Styrelsen för Skintebodalens Bostadsrättsförening avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 2008.

Transkript

1 Sid 1 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen för Skintebodalens Bostadsrättsförening avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Föreningen registrerades hos Bolagsverket. Föreningens senaste stadgar registrerades Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades Styrelse Styrelsen har efter ordinarie föreningsstämma, och påföljande styrelsekonstituering haft följande sammansättning: Patrik Brandby ledamot, ordförande Erik Norrman Elgh ledamot Morgan Davidsson ledamot Jenny Börjesson ledamot Knut Fredriksson suppleant Anette Palbrant suppleant Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för Erik Norrman Elgh, Knut Fredriksson samt Anette Palbrant. Patrik Brandby avgår p.g.a avflyttning. Föreningens firma tecknas av styrelsen eller av styrelsens ledamöter, två i förening. Föreningens styrelse har under året hållit 13 protokollförda styrelsemöten. För styrelsens arbete finns en ansvarsförsäkring tecknad hos försäkringsbolaget Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän. Revisorer Göran Johansson / KPMG AB Johan Pauli / KPMG AB Valberedning Yvonne Löfqvist Tord Müller Jörgen Fogelklou ordinarie revisor, extern suppleant, extern sammankallande

2 Sid 2 Fastigheten Föreningen förvärvade 1974 fastigheterna Skintebo 1:77, 1:78, 1:79, 1:80, 1:81 samt 1:82 i Göteborgs Kommun. Fastigheterna bebyggdes och består av 47 flerbostadshus i 2 våningar. Föreningen upplåter 320 lägenheter med bostadsrätt. Byggnadernas sammanlagda bostadsarea utgör m 2. Fastighet 1:82 avser obebyggd tomtmark om ca 250 m 2 i norra delen av Klyfteråsvägen vid vändplan. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade hos försäkringsbolaget Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän. Byggnadernas uppvärmning utgörs av direktverkande el. Lägenhetsfördelning storlek antal 1 rok 6 2 rok rok rok 32 5 rok 2 En del lägenheter är ombyggda och det kan finnas fler respektive färre antal rum. Ca 5 lägenheter är ombyggda så att de är ca 7 m 2 större. Under verksamhetsåret har 35 st medlemslägenheter överlåtits och styrelsen har beviljat 1 st andrahandsuthyrningar. För andrahandsuthyrning krävs styrelsens godkännande. Föreningens policy för andrahandsuthyrning är: Mycket restriktiv och endast till närstående och då behovsprövat i maximalt 2 år. Inför varje överlåtelse görs en inkomstprövning av köparen och vid behov tas en deposition ut av köparen. Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Samfällighetsförening Föreningen är medlem i Skintebo Samfällighetsförening. Föreningens andel är 29,358%. Samfälligheten förvaltar gemensamhetsutrymmen, P-däck mm. Gemensamhetsanläggningar I fastigheten finns nedanstående gemensamhetsanläggningar; Gemensamhetslokal Kommentar Bastu Via Skintebo Samfällighetsförening Gemensamhetslokal 2 st större via Skintebo Samfällighetsförening och delsamfälligheterna Övernattningslägenhet Sedan 2006 Övrigt Mindre lokal i respektive delsamfällighet

3 Sid 3 Byggnadernas tekniska status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2005 och sträcker sig fram till Underhållsplanen uppdaterades december Omprövning av budget sker fortlöpande. Nedanstående åtgärder har genomförts eller är planerade. Åtgärd År Kommentar Rörstambyte 2007 löpande vid behov Elstambyte 2007 löpande vid behov El jordfelsbrytare/personskydd Postfack löpande i samb. med cykelrum VVS-projekt nya brunnar/hilaluckor mm Tätning nya tätningslister, samtliga dörrar och fönster Cykelrum ombyggnad Radiatorbyte separat projekt, löpande Omputsning av fasad panelbyte, tilläggsisolering, målning Nytt ventilationssystem löpande Fönsterbyten separat projekt, löpande Nytt låssystem nytt och godkänt av förs.bolag Nya entrédörrar löpande Omläggning av tak planerad i UH-plan Verksamhet under året som gått Styrelsen vill tacka alla medlemmar för det stöd och förståelse ni visat under den renovering föreningen nu genomför. Det har under året förekommit ett flertal vattenskador. Främsta orsaken tycks vara spruckna avlopp i kök eller bad. Under 2008 har ca 30 badrum renoverats av boende, i egen regi eller med hjälp av föreningens hantverkare. På nästan samtliga vindar har man nu även tagit bort de kulventiler som suttit under golven. Backventiler i undercentralerna håller på att bytas och ca 30% är redan klara. Detta kommer troligen förbättra situationen med slagljud i vattenledningarna. Radiatorer påbörjades byte av under hösten 2008 och kommer att färdigställas första veckan i mars Nytt ventilationssystem där alla boende bereds möjligheten att installera motordriven fläkt, påbörjades installation av under november Detta projekt är klart till semestern Styrelsen valde trots regeringens svängning i frågan att sätta in postboxar i föreningens hus. Orsakerna är flera, bl.a. att isolering och brandskyddet blir bättre utan postinkast. Att det pågår juridiska processer mellan postföretagen, facket och post & telestyrelsen underlättade beslutet.

4 Sid 4 Det är sannolikt att Sverige kommer att följa resten av kontinenten och införa postboxsystem. Detta projekt har förberetts under 2008 och startar under Vid ingången på 2008 års verksamhetsår beslöt styrelsen att man skulle handla upp varje område för sig. Konjunkturen talade för det och antalet intresserade entreprenörer var få. Två entreprenörer valdes ut och fick var sitt område att utföra. Under sommaren höll högkonjunkturen i sig och nästa deletapper tillföll samma entreprenörer som varit med från början. Under hösten bröt den ekonomiska krisen ut med full kraft och plötsligt stod föreningen med ett helt annat förhandlingsläge. Fred Nordenmark, föreningens projektledare, tillser att föreningen åtnjuter bästa förhandlings möjligheter både vad gäller pris och kvalitet. Föreningens ekonomi Föreningens ekonomi är oförändrat mycket god. Avgiftshöjningar är styrelsens ansvar gentemot den av stämman godkända ekonomiska plan på den renovering som nu genomförs. Detta för att se till att det finns och avsätts tillräckligt med medel för att underhålla föreningens fastigheter och dess byggnader. Årsavgifter Årsavgifterna kvarstod oförändrade under Genomsnittlig årsavgift utgjorde 574 kr/m 2 vid verksamhetsårets utgång. Årsavgifterna höjdes 1 januari 2009 med 5% + 2%. 5% utgör de ökade kostnaderna som stämman tog beslut om 2008 och 2% utgör den ordinarie årshöjningen. Fastighetsskatt/fastighetsavgift Fastigheterna har åsatts värdeår Från 2008 ersattes fastighetsskatten av en fastighetsavgift motsvarande kr/lägenhet. Lokalerna beskattas med 1% av taxeringsvärdet. Föreningens inkomstbeskattas med 28% på kapitalintäkterna. Nyckeltal Bokfört värde per m 2 bostadsyta kr Lån per kvm bostadsyta kr Genomsnittlig skuldränta % 4,17 5,74 Fastighetens belåningsgrad % Elkostnad per kvm bostadsyta kr Genomsnittlig skuldränta definieras som vägd genomsnittlig räntesats för fastighetslånen. Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till bokfört värde.

5 Sid 5 Förvaltning Ekonomisk förvaltning: Revisorsringen AB (från 1 januari 2008) Teknisk förvaltning : David Bäckström, ensk fma Övriga avtal Länsförsäkringar - fastighets- och styrelseansvarförsäkring Gothnet fiber - bredband & TV i övernattningslokal samt expeditionen Docuware - kopiator Fredriksson & Shuberg Arkitekter & Ingenjörer - digitalisering av föreningens ritningar Bredband2 - bredband och telefoni Xolution - hemsida David Bäckström - projektledning VVS och teknisk förvaltare Determinant - projektledning och kvalitetsansvarig Gothnet fiber - fiberuppkoppling via Telia Övrig information Skintebodalens Brf är som kollektiv medlem i Skintebo Samfällighetsförening (SSF) med en andel på 29,358%. Skintebodalens Brf har under åren satsat på att fördjupa samarbetet dels då vi är en engagerad medlem, dels då all mark runt våra byggnader ägs av kommunen men förvaltas av SFF och i hög grad påverkar våra möjligheter att genomföra vårt renoveringsprojekt. Vi gör detta genom att informera om våra planer. Vi gör detsamma till respektive delsamfällighet vars medlemmar består av såväl bostadsrättsföreningens medlemmar som radhusägare och som tillsätter styrelsen i SFF. Medlemmar i respektive delsamfällighet erbjuds att hyra vår övernattningslägenhet till samma villkor som föreningens medlemmar. Vår kopiator får användas till självkostnadspris och vi har även bekostat möjligheten för radhusägare att koppla upp sig till Göteborgs Energis stadsnät mm. Flera erbjudanden planeras. Föreningens medlemspärm har överlämnats till ordförande i respektive delsamfällighet, som information om hur vi jobbar och vilka regler som gäller för våra medlemmar. Förslag till resultatdisposition: Balanserat resultat Årets resultat Till föreningsstämmans förfogande Styrelsen föreslår: Reservering till underhållsfond Ianspråkstagande ur underhållsfond Balanseras i ny räkning kr kr kr kr kr kr I övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning, samt till de medföljande tilläggsupplysningarna.

6 Sid RESULTATRÄKNING Intäkter, fastighetsförvaltning Årsavgifter Försäkringsersättningar Övriga intäkter Kostnader, fastighetsförvaltning Underhållskostnader Not Fastighetsskatt/-avgift Drift- och förbrukningskostnader Not Föreningsgemensamma kostnader Not 3, Avskrivningar Not Resultat fastighetsförvaltning Finansiella intäkter och kostnader Ränteintäkter Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Skatt Inkomstskatt REDOVISAT RESULTAT

7 Sid 7 BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Not 6 Byggnader och mark Pågående ombyggnationer Maskiner och inventarier Summa materiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-/hyresfordringar Skattefordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not Summa kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Kortfristiga placeringar Not Summa kortfristiga placeringar Kassa och bank Kassa Bank SHB / Klientmedel SBC Summa kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

8 Sid 8 BALANSRÄKNING EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet Eget kapital Not 9 Medlemsinsatser Underhållsfond Summa bundet eget kapital Fritt Eget kapital Not 9 Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Checkräkningskredit Not Fastighetslån Not Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Kortfristig del av långfristigt lån Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER STÄLLDA SÄKERHETER Uttagna fastighetsinteckningar Fastighetsinteckningar som säkerhet för lån ANSVARSFÖRBINDELSER INGA Fastigo 5 572

9 Sid 9 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Redovisnings- och värderingsprinciperna är oförändrade men årsredovisningen har anpassats enligt ny modell. Fastigheter Byggnader har värderats till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Byggnaderna avskrivs enligt en progressiv plan på 70 år fram till år Markvärdet är inte föremål för avskrivning, eventuell värdenedgång hanteras genom nedskrivning. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Underhållsfond Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter görs enligt underhållsplan med ca 135 kr / m 2. Reserveringen ingår i styrelsens förslag till resultatdisposition. Efter att beslut tagits på föreningens årsstämma sker överföring från balanserad vinst till underhållsfonden. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år samt justeringar avseende tidigare års aktuella skatt. Skatteskulder/ -fordringar värderas till vad som enligt föreningens bedömning ska erläggas till eller erhållas från Skatteverket. Avskrivningar Avskrivningarna baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar har tillämpats; Byggnader 1,07% 1,07% Fastighetsförbättringar 1,07% 1,07% Standardförbättringar 1,07% 1,07% Inventarier 20,00% 20,00% Maskiner 10,00% - Övrigt Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan.

10 Sid Noter Not 1 Underhållskostnader Löpande underhåll Mattvätt/hyrmattor Periodiskt underhåll Not 2 Drift- och förbrukningskostnader El Gemensamhetsanläggning Fastighetsskötsel *) se not Fastighetsstädning Sophämtning/återvinning Not 3 Föreningsgemensamma kostnader Styrelsearvoden inkl. sociala avgifter*) se not Lokalhyra Försäkringar Jourkostnader Revisionsarvode Förvaltningsarvode Konsultarvode Konsultarvode SBC IT/Hemsida Övriga förvaltningskostnader Korttidsinventarier Föreningsavgifter Administrativa kostnader *) Not 4 Arvode, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Förtroendevalda Styrelsearvode samt internrevisor Övriga arvoden - - Sociala kostnader Anställda Löner och arvoden Kostnadsersättningar och förmåner Sociala kostnader Föreningen har haft 1 manlig heltidsanställd samt timanställda sommararbetare.

11 Sid Noter Not 5 Avskrivningar Byggnader Fastighetsförbättringar Maskiner och inventarier Not 6 Anläggningstillgångar Byggnader Ingående anskaffningsvärde Aktivering pågående arbete Nyanskaffningar Summa anskaffningsvärde Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivning Bokfört värde I planenligt restvärde ingår mark med kr Taxeringsvärde Byggnader Mark Pågående ombyggnationer Ingående anskaffningsvärde - - Årets anskaffning Summa anskaffningsvärde Årets avskrivning - - Bokfört värde Maskiner och inventarier Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffning Summa anskaffningsvärde Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivning Bokfört värde

12 Sid 12 Noter Not 7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Fastighetsförsäkring Samfällighetsavgift Övriga interimsfordringar Not 8 Kortfristiga placeringar Bokfört värde Verkligt värde Bokfört värde SEB Obligation 06/ Obligation Not 9 Förändring eget kapital Insatser & Balanserat upplåtelseavg. Underhållsfond resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång Resultatdisposition enligt stämmobeslut Årets resultat Belopp vid årets slut Not 10 Fastighetslån Kommande års Låneinstitut Räntesats Ränteändring Belopp amortering Stadshypotek 6,90% Stadshypotek 5,15% SEB BoLån 2,23% rörligt SEB BoLån 3,73% Swedbank 4,46% Swedbank checkräkningskredit Beviljad kredit 2,05% Utnyttjad kredit Ränteswap Fast räntesats Förfaller Belopp Marknadsvärde SEB / ST 5,30% SEB / ST 5,29% SEB / ST 5,13% SEB / ST 4,86%

13 Sid 13 Noter Not 11 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupen semesterlön Upplupna sociala avgifter Upplupna räntor Förutbetalda avgifter/hyror Upplupna projekt CD Bygg Zandén & Karlsson Bygg Alf Ericsson el & Tele Upplupna reparationer Upplupet periodiskt underhåll Upplupna konsultarvoden Revisorsringen AB Revisionsarvode Kuststäd Fortum Övriga interimsskulder Underskrifter Göteborg den april 2009 Patrik Brandby Erik Norrman Elgh Morgan Davidsson Jenny Börjesson Revisorspåteckning Min revisionsberättelse har avgivits den / Göran Johansson Auktoriserad revisor KPMG AB