Kreditbedömning i fastighetsbranschen

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Kreditbedömning i fastighetsbranschen"

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete Nr? (15 hp) inom och Kandidatprogrammet Fastighet och Finans Centrum för Bank och Finans Nr 28 Kreditbedömning i fastighetsbranschen fastighetsföretagsbedömning av kommersiella hyresgäster Författare: Jacob Goldmann Viktor Hansson Handledare: Henry Gonza Muyingo Stockholm 2010

2 Sammanfattning Titel: Kreditbedömning i fastighetsbranschen fastighetsföretagsbedömning av kommersiella hyresgäster Författare Jacob Goldmann, Viktor Hansson Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nummer Nr. 28 Handledare Henry Gonza Muyingo Nyckelord Kreditbedömning, kreditscoring, relationsmarknadsföring, varumärkesteori, fastighetsbranschen, marknadsföring, kommersiella hyresgäster, Z-score, finansiella nyckeltal, För ett fastighetsbolag är nyttan av en effektiv och korrekt kreditbedömning väsentligt för företagets långsiktiga utveckling. Att ha betalningsstarka kunder är nödvändigt för att erhålla ett kostnadseffektivt företagande, oavsett bransch. Den här uppsatsen behandlar hur kreditbedömningen av kommersiella hyresgäster går till och i vilken grad kreditmodeller och metoder används. Studien är gjord på fastighetsbolag aktiva i Stockholmsregionen. Fastighetsföretagande handlar om långsiktighet och kontinuitet vilket har medfört att vi kopplat samman kreditbedömningen med relations- och varumärkesteori. För att kunna genomföra analysen gjordes en enkät som skickades till fastighetsföretag i Stockholm. Efter studien har vi konstaterat att kreditbedömningen anses vara en av de enskilt viktigaste komponenterna för ett lyckat fastighetsföretagande. Resultatet av rapporten visar att kreditbedömningen anses viktigare än storleken på hyresintäkten, vilket tyder på att organisationerna är försiktiga och riskminimerande. 2

3 Abstract Title: Credit rating in the real estate business real estate company evaluation of commercial tenants Authors Jacob Goldmann, Viktor Hansson Department Department of Real Estate and Construction Management Centre for Banking and Finance Thesis number Nr. 28 Supervisor Henry Gonza Muyingo Keywords Credit rating, credit scoring, real estate, tenants, relationship marketing, relationship marketing, brand theory, Z-score, financial ratios Credit evaluation is vital for every company today, whatever industry they are active in. This bachelor thesis is about the real estate business and how credit evaluation is done. Real estate business is about relationships with the customers and the value of credit worthy tenants is crucial for the long term profitability. This study is focused on real estate companies that are active in the region of Stockholm. The study presents an analysis of how the credit evaluation works in the industry and the models used in evaluation. In this study we have linked relationship- and brand theory to the credit evaluation cause of the long term thinking that are crucial for real estate business. To carry out the analysis a survey were made and sent to real estate companies in Stockholm. The results indicate that credit evaluation is one of the most important parts for succeeding in real estate ownership. The result of the study also shown that it was worth more than a high rent, which clarifies that the organizations are cautious and risk-minimizing. 3

4 Förord Vi vill ta tillfället i akt att tacka de personer och företag som valde att delta i vår enkät och som har bidragit till genomförandet av den här kandidatuppsatsen. Vi vill även framföra ett stort tack till Henry Gonza Muyingo som ständigt har visat ett brinnande intresse för vår kandidatuppsats, framfört intressanta tankesätt och vinklar vi annars kunde ha missat. Utan er hjälp hade aldrig genomförandet av den här kandidatuppsatsen varit möjligt! Stockholm maj 2010 Jacob Goldmann och Viktor Hansson 4

5 Innehållsförteckning Contents 1. INLEDNING Bakgrund Syfte/Frågeställning Problematisering Avgränsningar Disposiition METOD Val av metod Urval av respondenter Kvantitativ undersökning KREDITBEDÖMNING Portföljteori Kreditscoring Nyckeltal och kvantitativ analys Altmans Z-score analys Kvalitativ bedömning Principal-agent teorin Tidigare forskning Hypotes EMPIRI Storlek Varumärke och marknadsföring Kreditbedömning Kreditmodeller AVSLUTANDE DISKUSSION REFERENSER Bilaga

6 1. INLEDNING 1.1 Bakgrund Fastighetsbranschen i Stockholm har det senaste decenniet utvecklats till att bli en mer intressant marknad där såväl utländska som inhemska aktörer interagerar med varandra. Priserna på kontorsfastigheter har stigit samtidigt som avkastningen har varit relativt stabil, vilket har lett till hyresökningar. Enligt fastighetsindikatorn (2010) ligger direktavkastningsnivån för ett kontor i A läge mellan 5,2 5,5 %, en skillnad från 2007 då nivån var 4,4 4,8 %. De senaste årens finansiella kris har medfört att risken för minskad sysselsättning ökat och därmed har även risken för vakanser ökat. Kreditbedömningen har därför kommit att bli ännu viktigare för den långsiktiga lönsamheten. En effektiv och korrekt genomförd kreditbedömning är nyckeln till att hitta långsiktigt lönsamma hyresgäster. Att investera i kundanpassningar för en hyresgäst som senare visar sig inte ha råd att betala kan bli ödesdigert för ett fastighetsbolag. Fastigheterna har därför ett avkastningsvärde kopplat till företagens enskilda möjligheter och hyresintäkter (Fastighetsvärdering 2008). Christian Grönroos skriver i sin bok Service Management and Marketing(1990) att långa relationer är den lönsammaste typen av kundrelationer ett företag kan ha. Med kundrelaterad marknadsföring skapar man en kundkrets som ständigt återkommer och inte överger sin hyresvärd för konkurrenter. Fastighetsbranschen har traditionellt haft mycket höga transaktionskostnader, inte bara vid transaktioner utan även vid nya kundrelationer. I en bransch med höga transaktionskostnader ökar också nyttan av långa relationer. Att ha hyresgäster som betalar i tid och vill stanna kvar hos hyresvärden är mycket värdefullt. Fastighetsbolagen behöver därför finna hyresgäster som har en långsiktigt ekonomiskt hållbar verksamhet samtidigt som man bygger en långsiktig relation med densamme. Nilson (2009) skriver att fastighetsföretag har nytta av ett starkt varumärke och kan genom detta utveckla ett ekonomiskt mervärde. Kotler (2008) pekade framförallt på vikten av starkt varumärket och vad det innebar för positiva synergier för organisationen. En stark tillhörighet till ett märke skapar en hängivenhet, vilket både kan vara viktigt för att kunderna skall återkomma, men även som en sporre för arbetarna. Det finns även en nytta i att särskilja nyutvecklade varumärken från resten av koncernen (Kotler, 2008). Varumärkets styrka och slagkraftighet har i kommersiella sammanhang visat sig vara mycket viktigt för ett företags långsiktiga lönsamhet. Ett starkt varumärke byggs inte upp av reklamen, utan av upplevelsen av varumärket. Därför menar Kotler (2008) att det är viktigt för de anställda att fokusera på varumärket och hur det skall upplevas av kunden. I Stockholm har de senaste åren ett flertal olika fastigheter byggts med speciell profilering. Några exempel på detta är High Tech Building, Kista Sciencetower och Stockholm Waterfrontbuilding. Det kan ses som satsningar på profilering av de enskilda byggnaderna istället för moderbolaget. Fastighetsbolagen står därför idag med en typ av varumärkesportfölj, där fastighetsbolaget är uppbyggt av ett flertal olika 6

7 profilerade fastigheter och områden. Denna typ av marknadsföring kostar pengar och ska för ett fastighetsbolag framförallt resultera i långsiktigt minskade vakanser. Kreditbedömningsmodeller och analysverktyg är dagligen utvecklade och används i princip av alla finansiella verksamheter världen över. Företag värderar sin kreditgivning olika vilket gör att de flesta stora företag oavsett bransch har en egen utformad kreditpolicy. I den står specificerat hur kreditgivningen ska gå till samt vilka metoder och modeller som ska användas (Caouette, et al 2008). Fastighetsföretag kan ses som en kreditgivare likt en vanlig bank, men med till viss del varierande åtaganden, till exempel erhålls hyra istället för ränta. Hur välutvecklad kreditbedömningen är spelar därför en avgörande roll för fastighetsbolagens prestation. Jämthagen och Kristoffersson (2008) menar även att en policy för bolagets kreditbedömning inte alltid finns. Dock kan konsekvenserna av en ovarsam kreditbedömning bli obetalda hyror och ökade vakanser vilket medför att fastighetsbolagens resultat försämras. 1.3 Syfte/Frågeställning Syftet med den här uppsatsen är att undersöka hur sambandet mellan relations-, varumärkesteori och kreditbedömningar hanteras i fastighetsbranschen, samt vilka metoder för kreditbedömningen som används i Stockholm. I uppsatsen ska det fastslås om metoderna i praktiken skiljer sig mot de klassiska teoretiska metoderna. Jämthagen och Kristofferson (2008) har tidigare gjort en liknande studie på en mindre ort i Sverige och det är därför av intresse att analysera om det finns några geografiska skillnader. Arbetet fokuseras kring följande frågeställningar: På vilka grunder bedömer man om en hyresgäst är långsiktigt lönsam? Kan en hyresgäst som betalar en lägre hyra premieras på grund av kreditvärdighet? På vilka sätt marknadsför sig fastighetsbolagen? Vilka kreditmodeller används vid bedömning av potentiella hyresgäster? Är kreditmodellerna konsekventa och direkt applicerbara på alla potentiella hyresgäster? Är den kvalitativa bedömningen lika viktig för fastighetsföretag i Stockholmsregionen som i de mindre orterna? 1.4 Problematisering Hur utnyttjar fastighetsföretagen kreditbedömning och kundrelationer för att skapa ett långsiktigt mervärde? 7

8 1.5 Avgränsningar Arbetet har avgränsats till Stockholmsområdet och endast mot kommersiella fastigheter. Jämthagen och Kristoffersson (2008) fokuserade på Östersundsregionen. Hyresmarknaden skiljer sig enormt i Sverige, därför har begränsningen gjorts regionalt för att enklare kunna utkristallisera ett resultat på en mer homogen hyresmarknad, i detta fall Stockholm. En kommersiell hyresgäst är en hyresgäst som inte bor i lokalen den hyr. Oftast har hyresgästen en egen företagsverksamhet som drivs med vinstsyfte. Många av de stora fastighetskoncernerna äger fastigheter i olika delar av Sverige, vilket gör att vissa företag i vår enkät även har engagemang utanför Stockholmsregionen. 1.6 Disposiition Uppsatsen är uppdelad i fem huvudkapitel med ett flertal underrubriker. Det andra kapitlet handlar om metoden vi har valt för vår undersökning och varför vi har valt att gå tillväga på det sätt vi har gjort. I det tredje kapitlet presenteras teorierna vi valt att fokusera på i uppsatsen. Här presenteras även våra hypoteser baserade på tidigare forskning och teori. Empiridelen och resultatredovisningen återfinns i kapitel fyra. Här introduceras även vår analys av resultatredovisningen jämfört med teorierna i kapitel tre. Det femte kapitlet innehåller den avslutande diskussionen vilket innebär att frågeställningen besvaras och hypoteserna styrks eller förkastas 8

9 2. METOD Arbetet påbörjades genom att studera tidigare forskning, litteratur och artiklar i områdena relations-, varumärkesteori samt kreditbedömning av företag. Eftersom det finns begränsad tidigare forskning inriktad mot kreditbedömning av hyresgäster valde vi att angripa problemet med hjälp av fyra olika teorier, vilka normalt tillämpas i kreditbedömning av företag. Hyresgästen kan ses som en kredittagare och fastighetsägaren som en kreditgivare. Istället för kapital får man tillgång till en produkt, och istället för ränta betalas en hyra. Fastighetsägaren står dock med liknande problem som en ordinär kreditgivare. Klarar inte hyresgästen av att betala blir fastighetsägaren stående med större vakanser och ett försämrat driftnetto som i sin tur medverkar till en lägre värdering av fastigheten(persson 2005). 2.1 Val av metod Utifrån litteraturstudier erhölls de teoretiska tillvägagångssätten för en kreditbedömning. För att gå från teori till hur det egentligen går till i praktiken vid kreditbedömningar krävdes även information från fastighetsföretag. Undersökningen utgjordes av en enkätstudie riktad mot fastighetsföretag i Stockholmsregionen. Detta för att kunna göra en jämförelse mellan våra resultat och resultaten från Jämthagen och Kristoffersson (2008). Då en undersökande studie skulle genomföras ansågs att en kvantitativ undersökning (Merriam, 1994) i form av en enkätundersökning var lämpligast. Frågorna utformades utifrån tidigare forskning och applicerades i formuläret i form av enkla flervalsfrågor. 2.2 Urval av respondenter Studien riktades mot fastighetsföretag i Stockholmsregionen. Detta främst för att tidigare forskning varit fokuserat på mindre orter. Valet av just Stockholmsregionen kändes dessutom naturligt då vi själva är bosatta och studerar i regionen. När vi valde ut företagen för vår enkät var målet att hitta företag som framförallt ägde kommersiella fastigheter i regionen. Att hitta fastighetsbolag endast aktiva i Stockholm var dock svårt, då de största svenska företagen inom området äger fastigheter även utanför regionen. Syftet med vår rapport är till viss del att undersöka om det finns skillnader i kreditbedömningsprocessen mellan olika fastighetsföretag och därför valde vi ut fastighetsbolag med varierande storlek och egenskaper. Dock äger inget av de svarande företagen fastigheter för mindre än tre miljarder kronor. För att frågeställningarna skulle kunna besvaras krävdes en bred mix av företag i olika segment för att täcka in så stor del av Stockholms kommersiella fastighetsmarknad som möjligt. Som en motpol till fastighetsbolagen kontaktade vi en extern uthyrare som arbetar mot fastighetsföretagen. Det var intressant för studien att konstatera om den externa uthyraren agerade och tänkte på ett liknande sätt som de stora fastighetsföretagen. 9

10 2.3 Kvantitativ undersökning Undersökningen baserades på en elektronisk enkät. Den utformades enligt följande steg: 1. Granskning av litteratur, artiklar och tidsskrifter som rörde områdena kreditbedömning och varumärke. 2. Enkäten delades upp i tre huvuddelar; storlek, varumärke och kreditbedömning. 3. Under varje huvudrubrik utformades frågor med anknytning till våra frågeställningar och syften. 4. Frågorna diskuterades tillsammans med vår handledare. 5. Den slutgiltiga versionen av enkäten innehöll tre huvudkategorier med totalt 20 flervalsfrågor samt en inledning och förklaring till företagen om syftet med enkäten fastighetsföretag valdes ut och enkäten skickades till en till två personer i varje företag, på olika positioner med varierande arbetsuppgifter. Att enkäten skickades till flera personer var för att höja svarsfrekvensen. Enkäten bestod av flervalsfrågor. Frågorna var utformade som påståenden där den svarande hade fem stycken olika svarsalternativ om företaget. Den sista frågan i enkätstudien hörde ihop med modeller och tankesätt inom kreditgivningen. Frågan var utformad på liknande sätt som de tidigare frågorna men uppdelad så att alla modeller bedömdes mer simultant. Enkäten presenteras i sin helhet i bilagan. Vid en studie av denna karaktär är det grundläggande att använda rätt storts källor samt att vara uppmärksam på var informationen är hämtad. Litteratur, vetenskapliga artiklar och övrig forskning av de berörda ämnesområdena har granskats kritiskt för att få en så tillförlitlig bakgrund till arbetet som möjligt. Enkätfrågorna som skickades ut till fastighetsföretagen var enkelt utformade för att underlätta så mycket som möjligt för respondenterna och vår analys. En svårighet med att analysera enkätsvaren var emellertid att flervalsalternativ inte ger något exakt svar på värderingarna av påståendena. Vi måste även tillägga att vi inte heller kan veta huruvida de svarande har valt att svara sanningsenligt eller valt att förvränga sina svar för att ge en bättre bild av företaget. 10

11 3. KREDITBEDÖMNING Vi har i detta kapitel valt ut befintliga teorier och modeller som diskuterats i litteratur och tidigare forskning. Dessa ligger i många avseenden till grund för dagens kreditbedömning vilket gör dem intressanta för vår uppsats. 3.1 Portföljteori Portföljteorin valdes därför att det är ett intressant sätt att bedöma ett företags totala risktagande. Teorin bygger på att bolaget har ett flertal olika kreditåtaganden, i detta fall hyresgäster, som tillsammans bildar en portfölj av hyresavtal. Teorin är framförallt tillämpbar med många större kreditåtaganden. Enligt Caouette (2008) är portföljteorin en teori baserad på tillgångars utveckling mot marknaden. Det är en matematisk modell som bygger på historiska data för portföljens tillgångar. Markovitz (1952) förklarar i en artikel att tillgångarnas framtida förväntade avkastning skall diskonteras till nuvarande nivåer. Dessa tillgångars sammanlagda avkastning och varians skapar sedan en sammanlagd portfölj med en normalfördelad avkastning. Slutsatsen och resultatet med teorin är en aktieportfölj där den unika risken är noll och man endast är exponerad mot marknadsrisken. Formel 3.1 Sharpe (1964) Sharpe (1964) utvecklade portföljteorin till en modell kallad CAPM capital asset pricing model. Den förenklade möjligheten att beräkna riskpremien för en tillgång i en portfölj. E(r i) är tillgångens förväntade avkastning r f motsvarar den riskfria räntan β im är betavärdet, det vill säga hur tillgången korrelerar mot en perfekt marknadsportfölj E(r m) är den förväntade avkastningen för marknadsportföljen (E(r m) r f) motsvarar riskpremien Portföljen byggs sedan upp av ett antal tillgångar med olika betakoefficienter. Med negativt korrelerade betakoefficienter utvecklas tillgångarna åt olika håll, vilket medför att portföljen får en lägre risk än de enskilda tillgångarna eller utfärdade krediterna. Portföljteorins grundkärna är därmed att diversifiera bort den specifika risken för varje enskild tillgång, vilket innebär att endast marknadsrisken återstår(couette 2008). Portföljteorin är från början utvecklad för aktieteori men går enligt Caouette (2008) att tillämpa för kreditgivning. Det finns dock några problem med portföljteori för kreditgivning, då avkastningen för dessa tillgångar på förhand är bestämda. En kreditportfölj har därför en förutbestämd avkastning samtidigt som det är en obegränsad nedsida, en aktieportfölj har en obegränsad uppsida. Altman (2008) menar att man istället får använda sig av en beräknad sannolikhet för att krediterna ej ska kunna återbetalas. 11

12 3.2 Kreditscoring Kreditscoring är en enkel modell där företaget blir bedömt efter ett poängsystem. Uppfyller företaget kraven som ställs, får man poäng för detta. Generellt är kreditscoring en modell som används för privatpersoner och mindre företag. I boken Managing credit risk skriven av Caouette (2008) sammanställs olika variabler som vanligen används i bedömningen av mindre företag. Variablerna hör ihop med företagets prestation och finansiella nyckeltal. Resultat för lägsta kreditscoring Resultat för högsta kreditscoring Antal år som företag Mindre än ett år Mer än fem år Total skuld/eget kapital Över 2,0 Under 1,2 Lönsamhet Förlust senaste året Lönsamt för tre efterföljande år Kortfristiga kortfristiga fordringar lån/ Över 1,25 Under 0,5 Kvaliteten på tillgänglig finansiell information Ej slutgiltig årsredovisning Senaste tre årens årsredovisiningar finns tillgängliga Figur 3.2 Några av de viktigaste variablerna för kreditscoring till småföretag (Caouette, et al 2008) Vilka variabler som används i en kreditscoring kan skilja sig beroende på vilket företag som utför bedömningen. I Sverige är Upplysningscentralen en av de största inom området. Enligt författarna till Managing credit risk (2008) ger kreditscoring kreditgivaren möjligheten att på ett snabbt sätt skapa en enkel bild av kvaliteten på kredittagaren samtidigt som den är billig att genomföra. Gränserna för de olika variablerna har uppkommit genom historiska data och statistik om mindre företag och dess betalningsförmåga. De sammanvägda poängen medför sedan ett sammanlagt betyg för företaget. Ofta klassificeras dessa företag in i olika riskklasser med bedömda sannolikheter för att gå i konkurs.(uc 2010) 12

13 3.3 Nyckeltal och kvantitativ analys Från ett företags årliga balans- och resultaträkning ses verksamheten i siffror, exempelvis årets vinst. En ensam siffra säger inte mycket utan det är huruvida de påverkar varandra och på vilket sätt som avgör om företaget har en positiv- eller negativ trend. Genom standardiserade beräkningar kan detta enkelt ses. Dessa beräkningar går under samlingsnamnet finansiella nyckeltal, det är samtidigt viktigt att talen jämförs med branschstandarder (Colquitt 2007). Varje företag är unikt och det är upp till vart och ett att bestämma vilket eller vilka av nyckeltalen som är väsentliga för verksamhetens kreditbedömning. Exempel på nyckeltal är soliditet, räntabilitet på sysselsatt och eget kapital, skuldsättningsgrad och kassalikviditet. Dessa nyckeltal utgör grunden för det som kallas en kvantitativ analys. Analysen utgår enbart från matematiska beräkningar och resultaten jämförs med standardiserade gränsvärden som i sin tur skvallrar om företagets årliga resultat och prestation. Eftersom nyckeltal är enkla att tolka och analysera är den kvantitativa analysen välanvänd och till grund för flera olika kreditmodeller. Exempelvis har Z-score modellen vidareutvecklats för att användas av nya modeller(jämthagen, Kristoffersson 2008). 3.4 Altmans Z-score analys Kreditbedömning av mindre företag kan baseras på Altmans Z-score analyser. Z-score modellen utvecklades år 1968 av Altman och är en multivariabel metod vars uppbyggnad kan liknas vid en ekvation där nyckeltalen är olika viktade beroende på företagets verksamhet. Metoden utvecklades främst för att tillämpas på tillverkningsföretag (Altman, 1968). Soliditet, lönsamhet och likviditet är de tre nyckeltal som är erkänt viktigast i modeller med multivariabler. När en multivariabel funktion byggs upp finns det ett par frågor som bör ställas (Caouette, et al 2008); Vilka nyckeltal ska användas? Hur ska dessa viktas? Z-score modellen var till en början uppbyggd av 22 variabler och den slutgiltiga modellen kom att innehålla fem viktiga nyckeltal. För erhålla dessa fem variabler genomgicks en fyrstegs process (Caouette, 2008): 1. observation av statistisk signifikans av varierande alternativa funktioner 2. utveckling av korrelation mellan de relevanta variablerna 3. observation av träffsäkerheten av de varierande profilerna 4. utlåtande från analytiker 13

14 Den generella Z-score modellen; Z = 1,2X 1 + 1,4X 2 + 3,3X 3 + 0,6X 4 + 0,999X 5 X 1 = Rörelsekapital/totala tillgångar (WC/TA), bedömer ett företags kortsiktiga likviditetsrisk (Caouette, et al 2008). X 2 = Balanserad vinst/totala tillgångar (RE/TA). Kvarvarande vinster är den post som år för år reinvesteras i företaget. Åldern på företaget kan ha en stor roll i denna post då ett nystartat företag troligtvis kommer uppvisa ett lågt RE/TA-värde eftersom de inte haft tid ännu att bygga upp växande vinster. Genom detta förkunnades att denna analysdel diskriminerade många yngre företag. Detta visade sig dock inte helt felaktigt då statistik visade att 45% av alla nystartade företag, år 1996, gick i konkurs inom fem år (Caouette, et al 2008). X 3 = Vinster före ränta och skatter/totala tillgångar (EBIT/TA). Nyckeltalet mäter produktiviteten av företagets tillgångar, skatter och lån ingår ej. Företagets existens avgörs till stor del av kraften av inkomster därför menade Altman att detta nyckeltal är det mest väsentliga då man beräknar om ett företag riskerar att gå i konkurs eller ej (Caouette, et al 2008). X 4 = Marknadsvärde av kapital/värde av totala skulder (MVE/TL), visar ett företags långsiktiga likviditetsrisk; hur mycket företagets tillgångar kan sjunka innan de överstigs av skulderna och företaget försätts i insolvens (Caouette, et al 2008). X 5 = Försäljning/totala tillgångar (S/TA), visar hur försäljningen genererar förmåga till företagets tillgångar. Nyckeltalet har varit vitt omdiskuterat eftersom det diskriminerar vissa typer av branscher vilket kan ge en felaktig bedömning. Det är bland annat därför modellen har utvecklats med olika viktning beroende på företagstyp (Caouette, et al 2008). Efter att företagets nyckeltal tagits i anspråk och implementerats i modellen erhålls en siffra, Z-värde, som enligt en skala visar om företaget är solitt, konkurs/likvidationsmässigt eller osäkert. Höga Z-värden, över 2,99, innebär att företaget är solitt medan ett värde under 1,81 visar på att företaget är konkursmässigt. Mellan dessa två hållpunkter finns ett spann som kalls gråzon, svåra företag att klassificera och framtidsutsikten för dessa företag är osäker (Altman, 1968). 14

15 3.5 Kvalitativ bedömning En kvalitativ bedömning används för faktorer som inte kan behandlas på ett matematiskt sätt. En godtycklig balans mellan kvalitativa och kvantitativa aspekter är i många avseenden avgörande för en slutgiltig kreditbedömning av ett företag. Kvalitativa aspekter kan inom ett företag omfatta mycket, alltifrån ledning och styrelse till produktutveckling och framtidspotential. Ett exempel kan vara erfarenhet och kompetens hos ledning och styrelse. Vilka sitter i styrelsen; bakgrund och utbildning? Vilka olika kompetensområden är representerade av personerna i ledningen? Finns det någon extern ledamot i ledningen? Detta är exempel på några av de frågor som bör ställas för en kvalitativ bedömning av ett företag enligt Jonas Gabrielsson (2003). Ett konkret exempel är ett familjeföretag som enligt tradition enbart anställer familjemedlemmar till de högsta positionerna samt som representanter till styrelsen. Ett företag i denna kategori har sämre anseende eftersom en mix av olika kompetensområden, utbildningar samt nätverk troligtvis inte finns. Kvalitativ bedömning kan även behövas för att bedöma framtiden och marknadspotential för tekniska produkter. Eftersom utveckling sker dagligen måste bedömningen avse framtiden och huruvida företaget är innovativt och har en slagkraftig utvecklingspotential. Sammanfattningsvis kan sägas att en kvalitativ tillsammans med en kvantitativ bedömning är avgörande för en korrekt kreditbedömning av ett företag. Om enbart en av dessa två bedömningar används kan det få förödande konsekvenser då bedömningen inte kommer att avspegla hela verksamheten (Silver 2003). 3.6 Principal-agent teorin Definitionen av agentteorin; överrenskommelse att en part (principalen) har accepterat att den andra parten (agenten) ska agera i dennes ställe (Boatright, 2008). Det speciella med fenomenet är övervakningsproblematiken och det är just det som byggt upp denna teori. Boatright (2008) menar att informationsasymmetrin i form av ett övertag hos agenten gentemot principalen kan få förödande konsekvenser, exempelvis vid aktiehandel där agenten får en order av principalen att köpa en stor aktiepost i ett företag. Detta kommer i sin tur kommer leda till att aktiepriset kommer att stiga, men vad agenten gör är att köpa aktier i samma bolag före principalens order och gör därmed en personlig vinst istället för att se till principalen intresse i första hand. Det principalen förlorar på grund av oförmågan att övervaka agentens agerande kallas för agency loss. Alla kostnader för att minska problematiken kallas agency cost (Boatright, 2008). Det finns ett flertal underkategorier inom agentteorin där de mest kända är moral hazard och adverse selection. Moral hazard kan illustreras av ett fall från försäkringsbranschen. En person (bilförare), som aldrig tidigare hade haft några anmärkningar i form av fortkörning eller rattfylla, väljer att köpa en försäkring. Väl försäkrad ändras förhållningssättet i trafiken eftersom han vet att han nu är försäkrad och inte behöver vara lika försiktig (Boatright, 2008). Vidare beskriver Boatright (2008) adverse selection som en felaktig anställning av en person som påvisat egenskaper som denne egentligen inte besitter. Det i sin tur leder till att positionen som skulle fyllas inte ges till den kandidat som egentligen är bäst för jobbet. 15

16 3.8 Tidigare forskning Det finns inte mycket tidigare forskning om kreditbedömning av hyresgäster i Stockholm, men Jämthagen och Kristoffersson presenterade år 2008 en liknande forskning fokuserat på regionen Östersund. Däremot var fastighetsbolagen i studien små och hade inte mer än hyresgäster. Jämthagen och Kristofferson (2008) visade i sin studie att de undersökta fastighetsbolagen använde sig av kreditupplysningar. De menar även att bara ett av de tre intervjuobjekten har en uttalad och strukturerad kreditpolicy. Författarna pekar även på att fastighetsföretagen vid uthyrning till organisationer utan ekonomisk historia använt sig av icke finansiella källor. Utnyttjande av sociala och lokala nätverk har varit en del av informationen man använt sig av i dessa fall. I Stockholmsregionen ligger det stora och mer väletablerade fastighetsföretag, vilka man kan anta har en större och effektivare kontroll av hyresgästerna. Enligt Silver (2003) använder sig inte större regioner av sociala nätverk i samma utsträckning som i små. Silver menar att i större regioner, som exempelvis Stockholm, inte finns den lokala kännedomen om personer och organisationer på samma sätt som i en mindre region som Östersund. När det gäller varumärke och dess marknadsföringspotential har Andersson och Engdahl (2009) presenterat en rapport. Det som är väsentligt i deras rapport för vår studie är hur fastighetsföretagen marknadsför sina enskilda fastigheter och områden. 3.9 Hypotes Hypoteserna i den här studien är att: A. Fastighetsföretagen i Stockholm har en mer uttalad kreditpolicy än mindre företag på mindre orter. B. Kreditbedömningen sker med hjälp av standardiserade teorier och modeller. C. Kreditbedömningar oftast köps externt, exempelvis från UC. D. Kvalitativ information använda som en viktig komponent i den slutgiltiga bedömningen av en potentiell hyresgäst. E. Områden och enskilda fastigheter marknadsförs istället för fastighetsföretag som helhet. 16

17 4. EMPIRI I det här kapitlet presenteras vår resultatredovisning i form av illustrationer samt förklaringar till varför frågorna ställts. Efter varje huvuddel presenteras en kortare analys om huruvida teorierna i föregående kapitel överensstämmer med resultatet. Enkätundersökningen omfattades av 14 fastighetsföretag med stark anknytning till den kommersiella fastighetsmarknaden i Stockholm. Den största delen av företagen äger fastigheter värderade till över 10 miljarder kronor. Alla bolagen som äger fastigheter för över 10 miljarder har också över 100 anställda. Ett av enkätsvaren var en extern uthyrare som inte äger några egna fastigheter. Enligt studien agerar den externa uthyraren generellt på liknande sätt som de större fastighetsföretagen, sannolikt eftersom uthyraren blivit informerad av fastighetsägaren om vilken kreditbedömning som förväntas göras och varför. I denna del av arbetet presenteras enkätens alla frågor och tillhörande resultat. De som besvarade enkäten har i vissa fall olika arbetsuppgifter i företagen, vilket var svårt att undvika då vi genomförde studien. Enkäten var uppbyggd av tre olika delar: Storlek Varumärke och marknadsföring Kreditbedömning Den största delen av enkäten var fokuserad på kreditbedömningen, vilket också avspeglades i antalet frågor. 17

18 4.1 Storlek Del 1 Fråga 2.1 Frågan handlade om storleken på fastighetsföretaget. Enkäten skickades till 22 stycken fastighetsföretag av varierande storlek. De olika svarsalternativen varierande mellan 10 miljarder och nedåt. Ingen av de responderande fastighetsföretagen ägde dock fastigheter för mindre än tre miljarder kronor, vilket gjorde att resultatet vi presenterar nedan endast är uppdelad i tre kategorier. En av de svarande var en extern uthyrare och äger därmed inga egna fastigheter. Målet med denna fråga var att visa om bolagens storlek varierade. Storleken på fastighetsbolagen i studien 7 % 36 % 57 % Över 10 miljarder Under 10 miljarder Äger inga fastigheter Resultatet visar att det främst var stora fastighetsorganisationer som besvarade vår enkät. En förklaring till detta kan vara att kommersiella fastigheter i Stockholm är väldigt kapitalintensiva och att fastigheterna snabbt får ett mycket högt värde. Detta medför att små fastighetsägare i större utsträckning tenderar att äga bostadsfastigheter i regionen. Ytterligare en aspekt kan vara att stora fastighetskoncerner har en högre nytta av vara med på dessa typer av enkätundersökningar från studenter, bland annat på grund av image för nyrekrytering etc. 18

19 4.2 Varumärke och marknadsföring Fråga 2.3 och 2.6 För företag är varumärket alltid viktigt. Hur människor uppfattar och förknippar varumärket ligger till stor grund för företagets vinster och utveckling. Två frågor om varumärket ställdes. Varumärket är viktigt för att attrahera hyresgäster % 43% helt och hållet ganska bra varken bra 7% 7% ganska dåligt inte alls Vi tror att vårt varumärkesbyggande kommer att bli viktigare i framtiden 36% 5 7% 7% helt och hållet ganska bra varken bra ganska dåligt inte alls Resultaten visar att nästintill alla företag ansåg att både varumärket är viktigt för att attrahera hyresgäster samt att vikten av utveckling av varumärkesbyggande kommer att öka i framtiden. Fråga 2.4 Enkäten undersökte om mycket pengar satsades på marknadsföring. Vi satsar mycket pengar på marknadsföring helt och hållet 29% ganska bra varken bra 36% 36% ganska dåligt inte alls Resultatet visar varierande svar där företagen överlag tenderar att vara försiktiga och inte satsa särskilt mycket pengar på marknadsföring. Tyvärr är frågan ställd på ett sätt som kan medföra komplikationer när vi ska tolka resultatet eftersom mycket pengar är ett begrepp som kan tolkas olika. 19

20 Fråga 2.5 och 2.7 Två frågor ställdes om huruvida teorierna och resultatet från Andersson och Engdahls (2009) även stämde för våra fastighetsföretag. Första frågan gällde marknadsföringen av enskilda fastigheter och andra frågan marknadsföring av specifika områden. 4 2 Vi marknadsför enskilda fastigheter i större utsträckning än fastighetsbolaget 21% helt och hållet 36% ganska bra 21% 21% varken bra ganska dåligt inte alls 4 2 Vi marknadsför områden i större utsträckning än fastighetsbolaget 14% helt och hållet 36% 29% ganska bra varken bra 14% ganska dåligt 7% inte alls Resultatet från frågan om marknadsföring av enskilda fastigheter visar att marknadsföringen oftast riktar sig emot enskilda fastigheter istället för att marknadsföra enbart själva fastighetsbolaget. Detsamma gäller även frågan om områdesmarknadsföring även om svaren i denna fråga var något mer spridda. Analys om varumärkets betydelse Utifrån resultatet av undersökningen utläses att varumärket och utvecklingen av detsamma är viktigt för att attrahera hyresgäster. Vidare visade resultaten av enkäten att inte speciellt mycket pengar läggs på marknadsföring i Stockholms fastighetsbransch. Genom dessa resultat kan vi styrka Kotlers (2008) teori om att ett starkt varumärke inte byggs upp av reklamen utan snarare hur de anställda på företaget använder varje unikt möte med en potentiell kund och därigenom fokuserar på att denne ska få en så optimal upplevelse av både produkt och varje enskilt möte som möjligt, vilket i sin tur ger ett mervärde. Största delen av pengarna som läggs på marknadsföring väljer fastighetsbolagen att lägga på att marknadsföra enskilda fastigheter och områden istället för själva bolaget. Marknadsföringen riktar sig sålunda emot specifika branscher och företag. Många tydliga exempel på enskilda fastigheter finns, bland annat Hightech building och Waterfront building. Ett exempel på ett område som riktar sig mot en speciell bransch är Kista som har utvecklas till att bli ett centrum för IT. Varför man marknadsför enskilda fastigheter eller områden istället för själva bolaget kan ses som en konkurrensfördel, att man inom sitt företag har de bästa alternativen för företag inom en bransch. Man väljer därför att marknadsföra fastigheten eller området och dess fördelar gentemot övriga alternativ som inte har de säregna fördelarna för just den specifika branschen i fråga. Vidare kan sägas att marknadsföring av själva fastighetsbolaget inte är så speciellt intressant för potentiella kunder, det är emellertid fastighetsbolagets möjligheter och alternativ som är intresseväckande. Därför väljer man att fokusera direkt på detta istället och sålunda hoppa över det inledande steget med att marknadsföra själva företaget eftersom detta för kunden är tämlig ointressant. 20

21 4.3 Kreditbedömning Den största delen av enkätundersökningen bestod av frågor rörande kreditbedömning och vikten av denna. Kreditbedömning är i många avseenden ett omtalat och diskuterat ämne framförallt i finansvärlden. Efter presentationen av frågorna kommer en analys kring ämnet kreditbedömning. Fråga 3.1 Då studien handlar om kreditbedömning av hyresgäster gällde första frågan om företaget lägger stor vikt vid kreditbedömning av potentiella hyresgäster. Vi lägger stor vikt vid kreditbedömningen av potentiella hyresgäster helt och hållet ganska bra varken bra ganska dåligt inte alls Resultatet visade att alla företag i enkäten anser det vara viktigt eller mycket viktigt med en korrekt kreditbedömning. Fråga 3.6 Den andra frågan var om företagen har en uttalad kreditpolicy som genomsyrar hela företaget och som används vid kreditbedömningen. Vi har en uttalad kreditpolicy % helt och hållet 29% ganska bra 7% varken bra 7% inte ganska dåligt alls Resultatet visar att de flesta har en uttalad kreditpolicy vilket får ses som väntade siffror, även om 7 % inte alls har någon policy och 7 % är osäkra. Resultatet visar att användandet av en kreditpolicy är självklart för organisationerna i enkäten. 21

22 Fråga 3.2 Modeller och metoder används och utvecklas flitigt i alla branscher. Den här frågeställningen kändes relevant av den anledningen att konstatera om modellerna och kreditpolicyn användes konsekvent i alla lägen. Enligt Altman ska exempelvis Z-score modellen användas med olika viktning beroende på vad för verksamhet kredittagaren sysselsatte sig med. Vi använder samma metoder och modeller i kreditbedömningen oavsett hyresgäst % helt och hållet 43% ganska bra 14% varken bra 7% inte ganska dåligt alls Resultatet av frågan visar att man använder i stort sett samma metoder och modeller oavsett hyresgäst. Det verkar dock finnas undantag då en dryg femtedel av de svarande inte håller med i påståendet. De modeller och metoder som används vid kreditbedömningen verkar därför vara generella oavsett hyresgäst. Fråga 3.5 Frågan huruvida finansiella nyckeltal var viktigt för den slutgiltiga kreditbedömning kändes relevant då det är ett av de snabbaste och effektivaste sätten att ta reda på hur ett företags ekonomiska situation ser ut. Finansiella nyckeltal har traditionellt använts av datasystem för att göra kreditbedömningar. Finansiella nyckeltal är viktigt för den slutgiltiga kreditbedömningen % helt och hållet 43% ganska bra 14% varken bra 7% inte ganska dåligt alls Resultatet av frågan visar att fastighetsbolagen i stor utsträckning använder finansiella nyckeltal vid sin kreditbedömning i stor utsträckning. Nästan 80 % anser att nyckeltalen är en viktig del i den slutgiltiga bedömningen av hyresgästen. Endast ett bolag anser att det inte är särskilt viktigt. 22

23 Fråga 3.10 Den femte frågan i kreditbedömningsdelen handlade om hur viktigt det var att kunden tidigare inte haft betalningsanmärkningar. Frågan tar ingen hänsyn till vad för typ av betalningsanmärkning kunden hade. Det är viktigt att kunden inte har några betalningsanmärkningar % helt och hållet 57% ganska bra varken bra inte ganska dåligt alls Resultatet av frågan visar tydligt att fastighetsbolagen undviker hyresgäster med betalningsanmärkningar. Alla svarande på enkäten anser att det är viktigt att kunden inte har tidigare betalningsanmärkningar. 43 % anser att det är väldigt viktigt, vilket visar att kunder med tidigare betalningsanmärkningar kan få det svårt att hyra lämpliga lokaler. Fråga 3.8 Frågan angående nyttan av en bra kreditgivning i ett längre perspektiv fanns med i enkäten som en jämförelse med efterföljande fråga om hyra. Frågan var med som en indikation på om fastighetsbolagen premierade långsiktiga åtaganden istället för hyresgäster med kortare kontraktstid som kanske var beredda att betala mer. En effektiv och korrekt kreditbedömning är väsentligt för företagets långsiktiga resultat % helt och hållet 57% ganska bra varken bra 7% inte ganska dåligt alls Av enkätsvaren kan man konstatera att 93 % anser att en effektiv och korrekt kreditgivning är väsentlig för företagets långsiktiga resultat. En korrekt kreditbedömning är därför en viktig variabel för bolagens utveckling. 23

24 Fråga 3.9 Påståendet om en hög hyra var väsentlig för företagets långsiktiga resultat var med som en jämförelse mot ovanstående fråga angående kreditbedömningen. Jämförelsen kändes aktuell för att kunna avgöra om fastighetsbolagen hellre var försiktiga än risktagande när de valde hyresgäster. En hög hyra är väsentligt för företagets långsiktiga resultat % helt och hållet 36% 36% ganska bra varken bra inte ganska dåligt alls Resultatet visar fortfarande att hyran är viktig för det långsiktiga resultatet, vilket i sig är självklart då det är genom hyresintäkten fastighetsbolagen får sina primära intäkter. Det är dock en signifikant skillnad mot nyttan av en effektiv kreditbedömning. 65 % anser att storleken på hyran är viktig för det långsiktiga resultatet. Tilläggas kan att 36 % av respondenterna anser att det varken är viktigt eller oviktigt för den långsiktiga utvecklingen. Fråga 3.7 Frågan om etablerade företag föredras för att fylla vakanser var med i enkäten av anledningen att förstå om fastighetsbolagen hade en rädsla för mindre och nya företag. Att företag med gedigen historik är att föredra kan kännas självklart, men inget fastighetsbestånd klarar sig utan unga företag som hyresgäster. Vi föredrar etablerade företag när vi ska fylla våra vakanser % helt och hållet 43% 43% ganska bra varken bra 7% inte ganska dåligt alls Resultatet av frågan påvisar att hälften av fastighetsbolagen föredrar etablerade företag. 43 % anser att det inte spelar någon roll. Det kan konstateras att etablerade hyresgäster föredras, även om få tvekar inför att hyra ut lokaler till lämpliga nystartade företag. 24

25 Fråga 3.11 Frågan om långvariga vakanser kan fyllas av en hyresgäst med tveksam kreditvärdighet var med för att konstatera huruvida fastighetsföretaget prioriterar att fylla vakanser för att försöka erhålla ett högre driftnetto gentemot att enbart fylla vakanser med kreditvärdiga hyresgäster. Det var intressant för studien att konstatera företaget kunde gå ifrån sin kreditpolicy och ta en chansning för att fylla en lokal som tidigare varit svår att hyra ut. Även om resultatet av kreditbedömningen har varit tveksam kan hyresgästen godtas om lokalen varit tom en längre tid helt och hållet 21% ganska bra 5 varken bra 29% inte ganska dåligt alls Resultatet av enkätfrågan är svårtolkat och väldigt spritt. Hälften av de svarande anser att det kan ske, men inte särskilt vanligt förekommande. 29 % är mer restriktiva i sin kreditbedömning och anser att ej kreditvärdiga hyresgäster inte är godtagbara oavsett situation. 21 % anser istället att det kan vara värt att stundtals gå ifrån sin policy för att få en lokal uthyrd. Fråga 3.12 Frågan om en snabb och billig kreditbedömning är viktig fanns med för att konstatera om fastighetsbolagen hade ett stort behov av att fastställa om en kund är kreditvärdig eller ej. Att snabbt kunna konstatera om en hyresgäst är kreditvärdig medför att man i ett tidigt skede kan avfärda kunden och inte ödsla tid och pengar på en hyresgäst som senare visar sig vara olönsam. En snabb och billig kreditbedömning är viktigt % helt och hållet 29% 29% ganska bra varken bra 7% inte ganska dåligt alls Resultatet visar att en snabb och billig kreditgivning är av stort värde för fastighetsbolagen. 65 % av de svarande företagen anser att det är viktigt eller mycket viktigt att ha en snabb och billig kreditgivning. 29 % anser att det varken är viktigt eller oviktigt. 7 % tycker att det är viktigare att göra en noggrann kreditbedömning som tar både mer tid och kostar mer pengar. 25

26 Analys av kreditbedömningen Efter avsnittet med frågor angående kreditbedömning kan vi konstatera att nyttan och behovet av att som fastighetsbolag kontrollera och hantera effektiva kreditbedömningar är stort. I likhet med Grönroos (1990) angående relationsmarknadsföring kan man dra slutsatser om att fastighetsbolagen i vår studie premierar långsiktighet även i sin kreditbedömning. Ett mångårigt engagemang gentemot hyresgäster kräver en gedigen kreditpolicy, vilket också verkar aktuellt för fastighetsbolagen. Fastighetsbolagen använder sig oftast av samma modeller oberoende av vilken typ av kund det rör sig om, vilket kan antas bero på de uttalade kreditpolicies som finns samt även för att hålla nere kostnaderna. I enlighet med vad Caouette (2008) skriver om kreditkultur använder sig fastighetsbolagen enligt vår studie av modeller och kreditpolicies för att kvalitetssäkra kreditbedömningen. En uttalad och specificerad kreditpolicy leder till en effektivare och korrektare kreditbedömning. Bedömningen som utförs av bolagen verkar ha direkt koppling till finansiella nyckeltal. Kreditbedömning har traditionellt haft ett starkt samband med finansiella nyckeltal, idag är största delen av de datoriserade systemen länkade till användandet av dessa tal. Att nyckeltal används vid kreditbedömning är självklart och svårt att komma undan, bland annat bygger UC sin kreditbedömning med hjälp av de finansiella nyckeltalen (UC 2010). Företagen enligt vår studie anser att en effektiv och korrekt kreditbedömning är långsiktigt mer väsentligt för resultatet än storleken på hyran. Det är ett tecken på att fastighetsbolagen i Stockholmsregionen är väldigt försiktiga och ovilliga till att ta risk. Detta tillsammans med frågan även om en kreditbedömnings resultat varit tveksamt kan en hyresgäst godtas om lokalen varit tom en längre tid inte heller den pekar på att fastighetsföretagen är villiga att ta risk. Att företagen är villiga att lägga ner tid och pengar på en korrekt kreditbedömning av hyresgäster kan ses som en orsak till att minimera det totala risktagandet. Sammantaget kan vi konstatera att fastighetsföretagen agerar försiktigt och tänker långsiktigt när de bedömer hyresgäster, mycket kan bero på att det är så pass dyrt att hyra lokaler i Stockholmsregionen att en missbedömd kreditbedömning av en kund påverkar driftnettot negativt. Värdet av en korrekt och effektiv kreditbedömning är därför stort för bolagen. Vårt resultat går i många fall emot det Jämthagen och Kristoffersson (2008) presenterade i sin rapport. De fastighetsföretagen som är baserade i Stockholm har en större kontroll över hyresgästerna och nästintill alla har en uttalad kreditpolicy. Något bara ett av tre av Jämthagen och Kristoffersons intervjuobjekt hade. Det är dock tveksamt att dra generella regionala slutsatser kring detta eftersom bolagen i deras studie var på en mindre ort samt att bolagen i sig var små. Vi kan av resultatet även utläsa att den externa uthyraren troligtvis använder sig av en kreditpolicy, eftersom alla dennes svar ligger i linje med de större bolagens resultat. Detta tyder på att uthyraren agerar efter sin uppdragsgivares vilja och önskemål. Vilket kan härledas till agent-principal teorin, där man vill att agenten ska agera efter principalens intresse. Ett sätt att klargöra för uthyraren hur han skall agera är att använda sig av en kreditpolicy och ställa krav för hur han skall handla. 26

27 4.4 Kreditmodeller Fråga 3.13 Den sista frågan var uppdelad i fyra olika delfrågor där vi undrade om fastighetsbolagen applicerade följande modeller eller tankesätt på de potentiella hyresgästerna. Svarsandelen var här något lägre för Z- score modellen samt för kreditscoring. En anledning till detta kan vara att de teoretiska kunskaperna om dessa modeller inte är så vitt spridda i fastighetsbolagen. Man ska ha i åtanke att det är relativt komplicerade modeller som normalt görs av ett program och oftast sker utan någon större inblandning av den anställda som utför kreditbedömningen. Altmans Z-score modell valde vi därför att den har varit grunden till många av de kreditratingsystem som används idag. Modellen har varit grunden till screening och statistiskt grundläggande kreditgivning. Enligt Jämthagen och Kristofferssons (2008) rapport används modellen idag inte på samma sätt som tidigare, utan den har utvecklats till flera olika specificerade modeller. Z-score modellen används i vår kreditbedömning helt och hållet 22% ganska bra 33% varken bra eller dåligt 22% 22% ganska dåligt inte alls Resultatet var spritt och modellen visar sig inte vara alltför välanvänd av fastighetsföretagen. En anledning till den låga användningen kan vara den höga komplexitet som modellen är uppbyggd av. Även okunskapen om modellen används i deras nuvarande modeller kan vara en anledning till det svaga resultatet. 27

28 Kreditscoring är en av teorierna för kreditbeömning. Att genom enkla statistiska beräkningar komma fram till om hyresgästen är kreditvärdig känns väldigt relevant. Idag görs dessa bedömningar av kreditratingbolagen, och säljs sedan vidare till andra organisationer. Kreditscoring används i vår kreditbedömning % 45% 18% 9% 18% helt och hållet ganska bra varken bra inte ganska dåligt alls Även resultatet av denna undersökning var likt Z-score modellens resultat spritt. Vi kan dock konstatera att kreditscoring är vanligare förekommande än Z-score modellen. Den tredje delfrågan var om företagen köper information från kreditbedömningsinstitutioner såsom UC. Vi köper information från exempelvis UC % helt och hållet 38% ganska bra varken bra inte ganska dåligt alls Resultatet visade på att alla företag i undersökningen använder sådan information. Bedömningarna är ofta mycket prisvärda och därmed kostnadseffektiva för fastighetsbolagen. Kvalitativ information om företag har länge varit en viktig del av kreditgivningen i bedömningen. Enligt Henry A. Davis (2004) är karaktären på låntagaren en av de viktigaste delarna i en korrekt kreditbedömning. Företagsledare och organisationer som tidigare har haft betalningssvårigheter har enligt författaren en större benägenhet att fortsätta undvika att betala. Kvalitativ information om hyresgästen används i vår kreditbedömning % 54% helt och hållet ganska bra 8% varken bra inte ganska dåligt alls Även detta resultat visar att alla företag använder denna typ av information vid deras kreditbedömningar. 28

CUSTOMER VALUE PROPOSITION ð

CUSTOMER VALUE PROPOSITION ð CUSTOMER VALUE PROPOSITION ð IN BUSINESS MARKETS JAMES C. ANDERSSON, JAMES A. NARUS, & WOUTER VAN ROSSUMIN PERNILLA KLIPPBERG, REBECCA HELANDER, ELINA ANDERSSON, JASMINE EL-NAWAJHAH Inledning Företag påstår

Läs mer

Företagsvärdering ME2030

Företagsvärdering ME2030 Företagsvärdering ME2030 24/3 Principer för värdering Jens Lusua DCF-valuation Frameworks LAN-ZWB887-20050620-13749-ZWB Model Measure Discount factor Assessment Enterprise DCF Free cash flow Weighted average

Läs mer

Del 4 Emittenten. Strukturakademin

Del 4 Emittenten. Strukturakademin Del 4 Emittenten Strukturakademin Innehåll 1. Implicita risker och tillgångar 2. Emittenten 3. Obligationer 4. Prissättning på obligationer 5. Effekt på villkoren 6. Marknadsrisk och Kreditrisk 7. Implicit

Läs mer

PTK Rådgivningstjänst funktion och hur råden tas fram

PTK Rådgivningstjänst funktion och hur råden tas fram Datum 2010-04-08 PTK Rådgivningstjänst funktion och hur råden tas fram 1. Bakgrund PTK Rådgivningstjänst hjälper dig att säkerställa att du har ett pensionssparande och ett försäkringsskydd som motsvarar

Läs mer

Strukturakademin 10 Portföljteori

Strukturakademin 10 Portföljteori Strukturakademin 10 Portföljteori 1. Modern Portföljteori 2. Diversifiering 3. Korrelation 4. Diversifierbar samt icke-diversifierbar risk 5. Allokering 6. Fungerar diversifiering alltid? 7. Rebalansering/Omallokering

Läs mer

Min syn på aktiviteter innan PU-processen i SME företag i förhållande till stora företag

Min syn på aktiviteter innan PU-processen i SME företag i förhållande till stora företag Min syn på aktiviteter innan PU-processen i SME företag i förhållande till stora företag Av Tobias Lindström Innehållsförteckning Introduktion... 1 Bakgrund... 1 Inledning... 1 Del två: Min syn på aktiviteter

Läs mer

4. Ett företag har vid årets början respektive slut nedanstående tillgångar, skulder och eget kapital:

4. Ett företag har vid årets början respektive slut nedanstående tillgångar, skulder och eget kapital: 2p 1. Ett företag köper i början av 2008 en maskin för 100 000 kr. Man beräknar att den ska kunna användas under 5 år och att restvärdet då är noll. a. Hur stor är företagets utgift 2008? Svar: 100 000

Läs mer

Årsredovisning. Räkenskapsanalys. Avdelningen för byggnadsekonomi

Årsredovisning. Räkenskapsanalys. Avdelningen för byggnadsekonomi Årsredovisning Räkenskapsanalys Avdelningen för byggnadsekonomi Räkenskapsanalys Nyckeltal (likviditet, soliditet, räntabilitet) Underlag till långivare Information till aktieägare Information leverantörer

Läs mer

Affären Gårdsten en uppdatering

Affären Gårdsten en uppdatering Affären Gårdsten en uppdatering Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Avd f Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Mars 2014 TRITA-FOB-Rapport 2014:1 2 1.

Läs mer

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK FRIHET Svenska Investeringsgruppens vision är att skapa möjligheter för ekonomisk tillväxt och frihet genom att identifiera de främsta fastighetsplaceringarna på marknaden. Vi vill hjälpa våra kunder att

Läs mer

Riskpremien på den svenska aktiemarknaden

Riskpremien på den svenska aktiemarknaden Riskpremien på den svenska aktiemarknaden Mars 2015 Rapporten presenterar marknadsriskpremien och andra kritiska komponenter som krävs för att uppskatta avkastningskravet på den svenska aktiemarknaden.

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 2015 SVERIGE- BAROMETERN

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 2015 SVERIGE- BAROMETERN FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 15 SVERIGE- BAROMETERN Fastighetsägarnas Sverigebarometer tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar. Sverigebarometern tar temperaturen på den

Läs mer

Modern kapitalförvaltning kundanpassning med flexibla lösningar

Modern kapitalförvaltning kundanpassning med flexibla lösningar Modern kapitalförvaltning kundanpassning med flexibla lösningar (Från Effektivt Kapital, Vinell m.fl. Norstedts förlag 2005) Ju rikare en finansmarknad är på oberoende tillgångar, desto större är möjligheterna

Läs mer

Riskanalys och riskhantering i växtodlingsföretag

Riskanalys och riskhantering i växtodlingsföretag Riskanalys och riskhantering i växtodlingsföretag Alnarp 2014-11-19 1 Finansiär Vilka vi är som genomfört projektet Carl Johan Nilsson, HIR Malmöhus Patrick Petersson, HIR Malmöhus Håkan Rosenqvist 2 Varför

Läs mer

Nordax Finans AB (publ) Organisationsnummer 556647-7286

Nordax Finans AB (publ) Organisationsnummer 556647-7286 Nordax Finans AB (publ) Organisationsnummer 556647-7286 Delårsrapport januari juni 2008 Om Nordax Finans AB (publ) Nordax Finans AB (publ), nedan kallat Nordax Finans, är ett helägt dotterbolag till Nordax

Läs mer

Delårsrapport Q1, 2008

Delårsrapport Q1, 2008 Västerås Stockholm Delårsrapport Q1, 2008 Allokton Properties AB Stående lån 8,500000 Allokton I 2015 Frågor kring denna rapport kan ställas till Sören Andersson (tel +46 8 5221 7200) Sammanfattning Nettoomsättning

Läs mer

Fastighetsbolagen och ekonomin

Fastighetsbolagen och ekonomin Sammanfattning Fastighetsbolagen ser nu mer optimistiskt på framtiden än vid den senaste undersökningen. Inget av de intervjuade bolagen räknar med en minskning av vare sig hyresintäkter, försäljningspriser

Läs mer

EXAMENSARBETE CIVILEKONOM

EXAMENSARBETE CIVILEKONOM EXAMENSARBETE CIVILEKONOM Sven-Olof Collin E-mail: masterdissertation@yahoo.se Hemsida: http://www.svencollin.se/method.htm Kris: sms till 0708 204 777 VARFÖR SKRIVA EN UPPSATS? För den formella utbildningen:

Läs mer

SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN. Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar.

SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN. Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar. SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar. DIVERSIFIERING PÅ RIKTIGT När banker och finansiella rådgivare

Läs mer

Svar till ÖVNING 4. SVAR

Svar till ÖVNING 4. SVAR Svar till ÖVNING 4. 1. Förklara varför en lagstiftning om att arbetsgivaren inte får fråga en arbetssökande om dennes eventuella föräldraledighet torde vara meningslös. SVAR: Arbetsgivaren vill hellre

Läs mer

Cash or Crash Småföretagens ekonomiindikator

Cash or Crash Småföretagens ekonomiindikator Cash or Crash Småföretagens ekonomiindikator Cash or Crash? Hur går det för Sveriges småföretag? Vi har hört mycket om krisens effekter i storbolagen, inledningsvis de finansiella företagen och de större

Läs mer

Del 16 Kapitalskyddade. placeringar

Del 16 Kapitalskyddade. placeringar Del 16 Kapitalskyddade placeringar Innehåll Kapitalskyddade placeringar... 3 Obligationer... 3 Prissättning av obligationer... 3 Optioner... 4 De fyra positionerna... 4 Konstruktion av en kapitalskyddad

Läs mer

Anvisningar till rapporter i psykologi på B-nivå

Anvisningar till rapporter i psykologi på B-nivå Anvisningar till rapporter i psykologi på B-nivå En rapport i psykologi är det enklaste formatet för att rapportera en vetenskaplig undersökning inom psykologins forskningsfält. Något som kännetecknar

Läs mer

c S X Värdet av investeringen visas av den prickade linjen.

c S X Värdet av investeringen visas av den prickade linjen. VFTN01 Fastighetsvärderingssystem vt 2011 Svar till Övning 2011-01-21 1. Förklara hur en köpoptions (C) värde förhåller sig till den underliggande tillgångens (S) värde. a. Grafiskt: Visa sambandet, märk

Läs mer

En rapport om fondspararnas riskbenägenhet 2009/2010

En rapport om fondspararnas riskbenägenhet 2009/2010 En rapport om fondspararnas riskbenägenhet 2009/2010 Bakgrund Riksdagen och arbetsmarknadens parter har i praktiken tvingat alla löntagare att själva ta ansvar för sin pensionsförvaltning utan att förvissa

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 2013 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 2013 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 213 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS Sammanfattning Sveriges fastighetsföretag fortsätter att uppvisa god lönsamhet. Nio av tio fastighetsägare räknar med att den

Läs mer

Zmartic Fonder AB ERSÄTTNINGSPOLICY. Fastställd av styrelsen i Zmartic Fonder AB 2015-05-20. Sida 1 av 7

Zmartic Fonder AB ERSÄTTNINGSPOLICY. Fastställd av styrelsen i Zmartic Fonder AB 2015-05-20. Sida 1 av 7 Zmartic Fonder AB ERSÄTTNINGSPOLICY Fastställd av styrelsen i Zmartic Fonder AB 2015-05-20 Sida 1 av 7 1. Definitioner I denna policy ska termer och beteckningar ha följande betydelse. Anställda vars arbetsuppgifter

Läs mer

Koncernen är en av de största i Europa inom inkasso, reskontraadministration och finansiering.

Koncernen är en av de största i Europa inom inkasso, reskontraadministration och finansiering. Bokslut 2009 Verksamhet Koncernens affärsidé är att genom personlig service erbjuda marknaden effektiva och anpassade lösningar inom inkasso, reskontraadministration och finansiering. Inom ramen för affärsidén

Läs mer

Ränte- och borgensvillkor för kommunala bolag vid upplåning via internbanksfunktion respektive Kommuninvest i Sverige AB under 2015

Ränte- och borgensvillkor för kommunala bolag vid upplåning via internbanksfunktion respektive Kommuninvest i Sverige AB under 2015 KOMMUNSTYRELSEN Handläggare Malmberg Jan Datum 2015-04-23 Diarienummer KSN-2015-0390 Kommunstyrelsen Ränte- och borgensvillkor för kommunala bolag vid upplåning via internbanksfunktion respektive Kommuninvest

Läs mer

Villkor Debetvärdepapper DEGIRO

Villkor Debetvärdepapper DEGIRO Villkor Debetvärdepapper DEGIRO Innehåll Artikel 1. Definitioner... 3 Artikel 2. Avtalsförhållande... 3 Artikel 3. Debetvärdepapper... 3 Artikel 4. Endast utförande... 4 Artikel 5. Order... 4 Artikel 6.

Läs mer

Bedöm den organiska omsättningstillväxten för de kommande fem åren baserat på:

Bedöm den organiska omsättningstillväxten för de kommande fem åren baserat på: ATT GÖRA EN DCF VÄRDERING STEG FÖR STEG 1. Omsättning och tillväxt Bedöm den organiska omsättningstillväxten för de kommande fem åren baserat på: - Tidigare års utfall - Ledningens prognos - Baserat på

Läs mer

AID:... Uppgift 1 (2 poäng) Definiera kortfattat följande begrepp. a) IRR b) APR c) Going concern d) APV. Lösningsförslag: Se Lärobok och/alt Google.

AID:... Uppgift 1 (2 poäng) Definiera kortfattat följande begrepp. a) IRR b) APR c) Going concern d) APV. Lösningsförslag: Se Lärobok och/alt Google. Notera att det är lösningsförslag. Inga utförliga lösningar till triviala definitioner och inga utvecklade svar på essä-typ frågor. Och, att kursen undervisas lite olika år från år. År 2013 mera från Kap

Läs mer

tentaplugg.nu av studenter för studenter

tentaplugg.nu av studenter för studenter tentaplugg.nu av studenter för studenter Kurskod Kursnamn R0007N Företagsanalys Datum Material Kursexaminator Betygsgränser Tentamenspoäng Övrig kommentar Uppladdad av Beatrice Beskriva processen med att

Läs mer

Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006

Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006 Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006 Branschekonomi och skatter Björn Arnek Januari 2008 Sammanfattning Syftet med följande rapport är att ge en bild av lönsamheten i hotell- respektive

Läs mer

Halvårsrapport januari juni 2012

Halvårsrapport januari juni 2012 Västerås Stockholm Provinsfastigheter I AB (publ) Obligationslån 8,5 % Allokton I 2015 Januari juni 2012 April juni 2012 Nettoomsättning för perioden uppgick till Nettoomsättning för perioden uppgick till

Läs mer

Riskpremien på den svenska aktiemarknaden. Studie mars 2009

Riskpremien på den svenska aktiemarknaden. Studie mars 2009 Riskpremien på den svenska aktiemarknaden Studie mars 2009 Innehåll Introduktion 1 Sammanfattning av årets studie 1 Marknadsriskpremien på den svenska aktiemarknaden 3 Undersökningsmetodik 3 Marknadsriskpremien

Läs mer

Kungsleden köper bestånd för 5,5 miljarder - ger utökade möjligheter till transaktioner

Kungsleden köper bestånd för 5,5 miljarder - ger utökade möjligheter till transaktioner Pressmeddelande 2005-10-10 Kungsleden köper bestånd för 5,5 miljarder - ger utökade möjligheter till transaktioner Fastighetsbolaget Kungsleden AB (publ) förvärvar från Weland Fastigheter och Fågelviks

Läs mer

Akelius Fastigheter AB. Bokslutsrapport januari till mars 2010

Akelius Fastigheter AB. Bokslutsrapport januari till mars 2010 Akelius Fastigheter AB Bokslutsrapport januari till mars 2010 Akelius Fastigheter AB (publ) Org nr 556156-0383 Bokslutsrapport januari till mars 2010 Hyresintäkter uppgick till 618 Mkr (734) Vinster från

Läs mer

Renée Voltaire. Ella Insulander Frida Richter Olivia de Flon. Norrbert Szabo Sara Björkqvist

Renée Voltaire. Ella Insulander Frida Richter Olivia de Flon. Norrbert Szabo Sara Björkqvist Renée Voltaire Ella Insulander Frida Richter Olivia de Flon Norrbert Szabo Sara Björkqvist Hälsolivsmedelsbranschen Aktörer 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 1,5 3,0 2,2 0,8 Den ekologiska livsmedelsbranschen har under

Läs mer

Fastighetsrapporten. En konjunkturindikator för fastighetsbranschen, oktober 2014

Fastighetsrapporten. En konjunkturindikator för fastighetsbranschen, oktober 2014 Fastighetsrapporten En konjunkturindikator för fastighetsbranschen, oktober 2014 Förord För åttonde året publicerar Grant Thornton Fastighetsrapporten en temperaturmätare på hur 50 av Sveriges största

Läs mer

I denna policy ska termer och beteckningar ha följande betydelse.

I denna policy ska termer och beteckningar ha följande betydelse. ERSÄTTNINGSPOLICY I denna policy ska termer och beteckningar ha följande betydelse. Betydande risktagare: En anställd vars arbetsuppgifter har en väsentlig inverkan på Bolagets riskprofil. Dessa personer

Läs mer

Del 2 Korrelation. Strukturakademin

Del 2 Korrelation. Strukturakademin Del 2 Korrelation Strukturakademin Innehåll 1. Implicita tillgångar 2. Vad är korrelation? 3. Hur fungerar sambanden? 4. Hur beräknas korrelation? 5. Diversifiering 6. Korrelation och Strukturerade Produkter

Läs mer

Välkommen till Industriell Ekonomi gk. Redovisning

Välkommen till Industriell Ekonomi gk. Redovisning Välkommen till Industriell Ekonomi gk Redovisning Kapitel 22: Årsredovisning Kapitel 23: Grundläggande finansiell analys 1 Håkan Kullvén Hakan.kullven@indek.kth.se Redovisning Bokföring Bokföring är ett

Läs mer

1/18/2011. Välkommen till Industriell Ekonomi gk. Redovisning. Redovisning Bokföring. Årsredovisning SSAB 2009, Sid 1: Information

1/18/2011. Välkommen till Industriell Ekonomi gk. Redovisning. Redovisning Bokföring. Årsredovisning SSAB 2009, Sid 1: Information Välkommen till Industriell Ekonomi gk Redovisning Kapitel 22: Årsredovisning Kapitel 23: Grundläggande finansiell analys 1 Håkan Kullvén Hakan.kullven@indek.kth.se Redovisning Bokföring Bokföring är ett

Läs mer

Titel: Undertitel: Författarens namn och e-postadress. Framsidans utseende kan variera mellan olika institutioner

Titel: Undertitel: Författarens namn och e-postadress. Framsidans utseende kan variera mellan olika institutioner Linköping Universitet, Campus Norrköping Inst/ Kurs Termin/år Titel: Undertitel: Författarens namn och e-postadress Framsidans utseende kan variera mellan olika institutioner Handledares namn Sammanfattning

Läs mer

Förvärva, Utveckla och Förvalta

Förvärva, Utveckla och Förvalta Presentation bolagsstämma 27 april 2007 Förvärva, Utveckla och Förvalta kommersiella fastigheter i regioner med god tillväxt företrädesvis i södra Sverige. Bakgrund Active Properties koncernen bildas i

Läs mer

Årsredovisning för Hyresfastighetsfonden 2010 nr 2 AB (publ)

Årsredovisning för Hyresfastighetsfonden 2010 nr 2 AB (publ) Årsredovisning för Hyresfastighetsfonden 2010 nr 2 AB (publ) (556789-7177) Räkenskapsåret 100701 101231 Hyresfastighetsfonden 2010 nr 2 AB (publ) Årsredovisning Sida 1 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen

Läs mer

KVARTALSRAPPORT 1 januari 31 mars 2015

KVARTALSRAPPORT 1 januari 31 mars 2015 KVARTALSRAPPORT 1 januari 31 mars 2015 för Apikal Fastighetspartner AB (publ) Org.nr. 556921-1708 Förvaltningsberättelse Allmänt om verksamheten Bolaget skall som verksamhet tillhandahålla lånekapital

Läs mer

Finansiell ekonomi Föreläsning 1

Finansiell ekonomi Föreläsning 1 Finansiell ekonomi Föreläsning 1 Presentation lärare - Johan Holmgren (kursansvarig) Presentation kursupplägg och examination - Övningsuppgifter med och utan svar - Börssalen - Portföljvalsprojekt 10p

Läs mer

www.pwc.se/riskpremiestudien Riskpremien på den svenska aktiemarknaden

www.pwc.se/riskpremiestudien Riskpremien på den svenska aktiemarknaden www.pwc.se/riskpremiestudien Riskpremien på den svenska aktiemarknaden Studie mars 2012 Riskpremien på den svenska aktiemarknaden Innehåll Introduktion... 3 Sammanfattning av årets studie... 4 Undersökningsmetodik...

Läs mer

Fastighetsmarknaden VFT 015 Höstterminen 2014

Fastighetsmarknaden VFT 015 Höstterminen 2014 Fastighetsmarknaden VFT 015 Höstterminen 2014 Ordinarie tentamen - SVAR Examinator: Ingemar Bengtsson Skriftlig tentamen Datum 2014-10-28 Tid 08:00-13:00 Plats Vic 1B Anvisningar Besvara frågorna på lösa

Läs mer

Metoduppgift 4: Metod-PM

Metoduppgift 4: Metod-PM Metoduppgift 4: Metod-PM I dagens samhälle, är det av allt större vikt i vilken familj man föds i? Introduktion: Den 1 januari 2013 infördes en reform som innebar att det numera är tillåtet för vårdnadshavare

Läs mer

VD MATS EDLUND KOMMENTERAR POOLIAS FÖRSTA KVARTAL. Pressinformation den 8 maj

VD MATS EDLUND KOMMENTERAR POOLIAS FÖRSTA KVARTAL. Pressinformation den 8 maj VD MATS EDLUND KOMMENTERAR POOLIAS FÖRSTA KVARTAL Pressinformation den 8 maj Poolia Professionals Under första kvartalet har ett förvärv av rekryteringsbolaget Nilesco Search stärkt vårt fokus på kvalificerade

Läs mer

FlexLiv Den nya pensionsprodukten

FlexLiv Den nya pensionsprodukten FlexLiv Den nya pensionsprodukten CATELLA FLEXLIV Den nya pensionsprodukten FlexLiv den nya pensionsprodukten ger dig de bästa egenskaperna från både traditionellt livsparande och aktiv fondförsäkring.

Läs mer

Offentliga Fastigheter Holding I AB

Offentliga Fastigheter Holding I AB o b l i g o i n v e s t m e n t m a n a g e m e n t Offentliga Fastigheter Holding I AB Kvartalsrapport juni 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling

Läs mer

En rapport om sparande och riskbenägenhet april 2009. Nordnet Bank AB. Arturo Arques

En rapport om sparande och riskbenägenhet april 2009. Nordnet Bank AB. Arturo Arques En rapport om sparande och riskbenägenhet april 2009 Nordnet Bank AB Arturo Arques Inledning Riksdagen och arbetsmarknadens parter har i praktiken tvingat alla löntagare att själva ta ansvar för sin pensionsförvaltning

Läs mer

JLT Delårsrapport jan juni 15

JLT Delårsrapport jan juni 15 JLT Delårsrapport jan juni 15 Rörelseresultat 2,4 MSEK (2,7) Omsättning 43,7 MSEK (34,6) Bruttomarginal 45,7 procent (34,9) Resultat efter skatt 2,0 MSEK (2,0) Kommentarer från VD Uppstarten av JLT:s USA-bolag

Läs mer

Rapport: Greppa Näringen Rådgivarundersökning 2013 Kvantitativ del

Rapport: Greppa Näringen Rådgivarundersökning 2013 Kvantitativ del Rapport: Greppa Näringen Rådgivarundersökning 2013 Kvantitativ del 2013-07-03 Fredrik Askhem Markör Marknad och Kommunikation AB Bakgrund Teknisk beskrivning och om rapporten Greppa Näringen har låtit

Läs mer

Brukarundersökning. Personlig assistans Handikappomsorgen 2008

Brukarundersökning. Personlig assistans Handikappomsorgen 2008 Brukarundersökning Personlig assistans Handikappomsorgen 2008 Januari 2009 Bakgrund Från 2003 har socialförvaltningen i Tingsryd påbörjat ett arbete med s.k. Balanserad styrning. Det innebär att vi arbetar

Läs mer

Verksamhet Koncernens affärsidé är att genom personlig service erbjuda marknaden effektiva och anpassade lösningar inom inkasso,

Verksamhet Koncernens affärsidé är att genom personlig service erbjuda marknaden effektiva och anpassade lösningar inom inkasso, 2010 Bokslut Verksamhet Koncernens affärsidé är att genom personlig service erbjuda marknaden effektiva och anpassade lösningar inom inkasso, reskontraadministration och finansiering. Inom ramen för affärsidén

Läs mer

6. Övningen Investeringens lönsamhet. TU-A1200 Grundkurs i produktionsekonomi

6. Övningen Investeringens lönsamhet. TU-A1200 Grundkurs i produktionsekonomi 6. Övningen Investeringens lönsamhet TU-A1200 Grundkurs i produktionsekonomi Övningarnas innehåll 6. Analyser och framtid 5. Försäljning, marknadsföring och kundens bemötande 4. Operationer II: Processer

Läs mer

Yale Endowment Plan. Yales portfölj 1986 Yales portfölj 2010. Reala tillgångar; Private. Equity; 5% Reala tillgångar; 26% Aktier; 17%

Yale Endowment Plan. Yales portfölj 1986 Yales portfölj 2010. Reala tillgångar; Private. Equity; 5% Reala tillgångar; 26% Aktier; 17% 1 Yale Endowment Plan Universitetets pensionsfond har ett värde på omkring $ 16,6 Mdr och förvaltaren heter sedan 1985 David Swensen och är världskänd för att ha uppfunnit The Yale Model" som är en populär

Läs mer

t.ex. strategiska och legala risker. 1 Det finns även en del exempel på risker som inte ryms under någon av ovanstående rubriker, såsom

t.ex. strategiska och legala risker. 1 Det finns även en del exempel på risker som inte ryms under någon av ovanstående rubriker, såsom Riskhanteringen i Nordals Härads Sparbank Nordals Härads Sparbank arbetar kontinuerligt med risker för att förebygga problem i banken. Det är bankens styrelse som har det yttersta ansvaret för denna hantering.

Läs mer

Fastighetsägarnas Sverigebarometer FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD. Juli 2012

Fastighetsägarnas Sverigebarometer FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD. Juli 2012 Fastighetsägarnas Sverigebarometer Juli 212 FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD Fastighetsägarnas Sverigebarometer tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar. Sverigebarometern

Läs mer

Kartläggning av svenska icke-finansiella företags finansiering

Kartläggning av svenska icke-finansiella företags finansiering Kartläggning av svenska icke-finansiella företags finansiering ENKÄT 2011 Riksbankens kartläggning av företagens lånebaserade finansiering Flera journalister och finansanalytiker har på senare år hävdat

Läs mer

"Varumärken och marknadsföring - med ögonbindel mot framtiden!"

Varumärken och marknadsföring - med ögonbindel mot framtiden! "Varumärken och marknadsföring - med ögonbindel mot framtiden!" Ekonomie doktor/docent Johan Anselmsson johan.anselmsson@transvector.se 040-30 34 32 Johan Anselmsson (johan.anselmsson@transvector.se) Bitr.

Läs mer

Offentliga Fastigheter Holding I AB. Kvartalsrapport december 2014

Offentliga Fastigheter Holding I AB. Kvartalsrapport december 2014 Offentliga Fastigheter Holding I AB Kvartalsrapport december 2014 innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 2 Kvartalsrapport

Läs mer

Bättre placeringar. SIP Nordic Fondkommission AB Datum: 10 april 2012

Bättre placeringar. SIP Nordic Fondkommission AB Datum: 10 april 2012 Bättre placeringar SIP Nordic Fondkommission AB Datum: 10 april 2012 Om SIP Nordic Företaget Start i Stockholm 2006 Tillståndspliktig verksamhet i Sverige, Norge, Finland, Storbritannien, USA Produktportfölj:

Läs mer

ODIN Fastighet Fondkommentar Januari 2011. Nils Petter Hollekim

ODIN Fastighet Fondkommentar Januari 2011. Nils Petter Hollekim ODIN Fastighet Fondkommentar Januari 2011 Nils Petter Hollekim 2010 och framtidsutsikter t ikt 2010 slutade med en uppgång på 43,8procent för ODIN Fastighet. Fondens referensindex steg under motsvarande

Läs mer

Tentamen Företagsekonomi B Externredovisning & Räkenskapsanalys 7,5 hp. Datum: 2010-08-23 Skrivtid: 3 timmar

Tentamen Företagsekonomi B Externredovisning & Räkenskapsanalys 7,5 hp. Datum: 2010-08-23 Skrivtid: 3 timmar MITTUNIVERSITETET Institutionen för samhällsvetenskap Företagsekonomiska ämnesenheten i Sundsvall Ola Uhlin Tentamen Företagsekonomi B Externredovisning & Räkenskapsanalys 7,5 hp Datum: 2010-08-23 Skrivtid:

Läs mer

Global Fastighet Utbetalning 2008 AB. Kvartalsrapport december 2014

Global Fastighet Utbetalning 2008 AB. Kvartalsrapport december 2014 Global Fastighet Utbetalning 2008 AB Kvartalsrapport december 2014 innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7

Läs mer

låna pengar utan kreditupplysning

låna pengar utan kreditupplysning låna pengar utan kreditupplysning Det talas mycket om kreditupplysning och om att låna pengar utan uc. Men, varför hör man så många säga att jag är rädd för fler uc, och varför är efterfrågan på lån utan

Läs mer

Analys av den periodiserade redovisningen nyckeltal / relationstal. 2011 Bengt Bengtsson

Analys av den periodiserade redovisningen nyckeltal / relationstal. 2011 Bengt Bengtsson Analys av den periodiserade redovisningen nyckeltal / relationstal 2011 Bengt Bengtsson Analys av den periodiserade redovisningen Nyckeltal/relationstal Kassaflödesanalys är ett exempel på räkenskapsanalys.

Läs mer

KVARTALSRAPPORT 1. MODERN EKONOMI SVERIGE HOLDING AB (publ) KVARTALSRAPPORT 1-1 JULI 2015-30 SEPTEMBER 2015

KVARTALSRAPPORT 1. MODERN EKONOMI SVERIGE HOLDING AB (publ) KVARTALSRAPPORT 1-1 JULI 2015-30 SEPTEMBER 2015 KVARTALSRAPPORT 1 2015/2016 MODERN EKONOMI SVERIGE HOLDING AB (publ) KVARTALSRAPPORT 1 1 JULI 2015 30 SEPTEMBER 2015 Modern Ekonomi är en av Sveriges snabbast växande redovisningsbyråer. JULI 2015 SEPTEMBER

Läs mer

Information om risker, riskhantering och kapitalbehov

Information om risker, riskhantering och kapitalbehov Information om risker, riskhantering och kapitalbehov GCC Capital AB är ett kreditmarknadsbolag under finansinspektionens tillsyn. Bolaget bedriver utlåning genom leasing och har historiskt när bolaget

Läs mer

Omsättning 2013 (Mkr)

Omsättning 2013 (Mkr) Axfood är idag en av de största aktörerna inom dagligvaruhandeln i norden. Aktien har gett en stabil direktavkastning, samtidigt har värdet ökat med ungefär 15 % per år de senaste 14 åren. De senaste dagarna

Läs mer

ERSÄTTNINGSPOLICY Bakgrund Definitioner Nordiska Kreditmarknadsaktiebolaget Stockholm

ERSÄTTNINGSPOLICY Bakgrund Definitioner Nordiska Kreditmarknadsaktiebolaget Stockholm ERSÄTTNINGSPOLICY 1. Bakgrund 1.1. Finansinspektionens föreskrifter FFFS 2011:1 innehåller bestämmelser om hur bl.a. kreditmarknadsbolag ska mäta, styra, rapportera och kontrollera de risker som ersättningssystem

Läs mer

Del 14 Kreditlänkade placeringar

Del 14 Kreditlänkade placeringar Del 14 Kreditlänkade placeringar Srukturinvest Fondkommission 1 Innehåll 1. Obligationsmarknaden 2. Företagsobligationer 3. Risken i obligationer 4. Aktier eller obligationer? 5. Avkastningen från kreditmarknaden

Läs mer

Delårsrapport Q 3, 2014 2014-11-28

Delårsrapport Q 3, 2014 2014-11-28 Delårsrapport Q 3, 2014 2014-11-28 Verksamhet Consensus Asset Management AB är en fondkommissionär med huvudkontor i Göteborg samt kontor i Stockholm. Bolaget är verksamt inom kapitalförvaltning, Corporate

Läs mer

Sammanfattningen på sidan 5, punkt B.12 får följande lydelse:

Sammanfattningen på sidan 5, punkt B.12 får följande lydelse: Stockholm, 5 juni 2015 TILLÄGG 2015:1 TILL GRUNDPROSPEKT AVSEENDE ATRIUM LJUNGBERG AB (PUBL) MTN-PROGRAM Tillägg till grundprospekt avseende Atrium Ljungberg AB (publ) ( Atrium Ljungberg ) MTNprogram,

Läs mer

Akelius Fastigheter AB. Kvartalsrapport juli 2008 - sept 2009

Akelius Fastigheter AB. Kvartalsrapport juli 2008 - sept 2009 Akelius Fastigheter AB Kvartalsrapport juli 2008 - sept 2009 Akelius Fastigheter AB (publ) Org nr 556156-0383 Kvartalsrapport juli 2008 sept 2009 Hyresintäkter ökade till 3 554 Mkr (3 000) Vinster från

Läs mer

November 2010 Kreditvärdigheten bland svenska aktiebolag. Rapport från Soliditet

November 2010 Kreditvärdigheten bland svenska aktiebolag. Rapport från Soliditet November 2010 Kreditvärdigheten bland svenska aktiebolag Rapport från Soliditet 1 Jämförelse av andelen Kreditvärdiga/icke kreditvärdiga bolag per 2009-10-01 och 2010-10-01 I Soliditets expertmodell får

Läs mer

Fastighetsmarknaden LTH Våren 2011 Fastighetsmarknaden Fastighetsmarknaden påverkas kontinuerligt av omvärldsfaktorer. Fastighetsmarknaden är inte en självständig och oberoende marknadsplats för dess aktörer

Läs mer

Bokslutskommuniké. Substansvärdet ökade med 4,0 % till 219,41 kr per aktie (föregående år 210,87). Inklusive lämnad utdelning blev ökningen 6,9 %

Bokslutskommuniké. Substansvärdet ökade med 4,0 % till 219,41 kr per aktie (föregående år 210,87). Inklusive lämnad utdelning blev ökningen 6,9 % Bokslutskommuniké Substansvärdet ökade med 4,0 % till 219,41 kr per aktie (föregående år 210,87). Inklusive lämnad utdelning blev ökningen 6,9 % Styrelsen föreslår en utdelning om 10,00 kr per aktie varav

Läs mer

Årsredovisning för räkenskapsåret 2012

Årsredovisning för räkenskapsåret 2012 1(9) Ideonfonden AB Org nr Årsredovisning för räkenskapsåret 2012 Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning. Innehåll Sida - förvaltningsberättelse 2 - resultaträkning 3 - balansräkning

Läs mer

Provmoment: Ladokkod: Tentamen ges för:

Provmoment: Ladokkod: Tentamen ges för: Finansiell ekonomi Provmoment: Ladokkod: Tentamen ges för: Skriftlig tentamen 21FE1B Nationalekonomi 1-30 hp 7,5 högskolepoäng Namn: (Ifylles av student) Personnummer: (Ifylles av student) Tentamensdatum:

Läs mer

Placeringskod. Blad nr..av ( ) Uppgift/Fråga: 1 (6 poäng)

Placeringskod. Blad nr..av ( ) Uppgift/Fråga: 1 (6 poäng) Uppgift/Fråga: 1 (6 poäng) Diskutera kortfattat skillnaderna mellan eget kapital (aktiekapital) och främmande kapital (lån) (minst 3 relevanta skillnader * 2 poäng/skillnad = 6 poäng) Uppgift/Fråga: 2

Läs mer

Unlimited Travel Group har tillträtt 100 % av aktierna i JB Travel AB den 1 juli 2007.

Unlimited Travel Group har tillträtt 100 % av aktierna i JB Travel AB den 1 juli 2007. BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JULI JUNI 2006/2007 VERKSAMHETSÅRET 2006/2007 UNLIMITED TRAVEL GROUP UTG AB (publ) 1 JULI 30 JUNI 2006-2007 Nettoomsättningen uppgick till 133* (103,8) MSEK, en ökning med 28,4 % EBITA

Läs mer

räntebevis Högre avkastning än räntesparande Lägre marknadsrisk än aktiesparande

räntebevis Högre avkastning än räntesparande Lägre marknadsrisk än aktiesparande räntebevis Högre avkastning än räntesparande Lägre marknadsrisk än aktiesparande räntebevis Dagens historiskt låga räntenivåer ger mycket låg avkastning i ett traditionellt räntesparande såsom räntefonder

Läs mer

TEIE53 Extra case Far & Flyg AB

TEIE53 Extra case Far & Flyg AB TEIE53 Extra case Far & Flyg AB 1. Samtliga uppgifter behandlar företaget Far & Flyg AB. Läs därför noga igenom den introducerande beskrivningen av företaget. Läs även hela uppgiften innan du löser den.

Läs mer

DELÅRSRAPPORT FÖR PERIODEN 1 JANUARI - 30 SEPTEMBER 2011

DELÅRSRAPPORT FÖR PERIODEN 1 JANUARI - 30 SEPTEMBER 2011 DELÅRSRAPPORT FÖR PERIODEN 1 JANUARI - 30 SEPTEMBER 2011 Fortsatt stark utveckling Tredje kvartalet Intäkterna ökade med 20 procent till 23,3 (19,4) MSEK. Rörelseresultatet ökade med 25 procent till 6,1

Läs mer

Delårsrapport, Q 1 2015 2015-04-14

Delårsrapport, Q 1 2015 2015-04-14 Delårsrapport, Q 1 2015 2015-04-14 Verksamhet Consensus Asset Management AB är en fondkommissionär med huvudkontor i Göteborg samt filial i Stockholm. Bolaget är verksamt inom kapitalförvaltning, Corporate

Läs mer

Årsredovisning. Resultat och Balansräkning. Avdelningen för byggnadsekonomi

Årsredovisning. Resultat och Balansräkning. Avdelningen för byggnadsekonomi Årsredovisning Resultat och Balansräkning Bokföring eller Redovisning Bokföring Notera affärshändelser på olika konton. Sker löpande under bokföringsåret Redovisning Sammanställning, och värdering av företagets

Läs mer

Catella. Avkastningspotential 7 Trygg Placering 5 Lönsamhet 4. Redovisade förbättrar resultat med drygt 100 % jämfört med samma period föregående

Catella. Avkastningspotential 7 Trygg Placering 5 Lönsamhet 4. Redovisade förbättrar resultat med drygt 100 % jämfört med samma period föregående Independent Analysis Catella Redovisade förbättrar resultat med drygt 100 % jämfört med samma period föregående år Ambitionerna för framtiden är dock högre vad gäller lönsamhet då Catella vill uppnå en

Läs mer

Portfolio Försäkra. Ersättningspolicy. Ramverksversion 001

Portfolio Försäkra. Ersättningspolicy. Ramverksversion 001 Portfolio Försäkra Ersättningspolicy Ramverksversion 001 Datum för fastställelse 2015-05-22 Sidan 1 Innehåll Externa regelverk... 2 Interna regelverk... 2 1. Syfte... 2 2. Övergripande mål... 2 3. Organisation

Läs mer

Offentliga Fastigheter Holding I AB

Offentliga Fastigheter Holding I AB O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Offentliga Fastigheter Holding I AB Kvartalsrapport mars 2015 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling

Läs mer

Tryckindustri Halvårsrapport 1 september 1997 28 februari 1998

Tryckindustri Halvårsrapport 1 september 1997 28 februari 1998 Tryckindustri Halvårsrapport 1 september 1997 28 februari 1998 9 9 7 8 Starkt första halvår resultatet efter finansnetto ökade med 65 procent till 10 Mkr Försäljningen ökade med 13 procent Resultatprognos

Läs mer

Fråga 1 (6 poäng) Man brukar skilja på tre olika ägarkategorier för företag. Nämn och beskriv dessa kategorier. Placeringskod.

Fråga 1 (6 poäng) Man brukar skilja på tre olika ägarkategorier för företag. Nämn och beskriv dessa kategorier. Placeringskod. Sida 1 av 12 Fråga 1 (6 poäng) Man brukar skilja på tre olika ägarkategorier för företag. Nämn och beskriv dessa kategorier. SV: Det privata, kooperativa och offentliga. Skärvad & Olsson s. 39. 1 Sida

Läs mer

AMBLIN EKONOMIKONSULTATIONER OCH EKONOMISK FÖRVALTNING

AMBLIN EKONOMIKONSULTATIONER OCH EKONOMISK FÖRVALTNING AMBLIN EKONOMIKONSULTATIONER OCH EKONOMISK FÖRVALTNING För de bolag som endast konsoliderar i samband med kvartalsrapporter är det mer kostnadseffektivt att ta in en konsult vid dessa tillfällen, än att

Läs mer