PLANBESKRIVNING Ändring av detaljplan för del av Köpmanberget 2:9 m.fl. (hotell/restaurang) i Hudiksvall, Hudiksvalls kommun, Gävleborgs län

Transkript

1 Samrådshandling 1 (13) Upprättad Dnr PLAN PLANBESKRIVNING Ändring av detaljplan för del av Köpmanberget 2:9 m.fl. (hotell/restaurang) i Hudiksvall, Hudiksvalls kommun, Gävleborgs län PLANFÖRFARANDE Eftersom uppdraget att påbörja planarbetet gavs innan första januari 2015 handläggs detaljplanen enligt reglerna för enkelt planförfarande 1 enligt plan- och bygglagen (2010:900). Planprocessen regleras i plan- och bygglagens 5:e kapitel. Förfarandets olika steg redovisas nedan: Samråd. Dialog med Länsstyrelsen, berörda myndigheter, kända sakägare, boende i närheten och andra som har väsentligt intresse av förslaget. Syftet med samrådet är att förbättra beslutsunderlaget och att ge möjlighet till insyn och påverkan. Den som vill lämna synpunkter på förslaget ska göra detta skriftligen under utställningstiden. Underrättelse. Kommunen redovisar synpunkter från samrådet. Handlingarna revideras om det bedöms vara relevant. När ett färdigt förslag för antagande upprättats underrättas de berörda. Antagande. Detaljplanen antas av byggnadsnämnden. 1 Enkelt planförfarande kan användas om en föreslagen detaljplan är av begränsad betydelse, saknar intresse för allmänheten och om den överensstämmer med översiktsplanen och länsstyrelsens yttrande. Endast närmast berörda, sakägare och länsstyrelsen behöver höras

2 2 (13) Laga kraft. Om inget överklagande inkommit tre veckor efter antagandet vinner detaljplanen laga kraft. Bygglov och andra lovpliktiga åtgärder kan därefter medges. Handlingar Till planen hör: Plankarta med bestämmelser Planbeskrivning Grundkarta Fastighetsförteckning Samrådsredogörelse/utlåtande (efter genomfört samråd) Planens syfte Syftet med detaljplanen är att tillskapa planmässiga förutsättningar för en byggnad på befintlig industrikaj som innehåller restaurang, kontor, konferens och övernattning. I tillägg till byggnaden syftar även planen på att skapa förutsättningar för angörande av bryggor till byggnaden samt parkering. Planen syftar även till att se över så att angöring till planområdet ej står i konflikt med befintlig gång- och cykelväg. Plandata Områdets läge och areal Planområdet är beläget cirka 1 km öster om Hudiksvalls centrum inom det Östra hamnområdet och den befintliga industrikajen ligger i Hudiksvallsfjärden. Planområdet omfattar ca 2 ha. Markägoförhållanden Planområdet omfattar del av KÖPMANBERGET 2:9 som ägs av kommunen och del av KÖPMANBERGET 2:12 som är i privatägo. Tidigare ställningstaganden Strandskydd Planområdet berörs av strandskyddet. Inom strandskyddområde får inte åtgärder vidtas som går emot strandskyddets syften. En förutsättning för upphävandet av strandskyddet är att det finns så kallade särskilda skäl som anges i lagtexten: att marken redan tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften, genom en väg, järnväg, bebyggelse, verksamheter eller annan exploatering är väl avskilt från området närmast strandlinjen, behövs för en anläggning som för sin funktion måste ligga vid vattnet och behovet inte kan tillgodoses utanför området, behövs för att utvidga en pågående verksamhet och utvidgningen inte kan genomföras utanför området,

3 3 (13) behöver tas i anspråk för att tillgodose ett angeläget allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför området, behöver tas i anspråk för att tillgodose ett annat mycket angeläget intresse, eller om en byggnad, anläggning, verksamhet eller åtgärd bidrar till utveckling av landsbygden. Eftersom den redan befintliga industrikajen inom planområdet sedan tidigare är ianspråktaget på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syfte enligt 7 kap. 18 c punkt 1 samt att det är ett angeläget intresse att utveckla Hudiksvalls tätort enligt 7 kap. 18 c punkt 6 bedöms att särskilda skäl för upphävande av strandskyddet föreligger. Tillgänglighet till vattnet för allmänheten säkerställs genom allmän platsmark och en gång- och cykelväg längst Hudiksvallsfjärden. Riksintressen Detaljplanen berörs inte av några riksintressen. Planområdet ligger dock i närheten av Hudiksvalls centrala delar som är av riksintresse för kulturmiljövård enligt 3 kap. 6 miljöbalken Hudiksvalls stad - stadsmiljö präglad av handel och fiske med tydlig kontrast mellan den äldre hamnmiljön och trästadsbebyggelse samt stenhusbebyggelse från träpatronepoken. Planens genomförande bedöms inte skada riksintresset för Hudiksvalls stad. Planområdet kommer dock att påverka stadsbilden, då byggnaden kommer vara synlig på avstånd från bland annat Kattvikskajen, hamnen och farleden in till Hudiksvalls hamn. Miljökonsekvensbedömning Enligt 6 kap. miljöbalken om miljöbedömningar och miljökonsekvensbeskrivningar av planer och program ska en myndighet eller kommun som upprättar eller ändrar en plan eller ett program göra en miljöbedömning av planen, programmet eller ändringen, om dess genomförande kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Syftet med miljöbedömningen är att integrera miljöaspekter i planeringen så att en hållbar utveckling främjas. Bedömningen ska göras enligt de kriterier som anges i förordning 1998:905 om miljökonsekvensbeskrivningar och ska alltid utmynna i ett motiverat ställningstagande. Innan myndigheten eller kommunen tar ställning till om betydande miljöpåverkan kan antas uppstå så ska den eller de länsstyrelser, kommuner och andra myndigheter som berörs av planen, programmet eller ändringen, ges tillfälle att yttra sig. Regeringen får meddela föreskrifter om vilka slags planer och program som alltid kan antas medföra en betydande miljöpåverkan. Om förändringen antas innebära betydande miljöpåverkan ska det upprättas en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) där konsekvenserna ska identifieras, beskrivas och bedömas. Krav på innehållet återfinns i 6:e kap miljöbalken. Hänvisning till detta finns även i plan- och bygglagens 4:e kap. 34.

4 4 (13) Behovsbedömning Slutsatsen av genomförd behovsbedömning är att detaljplanens genomförande inte bedöms vara av den art och storleksordning som bedöms medföra betydande miljöpåverkan. Risk för negativ påverkan på miljöns befintliga naturvärden samt människors hälsa bedöms inte föreligga. En miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning har därför inte upprättas enligt kraven i plan- och bygglagen 4 kap. 34. Förenlighet med 3, 4 och 5 kap. miljöbalken En utbyggnad enligt planen bedöms inte utgöra något hinder mot hushållningsbestämmelserna och riksintressena enligt 3 och 4 kap miljöbalken. Inga miljökvalitetsnormer 5 kap. samma lag bedöms överskridas. Naturskydd Planområdet berörs inte av några (kända) värdefulla, eller enligt lag, skyddade naturområden eller objekt. Någon information om fynd av artskydd eller rödlistade arter har inte påträffats. Mellankommunala intressen Några mellankommunala intressen bedöms inte påverkas av aktuellt detaljplaneförslag. Gällande kommunala planer Översiktliga planer Enligt kommunens översiktsplan (2008) är en av Hudiksvalls stora utmaningar en omvandling av den inre hamnen från industri-/hamnverksamhet till centrumnära verksamheter så som handel, kontor och bostäder. Strategiarbetet för områdets framtida utveckling pågår. Fördjupad översiktsplan för Östra hamnområdet antogs av kommunfullmäktige år Enligt denna är markanvändningen i planområdet avsatt för kontor, restaurang och fritidsverksamheter. Detaljplanen bedöms ha stöd i kommunens översiktsplan och den fördjupade översiktsplanen. Detaljplaner Området är sedan tidigare detaljplanelagt. Gällande detaljplan möjliggör för skilda verksamheter som handel, kontor och småindustriändamål som ej är störande för omgivningen samt öppna vattenytor där bryggor får uppföras. För det aktuella planområdet gäller följande detaljplaner: Detaljplan för del av Köpmanberget 2:9 m.fl. från Planen har en genomförandetid fram till Detaljplan för Varvetområdet från Genomförandetiden gäller fram till 2018.

5 5 (13) Bilden visar berörda detaljplaner samt planens ungefärliga utbredning. Pågående planprocesser Det pågår en planprocess för ett område nära det aktuella planområdet. Detaljplanen för Del av Köpmanberget 2:9 m.fl. (bostäder) ligger vilande i avvaktan på antagandebeslut. Denna plan syftar till att möjligöra planmässiga förutsättningar för byggande av förskola och bostäder på södra och sydvästra delen av Köpmanberget.

6 6 (13) FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Mark- och vattenområden Natur- och terrängförhållanden Delar av planområdet ligger i Hudiksvallsfjärden och utgörs av en industrikaj. Övriga delar av planområdet ligger i direkt närhet till havet på öppen gräsyta och delvis asfaltbelagd yta. I planområdets södra del finns enstaka träd med högt estetiskt värde som bör bevaras vid exploatering i området. Befintlig industrikaj Geotekniska förhållanden Geotekniska förhållanden vid industrikajen har undersökts. Den tänkta byggnaden kommer att uppföras på pålar i vatten. Radon Planområdet framgår inte i kommunal kartering som riskområde för markradon. Någon risk för radonförekomst i byggnaden bedöms inte föreligga eftersom byggnaden kommer att uppföras på bef. kajkonstruktion och pålar i vatten. Markföroreningar Kända markföroreningar längst strandpromenaden har avlägsnats av kommunen. Bebyggelseområden Det aktuella planområdet utgörs idag till största del av en redan befintlig industrikaj och parkering öster om kajen.

7 7 (13) Kontorsbebyggelse finns i direkt närhet till planområdet. Fastigheterna Varvet 8:1 och 8:2 är sedan tidigare bebyggda med tre kontorsbyggnader, dessa ligger i nordlig/nordöstlig riktning cirka 25 meter från aktuellt planområde. För Varvet 8:1 finns en bygglovansökan för uppförande av ytterligare en kontorsbyggnad. Denna är belägen cirka 80 meter i nordöstlig riktning från aktuellt planområde. Ytterligare en kontorsbyggnad finns uppförd i östlig riktning cirka 130 meter från planområdet inom fastigheten Köpmanberget 2:10. PLANFÖRSLAG Planen möjliggör för en byggnad med konferens, övernattningsmöjligheter, restaurang och kontor på den befintliga industrikajen samt angörande bryggor till industrikajen (C 1 ). Till byggnaden möjliggörs även väg för varutransporter. De befintliga gräsytorna, där industrikajen angör land, ska iordningställas för rekreation och utevistelse. Planförslaget medger ett soldäck med plats för uteservering runt byggnaden. Vid detta soldäck möjliggörs angörandet av bryggor för ankommande båtar. Flygvy över området.

8 8 (13) Vy från gång- och cykelvägen. Utformning och gestaltning Den befintliga industrikajen inom planområdet kan idag ses från Köpmanberget, Stenkajen, Möljen, Västra hamnen, Håsta holmen, delar av den västra statsdelen samt från den motsatta landsidan av Hudiksvallsfjärden, däribland området Reffelmansviken och Tjuvskär. Följaktligen bedöms planområdet att påverka den idag befintliga stadsbilden. Därför är det av vikt att beakta att gestaltningen inom planområdet bör samspela med den övriga stadsbilden inom Östra hamnområdet. För att värna det kulturhistoriska arv som de grå magasinen och Fougtska villan utgör inom det Östra hamnområdet, bedöms att fasader och materialval inom planområdet ska samspela med dessa. Byggnaden föreslås ges en marin karaktär för att på så sätt spegla Varvets och stadens historia. Av vikt är att i detta planförslag reglera byggnadens entrésida från land så att denna inte blir en baksida vänd mot gång- och cykelvägen. Byggnadens entré från land ska vara utformad så att det tydliggörs att besökare välkomnas. Detaljplanen möjliggör byggnation av en byggnad huvudsakligen i en våning (byggnadshöjd 3.5 m) med en uppstickande del i mitten i två våningar (byggnadshöjd 7.1 m). Byggnadens nockhöjd får inte överstiga 7.5 meter. I detaljplanen ställs även krav på att byggnaden ska ha en träfasad, förslagsvis målad i järnvitriol. Takmaterial föreslås vara av slät falsad plåt eller papp med samma färgsättning som finns på bebyggelsen i närheten. Kommunikationer Kollektivtrafik Planområdet nås idag via Sjötullsgatan som är en anslutande väg från Köpmanbergsvägen. Det finns följaktligen redan god infrastruktur och möjlighet för kommunikation mot centrum och övriga delar av staden. Busshållsplats finns på Köpmanbergsvägen och trafikeras av linje 9 Centrum-Ericsson-HIAB. X-trafik utreder i samband med detaljplanen för Del av Köpmanberget 2:9 m.fl. (bostäder)

9 9 (13) möjligheterna att trafikera det planområdet med en ny busslinje, vilket skulle leda till att även detta planförslag får bättre kommunikationer med övriga delar av Hudiksvalls stad. Från planområdet in till Hudiksvalls centrum är det cirka 1 km Biltrafik Trafikmätningar för den årliga medeldygnstrafiken som gjordes i juni 2014 visar att trafikmängden på Sjötullsgatan ligger på ca 600 fordon/dygn. Cirka 200 fordon/dygn uppskattades ske till befintlig arbetsplatsparkering norr om planområdet. Då planen medger konferens, kontor, restaurang och hotell vilket innebär mer varutransporter och kundbesök kommer trafiken till området att öka. Trafikökningen bedöms dock inte orsaka några olägenheter eller störningar till omgivningen. I närheten av planområdet finns idag kontor, industrier och andra verksamheter. Parkering Parkeringsbehov löses vid fastigheten Köpmanberget 2:12 belägen öster om befintlig industrikaj. Köpmanberget 2:12 används redan idag som parkering till befintliga verksamheter i närområdet, främst för verksamheten belägen i fastigheten Köpmanberget 2:10. Denna parkering kommer att utökas och nya personal parkeringsplatser kommer att anordnas öster om Köpmanberget 2:10. Gång- och cykelväg Till planområdet finns idag en befintlig gång- och cykelväg. Denna gc-väg löper från Möljen i väst, längst Stenkajen och Sjögatan och ansluts sedan i korsningen Köpmanbergsvägen/Kabelvägen. GC-vägen är idag separerad från biltrafiken och planen medger att en separering fortsätter att gälla, men att undantag görs där väg för varutransporter angör lokalen. Här måste en nedsänkning av gc-vägen göras. Det är viktigt att lutningen på gc-vägen inte överstiger 4 proc. för att det ska vara lämpligt för rullstolsburna personer. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Dricks- och spillvatten Planområdet ligger inom kommunens verksamhetsområde för vatten- och avlopp. Ny bebyggelse kan anslutas till kommunalt vatten- och avloppssystem. Anslutningspunkt finns redan upprättad inom planområdet. Dagvatten Dagvattnet ska omhandertas lokalt vid parkeringen genom markinfiltration eller svackdike där dagvattnet kan fördröjas och renas innan det släpps ut till havet. El och värme Elnätet finns utbyggt i planområdets närhet till vilket en ny byggnad kan anlustas till. Anslutningspunkt anges av huvudman.

10 10 (13) Fjärvärmenätet finns i anslutning till planområdets närhet, till vilket en ny byggnad kan anslutas. Anslutningspunkt anges av huvudman. Tele- och datakommunikationer Exploatören tar kontakt med respektive leverantör för tele- och datakommunikationer i samband med projektering. Skydd av ledningar Alla ledningar inom kvarteret ska så långt som möjligt samlas för att minimera antalet ledningsstråk och utbredning av dessa. Vid all planerad grävning i mark ska ledningsägaren kontaktas och kabelutsättning begäras. Avfall Avfallshanteringen inom området sköts av Hudiksvalls kommun. Räddningstjänstens behov Räddningstjänstens behov av framkomlighet till angreppsvägar ska beaktas i samband med markprojektering, samt behov av brandposter och släckvatten. Offentlig och kommersiell service Ett brett utbud av kommersiell och offentlig service finns inom 1-1,5 km från planområdet. Tillgänglighet och trygghet Att människor med olika typer av funktionsnedsättningar och att människor i alla åldrar, ska göras delaktiga i samhällslivet är av stor vikt att beakta vid nybyggnation. Alla ytor ska göras tillgängliga, trygga och användbara för alla människor så långt det är möjligt och inom rimliga kostnader. Tillgängligheten ska vara såväl fysik som psykisk och innebär att allt från den faktiska framkomligheten till sådant som kan orsaka känslor av otrygghet på platsen, ska beaktas vid byggnation. Störningar, risk och säkerhet Buller Enligt plan- och bygglagen ska bebyggelse och byggnadsverk lokaliseras till mark som är lämpad för ändamålet, bland annat med hänsyn till människors hälsa och säkerhet och till möjligheterna att förebygga bullerstörningar. Ljudnivåerna inomhus i en byggnad måste alltid klara kraven i Boverkets Byggregler. Byggnader som innehåller bostäder eller lokaler avsedda för kontorsarbete eller liknande ska vara utformade så att de begränsar att störande ljud uppkommer och sprids. Planområdet är inte utsatt för höga bullernivåer och förslaget till detaljplanen medger inte permanent boende. Behov av särskilda bullerutredningar bedöms inte föreligga.

11 11 (13) Risk för höga vattenstånd, erosion och skred Det är viktigt att planeringen sker med långsiktighet och med medvetenhet om framtida förändringar och risker. Klimatförändringar kan till exempel öka riskerna för ras, skred, erosion och översvämning. Både FN:s internationella klimatpanel IPCC s och den Holländska Deltakommissionen pekar på att vattennivån kommer att höjas som en följd av global uppvärmning. Det finns en mycket stor osäkerhet kring hur mycket havsnivån kommer att stiga i framtiden, mycket på grund av osäkerheten kring hur isavsmältningen kommer att förändras, särskilt bidraget från Grönlands och Antarktis inlandsisar. Kusten i norra Gävleborg har en stor fördel av landhöjningen som delvis motverkar konsekvenserna av framtida översvämningar. Landhöjningen i Gävleborg har historiskt varit större än havsvattenhöjningen, ca cm/100 år. Enligt nuvarande prognoser baserade på IPCC:s forskningsrapporter kan vattennivån för medelvattenstånd i Norra Gävleborg stiga med ca 0,11 m och vid extremvattenstånd till ca 1,5 m jämfört med idag, på 100-års återkomstnivå och med landhöjningen inräknad. Deltakommitténs prognoser på 100 års sikt pekar på att medelvattenståndet kan stiga med ca 0,52 m jämfört med idag och vattennivån vid extrema vattenstånd kan bli upp till ca 1,93 m högre än dagens medelvattenstånd med landhöjningen inräknad. Medelvattenstånd i Hudiksvallsfjärden ligger idag på ca 0,1 m (RH2000). Prognoserna kommer bli säkrare med tiden men i dagsskedet är det svårt att identifiera exakt vilka områden som riskerar översvämningar i framtiden. Marknivå för den föreslagna byggnaden ligger på +2,4 m (RH2000) över dagens medelvattenstånd, vilket bedöms som en god marginal med tanke på möjliga havsnivåhöjningar och vattenstånd i framtiden. Någon risk för erosion eller skred bedöms inte föreligga. Ekonomiska frågor Planekonomi Alla kostnader för planens framtagande bekostas av beställaren. För behövliga markförvärv, rättighetsupplåtelser, projekteringskostnader, byggnationer och anläggningsarbeten ansvarar och bekostar berörd exploatören. Detta inkluderar även kostnader för eventuella flyttningar av markledning och ombyggnadsåtgärder i angränsande ytor, vilka härrör från exploateringen. Anslutningsavgift för vatten- och avlopp debiteras fastighetsägaren enligt gällande VA-taxa. Anläggningsavgiften kommer att debiteras när den allmänna anläggningen blivit godkänd och tagen i drift. Bygglov Bygglov söks hos plan- och bygglovskontoret i Hudiksvalls kommun och debiteras enligt gällande taxa. Lantmäteriförrättning Ansökan om lantmäteriförrättning genomförs och bekostas av exploatören.

12 12 (13) Administrativa frågor Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vunnit laga kraft. Planen gäller dock tills den upphävs eller ersätts med en ny detaljplan. Inom genomförandetiden förutsätts att syftet med detaljplanen förverkligas. Allmänt om ändring av detaljplan under gällande genomförandetid Enligt 39 i 4 kap. plan- och bygglagen PBL (2010:900) får en detaljplan inte ändras eller upphävas före genomförandetidens utgång om någon fastighetsägare som berörs motsätter sig. Däremot får planen ändras eller upphävas, trots berörda fastighetsägare motsättningar, om det krävs på grund av nya förhållanden, som inte kunnat förutses vid planläggningen och som är av stor allmän vikt. Plan med genomförandetid kvar kan även ersättas om ersättandet innebär införandet av bestämmelser om största eller minsta storlek på fastigheter, fastställande av markreservat för gemensamhetsanläggningar samt, om det behövs för ändamålsenlig indelning i fastigheter för att annars underlätta detaljplanens genomförande. Enligt 9 14 kap i PBL (2010:900) framgår att om en detaljplan trots allt ändras eller upphävs före genomförandetidens utgång har den som äger fastighet inom planområdet rätt till ersättning av kommunen för den ekonomiska skada som detta medför. Tidplan Målsättningen är att detaljplanen antas av Byggnadsnämnden i slutet på april Organisatoriska frågor Ansvarsfördelning och huvudmannaskap I detaljplan ska anges vem som är huvudman för den allmänna platsmarken. I denna detaljplan föreslåsdelat huvudmannaskap. Vilket för denna detaljplan innebär att kommunen är huvudman för lokalgata och gång- och cykelväg och exploatören är huvudman för naturmark. Huvudmannaskapet regleras med administrativa bestämmelser i plankartan. Kommunen ansvarar för drift och underhåll av gator och för drift och underhåll av vatten- och avloppsledningar inom allmän platsmark. För VA-ledningar inom kvartersmark ansvarar fastighetsägaren. Exploatören ansvarar för och bekostar samtliga arbeten inom planområdet som krävs för planens genomförande. Exploatörerna ansvarar och står för avtal med ledningsägare i området, och bekostar alla erforderliga åtgärder (där så krävs) som är nödvändiga för planens genomförande, t.ex. flytt av ledningar. Avtal Exploateringsavtal ska upprättas mellan parterna senast innan detaljplan antas.

13 13 (13) Fastighetsrättsliga frågor Ägoförhållanden Exploatören äger Köpmanberget 2:12 som utgör parkering inom planområdet. Resterande del av planområdet utgörs av fastigheten Köpmanberget 2:9 som ägs av kommunen. Fastighetsbildning Den befintliga industrikajen hör idag till fastigheten Köpmanberget 2:9 men utgör fastighetstillbehör till fastigheten Varvet 8.2. Men ska i och med antagande av denna detaljplan, genom lantmäteriförrättning, föras över till Varvet 8:2. Del av parkeringen som idag tillhör fastigheten Köpmanberget 2:9 ska genom lantmäteriförrättning föras över till fastigheten Köpmanberget 2:12. Ekonomiska frågor Planekonomi Alla kostnader för planens framtagande bekostas av beställaren. För behövliga markförvärv, rättighetsupplåtelser, projekteringskostnader, byggnationer och anläggningsarbeten ansvarar och bekostar berörd exploatör/fastighetsägare. Detta inkluderar även kostnader för eventuella flyttningar av markledning och ombyggnadsåtgärder i angränsande ytor, vilka härrör från exploateringen. Anslutningsavgift för vatten- och avlopp debiteras fastighetsägaren enligt gällande VA-taxa. Anläggningsavgiften kommer att debiteras när den allmänna anläggningen blivit godkänd och tagen i drift. Medverkande tjänstemän Mats Gradh, stadsarkitekt Anna Ryttlinger, planarkitekt Mats Axbrink, miljö- och hälsoskyddsinspektör Jonas Rasmusson, miljöingenjör Elin Andersson, exploateringsingenjör Plan- och bygglovskontoret Hudiksvalls kommun Ktistupas Liorancas Planarkitekt David Tornberg Plan- och bygglovschef