Bostadsrättsföreningens

Transkript

1 ANNONS HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET ANNONS December 2007 Bostadsrättsförvaltning 10 steg mot ombildning Rekordmånga av allmännyttans hyreshus ombildas nu till bostadsrätter, men vilka steg måste tas i ombildningsprocessen? Läs mer på sid 14. MEDFÖLJER SOM TEMATIDNING I STOCKHOLM CITY DECEMBER 2007 Bredband höjer värdet Många olika operatörer inom bredband, tv och telefoni slåss om bostadsrättsföreningarna. Det gäller att väga energideklarationer och alternativen noga. Sid 1 postboxar. Sid 11 utnyttjas. Sid 8 254x40_sbc Sida 1 Löpande underhåll lönar sig, se sid 10 Bostadsrättsföreningens plikter Ett antal nya lagar och regler berör bostadsrättsföreningar. Det gäller bland annat När det gäller bostadsrätt! Tjäna på glömda utrymmen Inte sällan finns det outnyttjade vrår i fastigheter som kan renoveras och säljas. Det är inte bara råvindar som kan

2 annons HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET annons foto: Peter Knutsson Steget före! INFO: Tematidningen Bostadsrättsförvaltning är en titel från Mediaplanet. Tidningens syfte är att stimulera boende, framförallt i bostadsrätter, att ta en aktiv del i sitt boende. Vidare ämnar tidningen informera om hur man kan få ut så mycket som möjligt av sin bostad på ett kostnadseffektivt sätt. Helena Skåntorp, vd SBC. Bostadsrättens värde har, särskilt i Stockholmsområdet, stigit mycket kraftigt de senaste åren. Just nu kan vi se en stabilisering som dock, enligt initierade källor, sannolikt är av mer tillfällig karaktär. Det är troligt att för den enskilde bostadsrättshavaren blir bostadsrättens andel av den totala förmögenheten fortsatt stigande. Det innebär att det blir allt viktigare att säkerställa bostadsrättens värde, vilket i sin tur innebär att den enskilde bostadsrättshavaren kommer att ställa ökade och befogade krav på bostadsrättens förvaltning. Det blir mer och mer komplext för bostadsrättsföreningarnas styrelser att garantera att föreningen förvaltas på ett långsiktigt optimalt sätt. Mindre fritid, mindre engagemang i föreningsarbete och snabbare förändringar i omvärldsfaktorer - exempelvis ränteutveckling, skattelagstiftning och andra regelverk - bidrar till de ökande utmaningarna. Dessa utmaningar, kombinerat med önskan om värdebyggande samt bekvämt och tryggt boende, kräver ofta stöd av en förvaltare med erfarenhet, kunskapsbredd och resurser. För en bostadsrättsförvaltare innebär det att arbeta proaktivt med varje förening, det vill säga att ligga steget före genom rådgivning utifrån professionell sakkunskap om bostadsrätt. Idag möjliggörs mycket av det mindre komplicerade arbetet i en bostadsrättsförenings styrelse via internet - bland annat att följa ekonomisk redovisning, hämta information, arbeta med förvaltningsberättelsen, utnyttja mallar för olika ärenden, dokumentera och informera i föreningen via egen hemsida och inte minst utnyttja rådgivningsmöjligheter via nätet. Fortsatt teknikutveckling för olika tjänster är mycket värdefull och tidsbesparande för styrelsearbetet, som oftast ska skötas på kvällar och helger. Det är dock medarbetarna hos bostadsrättsförvaltaren som ser varje förenings unika behov och som hos en professionell förvaltare arbetar proaktivt genom att kombinera kompetens och samlad erfarenhet från en stor mängd andra föreningar. Det handlar om en förtroendeskapande framtidsinriktad helhetssyn - alltid steget före. En konsultativ roll med värdeskapande lösningar för långsiktigt optimala avgifter, till exempel genom bästa låneplaceringar, rätt underhåll, tillvaratagande av föreningens outnyttjade utrymmen, bästa lokalhyresavtal och liknande. Idag sker många ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt i Stockholm. Till alla dessa föreningar kan man inte nog poängtera vikten av att redan under ombildningsprocessen arbeta med den framtida förvaltningen. Det är angeläget att se faran i ombildningshjälp utan förvaltningskompetens. Återigen - steget före lönar sig! Helena Skåntorp Vd SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB INNEHÅLL Nu blir det pengar över Spara pengar på ekonomin Kasta inte pengar i energisjön Tjäna hundratusentals kronor på glömda utrymmen Billigare att underhålla löpande än att låta förfalla Boxarna, luften och värmen det ni inte får glömma Bra bredband höjer värdet på lägenheterna Undvik fällorna vid ombildning Tio steg för att ombilda ditt hyreshus till bostadsrätt Återvinning lönar sig s.4 s.6 s.7 s.8 s.10 s.11 s.12 s.13 s.14 s.15 BOSTADSRÄTTSFÖRVALTNING EN TITEL FRÅN MEDIAPLANET Mediaplanet är världsledande inom produktion och finansiering av ämnesspecifik information genom tidningar och webb-tv För mer information, kontakta Rickard Wilton på Stockholm Oslo Köpenhamn Helsingfors London Zürich Madrid Amsterdam Berlin Milano Tallinn Dublin Bryssel New York Projektledare: Joanna Hansson, Mediaplanet, Produktionsansvarig: Anna von der Groeben, Mediaplanet Layout: Gabriella von Essen/forsbergvonessen Repro: Ordbild Tryck: BoldDNX Tryckeriet AB, Akalla Text: Johanna Eklundh och Anna Bratt För information, kontakta: Johan Widstrand, Mediaplanet, Distribueras med Stckholm City, Synpunkter på våra tidningar: synpunkter@mediaplanet.se Brolin Ombildning & Förvaltning Bostadsrättsföreningar och fastighetsägare Professionell hjälp till konkurrenskraftiga priser. Förvaltning Vi säkerställer att fastigheten förvaltas effektivt. Vi erbjuder fullservice, men ni betalar efter era behov. Vi är flexibla. Kontakta oss för ett samtal och en offert. Ombildning Vi företräder såväl bostadsrättsföreningar som fastighetsägare. Kontakta oss om ni vill ombilda. Övrigt 3D mm Revidering av ekonomiska planer. Fastighetsdelning 2D och 3D. Friköp av bostadsrättsradhus. mm. Brolin Ombildning & Förvaltning AB Sibyllegatan Stockholm info@ombildning.se

3 MOTALA6000 Den nya Den nya hissen hissen som som alltid alltid får plats! får plats! Låt värdet på din bostadsrätt växa! Bostadsrättsföreningens styrelse har stora värden att arbeta med och ansvara för. Deras beslut påverkar hela föreningens ekonomi och därmed även värdet på din lägenhet. Snabbare = 0,6m/s Tystare Extremt kompakt Schakt ingår För renoveringar och ombyggnationer i fastigheten krävs professionell hjälp. Tre våningar utan hiss! Många hyresfastigheter och bostadsrätter saknarfortfarande hiss. Installation av hissar i äldre trapphus framstår ofta som omöjliga projekt, men med modern teknik skapas lösningar för alla fastigheter. Snabb och effektiv installation begränsar störningarna till ett minimum för hyresgästerna under byggtiden. Hissen ger så många fördelar: Möjlighet att bo kvar. Högre boendekomfort. Säkrare omgivning för barn och äldre. Tillgänglighet för rullstol, rollator eller barnvagn. Höjt värde på fastigheten. Ökad status på bostaden. Ett beslut för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall tas utifrån ett välgrundat underlag med framtida förvaltningsperspektiv. MOTALA 6000 byggs efter samma framgångsrika koncept som MOTALA 3000, men med ett helt nytt drivsystem som gör hissen tystare, snabbare och mjukare. Nu med hastighet: 0,6 m/s. Både interna dispyter, avtalsskrivningar, regeltillämpning och -tolkning liksom externa tvistemål kräver ofta kvalificerad juristhjälp. SBC kan bostadsrätt! Vi ser som vår uppgift att bygga värden för både bostadsrättsföreningar och boende. Det gör vi med lång erfarenhet, kvalificerade ekonomer, tekniker och jurister samt anpassade tjänster för föreningarnas alla processer. Vi ser alltid till helheten med fastigheten i fokus och arbetar för ett bekvämt och tryggt boende i bostadsrätt. Motala Hissar AB Luxorgatan 1, Box MOTALA Tel Fax Sveriges största bostadsrättsorganisation

4 4 annons HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET annons Forskningspengar för bättre byggnader Forskningsrådet Formas delar ut 2,7 miljoner kronor till tre svenska forskargrupper för medverkan i europeiska forskningsprojekt. Forskningen ska leda till att man i ett tidigt skede i byggprocessen fångar kundens behov och skapar jämförbara mätetal för kvalitet. Projekten finansieras inom ramen för det europeiska samverkansprojektet Erabuild, där Formas och BIC ingår som svenska deltagare. Källa: Boverket Nyproducerade hyresrätter beskattas hårdast Hyresrätter har länge varit hårdare beskattade än bostadsrätter och egna hem, och den skillnaden ökar ännu mer efter årsskiftet. Det visar en studie från KTH. Nu blir hyresrätten 20 procent dyrare än de andra boendeformerna. Forskaren Stellan Björnlund har i sitt examensarbete undersökt hur skatter och subventioner påverkar boendekostnaden i nyproducerade bostäder. Källa: jagvillhabostad.nu Nya regler för hissunderhåll under 2008 Nästa år börjar nya regler för hissunderhåll att gälla. Bland annat ska personhissar i hyreshus med hisskorg ha en så kallad korgdörr, en innerdörr som skyddar de boende från att skadas. Hissar ska också få hårdare krav på tillgänglighet och byggherren får större ansvar för att se till att hissarna är säkra. Källa: Boverket Nu blir det pengar över Det är stora förändringar på gång i beskattningen av bostadsrätter. Efter årsskiftet försvinner fastighetsskatten på bostäder, och ersätts av en kommunal avgift. Det här är drastiska förändringar som motsvarar en avgiftssänkning för medlemmarna på minst tio procent. Det är nog vad medlemmarna kommer att kräva och vad de flesta bostadsrättsföreningar som jag är rådgivare till planerar att göra, säger Peter Elgström, som är fastighetsekonom och ekonomisk förvaltare på SBC, Sveriges BostadsrättsCentrum. Förändringarna Peter Elgström på SBC. innebär i stora drag att fastighetsskatten slopas helt, men ersätts av en kommunal avgift, som för bostäder oftast är mycket lägre. Under året som gått har den statliga skatten på bostäder i praktiken försvunnit, men den finns kvar på lokaler. En minskning på upp till kronor i utgifter på två år. Det är vad som väntar en genomsnittlig bostadsrättsförening i Stockholm med de nya skattereglerna. Peter Elgström på SBC reder ut begreppen, ger tips och visar vad skattereduceringarna betyder. Avdragsrätten försvinner När den statliga skatten är borta är det viktigt att komma ihåg att avdragsrätten på låneräntorna också försvinner, säger Peter Elgström. Ett viktigt tips är att amortera av lånen så fort och så mycket som möjligt, det är den bästa investeringen. I föreningar som inte har så mycket lån kan medlemmarna ta över lånen. Det blir en bra affär, eftersom medlemmarna fortfarande kan dra av låneräntorna. Det leder till en sänkt boendekostnad på sex till sju procent, det vill säga ungefär 1000 kronor på en trea, säger han. Men det finns Foto: SBC ingen anledning att känna sig stressad inför skatteförändringarna. Det är inte bråttom att genomdriva förändringar i ekonomin, säger Peter Elgström. Det är inget särskilt man behöver hinna med innan årsskiftet. Men det är viktigt att planera ordentligt. Det gäller såväl teknisk status på fastigheten som långsiktiga planer över vilka utgifter man har framför sig. Jag brukar alltid ge rådet till bostadsrättsföreningar att de ska göra upp en affärsplan som tar tag i de problem som just den föreningen har. Först då vet man vad avgiftsuttaget ska ligga på, och hur mycket man kan spendera på annat. Om föreningen lyckas hålla en låg avgift och få bort lånen så ökar värdet på bostadsrätterna. Två exempel: såhär påverkar skatteförändringarna Exempel 1 En bostadsrättsförening i Stockholms innerstad med cirka 20 lägenheter: År 2006 gick 42 procent av lägenheternas avgifter till statlig skatt. Skatt och värme var de två största utgifterna för bostadsrättsföreningen. År 2007 försvinner den statliga skatten. Bostadsrättsföreningen sänker sina totala skatteutgifter från kronor per år till kronor per år. Det ger en minskning på drygt kronor. År 2008 försvinner även fastighetsskatten på bostäder. Skatteutgifterna sjunker nu ytterligare till drygt kronor. Nu har summan minskat med sammanlagt kronor på två år. Exempel 2 En bostadsrättsförening med samma läge och lika många lägenheter, men yngre och med sämre ekonomi: År 2006 bestod 24 procent av avgiften av statlig skatt. År 2007 försvinner den statliga skatten. Bostadsrättsföreningen sänker sina totala skatteutgifter från kronor till kronor, det vill säga med kronor. År 2008 försvinner fastighetsskatten på bostäder. Skatteutgifterna sjunker då ytterligare till kronor. Nu är den sammanlagda minskningen kronor på två år. Observera att det förekommer stora variationer mellan olika föreningar och att inte alla har betalat statlig skatt. Det beror på att de har stora lån och därmed höga räntekostnader. Detta har hänt: Schablonbeskattningen har avskaffats. Fastighetsskatten för flerbostadshus har sänkts med 20 procent, från 0,5 till 0,4 procent. Räntebidragen för nybyggda bostadshus trappas ner (för att vara helt borta år 2012), men kompenseras i många fall av de minskade skatterna. Detta händer vid årsskiftet: Schablonbeskattningen är fortfarande noll. Fastighetsskatten försvinner och ersätts med en kommunal avgift. Kommunal avgift för lokaler är 1 procent av taxeringsvärdet. Kommunal avgift på bostäder är 0,4 procent av taxeringsvärdet eller 1200 kronor per lägenhet. Från hyresrätt till bostadsrätt, hur gör man?

5 Vi införde varmvatten som standard. Nu är vi hetare än någonsin. HSB har byggt vart tionde hem i Sverige. Vi står bakom många företeelser som idag ses som självklara, t.ex. sopnedkastet, tvättstugan och varmvatten som standard. Vi arbetar, nu som då, med att utveckla idéer, hitta nya smarta förvaltningslösningar och bygga bostäder av högsta standard. Välkommen att upptäcka HSB du också! Besök oss på

6 6 annons HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET annons Enkla Tips för att få ner energikostnaderna Spara pengar på ekonomin foto: Pierre Mens Eva Törling, redovisningsspecialist på revisionsbyrån Öhrlings PricewaterhouseCoopers. Tips: Så kan föreningen spara pengar på ekonomiska lösningar Anslut föreningen till en branschorganisation Hjälper till med branschfrågor och ger juridisk hjälp. Läs på Det finns gott om litteratur för bostadsrättsföreningsstyrelser, med handfasta tips och råd. Man tjänar på att själv ha insyn, även på de områden där man tar in proffshjälp. Ha en bra bankkontakt En bra dialog med banken är viktigt, inte minst när det är dags att lägga om eventuella lån. Skaffa en kunnig revisor inte bara för kontroll, utan även för rådgivning och stöd. Konsultera konsumentvägledare Ger tips och råd för hur föreningen ska planera långsiktigt, och på så sätt spara pengar. Det finns pengar att spara för bostadsrättsföreningen genom att se över de ekonomiska lösningarna. Det gäller att veta vilka delar av ekonomin man behöver hjälp med, och vad man kan hantera själv genom att skaffa sig lite koll. Ibland överlåter bostadsrättsföreningen uppgifter på ett proffs som den lika gärna kan hantera själv. Men det finns områden där föreningen tjänar på att ta hjälp utifrån. En bostadsrättsförening behöver en bra revisor, en bra förvaltning och en bra bank, säger Eva Törling, som är redovisningsspecialist på revisionsbyrån Öhrlings PricewaterhouseCoopers. Det viktigaste är inte att spara pengar utan att hantera ekonomin på ett säkert sätt, säger hon. Vad styrelsen behöver för hjälp utifrån för att sköta det ekonomiska arbetet beror naturligtvis på medlemmarna i styrelsen. Om styrelsen består av bara lekmän har man större behov av proffshjälp. Årsredovisning och fakturering Ett område som styrelsen behöver hjälp med är årsredovisningen, bland annat för att den är viktig information för tänkbara blivande medlemmar. En bra och tydlig årsredovisning kan hjälpa till att höja priset på lägenheterna. Den tänkbara köparen ska i årsredovisningen kunna se kopplingen Vad styrelsen behöver för hjälp utifrån för att sköta det ekonomiska arbetet beror naturligtvis på medlemmarna i styrelsen. mellan förvaltning och ekonomi, säger Eva Törling. Fakturabetalning och avgifts- och hyresavisering bör man ta hjälp med av en branschorganisation eller en extern konsult, tycker Eva Törling, eftersom det ofta handlar om mycket pengar. Man kan förlora mycket på att inte ha koll på när pengar ska komma in, eller på att behöva betala påminnelseavgifter för räkningar som går till inkasso. Bokföring och budget Bokföringen är något som föreningen kan spara pengar på, om man har någon i styrelsen som är ekonomikunnig. Styrelsen har skyldighet enligt lag att föra bok, och kan därmed åtalas för bokföringsbrott. Därför är det viktigt att styrelsen har full insyn i bokföringen, även om man låter ett proffs sköta den. Budgeten är ett annat område som det är viktigt att styrelsen är aktiv i. Det är ju ett styrinstrument för föreningen, säger Eva Törling. Det kan också vara idé att se över föreningens banklån, för att se vad som behöver läggas om. Enkla tips för att få ner dina egna energikostnader En tiominutersdusch om dagen kostar upp till 1500 kronor per år. Om du halverar tiden till fem minuter halverar du också energiförbrukningen och kostnaden. Apparater i stand-by läge använder el i onödan. Detta gäller TV:n och alla apparater med fjärrkontroll, men också transformatorer och batteriladdare i vägguttag. Vattenkokaren förbrukar en tredjedel av energin jämfört med en spisplatta. Kastrull med lock förbrukar en tredjedel av energin jämfört med en kastrull utan lock. Lågenergilampor är fem gånger effektivare än glödlampor och håller tio gånger längre. Du sparar cirka 500 kronor för varje glödlampa som du byter ut. Släck ljuset i rum där du inte vistas. En 60-watts glödlampa som står på fyra timmar om dagen 300 dagar om året drar 70 kwh på ett år. Enkla tips för att er bostadsrättsförening ska få ner energikostnaderna Sänk inomhustemperaturen en grad och minska uppvärmningskostnaden med cirka fem procent. Täta energiluckorna. Mycket värme sipprar ut genom tak, väggar och fönster. Se över isoleringen i huset. Om möjligt, tilläggsisolera vindsbjälklaget. På så vis kan föreningen spara tusentals kronor om året. Att byta ut gamla fönster är också väldigt kostnadseffektivt. Se över belysningen i huset. Står lampor på i källarutrymmen och trapphus där de boende sällan vistas? Byt ut gamla lysrör mot modernare belysning. Se över husets ventilationssystem. Ventilationen står för den största biten av föreningens fastighetsel. Byt ut gamla torkaggregat och torkskåp i tvättstugan. En effektivare torkning av de boendes tvätt sparar både tid och pengar. Torkutrustningen drar mer energi än tvättmaskinerna. Rekommendationen är att utrustningen i tvättstugan ska bytas ut vart tionde år. Undersök alternativa uppvärmningsmetoder. Kanske tjänar både er förening och miljön på ett mer klimatsmart alternativ. Olika uppvärmningsmetoder Fjärrvärme Lägre värmekostnad Enkelt, miljövänligt och frigör utrymme Driftsäkert, men kräver närhet till kulvert Bergvärmepump Lägre värmekostnad Frigör utrymmen inomhus Kräver vissa ytor utomhus Övergång från oljeberoende till elberoende Pelletspanna Låg bränslekostnad Kräver utrymme för lager Kräver något mer drift och skötsel (går att lägga ut på entreprenad) Förnyelsebart bränsle Regeringen föreslår fjärrvärmenämnd I regeringens förslag till ny fjärrvärmelag skapas en fjärrvärmenämnd, där en kund kan ansöka om medling i de fall fjärrvärmeföretaget och kunden inte kommer överens. Fjärrvärmenämnden ges också en medlingsfunktion mellan fjärrvärmeföretag och potentiella värmeleverantörer. Syftet är att bidra till ett så effektivt nyttjande som möjligt av samhällets energiresurser. Källa: regeringen.se Teknisk förvaltning Ekonomisk/Kameral förvaltning Fastighetsskötsel På uppdrag från Bostadsrättsföreningar och Fastighetsägare utför vi *Upphandling, projektledning, besiktning* *Underhållsplaner * Renoveringar* *Energideklarationer *Om & tillbyggnad* *Andelstalsberäkningar* *web-baserade informationslösningar* info@birkafastighets.se när det gäller fastigheter - Fastighetsrätt Bostadsrätt, Arrenderätt Hyresrätt, lokaler bostäder Utbildning mm Advokatfirman Steinmann AB Linnégatan 7, Box 5220, Stockholm Tel , Fax , info@steinmann.se

7 annons HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET annons 7 Foto: Thomas Bäcklin De senaste fem åren har Toppsockret minskat energikostnaderna med kronor. Bostadsrättsföreningen Toppsockret i Hökarängen har sparat hundratusentals kronor på att bli klimatsmarta. De har bland annat bytt till grön el, skaffat miljövänliga tvättmaskiner och bytt till lågenergilampor. Kasta inte pengar i energisjön Spara 700 kronor på att duscha i fem minuter istället för tio. Byt ut fönstren och få ned energispillet med tio procentenheter. Det finns många enkla knep för att sluta kasta pengar i energisjön och istället bli en klimatsmart bostadsrättsförening. Bostadsrättsföreningen Toppsockret i Hökarängen har på av fjärrvärme med tolv procent, el- saker som att börja med sopsortering, ret lyckats minska förbrukningen ringar har Toppsockret gjort mindre fem år radikalt sänkt förbrukningen förbrukningen med tio procent och byta till lågenergilampor och skaffa av och kostnaderna för vatten, fjärrvärme och elektricitet för fastighetens drift. De flesta vill göra någonting för en bättre miljö. Men det är svårt att veta vad man kan göra och man behöver ofta draghjälp för att komma igång, berättar Thomas Bäcklin, ordförande i bostadsrättsföreningen Toppsockret och initiativtagare till att göra föreningen klimatsmart. För oss har det handlat om att tänka energismart för allt som är gemensamt men också att ge konkreta tips till medlemmarna för att underlätta deras miljöriktiga val, som till exempel att byta till lågenergilampor vattenförbrukningen med tjugo procent. Det har medfört att driftkostnaderna minskat med cirka kronor per år. Toppsockret satsar också på miljövänlig el och äger andelar i ett vindkraftverk i Härjedalen som från och med nästa år kommer att bidra med kilowattimmar per år till Toppsockrets elkonsumtion. Tidigare har vi köpt grön el. Nu bidrar vi konkret till att det skapas ny miljövänlig el, berättar Thomas Bäcklin. Men det betalar sig också att vara miljövänlig, vi får motsvarande 8 10 procents skattefri ränta vilket är betydligt bättre än att sätta in pengarna nya energisnåla tvättmaskiner. Saga Ekelin, kommunal rådgivare på Energirådgivningen, menar att det är viktigt att både tänka stort och smått när man vill energieffektivisera sin bostadsrättsförening. En enkel förändring kan vara att byta munstycken på kranar och duschar. Energieffektiva dusch- och kranmunstycken kan halvera vattenförbrukningen utan att försämra duschkomforten. Genom att följa Energirådgivningens tips kan en bostadsrättsförening spara tusentals kronor och göra miljön en jättetjänst. Sedan är det bara att besluta om vad de pengarna ska användas till 1istället. De senaste fem åren har Toppsock- Förutom att införa stora och FFF_Bostadsr välja miljötaxi, ttsf fortsätter rvaltning_254x120.qxp han. på banken :20 Sida föränd- Din fastighetsförvaltare i Stockholm och Uppland. Välkommen till vårt showroom på Thorildsplan, Geijersvägen 15! Kom in och titta på olika fastighetsboxlösningar från P-godkända leverantörer. Öppet: onsdagar Välkommen!

8 8 annons HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET annons Tjäna hundratusentals kronor på glömda utrymmen Varför ska medlemmarnas gamla vinterpälsar hänga på vinden, när man istället kan tjäna pengar på att bygga bostäder där? Och varför ska det platta taket stå tomt? Där kan man ju också bygga till lägenheter. Det finns pengar att tjäna på de outnyttjade utrymmena i en fastighet. Med frigjort kapital från skattelättnaderna kanske det är läge att bygga ut nu. Den senaste trenden är att bygga ut på taket, att bygga till lägenheter på platta tak. Fram till för några år sedan fanns ett generellt förbud mot att inreda vindarna i Stockholms innerstad. Men sedan det upphävdes har trenden att inreda råvindar ökat enormt i Stockholm. Och det finns stora pengar att tjäna för föreningarna. Det kostar mellan och kronor/m 2 att inreda en råvind, och sen kan man sälja lägenheterna till marknadspris, säger Maria Wideroth, advokat och delägare i Landahl och Öhman Advokatbyrå. I förorterna lönar det sig inte att bygga om vinden till lägenheter, medan en råvind på Strandvägen kanske inte ens har en övre prisgräns, säger hon. Utvecklingen går nu mot fler och mindre lägenheter på vindarna, berättar Maria Wideroth. För några år sen, när det generella förbudet försvann, var lägenheterna större och lyxigare, då byggdes det tvåor på 100 kvadrat. Den senaste trenden är att bygga ut på taket, att bygga till lägenheter på platta tak, säger Maria Wideroth. Att däremot utnyttja vinden till att bygga gemensamhetslokaler, såsom gym, bastu eller systuga, är ganska ovanligt. Det beror förmodligen på att det inte ger något ekonomiskt inflöde, säger Maria Wideroth. Men det finns andra outnyttjade utrymmen än vinden och taket. Utrymmet på fasaden kan nyttjas för balkonger. Om en lägenhet på Södermalm har balkong höjer det slutpriset med sju procent, visar en uppsats från Handelshögskolan i Stockholm. Generellt är staden mer generös med bygglov om man vill bygga balkongerna in mot gården. Ska de ligga mot gatan är det svårare att få bygglov, säger Maria Wideroth. Men det lyckades man med i bostadsrättsföreningen Rensnålen på lilla Essingen. De byggde balkonger mot gatan i våras på 22 av sina 35 lägenheter. Det blev ett par turer. Huset är ett Fastighetsjour dygnet runt Securitas Jourmontör - från larm till åtgärd.

9 annons HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET annons 9 fakta Så går ombyggnaden till Beslutet ska förankras hos föreningens medlemmar, demokratiskt enligt stadgarna. Om inte alla medlemmar är överens kan ett beslut fattas på stämman, med två tredjedelars majoritet. Fler hushåll tror på fallande bostadspriser Möjlighet finns att pröva beslutet i hyresnämnden, om medlemmarna inte är överens. Där görs en objektiv bedömning av ärendet. Sedan kan man överklaga till hovrätten. När medlemmarna är överens om att en ombyggnad ska ske måste man se över hur utrymmet ser ut idag. Finns det till exempel vindsförråd? Vart ska dessa i sådana fall flyttas? Sen är det dags att ansöka om bygglov. De flesta förändringar i en fastighet, från att bygga till ett fönster till att inreda en råvind, är bygglovspliktigt. Sen gäller det att välja en bra arkitekt. Det ska vara någon med goda kontakter på Stadsbyggnadskontoret, och som vet att utnyttja vindsutrymmet effektivt. Här finns de outnyttjade utrymmena Råvindar Platta tak För första gången sedan 2003 tror fler hushåll att bopriserna ska falla än stiga. SEB:s och Demoskops undersökning Boprisindikatorn, som genomförts varje månad sedan våren 2003, har nått rekordlåga nivåer. Av tillfrågade hushåll svarar 33 procent att de tror att bostadspriserna kommer att stiga det kommande året medan 44 procent tror på fallande priser. Antalet som tror på fallande bopriser har fördubblats på en månad. En av anledningarna till den negativa trenden tros vara att Riksbanken nyligen höjt reporäntan och aviserat att den kan behöva höjas ytterligare. Källa: SEB funkishus, och vi fick söka tre separata bygglov för att kunna genomföra balkongbygget, säger bostadsrättsföreningens ordförande Pontus Eriksson. Balkongerna kostade föreningen kronor/st. Hur mycket värdet på lägenheterna har ökat vet inte Pontus Erikson, men att höja värdet var ändå inte det primära syftet. Det är ju en bonus. Den största vinsten är att kunna komma ut lite. Eftersom alla våra lägenheter är ettor och tvåor så gör det jättestor skillnad att det finns en balkong att vistas på också. Vi har fått nya fönster och dörrar också, och balkongerna ger en bättre kontakt med utsidan. Från början fanns det dem som var tveksamma till balkongbygget i Rensnålen, bland annat några av föreningens hyresgäster, som inte ville ha hyran höjd. Men nu när balkongerna är på plats är alla jättenöjda, säger Pontus Eriksson. Dessutom ligger balkongerna i rätt väderstreck, söder och väster. Lägenheter som hyrs ut som kontor, övriga kontorslokaler Fasaden Här finns information om bygglov och regler Stadsbyggnadskontoret: Stockholms stad: Balkongbygge Föreningen bär ansvaret och ska sköta underhållet av balkongerna. Därför är det alltid föreningen som håller i arbetet. Det finns regler som ska skydda lägenhetsinnehavare från att deras lägenhet försämras genom att en balkong byggs till lägenheten ovanför. Om en lägenhet ligger närmare än 3 meter från markytan får man inte bygga balkong. Många dåligt försäkrade Fyra av tio nyblivna bostadsrättsinnehavare har missat att skaffa rätt försäkringsskydd i samband med ombildningen, enligt Trygg Hansas statistik. Det är många som glömmer att teckna ett särskilt bostadsrättstillägg på sin vanliga försäkring. Det kan bli dyrt om olyckan är framme. I många fall täcker bostadsrättsföreningens försäkring större skador, men om den som äger bostadsrätten ändå får betala kan självrisken bli uppemot kronor om man har fel försäkring. Källa: DN Behöver er bostadsrättsförening juridisk rådgivning? Advokatfirma Lindhs DLA Nordic är en av Sveriges ledande advokatbyråer inom fastighetsrätt. Byrån har över 70 verksamma jurister på Kungsgatan i Stockholm, varav ca 10 är specialister inom fastighetsrätt. Vi har stor vana av att bistå bostadsrättföreningar i alla de juridiska frågor som kan uppstå, ex: Frågor vid ombildningar Frågor vid ombyggnation eller renoveringar Vad får styrelsen göra och inte göra Hur löser föreningen en konflikt Kontakta oss gärna om du vill veta mer. Henrik Wollsén Ansvarig för fastighetsgruppen henrik.wollsen@dlanordic.se Kungsgatan 9 Box 7315, Stockholm Tel: Fax:

10 10 ANNONS HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET ANNONS Billigare att underhålla löpande än att låta förfalla Att sätta undan pengar till en takrenovering som ska äga rum om 0 år känns inte så kul. Men framförhållning är A och O för underhållet i bostadsrättsföreningen, enligt Anna Mölgård på SBC. Det kan bli både dyrt och farligt om föreningen inte sköter underhållet. styrelsens underhållsskyldigheter Det borde vara ett krav från medlemmarna att styrelsen gör en långsiktig underhållsplan, över kanske 20 år. Det är inte alla bostadsrättsföreningar som har en långsiktig underhållsplan. Men det borde de verkligen ha, menar Anna Mölgård, som är regionchef på Sveriges BostadsrättsCentrum (SBC). Det borde vara ett krav från medlemmarna att styrelsen gör en långsiktig underhållsplan, över kanske 20 år. Den ska reglera vad som bör underhållas när, och visa hur mycket pengar som måste sparas eller lånas till olika underhållsposter, säger hon. I många föreningar tänker man för kortsiktigt, de boende är mer intresserade av att tjäna pengar på kort sikt än att föreningen ska ha en god ekonomi på lång sikt, enligt Anna Mölgård. De borde tänka att de ska hjälpa till att förädla huset istället, och lämna det i ännu bättre skick än när de fl yttade in, säger hon. FOTO: SBC Anna Mölgård, SBC. Det fi nns skräckexempel på föreningar där man håller igen på allt, struntar i underhållet, lappar och lagar istället för att byta ut. Men det brukar vara självsanerande. En styrelse som inte rustar upp tvättstugan när det behövs blir inte omvald. Billigare med jämn nivå Det är viktigt att hålla en jämn nivå på underhållet. Det blir också billigare i längden. Man slipper ringa jouren när en stam spricker en lördagsnatt eller betala för en brandkårsutryckning i onödan för att brandsäkerheten är för dålig. Det gäller att förebygga så långt som möjligt, och renovera i samma takt som saker förslits. Dessutom är det en bra idé att anlita en teknisk förvaltare, tycker Anna Mölgård. Man kan inte allt som lekman, det är viktigt att man tar hjälp. Ett rör som för mig ser ut att vara i perfekt skick kanske visar sig vara helt förstört på insidan när ett proffs tittar på det. Det är viktigt att låta rätt personer avgöra vad som behöver göras. En teknisk förvaltare kan också hjälpa styrelsen att göra en underhållsplan, som är kopplad till en fl erårsbudget. Inte bara ekonomi Att ha ett löpande underhåll på fastigheten gynnar inte bara föreningen ekonomiskt, det handlar också om säkerhet och lagkrav som måste uppfyllas. Det är till exempel bostadsrättsföreningens skyldighet att se till att det inte rasar istappar eller snösjok från taket vintertid, och att sätta upp avspärrningar innan det är undanröjt. Många abonnerar en snöröjningstjänst, men det är ändå styrelsens ansvar att upptäcka när det behöver röjas. Det bästa är om man kan arrangera något slags joursystem där medlemmarna turas om att håla koll, säger Anna Mölgård. Det är styrelsen som har ansvaret för att fastigheten underhålls och är i gott skick. Bostadsrättsföreningens syfte är att främja medlemmarnas ekonomiska intresse. Då är det viktigt att fastigheten behåller sitt värde. Genom att planera och styra underhåll och reparationer, finansiering och lån kan styrelsen se till att fastigheten behåller sitt värde. Stamledningar för avlopp, värme, gas, el och vatten ska repareras vid behov och hållas i gott skick. För att kostnaderna för det periodiska underhållet ska fördelas jämt över åren rekommenderas att styrelsen upprättar en långsiktig underhållsplan, och varje år gör avsättning till fonden för yttre underhåll i enlighet med planen. (Källa: HSB) Dubbelt ljus med 70% lägre energiförbrukning Samtidigt som den patenterade låsringen ser till att era lågenergilampor är i fred. Fastighetsnära tjänster Ett smart val för fastigheten. Dubbelt ljus med 70% lägre energiförbrukning. Med OSRAM DULUX LONGLIFE EL 20 w finns det utrymme för en lågenergilampa.locklights låssystem består av 3 st ringar som tillsammans gör det omöjligt för obehöriga att skruva ur globen utan LOCKLIGHTs öppningsverktyg. LOCKLIGHTs låssats levereras komplett med lampglob LOCKLIGHT rensar ventlationssystem samt byter ut befintliga fläktar mot energieffektiva fläktar med tryck och tempgivare för att få en bättre energiekonomi samtidigt som du får en bättre och miljövänligare inomhusmiljö. Fräsning av avloppsrör med högvarvig kniv via inspektionslucka i källarplan och från tak. Det rensade materialet omhändertas med vacumsug. LOCKLIGHT avslutar med kvalitetssäkring med TVkamera och video. Vid frågor kontakta LOCKLIGHT AB Adress:Sjögatan 7 Post: Box 353, Motala Tel: +46(0) Fax: info@locklight.com Vi utför arbeten i hus upp till 13 våningar Exempel på ett orensat avloppsrör

11 annons HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET annons 11 Boxarna, luften och värmen det ni inte får glömma De närmaste åren införs många nya regler och lagar som berör bostadsrättsföreningar. Att energideklarera, kontrollera husets ventilation och byta ut brevinkasten mot postboxar är tre saker som en bostadsrättsförening är skyldig att göra inom de närmaste åren. Men det är svårt att veta vad som ska göras, vem man ska vända sig till och hur mycket det kommer att kosta. Här är allt din förening behöver tänka på. Energideklarationen En energideklaration är en mätning av en byggnads energiförbrukning. Bostadsrättsföreningar ska ha en energideklaration till årsskiftet 2008/2009. Om deklarationen inte utförs kan kommunen ge föreningen böter. Energideklarationen gäller i tio år och kostar mellan och kr. Energideklarationen steg för steg: 1. Förberedelse Förbered dig genom att ta fram alla handlingar som kan underlätta för energiexpertens senare arbete. Det handlar till exempel om uppgifter kring tidigare undersökningar, ritningar över huset, värmeräkningar och resultatet från en OVK. Kom ihåg att konsulten tar betalt per timme så lägg lite extra tid på detta. 2. Kontakta en expert Boka tid med en expert från ett företag som är godkänt av SWEDAC (Styrelsen för ackreditering och teknisk kontroll). 3. Undersökningen Energiexperten går igenom allt material om byggnaden, fyller i och godkänner deklarationen elektroniskt på Boverkets hemsida. Sedan får fastighetsägaren hela energideklarationen och förslag till åtgärder. 4. Åtgärda ditt hus När det är dags att åtgärda eventuella problem kan du ta hjälp av Boverkets faktablad kring vanliga åtgärder, som gör det enklare för din förening att energieffektivisera. Källa: Boverket Postboxar istället för brevinkast Senast den första januari 2011 ska alla som bor i flerfamiljshus få sin post utdelad i entrén till huset, i så kallade fastighetsboxar, istället för i dörrens brevinkast. Det beslutade Post- och Telestyrelsen Fördelarna med att brevinkasten försvinner är att det blir mindre buller i trapphuset, att brandrisken i lägenheterna blir lägre och att brevbärarna får en drägligare arbetsmiljö. Nackdelen är att det är fastighetsägarna och bostadsrättsföreningarna som ska betala för att postboxarna byggs. Om en förening inte installerat boxar 2011 är inte brevbäraren skyldig att dela ut posten utan de boende kan tvingas hämta ut sin post på ett uthämtningsställe. Boxarna ska vara placerade inomhus, på bottenvåningen och vara försedda med lås. Hittills har knappt 15 procent av landets flerfamiljshus installerat postboxar. I Hammarby Sjöstad har i stort sett alla hus redan postboxar. Danmark inför samma regler 2009 och i Norge har de haft postboxar sedan 1950-talet. Källa: Forum för fastighetsboxar och www. postboxar.info Vad är OVK? OVK står för Obligatorisk Ventilationskontroll och det beslutades 1991 att dessa kontroller skulle äga rum med jämna mellanrum. Kontroller i flerbostadshus ska genomföras av en behörig besiktningsman vart tredje, sjätte eller nionde år, beroende på ventilationstyp (om ni har F-, S- eller FT-ventilation). Ett protokoll från inspektionen upprättas av besiktningsmannen och skickas till kommunen. Byggnadens ägare får också ett intyg på kontrollen, som ska sättas upp på synlig plats i huset. Delar av resultatet från OVK ska ingå i energideklarationen. Det som ska framgå är om det finns krav på ventilationskontroll i byggnaden, vilken typ av ventilationssystem byggnaden har och, om kontroll har genomförts, i vilken omfattning den är godkänd. Enligt Boverkets undersökningar förekommer det i snitt sex fel i varje ventilationssystem, varav två är allvarliga. Tankar på ombildning? Vad är det för skillnad mellan att bo i hyresrätt och bostadsrätt? Hur många måste säga ja för att en ombildning ska genomföras? Hur gör man för att komma igång i den egna fastigheten? Ta reda på mer om ombildning från hyresrätt till bostadsrätt på Eller ring Stockholms stads informationstelefon:

12 12 annons HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET annons Bra bredband höjer värdet på lägenheterna Bredband, tv och telefoni är viktiga saker i de boendes vardag och det finns en djungel av operatörer och aktörer som vill lägga vantarna på er bostadsrättsförening. Det är viktigt att inte måla in sig i ett hörn och direkt binda upp både bredband, tv och telefoni på samma operatör under lång tid. Då begränsar man de boendes valmöjligheter, säger Göran Olsson, vd på bostadsrättsorganisationen SBC. Foto: SBC Det finns många olika alternativ när man ska välja kommunikationslösningar till sin bostadsrättsförening. Dels är det den svåra frågan vilka operatörer man ska välja, det finns en uppsjö av telefon-, tv- och bredbandsleverantörer att välja bland. Men det är också en fråga om huruvida man ska knyta kostnaden till avgiften eller låta varje boende välja vad de vill betala för själva. I det hus som jag bor i har vi valt att låta föreningen stå för notan på bredbandet och kabel-tv:s basutbud. Det gör ju att alla kan vara uppkopplade jämt men å andra sidan är vi alla också med och betalar för det indirekt. Så vissa som saknar dator tvingas betala för en tjänst som de inte nyttjar. Men det är ändå det bästa alternativet ur en ekonomisk synvinkel, berättar Göran Olsson. Bredband är som tvättstuga och sandlåda Det blir allt vanligare att bostadsrättsföreningar låter även bredbandet bekostas av hela föreningen gemensamt. Göran Olsson medger att det kan göra vissa upprörda men att det alltid kommer finnas gemensamma utgifter i en förening som inte alla nyttjar. Göran Olsson, vd på bostadsrättsorganisationen SBC, Sveriges största bostadsrättsorganisation med över 5000 medlemmar. Jag brukar jämföra det med tvättmaskiner och sandlåda. Alla i föreningen ser det som självklart att betala för tvättstugan och för sandlådan på gården, oavsett om man har en egen tvättmaskin hemma eller inte har barn. Att ha bredbandsuppkoppling i huset ökar värdet på lägenheterna och det gynnar alla. Telefonin mer fri När det gäller lösningar för telefoni är de boende mer fria att göra som de vill. Förr var det ju så att man drog in en telefonledning och då var Telia operatör per automatik. Så är det inte idag. Det är upp till konsumenten själv att välja fritt bland olika operatörer eller inte ha någon telefon alls. Idag behöver konsumenterna inte ens ringa via de traditionella teleledningarna utan kan ringa via bredbandsanslutningen. Så kallad ip-telefoni blir allt vanligare och är oftast billigare än traditionell telefoni. Måla inte in er i ett hörn Som nybildad förening är man ofta fast med de kommunikationslösningar som den förra ägaren valt. Det är vanligt att föreningar är bundna till en operatör under så lång tid som 15 år och Göran Olsson vill varna föreningar som ska teckna nya avtal att skriva dem på för lång tid. Det är lätt att tänka att man får ett billigare pris om man tecknar ett långt avtal. Men om du tänker på hur internetuppkopplingen såg ut för 15 år sedan så förstår du att mycket kan ändras på så lång tid. Det är en oöverblickbar tidsperiod. Jag tycker att man ska sprida sina gracer och teckna max treåriga avtal. Göran Olsson förstår att det är svårt att hitta rätt operatör, han säger att det är en djungel av bredbandsoch tv-operatörer därute. Men det är viktigt att välja ett alternativ som inte är för tekniskt avancerat. Han tycker exempelvis inte att ett trådlöst nätverk som tillhandahåller bredband till hela huset är ett bra alternativ. I en bostadsrättsförening ska man alltid tänka på att inte välja lösningar som är beroende av expertisen i styrelsen. Nu kanske ni har en väldigt teknikkunnig styrelse som kan sköta avancerade lösningar men vad är det som säger att det är så om fem år? Kom ihåg att inte måla in er i ett hörn, det är mitt huvudbudskap! Länkar och ordlista Bra länkar när du ska välja kommunikationslösningar Här kan man jämföra priser på telefon och internet, en webbtjänst från Konsumentverket och Post- och Telestyrelsen. Konsumenternas Tele- och Internetbyrå dit man kan vända sig för råd och hjälp. Här kan man testa så att hastigheten på ens uppkoppling är lika hög som utlovat. En tidning som bland annat gör prisjämförelser på bredband. En liten ordlista om kommunikationslösningar Ip-telefoni Telefon via bredbandet istället för telejacket. Är oftast billigare än traditionell telefoni. Trådlöst nätverk Ett nätverk som distribuerar bredband som är byggt för att sända trådlös data. Kan begränsas till ett litet utrymme som en lägenhet eller täcka hela huset. Det finns jättelika trådlösa nätverk bland annat i Kungsträdgården. Skype Internettelefoni som man använder med hjälp av programvaran Skype och ett headset som man kopplar in i datorn. Bokpaketet för brf Sveriges mest köpta bostadsrättsbok 296 kr + moms 11 uppl, aug 2006, 393 sid Bostadsrätt är sveriges mest sålda bostadsrättsbok. Boken förklarar utförligt och med många praktiska exempel hur en bostads rätts före ning drivs, medlemmarnas rättig heter och skyldigheter, vilket ansvar styrelsen har mm. Vi går också in på andra bestämmelser som rör verksamheten i en bostadsrättsförening, t ex reglerna om schablonbeskattning för föreningen och skattereglerna för den som säljer en bostadsrätt. Bostadsrätt är skriven både för dig som är aktiv i en förening, t ex styrelseledamot, och för dig som är bostadsrättshavare. Redovisning i bostadsrätts föreningen 296 kr + moms November 2006, 263 sid Redovisning i bostadsrättsföreningar är en praktisk handbok för dig som sköter redovisningen eller är revisor i en bostadsrättsförening. Boken behandlar både den löpande redovisningen och hur man upprättar en årsredovisning. I en bostads rättsförening finns många fallgropar när det gäller redovisningen, boken visar hur du undviker dem. Bokens avslutande del innehåller ett stort antal exempel på hur du konterar olika affärshändelser i en bostadsrättsförening. Sist fi nns en förkortad version av kontoplanen FastBAS. Ja tack! Skicka mig (skriv antal i rutan) Företag/förening (5147) Bostadsrätt 296 kr + moms Beställarens namn Vi bjuder på portot. Redovisning i brf 296 kr + moms Paketpris: båda böckerna 500 kr + moms Postadress Björn Lundén Information AB Box Näsviken Tel: Fax: E-post: info@blinfo.se Hemsida: Adress Telefon E-post Björn Lundén Information AB SVARSPOST Box Näsviken

13 ANNONS HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET ANNONS 13 En ombildning är inte enkel. När fastighetsägare säljer ut hyresbeståndet är det mycket att tänka på. Henrik Wollsén, advokat och ansvarig för fastighetsgruppen på advokatfirman Lindhs DLA Nordic berättar vad man bör känna till innan ombildningen för att affären ska bli lyckad. undvik fällorna vid ombildningen Nu blir jag miljonär över en natt. Så tänker många när det börjar talas om ombildning i hyreshuset. Men Henrik Wollsén säger att man ska tänka efter, det är inte alltid ens en god affär att köpa sin lägenhet. Man ska inte stirra sig blind på att man kommer att tjäna pengar, utan noga ta reda på vilket skick fastigheten är i. Det gäller att veta vad man får i knät, säger han. Många av allmännyttans hus är i stort behov av renovering, och en del hus som är byggda på 2000-talet kallas tickande bomber på grund av fasadfel genom den tekniska konstruktionen. risk för skattesmäll Men riskerna handlar inte bara om fel i fastigheten. För att slippa betala reavinstskatt i samband med utförsäljningen av allmännyttan har många kommuner tagit till avancerad skatteplanering, så kallad paketering, för att få ut så mycket som möjligt av affären. Detta är mer regel än undantag idag, och görs inte bara av allmännyttan, utan även av privata fastighetsägare, säger Henrik Wollsén. Paketering innebär att kommunen, eller någon annan typ av fastighetsägare, bildar ett aktiebolag, som endast har till uppgift att agera mellan hand vid försäljningarna. Fastigheterna säljs först till de egna dotterbolagen och sedan köper bostadsrättsföreningarna aktierna i dessa bolag. På det viset slipper fastighetsägaren reavinstskatten. I undantagsfall kan även skattemässiga effekter uppstå vid en paketering, säger Henrik Wollsén. Om en förening som redan äger en fastighet utökar föreningen med ytterligare en fastighet kan man åka på en skattesmäll. köpet ogiltigt Risken är stor att hela transaktionen blir ogiltig på grund av att hyresnämnden inte godkänner mellanbolaget som ägare till fastigheten, säger Henrik Wollsén. Detta leder till fl era negativa effekter för föreningen som köper bolaget och fastigheten. I värsta fall kan köpet ogiltigförklaras. Det kan också bli problem när man ska försäkra en fastighet som förvärvats genom paketering. Om aktiebolaget som man skiftade ut fastigheten från inte är godkänt av kommunen kan föreningen inte försäkra fastigheten alls, säger Henrik Wollsén. Henrik Wollsén, advokat och ansvarig för fastighetsgruppen på Lindhs DLA Nordic. att tänka på INNaN en OmBIldNINg Den ekonomiska planen Den ekonomiska planen är det viktigaste dokumentet vid en ombildning. När den upprättas gäller det att allt blir rätt. Henrik Wollsén rekommenderar att man tar hjälp av en jurist som kan se till att de formella bitarna blir korrekta, och av en ekonom som har bra kontakt med en byggtekniker. finanslejon eller fastrar? Styrelser i bostadsrättsföreningar kan se helt olika ut, beroende på vilka som bor i huset. En del hus är fulla av finanslejon och styrelseproffs, medan det på andra ställen bara bor gamla fastrar eller morbröder, säger Henrik Wollsén. Lämpligheten att driva verksamheten, och hur mycket hjälp man behöver utifrån, varierar med de boendes kunskap och kompetens. kvarvarande hyresgäster Situationen mellan gamla grannar kan bli ojämlik och infekterad om inte alla köper, utan några bor kvar som hyresgäster även efter ombildningen. De som förr var jämlika grannar är nu hyresgäst och hyresvärd. Det händer ofta att bostadsrättsföreningen försöker röka ut de kvarvarande hyresgästerna för att kunna sälja av deras lägenheter, säger Henrik Wollsén. Man bör vara medveten om att problem kan uppstå här. Renovera varsamt Ett hus kan stå i fl era hundra år, men de som bor där förvaltar det bara en kort tid. Då gäller det att ta hand om huset på rätt sätt. På Stockholms stadsmuseum pågår en utställning om renovering av fl erfamiljshus byggda Här ges handfasta prov på hur man kan renovera sitt hus med traditionella material och metoder. Man ska akta sig för schablonmässiga standardlösningar vid underhåll och renovering. Ett hus med kulturhistoriskt värde är något man ska vara glad för! Det mesta går att lösa om man är lite förutseende, säger Fredrika Mellander Rönn, byggnadsantikvarie på Stadsmuseet. Källa: Stockholms Stadsmuseum 9 av 10 unga drömmer om att äga sitt boende Unga stockholmare är väldigt fl yttbenägna och när de fl yttar hemifrån vill de helst äga sitt eget boende. Detta visar en undersökning som Demoskop gjort på uppdrag av Skanska. 40 procent av de tillfrågade vill helst äga en bostadsrätt, 50 procent vill hellre bo i villa och endast 10 procent svarade att de ville bo i en hyresrätt. Stadsdelen Södermalm var det område dit de unga helst ville fl ytta, tätt följt av innerstaden generellt. Källa: Skanska Fast pris på var sjunde bostadsrätt Var sjunde bostadsrätt som är till salu i Stockholm bjuds ut till fast pris eller såkallat acceptpris (ett pris som säljaren accepterar). Uttryck som först till kvarn förekommer på många objekt. Det är köparnas marknad på bostadsrätter i de svenska storstäderna just nu. Dessutom tycks det bli väldigt trångt i utgången när många säljare nu tar chansen att sälja sin bostad innan årsskiftet för att undvika beskattning på uppskjutna vinster från fastighetsförsäljningar. Källa: di.se Äkta eller oäkta bostadsrättsförening? Olika skatteregler gäller för äkta och oäkta föreningar. En oäkta bostadsrättsförening innebär att mindre än 60 procent av intäkterna kommer från föreningens egna medlemmar. Resten av intäkterna kan vara hyresintäkter från lägenheter, lokaler och garage. Vid en försäljning av en bostad i en oäkta förening beskattas hela den eventuella vinsten och inte bara två tredjedelar som i en äkta förening. Vinsten kan inte heller skjutas upp. Källa: Skatteverket Alla kan modernisera sitt föreningsarbete Ibland är arbetet i bostadsrättsföreningen ett riktigt hundjobb, ett nödvändigt ont. Det finns roligare saker att lägga sin tid på än administration. Med en hemsida från oss sköter ni enkelt kommunikationen både inom och ut från er bostadsrättsförening. På så sätt får ni också tid över till annat. Gör som många andra föreningar. Skaffa en egen hemsida. Det är billigare än du tror.

14 14 annons HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET annons Tio steg för att ombilda ditt hyreshus till bostadsrätt Rekordmånga av allmännyttans hyreshus ombildas just nu till bostadsrätter. Ytterligare stockholmare hoppas på att deras hus ska ombildas. Men hur går man egentligen tillväga för att ombilda hyreshuset till bostadsrätter? Här hittar du checklistan som gör din hyresrätt till bostadsrätt i ett nafs. Hur intresserade är dina grannar av att bilda bostadsrättsförening? Kalla till ett husmöte och diskutera saken. Måste alla säga ja till omvandling? Behöver vi hyra in en bostadsrättskonsult? Hur vet vi hur mycket lägenheterna kommer att kosta? Frågorna är många när tiotusentals stockholmare gör sig redo för att ombilda sitt hyreshus till en bostadsrätt. Men det är inte så komplicerat som man kan tro. Följ denna tiostegsplan så behöver inte omvandlingsprocessen bli mer komplicerad än nödvändigt. Steg 1 Husmöte Hur intresserade är dina grannar av att bilda bostadsrättsförening? Kalla till ett husmöte och diskutera saken. För att bilda en bostadsrättsförening krävs det endast tre medlemmar men det bästa är givetvis om så många som möjligt är med. Ni kan inte friköpa er fastighet utan att två tredjedelar av de boende röstat ja. Redan på husmötet kan det även vara läge att bjuda in en bostadsrättskonsult. Steg 2 Registrera bostadsrättsföreningen För att hyresvärden ska kunna ge er ett pris på fastigheten behöver ni bilda en bostadsrättsförening. Medlemmarna väljer tillsammans en styrelse med tre ledamöter och suppleanter och minst en revisor. Fastställ föreningens namn och stadgar, färdiga mallar finns på Bolagsverkets hemsida. Sedan är det bara att registrera föreningen hos Bolagsverket. Steg 3 Intresseanmälan Nu är er förening registrerad och det är dags att lämna intresseanmälan till hyresvärden. Intresseanmälan måste skrivas på av 40 procent av de boende i er fastighet (för fastigheter i Stockholms innerstad gäller två tredjedelar). Hyresvärden kommer sedan att värdera fastigheten. Intresseanmälan innebär inte att alla tackat ja utan att ni visat intresse för att få ett pris på fastigheten. När detta fastställts av en värderingsfirma får ni ett pris från värden som inte kan förhandlas ned. Steg 4 Ekonomisk plan När priset är klart tar er förening fram en ekonomisk plan som visar pris och månadsavgift för varje enskild bostadsrätt de närmaste åren. Den ekonomiska planen utarbetas med hjälp av er bostadsrättskonsult. För att göra en ekonomisk plan behöver ni göra en teknisk besiktning av fastigheten så att planen tar hänsyn till alla kommande renoveringar och reparationer. Planen ska sedan fastställas av styrelsen och intygas av intygsgivare utsedda av Boverket. Steg 5 Lån Både föreningen och era enskilda medlemmar behöver i de flesta fall låna pengar för att kunna köpa fastigheten och dess lägenheter. Det kan löna sig att kontakta flera olika banker och låneinstitut och ta reda på vilka räntor och villkor som erbjuds. Er bostadsrättskonsult kan hjälpa er att förhandla om lånen. Steg 6 Beslut om köp Nu har det blivit dags för styrelsen att presentera all information för medlemmarna i föreningen. Skicka ut informationen tillsammans med en kallelse till köpstämma. På köpstämman måste minst två tredjedelar av hyresgästerna rösta ja för att köpet ska gå igenom. Även de som inte vill köpa loss sin lägenhet kan rösta ja och fortsätta bo kvar i huset som hyresgäster. Steg 7 Köp Nu har det då äntligen blivit dags för att köpa fastigheten. Efter att två tredjedelar eller mer av hyresgästerna röstat ja på köpstämman skriver hyresvärden och bostadsrättsföreningen under ett köpekontrakt. Föreningen är nu ägare av fastigheten. Steg 8 Upplåtelseavtal När föreningen övertagit ägandet av fastigheten tecknas ett upplåtelseavtal och föreningen upplåter lägenheterna till hyresgästerna som nu formellt blir ägare till sina lägenheter. Steg 9 Lagfart Lagfart kan sökas först när det blivit klart från kommunen att de inte kommer att utöva sin förköpsrätt. Det är vanligt att lagfart är beviljat först ett par månader efter tillträdet. Steg 10 Förvaltning Nu är allt klart, föreningen är bildad och föreningsmedlemmarna äger sina bostadsrätter. Men nu är också föreningen ansvarig för att förvalta fastigheten och har åtaganden mot eventuella hyresgäster. Till en början kan det vara bra att ta hjälp av en professionell förvaltare för att se efter huset. FAKTA Statistik Under de senaste månaderna har antalet intresseanmälningar från boende i Stockholms allmännyttiga bostadsbolag fortsatt att öka stadigt. Totalt har nu nästan intresseanmälningar inkommit till bostadsbolagen. 57 procent av de inkomna intresseanmälningarna kommer från ytterstaden. (källa: Stockholms stad) Användbara hemsidor Ordlista vid omvandling Bostadsrättskonsult: En bostadsrättskonsult kan juridiken och ekonomin vid en ombildning och kan hjälpa till med alla steg i processen. En bostadsrättskonsult kan du anlita via en bostadsrättsorganisation. Ta alltid in offerter från flera stycken innan du bestämmer dig. Lagfart: Registrering av fastighetsförvärv hos inskrivningsmyndigheten och ett ägarbevis på en fastighet. För att ett köp av en fastighet ska gå igenom måste lagfarten överlämnas från säljaren till köparen och kontroll av att säljaren har lagfart ska göras vid den lokala inskrivningsmyndigheten. Köpestämma: Möte där föreningen ska ta ställning till om de vill köpa huset eller ej. Här gås resultatet från besiktningen igenom och den ekonomiska planen presenteras. Kreditansökningshandlingar delas ut och medlemmarna får uppgift om när insatsen skall insättas på föreningens konto. Stämman avslutas med rösträkning.

15 annons HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET annons 15 Återvinning lönar sig Överfulla soptunnor, dålig lukt på sommaren och objudna gäster i form av råttor. Så kan det gå om man inte håller ordning på soporna. Inför källsortering och lägg hushållsavfallet under jord istället. Det gjorde bostadsrättsföreningen Morkullan, och det tjänar både föreningen och miljön på. Medlemmarna i bostadsrättsföreningen Morkullan på Birger Jarlsgatan i Stockholm slänger sina hushållssopor i något som ser ut som vanliga papperskorgar. Men under markytan ryms avfallsbehållare med plats för 5000 liter sopor vardera. Avfallsbehållarna lyfts enkelt upp av en kranbil när de ska tömmas. Här slängs de vanliga hushållssoporna, medan själva källsorteringen sker i ett källsorteringsrum inne i fastigheten. Billigare sophämtning Föreningen behövde bygga om soputrymmena eftersom de inte levde upp till arbetsmiljökraven. Då passade man på att anpassa sophanteringen till moderna miljökrav. Vi ville minska mängden hushållssopor, dels av miljömässiga skäl, dels för att minska kostnaderna för sophämtning, säger Marie Carlsson, bostadsrättsföreningens ordförande. Vi har en medlem som verkligen håller ordning i vårt källsorteringsrum. Där blir det annars gärna översvämning. Och mängden hushållssopor har minskat radikalt, liksom kostnaderna för sophämtning. Genom investeringen i nya avfallsbehållare sänker föreningen kostnaderna med omkring kr per år. Soptransporterna har också minskat betydligt, nu hämtas soporna bara en gång i veckan, mot tidigare tre gånger. Engagemang krävs I Morkullan mjukstartade man för flera år sen med att sortera tidningar, glas och grovsopor, men nu har föreningen full källsortering. För att källsorteringen ska fungera krävs det engagemang, säger Marie Carlsson. Vi har en medlem som verkligen håller ordning i vårt källsorteringsrum. Där blir det annars gärna översvämning, speciellt under sommaren då många renoverar och slänger alldeles för stora grovsopor där. De boende i bostadsrättsföreningen Morkullan är nöjda med sopsorteringssystemet, säger Marie Carlsson. Vi har bara fått positiva reaktioner på våra markbehållare och källsorteringssystemet. Vi har bara ettor och tvåor i föreningen, och det är många ungdomar som bor här. Innan vi drog igång källsorteringsprojektet gjorde vi en enkät bland de boende, som visade att de var väldigt positivt inställda. Det gamla soprummet har tagits till vara. Där renoveras till hobby- och cykelrum. Kontakta oss så diskuterar vi vidare om hur vi skall göra förvaltningen och servicen lönsam och trivsam för Er. FSS Fastighetsservice AB Wennerbergsgatan Stockholm Tfn: E-post: info@fss.se Hemsida: En vårdad fastighet är en trivsam fastighet

16