Vår vision: Sollefteå Kommuns bästa hyresvärd

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2008 SOLATUM HUS&HEM AB Vår vision: Sollefteå Kommuns bästa hyresvärd

2 Solatum har fortsatt arbetet med energieffektivisering. Något av det som hänt under 2008 Målning av fasad, Kyrkvägen, Ramsele Målat fasader och förbättrat yttre miljö. Ny belysning gymnastikbyggnad, Vallaskolan Sollefteå Monter företagsmässan 2008, Sollefteå Deltagit på företagsmässa. Bergvärme Herrgården, Sollefteå Tillbyggnad uteplats, Edselegården Installation torkrumsavfuktare, Ramsele Genomgått en snörik vinter. Årets lokalvårdare 2008 Nya lokalvårdsuppdrag med nöjd uppdragsgivare. er ärd Energideklaration för Djupövägen 20, Sollefteå Det är kul att bygga i snö! Börjat energideklarera. Övervägande foton: Michael Engman Övriga foton: Ulla Sehlstedt Tryck: Sollefteå Tryckeri AB, 2009

3 Sammandrag 2008 Resultat: redovisad vinst kkr. Hyresåterbäring till kommunen 237 kkr. Ett år till med blommande balkonger. Vakansgrad vid årets ingång 5,4%. Vakansgrad vid årets utgång 5,8 %. 74 vakanta lägenheter per Antagit Skåneinitiativet = mål att minska energianvändningen med 20% till år Årets elpris samt snöröjning/sandning har inneburit stora kostnadsökningar. Extra medel kkr till energieffektiviseringsåtgärder inhyrda fastigheter. Upphandlat entreprenörer på lokalvård. Soliditeten per var 9,0 %. Herrgården renoverad. Hyresavtal kommunens fastigheter förlängt med 5 år. Arbetat med Mer Värd. INNEHÅLL Sida Sammandrag VD kommenterar 2 Förvaltningsberättelse Styrelse mm 3 Bolagets syfte, affärsidé, vision, mål mm 3 Investeringar 4 Deposition HBV 4 Samordnad fastighetsförvaltning 4 Entreprenad lokalvård 4 Energieffektivisering + Skåneinitiativet 4 Förbrukning - gröna nyckeltal 5 Mer Värd 6 Historia Bruksherrgården 7 Herrgården, Bruket 7 Femårsöversikt 8 Känslighetsanalys 9 Outhyrt 9 Hyresförändring 1 januari 10 Årets fastighetsskötare lokalvårdare 10 Förvärv Avyttringar 10 Resultatdisposition 10 Resultaträkning 11 Balansräkning 12 Kassaflödesanalys 14 Noter till resultaträkning 15 Noter till balansräkning 18 Revisionsberättelse 21 Granskningsrapport 22 Förteckning över företagets fastigheter 23 Förteckning över inhyrda fastigheter 25 Företagets uthyrningsobjekt 26 Fördelning av ytor, lägenhetstyper 28 Solatum Hus&Hem AB Organisationsnummer: Postadress: Kontor: Box 43 Djupövägen Sollefteå Sollefteå Telefon: Telefax: Serviceanmälan: Uthyrning: E-post: solatum@solleftea.se Hemsida: 1

4 VD kommenterar 2008, Solatum Hus&Hem AB samt den samordnade fastighetsförvaltningens femte år. Vi är mycket nöjda med resultatet för verksamhetsåret 2008, särskilt med tanke på den oro som funnits på marknaden avseende räntor och ett el-pris som också varierat. I likhet med de senaste åren har vi även utfört fastighetsunderhåll med betydande belopp. Under 2008 har en förändring i organisationen genomförts där lokalvård på GB-skolan och Ramsele skola konkurrensutsatts och övergått från egen regi till entreprenad. Samma process pågår nu avseende delar av yttre skötsel, vilket förmodligen också kommer att påverka den egna organisationen längre fram i vår. Bolagsledningen och styrelsen har fortsatt sitt aktiva arbete med långsiktiga strategiska frågor och utarbetat en handlingsplan som sträcker sig fram till Där framkommer att i vissa avseenden kan framtiden uppfattas som besvärande, framförallt i ytterområden där bolagets fastigheter är belastade med höga bokförda värden. Här är dialogen med ägaren viktig och den har ytterligare utvecklats under året. Bolagets uppdrag utöver förvaltning av egna fastigheter är, att genom ett hyresförhållande med undantag av fritidsfastigheter, på ett så effektivt sätt som möjligt förvalta kommunens fastigheter. Årets verksamhet har medfört att kommunen erhållit hyresåterbäring, vilket framgår av årsredovisningen. Men det krävs mer resurser för att komma ifatt med det eftersatta underhållet. Att installera modern teknik avseende styr- och övervakningssystem är exempel på nödvändiga åtgärder. Skåneinitiativ en avsiktsförklaring, att minska energiförbrukningen med 20% fram till Detta gäller både ägda och inhyrda fastigheter. För detta har bolaget fått använda 2007 års hyresåterbäring till kommunen (1.161 kkr) för energisparåtgärder på kommunens fastigheter. Att få möjlighet att städa upp på Bruket och renovera herrgården har varit en önskan i flera år, under 2008 kunde detta förverkligas. Bolaget har fått mycket publicitet och uppskattning för åtgärden och det fina resultatet. Samarbetet med vård- och äldreförvaltningen har ytterligare utvecklats under året. Kommunens inriktning inom äldrevården och utnyttjande av bolagets anläggningar är väsentligt resultatpåverkande. Bolagets framtida resultat kommer att avgöras av hur vi lyckas med uthyrning, kostnadsminskningar, energieffektivisering, upphandling samt engagerad, kompetent och lojal personal. Vindkraft Västra är också spännande. För om allt blir som dagens förväntningar kommer kanske bolagets vakanser i västra minska markant. Beroende på behov av bostäder under byggnadstiden. Som framgår av årsredovisningen har vi under året arbetat med ER VÄRD MER VÄRD. Vi har fått många positiva värderingar från medarbetarna i Solatum. Det görs nu en utvärdering i samband med årets medarbetarsamtal. Jag vill tacka alla medarbetare för deras engagemang och medverkan till bolagets resultat. Solatum Hus&Hem AB vill leva upp till visionen: Sollefteå kommuns bästa hyresvärd. Där bolaget skall vara det självklara valet för de som vill bo bekymmersfritt i en hyresrätt där trivsel och trygghet råder. Arne Eriksson VD Bolaget har under 2008 tecknat ett nytt 5-årigt förvaltningsavtal med kommunen, vilket medför en bättre långsiktig planering för fastighetsunderhåll och personal. Vidare har bolaget anslutit sig till SABOs 2

5 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Solatum Hus&Hem AB får härmed avgiva följande förvaltningsberättelse för 2008 års verksamhet. Vid ordinarie bolagsstämma den 19 april 2006 utsågs auktoriserad revisor. Kommunfullmäktige har utsett nedanstående styrelse och lekmannarevisor. styrelse Ordinarie ledamöter Sten Lönn, Sollefteå (s) Björn Kjellström, Sollefteå (s) Inger Eriksson, Junsele (m) Lars Tängdén, Näsåker (c) Bernth Asplund, Långsele (v) Suppleanter Tora Larsson, Junsele (s) Eva-Britt Lundberg, Sollefteå (s) Kjell-Åke Sjöström, Edsele (v) Leif Palmberg, Långsele (fp) Jan Johansson, Ramsele (kd) VD Verkställande direktör Arne Eriksson, Sollefteå ordförande vice ordförande VD och styrelse REVISORER Ordinarie revisor KPMG AB auktoriserad revisor med huvudansvarig Lars-Eric Forsberg Bertil Falkerby, Sollefteå (m) lekmannarevisor Suppleanter Martin Nilsson, Sollefteå (c) lekmannarevisor ARBETSTAGARREPRESENTANTER Barbro Forsberg, Sollefteå facklig repr. SKTF AKTIEKAPITAL Bolagets aktiekapital uppgår till kronor. Samtliga aktier ägs av Sollefteå Kommun. ORGANISATIONSANSLUTNING Bolaget är anslutet till: SABO - Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, Fastigo - Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation samt HBV - Husbyggnadsvaror HBV Förening upa. FÖRSÄKRING Bolagets fastigheter och inventarier är försäkrade i försäkringsbolaget Sveland (fordon-trygg-hansa). Bolagets syfte Solatum Hus&Hem AB är ett helägt kommunalt bolag med syfte att med tillämpning av kommunal självkostnadsprincip främja bostadsförsörjningen i kommunen. Bolagets affärsidé Solatums affärsidé är att tillhandahålla ett tryggt boende samt ändamålsenliga lokaler, allt i trivsam miljö inom Sollefteå Kommun. Verksamheten skall kännetecknas av hög kvalité med kundnära service. Bolagets VISION Bolagets vision är att bli Sollefteå Kommuns bästa hyresvärd. Övergripande mål Bolagets långsiktiga och övergripande mål definieras i följande fyra punkter Nöjda kunder Engagerade medarbetare Trivsel och trygghet Stabil ekonomi GARANTI Kommunfullmäktige beslutade juni 2004, efter begäran från styrelsen, att lämna bolaget garanti om 20 miljoner fram till Garantin är riktad mot fyra bostadsområden och gäller under förutsättning att bolagets egna resultat inte klarar en sådan nedskrivning. Under 2007 beslutade kommunstyrelsen att infria den beviljade garantin för fastigheterna Sand 3:32 i Forsmo och Gåsnäs 1:34, 1:36 i Resele. I enlighet med beslut sker dock utbetalning först när det faktiska nedskrivningsbehovet är fastlagt dvs när försäljningen är avslutad, vilket skett i februari Bolaget bedömer att nyttjande av kvarvarande garanti erfordras under 2009 i första hand avseende fastighet i Helgum. 3

6 INVESTERINGAR Bolagets investeringar i fastigheter under året uppgår till kkr och avser främst värmeanläggning samt standardförbättringar såsom isolering, ombyggnad badrum, markanläggning, inredning Gjutning stolpar, Herrgården av vind samt tvättstuga på Herrgården. Därtill avser det anslutningsavgifter för fjärrvärme på Surfaren och Tungviktaren i Sollefteå samt komplettering markanläggning på Nipanskolan. Avseende inventarier uppgår gjorda investeringar Nytt sophus, Herrgården för året till ca 500 kkr och det som anskaffats är kontorsmöbler, inredning till servicebilar samt fyra skurmaskiner. DEPOSITION HBV Under året har avtal avseende inköp av elkraft tecknats med HBV. Handel av el sker via mäklare på NordPool. I samband härmed ställs deposition som säkerhet för levererad kraft. Under året har halva depositionen inbetalts = kkr. SAMORDNAD FASTIGHETSFÖRVALTNING Från januari 2004 förvaltar bolaget via ett hyresavtal kommunens fastigheter såsom skolor, förskolor, brandstationer etc. Hyresavtalet benämns avtal och löpte till Under året har ett nytt avtal upprättats. Det nya avtalet benämns avtal och gäller i 5 år from 1 januari 2009 och förlängs med 2 år i sänder om inte uppsägning sker. I hyran ingår kostnad för underhåll, vilken för 2008 är beräknad till 74 kr/kvm (LOA) för skolor, förskolor och 67 kr/kvm för övriga fastigheter. Denna del av hyran är öronmärkt till respektive fastighets underhåll och är en skuld i den mån de inte nyttjas. Det innebär att bolaget inte kan styra resultatet genom att utföra mer eller mindre underhåll. Av avtalet framgår även att förvaltningen av de kommunala fastigheterna inte får innebära någon ekonomisk belastning för bolagets övriga verksamhet. Av denna anledning skall därför intäkter och kostnader redovisas skilt från bolagets övriga verksamhet. I avtal finns överenskommet att årliga överskott eller underskott understigande kr regleras ej. För 2008 regleras resultatet genom en hyresåterbäring på kr och redovisat resultat exkl. jämförelsestörande poster utgör därefter kr. För 2007 reglerades resultatet genom en hyresåterbäring på kr. Överskottet för 2007, beslutade kommunstyrelsen i augusti 2008 att Solatum erhöll för att utföra energibesparande åtgärder på kommunens fastigheter. Detta för att bolaget skall ges möjlighet att arbeta med energieffektivisering på såväl inhyrda som ägda fastigheter och avsikten är att minska energianvändningen med 20% fram till år ENTREPRENAD LOKALVÅRD Under året har lokalvården på GB-skolan samt i Ramsele och Edsele övergått från egen regi till entreprenad, vilket medfört personalminskningar. Bolaget har emellertid utökat den egna städpoolen - då vi erhållit nya uppdrag utanför avtal Yrkesgrupp Kvinnor Män Totalt Tjänstemän 6 (7) 4 (3) 10 (10) Fastighetsskötare 0 (0) 23 (23) 23 (23) Lokalvårdare 39 (47) 3 (3) 42 (50) Målare 0 (0) 1 (1) 1 (1) Summa 45 (54) 31 (30) 76 (84) Antal personer <20år >60år Kvinnor Män ENERGIEFFEKTIVISERING + SKÅNEINITIATIVET Klimathot det finns bara ett klot! Vi måste sänka våra klimatpåverkande utsläpp. El och annan energianvändning är direkt kopplade till utsläpp av växthusgasen koldioxid. Dessutom är energin en stor kostnadspost så drivkraft finns även i ekonomin. Bolaget har redan tidigare lagt som mål att minska energiförbrukningen med kwh per år. Utmaningen är stor men möjlig att uppnå. Under året har det kommit en utmaning från bostadsbolagen inom SABO, där man enats om ett eget Kyotoprotokoll vilket benämns Skåneinitiativet. Solatum Hus&Hem har antagit utmaningen genom att underteckna en avsiktsförklaring. Den innebär att vi avser att minska energiuttaget med 20% fram till Om den målsättningen nås av samtliga SABO-företag så kapas nästan 1% av Sveriges årliga energikonsumtion! En minskning med 20% innebär att tidigare mål trappats upp lite det erfordras avseende ägda en minskning med närmare kwh per år. I en generell överenskommelse mellan Solatum och kommunen har även skrivits in att denna avsiktsförklaring skall omfatta samtliga fastigheter som bolaget har hand om, vilket då även avser inhyrda fastigheter och att kommunen avser att avsätta investeringsmedel för att möjliggöra energieffektiviseringar i dessa byggnader. 4

7 Det är en stor utmaning, vilken erfordrar energi (=kraften som får saker att hända), uthållighet, engagemang samt medel. Varje åtgärd är viktig och ditt beteende gör skillnad. De åtgärder som gjorts i bolaget för att energieffektivisera ägda fastigheter är; Upprustning av undercentraler på västra området. All teknisk utrustning har setts över och delvis bytts ut. Lokaler har fräschats upp - försetts med ny belysning mm. I nio småhus med kallhyra belägna i Långsele, Edsele och Ramsele har vi installerat luftvärmepumpar. På Vallåkersgatan 4, 6 samt 8, 11, 13 har vvs-armaturer och wc-stolar reparerats eller bytts ut hos samtliga hyresgäster. Värmesystem och radiatorventiler har bytts ut och försetts med termostater. Cirkulationspumpar har bytts till tryckstyrda pumpar. Alla lägenheter har sedan fått nya ventilationsfläktar, spiskåpor, spisfläktar samt frånluftsdon. Vi har borrat för bergvärme på Herrgården i Sollefteå, där det tidigare var eluppvärmning. Husets golv samt väggar har tilläggsisolerats. Vi har ersatt elpannor på Prästbordsvägen 7 (Surfaren) och Åsbäcksvägen 10 (Tungviktaren) med fjärrvärme. Ett flertal tvättstugor har fått nya torkrumsavfuktare installerade och dessa har då ersatt elfläktar och torkskåp. Tilläggsisolering av vindsbjälklag på Långgatan har påbörjats. Arbete med energideklarationer. FÖRBRUKNING - GRÖNA NYCKELTAL Energianvändning och vattenförbrukning totalt i ägda fastigheter siffrorna för 2006 och 2007 är korrigerade för försäljningar etc och avser samma objekt som Värme 2006 Värme 2007 Värme 2008 Vatten 2006 Vatten 2007 Vatten kwh kwh kwh kbm kbm kbm Uppvärmning i ägda fastigheter sker med följande energislag. Elvärme 20 % Eldningsolja 2 % Fjärrvärme 78 % Energianvändning och vattenförbrukning totalt i inhyrda (kommunens) fastigheter siffrorna för 2006 och 2007 är korrigerade för försäljningar etc och avser samma objekt som Värme och el 2006 Värme och el 2007 Värme och el kwh kwh kwh Nya garageportar, Ramsele Nya motorvärmaruttag, Sollefteå De åtgärder som gjorts i bolaget för att energieffektivisera inhyrda fastigheter är; Vid medborgarkontoret i Näsåker har personalparkering försetts med nya motorvärmare. I Vallaskolans gymnastikbyggnad har all belysning ersatts med närvarostyrd belysning. Installerad effekt i gymnastikhallen har minskat från 16 till 10 kw samtidigt som ljusutbytet ökat från 250 till 500 lux. På Junsele skola håller oljepanna på att ersättas med ny värmeanläggning pelletspanna. Elpanna på Prästbordets skola har ersatts med fjärrvärme. Elvärme i rasthallen på GB-skolan styrs över den installerade energidirigenten. Samtliga motorvärmaruttag på kommunhusparkeringen samt Stranden har bytts ut till digitala med klocka. Tilläggsisolering av vindsbjälklag på Prästbordets skola har påbörjats. Vatten 2006 Vatten 2007 Vatten kbm kbm kbm Uppvärmning och el i inhyrda fastigheter sker med följande energislag. Elvärme 59 % Eldningsolja 4 % Pellets 1 % Ditt beteende gör skillnad Fjärrvärme 36 % 5

8 MER VÄRD I vår strävan att bli Sollefteå Kommuns bästa hyresvärd har vi satt personliga mål för att vässa oss och bli mer värda. På så sätt har 2008 varit ett värdefullt år då alla arbetar med personliga mål med inriktning på välskött individuell omtanke professionell. En hel del av dessa mål är uppfyllda - en del har vi inte lyckats komma iland med ännu och andra är sådana vi måste arbeta med varje dag. Men utifrån det gensvar vi erhållit från hyresgäster och övriga så har vi kommit en bra bit i rätt riktning. Några av målen lyder som följer: 96 Personalen i kommunhuset skall vara nöjda med det arbete vi utför. Uppträda korrekt, socialt och professionellt oberoende av hur vi själva blir bemötta. Det är när motståndet börjar, som det verkliga jobbet börjar. 97 Arbeta för trivsel och trygghet för barn och vuxna 98 Informera om AFA-försäkringarna 99 Arbeta bort hög med nyckeltjafs på skrivbordet 100 Vara tillmötesgående mot personal 101 Utföra mina dagliga sysslor professionellt, så våra hyresgäster blir nöjda 102 Få ordning på vår lilla tvättstuga 103 Komma igång med rondering vid undercentraler 104 Friskvård - mera aktiv 105 Effektivare möten, städat på rummet Om du inte höjer ribban kommer du aldrig att anstränga dig för att komma högre. Utdrag ur Våra mål 122 Hålla rent och snyggt och ha ett trevligt sätt mot övrig personal på mitt arbete 123 Fortsätta tillhandahålla god service 124 Bli bättre på att fylla i beställningssedlar 125 Utarbeta ett bra system för hantering av dag-, vecko- och månadsuppgifter 126 Förbättra/förändra min arbetsplats 127 Nya gardiner på kontorsrummen 128 Lära mig excel så jag bli effektiv/fungerande Vi är inte födda med begränsningar, vi är födda med massor av förutsättningar 129 Slutförande av växtmur Långgatan 23 G - bestående av plantering av växter 130 Skapa välskötta objekt yttre/ inre miljö 131 Att se till att göra ett bra arbete, så att kunderna blir nöjda. Informera kunderna om när man kommer och gör jobbet 132 Trägolvsutbildning för att kunna underhålla och behandla dem rätt 133 Möbeltassar för att skydda golv 134 Vid byte av lampor så sätter jag in lågenergilampor, för längre livslängd samt spara energi 135 Storstädning av tvättstugor 195 Go och glad 196 Stressa mindre Att ha mål och veta vart man vill är den mest kraftfulla motivationen som finns. 106 Vara hjälpsam mot arbetskamrater och kunder 197 Utnyttja friskvårdstimmen 198 Rensa och städa arkivet på kontoret 199 Visa ett gott intryck 200 Lära mig flera arbetsuppgifter 201 Vidta åtgärder för att sänka energikostnaden 202 Hålla uthyrningsläget på lägst 96% Mål 129 Om vi inte hela tiden försöker bli bättre så slutar vi att vara bra Mål 98 6

9 HISTORIA BRUKSHERRGÅRDEN Bruksherrgården vid Sollefteå Bruk uppfördes 1799 som bostad till en av raden Clasöner och har fungerat som bostad för brukspatronerna fram till sekelskiftet. Huset revs och återuppfördes Byggnaden står på kraftig stengrund med källarvalv. Den har en timmerstomme klädd med vitmålad träpanel och fina listverk. Fönstren har rikt profilerade fönsteröverstycken. Det Fönsteröverstycke, Herrgården finns tandsnitt under takfoten och svarvade balusterdockor i verandaräcket. Taket är valmat mansardtak klätt med falsad plåt. HERRGÅRDEN, BRUKET Under 2008 har bolaget renoverat Herrgården, Bruket, Sollefteå. Tidigare värmesystem med direktverkande el för varje enskild lägenhet har konverterats till bergvärme för hela fastigheten. Idag är det golvvärme utan radiatorer samt att det i varje lägenhet finns ytterligare möjlig värmekälla i form av kakelugn. Befintlig kakelugn har renoverats och i övriga lägenheter har kakelugnar i 1800-talsstil uppförts. Väggar samt golv har isolerats och badrum har byggts om för att uppfylla dagens krav. I ett av källarvalven har tvättstuga iordningställts. Uthyrd yta har utökats genom att rum på vinden isolerats samt så har tidigare trapphus gjorts om till lägenhetshall och varje lägenhet har härigenom fått egen ingång. Avseende den yttre miljön har grindstolpar, ytterbelysning och rundel med flaggstång anlagts för att mer skapa en herrgårdsmiljö. En ordentlig röjning har även gjorts då det var rejält igenväxt, vilket lett till att det kommer in mera ljus och möjligheten att njuta av en vacker utsikt över älven har återuppstått. Renoveringen har skett varsamt och gamla väl bearbetade detaljer har återfått sin charm genom ny färg och färgsättning. Den 15:de januari 2009 var det dags då flyttade en gammal hyresgäst åter och 3 nya hyresgäster in i de nyrenoverade lägenheterna. Det har varit många olika yrkesmän verksamma här. Välkommen hem till herrgårdsboende! 7

10 FEMÅRSÖVERSIKT Ur verksamheten år Belopp i kkr Soliditet = Eget kapital Totalt kapital Nettoomsättning (ägda) Nettoomsättning (inhyrda) Underhållskostnad (ägda) Finansiell nettokostnad Redovisat resultat Eget kapital Balansomslutning Skulder till kreditinstitut Soliditet 9,0% 8,5% 7,9% 7,2% 6,9% Investeringar Vakansgrad per ,8% 5,4% 3,5% 5% 6% Antal ägda uthyrningsobjekt Bostäder Lokaler Bilspår på nysnö Vakansgrad = Antal vakanta lägenheter Totalt antal uthyrningsbara lägenheter Ytor i kvm - ägda uthyrningsobjekt Bostäder Lokaler Totala ytor varav ytor med kallhyra Ytor i kvm - förvaltningsobjekt Bostäder Ytor i kvm - inhyrda Bostäder Lokaler Totala ytor Tillsvidareanställda heltid per Tillsvidareanställda deltid per Medelantal anställda FÖRBRUKNING - verklig avseende ägda fastigheter Trapphuspelargoner Förbrukning Vatten Uppvärmning Övrig el Totalt för kbm kwh kwh Förbrukning gröna nyckeltal se även sid 5 8

11 KÄNSLIGHETSANALYS Bolagets kostnader samt intäkter är beroende av omvärlden. Befolkningsstruktur och antal innevånare i kommunen påverkar hyresintäkter samt kommunala taxor. Elprisets (kwhpris) utveckling och nivå har stor betydelse för bolagets kostnader samt resultat. För såväl inhyrda som ägda fastigheter har kwhpriset varit väsentligt högre 2008 än I snitt har det rena kwhpriset för inhyrda fastigheter legat på 55,69 öre (2007=33,90) och för ägda fastigheter 68,84 öre (2007=37,60). När det gäller hyresavtal tecknade med kommunen för större enheter såsom servicehus och skolor är överenskommelsen att dessa objekt är speciellt anpassade för sitt ändamål. Sägs avtalet upp innan investeringen är avskriven, måste detta lösas mellan parterna. Denna överenskommelse medför att bolaget undantar dessa objekt när det gäller prövning av nedskrivningsbehov som i vanliga fall uppstår vid en förestående uppsägning och osäker framtid. När det gäller räntenivån har den varit synnerligen orolig under andra halvåret. Bolagets snittränta vid årets ingång var 3,94% och vid årets utgång uppgick snitträntan till 3,79%. Slutlig räntekostnad hamnade i nivå med budget - trots de kraftiga svängningar som blev och inte förutsetts. Känslighetsanalys ägda fastigheter (på helårsbasis). Förändring resultateffekt Vakansgrad +/- 1 % 600 kkr Rörlig ränta +/- 0,45% 600 kkr Snittränta +/- 0,16% 600 kkr Elpris/kWh +/- 7,75 öre 600 kkr Bränslekostnader +/- 5% 600 kkr Kommunala taxor +/- 10% 600 kkr Upp eller ner? För inhyrda fastigheter är kostnaden per kwh lägre eftersom kostnaden utgörs av ett pris utan moms. En förändring av elpriset med 6,2 öre exkl moms är detsamma som 7,75 öre inkl moms. Känslighetsanalys inhyrda fastigheter (på helårsbasis). Förändring Elpris/kWh inhyrda + 6,2 öre Löneökning inhyrda +2,5 % resultateffekt 670 kkr 460 kkr OUTHYRT Bolagets mål är att komma ner i en rimlig vakansgrad på 4 % dvs 96 % i uthyrning. Vid årets ingång var uthyrningen 94,6% och vid årets utgång var uthyrningen 94,2%. Tabellen nedan visar vakanserna vid årets slut Orter Antal lägenheter Vakanta *Rum 1 RK 2 RK 3 RK 4 RK+ Andel Sollefteå 558 (560) 6 (5) % Långsele 122 (122) 5 (6) % Graninge 7 (7) 1 (1) % Helgum 32 (32) 7 (7) % Edsele 32 (32) 10 (5) % Ramsele 162 (162) 20 (16) % Junsele 92 (92) 8 (13) % Näsåker 52 (58) 5 (9) % Resele-Forsmo 23 (23) 10 (7) % Undrom 25 (25) 2 (1) % Summa (1 113) 74 (70) % Särskilt boende 173 (173) 0 Summa totalt (1 286) 74 6% Olika objekttyper rum 1 RK 2 RK 3 RK 4 RK+ Totalt antal per objektstyp Andel vakanta i % 21% 5% 6% 4% 15% Ovanstående redovisning omfattar enbart uthyrningsbara lägenheter och däri ingår ej avvecklingslägenheter. Inom parentes redovisas motsvarande siffror för * Avser studentrum samt elevrum. Rör-igt! 9

12 HYRESFÖRÄNDRING 1 JANUARI 2008 Höjning för lägenheter from 1 januari Den 6 december 2007 träffades överenskommelse mellan bolaget och hyresgästföreningen om hyror för Den uppgörelse som träffades innebar följande; Samtliga bostäder höjs med ett fast belopp utifrån lägenhetstyp. De som har hushållsel i hyran och bor på Tackan, Långgatan 25 samt Tuvan, Storgatan i Sollefteå får en ytterligare höjning med kr per månad beroende på lägenhetstyp. Studentlägenheter på Långgatan höjs med 2,3%. Enbart rum i särskilt boende + 60 kr/månad. ÅRETS FASTIGHETSSKÖTARE - LOKALVÅRDARE Hyresgästföreningen hjälper till att bland Solatums fastighetsskötare utse Årets fastighetsskötare. För 2008 blev det två istället för som tidigare en som fick pris för Årets fastighetsskötare (bild se framsida) Omdömet från hyresgäster var; ställer alltid upp, bra service, rent och snyggt, trevlig, bra att ha att göra med. Bolaget utnämner också Årets lokalvårdare och där kommer nomineringen från verksamheten. För 2008 utsågs poolen till Årets lokalvårdare och till grund för detta låg följande; välstädat, ser upp och inte ner, trevliga. (bild se omslagets insida). Därutöver har överenkommelse träffats om ny hyresnivå sk inflyttningshyror för Tuvan, Storgatan i Sollefteå from HYRESFÖRÄNDRING 1 JANUARI 2009 Höjning för lägenheter from 1 januari Den 11 november 2008 träffades överenskommelse mellan bolaget och hyresgästföreningen om hyror för Den uppgörelse som träffades innebar följande; Bostäder med varmhyra i Sollefteå, Långsele höjs med 21 kr/kvm och de utanför Sollefteå, Långsele höjs med 17 kr/kvm. Bostäder med kallhyra höjs med 5 kr/kvm. De som har hushållsel i hyran får en ytterligare höjning med 2 kr/kvm. Studentlägenheter på Långgatan och Prästbordsvägen höjs med 2,7%. Enbart rum i särskilt boende + 75 kr/månad. Ingen bostad får en höjning överstigande 180 kr/månad. Exempel på höjningar i bostäder med varmhyra utan hushållsel; Antal kvm Sollefteå - Långsele Övriga orter 45 kvm 79 kr/månad 64 kr/månad 60 kvm 105 kr/månad 85 kr/månad 75 kvm 131 kr/månad 106 kr/månad 90 kvm 158 kr/månad 128 kr/månad Bilplatser med installerade digitala timers kostar 140 kr/månad 15 kr i höjning. Bilplatser till utomstående eller de som inte vill ha standardtimers kostar 285 kr/månad. Uppgörelsen för 2009 innefattar som tidigare år att hyressättningsavgift utgår till hyresgästföreningen med 10 kr/lägenhet och månad. Därutöver har även avtalats om ersättning till boinflytande, fritidsmedel samt lokaler. FÖRVÄRV AVYTTRINGAR Inga förvärv har gjorts under året. Följande fastighet har dock försålts; Näsåker 2:94, Ängsvägen 22 och 24. RESULTATDISPOSITION FÖRSLAG TILL BEHANDLING AV VINST Till bolagsstämmans förfogande står: balanserad vinst årets vinst Intresserad av lägenhet? Besök oss eller vår hemsida kronor kronor kronor Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinsten balanseras i ny räkning. 10

13 RESULTATRÄKNING (belopp i kkr) Not Hyresintäkter ägda Övriga förvaltningsintäkter Nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader 3, Underhållskostnader Fastighetsskatt Driftnetto ägda Hyresintäkter inhyrda Nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader 4, Underhållskostnader Driftnetto inhyrda Avskrivningar Nedskrivningar Bruttoresultat Centrala adminstrationskostnader ägda Centrala administrationskostnader inhyrda Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat Ränteintäkter Räntebidrag Räntekostnader och liknande resultatposter Årets resultat

14 BALANSRÄKNING (belopp i kkr) TILLGÅNGAR Not Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och Mark Inventarier Pågående ny- och ombyggnader Finansiella anläggningstillgångar Andel i HBV Deposition HBV för elavtal Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager mm Förnödenheter - olja Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Fordran Sollefteå Kommun Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

15 BALANSRÄKNING (belopp i kkr) EGET KAPITAL OCH SKULDER Not Bundet eget kapital Aktiekapital aktier Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Avsättningar Avsättningar för strukturkostnader Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter för egna förpliktelser 16 Fastighetsinteckningar Övriga ställda panter Andra långfristiga fordringar (kapitalförsäkring) är pantsatt som säkerhet för pensionsutfästelse Ansvarsförbindelser Garantiförbindelse Fastigo

16 KASSAFLÖDESANALYS (belopp i kkr) Den löpande verksamheten Röreleseresultat Av- och nedskrivningar som belastat resultatet Reavinst Reaförlust - 30 Strukturkostnader Pensionskostnader Erhållna räntor och räntebidrag Betalda räntor Utbetald inkomstskatt - - Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/minskning(+) av förråd Ökning(-)/minskning(+) av rörelsefordringar Ökning(+)/minskning(-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Utbetalningar för ombyggnad av fastigheter Utbetalningar för förvärv av inventarier Inbetalningar till (-) från(+) finansiell tillgång Inbetalningar från försäljning Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansieringsverksamheten Lösen av långfristiga lån Amortering av långfristiga lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Summa likvida medel vid årets slut (se not 11)

17 BOKSLUTSKOMMENTAR Allmänna redovisningsprinciper Redovisningen är upprättad i kkr, där annat ej är angivet. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan. Varulagret är upptaget till det lägsta av anskaffningsvärdet enligt den sk först-in först-ut principen respektive verkligt värde. Inkuransrisk har därvid beaktats. Uppskjutna skattefordringar i avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Bolaget har både temporära skillnader och underskottsavdrag. Med hänvisning till ovanstående förutsättningar har något värde av skattefordran inte redovisats i årets bokslut. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Mellanhavanden mellan bolaget och ägaren Sollefteå Kommun redovisas under kortfristiga fordringar-fordran Sollefteå Kommun. Noter till resultaträkning NOT 1 -Hyresintäkter ägda Bostäder Lokaler Garage Parkeringsplatser NOT 2 - Övriga förvaltningsintäkter Återvunna kundförluster, kraversättningar Övrigt NOT 3 - Driftskostnader Fastighetsskötsel Fora premiereduktioner Reparationer Bränslekostnader Sopor Vatten Fastighetsel Försäkring Hyresförluster Administration Del av ovan som beräknas tillhöra central administration Kabeltv, hyresgästföreningen, övrigt Uppgifter om personal samt ersättningar till styrelse och revisorer Medelantalet anställda Antal anställda varav män

18 Redovisning av könsfördelning i företagsledning Styrelsen Varav kvinnor 3 3 Övriga ledande befattningshavare 1 1 Varav kvinnor 0 0 Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid 7,4% 7,0% Andel av den totala sjukfrånvaron som avser sammanhängande sjukfrånvaro på 60 dagar eller mer = långtidssjukfrånvaro 63% 73% Sjukfrånvaro fördelad efter kön (sammanlagd frånvaro/ sammanlagd ordinarie arbetstid) - sjukfrånvaro för män 8,2% 10,0% - sjukfrånvaro för kvinnor 6,8% 4,9% Sjukfrånvaro fördelad efter ålderskategori (sammanlagd frånvaro/ sammanlagd ordinarie arbetstid) - 29 år eller yngre 2,3% 3,3% år 4,4% 3,8% - 50 år eller äldre 10,2% 10,0% Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelse och VD Övriga anställda Summa Sociala kostnader (varav pensionskostnader) (1 938) (1 929) Av bolagets pensionskostnader avser 679 kkr (912 kkr) styrelse och VD samt tidigare VD. Bolagets utestående pensionsförpliktelse till tidigare VD uppgår till 0 kkr (222 kkr). Avgångsersättning För nuvarande VD gäller vid uppsägning från bolagets sida, 12 månaders uppsägningstid. Utöver lön under uppsägningstiden är VD berättigad till en ersättning uppgående till en årslön. Ersättning till revisorer KPMG -Revisorer Revisionsuppdrag Andra uppdrag Lekmannarevisorer Revisionsuppdrag

19 NOT 4 - Avtal med kommunen inhyrda fastigheter Bolaget förvaltar via hyresavtal benämnt kommunens skolor, förskolor, brandstationer etc. Bolaget kallhyr kommunens fastigheter - se specifikation sid 25. Kommunen återhyr sedan nämnda lokaler med underhåll, media, fastighetsskötsel, lokalvård etc. I hyresavtal är en del av hyran öronmärkt för underhåll. Har erhållen hyra för underhåll inte använts för underhåll under året - skall detta belopp skuldföras och nyttjas kommande år. Ovan innebär att bolaget ej kan påverka sitt resultat genom att utföra mer eller mindre underhåll på kommunens fastigheter. Inhyrda kommunala lokaler Hyresintäkt drift Hyresåterbäring Hyresintäkt för underhåll Ersättning för lokalvårdstjänster Fastighetsskötsel, lokalvård Fora premiereduktioner Reparationer Bränslekostnader och el Sopor Vatten Administration, avskrivningar Del av ovan som beräknas tillhöra central administration Övrigt larm, självrisk Hyreskostnad kommunen Underhållskostnader -nedlagd kostnad Underhållskostnader -förändring skuld (ökning(+)/minskning (-)) Sammanställning resultat inhyrda fastigheter Hyresintäkter Driftskostnader exkl jämförelsestörande poster Underhåll Driftnetto exkl jämförelsestörande poster Centrala administrationskostnader Resultat Jämförelsestörande poster: premiereduktioner FORA Resultat NOT 5 - Avskrivningar Byggnaderna avskrivs enligt plan. Avskrivningen beräknas på byggnadens anskaffningsvärde och avskrivs procentuellt utifrån bedömd kvarstående nyttjandetid - mer än 50 år, högst 50 år eller högst 30 år. Avskrivning sker utifrån denna bedömning med 1%, 2% eller 3,33% (föregående år - samma princip). Lokaldelar i servicehus och skolor skrivs av med 3% (föregående år 3%). Markanläggningar avskrivs enligt plan med 5% på anskaffningsvärde. Avskrivning har skett från ianspråktagande/färdigställande. Inventarierna har avskrivits enligt upprättad plan, där avskrivningstiden är 5 år. 17

20 Av avskrivning på totalt kkr ( kkr) redovisas 382 kkr (309 kkr) under fastighetsskötsel och 174 kkr (131 kkr) under administration. Materiella anläggningstillgångar Byggnader och Mark Byggnader Markanläggningar Anslutningsavgifter Summa avskrivningar NOT 6 - Övriga rörelseintäkter Avser utförda tjänster, lokalvård i ej inhyrda lokaler samt vaktmästeri utöver fastighetsskötsel. NOT 7 - Leasingavgifter avseende operationell leasing Tillgångar som innehavs via operationell leasing inga inga Räkenskapsårets leasingkostnader exkl lokalhyror Noter till balansräkning Not 8- Byggnader och Mark Ingående ack. anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljningar, rivningar Omklassificeringar (från pågående ny- och ombyggnader) - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ack avskrivningar enligt plan för byggnader Försäljningar, rivningar Årets avskrivningar enligt plan på anskaffningsvärden Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående ack nedskrivningar på anskaffningsvärdet Avgår: Ack nedskrivning på avyttrad tillgång Årets nedskrivningar (anskaffningsvärde) * Utgående ackumulerade nedskrivningar (anskaffningsvärde) * varav infriad garantiutfästelse Utgående bokfört restvärde Totala taxeringsvärden därav taxeringsvärde tomtmark Specifikation per fastighet se sidorna