Bostadsmarknadsanalys. Västerbotten 2014

Transkript

1 Bostadsmarknadsanalys Västerbotten 2014

2 INNEHÅLL FÖRORD 3 1. SAMMANFATTNING OCH ANALYS 4 2. METOD 7 3. BOSTADSMARKNADEN BOSTADSBESTÅNDET BOSTADSMARKNADEN I OLIKA DELAR AV LÄNET BOSTADSBYGGANDET I LÄNET HINDER FÖR BOSTADSBYGGANDET I LÄNET ALLMÄNNYTTAN LÄNETS BEFOLKNING BEFOLKNINGSUTVECKLING FLYTTMÖNSTER SAMBAND MELLAN ARBETSMARKNAD, KOMMUNIKATIONER OCH BOSTADSMARKNAD PENDLINGSMÖJLIGHETER I REGIONEN NEDLÄGGNING OCH ETABLERING AV ARBETSPLATSER SOM PÅVERKAR BOSTADSMARKNADEN BOSTÄDER FÖR ALLA BOSTÄDER FÖR NYANLÄNDA UTBUDET AV BOSTÄDER FÖR ÄLDRE BOSTÄDER FÖR PERSONER UTANFÖR DEN ORDINARIE BOSTADSMARKNADEN BOSTÄDER FÖR LÄNETS STUDENTER BOSTÄDER FÖR LÄNETS UNGA PLANERING FÖR BOSTADSFÖRSÖRJNING KOMMUNENS VERKTYG FÖR ATT PÅVERKA BOSTADSUTVECKLINGEN FÖRÄNDRINGAR I BOSTADSFÖRSÖRJNINGSLAGEN 1 JANUARI RIKTLINJER FÖR BOSTADSFÖRSÖRJNING VÄSTERBOTTEN LÄNSSTYRELSENS ARBETE MED RÅD, STÖD OCH UNDERLAG TILL LÄNETS KOMMUNER REGERINGENS MÅL OCH PRIORITERINGAR FÖR BOSTADSMARKNADEN FÖRTECKNING ÖVER ETT URVAL AV REGERINGSUPPDRAG INOM BOSTADSPOLITIKEN (BOENDE OCH BYGGANDE) KÄLLFÖRTECKNING 45 BILAGA 1 47 BILAGA 2 50 BILAGA 3 53

3

4 1. SAMMANFATTNING OCH ANALYS Västerbotten är till ytan det näst största länet i Sverige och omfattar lite mer än en åttondel av Sveriges totala landareal. I länets femton kommuner bor drygt invånare, varav närmare 80 % bor i kustkommunerna. I länet finns fyra av landets befolkningsmässigt minsta kommuner (Bjurholm, Sorsele, Dorotea och Åsele) och regionen karaktäriseras av stora geografiska avstånd. De långa avstånden mellan kommunernas centralorter gör att även bostadsmarknaden i de ytstora kommunerna är huvudsakligen lokal. Befolkningsutvecklingen i Västerbotten har sedan millennieskiftet varit positiv, och befolkningen kommer fortsatt att öka åtminstone fram till år 2020 enligt en befolkningsprognos från Tillväxtanalys 1. Men även om länets befolkning totalt sett ökar finns stora skillnader inom länet. Den nationella trenden med en ökad koncentration till storstadsområden och universitetsorter syns även i Västerbotten. Universitetsstaden Umeå med sina drygt kommuninvånare är länets snabbast växande ort, samtidigt som länets inlandskommuner avbefolkas i allt större utsträckning. Ungas flytt till studier och arbete dominerar flyttningen i högre utsträckning än tidigare. Förutsättningarna för bostadsförsörjning och byggande skiljer sig markant mellan olika delar av länet. I Umeå, Vännäs, Nordmaling, Malå och Lycksele är efterfrågan på bostäder större än utbudet. Runt om i Umeå är nya bostäder under uppförande, men takten på nyproduktionen har varit för låg under flera års tid vilket har inneburit att priserna på småhus och lägenheter ökar, samtidigt som köerna till hyresrätter är långa. I länet finns också kommuner där befolkningsutvecklingen har varit negativ under många år och där det idag finns ett bostadsutbud som överstiger efterfrågan, och de småhus som finns ute på marknaden kan vara svåra att få sålda. Fastigheter som lämnats av sina ägare och står och förfaller är på många håll i Västerbotten ett växande problem. En tydlig trend i länet under de senaste åren är att även kommuner med vikande befolkningsunderlag upplever ett allt högre tryck på bostäder i kommunens centralort. I många av länets kommuner finns ett underskott på hyresrätter, vilket framförallt drabbar de socioekonomiskt svaga grupperna på bostadsmarknaden, exempelvis ungdomar och studenter. Allmännyttan i länet förvaltar tillsammans drygt lägenheter. Den 1 januari 2014 fanns färre än 200 lediga lägenheter i allmännyttans bestånd. I Norsjö, Umeå och Vännäs fanns inga lediga lägenheter i allmännyttan vid årets början. För att de som vill flytta ska kunna hitta en ny bostad krävs en viss vakansgrad på hyresmarknaden. De generellt högre hyrorna som gäller i nyproduktion och de ofta höga priserna på ägandemarknaden ökar svårigheten för många att komma in på bostadsmarknaden samtidigt som många hushåll får svårt att flytta. Bostadsbristen skapar inlåsningseffekter på bostadsmarknaden och medför bland annat att många äldre personer väljer att bo kvar i en stor bostad, med bristande tillgänglighet, när inga andra rimliga alternativ finns. 1 regionala-skillnader/ befolkningsprognos.html,

5 Att kunna erbjuda länets invånare och inflyttare attraktiva boendemöjligheter är en viktig framtidsfråga för regionen. För länets universitet är det, i konkurrens med andra större universitets- och högskoleorter, en stor utmaning att fortsatt kunna locka studenter till Västerbotten. Ungefär en tredjedel av länets studenter rekryteras inom länet och bostadsbristen bland studenterna påverkar således hela länet. På kort sikt handlar det om en individs möjlighet till utbildning, men på lång sikt handlar det om hela regionens tillväxt och kompetensförsörjning. Bostadsbristen utgör även ett hinder som riskerar att fördröja nyanländas etablering i samhället och på arbetsmarknaden. Kommunens roll i den regionala boendeplaneringen är viktig och varje kommun ska enligt lag ha riktlinjer för bostadsförsörjning. Boendefrågan är starkt sammanlänkad med övriga frågor om försörjning och tillväxt. Det handlar både om att attrahera nyinflyttade och att ha en medveten strategi om hur befintliga medborgare ska kunna bo kvar i kommunen när deras bostadsbehov förändras över tid. Strategisk planering för att utveckla boendet är således en viktig fråga även för kommuner med vikande befolkningsunderlag. Avgörande för hur användbara riktlinjerna för bostadsförsörjningen blir är hur väl varje kommun har analyserat vilka de största utmaningarna för bostadsförsörjningen är i den egna kommunen. Att följa och analysera hur befolkningen förändras över tid är en nyckelfråga, men det handlar också om att inventera det nuvarande bostadsbeståndet och skaffa sig en bild av hur olika hushåll bor idag. I länet har endast tre kommuner aktuella riktlinjer för bostadsförsörjning som antagits under innevarande mandatperiod. Arbete pågår i ytterligare två kommuner där förhoppningen är att kunna anta riktlinjer under året. För länets mindre kommuner kan det vara en stor utmaning att komma igång med planeringsarbetet som ska utmynna i riktlinjer för bostadsförsörjningen. Samarbete och erfarenhetsutbyte kan underlätta för kommunerna om kompetensen kan samlas och resursanvändningen koncentreras. Här kan också Länsstyrelsen vara till hjälp med råd och stöd. Länsstyrelsen i Västerbotten har lagt stor vikt vid att tillgängliggöra planeringsunderlag på den egna webbplatsen. Arbetet pågår löpande och aktuellt planeringsunderlag fylls på kontinuerligt. Förhoppningen är att planeringsunderlaget som finns på webben ska vara till god hjälp för kommunerna i arbetet med bland annat framtagande av översiktsplaner och riktlinjer för bostadsförsörjning. Bostadsförsörjningen handlar om bostäder för hela befolkningen och att tillgodose de behov som finns för olika människor i olika livssituationer och skeden i livet. Att ha riktlinjer för bostadsförsörjning är viktigt, men lika viktigt är det att konkret arbeta med bostadsförsörjningen. Bostadsförsörjningsfrågan innefattar demokrati, tvärsektoriellt arbete och strategiska utvecklingsfrågor. För få kommuner i Västerbotten uppfyller kraven i lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Bostadsförsörjningsansvaret gäller inte bara i tillväxtkommuner även kommuner med negativ befolkningsutveckling behöver planera för bostadsförsörjningen. 5

6 Det kommunala planmonopolet, markägande och en aktiv markpolitik utgör tillsammans viktiga verktyg för att påverka byggandet i kommunen. Inaktuella översiktsplaner i kommunen innebär ett stort arbete för kommunen vid uppdatering och anpassning till nationella, regionala och lokala mål, planer och program. Gamla översiktsplaner överensstämmer inte heller alltid med den aktuella utvecklingen i kommunen och förändringar i omvärlden. I delar av länet går bostadsmarknaden utanför kommungränsen och det behövs ett samarbete och samverkan mellan kommunerna för att uppnå en balans på bostadsmarknaden. Bostadsförsörjningen behöver ses i ett vidare perspektiv och kopplas till det regionala utvecklingsarbetet. Länets mindre kommuner kan med fördel samarbeta och utbyta erfarenheter för att underlätta arbetet med att ta fram riktlinjer för bostadsförsörjning. Relevanta behovsanalyser måste ligga till grund för kommunens planering för bostadsförsörjningen. Brist på samverkan mellan olika förvaltningar leder till en stuprörsproblematik där förvaltningarna som jobbar med sociala frågor, barn och äldre saknas i bostadsförsörjningsarbetet. 6

7 2. METOD Rapporten bygger i huvudsak på kommunernas svar i Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät (BME). Länsstyrelserna ansvarar för att hämta in och kvalitetssäkra kommunernas svar. Syftet med bostadsmarknadsenkäten är att bidra till en kontinuerlig uppföljning av utvecklingen på bostadsmarknaden samt att spåra trender och tendenser inför den framtida utvecklingen. Enkäten innehåller kommunernas bedömningar och ger därmed en regional bild av bostadsmarknaden och en sammanhållen bild av bostadsmarknaden i hela landet. Kommunernas svar i bostadsmarknadsenkäten ger värdefull information till regeringen, Boverket och andra nationella myndigheter, länsstyrelser, kommuner, forskare, högskolor och universitet, bransch- och intresseorganisationer, media och intresserade medborgare års bostadsmarknadsenkät består av följande sex delar: Läget på bostadsmarknaden Bostadsbyggande Allmännyttan Kommunens verktyg för bostadsförsörjning Läget på bostadsmarknaden för olika grupper Bostadsanpassningsbidrag och återställningsbidrag I Västerbotten svarade samtliga kommuner på bostadsmarknadsenkäten. Vad gäller den del som behandlar bostadsanpassningsbidrag och återställningsbidrag saknas dock svar från Nordmalings kommun. Rapporten innehåller också statistik från Statistiska Centralbyrån, Socialdepartementet samt andra relevanta källor. 7

8 3. BOSTADSMARKNADEN Bostadsmarknaden i länet uppvisar tydliga inomregionala skillnader. Den generella bostadsbristen har ökat sedan förra året, medan bostadsbristen i kommunernas centralorter har minskat, sett till antal kommuner. Framförallt finns bostadsbrist i länets kustkommuner och inlandskommuner, medan det i fjällkommunerna finns ett överskott av bostäder. Bostadsbeståndet i länet består av fler lägenheter i småhus än i flerbostadshus. Umeå kommun är den enda kommun i länet som har fler lägenheter i flerbostadshus är lägenheter i småhus. 3.1 Bostadsbeståndet Tabell 1 Kalkylerat bostadsbestånd i Västerbotten Källa: SCB, omarbetad Länsstyrelsen. Småhus Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt I.u TOTALT Flerbostadshus Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt I.u Totalt Det kalkylerade bostadsbeståndet i Västerbotten visar att majoriteten av bostäderna i länet är lägenheter i småhus. I småhusbeståndet är äganderätten 94,5 %, något högre än i riket som helhet där äganderätten i småhusbeståndet är knappt 92 %. I Västerbotten omfattar andelen småhuslägenheter med hyres- respektive bostadsrätt drygt 5 % av det totala småhusbeståndet. I flerbostadshusbeståndet utgör hyresrätten den dominerande upplåtelseformen. Drygt 65 % av lägenheterna i Västerbotten är hyresrätter, medan knappt 35 % utgörs av bostadsrätter. Andelen hyresrätter är något större i Västerbotten än i riket som helhet, där andelen hyresrätter i flerbostadshusbeståndet utgör 60 %. Det förekommer dock stora regionala skillnader vad gäller upplåtelseformer i flerbostadshus. I Västerbotten finns tre kommuner där hela flerbostadshusbeståndet består av hyreslägenheter (Bjurholm, Dorotea och Nordmaling). Andel lägenheter i flerbostadshusbeståndet efter kommun och upplåtelseform visas i bilaga 1. Foto: Länsstyrelsen 8

9 3.2 Bostadsmarknaden i olika delar av länet Det nationella målet för bostadspolitiken är en långsiktigt väl fungerande bostadsmarknad där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven. I Bostadsmarknadsenkäten får kommunerna bedöma läget på den lokala bostadsmarknaden. Obalans på bostadsmarknaden i form av underskott innebär i de flesta fall att det är svårt att flytta till, eller inom kommunen. Det befintliga bostadsbeståndet möter inte de behov som finns bland hushållen som efterfrågar ett nytt boende. Obalans i form av överskott på bostäder innebär att det ständigt finns fler lediga bostäder, eller bostäder till salu, än vad som efterfrågas. Att det finns outhyrda lägenheter i något enstaka bostadsområde behöver inte innebära att den lokala bostadsmarknaden, som helhet betraktad, präglas av ett överskott. Ett överskott av bostäder behöver inte heller innebära att det finns lämpliga lediga bostäder eller hur efterfrågan och/eller utbudet ser ut i kommunen. En tredjedel av Västerbottens 15 kommuner har generell bostadsbrist i kommunen fanns generell bostadsbrist i Skellefteå, Umeå och Vännäs är bostadsmarknaden i Skellefteå i balans, men det finns nu en generell bostadsbrist i Umeå, Vännäs, Nordmaling, Lycksele och Malå. Umeå och Vännäs är de enda två kommuner i länet som haft en positiv befolkningstillväxt under de senaste tio åren. Bostadsbristen i Lycksele, Nordmaling och Malå beror således inte på en ökande befolkning utan på förändrade behov och önskemål hos invånarna och/eller förändringar i befintligt bostadsutbud. I Nordmaling och Malå handlar bostadsbristen framförallt om ett underskott på bostäder i centralorten som avspeglas i den sammanvägda bedömningen för bostadsmarknadsläget i kommunen som helhet. I dessa kommuner finns ett överskott på bostäder i kommunernas ytterområden Sorsele Sorsele Storuman Malå Storuman Malå Vilhelmina Norsjö Skellefteå Vilhelmina Norsjö Skellefteå Dorotea Lycksele Dorotea Lycksele Åsele Vindeln Robertsfors Vännäs Bjurholm Umeå Nordmaling Bostadsmarknadsläget Totalt AC-län Bostadsbrist Balans Överskott Åsele Vindeln Robertsfors Vännäs Bjurholm Umeå Nordmaling Figur 1. Bostadsmarknadsläget totalt sett i Västerbotten 2013 och 2014 (BME). 2 Bostadsmarknadsenkäten

10 Sju kommuner i länet har ett underskott på bostäder i kommunens centralort. Sett till antalet kommuner har bostadsbristen i länets centralorter minskat med en kommun sedan Bostadsbristen i centralorterna finns framförallt i länets kust- och inlandskommuner. I fjällkommunerna finns ett överskott på bostäder även i centralorten, undantaget Storumans kommun som har balans på bostadsmarknaden i centralorten. En tydlig trend under de senaste åren är att även kommuner med vikande befolkningsunderlag upplever ett högre tryck på bostäder i kommunens centralort Sorsele Sorsele Storuman Malå Storuman Malå Vilhelmina Norsjö Skellefteå Vilhelmina Norsjö Skellefteå Dorotea Lycksele Dorotea Lycksele Åsele Vindeln Robertsfors Vännäs Bjurholm Umeå Nordmaling Bostadsmarknadsläget Centralorter Bostadsbrist Balans Överskott Åsele Vindeln Robertsfors Vännäs Bjurholm Umeå Nordmaling Figur 2. Bostadsmarknadsläget totalt sett i kommunernas centralorter 2013 och 2014 (BME). Enligt bostadsmarknadsenkäten 2014 finns länets lediga bostäder framförallt utanför kommunernas centralorter. Sex av länets kommuner har ett överskott på bostäder utanför centralorten, medan sju kommuner har balans. Ett underskott på bostäder utanför kommunens centralort finns endast i Umeå och i Storuman. Trycket på bostadsmarknaden har länge varit högt i Umeå, vilket påverkar situationen på bostadsmarknaden även utanför centralorten. I Storuman förklaras underskottet utanför centralorten med en efterfrågan på åretruntbostäder på turistortern Hemavan som överstiger utbudet Sorsele Sorsele Storuman Malå Storuman Malå Vilhelmina Norsjö Skellefteå Vilhelmina Norsjö Skellefteå Dorotea Lycksele Dorotea Lycksele Åsele Vindeln Robertsfors Vännäs Bjurholm Umeå Nordmaling Bostadsmarknadsläget Utanför centralorten Bostadsbrist Balans Överskott Åsele Vindeln Robertsfors Vännäs Bjurholm Umeå Nordmaling Figur 3. Bostadsmarknadsläget utanför centralorten 2013 och 2014 (BME). 10

11 Med utgångspunkt i dagens situation på bostadsmarknaden har kommunerna i årets bostadsmarknadsenkät bedömt hur läget på bostadsmarknaden kan se ut om fem år. Bedömningen av bostadsmarknaden i Västerbotten 2019 geren annan bild än dagens situation på bostadsmarknaden. Tydligt är att fler kommuner kommer att ha ett underskott av bostäder. Under de senaste åren har bostadsbristen framförallt funnits i kommunerna vid kusten, medan inlandskommunerna och fjällkommunerna haft balans eller överskott av bostäder. Enligt kommunernas bedömningar fem år framåt i tiden finns bostadsbristen framförallt i länets inland, medan kustkommunerna uppvisar balans på bostadsmarknaden. I Sorsele, Vilhelmina, Dorotea och Åsele kommer det, liksom idag, att finnas ett överskott av bostäder. Foto: Länsstyrelsen Sett till hur länets befolkningstillväxt sett ut sedan 1990-talet är det kommuner med stadigt minskande befolkning som bedömer att de kommer att ha ett underskott på bostäder år 2019, undantaget är Vännäs som har en positiv befolkningsutveckling. En förändrad befolkningsstruktur i dessa kommuner, tillsammans med låg nyproduktion av bostäder, kan medföra att det utbud av bostäder som kommer att finnas på marknaden inte motsvarar den efterfrågan och de behov som finns hos hushållen om fem år. Sorsele Storuman Vilhelmina Dorotea Malå Norsjö Skellefteå Lycksele Vindeln Åsele Robertsfors Vännäs Bjurholm Umeå Nordmaling Bostadsmarknadsläget Bedömd framtida situation 2019 Bostadsbrist Balans Överskott Figur 4. Bostadsmarknadsläget totalt sett i Västerbotten 2019? (BME). 11

12 Behov av nya bostäder Tabell 2. Bedömt bostadsbehov kommande 5 år (tillkommande bostäder). Källa: BME 3, omarbetad Länsstyrelsen. Kommun Hyresrätter Bostadsrätter Äganderätter Annat TOTALT Bjurholm Dorotea Lycksele Malå Nordmaling Norsjö Robertsfors Skellefteå Sorsele Storuman Umeå Vilhelmina Vindeln Vännäs Åsele TOTALT Enligt svaren i årets bostadsmarknadsenkät bedömer 12 av länets 15 kommuner att nya bostäder behöver tillkomma under de kommande fem åren för att utbudet på den lokala bostadsmarknaden ska möta den efterfrågan som finns hos hushållen. Samtliga 10 kommuner som idag har ett underskott eller balans på bostadsmarknaden i kommunen som helhet (Nordmaling, Malå, Vännäs, Umeå och Lycksele samt Bjurholm, Norsjö, Skellefteå, Storuman och Vindeln) bedömer att nya bostäder behöver tillkomma under de kommande fem åren. I Robertsfors och Dorotea behöver, trots dagens överskott, bostäder tillkomma för att komplettera det nuvarande bostadsbeståndet. Sorsele, Vilhelmina och Åsele anser att det, med hänsyn till behov och efterfrågan, inte behöver tillkomma bostäder i kommunen för att komplettera det nuvarande beståndet. Totalt i länet behöver närmare bostäder tillkomma under de kommande fem åren enligt kommunernas bedömningar 4. Enbart i Umeå behöver nya bostäder tillkomma under de närmaste fem åren, varav hyresrätter. Även i övriga länet är det framförallt hyresrätter som behöver byggas, vilket stämmer väl överens med de bedömningar som gjordes i förra årets bostadsmarknadsenkät där 10 kommuner uppgav att de hade ett underskott av hyresrätter på bostadsmarkanden 5. 3 Dorotea har angett hyresrätter, Nordmaling har angett hyresrätter. 4 Även i Bjurholm och Vindeln behöver nya bostäder tillkomma, men kommunen har inte angett antalet bostäder/typ av bostäder som behöver tillkomma för att komplettera nuvarande bostadsbestånd. 5 BME

13 I flera av länets kommuner kommer det sannolikt att vara en utmaning att få till stånd ett byggande som motsvarar det bedömda behovet av bostäder. I kommuner med svaga bostadsmarknader kan privata aktörers intresse för att bygga nytt vara begränsat om de anser att det är svårt att uppnå lönsamhet i byggprojekten 6. Behovet av nya hyresrätter under de kommande fem åren är i flera kommuner större än vad som byggts i flerbostadshusbeståndet under den senaste tioårsperioden. Exempelvis har inga flerbostadshus byggts i Robertsfors, Dorotea eller Malå under de senaste tio åren. I Bjurholm, Nordmaling, Storuman, Norsjö och Lycksele har lägenheter i flerbostadshus färdigställts endast vid ett tillfälle (år) under den senaste tioårsperioden och det har då handlat om ett begränsat antal lägenheter, vilket talar för att det handlat om ett enskilt projekt 7. Prisnivån Prisutvecklingen på bostadsmarknaden är av stor betydelse både för hushållens privatekonomi och för den totala samhällsekonomin. I Sverige har priserna på bostäder stigit kraftigt sedan slutet av 1990-talet. Fastighetsprisindex visar pris- och värdeutvecklingen på det befintliga beståndet av permanenta småhus. Det genomsnittliga priset på permanenta småhus i Västerbotten har ökat med 125 procent mellan 1990 och Fastighetsprisindex Västerbottens län 225 Västerbottens län Linjär (Västerbottens län) Figur 5. Fastighetsprisindex Västerbottens län (basår 1990) Källa: SCB. Under det senaste året är Västerbotten det län i Sverige som haft den största prisuppgången på småhus. Uppgången i länet har varit 12 %, medan småhuspriserna i riket stigit med 5 % under samma period. På kommunnivå har Skellefteå haft den högsta prisuppgången i länet, 13 % 8. En genomsnittvilla i Västerbotten kostar nu drygt 1,6 miljoner kronor, vilket är lägre än priset för en genomsnittsvilla i Sverige som kostade drygt 2,3 miljoner kronor under det senaste året 9. 6 Riksrevisionen. RIR 2014:2, Bostäder för äldre i avfolkningsbygder, Stockholm Länsstyrelsen Västerbotten, Bostadsmarknadsanalys Västerbotten 2013, Svensk Mäklarstatistik AB, rapport Ibid. 13

14 Tabell 3. Köpeskilling för småhus , medelvärde i tkr. Källa:SCB, omarbetad Länsstyrelsen. Kommun Bjurholm Dorotea Lycksele Malå Nordmaling Norsjö Robertsfors Skellefteå Sorsele Storuman Umeå Vilhelmina Vindeln Vännäs Åsele Samtidigt som länet som helhet uppvisar en bostadsmarknad med kraftigt stigande priser är prisbilden på den lokala bostadsmarknaden varierande mellan länets kommuner, och även i hög grad inom kommunerna. Umeå kommun den kommun som har de högsta genomsnittliga köpeskillingarna för småhus. Köpeskillingen för ett småhus (medelvärde) var 2,2 miljoner kronor år 2012, knappt under priset för en genomsnittsvilla i Sverige. Även i Skellefteå kostade ett småhus 2012 över 1 miljon kronor. De billigaste småhusen har under de senaste tre åren sålts i Åsele kommun, där den genomsnittliga köpeskillingen 2012 var kronor. I Västerbottens län har bostadsrättspriserna det senaste året ökat med 20 procent 10. Mest bidrar Umeå till denna ökning, där priser från en redan hög nivå har gått upp med 15 procent. Enligt Mäklarförbundets VD, Ingrid Eiken, är en av anledningarna till prisökningen bristen på små hyresrätter, en annan orsak till prisutvecklingen är att det kommit många relativt dyra nyproducerade bostadsrätter på marknaden 11. År 2000 var medelpriset för en bostadsrätt i Västerbottens län kr. År 2012 var medelpriset för en bostadsrätt kr, vilket innebär att genomsnittspriset har ökat med drygt kr under perioden. Priserna på bostadsrätter steg i snitt med 11 procent i Sverige under Medelpris bostadsrätter, tkr 628 Västerbottens län Linjär (Västerbottens län) Figur 6. Medelpris, tkr, för bostadsrätter i Västerbottens län Källa: SCB 10 Svensk Mäklarstatistik AB, rapport

15 3.3 Bostadsbyggandet i länet Kommunerna bygger inte själva bostäder, med undantag för den produktion de kommunala bostadsbolagen står för. Däremot är kommunen ansvarig för den planering som krävs för att marknaden ska kunna bygga. Antalet färdigställda, inflyttningsklara, lägenheter i flerbostadshus har varierat i länet under perioden Totalt färdigställdes lägenheter i flerbostadshus under dessa år. Det är mycket lågt i relation till början av 90-talet då över lägenheter färdigställdes under de två första åren. Hyreslägenheterna har under perioden totalt sett varit den dominerande upplåtelseformen i nybyggda hus, men noterbart är att bostadsrätterna ökat i andel och under de två senaste åren har de färdigställda lägenheterna varit nästan jämt fördelat mellan hyresrätter och bostadsrätter (se bilaga 2). Den 1 maj 2009 blev det möjligt att bilda så kallade ägarlägenheter12. Byggandet av ägarlägenheter har inte tagit fart i Sverige och i länet har endast 18 ägarlägenheter färdigställts, samtliga av dessa under Antalet lägenheter i småhus som har färdigställts i länet under perioden har varierat mellan en miniminivå på 125 lägenheter 2003 och en maxnivå på 255 lägenheter Finanskrisen under sent 2000-tal påverkade även bostadsbyggandet i Västerbotten med en nedgång i antalet färdigställda småhus under åren Under förra året skedde en återhämtning då antalet färdigställda småhus återigen ökade. De småhus som byggs i Västerbotten är i princips enbart äganderätter (se bilaga 2). I BME har kommunerna fått bedöma hur många bostäder som förväntas tillkomma under 2014 och Förväntat antal påbörjade bostäder är de bostäder som kommunerna bedömer, med hänsyn till planläge, projektering och marknadsförutsättningar, kommer att påbörjas under åren 2014 och I år förväntas bostäder påbörjas i länet, varav 880 har en lagakraftvunnen detaljplan. I majoriteten av länets kommuner har byggherrar visat intresse för att bygga bostäder under föregående år, endast i Umeå har ett flertal byggherrar visat intresse för att bygga bostäder. Foto: Länsstyrelsen Foto: Marita Alatalo 12 En ägarlägenhet är en fastighet som innehas med en direkt äganderätt. Precis som när det gäller vanliga småhus är utgångspunkten att ägaren har rätt att självständigt förfoga över fastigheten, till exempel genom att överlåta, pantsätta och hyra ut den. Innehavaren av en ägarlägenhet har alltså större möjligheter att självständigt förfoga över sin lägenhet i rättsligt hänseende än en bostadsrättshavare. 15

16 Tabell 4. Kommunernas bedömning av förväntat antal påbörjade bostäder 2014 och 2015 samt antal bostäder som förväntas påbörjas under 2014 och har en lagakraftvunnen detaljplan. Källa: BME, omarbetad Länsstyrelsen. Förväntat påbörjade bostäder 2014 Förväntat påbörjade bostäder 2015 Förväntat påbörjade bostäder 2014 med lagakraftvunnen detaljplan Intresse från byggherrar att bygga bostäder i kommunen 2013 Bjurholm 1 1 Ja, fåtal Dorotea Ja, fåtal Lycksele Ja, fåtal Malå 15 Nej Nordmaling Ja, fåtal Norsjö Nej Robertsfors Ja, fåtal Skellefteå Ja, fåtal Sorsele Nej Storuman 3 2 Ja, fåtal Umeå Ja, flertal Vilhelmina Nej Vindeln 30 Ja, fåtal Vännäs Ja, fåtal Åsele Nej Totalt I landet påbörjades under det första kvartalet i år lägenheter, vilket är 32 % fler än I Västerbotten har 337 lägenheter påbörjats under första kvartalet i år och antalet påbörjade lägenheter kommer sannolikt att vara högre under 2014 än under föregående år. Sett till riket som helhet är hälften av årets påbörjade lägenheter hyresrätter. I Västerbotten är samtliga lägenheter som påbörjats under året hyresrätter, och även förra året var en stor andel av de lägenheter som påbörjades hyresrätter. Efterfrågan på hyresrätter är stor i länet, enligt Hyresgästföreningens granskning av kötider är väntetiden för en liten hyreslägenhet (1 rum och kök) i Västerbotten 3 år och 2 månader. För en lägenhet om 4 rum och kök är väntetiden 3 år och 7 månader 13. Tabell 5. Påbörjade lägenheter i flerbostadshus och andel hyresrätter i Västerbotten 2013 och första kvartalet Källa: BME, omarbetad Länsstyrelsen. Jan-Dec 2013 Jan-Mars 2014 Antal Andel hyresrätter i procent Antal Andel hyresrätter i procent Hyresgästföreningen, Ett land fullt av bostadsköer,

17 Årligen tillkommer också ett antal lägenheter i landet genom ombyggnad av flerbostadshus och ett antal lägenheter i flerbostadshus försvinner genom rivning. Antalet lägenheter som tillkommer via ombyggnad är i Västerbotten relativt litet, likaså antalet lägenheter som rivs. Lägenhetstillskottet uppstår främst genom att lokaler byggs om till bostadslägenheter, genom inredning av vindar till bostadslägenheter och genom till- och påbyggnad på befintliga flerbostadshus. I länet har det handlat om drygt 130 lägenheter som tillkommit genom ombyggnad under de senaste tre åren. Statistiken över ombyggander som redovisas av SCB är ombyggnader där bostadsaren eller lägenhetsfördelningen har ändrats. Uppgifterna är baserade på beviljade bygglov 14. Under de tre senaste åren har totalt 50 lägenheter i flerbostadshus rivits i Västerbotten, 26 av lägenheterna har rivits på grund av uthyrningssvårigheter (se bilaga 2). 3.4 Hinder för bostadsbyggandet i länet Samtliga kommuner i länet anser att det finns faktorer som begränsar bostadsbyggandet i kommunen, både hinder som kommunen själv kan påverka och hinder som kommunen inte själva kan påverka. Vad gäller hinder som begränsar bostadsbyggandet i kommunen och kommunen inte själva kan påverka nämns framförallt bankernas lånevillkor (8 kommuner) och höga produktionskostnader/ekonomi (8 kommuner). Två kommuner i länet anser även att strandskyddet är en faktor som begränsar bostadsbyggandet i kommunen. Vad gäller hinder som kommunen kan påverka har kommentarer lämnats av sju kommuner. Det allra största hindret är att planberedskapen inte är tillräckligt god (fem kommuner). I övrigt nämns också att kommunerna kan påverka genom att ha en mer aktiv markpolitik, att förkorta kommunala handläggningstider, miljö- och bullerproblem och att kommunen kan verka för att nyetableringar som genererar arbetstillfällen kommer till stånd. Foto: Länsstyrelsen

18 4. ALLMÄNNYTTAN Sedan 1 januari 2011 gäller en ny lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. De allmännyttiga kommunala bostadsföretagen är fortfarande ett viktigt verktyg för kommunerna för att kunna uppfylla sitt ansvar för bostadsförsörjningen. Denna roll kvarstår även om de kommunala bostadsföretagen ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder och sträva efter att långsiktigt uppnå bästa möjliga resultat. Den nya lagen för allmännyttan Av lagen (SFS 2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag framgår att bolagets huvudsakliga uppgift ska vara att i allmännyttigt syfte förvalta fastigheter med hyresrätter, främja bostadsförsörjningen i kommunen och erbjuda hyresgästerna inflytande. Bolagen ska bedriva verksamheten efter affärsmässiga principer med normala avkastningskrav. I lagen framgår även en begränsning av värdeöverföring från kommunala bostadsaktiebolag. Begräsningen gäller dock inte om bolaget gör överföringen av överskottet för att främja åtgärder som ligger inom kommunens bostadsförsörjningsansvar. Allmännyttan i länet Samtliga kommuner i länet har allmännyttiga bostadsbolag. 11 av bolagen drivs som bostadsaktiebolag, två som stiftelser och i två kommuner finns bolaget som en del i kommunens verksamhet. Allmännyttan i länet förvaltar tillsammans drygt lägenheter. Flest bostäder i länet har Bostaden AB i Umeå som förvaltar lägenheter, vilket motsvarar 27 % av den totala bostadsmarknaden i Umeå och 57 % av andelen hyresrätter 15. För att det allmännyttiga bostadsbolaget ska kunna fullgöra sina uppgifter på ett bra sätt bör kommunen i ett ägardirekt tydligt klargöra vad man vill med bolaget, vilken nytta det förväntas tillföra kommunen och dess invånare, samt ramar och villkor för verksamheten. Samtliga allmännyttiga bostadsaktiebolag i länet har ägardirektiv till det kommunala bostadsbolaget, i nio av 11 kommuner är ägardirektiven antagna efter den 1 januari I Malå antogs ägardirektiven 2009 och i Storuman Tre av länets kommuner har förändrat sina krav eller förväntningar på det kommunala bostadsbolaget efter det att den nya lagen om allmännyttan trädde i kraft den 1 januari 2011 (Lycksele, Nordmaling och Norsjö). I fyra av länets kommuner sålde allmännyttan ut bostäder under föregående år, totalt 19 bostäder. Flest lägenheter, 12 stycken, såldes i Bjurholm. Orsaken till försäljningen var att lägenheterna ska byggas om (via SBO) till senior- och funktionsbehovsboende. I Dorotea såldes ett kallställt så kallat pensionärshus. I Robertsfors grundades försäljningen av fyra lägenheter på att bostadsbolaget behövde förbättrad soliditet, effektivare förvaltning samt ett bättre ekonomiskt utrymme för underhåll och upprustning. I Malå såldes lägenheter i allmännyttans bestånd för att effektivisera förvaltningen i bolaget

19 Tabell 6. Sålda lägenheter i allmännyttigt bostadsföretag Källa: BME, omarbetad Länsstyrelsen. Kommun Antal Köpare Bjurholm 12 Annan typ av köpare Dorotea 1 Annan typ av köpare Robertsfors 4 Privat fastighetsägare för fortsatt uthyrning Storuman 2 Annan typ av köpare I Robertsfors och Sorsele kommun finns beslut om att sälja delar av allmännyttan. Det handlar om 4 lägenheter i Robertsfors och 15 lägenheter i Sorsele. I Robertsfors ska lägenheterna säljas till en privat fastighetsägare för fortsatt uthyrning medan det i Sorsele är oklart vilken köpare det handlar om. I fem kommuner utökades allmännyttans bestånd under föregående år (Nordmaling, Norsjö, Skellefteå, Umeå och Vännäs). Totalt ökade allmännyttans bestånd med 121 lägenheter under föregående år. Tabell 7 Utökning av allmännyttans bestånd 2013 Källa: BME, omarbetad Länsstyrelsen. Kommun Inköp Nyproduktion Ombyggnad/tillbyggnad Nordmaling 8 Norsjö 3 4 Skellefteå Umeå 30 5 Vännäs 15 Av allmännyttans totala lägenhetsbestånd om i länet fanns endast 199 lediga lägenheter den 1 januari I Norsjö, Umeå och Vännäs fanns inga lediga lägenheter i allmännyttan medan Malå, Lycksele och Bjurholm hade 1-3 lediga lägenheter. Mönstret för antalet lediga lägenheter följer i stort det generella läget på bostadsmarknaden, de kommuner som har generell bostadsbrist har inga eller få lediga lägenheter i allmännyttan. Ett undantag är Nordmalings kommun, som trots en generell bostadsbrist, har 25 outhyrda lägenheter i allmännyttan. Dessa lägenheter utgör drygt 7 % av allmännyttans totala bostadsbestånd i Nordmaling och utgör ett problem för bostadsbolaget. En förklaring till att lägenheterna är outhyrda är att de är belägna på sådana områden i kommunen där efterfrågan är mycket svag. Den största andelen lediga lägenheter fanns i Sorsele, där andelen outhyrda lägenheter i allmännyttan var 14 % den 1 januari 2014, vilket utgör ett problem för bostadsbolaget. Sorsele är också en av de kommuner där det finns beslut om att sälja ut delar av allmännyttans bestånd. En låg vakansgrad är naturligtvis eftersträvansvärd för ett bostadsföretag då vakans innebär förlorade intäkter, men en viss vakansgrad behövs för bland annat omsättning av lägenheter och för underhållsbehov. 19

20 Tabell 8 Outhyrda lägenheter i allmännyttan samt vakansgrad. Källa: BME, omarbetad Länsstyrelsen. Kommun Totalt antal lägenheter i allmännyttan Antal outhyrda lägenheter 1 januari 2014 Andel outhyrda lägenheter % Utgör de outhyrda lägenheterna ett problem Bjurholm ,7 Nej Dorotea ,2 Nej Lycksele ,2 Nej Malå ,2 Nej Nordmaling ,1 Ja Norsjö Nej Robertsfors ,6 Ja Skellefteå ,7 Nej Sorsele Ja Storuman ,8 Nej Umeå Nej Vilhelmina ,5 Ja Vindeln ,1 Nej Vännäs Nej Åsele ,9 Ja Totalt Foto: Länsstyrelsen 20

21 5. LÄNETS BEFOLKNING Västerbottens län har sedan slutet av 1960-talet haft en relativt stadig och positiv befolkningsutveckling ( ), med vissa undantag under åren och I länet bodde vid utgången av 2013 sammanlagt personer i 15 kommuner. Drygt 85 procent av befolkningen bor inom 75 kilometer från kusten och koncentreras till älvmynningarna och längs älvstråken i inlandet. Befolkningstätheten i Västerbotten 2013 uppgick till 4,7 personer per km Befolkningsutveckling Folkmängden i Västerbottens län uppgick den 31 december 2013 till personer, vilket är en ökning med 895 personer jämfört med samma tid året innan. Som framgår av figuren nedan har länet haft en positiv befolkningstillväxt under den senaste tioårsperioden, med en stagnation under åren , innan befolknings tillväxten åter tog fart Befolkningsutveckling Västerbotten 1200 Inflyttnings- och födelsenetto Västerbotten Inflyttningsnetto Födelsenetto Figur 7. Befolkningsutveckling i Västerbottens län och inflyttnings- och födelsenettots påverkan på befolkningen i Västerbottens län åren Källa: SCB Länet har sedan 2005 haft ett positivt födelsenetto, dvs. antalet födda i länet är fler än antalet som dör. Sedan 2009 har länet både ett positivt födelsenetto och inflyttningsnetto 16, vilket bidrar ytterligare till befolkningstillväxten. Det är enbart invandringen från utlandet som bidrar till länets positiva inflyttningsnetto. Bland personer med svensk bakgrund är utflyttningen från länet större än inflyttningen Befolkningsförändring relaterat till bakgrund Västerbotten Svensk bakgrund Utländsk bakgrund Figur 8. Befolkningsförändring i Västerbottens län , relaterat till svensk respektive utländsk bakgrund 17. Källa: SCB Inflyttningsnetto avser samtliga inflyttningar minus samtliga utflyttningar. 17 Definition: Utländsk bakgrund har personer som är utrikes födda eller inrikes födda med två utrikes födda föräldrar. Svensk bakgrund har personer som är inrikes födda med två inrikes födda föräldrar eller inrikes födda med en inrikes och en utrikes född förälder. 21

22 Även om andelen utrikes födda i länet har ökat har länet fortsatt en låg andel av befolkningen som är utrikes födda, sett till genomsnittet för hela landet. Av Västerbottens befolkning är 8,4 % utrikes födda, att jämföra med 15,4 % för hela landet. Invandringen har under flera år visat ett positivt netto i länet, och har på ett kraftfullt sätt bidragit till länets positiva befolkningsutveckling under senare år. Som framgår av figur 8 är det tack vare invandring som Västerbottens län under de senaste fem åren undgått en markant befolkningsminskning. Befolkningsökningen i Västerbottens län är framförallt koncentrerad till ett fåtal kommuner. En avgörande orsak till länets fortsatta befolkningsökning är Umeås befolkningstillväxt. Umeå tillsammans med grannkommunen Vännäs är de kommuner som visar på en tydlig befolkningsökning över tid. Tillsammans väger de upp den negativa befolkningsutveckling som skett i länets övriga kommuner. Koncentreringen av befolkningen till kustområdet och framförallt till länets största stad, Umeå, är mycket tydlig i Västerbottens län. Befolkningsutvecklingen i länets mindre kommuner skiljer sig från varandra. Vissa kommuner har haft en negativ befolkningsutveckling årligen sedan många år tillbaka, medan några av kommunerna som ligger geografiskt nära Umeå kommun uppvisar en mer tvetydig bild. Befolkningsutvecklingen i Nordmaling, Robertsfors och Vännäs visar tecken på att hänga samman med utvecklingen i Umeå. Deras negativa trend är svagare och mindre entydig än många andra kommuner, såsom Storuman och Åsele. 130 Indexerad befolkningsutveckling Västerbottens län Umeå Riket 100 Vännäs Skellefteå Lycksele Nordmaling Robertsfors Bjurholm Vilhelmina Vindeln Norsjö Storuman Malå Sorsele Dorotea Åsele Figur 9. Indexerad befolkningsutvecklig i Västerbottens kommuner och riket som helhet (Index: 1990=100). Källa: SCB 22

23 5.2 Flyttmönster Inrikes flyttningar i Sverige domineras i stor utsträckning av unga vuxna. Unga kvinnor flyttar i något större utsträckning jämfört med jämnåriga män. I stora drag är de dominerande flyttningarna: åringar flyttar till en universitets- eller högskoleort för att studera. Inom länet sker denna flyttning i stor utsträckning till Umeå. I åldrarna år går flyttströmmen från universitets- eller högskoleorten till de större städerna och i åldrarna strax över 30 flyttar många barnfamiljer från storstäderna till förortskommunerna18. Det är fastställt att flyttströmmar och benägenheten att flytta inte ändras så snabbt över tid. Flest flyttningar över kommungränserna inträffar i åldrarna år. Efter 30-års ålder minskar andelen som flyttar gradvis med stigande ålder, och det är ovanligt med flyttningar mellan kommuner för personer som är 70 år och äldre19. I Västerbottens län som helhet och i länets kommuner följer flyttmönstret det generella mönstret för flyttningar. Skillnaderna mellan länets kommuner är dock tydliga vad gäller inflyttningsnettot hade Umeå ett positivt inflyttningsnetto bland unga vuxna i åldern 20-24, antalet invånare i åldersgruppen ökade med 727 personer under I åldersgruppen år och år är situationen den omvända för Umeå, fler flyttar från kommunen än till kommunen minskade åldersgruppen med 630 personer. Även i kommunerna i inlandet sker den dominerande flyttningen bland unga vuxna, dock är utflyttningen betydligt större än inflyttningen bland unga vuxna, och utflyttningen är totalt sett större än inflyttningen. En stor utflyttning bland unga vuxna innebär att kommunens andel äldre snabbt ökar och de mindre kommunernas demografiska utmaning blir ännu större (In- och utflyttningar för samtliga kommuner ses i bilaga 2) In- och utflyttningar, Västerbotten Inflyttningar Utflyttningar 0 Figur 10. In- och utflyttningar per åldersgrupp, antal personer, Västerbotten Källa: SCB 18 SCB, Inrikes omflyttning, 2010, Enheten för befolkningsstatistik, Örebro SCB, Demografiska rapporter 2012:3, Kvarboende, flyttningar och dödlighet, Stockholm

24 6. SAMBAND MELLAN ARBETSMARKNAD, KOMMUNIKATIONER OCH BOSTADSMARKNAD 6.1 Pendlingsmöjligheter i regionen Arbetet har fått allt mindre betydelse som skäl till att flytta. Värderingar om livskvalitet och god boendemiljö har blivit att viktigare i och med att det har blivit möjligt att bo i en ort och pendla till arbetet i en annan ort. Idag bor knappt 80 % av länets befolkning i kustkommunerna (Skellefteå, Robertsfors, Umeå och Nordmaling). Den sammanbindande länken längs kusten utgörs av E4:an, men kustkommunernas centralorter ligger avståndsmässigt långt ifrån varandra vilket gör att restiderna mellan orterna blir långa. De stora pendlingsströmmarna i Västerbottens län går mellan de stora tätorterna Umeå, Skellefteå och Lycksele, samt från Umeås kranskommuner som Vindeln, Robertsfors, Nordmaling och Vännäs in mot Umeå. Vännäs utmärker sig som en kommun vars befolkning i stor utsträckning arbetar i en annan kommun, men kommunen har även ett stort inflöde av förvärvsarbetande. En pendlingsström som avviker från det generella mönstret är pendlingen från Umeå till Vindeln, som sker på grund av de metallindustrier som finns i Vindeln 20. Kollektivtrafikutbudet med buss är bra i de stråk där pendlingen idag är stor. Färdigställandet av Botniabanan har inneburit konkurrenskraftiga restider vilket möjliggör pendling med tåg mellan Umeå och Örnsköldsvik. Pendling med tåg förekommer även mellan Umeå-Vännäs/ Vindeln. I länets inland bor en mindre del av befolkningen på en betydligt större yta. Det medför att avstånden många gånger är stora och pendlingsflödena relativt sett små. Vägnätet har sämre standard och lägre hastigheter och är också belastat av många tunga godstransporter som begränsar framkomligheten för persontrafiken. Kollektivtrafikutbudet är begränsat, vilket innebär bristande flexibilitet och långa restider och leder till att kollektivtrafiken i regel inte används för arbetspendling. Pendling till och från arbetet sker framförallt med bil och mellan kommuner med gruvnäring, samt mot större orter vid kusten. Möjligheterna till veckopendling begränsas av att flygtrafiken till och från inlandet generellt är dålig. Detta påverkar framför allt kompetensförsörjningen inom specialiserade näringar som t.ex. gruvindustrin Trafikanalys, Arbetspendling i Norrbottens och Västerbottens län en nulägesanalys. Rapport 2013:5 21 Ibid. 24

25 Sorsele Storuman Piteå Malå Vilhelmina Norsjö 2 03 Skellefteå Dorotea Lycksele Vindeln Åsele Robertsfors Vännäs Bjurholm Nordmaling 304 Umeå Örnsköldsvik 263 Figur 11. Huvudsakliga pendlingsströmmar över kommungränser i Västerbotten 2012 (över 200 personer). Källa: SCB, illustration Länsstyrelsen. Illustrationen bygger på SCB:s statistik över arbetspendling över kommungräns. Detta innebär att inomkommunala pendlingsströmmar inte visas på kartan (Boliden, Skelleftehamn, Burträsk - Skellefteå och Holmsund - Umeå), men de ger ändå en bild av de stora längre pendlingsströmmarna i länet/regionen. Pendlingsutbytet mellan Västerbottens län och angränsande län (Norrbotten och Västernorrland) är relativt litet. Arbetspendlingen i samtliga länets kommuner visas i bilaga 3. Sett till riket som helhet pendlar drygt 30 % av den förvärvsarbetande befolkningen över en kommungräns. Män pendlar i högre grad än kvinnor. För flertalet kommuner i länet har andelen av de förvärvsarbetande som pendlar ökat över tid, både när det gäller in- och utpendling. Skillnaderna i pendling mellan kvinnor och män följer mönstret på riksnivå, männen pendlar över kommungränser i större utsträckning än vad kvinnorna gör. Om planerna på en framtida Norrbotniabana blir verklighet skulle det innebära en regionförstorning vad gäller både pendlingsmöjligheter till arbetsmarknad och utbildning. 25

26 6.2 Nedläggning och etablering av arbetsplatser som påverkar bostadsmarknaden Under sommaren 2015 lägger Volvo Lastvagnar ner sin montering vid hyttfabriken i Umeå. Det påverkar både anställda hos Volvo Lastvagnar och underentreprenörer och innebär att 700 arbetstillfällen inom industrin försvinner, vilket motsvarar drygt en tiondel av Umeås industrijobb. Samtidigt försvinner cirka 175 arbetstillfällen vid nedläggning av Element Six fabrik i Robertsfors, 48 arbetstillfällen hos Sulzer i Nordmaling och ett 30-tal arbetstillfällen hos husvangstillverkaren Solifer i Dorotea. Det innebär stora förändringar för samtliga kommuner då orternas största privata arbetsgivare lägger ner eller förändrar sin verksamhet. Minskningen i regionen med uppemot industriarbeten kommer att orsaka en strukturförändring, med stor risk för ökad arbetslöshet 22. Fyra kilometer söder om Umeå centrum har markarbeten påbörjats för etablering av en ny handelsplats med ett IKEA varuhus samt en shoppinggalleria. Totalt väntas Ikanos shoppingcenter sysselsätta ungefär 500 personer när det öppnas Det är i dagsläget oklart vilka effekter nedläggningarna och IKEA:s etablering kommer att ha på länets bostadsmarknad. I Storumans kommun finns planer att öppna en Nickelgruva i Rönnbäcken utanför Tärnaby. Om gruvetableringen kommer till stånd bedömer kommunen att nyproduktion av bostäder kommer att krävas. Kommunen anser det därför som angeläget att skapa en planberedskap för cirka 200 bostäder för kommande bostadsbehov i Tärnaby Storumans kommun, Planeringsunderlag - bostadsförsörjning för Storumans kommun ,

27 7. BOSTÄDER FÖR ALLA 7.1 Bostäder för nyanlända Antalet personer som sökte asyl i Sverige var under 2013 det högsta på 20 år, Syrienkonflikten är den främsta orsaken till ökningen. Fler än personer från omkring 140 olika länder sökte asyl i Sverige, vilket en ökning med 24 procent jämfört med Enligt de överenskommelser som tecknades med Länsstyrelsen skulle Västerbottens kommuner ta emot mellan 600 och 900 nyanlända under Under 2013 togs 781 personer emot i länet enligt ersättningsförordningen, varav 139 av dessa var ensamkommande flyktingbarn. Nio av länets 15 kommuner uppger att de har ett underskott på bostäder för nyanlända. Den generella bostadsbristen som finns i vissa av länets kommuner (Lycksele, Malå, Nordmaling, Umeå och Vännäs) påverkar sannolikt möjligheten för kommunerna att fullgöra sina åtaganden och erbjuda bostäder till nyanlända. Även i kommuner med balans på bostadsmarknaden finns det ett underskott på bostäder för nyanlända (Bjurholm, Norsjö, Storuman och Skellefteå). I Sorsele och Vilhelmina finns däremot ett överskott av bostäder som nyanlända efterfrågar. Sorsele är också den kommun i länet och i landet som är bäst på att ta emot flyktingar. Sedan 2006 har Sorsele tagit emot 159 flyktingar per invånare. Genomsnittet för en svensk kommun är 18 personer per invånare 25. Bristen på hyresbostäder är den främsta orsaken till att det saknas bostäder för nyanlända (stora lägenheter och i viss mån små lägenheter efterfrågas). I Umeå saknas också bostäder med rimlig hyresnivå och i Nordmaling är de lediga bostäder som finns belägna i kommunens ytterområden och därför inte eftertraktade. Lycksele kommun anger att de privata hyresvärdarna i kommunen är obenägna att hyra ut lägenheter till personer med utländsk bakgrund. Att få en egen bostad är en viktig del av etableringen för nyanlända. Bristen på bostäder för nyanlända utgör ett hinder som riskerar att fördröja etableringen i samhället och på arbetsmarknaden. Sorsele Storuman Vilhelmina Dorotea Malå Norsjö Skellefteå Lycksele Vindeln Åsele Robertsfors Vännäs Bjurholm Umeå Nordmaling Bostadsmarknadsläget Bostäder för nyanlända 2014 Bostadsbrist Balans Överskott Figur 12. Utbudet av bostäder för nyanlända i Västerbotten 2014 (BME). 24 Länsstyrelsen Västerbotten, Nyanländas etablering i Västerbotten,