Överensstämmelse mellan grundhandling och fastighetsbildning

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 45 Civilingenjör Samhällsbyggnad Magisternivå, 30 hp Mark- och Fastighetsjuridik Överensstämmelse mellan grundhandling och fastighetsbildning Särskilt om arealavvikelser Författare: Olle Nordberg Stockholm 2010 Handledare: Peter Ekbäck Tomas Vesterlin (Lantmäteriet)

2 Master of Science thesis Title: Concordance between basic documents and property formation Author: Olle Nordberg Department: Department of Real Estate and Construction Management Real Estate Planning and Land Law Master Thesis number 45 Supervisor: Peter Ekbäck, Thomas Vesterlin (Lantmäteriet) Keywords: Deviation, basic document, purchasers, agreement, land parcelling. Abstract The goal for this thesis in real estate planning was to examine how much deviation from basic documents such as purchasers and agreements the law permitted when land parcelling and from that examine how well the law is followed in real life. The work started with a study of wording of the Act and relevant cases. Seeing that the registration authority become a supervision authority in subdivision, their opinion was asked for. When talking about areal deviation a number of 10% were mentioned many times. The only court case that was found about areal deviation allowed a deviation of 16%. A study was then made on cadastral procedures taken out from 2 municipalities over a period of time with specific criterias. The cadastral procedures were then classified as under or over 10% areal deviation. Afterwards all cadastral procedures with measurable deviations were overseen again to look for factors that could explain the deviations. Trends that could give an inkling of were: - Purchasers were better obeyed than agreements - Subdivision had fewer big areal deviations than reallotment. - Property formation with the municipality as seller more often had areal deviations above 10% - Contracts lined up by the municipality more often had areal deviation above 10% - Property formation witch intended to realize planning more often had areal deviation above 10% - Property formation had fewer areal deviation over 10% when the basic document arrived late to the surveyor Many of these factors has big correlation with each other and a much deeper study will have to be done to confirm or discard which of these are crucial factors even if you can get an inkling of some clear tendencies 2

3 Examensarbete Titel: Överensstämmelse mellan grundhandling och fastighetsbildning Författare: Olle Nordberg Institution: Institutionen för fastigheter och byggande Avdelning för fastighetsvetenskap Examensarbete nummer 45 Magisternivå Handledare: Peter Ekbäck, Tomas Vesterlin (Lantmäteriet) Nyckelord: Avvikelse, grundhandling, överenskommelse, köpehandling, handlingsutrymme, fastighetsbildning, Sammanfattning Detta arbete inom fastighetsvetenskap syftar till att dels undersöka vad gällande rätt tillåter för avvikelse vid fastighetsbildning i enlighet med överenskommelse eller köpehandling dels att undersöka hur väl detta fungerar i praktiken. För att göra detta började arbetet med en studie av berörda lagar samt relevanta rättsfall och förarbeten. Eftersom inskrivningsmyndigheten blir en sorts kontrollinstans vid lagfartsansökan undersöktes deras inställning. När det gäller arealavvikelser så återkom siffran 10 % som tillåten avvikelse både vid intervju av både lantmätare och inskrivningsmyndigheten. Det rättsfall som återfanns inom ämnet tillät en avvikelse på 16 %. Det rättsfall angående lokalisering som återfanns tillåt en tämligen markant förflyttning och ändring av fastighetens utformning. En studie med vissa urvalskriterier gjordes därefter av förrättningsakter från förrättningar i två valda kommuner under en tidsperiod. Dessa klassificerades sedan efter påvisade avvikelser i två kategorier efter den rekommendation som inskrivningsmyndigheten och alla i branschen använder, 10 %. Efter detta granskades alla förrättningar med mätbara avvikelser igen i jakt på orsaker till avvikelserna, härvid studerades typ av förrättning, när grundhandlingen inkommit till lantmäterimyndigheten, vem som upprättat grundhandlingen m.m. De tendenser som kunde skönjas var att - Köpehandlingar oftast resulterade i bättre överensstämmelse vid fastighetsbildning än överenskommelser - Avstyckningar oftast blev mer i enlighet med avtal än fastighetsregleringar - Avtal där kommunen var säljare oftare resulterade i större avvikelser - Avtal som en kommun skrivit oftare innehöll oftare avvikelser - Fastighetsbildningsåtgärder som innebar någon typ av fastighetsbildning i enlighet med plan oftare gav större avvikelser. - Fastighetsbildningar där grundhandlingen inkommit sent i förrättningen hade färre stora avvikelser. Vissa av dessa faktorer har stor korrelation med varandra och underlaget har varit något tunt för att kunna dra några säkra slutsatser, däremot kan tydliga tendenser skönjas. 3

4 Förord Senhösten 2009 kom jag i kontakt med Tomas Vesterlin, länslantmätare i Eskilstuna. Vi började diskutera olika examensarbeten och kom ganska snart fram till detta ämne som vi båda ansåg som högst intressant. Efter att ha spånat idéer och tankar kring hur det skulle utformas med både Tomas och min blivande examinator Peter Ekbäck blev ämnet bestämt. Examinator tilldelades samt examensarbetet registrerades så arbetet kunde påbörjas på riktigt. Jag fick en kontorsplats på Lantmäteriet i Nyköping med Eva Davidsson som praktisk handledare för att få alla datorsystem med mera att fungera. Att göra exjobb delvis parallellt med andra studier har både sina fördelar och nackdelar. Fördelen är att man kan koppla bort hjärnan och sova på saken ibland, nackdelen är att man inte kan sätta sig den intensiva veckan som man kanske så väl behöver ibland. Våren tickade på och det var först efter påsk som arbetet kom igång ordentligt eftersom jag då inte längre läste heltid med andra kurser. Sedan dess har det gått i ett, det har varit roligt med stundtals mycket att göra. Tack till Tomas Vesterlin, Peter Ekbäck och Eva Davidsson, särskilt tack till min hustru, Min Nordberg, som stått ut med alla de sena kvällar/nätter och de tidiga morgnar då jag suttit framför datorn och arbetat istället för att umgås. Solna augusti 2010 Olle Nordberg 4

5 Innehållsförteckning FÖRORD INLEDNING BAKGRUND SYFTE METOD DISPOSITION FASTIGHETSBILDNING FÖRRÄTTNINGSPROCESSEN Lantmäterimyndigheten Förrättningens inledande och grunderna för handläggningen Kallelse och delgivning Förrättningens fortsättande och slutförande OLIKA TYPER AV GRUNDHANDLINGAR Köpehandling Överenskommelse om Fastighetsreglering Överenskommelse vid Klyvning Överenskommelse vid Avstyckning HANDLINGSUTRYMME VILKA TYPER AV AVVIKELSER KAN FÖREKOMMA VAD ÄR HANDLINGSUTRYMME VEM BEDÖMER HANDLINGSUTRYMME Allmän domstol Lantmäterimyndigheten Inskrivningsmyndigheten HUR STORT ÄR HANDLINGSUTRYMMET Köpehandling Överenskommelse om fastighetsreglering Rättspraxis UNDERSÖKNING AV FÖRRÄTTNINGAR URVALSKRITERIER Kommun År Arken Ej överlåtelse Ej tillräckligt preciserad överlåtelsehandling GRANSKNINGSPUNKTER Areal Lokalisering SAMBANDSPUNKTER Grundhandlingens typ Typ av förrättning Säljare/Avträdare Köpare/Tillträdare Grundhandlingens ankomst till lantmäterimyndigheten Vem som upprättat grundhandlingen Syftet med förrättningen Lokalisering Detaljplan Jämnkningsklausul

6 4.4 MATERIAL Granskade förrättningar Uppdelning Säkerhet i resultatet RESULTAT Påträffade avvikelser Eskilstuna Nyköping Totalt AVSLUTNING SLUTSATSER Typ av grundhandling Typ av fastighetsbildningsåtgärd Grundhandlingen inkomst till lantmäterimyndigheten Säljare Grundhandlingen upprättad av Plangenomförande Jämkningsklausuler AVSLUTANDE SYNPUNKTER Hur tillåtna är avvikelserna som görs? Hur väl fungerar systemet Olika arbetsmetoder KÄLLOR MUNTLIGA KÄLLOR TRYCKT MEDIA Rättsfall Övrigt tryckt media DIGITALT MEDIA BILDFÖRTECKNING BILAGA 1 FÖRRÄTTNINGSAKTSFÖRTECKNING BILAGA 2 RESULTAT ESKILSTUNA BILAGA 3 RESULTAT NYKÖPING BILAGA 4 TOTALT RESULTAT

7 1 Inledning 1.1 Bakgrund Fastighetsbildning i Sverige sker så gott som alltid efter ansökan av sakägare 1. Rätten att påkalla fastighetsbildning är beroende av villkor i fastighetsbildningslagen och skiljer sig beroende på typen av åtgärd. För många fastighetsbildningar läggs en handling till grund för fastighetsbildningen. Denna handling kan vara dels en civilrättslig handling såsom ett köpeavtal enligt jordabalkens regler om överlåtelse av fast egendom, dels en processhandling såsom överenskommelse enligt fastighetsbildningslagen. Eftersom fastighetsbildningen skall bygga på dessa grundhandlingar så borde överensstämmelsen mellan faktisk fastighetsbildning och handlingen vara total. Ofta går det dock inte att till punkt och pricka följa dessa avtal. Gällande rätt tillåter därför en tolkningsmån t.ex. när det gäller angivna arealer, lokalisering m.m. 1.2 Syfte Målet med detta examensarbete är att försöka ge svar på frågan Vilka, och hur stora, avvikelser görs vid fastighetsbildning och i vilken mån följer dessa gällande rätt. Frågeställningen som ska avhandlas är alltså tvådelad; Den första delen av frågeställningen är en studie av gällande rätt för att utröna hur stora avvikelser som gällande rätt tillåter från en grundhandling. Den andra delen handlar om en studie av praktisk tillämpning för att undersöka vilka avvikelser från grundhandlingen som de facto görs vid fastighetsbildning. 1.3 Metod För att ta reda på gällande rätt har rättsfall hämtats från dels Lantmäteriets rättsfallsregister, dels från Göta och Svea HovR. Relevanta avsnitt ur Lantmäteriets Handbok i FBL har avhandlats och intervju genomförts med handläggare från inskrivningsmyndigheten. En empirisk studie gjordes sedan för att ta reda på vilka och hur stora avvikelser som gjordes från grundhandlingen. Studien innefattar enbart förrättningar från år införda senast i arken. Endast Nyköping samt Eskilstuna kommuner har granskats. Förrättningar som inte innehöll någon påvisbar avvikelse gallrades omedelbart bort, detta innefattar även de fall när överlåtelsehandlingen inte varit tillräckligt preciserad. 1.4 Disposition Denna rapport är strukturerad så att Fastighetsbildning avhandlar det regelverk kring fastighetsbildning som är relevant just för frågeställningen. Handlingsutrymme innehåller information om handlingsutrymme, dvs. den mån som Lantmätare har att avvika från grundhandlingen. Undersökning av förrättningar redovisar den undersökning 1 Fastighetsbildning kan även påkallas enligt 3 5 kap Fastighetsbildningslag (1970:988) av kommunen om det behövs för att mark och vatten skall kunna användas för bebyggelse på ett ändamålsenligt sätt samt av länsstyrelsen om det finns behov av större betydelse för allmänheten. 7

8 som genomförts, vilka urvalskriterier som använts och vilka resultat undersökningen mynnat i. Avslutning innehåller slutligen kommentarer, slutsatser och avslutande synpunkter. Sist i rapporten återfinns statistik från undersökningen bilagat i tabellform för snabb åtkomst. 8

9 2 Fastighetsbildning 2.1 Förrättningsprocessen Fastighetsbildning Enligt FBL, Fastighetsbildningslag (1970:988), 1:1 är fastighetsbildning per definition åtgärd som genomförs i enlighet med FBL och som innebär att: 1. Fastighetsindelningen ändras 2. Servitut bildas, ändras eller upphävs 3. En byggnad eller annan anläggning som hör till en fastighet överförs till en annan fastighet. Fastighetsbildning ska enligt FBL 2:2 och 4:7 ske genom förrättning som handläggs av lantmäterimyndighet i den ort där den eller de berörda fastigheterna är belägna. Om fastigheterna ligger i olika orter ska någon av lantmäterimyndigheterna handlägga förrättningen. Följande avsnitt bygger på den struktur som återfinns i fastighetsbildningslagen Lantmäterimyndigheten 2 Lantmäterimyndigheten består vid fastighetsbildningsförrättning av en förrättningslantmätare och även två gode män i fall där förrättningslantmätaren anser att så behövs, eller sakägare begär detta. Förrättningslantmätaren lyder under samma regler för jäv som domare Förrättningens inledande och grunderna för handläggningen 3 Fastighetsbildningsförrättning sker efter skriftlig ansökan hos lantmäterimyndigheten. Muntlig ansökan kan godtas vid lantmäterisammanträde i en förrättning då frågan lämpligen kan prövas inom samma förrättning. I den omfattning som det är behövligt ska lantmäterimyndigheten utreda vilka som är sakägare i förrättningen. Lantmäterimyndigheten skall sedan hålla sammanträde med dessa. Sammanträde kan dock undvaras om det inte finns några motstridande intressen och det inte finns några hinder mot sökt fastighetsbildning. Sammanträde behöver heller inte hållas om det är uppenbart att sökt fastighetsbildning inte kan tillåtas eller om ansökan ska avvisas. I dessa fall ska samtliga sakägare som inte biträtt ansökan delges denna. För varje förrättning skall protokoll föras. Protokoll och övriga handlingar som ingivits eller upprättas sammanföres sedan till en akt. Ett beslut av lantmäterimyndigheten ska innehålla beslutskäl om så inte anses överflödigt. Beslut som meddelas i samband med inställelse eller avslutande ska även innehålla uppgift om hur det kan överklagas. Om beslut meddelas vid ett sammanträde ska det läsas upp för de närvarande. 2 Fastighetsbildningslag 4 kap. 1-7a 3 Fastighetsbildningslag 4 kap

10 2.1.4 Kallelse och delgivning 4 Till första sammanträdet ska samtliga kända sakägare kallas om det inte kan antas att dessa ändå infinner sig. Om det finns misstanke om att det kan finnas okända sakägare ska kallelse göras även av dessa, kallelse av okända sakägare görs i enlighet med delgivningslag. Vid nytt sammanträde gäller samma regler om inte tid och plats tillkännagivits vid tidigare sammanträde Förrättningens fortsättande och slutförande 5 Lantmäterimyndigheten ska utreda förutsättningar för fastighetsbildningen och om hinder ej föreligger utarbeta fastighetsbildningsplan. Myndigheten ska ombesörja de göromål av teknisk art och de värderingar som behövs för att fastighetsbildning skall genomföras. Lantmäterimyndigheten skall sedan rådpläga med sakägarna och ska vid behov även samråda med de myndigheter som berörs av åtgärden. Efter detta skall lantmäterimyndigheten meddela fastighetsbildningsbeslut som anger hur fastighetsindelningen ändras, vilka servitutsåtgärder som vidtagits och vilka byggnader/anläggningar som eventuellt överförs till annan fastighet. Om en byggnadsnämnd vid samråd anser att tillåtligheten för ny eller befintlig bebyggelse kan ifrågasättas men att det i övrigt finns förutsättningar för att genomföra fastighetsbildningen skall frågan om tillåtlighet hänskjutas till denna för prövning. I de fall det finns behov av att pröva fastighetsbildningens tillåtlighet före resterande frågor finns möjlighet att meddela ett så kallat tillståndsbeslut som kan överklagas särskilt. I samband med förrättning ska gräns som tillkommer utstakas och märkas i behövlig omfattning. Denna utstakning ska överensstämma med fastighetsbildningsbeslutet. Lantmäterimyndigheten ska även upprätta en karta vid förrättningen vilken ska vara så noggrann som ändamålet kräver. När förrättningens samtliga frågor har avgjorts och alla åtgärder som hör till förrättningen har utförts ska lantmäterimyndigheten meddela ett avslutningsbeslut. Under överklagandetiden är myndigheten sedan skyldig att hålla handlingar tillgängliga för granskning. 2.2 Olika typer av grundhandlingar I lantmäterisammanhang finns det många typer av handlingar som kan komma i fråga. Några exempel på dessa är köpeavtal, avtal om servitut, överenskommelse om fastighetsreglering, överenskommelse om klyvning. Dessa avtal kan klassificeras i två typer av avtal; Civilrättslig handling och processhandling. En civilrättslig handling är en handling där parterna själva förfogar över avtalet utan behov av deltagande från en myndighet. Ett exempel på sådan typ av handling är en köpehandling. En processhandling är att likna vid en rättegångshandling som blir ogiltig om rättegången ställs in. Överenskommelse om fastighetsreglering är ett exempel på 4 Fastighetsbildningslag 4 kap Fastighetsbildningslag 4 kap a 10

11 processhandling där följden av karaktären som rättegångshandling innebär att äganderätten på området övergår först när fastighetsbildningen registrerats Köpehandling En köpehandling är en civilrättslig handling vilket innebär att äganderätten civilrättsligt övergår 6 vid avtalets ingående och fastighetsbildning i enhetlighet med denna kommer att bli en fullföljdsåtgärd som krävs för att avtal om köp av del av fastighet skall vara fortsatt giltig. Detta följer utav JB 4:7 som stadgar att köp av visst område endast är giltigt om fastighetsbildning söks inom 6 månader från köpet. Detta är en naturlig följd av det som stadgas i Jordabalkens första kapitel Sämjedelning är utan verkan. För att köpet skall vara fortsatt giltigt krävs givetvis också att fastighetsbildning kommer att genomföras på grundval av köpehandlingen. Om fastighetsbildningen med hänsyn till lämplighet inte kan ske kommer köpet ej bestå. Undantaget är om köpet är av sådan art att det kan anses som ett servitutsavtal som uppfyller jordabalkens 14:de kapitel. Då kan inskrivning sökas på grundval av köpehandlingen. Den som köpt andel i fastighet utan villkor att andelen ska utbrytas kommer att äga denna med samäganderätt. Om det i köpehandlingen stadgas att utbryte ska ske gäller samma krav på fastighetsbildning med ansökan inom 6 månader. 7 För överlåtelse av fast egendom finns ett starkt lagverk i form av Jordabalkens 4:e kapitel. De formkrav som gäller för köpehandling är som följer: - Skriftlig handling - Handling underskriven av köpare och säljare - Överlåtelseförklaring - Uppgift om vad för egendom - Uppgift om köpeskilling Vidare finns förbud mot vissa typer av muntliga tillägg 8 och regler om köparens respektive säljarens förpliktelser med anledning av köpet. Fastighetsbildning på grundval av köp sker vanligtvis genom avstyckning. Som indirekt framgått ovan kan även klyvning komma i fråga om köpeavtalet gäller en ideell andel under villkor att utbrytas. Köpehandling bör även kunna ligga till grund för fastighetsreglering och kunna godtas som ägarmedgivande enligt FBL 5 kap. 18 första stycket. 9 Detta innebär inte 6 Om fastighetsbildning krävs som vid köp av del av fastighet är denna äganderättsövergång ev. inte bestående på grund av att äganderätten återgår om inte fastighetsbildning sökts och sker i enlighet med köpehandlingen. Den ovillkorade äganderättens övergång sker då först när fastighetsbildning är genomförd. 7 Jordabalk (1970:944) 4 kap 8 8 Gäller tillägg rörande köpeskilling, tillägg som innebär att förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor, säljarens hemulansvar tas bort eller att köparens rätt att överlåta fastigheten, söka inteckning eller upplåta den inskränkes. 9 Lagrådet prop. 1969:128 sid B

12 att köpehandlingen blir en överenskommelse. Den civilrättsliga statusen behålls fortfarande, men köpehandlingen läggs till grund för en fastighetsreglering Överenskommelse om Fastighetsreglering För överenskommelse om fastighetsreglering gäller FBL 5 kap 18 och inte samma digra regelverk som för överlåtelse av fast egendom. Många fastighetsregleringar kan ske tvångsvis och i de fall fastighetsreglering kan ske tvångsvis finns givetvis inte samma krav på överenskommelse. Överenskommelse om fastighetsreglering ger parterna möjlighet att frångå de skyddsregler som finns till förmån för enskilda intressen. Skyddsvillkor för allmänna intressen kan inte frångås även om parterna avtalar om så. I vissa fall finns skriftligt formkrav på överenskommelse om fastighetsreglering. Detta krav är om fastighetsskyddet frångås 10 och då sambo eller äktamakemedgivande krävs Överenskommelse vid Klyvning Vid klyvning kan sakägarna komma överens om avvikelser från reglerna gällande tilldelning, fördelning av ersättning samt kravet på bästa möjliga klyvning utan att oskälig kostnad uppkommer. 12 I dessa fall gäller skyddet i 5 kapitlet för panträttshavare, äkta makar, tomträttshavare och skyddet för förvärvslagstiftning i tillämpliga delar Överenskommelse vid Avstyckning Om en avstyckning skall ske på grundval av köpehandling får en överenskommelse mellan sakägaren endast beaktas om den 13 : o Är skriftlig o Inte strider mot vad som varit avsett vid tillkomsten av grundhandlingen Om sakägarna önskar göra åtgärd som strider mot vad som varit avsett vid tillkomsten av grundhandlingen krävs istället ett tillägg till köpehandling. 10 För att en fastighet ska få minskas mer än fastighetskyddet i FBL 5:8 tillåter krävs enligt FBL 5:18 2 st 3 pkt. medgivande från fastighetens, och ev. tomträttshavares, medgivande. Enligt 4 st. samma paragraf måste detta medgivande vara skriftligt. 11 Om ÄktB 7:5 är tillämplig 12 Fastighetsbildningslag 11 kap 9 13 Fastighetsbildningslag 10 kap. 8 1 st. 12

13 3 Handlingsutrymme 3.1 Vilka typer av avvikelser kan förekomma Grundhandlingar kan innehålla väldigt många regleringar, därmed kan de även innehålla väldigt många olika typer av avvikelser. Exempel på avvikelser som kan förekomma är: - Arealavvikelse - Avvikelse i lokalisering o Form på lotten o Lottens lokalisering på marken - Avvikelse i avtalade servitut o Utformande o Lokalisering av servitutsområde 3.2 Vad är handlingsutrymme Handlingsutrymme är det spelrum som förrättningslantmätaren har att avvika från grundhandlingens avtalade bestämmelser under fastighetsbildningen så att fastighetsbildningen fortfarande anses stämma överens med det avtalade. 3.3 Vem bedömer handlingsutrymme Eftersom fastighetsbildning sker på ansökan av sakägare och sakägarna oftast är överens om vilka åtgärder som skall ske blir handlingsutrymmet sällan överprövat av högre instans. Det finns två olika direkta vägar att pröva handlingsutrymmet Allmän domstol Om tvist föreligger rörande ett köp kan endera parten begära att få avtalets innehåll fastställt i allmän domstol. Detta görs genom en stämning i tingsrätten. Sättet för överklagande och överklagandeinstanserna blir då samma som vid ett vanligt civilrättsligt mål Lantmäterimyndigheten Om tvist föreligger mellan parterna om handlingens tolkning eller giltighet ska parterna hänvisas till allmän domstol för att få avtalets innehåll fastställt. I dessa fall förklaras förrättningen vilande i avvaktan på avgörande. 14 Om parterna inte vill gå till domstol för att fastslå vad avtalet innebär måste förrättningslantmätaren göra en tolkning av innehållet i avtalet. I dessa fall överprövas detta av fastighetsdomstolen om förrättningen överklagas. 14 Fastighetsbildningslag 4 kap

14 3.3.3 Inskrivningsmyndigheten Förutom de två direkta vägarna att pröva handlingsutrymmet finns den indirekta prövningen. Vid överlåtelse blir lagfartsfrågan en viktig fråga för förvärvaren som vill kunna lagfara sitt förvärv. I dessa fall ankommer det alltså på inskrivningsmyndigheten(im) att bestämma handlingsutrymmet. Ett möjligt scenario är alltså att Lantmäterimyndighetens tolkning av överlåtelsehandlingen resulterar i en fastighet där förvärvaren i steg två inte får lagfart av IM. Enligt IM 15 uppkommer problematiken ytterst sällan och såvitt det är känt har en lagfart aldrig avslagits på grunden att fastighetsbildningen inte överensstämmer med köpeavtalet. Som en förklaring på detta anges att lagfartsansökan ofta görs på ansökan med köpebrev som utfärdats efter fastighetsbildningen och då spelar en avvikelse från köpehandlingen ingen roll eftersom det är köpebrevet som ersatt den ursprungliga köpehandlingens rättsliga status. Då IM inte för någon statistik över avslag blir uppgifterna om dessa svåra att undersöka och bygger på mer eller mindre goda uppskattningar. 3.4 Hur stort är handlingsutrymmet Köpehandling Som beskrivits ovan är handlingsutrymmet till stor del beroende av inskrivningsmyndigheten kommande prövning när det rör sig om en överlåtelse då sakägarna är överens. Om köpebrev ska utfärdas efter att fastighetsbildningen är avslutad torde förrättningslantmätarens möjligheter att avvika från köpeavtalet vara ganska omfattande så länge som sakägarna är överens och de i köpebrevet anger den blivande fastighetens beteckning, detta då köpebrevet ersätter köpeavtalet som köpehandling. Om avvikelserna blir för stora mellan köpehandling och köpebrev så finns två olika köp eftersom en länk saknas mellan köpeavtal och köpebrev. Detta upptäcks inte vid lagfartsansökan där enbart köpebrevet skickas in men skulle potentiellt kunna riskera i ett skadeståndsanspråk mot Lantmäteriet då förrättningslantmätaren har att bedöma de handlingar denna fått in så tillvida inte parterna upprättat ett nytt avtal som ersätter det gamla. För att undvika skadeståndsanspråk m.m. bör det finnas en tydlig koppling mellan köpehandling->fastighetsbildning->köpebrev->lagfart. Sammanfattning av Lantmäteriets rekommendationer vid fastighetsbildning grundad på köpehandling 16 Avstyckning är ett instrument för att anpassa den officiella fastighetsindelningen så att den överensstämmer med den giltiga civilrättsliga indelningen. Därav är ingångna köpeavtal gällande del av fastighet och motsvarande normerande för hur avstyckningen skall ske. Lantmäteriet har att iaktta reglerna i FBL 10 kap. 8 första stycket. 15 David Frid, Inskrivningsmyndigheten Norrtälje, Intervju Lantmäteriets Handbok i FBL. CD Fastighetsbildning. 14

15 Lantmäteriet behöver bara följa köpehandlingen i fråga som är av betydelse för fastighetsbildningen. En fråga som är reglerad i köpehandlingen som ändock kan få sakrättslig giltighet kan undvaras även om den är av betydelse för fastighetsbildningen, exempel på detta är när köpehandlingen innehåller krav att officialservitut skall bildas, om detta kan inskrivas som avtalsservitut kan köpehandlingen användas även om inte officialservitut kan bildas. Ett krav i köpehandlingen på att en styckningsdel skall belastas med fastighetsbildningservitut kan exempelvis lämnas utan åtgärd då inskrivning av avtalet som avtalsservitut kan ske. Efter att fastighetsbildning fullbordats består antingen köpet och blir att anse som det avstyckade området eller så har köpet blivit ogiltigt på grund av att det feltolkats vid fastighetsbildningen. 17 Efter fullbordad förrättning är det i praktiken förrättningsakten som redovisar förvärvets omfattning, både hos IM som i andra sammanhang. Eftersom köpehandling eller liknande handling ofta anger det avsedda området väldigt svävande och innehar bristfällig reglering av rättigheter blir det nödvändigt att tolka köpehandlingen för att klargöra vad köpet innebär. Yrkande i samband med ansökan och senare vid sammanträde måste överensstämma med den tolkning som ges grundhandlingen. Om oklarheter finns om sambandet mellan överlåtelse och fastighetsbildning skall det framhävas genom redovisning i förrättningsprotokollet. Om det råder tvist mellan sakägarna om den rätta tolkningen av avtalet bör Lantmäteriet hänvisa sakägarna till allmän domstol för att få ett avgörande i frågan. Om sådan talan inte väcks borde hinder anses föreligga och förrättningen därmed inställas. Om det råder oklarhet huruvida en åberopad handling medför ett laga fång bör Lantmäteriet hänvisa förvärvaren att söka lagfart på grundval av densamma. I vissa fall kan Lantmäteriet göra vissa jämkningar utifrån grundhandlingen utan att densamma kompletteras med ett tillägg eller en överenskommelse och fastigheten likväl anses överensstämma med grundhandlingen. Vid avvikelser i angiven areal accepteras oftast en avvikelse på ca 10 % av inskrivningsmyndigheten men detta är ingen generell regel utan avgörs från fall till fall. Vid tveksamheter bör samråd med inskrivningsmyndigheten alltid ske. Om sakägarna är överens kan de göra en överenskommelse inom ramen för förrättningen. Denna ska vara skriftlig och främst syfta till att komplettera ev. brister i köpehandlingen. Denna överenskommelse får inte strida mot grundhandlingen eller vad som varit avsett vid tillkomsten av grundhandlingen. En överenskommelse får dock användas för att rätta fel eller göra mindre jämkningar i övrigt 18. Lantmäteriet är inte bunden av sakägarna för att bestämma sig för en viss tolkning av handlingens innehåll. Alla ändringar i egentlig mening bör göras genom tillägg till överlåtelsehandlingen. En förändring av omfattningen är ett fall när ett tillägg skall användas till överlåtelsehandlingen och inte överenskommelse. 17 Följd av Jordabalk 4 kap 7 Köp, som innebär att visst område av fastighet kommer i särskild ägares hand, är giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning, som är sökt senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades och, om förrättningen ej är avslutad vid utgången av nämnda tid, skall verkställas på grundval av köpet. 18 Fastighetsbildningslag 10 kap. 8 15

16 3.4.2 Överenskommelse om fastighetsreglering Vid fastighetsreglering styrs möjligheterna mer av sakägarna. Då en ny fastighet inte tillskapas kommer fastighetsbildningen inte per automatik granskas av annan instans. En extern granskning kan ändock indirekt ske om samråd med kommun eller länsstyrelse krävs angående planvillkor eller föreskrifter. Trots att sakägarna avtalat om någonting i överenskommelsen kan förrättningslantmätaren efter samstämmiga yrkanden från sakägarna frångå denna, detta måste dock framgå av protokollet. Sammanfattning av Lantmäteriet rekommendationer vid överenskommelse om fastighetsreglering 19 Förrättningslantmätaren har frihet att själv bestämma en fastighetsreglerings omfattning för att uppnå syftet med sökt reglering. Med omfattning menas här både vilka fastigheter, som skall ingå i regleringen och de åtgärder som ska vidtas. Detta är under förutsättning att sökanden(a) inte har preciserat omfattningen (ingående fastigheter och åtgärder) i ansökan, vilket blir fallet när överenskommelsen är en del av ansökan. När sökande däremot avsett att begränsa regleringen till vissa angivna fastigheter eller åtgärder som i fallet när överenskommelsen är en del av åtgärden skall det ses som ett av sökande angivet syfte med förrättningen och lantmätaren är därmed förhindrad att avvika från vad sökanden uppgett. Om tveksamhet uppstår bör lantmätaren vid sammanträde klargöra vad sakägare menar med sin överenskommelse. Lantmäteriets riktlinjer ger alltså inget svar på frågan hur stor en avvikelse får vara utan avhandlar enbart fallet när överenskommelsen är en del av ansökan Rättspraxis Rättspraxis som berör frågeställningen är aningen tunn. Antingen tyder detta på att problematiken är sällsynt eller på att kostnaden för att processa överstiger den vinst som eventuellt kan finnas. Det finns dock två rättsfall som belyser två viktiga situationer i sammanhanget. Det ena är en avvikelse i areal och den andra i lokalisering. Båda fallen är avstyckningar som baserar sig på köpehandlingar. I brist på bättre praxis torde man nog, med viss försiktighet, kunna tillämpa slutsatserna även på överenskommelser. Avvikelse i areal I rättspraxis går att finna att en areal á 1683 kvm godtagits som tolkning av ca 2000 kvm. 20 Detta skulle innebära en legal tolkningsmån på ca 16 %. I det förevarande fallet måste dock hänsyn tas till att köpekontraktet innehåll skrivningen ca. Utan en antydning till att en förändring kan komma ske vid fastighetsbildning torde tolkningsmånen bli snävare. Frågan är om ett område på 2000 kvadratmeter innebär att ett område på 2000 kvadratmeter och endast ett område på exakt 2000 kvadratmeter får avskiljas? Att tolkningsmånen blir vidare om köpehandlingen anger en antydning till att parterna avsett att arealen skulle komma att ändras vid fastighetsbildningen är dock troligt. 19 Lantmäteriets Handbok i FBL. CD Fastighetsbildning. 20 Lantmäteriets rättsfallsregister 79:5 Göta HovR 16

17 Avvikelse i lokalisering I ett annat fall 21 hänvisade köpehandlingen till dels en kartskiss, se Figur 1, dels att både köpare och säljare skulle tåla avsteg från arealen. Kartskissen bifogades ej till kontraktet men dåvarande lantmäterimyndigheten utredde med instämmande av sökande att området var avlångt och vette med kortändan mot en strand. Denna utformning var med hänsyn till lämplighetsvillkoren i FBL ej möjlig att genomföra. Sökande framförde då besvär i fastighetsdomstolen att lotten skulle få en utformning som var förenlig med lämplighetsvillkoren i FBL. I samråd med planmyndigheten föreslogs en tomt, se Figur 2, som var belägen mera utefter stranden och fastighetsdomstolen fann att denna stod i överensstämmelse med grundhandlingen. Av det området som fastighetsdomstolen tolkat som området för köp låg knappt 30 % inom det utpekade området på kartskissen. Om man bortser från att storleken ändrades och tittar på det utpekade området så skulle 55 % av detta omfattas av fastighetsbildningen. Resterande flyttades, ändrades med avseende på form och utökades. I det av fastighetsdomstolen utpekade området innefattades även en halmlada. Till grund för möjligheten till denna ändring åberopades köpekontraktet i vilket det gick att läsa att såväl köpare som säljare skall vara skyldiga att tåla avsteg från kontrakterad areal om så påfordras av lantmäteriförrättningsman. Detta tolkade fastighetsdomstolen som att även anses inbegripa skyldighet för parterna att tåla mindre jämkningar av det försålda området. Domstolen har visserligen inte haft arealen att ta hänsyn till vid sitt förslag men det kan vara intressant att veta att storleken på lotten domstolen lade ut skulle innebära en ökning med ca 100 %. Hovrätten fastställde fastighetsdomstolens dom och återförvisade ärendet till lantmäterimyndigheten för handläggning i enlighet med domen. Lantmäterimyndigheten fastighetsbildade då ett tredje alternativ, se Figur 3. Figur 1. Tomt enligt köpeavtal Figur 2. Tomt enligt dom Figur 3 Tomt efter återförvisning Denna fastighetsbildning blev aldrig överklagad med avseende på lokaliseringen av tomten. 21 Lantmäteriets rättsfallsregister 82:61 Svea HovR 17

18 4 Undersökning av förrättningar 4.1 Urvalskriterier Urvalskriterier är de avgränsningar som använts vid selektering av materialet Kommun För studien har avgränsningen skett i första hand med hjälp av kommuntillhörighet. Granskade förrättningar är från Eskilstuna och Nyköpings kommuner År De granskade förrättningarna är de som avslutats och registrerats under år Arken Lantmäteriet har ett digitalt arkiv där alla förrättningar så småningom scannas in i. Då akter inte scannas löpande utan vid olika perioder så saknas vissa akter i Arken. De som inte fanns införda i arken har därför av praktiska skäl gallrats bort Ej överlåtelse De förrättningar som inte grundar sig på köpehandlingar eller överenskommelser har givetvis gallrats bort då det inte finns någon grundhandling att jämföra med Ej tillräckligt preciserad överlåtelsehandling De köp där grundhandlingen varken innehåller någon arealuppgift eller där någon avvikelse i lokaliseringen ej går att skönja är utgallrade. Detta är främst gjort med tanke på de domslut som beskrivs under avsnitt Granskningspunkter Granskningspunkter är de två olika parametrar i förrättningarna som granskats med avseende på avvikelser Areal Beskrivning Arealen, storleken på området för fastighetsbildningen. Stämmer den faktiska fastighetsbildningen överens med storleken som avtalats i grundhandlingen. Avvikelsen har uträknats i procent och sedan klassificerats som över eller under 10 %. Motivering Arealen som granskningspunkt framstod som den mest naturliga punkten att granska en förrättning på. Det är en lätt punkt att se differenser på, åtminstone där det finns en areal angiven i grundhandlingen. Avvikelsen går lätt att utläsa i siffror och räkna om till procent. Avvikelsen klassificeras som över eller under 10 % eftersom det är den siffra som rekommenderas av inskrivningsmyndigheten och som finns i officiella rekommendationer till lantmätare. 18

19 Vad är en avvikelse i areal? Eftersom arealen, i de fall de anges i grundhandlingen, oftast anges i kvadratmeter eller hektar så jämförs den faktiska fastighetsbildningen med den angivna arealen. Det som ligger i värdebegreppen ca, omkring, runt och liknande bör övervägas att se som ett stadgande för parterna att det finns en tolkningsmån i kommande förrättning Lokalisering Beskrivning Var ligger den bildade fastigheten? Ligger fastigheten där den är lokaliserad i grundhandlingen. Motivering En annan viktig fråga vid fastighetsbildning är om den nybildade fastigheten faktiskt är rätt lokaliserad. För en förvärvare som ämnat förvärva en strandtomt betyder det väldigt mycket om fastigheten istället hamnar en bra bit upp på land. Även om storleken stämmer så stämmer detta inte överens med köpeavtalet. Vad är en avvikelse i lokalisering? Många grundhandlingar innehåller en väldigt grov karta med breda tuschstreck på området som överlåtes. I dessa fall är det svårt att avgöra huruvida det faktiskt fastighetsbildade området är det i handlingen avsedda. På samma sätt är det svårt att avgöra när områdets lokalisering endast pekas ut med en verbal beskrivning. Av dessa anledningar kommer endast redovisas fall där en avvikelse i lokalisering varit möjlig att avgöra. 4.3 Sambandspunkter Sambandspunkter är de ställen som undersökts i förrättningar med påvisbara avvikelser för att försöka hitta orsaker till avvikelsernas storlek. Det är de punkter som vid undersökandet av förrättningarna samt vid samtal med lantmätare kom upp som möjliga faktorer som påverkar graden av avvikelse. För att kunna se några mönster definierades olika klasser inom varje kategori. Dessa är angivna under respektive rubrik Grundhandlingens typ o Köpehandling Här innefattas avtal om köp, byte och gåva enligt JB:s regler. o Överenskommelse Här innefattas alla överenskommelser om fastighetsreglering, överenskommelser om klyvning Typ av förrättning o Avstyckning o Avstyckning/Fastighetsreglering o Fastighetsreglering o Fastighetsreglering/Klyvning 19

20 o Klyvning Säljare/Avträdare o Kommun o Privatperson o Bolag o Dödsbo Köpare/Tillträdare o Bolag o Kommun o Privatperson Grundhandlingens ankomst till lantmäterimyndigheten o I samband med ansökan Här inräknas även de handlingar som inkommit nära ansökan eller åtminstone innan det praktiska arbetet har börjat. o Mitt i förrättningen o Nära avslut, dvs. de som inkommit efter fältarbete och karta Vem som upprättat grundhandlingen o Bank o Förrättningslantmätare o Kommun o Mäklare/Jurist o Framgår ej Syftet med förrättningen o Avstyckning för bostadsändamål o Avstyckning för annat än bostadsändamål o Utökning bostadsfastighet o Utökning till hästfastighet o Plangenomförande Fastighetsbildning i enlighet med plan, ex. ändring av gräns för att överensstämma med plangräns eller områdesgräns. o Omreglering i annat fall, Exempelvis: Omreglering av jordbruk, uppdelande av samägande(klyvning), uppdelande av samfällighet, överföring av industrimark om denna inte är att ansé som plangenomförande som ingår i ovanstående kategori Lokalisering o Enligt avtal I dessa förrättningar har fastigheten lokaliserats exakt som den visas på kartskiss bifogad avtalet, både vad gäller gränsernas läge och form. o Nära avtal 20

21 o Ej angivet i avtal Detaljplan o Inom detaljplan o Utom detaljplan Jämkningsklausul o Finns 4.4 Material I dessa förrättningar har någon smärre justering gjorts av gränsernas lokalisering eller utformning. Ett exempel på detta är att man följt en naturlig gräns vid fastighetsbildningen och det på kartskissen var ritat ett rakt streck. I dessa förrättningar saknades kartskiss, antingen fanns ingen eller så fanns den inte bilagd i förrättningsakten. Areal angiven med uttryck som ca, avtal innehållande klausul som innebär att parterna ska tåla avsteg från köpehandlingen av förrättningsman och dylika o Finns inte Total avsaknad av jämkningsklausul Granskade förrättningar Det totala antalet förrättningar som gåtts igenom är 433 st. Fördelningen av förrättningar följer enligt nedan. Att antalet förrättningar är färre 2009 än 2008 har främst att göra med att många akter inte kommit in i arken 22 ännu. År 2008 är däremot så gott som komplett. Aktnummer på de förrättningar där påvisbara avvikelser återfunnits redovisas i Bilaga Arken är lantmäterimyndighetens digitala förrättningsarkiv 21

22 4.4.2 Uppdelning Totalt Tabell 1, Granskade förrättningar och antal mätbara avvikelser Område Totalt antal förrättningar Antal mätbara avvikelser Antal arealavvikelser över 10% Eskilstuna Eskilstuna Nyköping Nyköping Säkerhet i resultatet Att avvikelser görs utöver de rekommenderade 10 % är ganska tydligt men för att kunna fastställa en statistisk säkerhet skulle ett mycket större antal förrättningar behöva granskas. De resultat som skönjas är dock i vissa fall att se som en stark indikation på att regelverket inte följs tillräckligt bra, eller är i behov av ändring. 4.5 Resultat Påträffade avvikelser Underlaget för avvikelser i lokalisering har varit ringa, likaså har antalet förrättningar som behandlar överföring av andelar eller servitut varit försumbara. De avvikelser som påträffats i sådan omfattning att de är intressanta att ta upp är avvikelser från angiven areal. Avvikelsernas relativa storlek har varierat från 0 % till som mest 313 %. De flesta avvikelserna ligger i storleksordningen 0-20%. Den reella avvikelsen har varit som mest 10 hektar. Den förrättningen låg förvisso precis inom 10 % men är ändock anmärkningsvärd. Så gott som samtliga grundhandlingar innehöll någon typ av jämkningsklausul eller indikation på att det som stod inte var exakt. Exempel på detta är angivelser som ca, omkring, Parterna är skyldiga att tåla de ändringar som kan komma göras av Lantmäterimyndigheten, minst, mest, De arealer som fastställs vid fastighetsbildningen skall gälla för detta avtal etc. Förrättningar med funna arealavvikelser har klassificerat som antingen över eller under 10 % eftersom det är den gräns som inskrivningsmyndigheten har som policy när det gäller för stor avvikelse. Totalt har mätbara avvikelser funnits i 103 förrättningar, av dessa innehöll drygt var femte förrättning en avvikelse över 10 %. Se Figur 4 för att se fördelningen av förrättningar. I resultatsbeskrivningen redovisas samtliga förrättningar granskade i aktuell kommun. 22

23 Figur 4 Fördelning av förrättningar 23

24 4.5.2 Eskilstuna Av de 274 förrättningar som granskats i Eskilstuna under dessa år innehöll 71 st. mätbara avvikelser av vilka 18 st. innehöll en arealavvikelse överstigande 10 %. Detta innebär att var fjärde förrättning med mätbar avvikelse innehöll en arealavvikelse som är större än riktlinjerna. För samlad statistik utan diagram och förklaringar se Bilaga 2 Resultat Eskilstuna Typ av Grundhandling Av de 71 förrättningarna med påvisbara avvikelser var 37 st. grundade på köpehandling och 35 st. på överenskommelse. Antalet förrättningar med avvikelser över 10 % uppgick till 18 st varav 13 st var grundande på överenskommelse. I relativa termer motsvarar det att av de på köpehandling grundade förrättningarna återfanns avvikelser större än 10% i ca 1 av 10 fall till skillnad från förrättningar grundade på överenskommelse där ca 4 av 10 förrättningar innehöll dessa avvikelser. Figur 5, Funna arealavvikelser Eskilstuna uppdelat på typ av grundhandling Typ av Förrättning Fördelningen av avvikelser uppdelat på förrättningstyp visas i Figur 6. Antalet avstyckningar med mätbara avvikelse uppgick till 24 st. varav 4 st. innehöll avvikelser över 10 %. Antalet fastighetsregleringar med mätbara avvikelser uppgick till 44 st. varav 12 st. innehöll avvikelser över 10 %. I relativa termer innebär detta att mellan 1 och 2 av 10 avstyckningar innehöll större avvikelser än 10 % till skillnad från fastighetsregleringar där mellan 3 och 4 av 10 förrättningar innehöll större avvikelser än 10 %. Notera dock att detta är frekvensen relativt det material som har mätbara avvikelser, inte relativt totalt antal gjorda förrättningar. Övriga typer av fastighetsbildningar har så litet underlag att relativa termer inte är relevant att ta upp. 24

25 Figur 6, Funna arealavvikelser Eskilstuna uppdelat på typ av förrättning Säljare/Avträdare Sett till rättsliga statusen på säljaren/avträdaren visas fördelningen av avvikelser i Figur 7. Av de granskade förrättningarna med mätbar avvikelse var kommunen säljare i 18 fall, privatpersoner i 39 fall, bolag i 9 fall och i 3 fall ett dödsbo. I relativa termer innebär detta att mellan 4 och 5 av 10 förrättningar där säljaren var kommun innehöll avvikelser större än 10 %. När säljaren var privatperson ca 2 av 10 förrättningar och vid bolag som säljare ca 1 av 10 förrättningar. Figur 7, Funna arealavvikelser Eskilstuna uppdelad på säljare/avträdare 25

26 Köpare/Tillträdare Baserat på köparen/tillträdaren visas fördelningen av avvikelser visas i Figur 8. Av förrättningarna var ett bolag köpare i 16 fall, kommunen köpare i 6 fall och en privatperson i 51 fall. Avvikelser över 10 % fanns i motsvarande ca 3 av 10 fall när köparen var privatperson och mellan 1 och 2 fall när köparen var kommunen eller ett bolag. Figur 8, Funna arealavvikelser Eskilstuna uppdelat på köpare/tillträdare Grundhandlingens ingivande Fördelningen av avvikelser baserat på när grundhandlingen är ingiven visas i Figur 9. I 47 av fallen ingavs grundhandlingen i samband med ansökan, 13 av fallen mitt i förrättningen och 11 nära avslut. I relativa termer fanns avvikelser över 10 % i ca 3 av 10 fall när grundhandlingen ingavs med ansökan eller mitt i förrättningen. Då grundhandlingen ingivits nära avslutande av förrättningen fanns avvikelser över 10 % i 1 av 10 fall. Figur 9, Funna arealavvikelser Eskilstuna uppdelat på grundhandlingens ingivande 26

27 Grundhandlingens upphovsman Avvikelser fördelat på grundhandlingens upphovsman visas i Figur 10. Av de granskade förrättningarna var grundhandlingen i 4 fall upprättad av en bank, i 13 fall av förrättningslantmätaren, i 21 av fallen av kommunen, i 8 av fallen av en mäklare/jurist och i 25 av fallen gick det inte att utläsa vem som upprättat grundhandlingen. Avvikelserna större än 10 % motsvarade 1 till 2 av 10 fall när förrättningslantmätaren upprättat grundhandlingen till skillnad från när kommunen upprättat denna då avvikelser fanns i ca 4 av 10 fall. De fall där grundhandlingens upphovsman inte framgår motsvarar avvikelsen vart fjärde fall vilket är samma som medeltalet för alla förrättningar i detta urval. Figur 10, Funna arealavvikelser Eskilstuna uppdelat på grundhandlingens upphovsman Förrättningens syfte Fördelningen av avvikelser beroende på förrättningens syfte visas i Figur 11. Av de granskade förrättningarna med påvisbara avvikelser handlade 26 fall om avstyckning för bostadsändamål, 8 fall om avstyckning för annat ändamål än bostadsändamål exempelvis industri eller handelsändamål. I 14 fall handlade det om utökning av bostadsfastighet, 4 fall om utökning av bostadsfastighet till hästfastighet. Plangenomförande och liknande åtgärder återfanns i 9 fall, med plangenomförande åtgärder inbegrips även sådana förrättningar där åtgärden har direkt stöd i plankarta/områdesbestämmelser. Förutom dessa finns 7 fall som handlade om omreglering i annat fall, här inbegrips omstrukturering av jord och skogsbrukmark, reglering av industrimark m.m.. Underlaget är något för tunt för att prata relativa termer även om några saker kan noteras, detta är att plangenomförandefallen innehåller avvikelser i närmre hälften av fallen och inte något vid avstyckning för annat ändamål än bostadsändamål. 27

28 Figur 11, Funna arealavvikelser Eskilstuna uppdelat på förrättningens syfte Lokalisering Fördelningen av avvikelser beroende på lokalisering visas i Figur 12. I 38 fall var fastigheten lokaliserad enligt avtal, det vill säga någon skillnad mellan i grundhandlingen bifogad kartskiss och förrättningskarta gick ej att urskilja. I 16 fall var lokaliseringen nära avtal vilket innebär att fastigheten i huvudsak låg och var utformad i enlighet med grundhandlingen men att man exempelvis anpassat en sida till naturen eller ändrat sträckningen av en sida. I 14 fall var inte lokaliseringen angiven i avtalet. I fallen när lokalisering inte var angivet i avtalet eller när lokalisering var nära avtalet innehöll ca 4 av 10 fall avvikelser över 10 %. I fall när lokaliseringen var enligt avtal fanns avvikelser över 10 % i mellan 1 och 2 av 10 fall. Detta innebär alltså att grundhandlingen innehöll motstridiga uppgifter en kartskiss som sa en sak och en arealuppgift som inte stämde med kartskissen. 28

29 Figur 12, Funna arealavvikelser Eskilstuna uppdelat på lottens lokalisering Detaljplan Fördelningen av avvikelser baserat på inom respektive utom plan visas i Figur 13. Av de granskade förrättningarna var 25 inom detaljplan och 46 utom detaljplan. Någon skillnad i avvikelser av angiven areal går inte att finna i dessa fall. Båda kategorierna motsvarar medeltalet av vart fjärde fall med avvikelse större än 10 %. Figur 13, Funna arealavvikelser Eskilstuna uppdelat på lottens lokalisering inom eller utom detaljplan 29