra effekt som att satsa ordentligt på en del, till exempel att förbättra tågsträckan Oslo Stockholm. Han påpekar också att det i vissa områden kan vara bättre att satsa på förtätning av staden än att bygga bostäder längre ut. Risken finns att vi får ytterligare förglesning av våra boområden, säger Rudolf Antoni. CECILIA MÅRTENSSON, expert på infrastruktur och transporter på Sveriges Kommuner och Landsting ser regeringens initiativ som en viktig signal till kommuner och landsting. Det är visserligen inte jättemycket pengar men det kan påskynda processer. Det ska bli intressant att se hur regeringen väljer att fördela medlen. Vi tycker förstås att det är av vikt att det finns en strategi för hela landet och inte enbart för storstäderna. DAVID GROSSMAN Fönster för generationer H-Fönstret i Lysekil tillverkar underhållsfria aluminiumfönster med träklädd rumssida och överlägsen livslängd. Unik konstruktion! H-Fönstret AB Gåseberg Lysekil Tel Fax FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2015

11 Nu blir det tydligare regler för elinstallatörer Det ska bli tydligare regler för vilka elinstallationer som kräver behörighet. Detta om regeringen väljer att gå på Elbehörighetsutredningens betänkande. Där föreslås att ett särskilt aktsamhetskrav införs i lagstiftningen. Det finns inte i nuvarande bestämmelser. SAMTIDIGT FÖRESLÅS åtgärder som ska göra det tryggare att beställa ett eljobb. Genom obligatoriskt egenkontrollsystem ska företagen bland annat dokumentera att installationsarbetet görs av behörig yrkesperson. Vi är positiva till utredningens förslag. Kravet på att installationsföretag ska upprätta egenkontrollprogram och registrera sig hos Elsäkerhetsverket kommer att ge våra medlemsföretag konkurrensfördelar gentemot oseriösa aktörer, men också underlätta för köparna av eltekniktjänster att kontrollera att företaget man överväger att anlita har tillräcklig kompetens, säger Jan Siezing, vd på Elektriska Installatörsorganisationen EIO. ERIK HÖRNKVIST Problem med vägglöss blir allt vanligare i Sverige och nu har den första skadeståndsdomen kommit i ett ärende. Dom ger rätt till ersättning efter vägglöss i lägenhet Nu har domen kommit i det första fallet rörande vägglöss. Tingsrätten slår fast att det kommunägda bostadsbolaget Huge är skyldiga att betala tillbaka en del av hyran. Hyresgästen menade att vägglössen fanns i lägenheten när hon flyttade in, medan hyresvärden menade att hyresgästen har tagit dit lössen. Tingsrätten valde att gå på hyresgästens linje. ENLIGT DOMEN ska det kommunala bostadsbolaget Huge betala tillbaka 30 procent av hyran för de fyra veckor som hyresgästen hade vägglöss i lägenheten. Lägenheten kunde inte användas på grund av lössen och därför är fastighetsägaren ersättningsskyldig. Det är givetvis många gånger ett bekymmersamt problem, inte bara för den eller de hyresgäster som berörs utan också för hyresvärden, säger Mikael Gulliksson, chefsjurist på Fastighetsägarna. I detta fall handlar det om en tingsrättsdom utan prejudikatvärde. MEN AVGÖRANDET ger ändå anledning till att samtliga berörda uppmärksammar dessa frågeställningar, däribland de skyldigheter hyresgäster och hyresvärdar har i fall av ohyra i lägenheterna, säger Mikael Gulliksson. Vägglöss är ett växande problem i Sverige. Bara under 2013 genomförde Anticimex vägglussaneringar, tjugo gånger fler än VICTORIA GILLBERG Grattis! Nu kan du titta på TV på arbetstid. Med Omvärldsbevakning TV håller du dig uppdaterad om lagar, regler och ny teknik från vilken digital plattform som helst. Enkelt och tillgängligt. Våra fackområden är El, Hus och Förvaltning. Ta fram snacksen och gå in på byggtjanst.se/tv och provtitta. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

12 Som kommunal eller privat fastig hets ägare kan du ta del av Sveriges största kunskapsbank för renovering av bostadshus byggda under efterkrigstiden och fram till slutet av 70-talet. I Skanskas koncept Miljonhemmet har vi samlat erfaren heter från vårt arbete med miljon programmen. Dessutom har vi skapat unika och strukturerade sätt att arbeta med husen och människorna i dessa bostadsområden, där vi tar hänsyn till alla dimen sioner på hållbarhet; från ekonomi och grönt, till sociala aspekter. Vill du vara med och utveckla samhället tillsammans med oss? Lägg några minuter på filmerna nedan och kontakta oss sedan för en förutsättningslös diskussion. Två filmer och Miljonhemmet kan förändra hur du ser på miljon programmets möjligheter Filmen om Miljonhemmet Läs mer om Miljonhemmet, olika referens projekt och se filmen på skanska.se/miljonhemmet Kostnadsfri konsultation? Låt oss tillsammans titta på vilka åtgärder som bör genomföras utifrån fastig hetens behov, områdets möjlig heter och verksam hetens plånbok. Du hittar din lokala kontakt person på skanska.se/miljonhemmet. Bara nyfiken? Slå en signal till Susanne Sjöblom, ansvarig för Miljon hemmet, på Ett hållbart samhälle börjar där människor bor Se filmen om Vivalla, vårt sam arbete med Örebrobostäder, där de boendes delaktighet leder till social hållbar utveckling av hela området: skanska.se/vivallafilm

13 Stora skillnader i trångboddhet Men i Stockholms innerstad bor man rymligt oavsett bostadsform Stockholms bostadsytor är ojämlikt fördelade. Trångboddheten finns i ytterstadens hyreslägenheter medan man i innerstaden bor rätt rymligt oavsett om det är hyreseller bostadsrätt. Före årsskiftet kom två rapporter som med olika perspektiv kommer fram till samma sak stockholmaren med resurser kan hitta bostad och behöver inte trängas. I en rapport från konsultbolaget WSP finner man att byggtakten har följt befolkningsökningen under åren 2000 till 2013 men att det byggs för dyra bostäder för de nyinflyttade stockholmarna, som till största delen kommer från utlandet. De hänvisas istället till miljonförorterna, där boendetätheten ökar för varje år, visar Hyresgästföreningens nya undersökning av boendetätheten i Stockholms stad. Den rapporten lägger stort fokus på att boendetätheten är större i hyresrätter än i bostadsrätter, och det stämmer i ytterstadens områden, särskilt i miljonprogrammen. Men i Stockholms innerstad är det ytterst små skillnader i boendetäthet och i vissa segment är det faktiskt mer trångbott i bostadsrätterna. DET FINNS ETT TYDLIGT samband mellan låg inkomst och trångboddhet i yttersta FOTO: HOLGER ELLGAARD SPÅNGA-TENSTA BORÄTT 2,08 HYRESRÄTT 2,46 BORÄTT I ytterstaden har hyresgäster lägre inkomst än brf-ägare och bor trängre. HYRESRÄTT Boendetäthet Inkomst Boendetäthet Inkomst Boendetäthet antal personer per bostad. Jämförelsen är för lägenheter kvm. Källa: Hyresgästföreningen den, men bilden är även där annorlunda i innerstaden. Trots att inkomsterna är 30 procent högre hos de boende i bostadsrätt så bor de inte större än sina grannar i hyresrätt. Skillnaden i boendeform eller inkomst tycks inte påverka boendetätheten i innerstaden. Det beror troligen på att innerstadsborna tycker likadant, och att de anpassar sin bostadskonsumtion efter inkomsten, men att detta görs på lite olika nivåer där både boendekostnaderna och inkomsterna är lägre i hyresrätt, säger I innerstaden har hyresgäster lägre inkomst än brf-ägare men bor inte trängre. BORÄTT 1,86 HYRESRÄTT 1,79 ÖSTERMALM Henrik Tufvesson, chef för analys och opinion hos Fastighetsägarna Stockholm. Marie Linder, ordförande i Hyresgästföreningen, ser inte statistiken som att hyrorna ligger fel i innerstan. Eftersom de som bor i hyresrätt har lägre inkomster har man inte råd att klara sitt boende om hyrorna höjs ytterligare i stan. Resultatet blir att folk måste flytta eller bo trängre. Redan nu är för övrigt hyrorna högre i innerstan än i andra områden. DAVID GROSSMAN BORÄTT HYRESRÄTT Så här går det i årets förhandlingar ÄNNU ÄR INTE hyresförhandlingarna för 2015 avslutade på alla orter. Men i skrivande stund har lägenheter en färdigförhandlad hyra för året. PRIVATA BOSTADSBOLAG KOMMUNALA BOSTADSBOLAG 140 Antal företag med yrkande Antal företag med överenskommen hyra 137 Senaste tio årens hyreshöjningar 2, ,08 0,3 06 1, , Antal lägenheter med överenskommen hyra 3, , , , ,9 1,40% Genomsnittlig hyresförändring 13 1,62 Den vägda hyreshöjningen hos de allmännyttiga bostadsbolagen i procent. 14 1,08% KÄLLA: HYRESGÄSTFÖRENINGEN FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

14 Transaktionsvolym slog rekord förra året 2014 NÅDDE MARKNADEN en transaktionsvolym på 156 miljarder kronor i Sverige. Det toppar till och med rekordåret 2008 visar statistik från Savills. Årets mest aktiva köparkategorier var noterade och onoterade fastighetsbolag, följt av institutioner och fonder. Sett till olika fastighetssektorer var omsättningen av bostäder störst med 27 procent av kapitalet, följt av kontor med 25 procent. Ida Egerstål, en av Vasakronans drifttekniker som jobbar löpande för att fastigheterna ska driftas optimalt. FOTO: GUSTAV KAISER Antalet sociala kontrakt ökar MELLAN ÅREN 2008 och 2013 har antalet sociala hyreskontrakt ökat från till Det är en ökning med cirka 45 procent sedan kartläggningen inleddes för sex år sedan visar Boverkets rapport Uppföljning av den sekundära bostadsmarknaden bostadsrättsföreningar nyregistrerades 2014 vilket är en uppgång med 18 procent jämfört med Källa: hittabrf.se Stefan Attefall på ny post TIDIGARE BOSTADSMINIS- TERN blir ordförande för det kommunala bostadsbolaget Vätterhem i Jönköping och kommer att tillträda vid bolagsstämman under våren. Det är en ära att få bli ordförande i ett för Jönköping så viktigt bolag, säger Stefan Attefall till Jnytt. Stefan Attefall Här är vinnarna av julkrysset I år var det Bo Näsström i Njurunda, Jan Andersson i Lund, Sten-Åke Danielsson i Stockholm, Lena Andersson i Sala, Olle Malkusson i Lidköping och Kerstin Eriksson i Vänersborg som vann priser efter att ha lämnat in rätt lösning på Fastighetstidningens julkryss. Ny lag påverkar stora bolag Måste rapportera in energikartläggning De stora bolagen får i år ännu en lag att förhålla sig till. Senast den 5 december ska de ha rapporterat om verksamheten omfattas av den nya lagen om energikartläggning i stora företag. Lagen är en del av genomförandet av EU:s energieffektiviseringsdirektiv. Syftet är att åstadkomma bättre energieffektivitet i stora företag. Med stora företag menas företag som: sysselsätter fler än 250 personer och har en årsomsättning som överstiger 50 miljoner EUR eller en balansomslutning som överstiger 43 miljoner EUR per år. OCH DET FINNS det en del företag i fastighetsbranschen som gör. Vasakronan är ett. Lennart Lifvenhjelm, chef för teknikstöd på bolaget, berättar att man inledningsvis hade en del funderingar kring lagen. Skulle vi tvingas göra detta när vi redan gör så mycket? Samma farhåga uttryckte Fastighetsägarna i sitt remissvar. Där motsatte man sig att den svenska föreskriften skulle kräva besök på plats av certifierad energikartläggare, Lennart Lifvenhjelm något som inte angavs i vare sig lag eller EU-direktiv. Men enligt Energimyndigheten kommer man inte att behöva anlita något externt företag för att göra detta om man redan har ett ackrediterat energi- eller miljöledningssystem och kan påvisa att man redan uppfyller kraven för energikartläggning, säger Lennart Lifvenhjelm. Han konstaterar att det därför inte blir något nämnvärt merarbete för Vasakronans del, det handlar endast om att redovisa att bolaget följer lagkravet. Vi jobbar så dedikerat och målinriktat med vårt energiarbete att vi redan gör allt det som lagen föreskriver, säger Lennart Lifvenhjelm. ERIK HÖRNKVIST FOTO: GUSTAV KAISER WEBBSVARET Behövs social housing? VET EJ 10% JA NEJ 27% 63% Så löd webbfrågan i förra numret. Så här tyckte de läsare som svarade. BORÄNTOR Lägsta boräntorna 3 mån: 2,14% 2 år: 2,24% 5 år: 2,70% Källa: KPI 314,05 December 2014 (1980=100) 0,1% Förändring (jämfört med motsvarande period föregående år) AKTIEKURSER 20 januari mån, % 12 mån, % Atrium Ljungberg B 8,04 35,65 Balder B 10,52 70,58 Castellum B 6,43 26,67 Corem Property Group 2,16 34,60 Diös Fastigheter 6,67 26,32 Fabege 6,90 29,94 Fast Partner 14,63 47,34 Heba B -2,16 17,53 Hemfosa Fastigheter 8,47 Hufvudstaden A 6,19 18,75 Klövern -1,89 38,84 Kungsleden 10,19 27,96 Lundberg B -0,90 21,95 Sagax B 14,49 97,58 Wallenstam B 5,14 34,03 Wihlborgs Fastigheter 10,27 24,90 DIÖS, Catena, Fabege, Platzer och Wihlborgs startar nytt finansbolag. Företagen kommer att äga 20 procent vardera i i bolaget Knut Rost Nya svensk fastighetsfinansiering, som startar i början av Diös Fastigheter kommer genom Nya svensk fastighetsförmedling att få en ny finansieringskälla att utnyttja för att komplettera dagens upplåningsstruktur, kommenterar Knut Rost, vd för Diös Fastigheter. 14 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2015

15 Ögonblicket KL. 16:43 DEN 19 DECEMBER EMPORIA, MALMÖ Lite närmare stjärnorna isbanan på taket till köpcentret Emporia i Malmö har ett annorlunda läge. Äkta is och 220 kvadratmeter lockade åkare till takparken under hela jullovet. Hans Magnusson på Svedala Utemiljö spolar isbanan innan skymningen faller. Under uppbyggnadsfasen spolades isen fyra gånger om dagen men nu räcker det med två gånger per dag. Varje spolning bygger på isen cirka två millimeter. Det är svårast att hålla isen jämn under snö och regn. Den blir lätt knottrig. Jag har inte åkt skridskor sedan ungdomen. Men nu ska jag faktiskt prova. När det är stängt och ingen ser, säger Hans Magnusson och ler. Satsningen är ett samarbete mellan Emporia, Malmö stad, områdets fastighetsutvecklare och andra aktörer. FOTO: ANDRÉ DE LOISTED FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

16 #åsikten Maria Rankka 16 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2015

17 MARIA RANKKA, vd Stockholms Handelskammare: Stockholm är fortfarande en småstad TEXT: DAVID GROSSMAN FOTO: JOHAN BERGMARK Det tillkommer hundra nya stockholmare varje dag, de flesta inflyttade från utlandet och utan resurser att köpa eller hyra en ny bostad. Men Maria Rankka, vd på Stockholms Handelskammare anser inte att det ska hindra huvudstadens tillväxt. I en ny rapport som ni och bolaget Veidekke beställt konstaterar man att det har byggts i takt med befolkningsökningen de senaste åren, men att de nya ytorna inte är något som nyinflyttade har råd att ta del av. Hur ser du på det? Det visar att man inte bara kan fokusera på att bygga mer, vi måste också få en bättre rörlighet på marknaden så att det frigörs fler bostäder för de resurssvaga grupperna, som till stor del är inflyttade från utlandet. Och då handlar det om att ändra skatteregler och att avskaffa hyresregleringen. Vilka skatteregler syftar du på? Den reavinstskatt som nu låser in folk i sina boenden. Vi har många hushåll som bor större än de skulle vilja och barnfamiljer som efterfrågar just de bostäderna. Men folk rör inte på sig eftersom det inte lönar sig att flytta till mindre. Det kan tvärtom till och med bli dyrare att flytta till mindre boende om man bott i sin lägenhet eller hus under lång tid. Trenden är att allt fler stockholmare måste tränga ihop sig och det i områden som redan har socioekonomiska problem. Är det inte risk för en förslumning? Jag är inte så bekymrad om man kan komma in på bostadsmarknaden och också ta sig från dessa områden, det är därför som rörligheten är så viktig. Men man kan också med bakgrund av vår rapport undra hur klokt det är att rusta upp och höja hyrorna i miljonprogrammen. Risken är att vi gör alla områden för fina och att det inte blir kvar några instegsboenden med rimliga kostnader. Vad tycker du om att införa så kallad social housing för att minska segregeringen? Helt klart är att det måste till lösningar för personer som har svårt att hitta ett boende. Har själv inte bestämt mig om vilken metod som är bäst: riktade bostadsbidrag eller särskilda boenden med låg hyra. Men i sammanhanget kan jag konstatera att hyresregleringen i alla fall inte lyckats bryta segregeringen, snarare tvärtom om man tittar på hur det ser ut i innerstan. Klarar Stockholm av denna tillväxt? Många tycker att det är trångt som det är. Om man flyger över Stockholm ser det ut som Norrland, det är bara en liten fläck i mitten där det är ordentligt bebyggt. Vi kan växa mer, innovation drivs av täthet och det skapar vårt välstånd. Stockholm är fortfarande en småstad och målet bör vara att bli en medelstor stad med några miljoner invånare. Egentligen behövs ett Stockholm till. Nu är hela Sverige beroende av Stockholm och det är en riskfaktor för hela landet. Finns det inte en risk att folk tröttnar på trängseln och otryggheten och att Stockholm får den utveckling som New York upplevde på 1970-talet då folk flyttade ut till närliggande städer? Jo, den positiva spiralen som Stockholm är inne i är inte given för all evighet det kan implodera och gå åt andra hållet. Det är därför så viktigt att vi kan bevara en trygg och säker miljö, och att logistiken i staden fungerar så att varor och människor kan ta sig fram. Bör även fastighetsägare vara med och betala för infrastruktur? Stora värden har tillfallit fastighetsägare när man byggt ut bra kommunikationer så det är väl rimligt att också de är med och finansierar utbyggnad av infrastruktur, som nu är beslutat i tunnelbaneöverenskommelsen. Det viktiga är att planer på ny spårbunden trafik och fastighetsetableringar tas samtidigt och att fastighetsägare kan räkna hem den förbättrade infrastrukturen i sina projekt. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

18 Fokus e-handel 18 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2015

19 Att handla mat är den sektor inom e-handeln som ökade mest under 2014, visserligen från låga nivåer. En utveckling som rymmer både utmaningar och möjligheter för ägare av butikslokaler. TEXT: DAVID GROSSMAN FOTO: JOHAN JEPPSSON, LASSE HEJDENBERG Mat på nätet ingen mättad marknad D en nya boken får vi i brevlådan och paketet med leksaker till barnen kommer till postombudet runt hörnet. För en stor del av svenskarna är det numera en självklarhet att köpa varor på nätet, och vi har anpassat oss därefter. E-handeln växer också med tvåsiffriga tal varje kvartal. För 2014 landade omsättningen på cirka 43 miljarder kronor. Men om sällanköp, resor och musiktjänster är en mogen marknad i dag så befinner sig dagligvaror på pionjärnivå. Det är fortfarande bara runt en procent av maten som köps digitalt, antingen som så kallad middagskasse eller som lösplock. En marknad på idag runt 2,8 miljarder och jämfört med dagligvarusektorns omsättning om 270 miljarder kanske inte så mycket att orda om. Dyrt och dålig lönsamhet menar skeptiker som inte förutspår någon boom. Bara en tidsfråga innan vi vant oss att även få mat till dörren menar förespråkarna. Redan nu skissas i alla fall idéerna som kan rita om kartan för lokalmarknaden rejält. TOMAS KULL, vd för det snabbväxande e-handelsbolaget Mathem, menar att vi bara ser början på en utveckling. Under ett besök på företagets nya distributionscentral i Bromma utanför Stockholm förmedlar han en bild av ett framtida samhälle där de som idag är unga och vana vid att göra allt från datorn, inte kommer att slösa bort sin dyrbara tid på att åka ut till affärer för att få hem sin föda. Allt handlar om adaption och att bryta mönster. Det är en process som kan ta tid. Men när kunderna väl insett fördelarna så är de kvar, säger Tomas Kull och tillägger: En barnfamilj lägger 3 4 timmar på att handla Familjen på Kungsholmen har butik runt hörnet men köper ändå på nätet KLOCKAN ÄR HALV SJU på onsdagskvällen då Mathems chaufför Pontus Bäckman levererar tre kassar med mat till Lisa Wallermo, Fredrik Sellén och sonen Oscar, ett och ett halvt år. De bor i ett nybyggt bostadsområde på västra Kungsholmen i Stockholm och har inte långt till en stor ICA Maxibutik. Men de väljer ändå att få maten hem till dörren. Det är helt enkelt bekvämare. Jag kan vara hemma med Oscar och slipper dra runt honom i vagnen inne i butiken. Det är inte alltid så kul, säger Lisa Wallermo. Hon säger att de också sparat pengar sedan de började köpa mat på nätet. Jag kan planera bättre och jag gör inte onödiga impulsköp som ofta blir fallet när man går runt i en butik. FAMILJEN ABONNERAR sedan tre år på middagslösningar som levereras varannan vecka, och till det gör familjen extraköp hos Mathem med sådant som behövs för övrigt. Kompletteringshandlar i fysisk butik gör man numera rätt sällan. Jag har egentligen rätt länge varit skeptisk till att köpa varor på nätet. Tyckt det känns otryggt att betala över internet, men jag märker att jag allt mer uppskattar möjligheten att i lugn och ro köpa det jag behöver utan att trängas i en butik. Inte minst i julas då jag gjorde de flesta inköpen på nätet, säger Lisa Wallermo. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

20 0, ,25 0, E-handel med hög ökningstakt... 1,25 1,00... men fortfarande en liten andel Dagligvaror digital handel: 2,8 miljarder Dagligvaror totalt: 270 miljarder 0,75 0,50 0,25 0, Sedan , då mat på nätet lanserades på allvar, har marknaden ökat med mellan 30 till 40 procent per år. Under 2014 var det framför allt försäljningen av lösplockad mat som ökade mer än de färdiga matkassarna Trots ökningen är det oerhört lite mat (cirka en procent) som säljs via digitala kanaler. Men i England och Frankrike är andelen redan uppe i närmare fem procent. Källa: HUI Research FOTO: SCANPIX/DARREN STAPLES mat per vecka. Dra ut det över ett år och du har tjänat in fyra arbetsveckor. Han ser även att unga i storstäderna avstår från bil och påpekar att vi får en allt äldre befolkning som gärna vill ha maten till dörren. STATISTIKEN TALAR för Tomas Kull. Ökningstakten för mat på nätet är kraftig med hela 37 procent upp tredje kvartalet 2013 jämfört med samma period året innan. Tendensen är även att kunderna allt mer efterfrågar tjänster där man själv plockar ihop sin matkasse alltså alternativet till att handla En anställd vid Tesco i Leicester, England, hjälper en kund med att lasta in de förbeställda varorna vid en click and collect-station. Tesco lägger ner planer på nya köpcentra DEN STORA brittiska handelskedjan Tesco som har satsat mycket på e-handel har lagt ner sina planer på att bygga nya stora köpcentrum. Eftersom tendensen är att allt mer av elektronik och mat säljs över nätet anser Tesco att man sitter på fel ytor. De satsar istället mer på så kallade bekvämlighetsbutiker nära kunderna. Samtidigt bygger man om sina befintliga butiker, till exempel med olika internetlösningar där kunden får recept direkt till sin mobil och kan välja varor i butiken därefter. Och caféer inne i butiken. Inte heller Tesco tjänar något på sin onlineförsäljning av mat. Precis som för ICA handlar det om kundnöjdhet och att knyta kunden närmare. Det är också med den samlade informationen om kunden som kedjan kan skräddarsy erbjudanden. i en fysisk butik. För den nischen var ökningen hela 57 procent. Det som alla i dagligvaru- och fastighetsbranschen frågar sig är om utvecklingen kommer att fortsätta i samma takt, och var vi i så fall befinner oss om fem eller tio Tomas Kull år. Kan det bli som i England där marknadsandelen för food online är 4,8 procent och i London hela 15 procent? Charles Larsson, marknadschef på fastighetsbolaget Steen & Ström som äger många köpcentrum, är högst tveksam. Charles Larsson Mat på nätet som levereras hem är och kommer att förbli en marginell företeelse. Det är för små marginaler på livsmedel för att en handlare ska få någon lönsamhet. Det är tungt, varorna ska hanteras varsamt och ofta i kyl eller frys under leverans. Sist men inte minst det är svårt att ta extra betalt av kunden. Charles Larsson säger att han har rätt bra inblick efter att själv varit ICA-handlare från mitten av 1980-talet till slutet av 1990-talet. Liknande tongångar hörs även från handeln, till exempel Axfood, tredje största detaljhandelsföretaget efter ICA och Coop. Axfood har ännu inte sjösatt en egen digital handel för den privata marknaden. Vi har provat vid några tillfällen men lagt ner den verksamheten. Kanske var inte tiden mogen då, men vi ser inte heller nu att det går att få lönsamhet, säger Ingmar Kroon, presschef på Axfood. Är ni inte oroliga för att hamna i bakvattnet när tåget går? Nej, vi har lager och kan snabbt sätta upp ett system om så krävs. Och vi levererar varor till olika e-handlare som till exempel Mathem. Inte heller Mathem visar svarta siffror trots sju års verksamhet. Minus 70 miljoner kronor under 2013, fortsatta förluster även under 2014 trots att omsättningen landade på närmare en halv miljard kronor. Men någon oro för att man till sist inte ska visa lönsamhet finns inte hos Tomas Kull. Nästa 20 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2015

21 Det äts mer grönsaker i familjen Bäckman- Sellén när maten beställs på nätet. MAT PÅ NÄTET SOM LEVERERAS HEM ÄR OCH KOMMER ATT FÖRBLI EN MARGINELL FÖRETEELSE. Charles Larsson, Steen & Ström år säger han att omsättningen kommer att börja närma sig en miljard och då ska även vinsten dyka upp på sista raden. Vi har stora overheadkostnader som måste slås ut eftersom marginalerna är små inom livsmedelshandeln. Med större volym behöver vi inte heller röra oss över så stora geografiska områden. FRÅN SITT HUVUDKONTOR i Solna har ICA länge haft ögonen på e-handeln. Bolaget har pratat om e-lösningar men för varje år som gått utan konkreta planer har marknaden börjat undra om ICA verkligen är intresserade. Med en organisation där de enskilda handlarna en efter en ska övertygas är inte ICA optimalt för centrala lösningar. Mats Munther, chef för affärsutveckling på ICA Sverige skrattar lite åt den långa processen. Jo, nog har jag hört handlare säga att kan inte det där vänta till efter att jag pensionerat mig?. Nu har i alla fall ICA tänkt klart och nästa år rullas systemet ut som enligt Mats Munther i första steget bör locka ett hundratal butiker. Ett pilotprojekt har pågått i Östergötland (se artikel sid 24) Men, menar Mats Munther, det kommer ta lång tid innan vi ser någon större förändring på marknaden. Det finns de som målar upp ett paradigmskifte om fem år där är inte riktigt vi i vår bedömning. Även ICA är tveksamma till lönsamheten i hemleveranser, men man ser tjänsten som en service och förstås som en möjlighet att knyta upp kunderna än mer. Med banktjänster, med ett eget kort som analyserar kundernas inköp, med apotek (nu Hemleverans är inte lönsamt men är en bra service, menar Mats Munther, chef för affärsutveckling på ICA. FOTO: DAVID GROSSMAN FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

22 SJÄLV GILLAR JAG TANKEN PÅ CLICK AND COLLECT TILLSAMMANS MED EN DELIKATESSDEL DÄR KUNDEN KAN INSPIRERAS AV DET LILLA EXTRA. Bernt-Olof Gustavsson, Coop Fastigheter även Apotek Hjärtat), med ICA Hemma (husgeråd) och snart även matköp på nätet får matjätten en oerhört stark plattform för kundmöten i alla kanaler. Fast vår styrka ligger i det lokala mötet. Vi finns på platser i Sverige. Kunderna vet att det finns en handlare som man kan kontakta om man vill ha hjälp eller reklamera något, påpekar Mats Munther. PÅ SAMMA GATA i Solna, bara hundra meter från ICA sitter konkurrenten Coop och grunnar på hur man ska vässa sin digitala strategi. Coop, som år efter år tappar marknadsandelar till andra aktörer, har byggt sitt Coop online med hemleveranser i Stockholm och övriga Mälardalen, i Göteborg, Malmö, Norrköping och Kalmar. En satsning som hittills likt Mathems enbart kostat pengar. Några exakta detaljer om hur man tänker gå vidare i det arbetet, nu under nya vd Sonat Burman- Olssons ledning, vill inte Coop ge till Fastighetstidningen. Besked kommer när affärsplanen är satt. Men Bernt-Olof Gustavsson, vd på Coop fastigheter, menar att en ökad e-handel i första hand kommer påverka stormarknader i sämre lägen. Den typen av planerad handel är inte så inspirerande och då kan nätet för vissa var ett lika bra alternativ. Kompletteringshandeln i närheten av din bostad eller till och från jobbet behövs fortfarande. Vi tittar nu mycket på ytor med stora flöden där man kan etablera den typen av butiker. Senast öppnades en butik i Hötorgets tunnelbanestation, säger Bernt-Olof Gustavsson. Bernt-Olof Gustavsson Den nära butiken kan även kompletteras med så kallad click and collect. Det kan vara ett skåp, ett utlämningsställe över disk, eller drive-through där kunden hämtar ut varor som köpts på nätet. Själv gillar jag tanken på click and collect tillsammans med en delikatessdel där kunden kan inspireras av det lilla extra; några räkor, en god ost eller en köttbit, säger Bernt-Olof Gustavsson. HUR E-HANDELN som helhet påverkat fastighetsbranschen är ännu svårt att dra några slutsatser om. De ytor som tomställts när till exempel elektronikkedjorna On Off och Expert försvann på grund av den tuffa konkurrensen har tagits över av andra aktörer som växande Rusta, ÖoB, Jula och Clas Ohlson. Vi har i alla fall inte sett att någon vill krympa sina ytor på grund av e-handeln och jag tror inte att matbutikerna heller lär påverkas nämnvärt. Kanske är det till och med så att man behöver mer yta till click and collectlösningar, säger Mattias Celinder, affärsområdeschef hos fastighetsägaren Atrium Ljungberg. Däremot kommer vi inte se så stora nyetableringar av ICA Maxi eller Coop Forum längre. Sällanköpen har till stor del lämnat dagligvarubutikerna och vi är nu inne på fjärde generationens lösningar för ICA Maxibutiker där ytorna är mindre än förr, säger Mats Munther och tillägger l ett normalstort bostadshus ska fyra till fem boxar klara av behovet av försändelser. Boxarna har elektroniska lås. FOTO: COMBIPLATE Boxar med varor i entrén är nästa steg för e-handeln BOXAR FÖR MAT och andra varor i bostadshusets entré. Lösningarna finns redan på kontinenten (bilden från Luxemburg) och några pilotprojekt kommer i år att installeras i bostadsrättsföreningar i Hammarby sjöstad, Stockholm. Med elektroniska nycklar blir det möjligt för alla de boende att använda samma boxar. Om e-handeln och distributörer kan enas kring ett system kan kostnaden för fastighetsägarna hållas nere, säger Göran Nylén, vd på företaget Combiplate som tagit fram ett boxsystem. Priset för boxar i ett normalt bostadhus är mellan till kronor. Erfarenheterna från Frankrike och Danmark visar att e-handelsföretagen får minskade kostnader för returer samt att försäljningen stiger när tillgängligheten ökar för kunden. Det hoppas Göran Nylén ska vara incitamenten för att branschen ska göra investeringar i boxar. För matleverens krävs att boxen är isolerad och kan hålla kyla eller värme i några timmar. Ska det till inbyggda kyl- eller frysskåp blir lösningen mer komplicerad och dyr. Det har i några fastigheter i Sverige funnits gemensamma kylrum en innovation som antagligen kom många år för tidigt. 22 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2015

23

24 Peter Samuelsson, ICA-handlare i Åtvidaberg packar e-handlade kassar. Övriga testbutiker ligger i Boxholm, Fornåsa och Tjällmo. ICA:s digitala näthandel har framtiden för sig PETER SAMUELSSON, ICA-handlare i Åtvidaberg, är en av fyra testpiloter till ICA:s nya digitala näthandel. Det är en plattform som ICA har tagit fram centralt och som erbjuds handlare till ett fast pris. De ICA-handlare som tidigare har e-handel, ett sextiotal, har använt externa leverantörer och är till övervägande del större butiker. Tjänsten lanserade Peter Samuelsson den 5 november och fram till årsskiftet har det varit cirka hundra leveranser eller hämtningar av kassar i butiken som ligger i centrala Åtvidaberg. Jag tror det mest är stressade barnfamiljer som har använt sig av e-handeln. Men jag hoppas också att vi ska nå 55+ kunderna, säger Peter Samuelsson. Han säger att kunderna uppskattar att det är en person de känner som kommer med varorna, det ger trygghet. EGENTLIGEN VAR han från början mest intresserad av ett system riktat till business to business-kunderna, ett projekt som kan komma igång i mars. Butiken har cirka 100 företagskunder, mest institutioner och förskolor. Nu skickar de listor per mejl som vi sedan plockar ihop, det blir ju mer rationellt om man löser det i e-handel. 79 kronor kostar det för kunden att hämta, 99 kronor om man vill ha det hemkört. De flesta har valt att hämta i den centralt belägna butiken. Det är samma extrakostnad oavsett hur lite eller mycket man köper. Hur är då lönsamheten? Jag ser det just nu som en service till kunderna. Volymen måste öka för att det ska löna sig att åka ut. Jag hoppas att man snart kan knyta ihop med ICA Hemma (som säljer husgeråd med mera) och att vi samtidigt kan leverera ut paket som kommer till oss som postombud. Då kan det bli ett oerhört starkt koncept, tror Peter Samuelsson. att man har en offensiv plan och ämnar etablera fler Maxi i storstäderna. I de mellanstora och mindre städerna har det skett en förflyttning av kunder till köpområden som poppat upp i närområden. Rudolf Antoni, näringspolitisk chef hos Fastighetsägarna GFR, tror att just dessa stora matlador kan påverkas om vi börjar handla mer mat på nätet. För matbutiken i citykärnan blir utmaningen att locka med mer upplevelse som man inte kan få på ett köpcentrum och framför allt inte på nätet. Med kanske ett café eller en lunchrestaurang kombinerad med butiken, säger Rudolf Antoni. VAD VÄNTAR DÅ runt hörnet? Den stora r(e)volutionen kan komma när distributionen samordnas och matbilen tar med sig andra inköp som är gjorda på nätet, kanske även ett gott vin till maten. Då skulle definitivt färre känna sig manade att åka till ett centrum eller till en stormarknad. Kunde bankerna enas om en gemensam bankomat borde väl även det vara möjligt för distributionsföretag som Postnord och Schenker att samverka, säger Jonas Ogvall, vd på Svensk digital handel. UR ETT hållbarhetsperspektiv finns det också bara fördelar och frågan är, säger Jonas Ogvall, om ens lagstiftarna kommer att tillåta så många olika transporter in i bostadsområden i framtiden. Man måste hitta lösningar, kanske med knytpunkter och elfordon sista biten fram till porten. Många är som sagt recepten, framtiden får utvisa om vilka som smakar bäst när såväl kund- som affärsnytta ska bedömas. 24 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2015

25

26 Marknad Barometern Stockholm Fortsatt växtvärk i huvu Stockholms starka befolkningstillväxt sätter press på befintlig infrastruktur och bostäder. För Stockholms fortsatta attraktivitet, nationellt och internationellt, krävs omfattande satsningar. NÄRINGSLIV Stockholmsregionen har en positiv befolkningstillväxt med drygt invånare per år och är en av de fem snabbast växande storstadsregionerna i Europa. Fram till 2030 förväntas länets befolkning uppgå till 2,6 miljoner invånare. Regionen utgör Sveriges största arbetsmarknad och den relativa betydelsen för hela landet blir allt större. KONTOR I Stockholm signalerar nu flera stora fastighetsägare om fortsatt minskade hyresrabatter och en viss press uppåt på hyrorna. I CBD ligger hyrorna i intervallet kronor per kvadratmeter, men det förekommer nivåer över det för nyproducerade och effektiva kontor. Uthyrningar av nyproducerade kontorslokaler går fortsatt bra. SEB flyttar sin verksamhet från Sergels Torg, Rissne och Södermalm till Arenastaden och skapar arbetsplatser i nya kontorsbyggnader i anslutning till Mall of Scandinavia. Flyttströmmarna från city ger även fastighetsägarna möjligheten att utveckla och modernisera de lokaler som blivit vakanta, alternativt att ändra ändamålet och konvertera kontoren till andra lokalslag som till exempel bostäder. HANDEL Under våren 2014 öppnades första etappen av Ikanos nya köpcentrum Kungens Kurva Shoppingcenter, vilket är beläget vid det befintliga IKEA-varuhuset. Det finns även planer på att flytta IKEA-varuhuset hit i samband med nästa etapputbyggnad. Nästa stora invigning är Unibail Rodamcos Mall of Scandinavia som med strax över kvadratmeter blir Nordens största köpcentrum. Närliggande Solna Centrum, med samma ägare, får här en stark konkurrent. I Barkarby har Flottiljens Köpkvarter samt Barkarby Hösten 2015 är det invigning för Uniball Rodamcos Mall of Scandinavia som ligger mitt i Arenastaden, Solna. STOCKHOLM I SIFFROR Verksamheter, % Största fastighetsägarna Befolkning/sysselsättning Vakanser, procent av ytan Övrigt 18 Transport 5 Ägare Taxerad yta (kvm) Offentlig förvaltning 6 Bygg 6 Tillverkning 7 Stockholms kommun Vasakronan Fabege Södertälje kommun Information 7 Utbildning 10 Vård 12 Handel 13 Företagstjänster 16 Botkyrka kommun AMF Akelius Sundbybergs kommun Huddinge kommun Stena Befolknings- Sysselsättningsökning förändring Bostäder Kontor 26 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2015

27 dstaden Gate öppnat under året, vilka tillsammans bidrar med kvadratmeter. FOTO: JOHAN JEPPSSON JM förvärvade nyligen bostadsprojektet Marievik 15 i Liljeholmen av AMF Fastigheter. BOSTÄDER De största privata ägarna av bostadsfastigheter i Stockholm är SKB, Einar Matsson samt Olov Lindgren. De enskilt största ägarna återfinns bland de kommunala bostadsbolagen Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder. Pågående hyresförhandlingar pekar på hyresnivåer mellan och kronor per kvadratmeter för nyproducerade bostäder i centrala lägen. Från 2010 till idag har cirka bostäder tillkommit årligen. Under 2013 påbörjades bostäder i länet, vilket är den högsta noteringen sedan miljonprogrammets dagar. Ökningen ser ut att fortsätta och under 2015 bedöms bostäder påbörjas. INVESTERINGSMARKNAD Svenska investerare har dominerat fastighetsmarknaden även under Klövern förvärvade Globen City med en yta om cirka kvadratmeter. Areim II förvärvade Trygg- Hansas huvudkontor om kvadratmeter på Kungsholmen och övertar även planarbetet för den eventuella nybyggnation som diskuteras. Skanska avyttrade sitt kontorsprojekt Entré Lindhagen på Västra Kungsholmen i två separata affärer för ett underliggande fastighetsvärde på cirka 2,7 miljarder kronor. Samhällsfastigheter är ett segment som röner allt större intresse bland fastighetsinvesterare. Det ökade köpintresset, kombinerat med litet utbud, driver upp priserna i tillväxtmarknaderna för denna kategori fastigheter. SLUTSATS Stockholms starka befolkningstillväxt sätter press på befintlig infrastruktur, bostäder och välfärdssystemet. Tillväxttakten måste hanteras på ett sätt som stärker huvudstadsregionen, annars riskerar den att underminera regionens attraktivitet. Detta blir desto viktigare i ljuset av den globala konkurrensen. Stockholms växande befolkning och ekonomiska betydelse för Sverige gör att regionens relativa nationella betydelse ökar. Stockholmsfrågor är inte längre regionala utmaningar, utan frågor som rör hela Sveriges framtid och utveckling. LENA EGERSTRÖM, NAI SVEFA ILLUSTRATION: SEARCH FASTIGHETSÄGARE I STOCKHOLM Handeln kräver örat mot rälsen Som en av de stora aktörerna banar Vasakronan vägen för nya koncept på en starkt efterfrågad kontorsmarknad. I Vasakronans Stockholmsbestånd på 1,5 miljoner kvadratmeter är större delen kontorsfastigheter med butiker i bottenplan. Uthyrningsgraden i Ronald Bäckrud Stockholm city är drygt 97 procent och i ytterområdena ligger snittnivån på 91 procent. Ronald Bäckrud, regionchef i Stockholm, ser återigen stor efterfrågan på kontorslokaler, efter en tid med osäkerhet på marknaden. Hyresnivåerna börjar sticka iväg mer än för två år sedan. Ibland kan man önska att det var lite mer vakanser i city för att få en flexibilitet i systemet. Vasakronan brinner för sina aktivitetsbaserade kontor och bolagets eget kontor på Mäster Samuelsgatan fungerar ofta som ett showroom för nya hyresgäster. Större utmaningar är det på handelssidan. Nya tekniska lösningar, pop up-butiker och ett nytt köpbeteende gör att den stora frågan är åt vilket håll utvecklingen går, menar Ronald Bäckrud. Man får ha örat mot rälsen, bara på det senaste året har det hänt mycket. Till exempel har näthandel och den fysiska butiken smält ihop mer idag. EVA-LISA SAKSI Barometern publiceras i samarbete med NAI Svefa med 17 kontor och 130 medarbetare är en av Sveriges ledande rådgivare inom värdering, analys, transaktion, fastighetsrätt och samhällsbyggnad. Bostadshyror, kr/kvm och år Kontorshyror, kr/kvm och år Butikshyror, kr/kvm och år Normalt spridningsintervall. Avser A-läge, varmhyra exklusive fastighetsskatt. Bostäder byggda från och med Fastighetspriser, kr/kvm Bostäder Kontor KÄLLOR: FASTIGHETSDATA FRÅN NAI SVEFA, STATISTIK FRÅN SCB, STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA FRÅN DATSCHA. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

28 Marknad Affären AFFÄRER I KORTHET 11,2 MILJARDER Starwood Capital Group köper SveaReal och DNB NOR Eiendomsinvest I ASA. Affärens svenska bestånd omfattar SveaReals 79 fastigheter om cirka kvadratmeter uthyrbar yta. Totalt uppgår transaktionsvärdet till 11,2 miljarder kronor. 2 MILJARDER Kungsleden köper Kista One och ytterligare tre kontorsfastigheter i Kista Science City av Areim. Fastigheterna har ett underliggande fastighetsvärde om drygt 2 miljarder kronor MILJONER Tribona säljer ICAfastighet i Västerås för ett fastighetsvärde på miljoner kronor. Köpare är Saltängen Property Invest. 920 MILJONER Oscar Properties förvärvar kvarteret Primus 1 på Lilla Essingen i Stockholm av Vasakronan. Köpeskillingen är cirka 920 miljoner kronor. 495 MILJONER Skanska säljer kontorsfastigheten ÅF-Huset i Göteborg för 495 miljoner kronor till GBG Office MILJONER Hemsö säljer tre vårdoch omsorgsfastigheter i Stockholm för 461 miljoner kronor. Köpare är Savana. 449 MILJONER Skanska säljer ett vårdboendeprojekt i Uppsala och ett kontorsprojekt i Jönköping till Hemfosa. Köpeskillingen är totalt 449 miljoner kronor. I fastigheten Ladugårdsgärdet 1:48 i Norra Djurgårdsstaden huserar Nasdaq OMX. Förvärv med potential Fabege säljer tre fastigheter för att samla beståndet. Den största fastigheten, allmänt kallad Nasdaqfastigheten, har framtiden för sig när Norra Djurgårdsstaden växer menar köparen FastPartner. TEXT: EVA-LISA SAKSI SÄLJARE De senaste åren har Fabege samlat sitt bestånd för att komma nära sina hyresgäster. Nasdaqfastigheten var Fabeges enda innehav i Norra Djurgårdsstaden och därför togs beslutet att sälja det tillsammans med Fabeges fastigheter i Upplands-Väsby. Fastigheten låg långt borta från Klaus Hansen Vikström vårt övriga bestånd. Vi har gjort ett förädlings arbete men kunde inte göra mer. Därför var det bra att fastigheten fick en ny ägare, säger Klaus Hansen Vikström, vice vd och affärsutvecklingschef på Fabege. Transaktionsmarknaden är bra nu. Låg ränta, aktiva fastighetsägare och få objekt på marknaden, menar Klaus Hansen Vikström. Det passar bolagets affärsidé bra, som innebär att hitta nya objekt att förädla för att säljas vid rätt tillfälle. Idag finns det inget i vårt fastighetsbestånd som ska säljas, men vi lever i ett affärsdrivet bolag. Vi säljer när vi tycker att det är rätt. För Fabege har affären skapat förutsättningar för fler värdeskapande projekt. Vi ser mindre potential i att köpa fastigheter som är färdigutvecklade, vi är ett utvecklingsorienterat bolag som vill bygga nya projekt och hitta nya hyresgäster. Det är en stor del av vår verksamhet. KÖPARE Fastpartner ser stora möjligheter i och med köpet av Nasdaqfastigheten i det expansiva Norra Djurgårdsstaden. Det är ett suveränt område precis nere vid vattnet. Infrastrukturen kommer att förbättras ordentligt och de närmaste Säljare: Fabege Köpare: Fastpartner Fastigheter: Ladugårdsgärdet 1:48 i Stockholm, Hammarby- Smedby 1:457 och Hammarby-Smedby 1:458 i Upplands Väsby. Uthyrningsbar area: kvadratmeter Köpeskilling: miljoner kronor. Sven-Olof Johansson åren har vi bra hyresgäster på långa avtal. Nasdaq hyr till 2020 och Gant till 2022, säger Sven- Olof Johansson, vd på Fastpartner. De vakanta ytorna oroar inte Sven-Olof Johansson. Med tanke på dagens räntemarknad ser han dessutom en liten risk med förvärv av objekt med något lägre initial direktavkastning. Ränteswapmarknaden är väldigt attraktiv nu och ränterisken kan säljas bort. Då är det inte mycket risk kvar och vi har ändå en marginal på fyra procent mellan avkastning och räntekostnad. Fastpartner ser gärna fler förvärv i området och fastigheten kan utvecklas ytterligare. Jag tror att det finns en viss utvecklingspotential för att bygga mer på fastigheten. Bostäder i begränsad omfattning är ett alternativ. Men det beror på hur den marknaden utvecklas. KOMMENTAR: Ett exempel på en urstark marknad I samarbete med AFFÄREN ÄR ETT exempel på en urstark marknad för kvalitativa kontorsobjekt med stabila kassaflöden. Bebyggelsen, som tidigare utgjort monteringshall för Ford, konverterades 2004 och omfattar idag cirka kvadratmeter. Största hyresgäst är NASDAQ OMX Stockholm med ett hyresavtal som sträcker sig till 2020 och övriga ytor hyrs av konfektions- och inredningsföretaget Gant. Vakansgraden i objektet uppgår till knappt 9 procent. Fastigheten är belägen i Norra Djurgårdsstaden inom ett område som pekats ut av Stockholms stad som fokusområde för vidare utveckling av Stockholm. Direktavkastningen uppskattas till 5,5 5,75 procent utifrån ett underliggande bedömt fastighetsvärde om cirka kronor per kvadratmeter. Med de utvecklingsplaner som finns för närområdet finns också god potential till fortsatt värdetillväxt. ÅSA HENNINGE, ANALYSCHEF NAI SVEFA 28 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2015

29 Det kommer sannolikt att krävas mer än nollränta HENRY OHLSSON är professorn i Uppsala som knep jobbet som vice riksbankschef när Karolina Ekholm lämnade Riksbanken för ett jobb som statssekreterare i finansdepartementet. Den 12 januari gjorde han sin första dag på sin nya arbetsplats. Jag vet inte hur det kändes för professor Ohlsson att träda in den svarta granitbyggnaden på Brunkebergstorg i centrala Stockholm. Med tanke på den konflikt som dominerat medias rapportering om Riksbanken under de senaste åren, var det kanske med blandade känslor. Att företrädaren Karolina Ekholms och hennes tidigare kollega Lars E O Svenssons förhållande till riksbankschefen Stefan Ingves var minst sagt frostigt kan inte ha undgått honom. Konflikten inleddes under sommaren 2010 då Stefan Ingves tillsammans med tre av sina kollegor höjde räntan från dåvarande 0,25 procent. För de flesta bedömare utanför Riksbankens murar tedde sig höjningen som en gåta. Det var först långt senare Ingves skulle erkänna att det var kampen mot hushållens skulder som låg bakom ivern att höja räntan trodde fortfarande de flesta att Riksbanken strävade efter att uppnå det lagstadgade inflationsmålet så snabbt som möjligt. Eftersom arbetslösheten var hög och utvecklingen i världsekonomin minst sagt skakig, upplevdes höjningen som konstig. Och det blev inte mindre konstigt när Ingves & Co därefter drev igenom höjning efter höjning. Konflikten inom Riksbanksledningen fördjupades snabbt och rasade snart inför öppen ridå. Ekholm och Svensson blev ränteduvorna som tröstlöst slogs med näbbar och klor mot räntehökarna. KONFLIKTEN INOM RIKSBANKS- LEDNINGEN FÖRDJUPADES SNABBT OCH RASADE SNART INFÖR ÖPPEN RIDÅ. NÄR INGVES & CO gjorde halt i juli 2011 låg reporäntan på 2 procent. Samtidigt hade inflationen, mätt med Riksbankens favoritmått KPIF, pressats en bra bit under 1 procent. Inflationsförväntningarna började sakta men säkert falla, vilket var ett tecken på att allmänheten började tappa förtroendet för penningpolitiken. Ingves & Co tvingades att krypa till korset och acceptera faktum: räntan var för hög. De räntesänkningar som följde gick på tok för långsamt, enligt Ekholm och Svensson. Den uppfattningen delades av Henry Ohlsson, som då var ordförande för Industrins ekonomiska råd. Med facit i hand kan man konstatera att det var rätt bedömning. Idag ligger räntan på unikt låga 0 procent, arbetslösheten är hög och deflationen är ett reellt hot. Att det blev så beror till stor del på Riksbankens utsiktslösa och onödiga kamp mot hushållens skuldsättning. En del försök har gjorts att tona ner Stefan Ingves betydelse för utvecklingen genom att hänvisa till den låga inflationen på andra håll i världen. Det är bara delvis sant. Se på centralbankerna i USA och Storbritannien. När Riksbanken inledde sina räntehöjningar 2010 lät de räntorna ligga kvar på rekordlåga nivåer och stöttade sina ekonomier med kvantitativa lättnader. I båda dessa länder minskar nu arbetslösheten samtidigt som inflationen är tydligt positiv. Kontrasten mot Sverige är stor. DET SOM HAR HÄNT har hänt. Frågan är vad som händer nu. Med nollräntan har Riksbanken äntligen visat att fokus nu ligger på att bryta trenden med fallande inflationsförväntningar. Ska det lyckas kommer det nog att krävas mer än bara nollränta. Pristrycket fortsätter att pysa ur den svenska ekonomin och utvecklingen i världsekonomin haltar betänkligt. Förutom USA ser det rätt dystert ut. Och det saknas knappast ekonomiska och säkerhetspolitiska risker som kan få det att se ännu dystrare ut. Trots att professor Ohlsson varit ränteduva i sitt tidigare liv tror jag inte att han kommer att argumentera för okonventionella penningpolitiska åtgärder redan vid nästa räntemöte (11/2). Men vi får se. För journalister har han hittills vägrat att komma ut vare sig som duva eller hök och bara konstaterat att Jag är Henry. Det låter i alla fall mer duvaktigt än Stefan. Tomas Ernhagen, chefekonom, Fastighetsägarna Sverige tomas.ernhagen@fastighetsagarna.se Marknad Krönika FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

30 Bakom fasaden Rickard Ohlsson Vände motgå Miljonprogrammen är i fokus i den bostadspolitiska debatten. Det har de också varit för det skånska fastighetsbolaget Contentus som utsetts till Årets Fastighetsägare Möt företagets vd Rickard Ohlsson som vuxit upp med fastighetsföretagande vid frukostbordet. TEXT: VICORIA GILLBERG FOTO: ANDRÉ DE LOISTED 30 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 10 DECEMBER 2014/JANUARI 2015

31 På Contentus huvudkontor i Ystad är de glada och stolta. Tillsammans med kollegorna på kontoret i Malmö firas utmärkelsen Årets Fastighetsägare ng till vinst PÅ FLERA AV FASADERNA längs Hamngatan som leder upp till stadskärnan skymtar skyltar med Contentus logga. Vinden är isande kall denna vinterdag i Ystad, men inne på fastighetsbolagets kontor är det varmt. På plats väntar Rickard Ohlsson, vd för familjeföretaget och stolt vinnare av Fastighetstidningens utmärkelse Årets Fastighetsägare. Ett pris som de vunnit för sitt arbete med stadsutveckling, nybyggnation och renovering av miljonprogram. Det här är stort för mig, och för oss, våra anställda och styrelsen. Vi jobbar hårt och långsiktigt med vårt fastighetsföretagande. Priset är ett bevis på att vi gör ett bra jobb, säger Rickard Ohlsson och lägger till: Vi vill passa på att dela det här priset med alla våra hyresgäster och samarbetspartners också. Den breda dialekten, liksom stoltheten, är omisskännlig. CONTENTUS HAR sedan åttiotalet varit verksamma i Ystad och påverkat stadens utveckling. Flertalet av bolagets fastigheter omgärdar Stortorget. Här har de sedan starten förädlat fastigheter med kulturhistoriskt värde. Bolaget har även fastigheter och nybyggnadsprojekt i Kristianstad och Malmö. I miljonprogramsområdet Herrgården återfinns tio procent av beståndet. Ett område som 2008 fick mångas ögon på sig, och som under de senaste år genomgått en omfattande förändring. Det var när tv:s Uppdrag gransk Årets fastighetsägare 2014 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 10 DECEMBER 2014/JANUARI

32 Faten Moussa leder arbetet på medborgarkontoret Varda som har sina lokaler i Contentus fastighet. Närhet till hyresgästerna är högsta prioritet PÅ GÅRDEN vajar Contentus flaggor i topp. Sedan nittiotalet har företaget ägt husen i Herrgården som sedan dess genomgått en omfattande renovering. Ivad Oweiti är fastighetsskötare på Contentus och bor själv i en av fastigheterna, och arbetar nära sina grannar. Jag har fått säga till att när arbetsdagen är slut så är jag bara granne igen, då har vi jourtelefon om det skulle hända något. Men det är många som ringer på ändå, säger Ivad Oweiti med ett stort leende. Han trivs på jobbet och berättar att hela området har gjort en helomvändning. Området har förändrats 180 grader, men på vår gård har det alltid varit bra. Här samlas alla, på sommaren är det helt fullt, berättar han när vi promenerar över gården mot medborgarkontoret Varda som huserar i Contentus fastighet. I hans arbete ingår, förutom reparationer, också renhållning och att hålla snyggt i de gemensamma ytorna. Att Ivad Oweiti förutom svenska också pratar arabiska underlättar arbetet eftersom många av hyresgästerna i området har arabiska som modersmål. Till medborgarkontoret Varda, som Contentus medfinansierar, kommer arbetsförmedlingen, polisen, föreningar och framförallt boende flera gånger i veckan för att mötas, samtala, informera och umgås. VARDA ÄR JÄTTEVIKTIGT för boende i området. Det är nu det enda medborgarkontoret som finns på Herrgården, berättar Faten Moussa, anställd på Varda engagerat. Hon passar också på att sticka några exemplar av senaste numret av Hej Herrgården i handen på Rickard Ohlsson. Vi skriver om er, om att ni ska sponsra det nya aktivitetshuset här, säger hon. VI ÄR EN LÅNGSIKTIG FASTIGHETSÄGARE OCH VILL GÖRA SAKER SOM ÄR HÅLLBARA. FINNS DET DÅ PROBLEM MÅSTE MAN TITTA PÅ ORSAKERNA FRÅN GRUNDEN. FAKTA/ CONTENTUS Grundades 1972, som ett möbelföretag av Gertrud och Harald Ohlsson, men från 1982 är bolaget ett renodlat fastighetsbolag. Bestånd: Malmö kvadratmeter, Ystad kvadratmeter, Kristianstad kvadratmeter. ning uppmärksammade hur skandalomsusade Acta fått förelägganden av miljöförvaltningen för deras misskötsel av beståndet i Herrgården i Malmö. Bilder av kackerlackor, mögel och hyresgäster som inte fick någon hjälp fyllde tv-rutan. Contentus som ägde grannfastigheter i området, med Rickard som nytillsatt vd, hamnade också i blickfånget. När Uppdrag granskning tog upp det blossade det upp i media rejält. Området fick ett negativt rykte och det gjordes kontroller hos alla fastighetsägare i området, berättar Rickard Ohlsson. Han funderar länge och väljer sina ord väl, den mediala stormen har satt sina spår. RICKARD OHLSSON är noga med att poängtera att Contentus fastigheter inte fick några förelägganden från miljöförvaltningen om åtgärder. Företaget som är döpt efter det engelska ordet content, nöjd, sköter förvaltning och drift av alla fastigheter i beståndet själva och har som målsättning att arbeta nära hyresgästerna. Även så i Herrgården. När området hamnade i medias fokus fanns redan planer på renovering, och 2009 drogs arbetet i gång. Med sin mor Gertrud som styrelseordförande driver Rickard som andra generationen företaget framåt. Vi är en långsiktig fastighetsägare och vill göra saker som är hållbara. Finns det då problem måste man titta på orsakerna från grunden. Miljonprogrammen är idag mer än fyrtio år gamla så de är ju generellt väldigt slitna. I många fall är det också mycket problem med trångboddhet, vilket gör att slitaget blir större än normalt. Ett annat problem var att en stor andel av de boende inte hade jobb och det är ju inte alls bra för ett område. Så vi tänkte att när vi satsar så ska vi göra det på ett sätt som gör att helheten i boendet förändras och blir attraktivt så att fler människor med arbete och egen inkomst vill flytta dit. PÅ ETT TIDIGT PLAN involverades hyresgästerna. Vi bjöd alla på fika. På planritningar fick hyresgästerna rita och beskriva olika saker som man ville ha på innergården. Och utifrån den dagen, då även våra arkitekter var med, gjorde vi planen för hur vi skulle utveckla området. Renoveringarna påbörjades, och trappa för trappa rustades upp med komplett stambyte. 32 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2015

33 Rickard Ohlsson besöker ofta beståndet på Herrgården där Ivad Oweiti arbetar som fastighetsskötare. Jag kan visa säger Rickard Ohlsson ivrigt när han berättar om sitt intresse för att rita kök. Och på datorn tar han fram ritningarna på de kök som idag finns i fastigheterna på Herrgården (bilden t.v.). Innan Rickard gav sig in mer aktivt i fastighetsbranschen drev han ett företag som sålde kök. En kunskap som han inte låter vila i rollen som vd på Contentus. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

34 VI BESTÄMDE OSS FÖR ATT SATSA HELT PÅ FASTIGHETER. VI HAR TAGIT DET LUGNT OCH KÖPT EN FASTIGHET I TAGET. Gertrud Ohlsson, grundare och styrelseordförande FAKTA/RICKARD OHLSSON Ålder: 37 Familj: Barnen Kevin, 4 år och Filip, 7 år och frun Linda. Bor: Ljunghusen Aktiv som: vd, styrelseledamot och ägare av Contentus, styrelseledamot i Bösarps Grus och Torrbruk, styrelseledamot i Citygruppen i Ystad, styrelsesuppleant i Fastighetsägarna Syd samt styrelseledamot i Fastighetsägarnas Syds Ystadsdistrikt. Nya kök, nya badrum, ny el och upprustade trappuppgångar och tvättstugor. Det var ett stort projekt för oss, vi investerade cirka 100 miljoner i de 169 lägenheterna. Även garage och lägenhetsförråd har säkrats upp och vi har uppgraderat ventilationen. Nu har det blivit mycket bra. Vi har nått vårt mål vad gäller attraktiviteten på boendestandarden, och har de senaste åren i princip bara hyrt ut till hyresgäster som har egen inkomst av arbete. INNAN VI PRATAR vidare om Herrgårdens historia visar Rickard Ohlsson runt på kontoret där bilder på alla fastigheter i beståndet täcker väggarna. Gertrud Ohlsson, Rickards mor, och den som tillsammans med Rickards far Harald Ohlsson grundade bolaget kommer ut för att hälsa: Vi började på sjuttiotalet som ett möbelföretag. De första fastigheterna köpte vi i Tomelilla 1982 och sedan bestämde vi oss för att satsa helt på fastigheter. Då köpte och sålde många fram och tillbaka, men vi gav oss aldrig in i den svängen. Vi har tagit det lugnt och köpt en fastighet i taget, berättar Gertrud Ohlsson, som idag är styrelseordförande i Contentus. Fastigheterna i Tomelilla är nu sålda och istället äger man kvadratmeter bostads- och kommersiella fastigheter i de tre städerna. Rickard själv är uppvuxen i Ystad och som han själv säger med Contentus vid frukostbordet. Men även om fastighetsägandet alltid varit en del av hans uppväxt så kände Rickard sig aldrig tvingad att börja arbeta i företaget. Efter gymnasieåren flyttade han till Kristianstad för att plugga ekonomi och hamnade därefter i Malmö. JAG HAR ALLTID tyckt om fastighetsbranschen. Men det är just byggnation och fastighetsutveckling som jag tycker är speciellt intressant. Jag hade en egen firma som sålde kök ett par år, men 2002 började jag jobba operativt på Contentus. När det var dags att gå in i företaget ville Rickard lära sig allt, så första året testade han på de flesta funktionerna. Allt från hyreskontrakt, förvärv och drift fick han koll på och bland annat spenderade han en dag i veckan under det första året med fastighetsskötarna. Det var för att få lite kunskap om den tekniska biten också. För jag ville själv sätta mig in i fastighetsföretagande från grunden och få en känsla för hur det är på varje arbetsplats och i varje roll. Därefter tog han över förvaltnings- och driftansvaret för företagets bestånd i Malmö, en roll han hade fram till att han tog över som vd i början av 2008, 30 år gammal. Min far blev sjuk i slutet av 2008, och gick bort sommaren Men jag hade i alla fall många år att bolla idéer med honom redan innan. Vi hade väldigt bra samarbete, jag och min far, säger Rickard eftertänksamt och blicken söker sig bort mot Satsar på hyresbostäder I OMRÅDET Sege Park i Malmö skymtar flera byggkranar. Men på Contentus tomt är de sedan början av 2014 borta. Då stod de 124 hyreslägenheterna för hyresgäster 55+ klara. Contentus har sedan tidigare byggt utifrån samma koncept i både Ystad och Kristianstad men i mindre skala. Det här har varit vårt absolut största projekt hittills. Ett väldigt roligt projekt att följa, berättar Rickard Ohlsson medan han visar garagen i lärkträ och det gemensamma gymmet som finns i bottenvåningen i en av de fyra huskropparna. DET ÄR ÄVEN han som ligger bakom utformningen av köken i fastigheterna. Och nybyggnadsprojekt kommer det blir fler av. Nu har det blivit så att vi riktat in oss på seniorboende, men det behöver det inte alls bli i framtiden. Det beror på hur det passar för respektive projekt, men vi vill satsa på hyresrätter. Rickard har drömmar om att bygga högt, helst i Malmö. Men först på projektlistan står en fastighet i Malmö med hotell som planeras att byggas om till hyreslägenheter. 34 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2015

35 När gammalt möter nytt BEVARANDE av gamla fina värden är en av Contentus grundstenar. En annan är förädling av beståndet. En fastighet där de två grundstenarna mötts är Birgitta-kapellet på gågatan i Ystad. Sedan 1500-talet har byggnaden varit en del av stadsbilden, och ursprungligen använts som gillesal och magasin. Sedan många år tillbaka har byggnaden huserat klädföretag, men nu har en något oväntad hyresgäst flyttat in, den internationella restaurangkedjan Subway. Då fick byggnaden också en ansiktslyftning. Jo, det var en del som reagerade när vi byggde om Kappahl, och vi samtidigt byggde ut fastigheten Thor med en glasdel. Men det har blivit jättebra, och jag tror de allra flesta är nöjda med slutresultatet, säger Rickard Ohlsson. Vi fångar franchise tagaren Daniel Roslund precis innan lunchruschen sätter igång och han visar oss hur materialval och anpassningar gjorts för att bibehålla byggnadens själ. Tillsammans Snabbmat hos Daniel Roslund i lokaler med historia. med Rickard Ohlsson har det blivit många och långa diskussioner på vägen. VI HAR FÅTT göra avkall på en hel del krav som Subway ställer, men slutresultatet är vi supernöjda med. Till exempel har vi fått sätta upp en frilagd skylt istället, berättar Daniel Roslund och visar också upp den anpassade hissen som dagens tillgänglighetsregler kräver. VI BLEV FÖRVÅNADE FÖR VI VAR ÖVERTYGADE OM ATT VI SKULLE KUNNA TA UT DE HÄR HYRESHÖJNINGARNA. faderns fotografi på soffbordet. Harald Ohlsson var en profil i Ystad, känd för sitt stora engagemang för stadens utveckling. DET ÄR DAGS att sätta sig i bilen, och färdas de dryga 40 minuterna till Malmö, en resa som Rickard Ohlsson gör ett par gånger i veckan. Men först tittar vi in till Gertrud Ohlsson för Rickard behöver skriva under några styrelseprotokoll. Nu skulle han ha varit stolt, Harald. Rickard har bra omdöme och sköter det här så bra, säger hon. Vi stannar på Herrgården, och börjar vandra runt bland Contentus fastigheter. Rickard är noga med detaljer och berättar om varje del av renoveringen. Särskilt köken intresserar honom och i flera av de nybyggnadsprojekt som företaget haft har han själv varit med och utformat dem. Att sitta framför datorn och rita ut köksinredning och arbetsytor verkar vara lika mycket jobb som nöje för honom. Om man i de flesta stunder möter en något reserverad, och mycket samlad man, är det när han pratar om detaljerna som han går i gång. Jag vet ju vad hyresgästerna vill ha, och det förmedlar jag vidare till arkitekterna som utgår från detta i projekteringen var renoveringarna i området färdiga och det blev dags för hyresförhandlingar. Då kom nästa överraskning. När Contentus yrkade på 37 procentig hyreshöjning, blev det stopp hos Hyresgästföreningen. Vi blev förvånade för vi var övertygade om att vi skulle kunna ta ut de här hyreshöjningarna. Vi hade ett antal lägenheter i samma fastighet som vi hade byggt om tidigare till motsvarande standard invändigt och då hade Hyresgästföreningen accepterat den höjningen. Därför tyckte vi att det är rimligt att anta att den nivån även kommer att gälla för resterande lägenheter som en bas och att man därefter gör ett skäligt tillägg för övriga standardförbättringar som ytterligare tillkommit som ny förbättrad gårdsmiljö, ombyggda tvättstugor, trapphus och källare med mera. Så det var ju vår bas för hela kalkylen för ombyggnaden och det är ju så bruksvärdessystemet är tänkt att fungera. FÖRHANDLINGARNA strandades och ärendet gick till Hyresnämnden som beslutade att godkänna hyreshöjningar på 20 procent. Contentus valde att överklaga igen, och sedan sommaren 2013 har de väntat på att ärendet ska tas upp i Hovrätten. Om man inte kan få igenom skäliga hyreshöjningar för att täcka kostnaderna är det stor risk att många fastigheter kommer att stå och förfalla menar Rickard Ohlsson. Men bortsett från osäkerhet kring hyror är Rickard Ohlsson stolt över den renovering som de genomfört och glad när han möter hyresgäster som kan vara stolta och nöjda med sin bostad. Det är kul att se nu efter ombyggnaden hur området har förändrats till det bättre och vi samverkar med Malmö stad och de andra fastighetsägarna, MKB och Victoria Park, för att denna positiva trend skall fortsätta. Nu ser han fram emot att fortsätta utveckla Contentus fastigheter och bidra till stadsutvecklingen i de städer de finns i, samt bygga fler hyresrätter. Och kanske får de också köken utformade av Rickard Ohlsson. TIO FRÅGOR/ RICKARD OHLSSON Favoritpryl: Min Iphone. Mest stolt över: Min familj. Vackraste huset: Söderport 16 på Gustav Adolfs Torg 45 i Malmö. Salt eller sött: Salt. Min bästa egenskap: Beslutsam. Min sämsta egenskap: Fastnar kanske ibland lite mycket i detaljer. Favoritmusik: Blandat, allt från ABBA, Red Hot Chili Peppers, Kiss till nyare musik som John De Sohn. Plats jag gärna reser till igen: Florida. Paradrätt i köket: Skaldjur. Intresse förutom fastigheter: Att umgås med familj och vänner. Jag trivs i naturen, tycker om att fiska. Spelar golf ibland, och gillar båtliv. Vi brukar ta några turer med vår båt varje sommar till Danmark. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

36 Prylar Kontor Att vi mår bra på kontoret är a och o. Här kommer tipsen som kan göra din arbetsdag mer effektiv, intressant och rolig. Redaktör: Victoria Gillberg, victoria.gillberg@fastighetstidningen Behaglig ljudmiljö Bullriga kontorsmiljöer kan bli ett minne blott med ljud absorbenten Ginko. Med den lekfulla utformningen och brett färgutbud kan varje kontor bygga upp sin egen ljudvägg utifrån sitt behov. Istället för musarm Trött i axlarna eller en begynnande musarm? Då kanske den här pennliknande datormusen är något för dig. Penclic Mouse har alla funktioner du behöver såsom scroll, vänster-, mitten- och högerklick samt fram- och tillbakaknappar. Lär dig engagera! Engage! är en guide för att engagera medarbetare, och hur det i sin tur ökar er produktivitet. Du får läsa mer om hur det går till bakom kulisserna på framgångsrika företag som Virgin, Zappos, Puma, South west och även svenska företag som GodEl och Ikea. Ergonomi på ny nivå Kontorsstolen Swing up gör sittandet till en aktiv syssla. Den nya stolsmekanismen baseras på höftens rörelser och gör att stolen följer kroppens rörelser allt eftersom vi rör oss. Och med ställbara arm-, huvud- och ryggstöd blir stolen ännu mer anpassningsbar efter allas olika behov. Snabbare än taxi Blir det många korta taxiresor i frustrerande bilköer? Eldrivna Ecoride Flexibel är den perfekta kontorscykeln, och eftersom den är liten och hopfällbar kan den lätt lyftas upp för trappor eller tas med in i hissen FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2015

37 Relationsförvaltare Så jobbar jag FOTO: JULIA SJÖBERG SARI ISBERG Ålder: 49 år. Utbildning: Treårig ekonomisk linje, kameral gren. Fortbildning i hyresjuridik. SARI ISBERG, RELATIONSFÖRVALTARE PÅ STENA FASTIGHETER, GÖTEBORG: Det gäller att anpassa sig efter förutsättningarna Under hösten har Sari Isberg avslutat det stora projektet att få aktivitetshuset i Lövgärdets centrum att stå på egna ben. Samtidigt har hon stöttat de nya miljövärdarna i Tynnered i deras arbete att stärka trivseln i sitt område. Vad gör en relationsförvaltare? Jag är en länk mellan hyresgästerna och Stena Fastigheter. Jag är ute i områdena och jobbar väldigt nära hyresgästerna. Jag lyssnar av vad de vill ha och förmedlar att vi tillsammans kan skapa något bra för området. Syftet med vår relationsförvaltning är att öka trivseln och tryggheten i bostadsområdena. Vilka är dina viktigaste verktyg? Framförallt det kontaktnät som byggts upp under åren med bland annat andra samverkanspartners som Fryshuset, stadsdelen, Hyresgästföreningen och skolorna i närområdet. Vi jobbar mycket med ungdomar. Om de har det bra så trivs även föräldrarna och vill bo kvar hos oss länge. Vilka prylar klarar du dig inte utan? Telefonen är såklart viktig. Datorn har jag alltid med mig och är ständigt uppkopplad. Om någon undrar något kan jag ta fram svaret direkt. Det blir betydligt mycket effektivare på det sättet. Och det är mycket möten i det här jobbet, så outlook-kalendern är min vän. Vad gör att du lyckas? Att jag är nyfiken, intresserad och verkligen vill förändra. Mina kollegor säger att jag också är öppen och lyhörd. Det är viktigt att kunna visa att man inte bara är i området en vecka och sen försvinner. Utan att det finns en ärlighet i att vi tillsammans gör saker. Samtidigt är det viktigt att vara tydlig med vilka ramar som finns för att nå ett så bra resultat som möjligt. Du rör dig mycket ute. Jag antar att gåvänliga skor är ett måste? Ja, ibland är det workshop ute i en gångtunnel när det regnar och är mörkt. Det gäller att anpassa sig efter de olika förutsättningarna. ERIK HÖRNKVIST FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

38 Fokus Brobygget På varsin sida av ny Den nya E4-sträckningen med bro över Sundsvallsfjärden står nu färdigt efter några års byggande. Fastighetstidningen har talat med två bolag som har agerat aktivt utifrån Sundsvalls nya karta. TEXT: FREDRIK MÅRTENSSON FOTO: TORBJÖRN BERGKVIST Vid södra brofästet ligger fastighetsföretaget Tvättbjörnens nya huvudkontor. DET KÄNNS SOM I SERIETIDNINGARNA DÄR EN REGNBÅGE BRUKAR ILLUSTRERAS MED SKATTKISTOR VID BÅDA ÄNDARNA. FAST HÄR ÄR DET BRON SOM ÄR REGNBÅGEN. Stig Svedberg, vd Tvättbjörnen Fastigheter 38 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2015

39 a Sundsvallsbron ALLT FLER FÖRETAG SER VÄRDET I ATT BÅDE HA NÄRA TILL STAN OCH SNABBT KUNNA KOMMA UT PÅ E4. Pernilla Åhlin, fastighetsansvarig på Hedern Fastigheter Fastighetsföretaget Hedern har byggt upp en företagspark vid norra brofästet, Heffner Park. T vättbjörnen Fastigheter i söder och Hedern Fastigheter i norr. Två av Sundsvalls fastighetsägare som påverkas positivt av den nya sträckningen över Sundsvallsfjärden. Nu avlastas centrala Sundsvall med runt fordon per dygn och området kring bron blir mer intressant för olika byggprojekt. Ett exempel är Sundsvalls kommuns satsning på nya stadsdelen Norra Kajen. Men utvecklingen kan samtidigt slå mot handel och kontor i stadskärnan. Det är svårt att direkt peka ut områden som hamnar i bakvattnet, men dels bron, dels satsningen på Norra kajen gör säkert att en del handel och servicenäring etableras utanför city, säger Alf Fornell, kontorschef på Fastighetsägarna i Sundsvall. JAG TROR på en renodling med mer av boende i centrum och arbetsplatser som flyttas en bit utanför, säger fastighetsägaren Stig Svedberg, vd på Tvättbjörnen Fastigheter. SÅ PÅVERKAS VI AV NYA BRON FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

40 TVÄTTBJÖRNEN FASTIGHETER: Bron gör staden mer attraktiv ETT GULDLÄGE vid nya bron och kanske en av mina viktigaste affärer. Stig Svedberg, Sundsvalls lokala fastighetskung, är övertygad om att E4-projektet sätter fart på tillväxten i Sundsvallsregionen och öppnar kassan för stora affärer de närmaste åren. På Björneborgsgatan, nära Stig Svedberg det södra brofästet, har han inkvarterat ledningsfunktioner för sitt bolag Tvättbjörnen. Folk frågar varför jag inte sitter i centrum, men det rycker jag mest på axlarna åt. Det är effektivare att sitta här med parkeringar för personal och kunder och ändå har man bara några minuters färdväg in till stan, säger Stig Svedberg, känd från tv-serien Svenska miljonärer. I centrala Sundsvall finns Tvättbjörnen ändå. Stig Svedberg sträcker på sig lite extra när han nämner att bolaget är störst i centrum inom lägenhetsförvaltning. Fler vill bo i centrum och fler företag och handlare väljer att etablera sig en bit utanför. Den utvecklingen tror jag kommer att förstärkas de närmaste fem, tio åren och den i branschen som inte hänger med på den resan riskerar att bli förlorare. På vilket sätt kan bättre infrastruktur stärka Sundsvall? Med ordentligt kortade pendlingstider in till Sundsvall genom nya E4 blir stan mer attraktiv. Det har stått lite stilla i Sundsvall under några år men nu tror jag på en positiv utveckling. Tvättbjörnen räknar med att investera i nya Sundsvallsfastigheter för några hundra miljoner kronor under 2015 och lika mycket året därpå, säger Stig Svedberg. Björneborgsgatan 41, det nya huvudkontoret, har blivit något av ett skötebarn. Jag köpte av Diös häromåret och investerar tio miljoner kronor i att rusta upp och bygga till fastigheten. Bland annat blir det panoramafönster på den sida som vetter mot bron och Sundsvallsfjärden. Tvättbjörnen har några fastigheter även vid norra brofästet och det känns som i serietidningarna där en regnbåge brukar illustreras med skattkistor vid båda ändarna. Fast här är det bron som är regnbågen, avslutar Stig Svedberg med ett leende. FAKTA E4-projektet i Sundsvall slutfördes i december 2014, ett år före tidtabellen. Totalt omfattar vägsatsningen 20 kilometer ny motorväg och en 2,1 kilometer lång bro som blir Sveriges längsta motorvägsbro. Totalkostnad 4,6 miljarder kronor. I Sundsvalls kommun bor invånare. FOTO: FREDRIK MÅRTENSSON HEDERN FASTIGHETER: Vi är otroligt nöjda med utvecklingen FRÅN VIN- OCH SPRITTILLVERKNING till företagspark. Hedern Fastigheter såg möjligheterna när nya Sundsvallsbron växte fram. Vi är otroligt nöjda med den utveckling som Heffner Park haft sedan vi tog över. Allt fler företag ser värdet i att både ha nära till stan och snabbt kunna komma ut på E4, säger Pernilla Åhlin, fastighetsansvarig på Hedern. Heffner Park finns ett stenkast från det norra brofästet och ett par kilometer från centrala Sundsvall. I många årtionden, fram till nedläggningen 2008, hade statliga Vin&Sprit här en anläggning på cirka kvadratmeter. Hedern fastigheter (som tidigare hette TotalFörvaltning) köpte fastigheten av Gästrike Invest Vi genomförde affären med en klar vision om att bygga upp en företagspark med inriktning på affärer business to business och det har visat sig lyckosamt. Ett tjugotal företag, många av dem rikstäckande kedjor, finns nu bland hyresgästerna, säger Pernilla Åhlin. HON ÄR ÖVERTYGAD om att Sundsvallsbron starkt bidragit till intresset och även andra fastighetsbolag i området runt stadsdelen Skönsberg vittnar om ett uppsving. I viss mån handlar det om att kunna visa för företag att de inte behöver finnas allra mest centralt i Sundsvall. Det blir mer lättillgängligt och smidigare för personalen att sitta här ute och det är ändå väldigt nära till centrum, säger Pernilla Åhlin. Hedern har traditionellt haft fokus på lägenheter, men i allt högre grad har företaget inriktat sig på kommersiella lokaler. Hedern, som har lokala ägare, har ett trettiotal fastigheter i centrala Sundsvall och bostadsområdet Granlo holm. I Heffner Park arbetar vi lite annorlunda genom att presentera en yta för företag som är intresserade och att vi gemensamt har en dialog om hur lokalen ska se ut, berättar Pernilla Åhlin. Det kan ofta vara en långvarig dialog på ett år och sedan är det kort om tid, kanske några månader, för att bygga om. Det är ändå ett väldigt bra arbetssätt för att bygga upp förtroende och en långvarig affärsrelation. Det är lätt att parkera vid Heffner Park, poängterar Pernilla Åhlin, Hedern Fastigheter. FOTO: FREDRIK MÅRTENSSON 40 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2015

41 Fall i rätten För en förening är det viktigt med tydliga riktlinjer om hur man ska ersätta medlemmar vid skador. TEXT: KARIN RUTSTRÖM ILLUSTRATION: DENNIS ERIKSSON Fick endast ersättning för renovering till slitet skick cipen eftersom bostadsrättsföreningen inte har rätt att få någon ersättning för detta. Bostadsrättshavaren vägrar att själv betala för någon av kostnaderna. Han håller fast vid kravet och driver ärendet vidare till tingsrätten men förlorar. KOMMENTAR från Mikael Gulliksson, chefsjurist Fastighetsägarna: Bostadsrättsföreningen var i det aktuella fallet skyldig att reparera skadorna. Men endast till det skick som var likvärdigt med det som fanns innan skadan uppstod. Väljer föreningen att vara generös och åtar sig att renovera till nyskick kan likhetsprincipen komma in i bilden vilket kan få långsiktiga konsekvenser. Exempelvis att föreningens övriga medlemmar kan komma med krav om att få samma förbättring i framtida situationer av motsvarande slag. Om föreningen genomför EN BOSTADSRÄTTSHAVARE får delar av sitt badrum och kök förstört i samband med en översvämning när ett avloppsrör brister i fastigheten. Föreningen som ansvarar för den del i fastigheten där skadan uppstått åtar sig att åtgärda skadorna i lägenheten. Bostadsrättshavaren begär att föreningen ska sätta in nytt kakel, nytt klinker och ny linoleummatta i kök och badrum samt måla om vissa delar i de aktuella utrymmena. Bostadsrättsföreningen vägrar och menar att den endast är skyldig att återställa badrum och kök i befintligt skick, som i detta fall är tämligen slitet. Om föreningen återställer allt i nyskick kommer det att leda till en standardhöjning vilket gör att värdet på bostadsrätten ökar avsevärt eftersom lägenheten inte renoverats sedan 1980-talet. Det menar föreningen strider mot likhetsprinen renovering av en lägenhet och den ger ett mervärde på bostadsrätten har bostadsrättsföreningen enligt praxis inte rätt att kräva ersättning av en bostadsrättshavare i efterhand. För att slippa tvister och motverka risken att det uppstår dålig stämning bland medlemmarna är det viktigt att föreningen har en klar och tydlig policy för hur den ska agera i den här typen av fall. Önskar bostadsrättshavaren ett bättre skick bör det upprättas en överenskommelse mellan bostadsrättshavaren och föreningen. Kattkisset upptäcktes inte vid besiktning EN KVINNA flyttar ut ur en lägenhet där hon bott med sina katter i två år. Den nya hyresgästen kommer och tittar på lägenheten, och en besiktning görs utan några större anmärkningar. Under besiktningen står fönster och balkongdörrar på vid gavel eftersom hyresgästen håller på att flyttstäda. Den nya hyresgästen flyttar in och kontaktar fastighetsägaren samma dag med klagomål på att det luktar kattkiss i lägenheten. En utredning görs som visar att det finns rester av katturin som skadat mattor och golv. Delar av lägenheten saneras i omgångar. Fastighetsägaren kontaktar den tidigare hyresgästen och kräver att hon ska betala åtgärderna för skadorna. Hyresgästen vägrar och hänvisar till att lägenheten besiktigats och godkänts utan att skadorna togs upp. Ärendet hamnar i tingsrätten som anser att hyresgästen är ansvarig och ska betala för skadorna samt rättegångskostnader, totalt kronor. Kvinnan överklagar ärendet till hovrätten som har samma uppfattning som tingsrätten. Men hovrätten sänker dock skadeståndsbeloppet till kronor vilket enbart delvis motsvarar kostnaden för saneringen. Den beslutar också att var och en av parterna ska betala sina rättegångskostnader. KOMMENTAR från Mikael Gulliksson, chefsjurist Fastighetsägarna: Det är viktigt att välja besiktningstillfälle. Det mest lämpliga är när lägenheten är utflyttad och färdigstädad. Hyresgästen är alltid skyldig att vårda lägenheten och är ansvarig att anmäla skador som uppstår. I det här fallet ansåg tingsrätten att det stod klart att hyresgästen orsakat skadorna och att hon inte kunnat visa på motsatsen. Däremot fick inte hyresvärden den begärda ersättningen på kronor för skadorna i golvet. Tingsrätten sänkte beloppet till kronor och sedan prutade hovrätten ned det ytterligare till kronor. Skälet var att hyresvärden renoverat flera delar i lägenheten samtidigt och kunde inte visa hur stor del av kostnaden som direkt hörde samman med åtgärder av skadorna i golvet. Det här visar hur viktigt det är att fastighetsägaren noggrant specificerar kostnaderna som uppstår för de specifika åtgärderna. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

42 Arkitekten Daniel Markström har varit projektchef för Swedbanks nya kontor. Nu tar han plats i Humlegårdens ledning. 42 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2015

43 Arkitektur TEMA DE SENASTE ÅREN har vi sett en tydlig trend där arkitekturen fått en allt mer framskjuten roll i fastighetsbranschen. Ett exempel är Humlegården, där en arkitekt numera ingår i ledningsgruppen. TEXT: VICTORIA GILLBERG FOTO: MIKAEL GUSTAVSEN Arkitekten har tagit en ledande plats i bolagen T illsättandet av en arkitekturchef var en tydlig markering av hur viktiga frågor kring arkitektur och stadsbyggnad har blivit för Humlegården. Eller med bolagets vd Per-Arne Rudberts egna ord: Att utveckla fastig heter långsiktigt och med hög arkitektonisk nivå är inte bara värdeskapande för oss och våra kunder, vi bidrar samtidigt till en mer hållbar stadsutveckling. Och det är Daniel Markström som i den rollen ska utveckla och samordna Humlegårdens strategiska arbete inom arkitektur. Han är utbildad arkitekt och har varit projektchef på Humlegården de senaste åren. För oss har frågor om arkitektur och stadsbyggnad alltid varit viktiga. Framförallt i utvecklingsprojekten men även i den vanliga förvaltningen. Allt eftersom företaget vuxit och parallellt med att antalet egna utvecklingsprojekt ökat har vi insett att det behöver finnas en person som jobbar strukturerat med frågorna. DANIEL MARKSTRÖM tror, och hoppas, att arkitekters närvaro i fastighetsbolag kommer att öka. Kanske, menar Daniel Markström, för att branschen börjar förstå vad en arkitekt kan tillföra på beställarsidan att arkitektur inte bara är som ett ytskikt på en fasad utan något betydligt mer komplext och sammansatt. Våra fastigheter och dess stadsmiljö är oerhört värdefulla och där är arkitekten en samarbetspartner och en tillgång. Bra arkitektur förutsätter två saker en engagerad, kunnig beställare och en skicklig arkitekt som har förståelse för beställarens förutsättningar och mål. BRA ARKITEKTUR FÖRUTSÄTTER TVÅ SAKER EN ENGAGERAD, KUNNIG BESTÄLLARE OCH EN SKICKLIG ARKITEKT SOM HAR FÖRSTÅELSE FÖR BESTÄLLARENS FÖRUTSÄTTNINGAR OCH MÅL. För att skapa det krävs också att branschen utvecklar sina processer, och lyfter in arkitekten i ett tidigt skede. Jag upplever att många i bygg- och fastig hetsbranschen arbetar som om projekten vore ett stafettlopp. Först gör en grupp klart en del och därefter tar nästa grupp projektet vidare. I sådana situationer borde en kärngrupp arbeta tillsammans hela vägen, och där ska arkitekten ingå. Och, menar Daniel Markström, även arkitekter behöver öka sin förståelse för branschen. Allt för ofta, tycker han, har arkitekten dålig koll på kundens affär och målsättningen med projektet. Ekonomi och risk är fundamentala faktorer för i princip alla fastighetsutvecklare. Det måste arkitekten ha respekt och förståelse för. Och man kan kombinera ekonomisk lönsamhet och god arkitektur. Det är inget motsatsförhållande. Det lönar sig att göra bra grejer, men om vi har olika agendor blir det lätt fel. Därför är det otroligt viktigt att ha samma målsättning när man går in i ett projekt. MEN MAN FÅR som beställare inte heller stirra sig blind på kostnadssidan i projektkalkylen tycker Daniel Markström. Det finns gott om exempel där beställaren nästan gör automatiska besparingar på relativt små kostnadsposter under produktionen, till exempel ett balkongräcke eller ett stengolv i en entréhall. Men dessa detaljer kan ju vara viktiga bärare av den arkitektoniska upplevelsen eller känslan av kvalitet. Då är det ju inte där som eventuella besparingar ska göras. Ofta är det brist på insikt eller kommunikation som ligger bakom dessa beslut. Därför är dialogen och samarbetet mellan beställare och arkitekt så viktig. NÄSTA SIDA Få ut mer av ytorna FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

44 TEMA Arkitektur 1 SE TILL ATT DET FINNS MÖTES- PLATSER FÖR MEDARBETARE Många som arbetar på kontor kan idag utföra sina individuella uppgifter när och var som helst. Den typen av arbete är lätt att mäta. Men det är svårare att mäta om det som görs är relevant, och det produceras därför en del i onödan. Personalen har helt enkelt inte hunnit få reda på att det är någon annan som redan har löst problemet. Där kan våra byggda strukturer vara ett hinder. Kunskapsöverföringen blir för trög helt enkelt. Därför menar Torbjörn Höeg att det blivit allt viktigare att fundera kring kommunikationsmönster i byggnaden. Finns det ytor där man kan träffas? Finns det ställen där man stöter på de man normalt inte träffar? Och lika viktigtsom att kontoret är en plats för stimulans och utbyte av idéer är att det finns en oas där man kan vara ifred från stimulans. På Cybercoms flaggskeppskontor i Stockholm city finns det gott om naturliga mötesplatser. Tengbom har, bland annat med hjälp av Martela Dynamic, utformat ett aktivitetsbaserat kontor präglat av funktionalitet, kreativitet och harmoni. FOTO: HASSE BENGTSSON FÅ UT MER AV YTORNA Fem framgångsfaktorer för en lyckad kontorsomvandling Visst kan man skapa större värden i sina lokaler. Men köp inte bara ett färdigt koncept, utan se till att göra jobbet från grunden. Här är några tips på vägen från arkitekten Torbjörn Höeg. GÖR DET INTE halvhjärtat. Det är kanske det viktigaste budskap arkitekten Torbjörn Höeg har till den fastighetsägare som står i begrepp att göra om kontorslokaler. Som uppdragsansvarig på arkitektkontoret Tengbom har han varit involverad i ett flertal stora kontorsomvandlingar. Han har sett alltför många exempel på att man bara hängt på den senaste trenden, som för närvarande är aktivitetsbaserade kontor, utan att egentligen ha funderat över vad det är man vill uppnå. Det finns en del som gör sig bra på bild men som inte fungerar så bra i verkligheten. Det är ganska påtagligt när aktivitetsbaserat blir lika med fantasifull möblering, färgglatt och lite humor. Aktivitetsbaserat har egentligen ingenting med formgivning att göra, utan är i själva verket i grunden en organisationsfråga. Där märker Torbjörn Höeg man stor skillnad mellan hur pålästa olika beställare är. ÄVEN OM ANSVARET ligger på hyresgästen varnar Torbjörn Höeg för att man som fastighetsägare riskerar att hamna i en situation med en massa missnöjda hyresgäster. Som fastighetsägare har man ett stort ansvar i att hjälpa sina hyresgäster att fatta väl avvägda beslut. Och det finns många fördelar med ett aktivitetsbaserat kontor. Inte minst att man som fastighetsägare får ett bättre lokalutnyttjande och i slutändan kanske lite bättre hyror. ALLMÄNT MENAR HAN att vi numera ställer betydligt tuffare krav på utformningen av våra kontor. Vanlig standard är inte längre tillräckligt. Men det betyder samtidigt också att möjligheterna och förväntningarna ökar, vilket är positivt för den som vill investera och hyra ut med god förtjänst. Och naturligtvis är det något som gläder oss arkitekter. Vi kan ju aldrig bli bättre än vad efterfrågan är. 44 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2015

45 2 UTRED BEHOVET INNAN SKISSER GÖRS Börja inte skissa på planlösningen redan på det första mötet. Våga ta tag i de jobbiga frågorna om hur man ska fungera som organisation, säger Torbjörn Höeg. Låt den processen ta sin tid innan ni börjar prata om hur kontoret rent fysiskt ska utformas. 3 SMETA INTE UT ALLT I JÄMNTJOCKA LAGER Om budgeten är be gränsad. Tänk på att allt kanske inte är lika viktigt. Satsa hellre på några väl valda delar. Gör tydliga prioriteringar. 4 FYLL PUBLIKA UTRYMMEN MED ATTRAKTIV VERKSAMHET OCH SERVICE Företag har blivit mer kostnads effektiva och försöker minska sina egna ytor. Detta sam tidigt som vi, enligt Torbjörn Höeg, har börjat sudda ut gränsen mellan kommersiell service och den service vi förväntar oss ska finnas på ett större kontor. Det kan man som fastighetsägare utnyttja. Istället för att ha en överstor entré kan man hyra ut ytan till en publik caféverksamhet. Det skapar både attraktivitet för hyresgästerna och blir en inkomst för fastighetsägaren. Eller satsa på ett gym både för anställda och allmänhet. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

46 TEMA Arkitektur 5 INSE VÄRDET AV MER FLEXIBLA UTRYMMEN Hos U&We Torbjörn Höeg pratar om ser man kreativt att lämna plats för att på lokalerna och låter kunna göra allt det där anställda använda andra, alltså projekten lokalerna fritt efter som går lite utanför den arbetstid. vardagliga verksamheten. Det kan finnas ett värde av att ha ytor som inte är så färdiga. Det behöver inte alltid vara så fint. Hellre grå rå betong än en sliten heltäckningsmatta om den hindrar oss från att göra det vi egentligen behöver. Barnkalas? Inget problem! Mårten Lind och Ellinor Eke visar hur lätt det specialtillverkade konferensbordet kan stuvas undan. FOTO: ERIK HÖRNKVIST FOTO: ERIK HÖRNKVIST Flexibelt kontor med plats för fest Det är mycket prång och vrår i ett hus från 1600-talet. Men med lite hjälp från arkitekten lyckades de tre kon - sultbolagen skapa ett modernt kontor i Gamla Stan. Så flexibelt att lokalerna till och med används efter jobbet. Ett sådant tak vill man så klart behålla. Arkitekten spelade en viktig roll för att skapa ett modernt kontor i 1600-talets planlösning. Det är tre konsultföretag som sitter tillsammans i lokalerna, i en fastighet som för övrigt numera ägs av Svenska Akademien: ZeroMission, U&We och Futerra. De sysslar alla med hållbarhetsfrågor på konsultbasis. När det nya kontoret skulle utformas hade man tre tydliga krav. Det skulle präglas av hållbarhet (såklart), det skulle vara modernt och flexibelt, och samtidigt ville man inte göra våld på den gamla anrika miljön. DE FÖRSTA OCH sista kraven var kanske enklast att kombinera. Exempelvis har dörrar och foder målats i färger som både är historiskt korrekta och miljömässigt bra. En stor del av möblemanget är loppisfynd som fräschats upp med lite ny färg. Att kombinera dagens tankar om kontorsutformning med 1600-talets idéer om planlösning var en större utmaning. Där hade vi stor nytta av att vi tog hjälp av arkitekter. De hade förmågan att se på det rumsliga på ett helt annat sätt. Vi var mer bundna vid hur lokalerna användes innan, säger Ellinor Eke, vd på U&We. HÄR HAR MAN lyckats få in funktioner i varje litet prång. Till exempel har man i ett ganska litet hopplöst utrymme, där de flesta nog bara stuvat gamla pärmar, skapat utrymme för kreativa spånmöten. I många lösningar kombineras tankar på hållbarhet med flexibilitet. Ett exempel är det stora konferensbordet. Det ger ett gediget intryck, men de kraftiga plankorna kan lätt plockas isär och stuvas undan när man vill använda lokalerna till annat. Många av rummen kan ha flera funktioner, förklarar Mårten Lind, vd ZeroMission. Här har en yogainstruktör kommit och kört pass på luncherna, en helg hade en trångbodd kollega dopfest här och vissa kvällar spelas hållbarhetspodden I väntan på festen in här. Saltå Kvarn, som är en av våra kunder, brukar ha möten här eftersom det är mer centralt än deras kontor ute i Järna. Det blir en helt annan dynamik när våra kunder har delar av sin verksamhet här, säger Ellinor Eke. ERIK HÖRNKVIST U&We vann utmärkelsen Green Tenant Award 2014 för att man ser kreativt på lokalerna och omvärderar definitionen av ett kontor. 46 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2015

47 Tham & Videgård Design/Arkitektur Den gemensamma nämnaren för två av Tham & Videgårds publika projekt, Nya KTH Arkitekturskolan och Hornsbruksgatans tunnelbanebyggnad, är samspelet mellan byggnaden och omgivningen. TEXT: EVA-LISA SAKSI FAKTA/ THAM & VIDEGÅRD Bakgrund: Grundades för 15 år sedan av Bolle Tham och Martin Videgård. Andra projekt: Moderna Museet Malmö, Förskolan Paletten i Stockholm, Tree Hotel i Harads, Krabbes holm Höjskole i Danmark. Utmärkelser i urval: Kasper Salin-priset 2008 för Kalmar Konstmuseum, House of the Year 2013, Ecola award 2012, Design Vanguard S ommaren 2015 får KTH:s arkitekturstudenter i Stockholm en ny institutionsbyggnad. En fristående rundad byggnad med en fasad i roströd cortenstål och stora fönster som har sprängts in mellan de äldre tegelbyggnaderna. På arkitektbyrån Tham & Videgård, som vann arkitekttävlingen om uppförandet av en ny arkitekturinstitution 2007, ville man att form och materialval skulle samspela med omgivningen. Interiört har byggnaden fått ett bra flöde och öppenhet tack vare den annorlunda planformen. Byggnadens gestalt är ett resultat av den ovanliga formen på tomten. Hela interiören är organiserad kring konvexa och konkava väggar som tillsammans bildar en avancerad rumslig organisation, säger Martin Videgård, arkitekt och delägare. MÅNGA AV Tham & Videgårds projekt är publika byggnader. Vid Högalidsparken planeras en ny byggnad med kontor, butiker, kafé och restaurang som ska ersätta huset som inhyser tunnelbanenedgången på Hornbruksgatan. Både arkitekturskolan och projektet vid Högalid är byggnader i staden som har fått sin form utifrån olika förutsättningar. Den senare ligger längs en bergskant med en trappning som förhåller sig till berget. Valet av trä som material i fasaden fungerar bra i gatan och parken, säger Bolle Tham, arkitekt och delägare. Det blir ett grönt hus i dubbel bemärkelse: taket blir en förlängning av parken med restaurangens växthus och gröna terrasseringar på var sida om byggnaden. Huset kommer att värmas och kylas genom att den idag outnyttjade värmen från tunnelbanans ventilationstrummor används genom värmeväxlingsteknik. Arkitektoniskt har utmaningen varit att aktivera Hornsbruksgatan. Högalidsparken blir större och växthuset kommer att bidra till ökad trygghet i parken kvällstid i och med att den befolkar och lyser upp parken, tillägger Martin Videgård. Hornsbruksgatans tunnelbaneuppgång får en ny byggnad som blir en förlängning av Högalidsparken. Tham & Videgårds arkitektur institution på KTH:s campus område kommer att inrymma, förutom undervisningssalar och gemensamma utrymmen, en takterass. Det är skillnad på Relining och Relining Det är skillnad på metoder och material. Det är skillnad på entreprenörerna som utför installationerna. Sacpipe connection System jobbar därför med auktoriserade installatörer. De gör skillnad för slutresultatet på era renoverade avloppsledningar. Läs mer om Sacpipe Connection System och våra auktoriserade installatörer på: FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

48

49 Fastighetsägarna svarar Ställ dina frågor till Fastighetsägarnas experter Kan jag välja sotare själv? KAN STYRELSEN BYTA INTERNETLEVERANTÖR? FRÅGA: Måste jag acceptera sotare och brandskyddskontrollanter utsedda av kommunen? FRÅGA: Får styrelsen fatta beslut om att byta gemensam internetleverantör eller ska en stämma göra det? munen som ansvarar för att sotning och brandskyddskon troll av fasta förbrännings anordningar inklusive rök kanaler eller avgaskanaler samt im kanaler utförs regel bundet. För att svara på din fråga delar jag upp den i sotning respektive brandskyddskontroll. Hur ofta sotning ska ske bestämmer varje enskild kom mun. Frekvensen kan anpassas efter lokala förhållanden. Den enskilde fastighetsägaren har möjlighet att, efter medgivande från kommunen, själv eller låta annan utföra sotningen inom den egna fastigheten. Men notera att det är upp till kommunerna att ge sitt med givande, vilket inte alla gör. Därför brukar detta förfarande ofta kallas sotningsmonopol i de kommuner som inte ger medgivande. I Lekeberg i Närke överklagade en person till Länsstyrelsen och fick rätt. Detta efter att ha blivit nekad möjligheten att anlita en annan sotare än den kommunen hade avtal med. I och med att Hög sta Domstolen 2013 beslutade att inte ta upp kommunens överklagan av ärendet borde i princip sotningsmonopol vara att betrakta som hävt. Men det finns dock enligt uppgift Mikael Gulliksson Chefsjurist Fastighetsägarna Sverige Line Zandén Fastighetsjurist Fastighetsägarna Sverige ILLUSTRATION: DENNIS ERIKSSON SVAR: Sedan 2004 är det kom kommuner som fortsätter att hänvisa till ingångna avtal och därför nekar medgivande till egen sotning. NÄR DET GÄLLER brand skyddskontroller ska dessa all tid utföras genom kommunens försorg och av personer som uppfyller behörighetskraven. Intervallerna för hur ofta kontroll ska utföras har hit tills varit två, fyra eller åtta år beroende på typ av anläggning. Det har dock ansetts att den kortaste fristen kunnat för längas, utan att brandskyddet försämras, samt att de längsta fristerna om åtta år eventuellt inneburit onödiga risker ur brandskyddssynpunkt. Myndigheten för samhälls Ove Schramm Fastighetsjurist (brf) Fastighetsägarna Service Ulla Werkell skydd och beredskap (MSB) har från och med 1 januari 2015 harmoniserat tidsinterval lerna för brandskyddskontroll för olika anläggningar. Numera är de nya fristerna, enligt MSBFS2014:6, i huvudsak tre respektive sex år. Undantag är kontroll av imkanaler (frånlufts kanal från matlagningsutrymme i restauranger, storkök etc. inkl. fläkt, avskiljare och spjäll) som även i fortsättningen har ett intervall på två år. Ovanstående är alltså vad lagen stipulerar. Men glöm inte att du som fastighetsägare också enligt lagen ska arbeta aktivt med brandskyddet genom ett systematiskt brand skyddsarbete. Skattejurist Fastighetsägarna Sverige SVAR: Anslutningen till internet är främst en fråga om att förvalta för eningens hus. Därmed är det en styrelsefråga. Men om många bostads rättshavare är bundna av abonnemang till en specifik leverantör och styrelsen nu ändrar förutsättningarna är det inget fel att lyfta frågan på en stämma. Åsikterna kan variera och viljorna kan vara starka. I varje fall är det viktigt att information går ut i god tid så att de med lemmar som önskar kan säga upp sina respektive abonnemang. OVE SCHRAMM GÅ INTE OCH GRUNNA STÄLL EN FRÅGA! Fastighetsägarnas experter står redo att svara på dina frågor. Utnyttja möjligheten och maila din fråga direkt till info@fastighetsagarna.se Märk mejlet med Fastighetsägarna svarar. RIKARD SILVERFUR Emma Berg Fastighetsjurist Fastighetsägarna GFR Per Forsling Energispecialist Fastighetsägarna Stockholm Rikard Silverfur Näringspolitisk expert Fastighetsägarna Sverige Ställ din fråga till Fråga experterna, Fastighetsägarna, Box , Stockholm eller maila info@fastighetsagarna.se Märk mejlet med Fastighetsägarna svarar. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI

50 annonsera i Fastighetstidningen Branschens ledande tidning magnus johansson Tel: magnus.johansson@newsfactory.se niklas nilsson Tel: niklas.nilsson@newsfactory.se 50 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2015

51 Fastigo svarar Expertis för dina behov Då får facket plats i styrelsen En del företag har fackliga representanter i styrelsen, andra inte. Men för att det ska bli aktuellt krävs att företaget har minst 25 anställda och att det eller de lokala fackliga organisationerna har fattat beslut om styrelserepresentation. Lagen om styrelserepresentation för privatanställda ger anställda i vissa aktiebolag, ekonomiska föreningar, banker och försäkringsbolag rätt att utse så kallade arbetstagarledamöter i företagets styrelse. Varje lokal facklig organisation som har kollektiv avtal med företaget har rätt att besluta om arbetstagar representation, oavsett om organisationen har medlemmar i företaget eller inte. När beslut har fattats ska företagets styrelse skriftligen underrättas. För att beslut om arbetstagarrepresentation i styrelsen ska kunna fattas måste företaget under föregående räkenskapsår sysselsatt i genomsnitt minst 25 arbetstagare i Sverige. Antalet arbetstagare räknas per huvud och tar alltså inte hänsyn till sådant som sysselsättningsgrad, anställningsform eller anställningstid. DE ANSTÄLLDAS representation får inte rubba majoritetsförhållandet i styrelsen på sådant sätt att det medför väsentlig olägenhet för företaget. Därför undantas vissa företag där bolagsordning, stadgar, avtal eller motsvarande föreskriver särskild röstmajoritet eller styrkeförhållande i styrelsen mellan olika politiska grupper, intressenter eller intressegrupper Huvudregeln är att fackliga organisationer har rätt att utse två ledamöter och två suppleanter till styrelsen i företag med fler än 25 anställda. I företag som under senaste räkenskapsåret haft i genomsnitt minst anställda inom landet och bedrivit verksamhet i skilda branscher, har man rätt att utse tre ledamöter och tre suppleanter. Facken kan dock aldrig kräva att få majoritet i styrelsen. De fackliga organisationerna hos företaget ska träffa överenskommelse om hur platserna i styrelsen ska fördelas dem emellan. Annars fördelas platserna i förhållande till antalet medlemmar på företaget enligt särskilda regler. ILLUSTRATION: DENNIS ERIKSSON VICTORIA LINDSTRÖM VILKA REGLER GÄLLER FÖR VÅR REPRESENTANT? FRÅGA: Vi har en facklig representant i företagets styrelse. Finns det några speciella regler för hennes arbete? SVAR: Alla ledamöter i företagets styrelse har i princip samma skyldigheter, rättigheter och ansvar. Översiktliga regler om styrelsearbetet finns i aktiebolagslagen och i lagen om ekonomiska föreningar. Dessa regler gäller även arbetstagarledamöterna, eftersom de deltar i styrelsearbetet som självständiga personer och inte som representant för en facklig organisation. I lagen om styrelserepresentation för de privatanställda finns några få särskilda regler vad gäller ledamöternas arbete. De har inte rätt att delta i behandlingen av frågor som rör kollektivavtal, stridsåtgärder eller annat där en facklig organisation på arbetsplatsen har ett väsentligt intresse som kan strida mot företagets. För arbetstagarsuppleanter anges att de bara kan ersätta en arbetstagarledamot och att de alltid har rätt att få underlag samt att yttra sig vid styrelsesammanträden/bolags-/ föreningsstämma, även då den ordinarie ledamoten är närvarande. VICTORIA LINDSTRÖM Fastigo, Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation, är det självklara valet för arbetsgivare i fastighetsbranschen. Vi ger råd och stöd i arbetsgivarfrågor och i ledarskapet. Roger Solax Förhandlare och rådgivare roger.solax@fastigo.se Charlotta Stensson Förhandlingschef charlotta.stensson@fastigo.se Jonas Stålnacke Chefsjurist jonas.stalnacke@fastigo.se Susanne Svensson Förhandlare, rådgivare och hr-konsult susanne.svensson@fastigo.se Mona Finnström VD mona.finnstrom@fastigo.se Du hittar oss också på: Twitter: Fastigo_org Facebook: Fastigo LinkedIn: Fastigo FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI