VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 15.

Transkript

1 Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 38 / December 2010 Välkommen till Experten i Huset nr 38 I DETTA NUMMER GÅR VI IGENOM regeringens förslag till höjd stämpelskatt för juridiska personer. VI TAR UPP TRE INTRESSANTA RÄTTSFALL angående hyresvärds eventuella skadeståndsskyldighet gentemot hyresgäst i anledning av uppsägning av lokalhyresavtal, ett fall om hyresgästs eventuella skadeståndsskyldighet mot hyresvärden när hyresgästen tapetserat om lägenheten och som enligt hyresvärden därmed sänkt lägenhetens bruksvärde, samt ett mål om hyresavtal som sagts upp med anledning av brand i lägenheten orsakad genom hyresgästens försummelse. VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 15. VILL DU LÄSA TIDIGARE NUMMER AV EXPERTEN I HUSET så kan du besöka vår hemsida och logga in på Experten i Huset. Där hittar du alla våra nyhetsbrev samt rättsfall som vi tidigare publicerat. Anders Hildebrand, Petter Ingemarsson och Camilla Ekdahl Redaktörer - när det gäller fastigheter - Experten i Huset Nr 28 September 2008

2 Innehållsförteckning ARTIKLAR Höjd stämpelskatt för juridiska personer... sid 3 RÄTTSFALL Hobbylokalhyresgästs skadeståndstalan mot hyresvärd ogillas...sid 4 Lokalhyresgästs skadeståndstalan mot hyresvärd ogillades...sid 6 Skadeståndstvist vid uppsägning av lokalhyresavtal...sid 8 Skadestånd enligt 24 a hyreslagen...sid 11 Fråga om rätt till förlängning av hyresavtal för bostadslägenhet med anledning av brand...sid 13 KPI, referensränta m.m... sid 15 Experten i Huset Nr 38 December 2010 / sid 2

3 Artiklar Höjd stämpelskatt för juridiska personer Regeringen har lagt fram en proposition om höjd stämpelskatt för juridiska personer. Förslaget förväntas ge statskassan ökade intäkter med ca 500 miljoner kronor per år. Genom proposition 2009/10:206 om vissa fastighets- och stämpelskattefrågor föreslås att stämpelskatten vid juridiska personers förvärv av fast egendom och tomträtter höjs från trettio kronor till fyrtiotvå kronor och femtio öre för varje fullt tusental kronor av egendomens värde. Stämpelskatt ska betalas till staten vid vissa typer av förvärv, bl a köp eller byte av fast egendom och tomträtter. Vissa typer av juridiska personer, bl a stiftelser och ideella föreningar som bedriver allmännyttig verksamhet och bostadsrättsföreningar är skyldiga att betala en viss lägre skattesats om femton kronor för varje fullt tusental kronor av egendomens värde, och berörs inte av denna förändring av stämpelskatten. Enligt regeringen är de personer som omfattas av den höjda skattesatsen i allmänhet verksamma inom företagssektorn. En höjning av stämpelskatten för dessa juridiska personer innebär att transaktionskostnaderna vid deras förvärv av fast egendom och tomträtter ökar, vilket kan inverka negativt på omsättningen av sådan egendom. Dessa negativa konsekvenser skall dock vägas mot de stora förenklingar som förslaget om slopad revisionsplikt innebär för företagssektorn i stort och de lägre kostnader som följer härav. Till skillnad mot vad flertalet remissinstanser anfört uppvägs enligt regeringen den negativa effekten på omsättningen av fastigheter och tomträtter av de positiva effekterna som förslaget om slopad revisionsplikt ger. Ändringen skall träda i kraft den 1 januari 2011 och tillämpas i fråga om förvärv som görs efter den 31 december Vill du läsa mer >> Proposition 2009/10:206, om vissa fastighets- och stämpelskattefrågor Experten i Huset Nr 38 December 2010 / sid 3

4 Rättsfall Hobbylokalhyresgästs skadeståndstalan mot hyresvärd ogillas En hyresgäst förhyrde en del av lokal av en hyresvärd som i sin tur hade hyrt lokalen som hobbylokal av AB Stockholmshem. Någon kommersiell eller ideell verksamhet hade inte bedrivits i lokalen. Hyresgästen ansökte om stämning och yrkade att hyresvärden skulle förpliktas att till hyresgästen betala skadestånd motsvarande en årshyra då hyresvärdens uppsägning var obefogad. Hovrätten ogillade hyresgästens skadeståndstalan mot hyresvärden. En hyresgäst förhyrde en del av lokal av en hyresvärd som i sin tur hade hyrt lokalen som hobbylokal av AB Stockholmshem. Någon kommersiell eller ideell verksamhet hade inte bedrivits i lokalen. Hyresgästen ansökte om stämning och yrkade att hyresvärden skulle förpliktas att till hyresgästen betala skadestånd motsvarande en årshyra då hyresvärdens uppsägning var obefogad. Hovrätten ogillade hyresgästens skadeståndstalan mot hyresvärden. Enligt hyreslagen har en lokalhyresgäst vid uppsägning av annan anledning än kontraktsbrott från hyresgästen ett s.k. indirekt besittningsskydd. Av 57 fjärde punkten följer att hyresgästen har rätt till ersättning enligt 58 b hyreslagen, om inte hyresvärden haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. I dom meddelad av Svea hovrätt den 3 december 2010, mål nr FT , behandlas frågan om en hyresvärd var tvungen att utge skadestånd motsvarande årshyra till en hobbylokalhyresgäst på grund av att hyresvärden sagt upp hyreskontraktet till upphörande. Även fråga om hyresvärden haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Hyresgästen ansökte om stämning i tingsrätten och yrkade att hyresvärden skulle förpliktigas att till hyresgästen betala skadestånd på kr, motsvarande en årshyra jämte ränta på beloppet. Hyresgästen angav som grund att hyresvärden gjort en obefogad uppsägning avseende avflyttning och att hyresgästen hade rätt till ersättning enligt 58 b hyreslagen motsvarande en årshyra. Hyresvärden bestred yrkandena och angav att hyresgästens krav inte hade hänskjutits till hyresnämnden för medling och någon rätt till ersättning för hyresavtalets upphörande därmed hade förfallit. Experten i Huset Nr 38 December 2010 / sid 4

5 Det har i vart fall varit en befogad uppsägning, varför någon rätt till ersättning inte förelåg. Hyresgästen hade sedan årsskiftet 1996/1997 enligt muntligt avtal hyrt en del av lokal av hyresvärden som i sin tur hade hyrt lokalen som hobbylokal av AB Stockholmshem. Lokalen hade använts som verkstads-, garage- och lagerutrymme för bl.a. motorcyklar. Någon kommersiell eller ideell verksamhet hade inte bedrivits i lokalen. Hyresvärden hade gentemot hyresgästen endast tagit ut ersättning uppgående till kostnaderna för lokalen. Tingsrätten konstaterade inledningsvis att parternas avtal hade inneburit att hyresgästen mot ersättning hade fått nyttja en klart och definierad och avgränsad yta av en del av en lokal, varför hyreslagen var tillämplig på parternas avtalsrelation. Hyresvärden hade som skäl till hyresavtalets upphörande angett avveckling av hobbylokalen och menade med detta att han avsåg säga upp sitt avtal med AB Stockholmshem, men att han på grund av skilsmässa hade behövt använda utrymmet för förvaring av sin egendom. Tingsrätten konstaterade att en hyresvärd som inte längre kommer disponera lokalen anses utgöra ett avflyttningsskäl av saklig art gentemot en andrahandshyresgäst. Med hänsyn härtill och då hyresavtalet, trots viss försening på grund av för hyresvärden uppkomna oväntade omständigheter, kunde förväntas att sägas upp inom en snar framtid, ansågs hyresvärdens önskan att avveckla hobbylokalen vara ett sakligt skäl för att säga upp hyresavtalet. Vidare ansåg tingsrätten att med hänsyn till att besittningsskyddet för hyresgäster utanför bostadssektorn har till uppgift att värna ett intresse av ekonomisk natur hade hyresgästen inte haft något beaktansvärt intresse av att stanna kvar i lokalen. Med hänsyn härtill och vid en samlad bedömning fann tingsrätten att hyresvärden hade haft befogad anledning att säga upp hyresförhållandet, varför Hyresgästens talan ogillades. Hyresgästen överklagade domen till hovrätten. Hovrätten instämde i den bedömning som tingsrätten hade gjort i huvudsaken och anmärkte särskilt att det föreföll ha varit fråga om ett hyresförhållande av närmast benefik karaktär eftersom hyresvärden inte tagit ut någon ersättning för sitt arbete med att hyra ut lokalen. Hyresförhållandet hade överhuvudtaget saknat kommersiella inslag. Detta ledde, enligt hovrätten, till att det vid en intresseavvägning mellan parternas motstående intressen inte krävdes särskilt tungt vägande skäl från hyresvärdens sida för att intresseavvägningen skulle falla ut till hans fördel. Den omständigheten att lokalen inte ännu var avvecklad förändrade inte det faktum att hyresvärden haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet eftersom avvecklingen faktiskt var påbörjad. Hovrätten fastställde tingsrättens domslut. Vill du läsa mer >> Svea hovrätts dom i mål FT Experten i Huset Nr 38 December 2010 / sid 5

6 Lokalhyresgästs skadeståndstalan mot hyresvärd ogillades En lokalhyresgäst ansökte om stämning och yrkade att hyresvärden skulle förpliktas att till hyresgästen betala skadestånd utöver en redan erlagd årshyra på grund av att hyresvärden sagt upp hyreskontraktet till upphörande och inte hänvisat till godtagbar ersättningslokal. Tingsrätten ogillar nu lokalhyresgästens skadeståndstalan mot hyresvärden. Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av minimiersättningen som motsvarar en årshyra, skall hyresvärden enligt 58 b hyreslagen i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. I dom meddelad av Stockholms tingsrätt den 26 november 2010, mål nr T , behandlas frågan om en hyresvärd var tvungen att utge skadestånd utöver en redan erlagd årshyra till en lokalhyresgäst, ett aktiebolag, på grund av att hyresvärden sagt upp hyreskontraktet till upphörande och inte hänvisade till godtagbar ersättningslokal. Hyresgästen ansökte om stämning hos tingsrätten och yrkade att hyresvärden skulle förpliktas att till hyresgästen betala skadestånd utöver den redan erlagda årshyran med kr samt upplupen ränta. Bakgrunden var att hyresvärden hade sagt upp hyreskontraktet för upphörande och hyresgästen medgavs uppskov med avflyttningen. Hyresvärden utgav skadestånd enligt 58 b hyreslagen om kr, motsvarande en årshyra vid tiden för uppsägningen. Hyresvärden betalade även viss ränta på det utgivna skadeståndet. Hyresgästen angav som grund för sin talan att hyresgästen var tvungen att lägga ned sin verksamhet eftersom hyresvärden inte anvisade någon ersättningslokal. Hyresgästen hade till följd därav lidit en förlust som motsvarade lokalens marknadsvärde, vilket uppgick till minst tre miljoner kr. Det yrkade skadeståndet var beräknat med utgångspunkt i detta belopp och med beaktande av vad hyresvärden redan betalat ut. Hyresgästens verksamhet hade av olika skäl inte genererat vinst i nämnvärd omfattning. Den verkliga tillgången utgjordes av hyreskontraktet. Flera intressenter hade erbjudit sig att köpa hyresgästbolaget för tre miljoner kr för att komma över kontraktet till lokalen. Enligt en företagsvärdering uppgick hyresgästbolagets värde till kr. Hyresvärden bestred yrkandena på den grunden att den ekonomiska skada som hyresgästen kan ha lidit inte uppgick till ett belopp som överstiger en årshyra. Verksamheten i lokalen hade dessutom bedrivits av ett annat bolag. Experten i Huset Nr 38 December 2010 / sid 6

7 Detta bolags substansvärde och/eller marknadsvärde var inte intressant vid beräkningen av eventuell ersättning till hyresgästbolaget. Även om de båda bolagen skulle betraktas som en enhet förelåg inte någon ekonomisk skada som översteg en årshyra. Tingsrätten konstaterade inledningsvis att bevisbördan för påståendet att skada som översteg minimiersättningen enligt 58 b hyreslagen uppkommit ålåg hyresgästen. Vidare konstaterade tingsrätten att käromålet endast avsåg den skada som hyresgästbolaget lidit (och inte det bolaget som bedrivit verksamhet i lokalen) och att bolagen vid värdetidpunkten inte var identiskt lika ifråga om ägare och firmatecknare. Tingsrätten lämnade företagsvärderingen åt sidan då inga belopp eller bedömningar som låg till grund för värderingen synes ha någon förankring i verkligheten. Vad gällde de bud som intressenterna lämnat kan det enligt tingsrätten inte anses ha varit definitiva utan måste uppfattas som förfrågningar om huruvida hyresgästbolaget ägare var intresserade av att sälja sitt bolag. En väsentlig fråga i sammanhanget måste ha varit hur lång tid som återstod av hyrestiden. Den som var intresserad av att förvärva lokalen måste rimligen ha insett att hyran skulle komma att höjas avsevärt när den sjuåriga hyrestiden gått till ända. Tingsrätten ansåg att det var bevisat att då hyresvärden skulle höja hyran väsentligt skulle rörelsen sakna värde och vara mycket svårsåld. Vid en samlad bedömning av utredningen i målet fann tingsrätten att hyresgästen inte lyckats visa att dess värde vid tiden för uppsägningen översteg det belopp som hyresvärden redan betalat ut. Detta gällde även om man vid värderingen av hyresgästbolaget skulle beakta sambandet mellan hyresgästbolaget och det andra bolaget som bedrivit verksamhet i lokalen. Tingsrätten lämnade käromålet utan bifall och hyresgästen ska ersätta hyresvärden för dennes rättegångskostnad. Hyresgästen har överklagat domen till hovrätten. Det krävs dock prövningstillstånd för att hovrätten skall pröva saken. Experten i huset återkommer med besked i frågan längre fram. Vill du läsa mer >> Stockholms tingsrätt dom i mål T Experten i Huset Nr 38 December 2010 / sid 7

8 Skadeståndstvist vid uppsägning av lokalhyresavtal Advokatfirman Steinmann har företrätt en hyresvärd som sagt upp en hyresgäst med anledning av en större ombyggnation i fastigheten vilket medförde att hyresgästen därför inte kunde kvarsitta i lokalen. Eftersom hyresvärden hänvisat hyresgästen en godtagbar ersättningslokal utgick inget skadestånd för hyresavtalets upphörande. Mellan parterna förelåg hyresavtal för lokal belägen på Drottninggatan i Stockholm. Av hyresavtalet framgick i de särskilda bestämmelserna att Hyresgästen är införstådd med att hyresvärden planerar för genomförande av en större ombyggnad i området inom vilken lokalen är belägen. Inför sådan ombyggnad kan detta hyresförhållande upphöra. Vid hyresvärdens uppsägning av hyresavtalet för upphörande p g a ombyggnad har hyresgästen rätt till ersättning enligt 12 kap 58 b jordabalken. Hyresvärden sade upp hyresavtalet för avflyttning till hyrestidens utgång och åberopade som skäl för uppsägningen att den befintliga byggnaden inklusive den förhyrda lokalen skulle undergå en större ombyggnad. Hyresgästen hänsköt därefter ärendet till Hyresnämnden för medling för att ianspråkta sin rätt till det indirekta besittningsskyddet. Efter Hyresnämndens medlingssammanträde erbjöds Hyresgästen en ersättningslokal belägen på Vasagatan i Stockholm. Hyresnämnden som besiktigade de bägge lokalerna angav i sitt yttrande att den erbjudna ersättningslokalen var godtagbar. Hyresvärdens inställning var att Hyresgästen dessförinnan hade tackat nej till den erbjudna ersättningslokalen medan Hyresgästens inställning var att de inte gjort det och att de efter Hyresnämndens yttrande tackat ja till den erbjudna lokalen. Efter Hyresnämndens yttrande var lokalen inte längre tillgänglig för uthyrning och något nytt hyresförhållande uppstod inte mellan parterna. Hyresgästen väckte talan vid Stockholms tingsrätt och begärde att hyresvärden skulle ersätta dem med ett belopp om drygt sju miljoner kronor. Som grund för talan anfördes att Hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrat att förlänga hyresförhållandet. Ingen av undantagssituationerna i 12 kap 57 jordabalken var tillämpligt i detta fall och Hyresgästen skulle därmed ha rätt till ersättning i enlighet med 12 kap 58 b jordabalken för den skada som uppstått med anledning av att hyresförhållandet upplösts. Hyresvärden bestred att någon ersättningsskyldighet skulle föreligga eftersom de hade anvisat en ersättningslokal som enligt Hyresnämnden var godtagbar. Lokalen fanns vid anvisningen tillgänglig för Hyresgästen för inflyttning vid hyrestidens slut. Experten i Huset Nr 38 December 2010 / sid 8

9 För det fallet tingsrätten skulle finna att Hyresnämndens yttrande om lokalens godtagbarhet var uppenbart felaktigt skulle något skadestånd ändå inte utgå eftersom Hyresvärden förlikningsvis erbjudit Hyresgästen ersättning om kr som denne hade förkastat. Därmed hade ersättningsskyldighet med stöd av 12 kap 57 jordabalken bortfallit. Under Hyresgästens sakframställan i tingsrätten anfördes följande. Något erbjudande om ersättningslokal kom först efter påtryckning om detta från Hyresnämnden. Hyresgästen anförde vidare att även om de erbjöds en ersättningslokal på Vasagatan vid ett möte på Hyresvärdens ombuds kontor så var det inte fråga om något verkligt erbjudande eftersom lokalen inte fanns tillgänglig. Den fanns inte tillgänglig vid tidpunkten för hyresnämndens prövning och inte heller efter hyresnämndens yttrande. Hyresgästen godtog skriftligen lokalen efter Hyresnämndens yttrande men Hyresvärden ville då inte tillhandahålla den. Hyresvärden anförde under sin sakframställan följande. Den aktuella lokalen låg i en fastighet som under en längre tid varit föremål för planering av ombyggnad och renovering. På grund av den planerade ombyggnaden så tecknades korttidsavtal med hyresgästerna innebärande nio månaders uppsägningstid och ett års förlängning. Under 2005 stod det klart att en total ombyggnad av fastigheten var aktuell och för att säkerställa ombyggnaden sades under våren 2005 samtliga hyresgäster upp med en extra lång uppsägningstid, 15 månader. Ombyggnaden var ett mycket stort projekt innebärande en totalevakuering av byggnaden och en byggkostnad uppemot en miljard kronor. Bland annat införskaffades en fastighet på Vasagatan för evakuering av en annan hyresgäst. Startpunkten för ombyggnaden sköts upp vid några tillfällen och därmed framflyttades uppsägningstidpunkten för hyresgästerna. Vid den slutliga avflyttningstidpunkten hade Hyresvärden kommit överens med samtliga hyresgäster förutom den nu aktuella. Under medlingssammanträdet vid hyresnämnden upplystes Hyresgästen om att det fanns en ersättningslokal mittemot Centralstationen på Vasagatan som kunde erbjudas. Vid ett senare möte mellan parterna på Hyresvärdens ombuds kontor anvisades Hyresgästen nämnda lokal och ritningar på lokalen presenterades. Lokalen var vid tillfället inte iordningställd men skulle göras i ordning för Hyresgästen. Hyresgästen förklarade då att de var negativa till förslaget men att de skulle titta närmare på förslaget och återkomma. Relativt kort tid efter mötet ringde företrädare för Hyresgästen och meddelade att Hyresgästen tackade nej till lokalen. Kort därefter vände sig Hyresvärden till Hyresnämnden och begärde att de skulle yttra sig över lokalens godtagbarhet. I Hyresvärdens begäran om yttrande över lokalens godtagbarhet anfördes att Hyresgästen inte accepterat lokalen som godtagbar ersättningslokal. Hyresgästen bestred inte detta i deras yttrande till Hyresnämnden. Tingsrätten lämnade Hyresgästens skadeståndstalan utan bifall och anförde i sina domskäl följande. Det stod genom den muntliga bevisningen klart att det vid tidpunkten för uppsägningen fanns ombyggnadsplaner rörande huset och att själva ombygganden också startat vid tidpunkten för Hyresgästens avflyttning. Experten i Huset Nr 38 December 2010 / sid 9

10 Ombyggnaden var också så omfattande att det måste anses uppenbart att hyresgästerna inte kunde sitta kvar i lokalerna under ombyggnaden. Hyresvärden hade således haft skäl för sin uppsägning av Hyresgästen. Tingsrätten anförde vidare att det var ostridigt att Hyresvärden erbjudit Hyresgästen en ersättningslokal på Vasagatan. För att erbjudandet ska anses som en anvisning krävs att lokalen ska stå till Hyresgästens disposition i nära anslutning till den tidpunkt då avflyttning ska ske från den uppsagda lokalen. Om Hyresgästen tackar nej till anvisad lokal eller om hyresgästen, trots begäran från hyresvärden, inte inom rimlig tid lämnar besked om lokalen godtas eller ej kan hyresvärden anses ha fullgjort anvisningen även om lokalen inte finns tillgänglig vid tidpunkten för avflyttning. Enligt Hyresvärdens ombud hade någon företrädare för Hyresgästen ringt strax efter lämnat erbjudande och tackat nej till den erbjudna ersättningslokalen. Ombudet kunde dock inte med säkerhet säga om det var Hyresgästen själv, eller dennes bror, som även han hade varit med på mötet då anvisningen gjordes, som ringde och framförde Hyresgästens besked. Hyresvärden vände sig kort därefter till Hyresnämnden för att få nämnden att yttra sig om lokalens godtagbarhet, samt anförde att Hyresgästen förklarat att de ej accepterade ersättningslokalen. Det har vid detta förhållande ålegat Hyresgästen att inom skälig tid från anbudstillfället meddela Hyresvärden att man godtog lokalen. Dock hade de inte före hyresnämndens sammanträde om yttrande av lokalens godtagbarhet bemött uppgifterna om att de tackat nej till lokalen. Det var vidare ostridigt att de tackade ja till lokalen först efter Hyresnämndens yttrande. Under dessa omständigheter kan Hyresgästen inte anses ha lämnat besked inom skälig tid. Vid detta förhållande saknade det betydelse att lokalen inte längre fanns tillgänglig vid tidpunkten för avflyttning. Hyresnämnden fann i sitt yttrande att lokalen var godtagbar. Ett sådant yttrande får enligt 12 kap 57 a jordabalken presumtionsverkan, d v s yttrandet får frångås endast om det är uppenbart att hyresnämndens bedömning inte varit riktig. Då det under målet inte framkommit någon omständighet som skulle kunna medföra att Hyresnämndens yttrande om lokalens godtagbarhet borde frångås ogillades Hyresgästens talan. Vid denna utgång hade Hyresgästen att ersätta Hyresvärden för dennes rättegångskostnader. Hyresgästen har överklagat tingsrättens dom och det är vid tiden för denna utgåva av Experten i Huset inte klart om målet får prövningstillstånd i Hovrätten. Experten i Huset återkommer med besked i denna fråga i senare nummer. Vill du läsa mer >> Stockholms tingsrätt dom i mål T Experten i Huset Nr 38 December 2010 / sid 10

11 Skadestånd enligt 24 a hyreslagen Skadestånd för skador på spis och golv samt saknat fettfilter i köksfläkten har inte kunnat prövas i ett mål om skadestånd på grund av minskat bruksvärde enligt 24 a första stycket hyreslagen. Av 24 a första stycket hyreslagen framgår att en hyresgäst har rätt att på egen bekostnad utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder i lägenheten. Om lägenhetens bruksvärde därigenom minskar, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan. I tredje stycket samma paragraf anges att det är hyresnämnden som prövar frågan om skyldighet för hyresgästen att betala ersättning enligt första stycket. I beslut av Svea Hovrätt meddelat 12 december 2010, mål nr ÖH , behandlas frågan om en hyresgäst var ersättningsskyldig för att ha minskat lägenhetens bruksvärde genom att måla två rum blå respektive röda, samt frågan om för vilka åtgärder en hyresvärd kan erhålla ersättning enligt 24 a första stycket hyreslagen. Hyresvärden yrkade hos hyresnämnden att hyresgästen skulle förpliktas att till hyresvärden utge ersättning för ommålning av köks- och sovrumsväggar på grund av minskat bruksvärde. I målet var ostridigt att hyresgästen hade målat köket blått och väggarna i sovrummet röda samt att hyresvärden betalat för färgen. Enligt en överenskommelse mellan parterna fick hyresgästen sätta sin personliga prägel på lägenheten i form av eget färgval på väggar. Enligt överenskommelsen var ljusa pastellfärger godkända färger. Hyresgästen bestred yrkandet men vitsordade ett belopp, motsvarande ungefär hälften av yrkat belopp, såsom skäligt i och för sig. Hyresnämnden hänvisade i skälen för beslutet till Bostadsdomstolens uttalande om att det redan i kravet på att åtgärderna ska ha medfört en minskning av bruksvärdet ligger att åtgärden objektivt sett ska vara till visst förfång vid nyttjandet av lägenheten, för att utlösa ersättningsskyldighet. Efter besiktning av lägenheten konstaterade hyresnämnden att även om det förekom några missar i målningsarbetet gjorde helhetsintrycket att målningsarbetet fick anses godtagbart. Vidare angav hyresnämnden att även om den röda färgen var kraftfull och iögonfallande, måste färgsättningen bedömas utifrån helhetsintrycket av hela lägenheten. Hyresnämnden fann att förfång i nyttjandet för en annan hyresgäst objektivt sett inte kunde anses föreligga och hyresnämnden lämnade därför skadeståndsyrkandet utan bifall. Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut till Svea hovrätt och yrkade att hovrätten skulle bifalla hyresvärdens talan vid hyresnämnden. Experten i Huset Nr 38 December 2010 / sid 11

12 Vidare yrkade hyresvärden att hyresgästen skulle förpliktas att betala skadestånd till hyresvärden avseende emaljskada på spis, repor i parkettgolv samt saknat filter i köksfläkt. Hovrätten anförde att en hyresvärds skadeståndstalan för minskat bruksvärde endast kan avse sådana åtgärder som anges i 24 a första stycket hyreslagen, d.v.s. ommålning, tapetsering och därmed jämförbara åtgärder. Yrkandet avseende ersättning för skador på spis och golv samt saknat fettfilter i köksfläkten kunde därmed inte lagligen prövas i detta mål. Hovrätten avvisade därför hyresvärdens talan i denna del. I fråga om ersättning för ommålning av kök och sovrum anslöt sig hovrätten till hyresnämndens bedömning och överklagandet avslogs. Vill du läsa mer >> Svea hovrätts beslut den 3 december i mål nr ÖH Experten i Huset Nr 38 December 2010 / sid 12

13 Fråga om rätt till förlängning av hyresavtal för bostadslägenhet med anledning av brand Hyresgästs vållande av brand i lägenheten har ansetts utgöra ett så allvarligt åsidosättande av hyresgästens förpliktelser att det inte varit oskäligt att hyresavtalet inte förlängts. Hyresgästen har dock erhållit uppskov med att flytta. Enligt 46 första stycket 2 hyreslagen har hyresgästen, när hyresvärden sagt upp hyresavtalet, rätt till förlängning av avtalet utom när hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Om hyresvärdens talan om att hyresavtalet skall upphöra bifalles, får i beslutet hyresgästen medges skäligt uppskov med att avflytta, om hyresgästen eller hyresvärden begär det, 52 första stycket hyreslagen. I beslut av Svea Hovrätt meddelat 1 november 2010, mål nr ÖH , behandlas frågan om en hyresgäst åsidosatt sina förpliktelser i så hör grad att avtalet skäligen inte bör förlängas samt om hyresgästen skulle erhålla uppskov med avflyttning. Hyresvärden sade upp hyresavtalet till upphörande den 1 maj 2009 och hänsköt tvisten om förlängning till hyresnämnden. Hos hyresnämnden yrkade hyresvärden att avtalet skulle förklaras ha upphört att gälla nämnda dag och att hyresgästen skulle förpliktas att flytta från lägenheten. Bakgrunden till hyresvärdens uppsägning var att hyresgästen lämnat lägenheten med ett påslaget värmeelement, vilket orsakat en brand i lägenheten och rökutveckling i trappuppgången. Hyresvärden ansåg att hyresgästen genom att vålla brand i lägenheten, m.m. hade åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst i så hög grad att avtalet skäligen inte borde förlängas. Branden uppstod genom att hyresgästen lämnat ett värmeelement, som genom strålningsvärme antänt en intill stående soffa, påslaget när hon lämnade lägenheten. Lägenheten totalförstördes i branden, trappuppgången rökfylldes och fem personer fick föras med ambulans till sjukhus. Hyresvärden menade också att hyresgästen hade manipulerat två säkringar, vilket får till följd att de inte löser ut vid överbelastning, vilket i sin tur sätter fastighetens elsäkerhet ur funktion. Hyresgästen bestred att hyresavtalet skulle upphöra och begärde, för det fall hyresnämnden skulle finna att hyresavtalet skulle upphöra, uppskov med avflyttning till det månadsskifte som inträffar närmast sex månader efter hyresnämndens beslut. Hyresgästen anförde att det skulle strida mot god sed i hyresförhållanden eller i vart fall vara oskäligt mot henne om hyresavtalet upphörde. Branden var en olyckshändelse. Hon har tidigare haft på elementet i flera timmar utan att det har hänt något. Experten i Huset Nr 38 December 2010 / sid 13

14 Hon lämnade lägenheten vid tiden den aktuella dagen för att uppsöka läkare p.g.a. hon fått ont i magen och glömde då att stänga av elementet. Hennes dotter hämtade upp henne, men då dotterdottern ringde och var rädd för att vara ensam hemma åkte de till dotterns bostad istället för till läkaren. Hemma hos dottern tog hon en sobril och blev bättre i magen. Efter 3-4 timmar fick hon telefonsamtal om branden. Hon har inte manipulerat säkringarna i lägenheten eller känt till att de varit manipulerade. Hyresvärden medgav uppskov med avflyttning till den 30 november Hyresnämnden konstaterade att det mot hyresgästens förnekande inte kunde anses visat att hon känt till att det funnits manipulerade säkringar i lägenheten, och att säkringarna därmed inte påverkade hyresgästens rätt att få avtalet förlängt. Hyresnämnden ansåg dock att hyresgästen, mot hyresvärdens ifrågasättande, inte lyckats göra sannolikt att hennes glömska att stänga av elementet i någon mån varit ursäktligt p.g.a. hon tvingats åka hemifrån för att uppsöka läkare. Genom sitt förfarande har hyresgästen därför allvarligt åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst. Då det inte framkommit några omständigheter som gjort att det ändå skulle vara oskäligt att hyresavtalet upphörde, biföll hyresnämnden hyresvärdens talan. Hyresgästen medgavs dock uppskov med avflyttning från lägenheten till den 31 januari Hyresnämndens ordförande var skiljaktig och anförde att det mot bakgrund av att detta var den enda försummelse hyresgästen gjort sig skyldig till på tolv år, inte var skäligt att hyresavtalet upphörde. Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut till Svea hovrätt och yrkade att hyresnämnden i första hand skulle avslå hyresvärdens talan och i andra hand medge henne uppskov med att flytta till månadsskiftet närmast efter sex månader från hovrättens beslut. Hovrätten konstaterade att det inte fanns någon utredning som visade att branden orsakats av tekniskt fel, och att hyresgästen därmed fick anses ha orsakat branden genom sin försummelse att under många timmar lämna lägenheten utan tillsyn med ett värmeelement av äldre modell i närheten av soffan som antändes. I likhet med hyresnämnden fann hovrätten att hyresgästen härmed allvarligt har åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst och att hyresgästens magbesvär inte kan ha varit av den arten att hyresgästen kan anses ursäktad för sin försummelse. Då det inte heller i övrigt var oskäligt att hyresförhållandet upphörde avslog hovrätten överklagandet. Med anledning av denna bedömning prövade inte hovrätten om hyresavtalet skulle upphöra på grund av att säkringarna i lägenheten manipulerats. Hovrätten medgavs dock uppskov med avflyttning från lägenheten till den 31 januari Vill du läsa mer >> Svea Hovrätts beslut den 1 november 2010 i mål nr ÖH Experten i Huset Nr 38 December 2010 / sid 14

15 KPI, referensränta m m Referensränta (källa: Riksbanken) 1 juli ,5 % 1 jan juni ,5 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,0 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,0 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,0 % 1 juli dec ,5 % 1 jan juni ,5 % 1 juli dec ,5 % Prisbasbelopp (källa: SCB) kr kr kr kr kr Konsumentprisindex (källa: SCB) Index, basår 1980 KPI November ,58 Oktober ,57 September ,60 Augusti ,06 Juli ,04 Juni ,97 Maj ,92 April ,36 Mars ,32 Februari ,59 Januari ,79 December ,69 November ,03 Oktober ,11 September ,35 Augusti ,42 Juli ,80 Kurser, seminarier och frukostmöten i hyresjuridik och bostadsrätt Våra seminarier, kurser och frukostmöten ger möjlighet till fördjupning inom fastighetsrättens olika områden. Vid dessa presenteras aktuell lagstiftning och praxis med tillfälle till diskussion och egna frågor. Vissa kurser innehåller även grupparbeten och rättegångsspel. Kommande frukostmöten Vårens teman för frukostmöten är ännu inte färdigställda, men kommer att publiceras på vår hemsida inom kort. Kurser Advokatfirman anordnar löpande olika kurser, bland annat: Hyresrättslig grundkurs, Hyresrättslig fortsättningskurs samt Lokalhyresjuridik. Det går även att skräddarsy kurser anpassade till klientens specifika behov och önskemål. Kontakta oss gärna för mer information. Läs mer om våra frukostmöten Experten i Huset Nr 38 December 2010 / sid 15

16 Vi på Advokatfirman Steinmann är Advokat Harry Steinmann Advokat Agneta Gothenby Advokat Niklas Lidquist Advokat Maria Liljeblad Advokat Carl Westling Biträdande jurist Anders Hildebrand Biträdande jurist Josefin Landqvist Biträdande jurist Petter Ingemarsson Biträdande jurist Camilla Kjelldén Ekdahl Ekonomi Katarina Heijbel Sekreterare Ann-Kathrin Eriksson Sekreterare Miria Montagner Ansvarig utgivare: Harry Steinmann. Redaktion: Anders Hildebrand, Petter Ingemarsson och Camilla Kjelldén Ekdahl. Redaktionen tar emot frågor och synpunkter kring Experten i Huset samt adressändringar, prenumerationsuppgifter m m. E-post: petter.ingemarsson@steinmann.se, anders.hildebrand@steinmann.se och camilla.ekdahl@steinmann.se Advokatfirman Steinmann AB, Box 5220, Stockholm, Besöksadress: Linnégatan 7 Tel , Fax info@steinmann.se