Bostadsbubbla i Sverige 2011?

Transkript

1 Layna Sparri, Ida Gustafsson Bostadsbubbla i Sverige 2011? Swedish Housing Bubble 2011? Företagsekonomi C-uppsats Termin: Handledare: VT-11 Tommy Bood

2 Sammanfattning En bostadsbubbla uppstår när de reala bostadspriserna avviker kraftigt från fundamenta under en längre tidsperiod. Avvikelsen från det fundamenta kan förklaras i människor irrationalitet. En kraftig prisuppgång brukar följas av nedgång vilket kan skapa problem för ett lands ekonomiska system. Syftet med uppsatsen var att undersöka hur de fundamenta faktorerna ser ut i Sverige idag och om bostadspriserna kan förklaras utifrån dem. Genom en både kvantitativ och kvalitativ undersökning av den svenska bostadsmarknaden, där statistik fakta och expertutlåtande studerades fann vi att en bostadsbubbla föreligger på den Svenska bostadsmarknaden. De fundamenta faktorerna har varit gynnsamma, men inte i en sådan utsträckning att det ensamt kan förklara prisutvecklingen av bostäder. Vi kan se vissa förklaringar i låga räntor, hög inkomst, dålig nybyggnation och demografiska faktorer, men vi anser att den expansiva prisutvecklingen på bostadsmarknaden har sin grund i människor irrationalitet och allt större rikstagande. ii

3 Innehållsförteckning 1. Inledning Bakgrund Orsaken till avvikande bostadspriser En bostadsbubbla kostar Tidigare bostadsbubblor 2 Bostadsbubbla i Sverige Bostadsbubbla i USA Bostadsbubblor och finanskriser 5 Kostnader för finanskriser Problemdiskussion Syfte Frågeställning Disposition 6 2. Metod Kvantitativ metod Kvalitativ metod Validitet och Reliabilitet Val av metod 9 3. Teori Bostadspriser och makroekonomi Prissättning på bostadsmarknaden Fundamenta faktorer Sysselsättning Ränta Disponibel inkomst Statliga regleringar Nybyggnation Demografiska faktorer Människors beteende Empiri Expertutlåtanden Riksbanken Statens bostadskreditnämnd Professor i fastighetsekonomi Mäklarstatistik 17 iii

4 The Economist Sammanfattning Sverige idag Prognos för framtiden Analys Slutsats Källhänvisning 31 iv

5 1. Inledning I inledningen presenteras bakgrunden som leder in oss på problemdiskussionen och syftet med uppsatsen Bakgrund Definitionen på en bostadsbubbla är när priset på bostäder ökar kraftigt under en tidsperiod. När en bostadsbubbla uppstår avviker de reala bostadspriser från jämviktsnivå och fundamenta. Med fundamenta menas sådana makroekonomiska faktorer som som påverkar bostadspriserna, till exempel inkomst, räntor och sysselsättning. (Hjot, 1998). Prisökningen skapar förväntningar hos konsumenterna om att priserna kommer fortsätta att stiga och därmed skapas en vilja att investera i fastigheterna med meningen att sedan sälja med vinst. En kraftig prisuppgång brukar följas av en kraftig nedgång där förväntningarna sänks. En nedgång kan orsaka en finansiell kris. När forskarna ska bedöma om huruvida en bostadsbubbla existerar eller inte tittar de ofta på sådana aspekter som till exempel snabbt stigande priser, förväntningar om att priserna kommer fortsätta att stiga, avvikelser från fundamenta och en prisnedgång efteråt (Smith & Smith, 2006). Shiller (2008) skriver att det som kännetecknar en bostadsbubbla är att människor börjar se fastigheter som en investering. Faktorer som stigande priser och en kraftig nedgång är endast riktgivare för en bostadsbubbla som i verkligheten inte behöver betyda att en sådan existerar. Priserna kan öka snabbt om fundamenta ökar lika snabbt och vända och gå ned även om det inte finns en bostadsbubbla. Det som kan bestämma om en bostadsbubbla föreligger, enligt Gary Smith och Margaret Hwang Smith (2006), är att priset på en tillgång inte kan motiveras med fundamenta värden Orsaken till avvikande bostadspriser Det finns delade åsikter bland forskarna om huruvida fenomenet kallat bostadsbubbla kan existera eller inte. Jeremy Siegel som tror på att fenomen kallat bostadsbubbla kan existera, skriver att marknaden för bostadsfastigheter skiljer sig från marknaden för till exempel kommersiella fastigheter, då vanliga husköpare sällan beräknar nuvärdet. Många husköpare saknar riktig information och erfarenhet för att göra en korrekt bedömning om marknadspriset kan motiveras med fundamenta Sällan händer det när kommer till bostadsmarknaden att marknadspriset kan motiveras med summan av de förväntade kassaflödena. När det gäller bostadsfastigheter tittar man oftast på senast sålda liknande objekt för att kunna motivera det nuvarande marknadspriset. Eftersom få av dem som gör en bostadsaffär uppskattar fundamenta i relation till bostadspriset kan 1

6 marknadspriset komma långt ifrån det grundläggande värdet så att de inte längre kan motiveras med det fundamenta. (Smith & Smith, 2006) En bostadsbubbla kostar En bostadsbubbla kan resultera i stora ekonomiska konsekvenser för ett lands ekonomi och dess invånare. En konsekvens kan vara att det uppstår lågkonjunktur. Om en lågkonjunktur infaller samtidigt som fallande huspriser tendera lågkonjunkturen i sådant fall att bli längre och djupare. Prisfall på bostäder har en större påverkan på ett lands ekonomi än prisfall på andra tillgångar. Storleken på kostnaderna som en bostadsbubbla medför hänger ihop med hur långvarig bostadsbubblan har varit. Kostnaderna beror också på hur bra ekonomi ett land har innan bubblan inträffar. Om en bostadsbubbla inträffar då tillväxten är hög blir kostnaderna mycket högre på grund av att fallet blir högre. Konjunkturläget i världen spelar också roll, då export och import kan påverkas negativt. Hushållen är sårbara när det kommer till belåningsdelen. En förutsättning för att boendekostnadskalkylen ska gå ihop är att priserna på fastigheterna inte faller. Många hushåll tar en stor risk när de finansiera sitt boende med lån som har en rörlig ränta eller en ränta med kort bindningstid. Om en ränta har kort bindningstid innebär det att räntan kommer ligga på samma nivå under den perioden. Om en sådan ränta går upp kan många få problem med räntebetalningarna och en bostadsbubbla kan spricka (BKN, 2010) Tidigare bostadsbubblor För att skapa större förståelse av vad en bostadsbulla är har vi valt att studera tidigare bostadsbubblor. Bostadsbubbla i Sverige 1990 Orsaken till fastighets- och finanskrisen på 90-talet var bland annat ändrade regler i bankbranschen. Krisen började redan 1985 då en avreglering på finansmarknaden skedde. Kreditmarknadsregleringar avskaffades och det var inget som hindrade utlåningen. Bankerna lånade ut mycket pengar till bland annat fastighetsbolag och andra finansiella institutioner och när krisen uppstod drabbades alla av den. En annan orsak är att det fanns för många allt för optimistiska byggherrar som trodde att de kunde bygga nya, framförallt kommersiella fastigheter i tron att hyra ut alla. Samtidigt som det fanns många optimistiska bankmän som var beredda att låna ut pengar till dessa projekt (Jaffe, 1994). 2

7 De reala priserna på småhus och lägenheter ökade snabbt mellan åren 1985 och Priserna på småhus ökade med 39 procent och på lägenheter med 76 procent. Det byggdes också mycket nytt, mellan år 1991 och 1993 byggdes det lägenheter utan att det fanns någon efterfråga. Ofta belånades nybyggnationerna med 100 procent (Jaffe, 1994). År 1990 genomfördes en skattereform som ändrade reglerna för ränteavdragen. Detta drabbade framförallt privatpersoner. När reformen kom minskades avdragsrätten på räntor från 50 procent till 30 procent, vilket innebar stora skillnader för höginkomsttagare som hade dyra fastigheter med hög marginalskatt. Detta gjorde att många fick mycket högre lånekostnader, samtidigt som värdet på fastigheterna började sjunka (Bergkvist, 2009). Tabell 1: Skulder i förhållande till bostadsvärde (Hüfner & Lundsgaard, 2007) Från tabellen ovan, som beskriver hushållens skulder i relation till fastighetens värde, kan vi se att strax innan krisen bröt ut år 1990 översteg huspriserna lånen, men efter krisens utbrott uppstod en omvänd situation (Hüfner & Lundsgaard, 2007). Första tecknen på att en kris var här, kom när fastighetsbolaget Nyckeln ställde in sina betalningar. Detta i sin tur påverkade flera andra fastighetsbolag och banker i Sverige och utomlands (Bergkvist, 2009). Den svenska bostadsbubblan på 90-talet resulterade i en finansiell kris som varade i tre år. Resultaten av en sprucken bostadsbubbla blev att de reala bostadspriserna på småhus och lägenheter sjönk kraftigt och återvände nästan till den nivå de låg på Den reala konsumtionen minskade samma år med fyra procent av ett års BNP (Jaffe, 1994). 3

8 Återställandet av ekonomin påbörjades 1994 då export tillväxten ökade kraftigt. Fastighetspriserna började öka igen och har fortsatt öka fram tills idag, med undantag för den globala ekonomiska krisen 2008 (BKN, 2010). Bostadsbubbla i USA 2008 Finanskrisen 2008 började med bankernas förluster på subprimelån. Subprimelån är lån som ges i relation till värdet på tillgången som ska belånas och i många fall gällde det fastigheter. När lånet beviljades togs ingen hänsyn till betalningsförmågan hos låntagaren och därmed fick långivaren en osäker betalare. Att inga krav ställdes på låntagarens betalningsförmåga berodde på uppfattningen om att värdet på tillgången kommer fortsätta att stiga (Shiller, 2008); (Reinhart & Rogoff, 2010). Samtidigt som priserna fortsatte att stiga byggdes en bostadsbubbla upp (George W. Bush, 2008). De reala bostadspriserna i USA ökade med cirka 92 procent mellan år 1996 och 2007, vilket är den största ökning än i någon annan tidigare fastighetsbubbla. När fastighetspriserna ökade som mest steg de reala bostadspriserna med ca tolv procent per år, vilket var ungefär sex gånger mer än USA:s ökning av BNP per capita samma år (Reinhart & Rogoff, 2010). Det var lätt att få lån för att bygga nya bostäder. Det uppstod en situation där det fanns många nybyggda fastigheter men efterfrågan fattades (The White House, 2008). I mitten av 2007 började antal lån till personer med låg inkomst att öka kraftigt. (Reinhart & Rogoff, 2010). I början av 2008 fick många amerikanska låntagare sämre ekonomi och klarade inte av sina lånekostnader. I många fall översteg lånet värdet på tillgången. Detta var faktorer som orsakade att bostadspriserna sjönk och bostadsbubblan sprack. Detta skapade problem då många hushåll hade väntat med att sälja sina fastigheter på grund av alltför optimistiska förväntningar (The White House, 2008). Effekterna av mängden med inställda betalningar hade påverkan på ekonomin i stort och inte bara på bostadsmarknaden. Olika bostadslån kopplades samman och gjordes om till något som i USA kallades för mortgage-backed securities, som är ett finansiellt instrument som sedan såldes vidare till investerare i andra länder. Eftersom många stora och pålitliga företag i USA hade dessa produkter, ansågs mortgage-backed securities vara en säker produkt. Detta innebar att när krisen uppstod påverkades många stora företag runt om i världen som investerade i dessa. Förtroende för mortgage-backed securities sjönk starkt. Många investerares förtroende för den amerikanska ekonomin försvann (George W. Bush). Den globala finanskrisen blev ett faktum när den amerikanska banken Lehman Brothers gick i konkurs år 2008 (Nyberg, 2008). 4

9 Bostadsbubblor och finanskriser Finanskrisen började som började i USA år 2007, har ett starkt samband med problemen på USA:s bostadsmarknad och det faktum att dess regering valde att inte vidta några försiktighetsåtgärder för att förbättra situationen. Historiskt sett finns det ett tydligt samband mellan bostadspriscykel och bankkriser. En ökning av de reala bostadspriserna följs oftast av en stark nedgång och krisår. Exempel på kriser som haft denna orsak är Spanien 1977, Norge 1987, Sverige 1991 och Japan Krisen uppstår oftast när den reala kurvan för bostadspriserna når toppen eller direkt därefter. Från tabellen nedan kan två saker konstateras: att realpriscykeln brukar vara i ungefär fyra till sex år på en tillväxtmarknad innan den vänder och att prisnedgången brukar hålla sig inom ramen procent för dem flesta tillväxtekonomier (Reinhart & Rogoff, 2010). Tabell 2: Cykler av reala bostadspriser och bankkriser (Reinhart & Rogoff, 2010) Kostnader för finanskriser Det är svårt att uppskatta de exakta kostnader en finanskris medför. Förts måste det klargöras vad som menas med ordet kostnader i sammanhanget. För det första förlorar den finansiella sektorns tillgångar värde, som aktier, obligationer och andra värdepapper. Det handlar då om nedskrivningar av tillgångar hos finansbolag. För det andra innebär en sådan kris kostnader för företagare och hushåll. Tillgångar i form av fastigheter förlorar också sitt värde. Till exempel tappade USA:s bostadsmarknad ungefär 20 % i värde under senaste finanskrisen. I samband med det bör också nämnas att bostadspriserna var mycket högre än normal nivå innan bostadsbubbla sprack. För det tredje drabbas också staten och statsfinanserna av en sådan kris. Detta påverkar i sin tur skatter och skattebetalarna som får finansiera kostnaderna (Vylder, 2009) Problemdiskussion En bostadsbubbla uppstår när de reala bostadspriserna avviker kraftigt från fundamenta under en längre tidsperiod. En kraftig prisuppgång brukar följas av nedgång vilket kan skapa problem för ett lands ekonomiska system. Bostadsmarknaden utgör en central del av ett lands ekonomi. Ett lands population påverkas i stor grad av utvecklingen på bostadsmarknaden. En värdeökning på bostäder indikerar en ökad förmögenhet, vilket får konsumtionen, BNP och sysselsättningen att öka. Ett fall på bostadsmarknaden får 5

10 därför en negativ påverkan på förmögenheten, BNP, sysselsättningen och konsumtionen. Vid ett prisfall kan bostadslånen överstiga det aktuella värdet på bostaden. Om kreditmottagarna inte kan betala sina räntekostnader och amorteringar på grund av minskad sysselsättning, kan detta leda till att hela finansiella systemet sätts i gungning vilket hände i USA år 2008 (Riksbanken, 2011). Faktorer som stigande bostadspriser och en kraftig nedgång är endast riktlinjer för en bostadsbubbla som i verkligheten inte behöver betyda att en sådan existerar. Bostadspriserna kan öka snabbt om fundamenta ökar lika snabbt och vända och gå ned även om det inte finns en bostadsbubbla. Det som kan bestämma om en bostadsbubbla föreligger är när priset på en tillgång inte längre kan motiveras med fundamenta. (Smith & Smith, 2006). Sverige har under de senaste åren haft en positiv prisutveckling på bostäder där de reala bostadspriserna har ökat med 144 procent mellan åren Är denna kraftiga prisökning en indikation på att svenska bostäder är övervärderade, eller kan prisuppgången ha en naturlig förklaring i fundamenta? Här går åsikterna isär, där Riksbanken säger att prisuppgången har sin förklaring i de fundamentala faktorerna och där de berömmer risken för en övervärdering och överhettning är mycket liten (Riksbanken, 2011). Samtidigt menar Statens bostadskreditnämnd att svenska bostäder är övervärderade och att vi befunnit oss i en bostadsbubbla sedan en tid tillbaka (BKN, 2010) Syfte Syftet med uppsatsen är att undersöka hur de fundamenta faktorerna ser ut i Sverige idag och om bostadspriserna kan förklaras utifrån dem Frågeställning Hur ser de fundamentala faktorerna ut i dagens Sverige? Kan de höga bostadspriserna förklaras utifrån fundamenta? Har Sverige en bostadsbubbla idag? Vad anser experterna? 1.5. Disposition Uppsatsen ska börja med en teoridel där vi förklarar vad en bostadsbubbla är och vilka faktorer som ligger bakom prissättningen på bostadsmarknaden. Där kommer kopplingen mellan bostadsmarknaden och hur bostadspriser påverkar Sveriges ekonomi. För att skapa en klarare bild av vilka konsekvenser en bostadsbubbla kan ge, tar uppsatsen upp finanskrisen i USA och den svenska finanskrisen på 90-talet. 6

11 I empiridelen beskrivs Sverige utifrån de faktorer som driver upp bostadspriserna. Där beskrivs Sverige med hjälp av fakta från Riksbanken, Statistiska centralbyrån och Statens bostadskreditnämnd. För att ta reda på vad som sägs om situationen i Sverige har vi valt att titta närmare på vad experterna säger. I analysen och slutsatsen sammanställer och analyserar vi våra observationer, för att få svar på vår frågeställning. 7

12 2. Metod En metod hjälper att skaffa större förståelse genom organisering och tolkning av insamlad data. Metoden är ett tillvägagångssätt för att lösa ett problem och därmed skaffa ny kunskap (Holm & Solvang, 1997). Metod förklarar hur man väljer och analyserar forskningsmaterial. I metoddelen ställs kvantitativa och kvalitativa metoder mot varandra (Hartman, 2003) Kvantitativ metod Kvantitativ metod utgör en stor del i den samhällsvetenskapliga forskningen. Metoden innebär att forskarna samlar in kvantifierbara data systematiskt för att komma fram till ett resultat genom att använda sig av olika statistiska tekniker såsom enkäter och tester. När kvantitativ metod används genomförs analyser där data jämförs och prövas. Denna typ av metod har större krav på struktur och mera form krav än den kvalitativa metoden. Metoden kännetecknas av att man samlar in så mycket information som möjligt för att finna det gemensamma i en datamängd. Enkäter med fasta svar kan i detta fall användas. Med hjälp av den kvantitativa metoden beskriv fenomenet och man är oftast ute efter en förklaring snarare än förståelse. När denna metod används får alla undersökningsenheter samma frågeställningar och därmed samma alternativ som svar. Detta ger forskaren större möjlighet att kontrollera undersökningssituationen. Denna metod ger möjlighet till generalisering av data till skillnad ifrån den kvalitativa metoden. Nackdelen med denna metod är att informationen som har tagits fram under undersökningen inte alltid har relevans för frågeställningarna som ska besvaras (Holm & Solvang, 1997) Kvalitativ metod Denna metod är inte lika strukturerad och formaliserad som den kvantitativa metoden. Syfte med denna metod är att skapa mera förståelse genom att samla in relevant information och inte att pröva om informationen stämmer i sin helhet. Här beskrivs ett fenomen där man försöker finna ett sammanhang mellan olika faktorer. Fördelen med den kvalitativa metoden är att den beskriver situationen i sin helhet och på det sättet får sin styrka och ökad förståelse. Om man ska kunna skapa större förståelse för en situation som en individ eller en grupp av individer befinner sig i måste man närma sig situationen som är också syftet med detta tillvägagångssätt. En annan fördel med denna metod är flexibiliteten som den erbjuder forskaren. För att öka rapportens trovärdighet och för att skapa större förståelse bör den innehålla direkta citat och uttalanden. Nackdelen med denna metod att det ofta händer att 8

13 resultatet som man kommer fram till inte enbart baseras på fakta utan att känslorna kan också vara inblandade. Det gör att det kan vara svårt att upprepa forskningsprocessen och komma fram till samma resultat (Holm & Solvang, 1997) Validitet och Reliabilitet. Vid insamling av forskningsmaterialet ska hänsyn tas till kravet på validitet. Det innebär att materialet som samlas in ska vara relevant och ha en koppling till problemet som tas upp i uppsatsen. Det ska finnas tydliga avgränsningar och djup i materialet som behandlas. Vid insamling av forskningsmaterial ska kravet på reliabilitet också finnas. Det innebär att data som samlas in ska vara pålitlig. Forskningsmaterialet ska uppställt på ett tydligt och lättförståeligt sätt. För att öka reliabiliteten hos forskningsmaterialet ska källkritik riktas. Det innebär att man ska utgå ifrån att allt som står i materialet inte behöver vara sant. För att ytterligare öka pålitligheten hos forskningsmaterialet ska hänsyn också tas till oberoendekriteriet. Det betyder att man ska ta hänsyn till hur påverkad källan är som informationen inhämtas ifrån. Helst ska primärkällor användas före sekundärkällor (Hartman, 2003). Vid insamling av forskningsdata granskades källorna noga innan de användes. Först och främst är det vetenskapliga artiklar som uppfyller alla krav som valdes ut. Vi använde även av böcker inom nationalekonomi som beskriver bostadsbubblor i USA och Sverige på 90-talet. Vi valde också att använda oss av Riksbankens och Sverige Bostadskreditnämndens rapporter som är pålitliga källor. Flest data som användes för uppsatsen är inte äldre än 2008, det är på grund av att vi vill att uppsatsen ska vara uppdaterad. Källor som har används ifrån internet är trovärdiga hemsidor som till exempel Mäklarstatiskt, The Economist och Riksbankens hemsida Val av metod Vår datainsamling har skett genom att studera statistisk fakta samt analysera vad experterna anser. Detta innebär att det är både kvalitativ och kvantitativ metod som används. Insamling av teori är en viktig grund för att kunna skapa förståelse för fenomenet som ska undersökas och sedan kunna fortsätta vidare med forskningsprocessen (Holm & Solvang, 1997). I början av processen handlar det om att hitta information om vad en bostadsbubbla är och vilka faktorer som driver upp priserna på bostäderna. För att finna information kommer både makroekonomiska och fastighetsekonomiska böcker samt Rapporter från både Riksbanken och Sveriges bostadskreditnämnd att studeras. För att göra en bedömning om situationen på Sveriges bostadsmarknad är oroveckande ska vi titta närmare på tidigare bostadsbubblor och se om det finns några gemensamma 9

14 faktorer. Där vi ska beskriva den Svenska bostadsbubblan på 90-talet och den senaste bostadsbubbla i USA. För att beskriva dessa har vi läst böcker, vetenskapliga artiklar samt rapporter. Vi har valt att inte ha några intervjuer med i uppsatsen då det finns ett flertal expertutlåtande tillgängliga gällanden en påstådd bostadsbubbla. Eftersom expertutlåtande redan existerar är sannolikheten stor att vi skulle få samma svar i en intervju. Insamlad data kommer att presenteras i empiridelen sedan analyseras för att komma fram till en slutsats. Vi kommer att analysera resultaten vi har fått i empirin genom att se till grundläggande fundamenta faktorerna. Genom att studera hur de fundamenta faktorerna ser ut i Sverige idag, kan vi utläsa om det är människors irrationalitet eller den fundamenta faktorerna som ligger som grund till den expansiva prisutvecklingen på bostäder i Sverige under de senaste åren. Vi kommer även att studera vad experterna inom bostadsmarknaden har att säga om en eventuell rådande bostadsbubbla, och reflektera med en grund i teorin över deras utlåtande. 10

15 3. Teori I denna del kommer de fundamenta faktorerna förklaras och dess påverkan på bostadspriserna. Avsnittet kommer även att ta upp människornas beteende med deras irrationalitet som utgångspunkt Bostadspriser och makroekonomi Bostadsmarknaden är en viktig del av ett lands ekonomi och utgör en central del hos befolkningen. I figuren nedan beskrivs sambandet mellan samhällsekonomin och bostäder och vilka faktorer som påverkar prisutvecklingen på bostäder. Utvecklingen av ett lands BNP, inflation, sysselsättning och ränta har stor påverkan på bostadspriserna. Prisutvecklingen på bostadsmarknaden påverkar hushållens ekonomi då en prisuppgång på bostäder indikerar en ökad förmögenhet, där bostaden fungerar som en säkerhet för lån och ökad likviditet. Den upplevda ökade förmögenheten ger ett större utrymme för konsumtion vilket får BNP att växa. Konsumtionen i ett land har en stor påverkan på BNP, vilket medför att ett lands ekonomi är känsligt mot förändringar i konsumtionsbeteende. Ett fall på bostadsmarknaden gör att den upplevda förmögenheten minskar och därmed också utrymmet för konsumtion, detta får en negativ effekt på BNP vilket leder till en minskad sysselsättning. Vid ett prisfall kan bostadslånen överstiga det aktuella värdet på bostaden. Om kreditmottagarna inte kan betala sina räntekostnader och amorteringar på grund av minskad sysselsättning, kan detta leda till att hela finansiella systemet sätts i gungning (Riksbanken, 2011). Tabell 3: Makroekonomiskt samband (Riksbanken, 2011) 11

16 3.2. Prissättning på bostadsmarknaden Priset på bostadsmarknaden bestäms utifrån grundläggande pristeorin mellan utbud och efterfrågan. Där priset är ett jämviktspris, det vill säga den punkt där utbud och efterfrågekurvan skär varandra. Efterfråga kan beskrivas som det pris en köpare är beredd att betala per enhet kvantitet, medan utbudskurvan speglar sambandet mellan utbjuden kvantitet och pris, vilket visas i bilden nedanför (O'Sullivan, 2007). Tabell 4: Utbud och efterfrågan (O'Sullivan, 2007) 3.3. Fundamenta faktorer Om prissättningen på bostadsmarknaden kan bestämmas utifrån fundamenta råder det inte någon bostadsbubbla. Sysselsättning, ränta, inkomst, statliga regleringar, nybyggnation och demografiska förutsättningar är de faktorer som styr utbud och efterfråga på bostadsmarknaden med undantag för människors irrationalitet. Det är främst efterfrågan på bostadsmarknaden som styr prisutvecklingen. Utbudet på bostadsmarknaden består av bostadsbeståndet och påverkas främst av nybyggnation. (Riksbanken 2011) Sysselsättning När tillväxten i ett land stiger, ökar sysselsättningen. Sysselsättningen har en direkt påverkan på hushållens inkomst, vilket ger större möjligheter för konsumtion och bostadsköp. Då tillväxten och produktionen i ett land växer behövs mer arbetskraft. En ökad sysselsättning får inflationen att stiga, vilket beskrivs med hjälp av Phillipskurvan. 12

17 Phillipskurvan är en graf inom makroekonomin som visar sambandet mellan inflationen och arbetslösheten. När arbetslösheten i ett land minskar ökar inflationen, vilket syns i Phillipskurvan nedan. (O'Sullivan, 2007) (Mankiw, 2009). Tabell 5: Phillipskurvan (Finansdeparementet, 2011) Med inflation menas att värdet på pengar minskar. En ökad inflation får alltså den allmänna prisnivån att stiga, därför mäts inflation oftast i konsumentprisindex, där prisnivån i landet jämförs med föregående år. Sveriges Riksbank strävar efter att få ett stabilt ekonomiskt läge där inflationen ligger på en 2 procentig nivå. När Riksbanken anser att inflationen blir för avvikande kommer Riksbanken åtgärda detta genom att ändra räntan. Det finns alltså en koppling mellan BNP, ränta, inflation och bostadspriser (Mankiw, 2009); (Kritayanavaj, 2008) Ränta Bostadsräntan bestäms i första led av riksbanken genom reporäntan. Reporäntan är den ränta som banker kan låna eller investera i riksbanken och har därför en direkt påverkan på marknadsräntorna Marknadsräntan är en nominell ränta där inflationen och skatteeffekten påvekar utfallet. Realräntan är den nominella räntan då inflationen och skatteffekten räknats bort. När Riksbanken bestämmer sig för att höja räntan betyder det en förhöjd kostnad för bostadsägare eftersom bostäder ofta och till stor del är finansierat med lån, vilket gör att räntan kan beskrivas som en kostnad för bostaden. Det medför att storleken på räntan påverkar efterfrågekurvan på bostadsmarknaden. En sjunkande ränta medför att efterfrågan ökar, vilket leder till prishöjning (Mankiw, 2009). 13

18 Disponibel inkomst När BNP växer ökar efterfrågan på arbetsmarknaden och större ett utrymme för högre lön ges. Ett hushålls inkomster kan beräknas som lön och bidrag minus skatter och avgifter. Den disponibla inkomsten ligger som grund för möjligheten att konsumera och utgör därför en viktig komponent för bostadsutvecklingen. När ett hushålls inkomst ökar kommer också konsumtionen och köpstyrkan att öka, vilket får efterfrågekurvan att skifta uppåt och priset på bostäder kommer att öka (Riksbanken, 2011) (Mankiw, 2009) Statliga regleringar År 1985 infördes en avreglering på kreditmarknaden, det innebar att bankerna fick minskade krav på säkerhet det ledde till att fastigheter kunde belånas till en högre andel av värdet. Riksbankens möjligheter att styra kreditgivningen togs bort. Avregleringen av kreditmarknaden har lett till en större utlåning hos bankerna, under åren ökade utlåningen med hundra procent. Avregleringen på finansmarknaden har inneburit en ökad likviditet hos befolkningen, vilket har fått priserna och efterfrågan på bostäder att öka. År 1990 infördes en omfattande skattereform som gjorde att subventioneringen på hela räntekostnaden inte längre var möjlig, vilket gjorde det dyrare för hushållen att ha lån. Under sommaren 2010 införde staten en ny reglering som innebar att belåningstaket sänktes från 90 procent till 85 procent. Det innebär att köpare måste ha 15 procent av köpeskillingen kontant för att få lån på resterande 85 procent. Sänkningen är ett försök att få bukt med en växande skuldsättingen hos befolkningen, samt att skapa en mer stabil prisutveckling på bostadsmarknaden (Mankiw,2009); (Nationalencyklopedin, 2011) Nybyggnation Det finns ett samband mellan bostadspriser och nybyggnation. Höga bostadspriser stimulerar nybyggnation. Lönsamheten i nybyggnationen ligger i skillnaden mellan rådande marknadspris på bostäder och byggkostnaderna. Eftersom marknadspriset är okänt i framtiden är det svårt att beräkna lönsamheten i början av ett nytt byggprojekt. Tobins Q, som är en kvot mellan priset på befintliga bostäder och kostnaden att producera nya bostäder. Vilket innebär att höga bostadspriser får Tobins Q att öka och därmed lönsamheten för nyproduktion. (Riksbanken 2011) Demografiska faktorer Demografin beskriver sammansättingen av människor och hur de samverkat tillsammans. Demografin ser till befolkningens storlek, sammansättning, geografiska fördelning, och förändringar i befolkningsstrukturen. (Nationalencyklopedi2, 2011). 14

19 Befolkningstillväxt medför ett ökat tryck på bostäder som leder till en prisuppgång (Kritayanavaj, 2008). En världslig trend är att befolkningen förflyttar sig från landsbygden till städer, vilket medför en prisuppgång på bostäder i städer. En annan trend som påverkar efterfrågan på bostäder är att befolkningen i större utsträckning väljer att leva ensam under längre delar av sina liv. Vilket får efterfrågan att öka och leder till prisuppgång på bostäder. (Riksbanken, 2011) (Jaffee, 1994) Människors beteende När bostadspriser inte längre kan förklaras med fundamenta ligger människors beteende till grund för den aktuella prisnivån. Det är oftast människors irrationalitet som ligger till grund för övervärderingar/undervärderingar av bostäder. Människor tenderar att vara överoptimistisk under perioder då tillväxten är hög, och överpessimistiska när tillväxten är låg. Detta kan leda till en överkonsumtion i tider då tillväxten är hög. Försiktigheten i perioder med låg tillväxt skapar också problem för länder, och bidrar till en negativ spiral. Då tillväxten är låg minskar konsumtionen vilket leder till mindre tillväxt (Shiller, 2008). Många grundantaganden görs utifrån att människor alltid handlar efter ett rationellt beteende, men många prognoser uppvisar en helt annan bild. Prognoser visar att människor tenderar att ha kort minne, vilket leder till att människor enbart ser till den senaste utvecklingen på marknaden och förutsätter att den utvecklingen som råder på marknaden kommer att hålla i sig (Damodaran, 2002). I boken The Subprime Solution (2008) beskrivs människor som flockdjur som gärna följer strömmen. (Shiller, 2008). Denna typ av irrationalitet gör att hushåll har svårt att få en helhetsbild över bostadsmarknaden och riskerna glöms bort i tider med en expansiv prisutveckling. I en period med växande bostadspriser tenderar människor att vara överoptimistiska vilket kan leda till irrationalitet och till att alltför höga risker tas, eftersom man tror att den positiva utvecklingen kommer att hålla i sig. Efterfrågan på bostäder ökar och därmed priset, följden av det blir att skuldsättningen också ökar eftersom köpare blir tvugna att ta större lån för att finansiera köpet. Detta kan leda till en övervärdering av bostäder, och en snabb prisutveckling (Damodaran, 2002). 15

20 4. Empiri I denna del av uppsatsen kommer vi att ta upp expertuttalanden samt skapa en bild av de fundamenta faktorerna idag genom att ta fram statistisk fakta från Riksbanken och Statens bostadskreditnämnd Expertutlåtanden I denna del presenteras uttalanden om bostadsbubblan i Sverige från flera experter inom området Riksbanken Sveriges centralbank och en myndighet under riksdagen. Första mars 2011 publicerades Riksbankschefs Stefan Ingves tal Om bostadsmarknaden, bankerna och hushållens skulder. I talet pratar han om bland annat det finansiella systemet och det är viktigt för bankerna att behålla förtroendet även i krissituationer, för att utländska investerare ska ha fortsatt förtroende för svensk bostadsmarknad. Om förtroendet rubbas, till exempel genom ett kraftigt fall i bostadspriserna, kommer investerarna att antingen vilja dra ner på sin utlåning eller kräva betydligt mer betalt. Detta skulle kunna ske så snabbt och med så stora belopp att bankerna kan få problem Han pratar också om att priserna på bostäder i Sverige kommer fortsatt att växa, och han finner det oroväckande (Ingves, 2011). En månad efter Riksbankschefens tal kom en rapport som är skriven av en rad experter: Riksbankens utredning om risker på den svenska bostadsmarknaden. Beställningsverkets syfte kan spela roll i tolkningen av resultatet: "Utredningens syfte var att belysa relationen mellan bostadsmarknaden och Riksbankens uppgifter och mål." I den påstår Riksbanken att vi inte har en bostadsbubbla i Sverige idag. I båda dessa uppsatser finner man att de höga svenska bostadspriserna i stor utsträckning kan förklaras av det man brukar kalla fundamentala faktorer, det vill säga att det finns naturliga ekonomiska förklaringar till den prisstegring som skett. Det handlar exempelvis om att hushållens inkomstutveckling varit god, att realräntan sjunkit och att utbudet av bostäder inte ökat speciellt mycket (Riksbanken, 2011). 16

21 Statens bostadskreditnämnd Statens bostadskreditnämnd är regeringens expertorgan när det gäller kapitalförsörjning till bostadssektorn, med särskild inriktning mot garantigivning. Statens Bostadskreditnämnd bedömde att vi hade en bostadsbubbla redan för ett år sedan. I en marknadsrapport från 2010 hittar vi följande citat. Vår bedömning är att vi har en bubbla på den svenska bostadsmarknaden. Priserna är högre än vad som kan motiveras sett till fundamenta i form av boendekostnader, hyror och ekonomisk tillväxt (BKN, 2010). Lånetalet har ökat drastiskt de senaste åren och medfört att hushållens skulder också har ökat markant. Bostadskreditnämnden varnar för att bostadsbubblan kan spricka. BKN anser också att hushåller sitter i en riskabel situation, då räntorna är på väg upp och lånekostnaderna kommer att öka (Nyhetspressen, 2011) Professor i fastighetsekonomi Professor i fastighetsekonomi på Kungliga Tekniska Högskolan, anser inte att vi har en bostadsbubbla idag. Han tror inte heller att vi kommer få en under de kommande åren. Han säger samtidigt att det är svårt att förutse hur utvecklingen kommer att se ut i olika länder. Han tror att när hushållen tar stora lån förväntar de sig att sälja bostaden om några år med vinst och är beredda att lägga en stor del av sin inkomst på bostaden till dess (Dagbladet, 2011) Mäklarstatistik Mäklarstatistik ger sedan 2004 en heltäckande bild av prisutvecklingen på villor, fritidshus och bostadsrätter i Sverige. Medlemmar i organisationen Mäklarsamfundet anser att situationen på bostadsmarknaden är stabil och att det råder balans mellan utbud och efterfrågan (Mäklarstatistik, 2010). Prisförändringarna är små på marknaden, men det kan förekomma vissa geografiska skillnader (Mäklarstatistik2, 2011) The Economist The Ekonomist är en ekonomisk tidsskrift, i den skrivs det att svenska bostäder är övervärderade med nästan 40 procent och att detta kan tyda på en bostadsbubbla på fastighetsmarknaden. Ju högre fastighetspriserna är desto brantare blir fallet när marknaden vänder skriver The Economist (Economist, 2011) Sammanfattning Åsikterna går isär om huruvida vi lever i en bostadsbubbla eller inte. Istället för att sätta ett namn på situationen och kalla den för bostadsbubbla kanske istället fokusen bör läggas på fundamenta och bedöma om det ligger på en rimlig nivå. Det råder en 17

22 komplex situation på bostadsmarknaden, därför bör ord och slutsatserna dras med stor försiktighet då Sveriges befolkning lyssnar på experternas åsikter och anpassar sitt beteende utifrån deras uttalanden (Riksbanken, 2011)(Wit, Englund, & Francke, Englund 2010). Reinhart (2010) skriver i sin bok Annorlunda nu om att vi har haft finanskriser och bostadsbubblor tidigare. Han menar att det oftast finns tecken som visar att det är obalans i ekonomin. Oftast ligger samma faktorer bakom varje kris som uppstår och det är för höga skuldsättningar hos staten, banker och konsumenterna. Höga skuldsättningar skapar som Reinhart (2010) kallar det förtroendekriser för ekonomin Sverige idag Tillväxten i Sverige idag är hög vilket har lett till ett högt resursutnyttjande och en stigande inflation. Tillväxten uppmätte år 2010 till sex procent, vilket kan anses som en hög siffra om man ser historiskt på Svensk tillväxt. Inflationen i Sverige ligger idag på 2,9 procent, vilket kan ses som högt, då Sveriges har ett inflationsmål på två procent. Den höga inflationen hör ihop med den höga tillväxten som råder. För att skapa en mer stabil ekonomisk utveckling, där inflationen och resursutnyttjandet ligger på en mer normal nivå har riksbanken valt att höja reporäntan. (Riksbanken P, 2011) Den 20 april 2011 höjde riksbanken reporäntan med 0,25 procentenheter, och reporäntan ligger idag på 1,75 procent. Höjningen var den senaste i ledet av en rad höjningar. Under det senaste året har Riksbanken valt att höja räntan med 1,25 procentenheter i förhållande till föregående år. (Riksbanken, 2011 Tabell 6: Prisutveckling av småhus i Sverige under åren (Riksbanken, 2011) 18

23 I tabellen visas prisutvecklingen av småhus i Sverige i en index baserad tabell, mellan åren 1952 och Fram till mitten av 60-talet låg Svenska bostäder på en jämn nivå, för att sedan stiga fram till slutet av 70-talet. Början av 80-talet uppvisar en negativ prisutveckling. Den negativa prisutvecklingen på 80-talet höll i sig i sex år och nådde sin lägsta nivå I Slutet av 80-talet och var prisutvecklingen av svenska bostäder positiv, för att sedan vända och gå neråt under tidigt 90-tal. Sedan mitten av 90-talet har den nationella prisnivån på bostäder i Sverige ökat kraftigt, med ett undantag för Den negativa trenden på bostadsmarknaden höll i sig ungefär ett år för att sedan vända. År 2009 var tillväxten på bostäder negativ i Sverige. Trots den negativa tillväxten steg prisnivån på bostäder under år 2009 och ligger idag på nivå som överstiger prisnivån innan lokala minipunkten 2008 (Riksbanken, 2011). Internationella huspriser har i genomsitt sjunkigt under de senaste åren. Sett till internationella bostadspriser ligger sveriges prisutveckling långt över medel, där endast Danmark och England har haft en mer expansiv utveckling på bostadspriser (BKN, 2010). Tabell 7: Arbetslöshet i Sverige mellan åren 2001 och 2011 Arbetslöshet Andel av arbetskraften, år jan-01 sep-02 maj-04 jan-06 sep-07 maj-09 jan-11 Månad Källa: SCB, AKU Hämtat: Procentuell andel Procentuell andel, säsongsrensad (Ekonomifakta, 2011) Tabell 7 visar arbetslösheten i Sverige under åren 2001 till Under år 2008 steg arbetslösheten i Sverige och uppmätte en toppnotering på nästan tio procent. Under det senaste året har arbetslösheten i Sverige minskat och prognosen visar på en fortsatt minskning av arbetslösheten, vilket är ett resultat av den höga tillväxten i Sverige. 19

24 Tabell 8: Realräntan (Riksbanken, 2011) I tabellen ovan beskrivs realräntans utveckling mellan åren 1980 och Under de första fem åren på 90-talet steg realräntan från noll procentig nivå till fem procentig, vilket var ett resultat av den nya skattereform som infördes. Realräntan har sedan 1995 sjunkig stadigt och befinner sig idag på en negativ nivå. Tabell 9: Bolånestockens fördelning på räntebindningstid, procent (Riksbanken, 2011) I Tabell 9 visar fördelningen mellan räntebindningstiden för utlåning. I mitten av 90- talet bestod 65 procent av bolånestocken av låneräntor som löpte på mer än fem år. Enbart nio procent av bolånen hade en rörlig bildningstid. Lånetagare idag väljer i allt större utsträckning en kortare bildningstid framför en lång. Låneräntor med en 20

25 bidningstid på längre än fem år har minskar stadigt årligen och utgör idag 14 procent av bolånestocken. Rörliga bolån uppmäter idag 55 procent av bolånestocken. Tabell 10: Indexbaserad tabell över disponibel inkomst och huspriser mellan åren 1970 och (Riksbanken, 2011) I tabell 10 visas utvecklingen av disponibel inkomst och huspriserna under de senaste 40 åren i en realbaserad tabell. När mätningarna började följdes inkomst och realpriser varandra tätt, för att sedan avvika kraftigt i början på 80-talet. Den reala inkomsten sjönk medan huspriserna fortsatte att öka. Disponibel inkomst har sedan mitten på 90- talet haft en stabil och positiv utveckling vilket har gjort att skillnaderna har minskat mellan disponibel inkomst och huspriser. Det är svårt att se ett starkt samband mellan bostadspriser och disponibel inkomst. Tabell 11: Nybyggnation och Tobins Q mellan åren (Riksbanken, 2011) 21

26 Tabellen 11 visar hur nybyggnationen i Sverige har sett ut de senaste åren. I grafen visas även Tobins Q, som är en kvot mellan priset på befintliga bostäder och kostnaden att producera nya bostäder. Lönsamheten att nyproducera har aldrig varit så hög som den är idag. I tabell 11 visas att nybyggnation följer Tobins Q kurva, med en fördröjning fram till mitten av 90-talet. Mellan åren minskade nybyggnation i Sverige kraftigt, för att sedan ha en liten ökning mellan åren I de senaste rapportera visas att nybyggnationen i Sverige avtagit, trots en ökad lönsamhet. Tabell 12: Kvoten mellan hushållens skulder och disponibel inkomst, Sverige (Riksbanken, 2011) I tabell 12 visas kvoten mellan hushållens skulder i relation till disponibel inkomst. Under början av 90-talet sjönk kvoten men har sedan mitten av 90-talet ökat stadigt. Under senaste 15 åren har skulder i förhållande till inkomst nästan fördubblas och ligger idag på en rekordhög nivå. 22

27 Tabell 13: Skuldkvoten, Sverige (Riksbanken, 2011) I tabell 13 visas skulderna i förhållande till förmögenheten mellan åren 1980 och Under 80-talet var skulderna i relation till förmögenheten i hushållen hög. I början på 90-talet vände trenden och skulderna minskade i relation till förmögenheten, för att sedan öka från år Tabell 14: Belåningsgrad mellan åren (BKN, 2010) Tabell 14 beskriver belåningsgraden i Sverige från 1970 och fram till Belåningsgraden är kvoten mellan bolånestocken och marknadsvärdet. Skuldsättningen 23

28 hos svenska hushållen steg kraftigt från 1980 för att sedan falla under Sedan år 2000 har belåning hos hushållen ökat stadigt. Tabell 15: Räntebetalningarna i förhållande till disponibel inkomst (BKN, 2010) I tabell 15 visas räntebetalningarna i förhållande till disponibel inkomst. Under 80-talet ökade räntebetalningarna hos dem svenska hushållen och nådde sin topp Efter toppen under år 1990 har räntebetalningar sjunkit i förhållande till inkomst med ett undantag för 2008 då räntebetalningarna ökade för att sedan minska igen under år Tabell 16: Uttag av eget kapital och utvecklingen av disponibel inkomst (BKN, 2010) 24

29 I tabell 16 visas uttag av eget kapital och utvecklingen av disponibel inkomst. Eget kapital är skillnaden mellan bostadsvärdet och bostadslånet. Det finns en trend som växt fram under 2000-talet, där hushållen plockar ut allt mer kapital från sina bostäder. Från år 2000 tills idag har 130 mdkr lånats upp på bostäder där endast 45 mdkr används till bostadsinvesteringarna. Vilket betyder att endast en tredje del har använts till själva bostaden medan resten har använts till annat. (BKN, 2010) 4.3. Prognos för framtiden Tillväxten i Sverige idag är mycket hög. Föregående år var ett rekordår då Sverige uppmätte en tillväxt på ungefär sex procent. Den höga tillväxten i Sverige idag har sin grund i god export och ett bra nationellt sparande (Riksbanken P, 2011). I Riksbankens prognoser för framtiden kommer tillväxten att hålla i sig i ett år till, för att sedan återgå till en mer normal nivå och ligga på en årlig tillväxt runt två procent från år För att stabilisera läget och undvika för stort resursutnyttjande är det troligt att Riksbanken kommer att fortsätta höja räntan. Detta görs för att skapa en stabil ekonomisk utveckling. Räntan tros hamna på en nivå kring tre procent år Inflationen i Sverige kommer fortsätta att stiga i ett år framöver för att sedan sjunka och återgå till inflationsmålet på två procent inom en ettårsperiod. Riksbanken prognoser för framtidens BNP, ränta och inflation syns i diagram 17, 18 och 19 (Riksbanken P, 2011). I tabellerna kan vi även utläsa hur BNP, inflation och räntan har sett ut de senaste sex åren. Tabell 17: Prognos för BNP (Riksbanken P, 2011) 25

30 Tabell 18: Prognos för reporäntan (Riksbanken P, 2011) Tabell:19 Prognos för inflationen (Riksbanken P, 2011) 26

31 5. Analys Bostadspriserna idag är på en rekordhög nivå, och har under de senaste femton åren fördubblats. För att undersöka om en bostadsbubbla råder får vi se till de fundamenta ekonomiska läget och se om bostadspriserna kan förklaras utifrån dem. Tillväxten i ett land har inte en direkt påverkan på bostäder men en indirekt, då de fundamenta läget har sin utgångspunkt i tillväxten. Bostadspriserna sjönk under 2009 men steg igen 2010 (Riksbanken, 2011). Det är svårt att se en tydlig korrelation mellan bostadspriser och tillväxt genom att studera diagrammen. Detta antagande görs utifrån att tillväxten inte varit så expansiv som bostadspriserna, främst om man ser till åren Under 2010 var tillväxten på sin högsta nivå under tidsspannet år 2004 till 2010, detta påverkade inte bostadspriserna nämnvärt då prisutveckling på bostäder hade samma utveckling som under åren 2004 till Bostadspriserna fall under år 2008 ger oss ändå en indikation om en relation mellan dessa två. I tabell 7 visas arbetslösheten i Sverige under de senaste tio åren. Under 2009 steg arbetslösheten och fortsatte att stiga under Trots en ökad arbetslöshet ökade bostadspriserna under 2009 och Denna observation kan ses som anmärkningsvärd då låg tillväxten och hög arbetslösheten borde leda till en stagnation eller prisnedgång av bostäder. (Ekonomifakta, 2011) Det finns ett stark positivt samband mellan låg ränta och ökad efterfråga på bostäder. Räntan i Sverige har varit rekordlåg under de senaste åren, vilket har gjort billigare att investera i bostäder. Genom att studera tabell 8 (realränta) och tabell 6 (bostadspriser) kan vi se en tydlig korrelation mellan de två. Från mitten av 90-talet har realräntan i Sverige minskat. Vilket är en bidragande orsak den expansiva prisutvecklingen av bostäder under de senaste åren (Riksbanken, 2011). Idag väljer de flesta låntagare att ha en kortare bindningstid på sina lån, vilket leder till en större osäkerhet om framtida betalningar. Lån med korta bindningstider har under se senaste åren haft en lägre ränta vilket har gjort dem mer attraktiva. Att enbart se den närmaste utvecklingen stärker teorin om att människor tenderar att ha kort minne (Damodaran, 2002). Realräntan har en tendens att svänga ganska rejält över åren, något som vi kan utläsa av Tabell 8. Prognoser från Riksbanken säger oss att ränta kommer att stiga vilket skapar problem för hushåll med rörliga lån och små marginaler (Riksbanken, 2011). I tabell 15 kan vi se att allt mindre del av inkomsten går till att finansiera räntekostkostnader, vilket har sin förklaring i låga räntor och en starkt växande 27

32 disponibel inkomst. Trots att räntekostnaderna utgör en mindre del av hushållen kostnader ökar bolånestocken i landet. Därför kan tabellen anses som aningen missvisande då räntekostnaderna för hushållen kommer att expandera i allt större utsträckning om räntorna ändras (Riksbanken, 2011). Även här kan teorin om kort minne tillämpas då hushållen har svårt att se att räntesituationen kan ändras, vilket gör att ett allt för högt risktagande tas då endast rådande information tas med i beräkningen (Damodaran, 2002). I tabell 10 kan vi följa utvecklingen av huspriserna och dispoibel inkomst. I tabellen syns en tydlig korrelation mellan de två. Inkommsten i de svenska hushållen har ökat i samma takt som huspriserna under de senaste femton åren. Inkommsten är en av de fundamenta faktorerna som ger bostadsprisernas utveckling en viss förklaring. En växande inkomst och låga räntor gör att likviditeten hos hushållen ökar, vilket möjligör en expansiv prisutveckling på bostadsmarkanden. I tabell 13 visas skuldkvotens utveckling. Från år 2000 har skulderna i relation till förmögenhet ökat, vilket visar att svenskar skuldsätter sig allt mer. Förklaringen för den ökade skulden är att bostadsägare i allt större utsträckning väljer en högre belåning på sina bostäder. I tabell 14 visas belåningsgraden hos de svenska hushållen. Belåningsgraden ökat med 30 procent under de senaste 40 åren och ligger idag på 46 procentig nivå (BKN, 2010). Om belåningen av en bostad överstiger det aktuella värdet kan det skapa stora problem för bostadsägaren då bostadslånet saknar en fullständig säkerhet.(riksbanken, 2011). I tabell 16 kan vi utläsa att bostadsägare plockar ut allt mer kapital från sina bostäder för att finasiera en allt större konsumtion. En förhöjd skuldsättning är en indikation på ett irrationellt beteende, då en allt större risk tas. Människor tenderar att ha kort minne och ser enbart till den senaste utvecklingen av bostadsmarknaden. Detta medför att stora beslut tas utifrån en för liten mängd information (Damodaran, 2002). Nybyggnationen har sedan början på 90-talet legat på en låg nivå. I teorin finner vi att nybyggnation påverkas positivt av en ökad efterfråga. Vilket blir motsägesfullt då hög efterfråga på bostadsmarknaden i detta fall inte besvarats med ökad nybyggnation, vilket leder till ett ökat pris på bostadsmarknaden. Minskningen av nyproduktion under de senaste 20 åren kan ha sin grund i en rädsla av en upprepning av krisen på 90-talet då utbudet var större än efterfrågan på grund av av en sprucken bostadsbubbla (Riksbanken, 2011). Bristen på nybyggnation skapar problem då befolkningen växer och människor i allt större utsträckning väljer att leva ensam under större delar av sina liv. Tobins Q har aldrig varit så hög som den är idag, trots detta väljer människor att köpa befintliga bostäder (Riksbanken, 2011). Teorin om att människa är ett flockdjur och gärna följer strömmen kan vara en av anledningarna till att allt färre väljer nybyggnation som ett alternativ (Shiller, 2008). 28