Skintebodalens Bostadsrättsförening

Transkript

1 Skintebodalens Bostadsrättsförening Org.nr Arsredovisning för räkenskapsåret Sid 1-6 Sid 7 Sid 8-9 Sid Sid 14 Förvaltningsberöttelse Resultaträkning Balansräkning Tilläggsupplysningar/noter Underskrzfter~

2 Skintebodalens Brf FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen för Skintebodalens Bostadsrättsförening avger härmed arsredovisning för räkenskapsåret Föreningens ändamål Föreningen har till ändamal att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nytijanderätt och utan tidsbegränsning. Föreningen registrerades hos Bolagsverket. Föreningens senaste stadgar registrerades Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades Styrelse Styrelsen har efter ordinarie föreningsstämma, och paföljande konstituerande möte , haft följande sammansättning: Lars Telestam ledamot, ordförande Emelie Aström ledamot, ekonomi Knut Fredriksson ledamot, fastighet Lena Matsvik ledamot, sekreterare Anna Sandelin ledamot, kommunikation Jeanette Wästfelt suppleant, projekt (avgått i september/avjlyttad) Johan Kavsjö suppleant, fastighet Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för Lars Telestam, Anna Sandelin och Johan Kavsjö. Föreningens firma tecknas av styrelsen eller av styrelsens ledamöter, två i förening. Föreningens styrelse har under året hållit 13 protokollförda styrelsemöten. Extra föreningsstämma avhölls För styrelsens arbete fmns en ansvarsförsäkring tecknad hos försäkringsbolaget Ojensidige. Revisorer Göran Johansson 1 KPMG AB ordinarie revisor, extern Johan Pauli 1 KPMG AB suppleant, extern Valberedning Gunilla Bratt-Hedvall Käth Schroeder Yvonne Löfquist,i.. sammankallande

3 /~t 4 Skintebodalens Bil Sid 2 Fastigheten Föreningen förvärvade 1974 fastigheterna Skintebo 1:77, 1:78, 1:79, 1:80, 1:81 samt 1:82 i Göteborgs Kommun. Fastigheterna bebyggdes och består av 47 flerbostadshus i 2 våningar. Föreningen upplater 320 lägenheter med bostadsrätt. Byggnadernas sammanlagda bostadsarea utgör m2. Fastighet 1:82 avser obebyggd tomtmark om ca 250 m2 i norra delen av Klyfteråsvägen vid vändplan. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade hos försäkringsbolaget Gjensidige. Byggnadernas uppvärmning utgörs av direktverkande el. Läeenhetstdrdeln ing storlek antal Irok 6 2rok 140 3rok 140 4rok 32 Srok 2 En del lägenheter är ombyggda och det kan finnas fler respektive färre antal rum. Sex lägenheter är ombyggda så att de är ca 7 m- större. Under verksamhetsaret har 33 st medlemslägenheter överlåtits och styrelsen har beviljat 5 andrahandsuthyrning. För andrahandsuthyrning krävs styrelsens godkännande. Föreningens policy för andrahandsuthyrning är mycket restriktiv och endast enligt Hyresnämndens riktlinjer och da behovsprövat i maximalt 2 år. Vid överlatelse kan inkomstprövning av köparen göras och vid behov tas en deposition ut av köparen. Överlatelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlatelseavgift betalas av köpare. Samtdlliehetstörening Föreningen är medlem i Skintebo Samfällighetsförening (SSF). Föreningens andel är 29,358%. Samfälligheten förvaltar gemensamhetsutrymmen, P-däck mm. Gemensamhetsanläggningar 1 området fmns nedanstaende gemensamhetsanläggningar; Gemensamhetslokal Kommentar Bastu /Gym (K3) Via 5SF 2 större gemensamhetslokaler (Kl & K8) Via SSF 8 mindre gemensamhetslokaler En via respektive delsamfällighet Övernattningslägenhet

4 Skintebodalens Brf Sid 3 Byggnadernas tekniska status Föreningen följer en underhallsplan som upprättades 2010 och sträcker sig fram till Underhållsplanen uppdaterades november 2011 efter genomförd statusbesiktning Omprövning av underhållsbudget sker fortlöpande (varje år med 3-års prognos). Nedanstående åtgärder har genomförts eller är planerade. Ätgärd Är Kommentar Postboxar/del av boxar byts ut - garantiatgärd Ommålning av fasader löpande underhall/vart 3:e år VVS-projekt nya brunnar/hilaluckor mm pagaende projekt Reparation av takläckage löpande - akut underhall Takrenovering byte av samtliga tak Verksamhet under året som gått De sista garantibesiktningarna efter renoveringsprojektet genomfördes under 2012 och de sista efterarbetena slutfördes under Akuta vattenskador av olika grad har uppstått även under 2013, genom att följa underhallsplanen och arbeta med förebyggande underhall, t.ex. kommer en tillsyn göras av avloppen och avstäng ningsventiler till vattnet i samband med smörjning av fönster och dörrar. Föreningen har vid årsskiftet avslutat gemensamt bostadsrättstillägg. Ca 23 av postfacken är utbytta under 2012 (garantiåtgärd). Tyvärr visar resterande tecken pa att behöva bytas ut inom de kommande aren. Tyvärr har vi konstaterat att konditionen på taken inte är den bästa varför besiktning av extern firma beställdes. Besiktningen pabörjades under januari 2013 och visade att samtliga tak behöver bytas inom kort. Styrelsen har tagit hjälp av CA Consultadministration för att få en ungefärlig kostnadsberäkning för att byta samtliga tak. Extrastämma hölls i december 2013 och styrelsen fick mandat att fortsätta med projektet påbörja takrenoveringen om det hålls inom givna ramar. Arbetet med att bygga om tvättstugorna skjuts pa framtiden till takrenoveringen är genomförd. Föreningen har en underhallsplan som uppdateras kontinuerligt av föreningens förvaltare i samråd med styrelsen för att föreningen inte skall behöva genomgå liknande renoveringsarbeten i framtiden, det kommer att göra att byggnader kommer att vara i god kondition hela tiden och det gör att Skintebodalens bostadsrättsförening fortsättningsvis kan behålla sitt goda rykte. VVS-projekt, när medlem bygger om badrum o kök passar föreningen pa att göra sina atagande t.ex. brunns-, stamledningsbyte och hilaluckor m.m., fortsätter och övervakas av föreningens tekniska förvaltare.

5 Skintebodalens Brf Sid 4 Styrelsen har arbetet mycket med befintlig (och ny) hemsida. Målet är att föreningens medlemmar, spekulanter och mäklare ska hitta all nödvändig information på ett och samma ställe. Styrelsen beslutade under 2013 att byta ekonomisk förvaltning till SBC, Sveriges Bostadsrätts centrum. Från och med arsskiftet sköter SBC all ekonomisk förvaltning. Revisorsringen ansvarar för 2013 och fmns med under en övergångsperiod. Under extrastämman i december bekräftades stadgeändring enligt punkt på ordinarie stämma om att stämman numera kan utse ordförande om sa önskas. Föreningens ekonomi Avgiftshöjningar är styrelsens ansvar gentemot den av stämman godkända ekonomiska planen. Detta för att säkerställa att det avsätts tillräckligt med medel för att underhålla föreningens fastigheter och dess byggnader. Avgiftshöjningar kommer att beräknas minst omfatta inflationsnivån. Kommande takrenovering fmansieras främst via medlemsavgifter vilket kommer paverka avgiften. Ansträngningar görs löpande för att minska föreningens kostnadsbas men tidigare genomförda renoveringar och löpande underhåll bidrar till arets resultat. Lan Föreningen har säkerställt räntenivån för lån motsvarande 30 Mkr via s.k. SWAP. Dessa lån jämställs med värdehandling och åsätts ett marknadsvärde som vid arsskiftet var negativt (se not 9) De rörliga lanen är räntesäkrade med räntetak motsvarande kr hos Swedbank. A rsavgifter Arsavgifterna höjdes med 2% den 1 januari 2013 och 3% den 1januari Genomsnittlig arsavgift utgjorde 706 kr/m2 vid verksamhetsårets utgang. FastiRhetsskatt/fastiRhetsavgift Fastigheterna har asatts värdear Fastighetsavgiften för bostäder i flerfamiljshus uppgår till kr per lägenhet under 2013 alternativt 0,3% av taxeringsvärdet om detta är lägre. Nyckeltal Bokfört värde per m2 bostadsyta kr Lån per kvm bostadsyta kr Genomsnittlig skuldränta % 4,22 4,71 3,94 4,07 Fastighetens belaningsgrad % Ellcostnad per kvm bostadsyta kr Pagaende fastighetsförbättringar 2010 har fördelats under 2011 och paverkar nyckeltalen. Genomsnittlig skuldränta defmieras som vägd genomsnittlig räntesats för fastighetslanen. Fastighetens belaningsgrad defmieras som fastighetslan i förhållande till fastställd värdering 2009.~ /~

6 Skintebodalens Brf Sid 5 Förvaltning Ekonomisk förvaltning: Revisorsringen Sverige AB Teknisk förvaltning : Egen regi Löpande ärenden, arbetsledning samt administrativ uppföljning: Egen regi - styrelsen/teknisk förvaltare Ovriga avtal Styrelsen har tecknat avtal med för föreningen viktiga hantverkare/samarbetspartners. Detta är företag som kan bista föreningen med rätt kompetens fran tid till annan då så erfordras. Avtalen säkerställer att styrelsen/föreningen har tillgång till rätt kompetens framöver samt att det fmns en bra funktion med god ekonomisk planering och att förvaltningen av föreningens bestånd löper väl. Nedanstaende avtal har tecknats; - Brandbergs Rör - Bygg och Käkel Väst - Borgs EL - Bostadsrätterna (fd SBC) - Revisorsringen (ekonomisk förvaltare) t.o.m 2013 (samt 2014) - SBC (ekonomisk förvaltare) fr.o.m Xolution (hemsidan) - Gjensidige Försäkring (fastighet - och ansvarsförsäkring) - itux - GothNet fiber - Docuware (kopiator) - Telia (telefoni) - ComFiem (bredband) Övrig information Skintebodalens Brf är som kollektiv medlem i Skintebo Samfällighetsförening (SSF) med en andel pa 29,358%. Skintebodalens Brf har under aren satsat pa att fördjupa samarbetet dels då vi är en engagerad medlem, dels då all mark runt våra byggnader som ägs av kommunen men förvaltas av SSF och respektive delsamfällighet (8 st). Tyvärr har en längre dispyt om utformningen av de skärmtak som finns pa 15 av föreningens fastigheter resulterat i att SSFs styrelse beslutat att driva frågan juridiskt trots att bygglov, utlatande fran räddningstjänst med mera fmns. Pa SSFs höststämma 2013 behandlades fragan och av 52 röstberättigade medlemmar ville endast en att skärmtaken skulle rivas varför styrelsen för Skintebodalens Brf vidhåller sin ståndpunkt att taken ska vara kvar i befintlig form. Nytt regelverk från 2014 Bostadsrättsföreningen tillämpar progressiv avskrivning av föreningens byggnad. Progressiv avskrivning har sedan lang tid varit vanligt förekommande i bostadsrättsföreningar. Från 2014 gäller de sa kallade K regelverken. Bokföringsnämnden (BFN) gjorde den 28 april 2014 ett uttalande pa sin hemsida i vilket man förtydligade K-regelverken och klargjorde att progressiv avskrivning av byggnader inte är en tillämplig avskrivningsmetod. Föreningen kommer att på lämpligt sätt anpassa sig till denna normgivning. Detta kan komma att fa väsentliga effekter pa kommande resultat- och balansräkningarp_

7 Skintebodalens Brf Sid 6 Förslag till resultatdisposition: Balanserat resultat Arets resultat Till föreningsstämmans förfogande kr kr kr Styrelsen föreslår: Reservering till underhållsfond kr Ianspråkstagande ur underhallsfond kr Balanseras i ny räkning kr 1 övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning, samt till de medföljande tilläggs upplysningarna. is

8 Skintebodalens Bil RESULTATRÄKNING Intäkter, fastighetsförvaltning Årsavgifter Försäkringsersättningar Övriga intäkter Kostnader, fastighetsförvaltning Underhållskostnader Fastighetsavgift Drift- och förbrukningskostnader Föreningsgemensamma kostnader Avskrivningar Resultat fastighetsjörvaltning Finansiella intäkter och kostnader Ränteintäkter Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Not 1 Not 2 Not 3, 4 Not REDOVISAT RESULTAT

9 Skintebodalens Rrf Sid 8 BAL4NSRÄKNING TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Pagaende ombyggnationer Maskiner och inventarier Summa materiella anläggningstillgangar Not Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-/hyresfordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Kassa Bank Summa kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR It

10 Skintebodalens Brf Sid 9 BAL4NSRÄKNING EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet Eget kapital Medlemsinsatser Underhåfisfond Summa bundet eget kapital Not Fritt Eget kapital Balanserat resultat Arets resultat Summa fritt eget kapital Not Summa eget kapital Långfristiga skulder Checkräkningskredit Fastighetslan Summa långfristiga skulder Not 9 Not Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Kortfristig del av långfristigt lån Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Not 9 Not SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER STÄLLDA SÄKERHETER Uttagna fastighetsinteckningar Fastighetsinteckningar som säkerhet för ian ANSVARSFÖRBINDELSER Fastigo /Q

11 Skintebodalens Bil Sid 10 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper Arsredovisningen har upprättats enligt Arsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna rad med undantag av BFNAR 2009:1, Arsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K21K3). Redovisnings- och värderingsprinciperna är oförändrade Fastigheter Byggnader har värderats till anskafl ningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Byggnaderna avskrivs enligt en progressiv plan pa 70 ar fram till ar Markvärdet är inte föremal för avskrivning, eventuell värdenedgång hanteras genom nedskrivning. Fordringar samt periodisering av intäkter Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3 Intäkter. Arsavgifter och hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkt. Underhållsfond Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter görs enligt underhallsplan medca 135kr/m. Reserveringen ingår i styrelsens förslag till resultatdisposition. Efter att beslut tagits på föreningens arsstämma sker överföring fran balanserad vinst till underhallsfonden. Avskrivningar Avskrivningarna baseras pa ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar har tillämpats; Byggnader 1,50% 1,07% Fastighetsförbättringar 1,50% 1,07% Standardförbättringar 1,50% 1,07% Ombyggnationer 2,00% 2,00% Inventarier 20,00% 20,00% Maskiner 10,00% 10,00% Ovrigt Övriga tillgangar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan. M

12 Skintebodalens Brf Sid Il Noter Not 1 Underhållskostnader Löpande underhåll och förbrukning Periodiskt underhall Not 2 Drift- och fdrbruknin2skostnader El Geme n samhet sanläggning Gemensamhetsanläggning/asfaltering Fastighetsskötsel / förvaltning*) se not 4 Fastighetsstädning Sophämtning/återvinning Not 3 Föreninzsgemensamma kostnader Arvoden/ersättningar inkl. sociala avgifter *) se not 4 Lokalhyra Försäkringar Jourkostnader Revisionsarvode Förvaltningsarvode Konsultarvode IT/Hemsida Föreningsavgifter Administrativa kostnader *) Not 4 Arvode, löner, andra ersättninyar och sociala kostnader Förtroendevalda Styrelsearvode Övriga arvoden Sociala kostnader Anställda Löner Kostnadsersättningar och förmaner Sociala kostnader Uttagsbeskattning Föreningen har haft 2 manliga heltidsanställd samt timanställda sommararbetare.

13 Skintebodalens Brf Sid 12 Noter Not 5 Avskrivningar Byggnader Fastighetsförbättringar Maskiner och inventarier Not 6 Anläggningstillgångar Byggnader Ingaende anskaffningsvärde Nyanskaffningar Summa anskaffningsvärde Ingaende ackumulerade avskrivningar Arets avskrivning Bokfört värde 1 planenligt restvärde ingår mark med kr Taxerings värde Byggnader Mark Pågående ombyggnationer Ingående anskaffningsvärde Omfört mot nyanskaffning Arets anskaffning Summa anskaffningsvärde Arets avskrivning Bokfört värde Maskiner och inventarier Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffning Summa anskaffningsvärde Ingaende ackumulerade avskrivningar Arets avskrivning Bokfört värde /*~

14 Skintebodalens Bd Sid 13 Noter Not 7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Fastighetsförsäkring Samfällighetsavgift GE Capital Övriga interimsfordringar Not 8 Förändring eget kapital Belopp vid arets ingang Resultatdisposition enligt stämmobeslut Arets resultat Belopp vid årets slut Insatser & Balanserat upplåtelseavg. Underhållsfond resultat Årets resultat l Not 9 Fastiehetslån Kommande års Låneinstitut Räntesats Ränteändring Belopp amortering SEB BoLan SEB BoLan SEB BoLån SEB BoLan Swedbank checkräkninpskredit Beviljad kredit Utnyttjad kredit 2,25% 3,73% 2,25% 2,25% 4,46% 3,46% 2,237% 2,262% 2,262% 2,237% 2,237% 3,33% 2,262% 2,11% Ränteswap SEB / T SEB /55451 ist East räntesats 5,30% 5,29% Förfaller Belopp Marknadsvärde

15 Skintebodalens Brf Sid 14 Noter Räntetak Fast räntesats Förfaller Belopp Swedbank 4,00% Swedbank 4,00% Swedbank 4,00% Swedbank 4,25% Swedbank 4,25% Not 10 Upylupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupen lön/semesterlön Upplupna sociala avgifter Upplupna räntor Förutbetalda avgifter/hyror Revisorsringen Sverige AB Revisionsarvode Kuststäd AB Upplupen elkostnad Servicebyggen i Väst Samibilighetsavgifter Övriga interimsskulder Underskrifter Götebor )3maj 2014 Lars Telestam Emetie Äström Knut Fredriksson Lena Matsvik - Anna Sandelin Revisorspåteckning Min re. erättelse har avgivits den.29 ~ Gö~a.1 ~isson uktoriserad revisor KPMG AB

16 Revisionsberä ttelse Till föreningsstämman i Skintebodalens Bostadsrättsförening, org. nr Rapport om årsredovisningen Jag har utfört en revision av årsredovisningen för Skinteboda lens Bostadsrättsförening för år Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredo visning som ger en rättvsande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvän dig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller vä sentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på f el. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför rev sonen för an uppnå rimlig säkerhet att årsredo visningen inte innehå ler väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revi sionsbevis om belopp och annan information i årsredovisning en. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsre dovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utfor ma granskningsåtgärder som är ändamålsen ga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En rev son innefat tar också en utvärdering av ändamålsenligheten de redovis ningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den overgripande presentationen i årsredovisningen. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlig het med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avse enden rättvisande bild av Skintebodalens Bostadsrättsförenings finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat för året enligt årsredovisningslagen. Förvalt ningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver min revision av årsredovisningen har jag även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för Skintebodalens Bostadsrättsförening för år Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt Bostadsrättslagen. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av min revision, Jag har utfört revisionen enligt god revisonssed i Sverige. Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dis positioner beträffande bolagets v nst eller förlust har jag grans kat om förslaget är förenligt med Bostadsränslagen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision av årsredov sningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Jag har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Jag tillstyrker att föreningsstämman behandlar förlusten enligt förslaget i förvaltningsberänelsen och beviljar styrelsens leda möter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Göteborg G~nsson uktoriserad revisor