EU, allmännyttan och hyrorna

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "EU, allmännyttan och hyrorna"

Transkript

1 EU, allmännyttan och hyrorna SOU 2008:38 Remissyttrande från SABO

2 Innehåll Sammanfattning av remissyttrandet... 3 Inledning remissyttrandets disposition SABO:s förslag: Affärsmässiga kommunala bostadsföretag med samhällsansvar... 7 Bakgrund... 7 Utgångspunkter för förslaget... 9 Affärsmässighet... 9 Ett inhemskt system för kontroll Sammanfattande bedömning och slutsatser Stöd till bostadsföretag på vikande marknad Konsekvenser av Allvillutredningens förslag analys och kommentarer Affärsmässiga kommunala bostadsaktiebolag enligt artikel Självkostnadsstyrda kommunala bostadsaktiebolag enligt artikel Sammanfattande bedömning och slutsatser Hyressättning De kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll Nya hyressättningsregler Konsekvenser om den hyresnormerande rollen avskaffas Förslagen som saknar EG-rättslig anknytning Sammanfattande bedömning och slutsatser

3 Sammanfattning av remissyttrandet Allmännyttans framtid SABO avstyrker Allvillutredningens (Utredningen om allmännyttans villkor) bägge förslag om allmännyttans framtida villkor. Förslagen utgår inte från de kommunala bostadsföretagens situation och uppgifter idag. De utgör en snäv och delvis missvisande tolkning av gemenskapsrätten. Det saknas en analys av problem på den svenska bostadsmarknaden och hur de ska lösas samt en diskussion om vilken utveckling som är önskvärd. Allvillutredningen har resulterat i två radikala alternativ varav inget är önskvärt eller genomförbart utan allvarliga konsekvenser för såväl samhället som bostadsföretagen. Bägge förslagen riskerar att på varsitt sätt leda till social housing ; en uppdelning av boendet mellan fattiga och rika som vi i Sverige valde bort för över 60 år sedan och som ingen vill ha. SABO lägger i stället fram ett eget förslag om allmännyttans framtid. Förslaget utgår från hur de kommunala bostadsföretagen arbetar idag och gällande svensk rätt på området samtidigt som nödvändiga anpassningar till gemenskapsrätten görs. Förslaget går ut på att de kommunala bostadsföretagen ska drivas på affärsmässig grund. Det innebär att de ska ha ett långsiktigt lönsamhetsperspektiv på verksamheten. En åtgärd ska endast vidtas om det på sikt kan förväntas bli minst lika lönsamt att vidta åtgärden som att avstå från den. Prissättningen ska inkludera en viss vinstmarginal och företagen ska sträva efter en marknadsmässig avkastning. Med detta avses den totalavkastning som en genomsnittlig privat investerare med samma långsiktiga placeringshorisont och inställning till risk skulle kunna få med ett motsvarande fastighetsbestånd på samma marknad. Några krav på vinstmaximering ska inte ställas. Inom ramen för ett långsiktigt lönsamhetsperspektiv ska inte några hinder finnas för företaget att ta samhällsansvar och precis som framsynta privata företag arbeta för hållbar utveckling och med CSR-frågor (Corporate Social Responsibility, ofta översatt som företagens samhällsansvar ). Kommunerna bör i ägardirektiv peka ut det uppdrag företaget har samt klargöra att man ställer ett marknadsmässigt avkastningskrav. Företagen ska av sin ägare inte erhålla någon form av stöd som snedvrider konkurrensen. Detta bör regleras i Allbolagen genom att det i denna lag anges att företagen ska bedriva verksamheten på affärsmässig grund. I den mån kommunen ingår en borgensförbindelse för företagets lån ska kommunen ta ut ersättning för detta, så att den faktiska lånekostnaden för företaget blir densamma som en privat fastighetsägare har i motsvarande situation. 3

4 Det behövs ett inhemskt system för kontroll av att statsstödsreglerna efterföljs. Ingen granskning ska dock ske av företagets vardagliga verksamhet för att utröna om de enskilda beslut som fattats är affärsmässiga eller inte. Företagen ska därför inte behöva dokumentera sina beslut ur denna aspekt. Trots att företagen ska arbeta på affärsmässig grund ska ett enskilt företag av kommunen kunna ta emot uppdrag av allmänt intresse för vilka ersättning eventuellt skulle kunna erläggas genom en sänkning av avkastningskravet. På orter med vikande marknad finns en stor risk för ett framtida växande överskott på bostäder. Oavsett vilket förslag om allmännyttans framtid som slutligen blir riksdagens beslut behövs ett statligt stöd till kommuner och bostadsföretag på dessa orter. Ett sådant stöd bör utformas på ett sätt som är konkurrensneutralt och överensstämmer med gemenskapsrätten. Det är en stor brist att Allvillutredningen inte utrett hur ett sådant stöd skulle kunna utformas. Hyressättning SABO föreslår att de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll avskaffas. Även om Allvillutredningen inte entydigt lyckats visa att den hyresnormerande rollen strider mot gemenskapsrätten, så finns det andra skäl till att denna roll bör avskaffas. Kommunala och privata fastighetsägare bör i alla sammanhang ha lika villkor. Det främjar en sund konkurrens som bidrar till att utveckla hyresrätten och som gagnar hyresgästerna. Om en av aktörerna har en särskild prisnormerande ställning lägger detta en hämsko på konkurrensen. Den hyresnormerande rollen har haft den negativa effekten att privata fastighetsägare åker snålskjuts på systemet och inte alls granskas lika hårt, varken av hyresgästföreningen eller av massmedia. Konkurrensen skulle gynnas om alla hyresvärdar förhandlar utifrån de egna lägenheternas bruksvärden, inklusive kvalitet och servicenivå samt de egna kostnadsökningarna. Vidare har kopplingen till allmännyttan ända sedan den infördes utgjort en inneboende motsättning i bruksvärdessystemet. Enligt förarbetena ska hyresnämnden bortse från produktions-, drift- och förvaltningskostnader; samtidigt ska självkostnadsbestämda hyror tjäna som norm. Det går helt enkelt inte ihop. Ett borttagande av de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll innebär emellertid en mycket stor förändring på hyresmarknaden. Att en sådan åtgärd kompletteras med andra åtgärder som bidrar till att värna hyresgästernas besittningsskydd och en rimlig hyresutveckling framstår som nödvändigt och självklart. 4

5 SABO instämmer därför i förslagen om ett förändrat ändringsintervall, om en normerande roll för förhandlingsöverenskommelser och om en skyddsregel utanför bruksvärdessystemet. Skyddsregeln bör dock ges en mer situationsanpassad utformning som både ger ett starkare konsumentskydd och medger ett större utrymme för att inom rimlig tid kunna förändra hyresstrukturen på de orter där det behövs för att anpassa den till hyresgästernas värderingar. SABO föreslår därför att skyddsregelns utformning utreds vidare. Allvillutredningen har även lagt fram förslag till förändringar av hyressättningen, vilka helt saknar EG-rättslig anknytning. Dessa förslag innebär att de grundläggande principer som bruksvärdessystemet bygger på förändras och att staten genom hyresnämnderna ges en aktiv roll i att förändra hyresstrukturen. SABO:s uppfattning är att hyrorna ska bestämmas av parterna på marknaden, alltså i grunden genom en överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgäst. Enskilda hyresgäster ska dock alltid ha rätt att låta sig företrädas av en hyresgästorganisation, vilket ger en rimlig balans mellan parterna och även är en förutsättning för ett i grunden mycket kostnadseffektivt och rationellt kollektivt förhandlingssystem. Statens uppgift är att möjliggöra detta genom att tillhandahålla ett regelverk som gör att processen fungerar smidigt och klargör aktörernas rättigheter och skyldigheter. Staten (hyresnämnden) bör inte ha till uppgift att bestämma hyresnivåer för lägenheter med olika bruksvärde eller hur stor hyresskillnaden ska vara mellan lägenheter med olika bruksvärde eller geografisk belägenhet. Sådana reglerade ingrepp hämmar konkurrensen och möjligheten att utveckla hyresrätten och går dessutom på tvärs med den avreglering som genomsyrat Sverige under senare år. Det enda statliga ingreppet på området bör vara att värna enskilda hyresgästers intresse av att kunna bo kvar i sitt hem trots att fastigheten är någon annans egendom. Därför avstyrker SABO de förslag som inte direkt följer av EG-rätten eller följer av ett avskaffande av allmännyttans hyresnormerande roll. SABO instämmer dock i Allvillutredningens förslag om att vidga ortsbegreppet. Vid en prövning bör jämförelselägenheterna ha i grova drag motsvarande läge i regionen, men det bör inte spela någon roll om det går en kommungräns mellan prövningslägenheten och jämförelselägenheten. 5

6 Inledning remissyttrandets disposition Finansdepartementet har remitterat betänkandet EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) från Utredningen om allmännyttans villkor till bl.a. SABO. När det gäller allmännyttans framtid redovisar Allvillutredningen (Utredningen om allmännyttans villkor) två förslag: affärsmässiga kommunala bostadsaktiebolag respektive självkostnadsstyrda kommunala aktiebolag. I departementets remiss ligger också ett önskemål om synpunkter på det tredje förslag från Sveriges kommuner och landsting som mycket kortfattat refereras i betänkandet. När det gäller hyressättning redovisar Allvillutredningen ett antal förslag till reformer. Några av dessa följer av en anpassning till EG-rätten medan andra syftar till att förändra hyresmarknadens funktionssätt av inhemska skäl. I kapitel 1 redovisas hur SABO anser att allmännyttans villkor ska se ut i framtiden. Vårt förslag bygger på hur bostadsföretagen arbetar idag men innebär vissa förändringar med hänsyn till EG-rätten. I kapitel 2 behandlas frågan om statligt stöd till kommuner och företag på vikande marknad, något som enligt vår bedömning är helt nödvändigt oavsett vilken modell som väljs för allmännyttans framtid. I kapitel 3 analyseras och kommenteras konsekvenserna av utredningens två förslag med avseende främst på bostadsföretagens vardag, ekonomi och möjlighet att ta samhällsansvar samt effekter på lokala bostadsmarknader. I kapitel 4 analyseras de förslag till ändringar av hyressättningen som utredningen har lagt fram och redovisas hur SABO ser på dessa. 6

7 1. SABO:s förslag: Affärsmässiga kommunala bostadsföretag med samhällsansvar Bakgrund De allmännyttiga bostadsföretagen i Sverige är en del av det svenska välfärdssamhälle som växte fram efter andra världskriget. Uppgiften var att erbjuda ett bra boende för alla oavsett inkomst, ursprung, ålder och hushållstyp. Den byggde på ett medvetet ställningstagande för integration och emot en uppdelning mellan fattiga och rika där de som inte lyckas på bostadsmarknaden hänvisas till socialbostäder av enklaste standard. Idag är förutsättningarna väsentligt annorlunda. En ny tid med nya krav innebär förändringar av de allmännyttiga bostadsföretagen, men den grundläggande uppgiften att erbjuda ett bra boende för alla är densamma. Det finns inga skäl att överge denna princip. I det idéprogram kallat Saboföretagen mot år 2020 som SABO:s kongress (bestående av företrädare för samtliga politiska partier representerade i Sveriges riksdag) enhälligt antog år 2007 beskrivs bostadsföretagens roll och uppgifter i framtiden. I ett ekonomiskt och demografiskt splittrat Sverige är det naturligt att dessa varierar mellan olika orter. Det är endast med utgångspunkt i de lokala förhållandena som rollen och uppgifterna kan formuleras. Idéprogrammets syfte är att vara en inspirationskälla för företagen samt ett stöd i dialogen mellan företaget och dess ägare. Den gemensamma visionen är att det kommunala bostadsföretaget är en konkurrenskraftig och långsiktig aktör på bostadsmarknaden och bidrar därigenom till ökad tillväxt i kommunen och regionen är en motor i områdesutvecklingen och bidrar därigenom tillsammans med andra aktörer till levande stadsdelar med trygga och hållbara bostadsområden erbjuder bra och prisvärda bostäder till alla oavsett inkomst, ursprung, ålder och hushållstyp med valmöjligheter och ett långtgående inflytande och bidrar därigenom till att enskilda individer kan påverka och utveckla sin livssituation. I idéprogrammet beskrivs och exemplifieras vad det kommunala bostadsföretaget kan göra inom fem fokusområden: 1. Tillväxt för kommun och region Bostadsföretaget kan säkra tillgången på bra och prisvärda hyreslägenheter för att attrahera och behålla företag, arbetskraft och studerande. Bostadsföretaget kan nyproducera vid be- 7

8 hov och samverka över kommungränsen för att öka regionens attraktionskraft och tillväxt. I samverkan med andra aktörer kan trygghet, trivsel och service skapas och vidmakthållas i bostadsområdena. 2. Integration genom mångfald och valfrihet Bostadsföretaget kan verka för ett allsidigt utbud av upplåtelseformer och hustyper i alla kommundelar. I bostadsområdet kan företaget, själv eller i samarbete med andra, bygga nätverk, ordna boskolor, erbjuda praktikplatser, skapa mötesplatser och aktiviteter för barn och ungdomar mm. Delaktighet och inflytande kan främjas på olika sätt. 3. Företagande med samhällsansvar Bostadsföretaget behöver driva verksamheten så att den ger ett överskott för att uppnå god soliditet, kunna bygga nytt och avsätta pengar för framtida underhåll. Bostadsföretagen behöver rusta upp husen som byggdes under rekordåren och etablera en hyresstruktur som överensstämmer med hyresgästernas värderingar. I samarbete med kommunen kan boende för bl.a. hemlösa ordnas samt förebyggande åtgärder vidtas för att minska risken för avhysning. 4. Boende med livskvalitet Bostadsföretaget kan erbjuda ett boende med variationer i hustyper, utrustning, tjänster och hyresvillkor för att attrahera människor med olika önskemål om sitt boende. En viktig åtgärd som gör bostaden användbar på många olika sätt är uppkopplingen till operatörsneutrala bredband. Bostadsföretaget kan också skapa ett bra boende för äldre och genom tillgänglighetsåtgärder göra det möjligt för dem att bo kvar och få vård och omsorg i det egna hemmet. 5. Hållbar utveckling Bostadsföretaget kan minska energiförbrukningen vid uppvärmning och transporter, gå över till förnyelsebara energikällor, satsa på nya miljötekniska lösningar, använda hälsosamma byggmaterial och arbetsmetoder samt införa miljöcertifiering och system som stimulerar hyresgästerna att minska energiförbrukningen och sortera avfallet. För att de kommunala bostadsföretagen ska kunna göra nytta för kommunerna, för bostadsområdena och för hyresgästerna inom de fem fokusområdena fordras ett stabilt och neutralt regelverk och tydliga relationer mellan företaget och ägaren. Det betyder bland annat följande: Lika villkor för privata och kommunala fastighetsägare Skattemässig neutralitet mellan olika upplåtelseformer Ägardirektiv som klargör syfte och förväntad nytta av företaget samt grundläggande frågor om verksamhetens inriktning 8

9 Företaget ska arbeta affärsmässigt med ett långsiktigt lönsamhetsperspektiv Bostadsföretagets verksamhet ska inte stödjas med skattemedel och överskott ska inte finansiera annan kommunal verksamhet Särskilda sociala åtgärder som faller under kommunens ansvar och som kräver engagemang från fastighetsägare ska finansieras med kommunala medel Det behövs ett statligt, konkurrensneutralt, stöd till kommunala och privata hyresvärdar på vikande marknader Utgångspunkter för förslaget Utgångspunkten för en framtida reglering av de kommunala bostadsföretagens villkor bör vara hur företagen arbetar idag och gällande svensk rätt på området samtidigt som nödvändiga anpassningar till gemenskapsrätten görs. Därutöver bör inga förändringar göras. Som vi ser det ska de kommunala bostadsföretagen arbeta affärsmässigt och samtidigt kunna ta samhällsansvar. Däremot ska företagen av sin ägare kommunen inte erhålla någon form av stöd som snedvrider eller kan snedvrida konkurrensen. Detta bör regleras i Allbolagen genom att det i denna lag anges att företagen ska bedriva verksamheten på affärsmässig grund. Eftersom Allvillutredningens förstahandsalternativ också har formulerats som att företagen ska drivas på affärsmässig grund kommer vårt förslag att utvecklas nedan genom en beskrivning av hur det skiljer sig från utredningens förslag. Affärsmässighet Begreppet affärsmässig grund Begreppet affärsmässig grund är ett vedertaget begrepp inom svensk lagstiftning och därför kan vägledning sökas i de förarbeten som legat till grund när sådana bestämmelser tidigare införts. Den mest utförliga utredningen om vad som menas med affärsmässig grund återfinns i prop. 1995/96:167 s. 32 ff som avser kommunal uppdragsverksamhet avseende kollektivtrafik. Begreppet beskrivs där på följande sätt: I 2 lagen (1986:753) om kommunal tjänsteexport finns en föreskrift om att kommunernas och landstingens medverkan vid tjänsteexport skall ske på affärsmässiga grunder. En liknande föreskrift finns också i lagen (1994:618) om handel med el, m.m. I propositionen 1993/94:162 om handel med el i konkurrens angav regeringen bl.a. att verksamheten skall bedrivas på affärsmässig grund innebär främst att företaget skall tillämpa ett affärsmässigt beteende och en korrekt prissättning och att en viss vinstmarginal skall inräknas i priset, om inte annat undantagsvis är särskilt motiverat. Vidare angavs att de villkor som gäller för det privata näringslivets affärsdrivande verksamhet skulle vara vägledande. 9

10 Det är inte möjligt att med någon större exakthet ange vad som i olika branscher är att betrakta som affärsmässig prissättning. Kostnadsberäkningar och prissättning skall ske enligt samma normer som tillämpas av de privata företagen inom respektive bransch. I priset skall som huvudregel inräknas en viss vinstmarginal om inte annat är affärsmässigt motiverat. Det kan också bli aktuellt att ställa upp avkastningskrav. Hur stor t.ex. en vinstmarginal skall eller bör vara eller vilken ersättning man skall ta ut för risktagandet är en bedömning som måste göras för varje typ av verksamhet och med hänsyn till den praxis som tillämpas i branschen. Det behöver inte alls strida mot kravet på affärsmässighet att i speciella situationer inte räkna med någon vinst eller enbart med en mycket liten vinst. Marknadssituationen kan vid olika tillfällen vara sådan att utrymmet för att ta ut en vinst rent faktiskt är litet, mycket litet eller i stort sett obefintligt. I sådana lägen kan det handla om att prissätta tjänsterna så att verksamheten går runt. De villkor som gäller för det privata näringslivets affärsdrivande verksamhet skall vara vägledande för de kommunala trafikbolagen. Mot bakgrund av vad som nyss nämnts har regeringen inte för avsikt att föreslå att det i lag anges eller att på annat sätt rekommendera t.ex. vilken vinstmarginal trafikföretagen skall räkna med. Sådana uttryckliga krav finns inte heller för de privata aktörerna. Däremot är det enligt vår mening uppenbart att de kommunala företagen måste befrias från kravet på att tillämpa självkostnadsprincipen för att prissättningen skall kunna göras affärsmässig när de agerar på en konkurrensutsatt marknad. Verksamhet som prissätts på ett sätt som gör att kostnaderna inte täcks kan vara att anses som underprissättning i konkurrensrättlig mening. Konkurrenslagens generella förbud omfattar även kommunernas och landstingens näringsverksamhet. Möjligheterna att angripa underprissättning enligt konkurrenslagen är dock begränsade till fall där vederbörande har en dominerande ställning. Enligt regeringens mening bör dock uppdragsverksamheten inte skattesubventioneras vare sig de kommunala aktörerna är dominerande eller inte. Subventioner och t.ex. förmånliga ansvarsförbindelser kan även ( ) stå i strid med EG:s statsstödsregler. (- - - ) För att avgöra om tillskott av offentliga medel utgör statsstöd tillämpar Europeiska gemenskapens kommission den s.k. marknadsekonomiska investeringsprincipen. Enligt denna princip är det fråga om statsstöd när ett offentligt företag får medel på mer fördelaktiga villkor än de som en privat ägare skulle ge ett enskilt företag i jämförbar finansiell eller affärsmässig situation. Det kommunala bolaget skall redovisa borgensförbindelser och andra ansvarsförbindelser som kommunen eller landstingen lämnat bolaget. Ett antal remissinstanser har angivit att kommunal borgen till de trafikbolag som bedriver uppdragsverksamhet inte bör tillåtas. Regeringen ser dock praktiska svårigheter med en sådan begränsning och är därför inte beredd att lägga fram ett förslag som förbjuder kommunal borgen. Däremot anser regeringen det vara rimligt att kommunen eller landstinget tar ut en borgensavgift av bolaget. Även villkoren för offentliga borgensåtaganden kan falla under statsstödsreglerna. 10

11 Ovanstående resonemang kan i korthet sammanfattas så här: Företagen ska tillämpa ett affärsmässigt beteende vilket innebär en korrekt prissättning som inkluderar en viss vinstmarginal. Avkastningskravets storlek bör bedömas utifrån branschpraxis och det risktagande som görs. I vissa marknadssituationer kan vinstutrymmet vara litet eller i stort sett obefintligt. Det privata näringslivets affärsdrivande verksamhet ska vara vägledande. Självkostnadsprincipen ska inte tillämpas när kommunala företag agerar på en konkurrensutsatt marknad. Kommunen ska kunna ställa borgensförbindelser, men i så fall bör en avgift utgå för detta. Verksamheten ska inte skattesubventioneras och för att vid en tvist avgöra om så är fallet tillämpar EU-kommissionen principen om den marknadsekonomiske investeraren. Denna definition av begreppet affärsmässig grund har tillkommit efter att Sverige blev medlem i Europeiska unionen och accepterats av riksdagen utan invändningar. Den lagstiftning som den ledde fram till har inte ifrågasatts i den inhemska diskussionen eller anmälts eller prövats i någon av EU:s instanser. Den framstår därför som en stabil svensk grund, vilken inte förefaller stå i strid med EG-rätten, att bygga de kommunala bostadsföretagens villkor på. En direkt slutsats är att kommunallagens självkostnadsprincip inte är tillämplig. En annan slutsats är en kommun får gå i borgen för bostadsföretagets lån men att bostadsföretaget då måste betala ersättning till kommunen, så att den faktiska lånekostnaden blir densamma som en privat fastighetsägare har i motsvarande situation. Den kvarstående och avgörande frågan är då vad som menas med affärsmässighet och vilket avkastningskrav som ska ställas. Affärsmässighet i praktiken Kravet på affärsmässighet är i grunden en ägarfråga. Det är ägaren som ställer krav på att företaget ska drivas affärsmässigt och det får, som Allvillutredningen påpekar, ett antal konsekvenser för företagets verksamhet. I SABO:s idéprogram formuleras detta på följande sätt: Samtidigt verkar de kommunala bostadsföretagen på en konkurrensutsatt marknad. Det innebär att de måste arbeta affärsmässigt, det vill säga med ett långsiktigt lönsamhetsperspektiv på verksamheten. Detta innebär i praktiken att alla beslut om åtgärder på goda grunder ska förväntas leda till ett bättre resultat (högre intäkter än kostnader) jämfört med alternativa åtgärder eller ingen åtgärd alls. Att välja ett alternativ som förväntas ge ett sämre resultat än det bästa eller att avstå från en åtgärd som förväntas bli lönsam är naturligtvis inte affärsmässigt. Allvillutredningen lägger en helt annan betydelse i begreppet affärsmässighet. Man hävdar att affärsmässighet kräver att kommunerna och bostadsföretagen följer ett antal ekonomiska principer som man radar upp. Kärnan i dessa är att i såväl den löpande verksamheten som vid investeringar ska vinstmaximering alltid eftersträvas, vilket understryks på flera ställen i betänkandet. Detta onyanserade förhållningssätt leder till märkliga konsekvenser. 11

12 En konsekvens är t.ex. att kommunala bostadsföretag ska avstå från lönsamma investeringar om de inte leder till vinstmaximering, vilket kan innebära att t.ex. behövlig nyproduktion inte kommer till stånd trots att efterfrågan finns och kalkylen ger ett positivt netto över viss tid. En annan konsekvens är att kommunala bostadsföretag inte ska acceptera en förhandlingsöverenskommelse om hyror, om företagen bedömer att man får ett bättre utfall (sedan transaktionskostnaderna borträknats) genom att stranda de lokala förhandlingarna och föra frågan till hyresnämnden, något som med stor sannolikhet skulle leda till en kollaps för det nuvarande hyresförhandlingssystemet. En mer extrem konsekvens är att fastigheter ska avyttras om det leder till högre vinst att sälja fastigheten till en bostadsrättsförening än att fortsätta hyra ut lägenheterna; något som drivet till en spets skulle innebära att man måste avveckla verksamheten i områden med ett sådant marknadsläge. Resonemanget bygger på oerhört långtgående tolkningar av ett meddelande från kommissionen. Allvillutredningen skriver också själv att varken EG-domstolen, förstainstansrätten eller kommissionen tycks ha tagit ställning till något enskilt fall som gällt frågan om vad som krävs av en offentlig ägare för att tillhandahållande av kapital efter tillskottet inte ska innebära en ekonomisk fördel. Detta är i för sig inte helt riktigt, eftersom bl.a. förstainstansrätten i förenade målen T-228/99 och T-233/99, Westdeutsche Landesbank Girozentrale och Nordrhein-Westfalen mot Kommissionen (REG 2003, II-435) ogiltigförklarade ett beslut av kommissionen som behandlade frågan, men det finns inget EG-rättsligt stöd i praxis för de långtgående tolkningar som leder till dessa smått absurda konsekvenser och inte heller för att alla beslut ska fattas utifrån ett vinstmaximeringsperspektiv. I själva verket faller hela argumentationen när Allvillutredningen kommer in på det avsnitt som handlar om möjligheter för ett affärsmässigt kommunalt bostadsaktiebolag att vidta åtgärder av social karaktär. Här klargör man att företaget bör avstå från sociala åtgärder som inte är lönsamma och gör följande bedömning: Ett affärsmässigt kommunalt bostadsaktiebolag får vidta åtgärder av social karaktär endast om det på viss sikt kan förväntas bli minst lika lönsamt för bolaget att vidta åtgärden som att avstå från den. (sid 276) och följer därefter upp bedömningen med följande kommentar: Med tanke på en eventuell prövningssituation är det viktigt att ett kommunalt bostadsaktiebolag inför vidtagandet av en viss åtgärd dokumenterar varför man anser att åtgärden är affärsmässig. Den enda rimliga slutsats man kan dra av detta resonemang är att det faktiskt är affärsmässigt att vidta åtgärder om resultatet förväntas bli minst lika lönsamt som att avstå; några krav på vinstmaximering ställs inte här. Allvillutredningen varken hävdar eller visar att just sociala åtgärder på något sätt skulle vara undantagna, tvärtom gäller samma lönsamhetskrav där som i andra delar av verksamheten. Som SABO ser det borde en mer korrekt beskrivning av ett affärsmässigt beteende kunna formuleras så här: Ett affärsmässigt kommunalt bostadsaktiebolag får vidta åtgärder endast 12

13 om det på viss sikt kan förväntas bli minst lika lönsamt för bolaget att vidta åtgärden som att avstå från den. Med lönsamhet menas då ett positivt resultat i kronor och ören. Detta stämmer väl överens med det ovan angivna utdraget ur SABO:s idéprogram. Affärsmässighet och samhällsnytta Allvillutredningen skriver vidare att företagen inte får vidta åtgärder som är till nytta för samhället om de inte också är företagsekonomiskt motiverade: Om åtgärden däremot är gynnsam ur ett samhällsperspektiv men inte affärsmässigt motiverad för det kommunala bostadsaktiebolaget ens på lång sikt, ska bolaget inte vidta åtgärden. (sid 276) Frågan är emellertid mer komplicerad än vad Allvillutredningen gör gällande. I själva verket tar ett stort antal privata företag samhällsansvar långt utöver vad lagstiftningen kräver. I vissa fall beskriver man det som att man arbetar med hållbar utveckling (bestående av en ekonomisk, en social och en ekologisk dimension), i andra fall som CSR-frågor (Corporate Social Responsibility, ofta översatt som företagens samhällsansvar och vanligtvis bestående av etiskt, miljömässigt och socialt ansvarstagande). I praktiken kan det handla om allt från miljöfrågor till sponsring av den lokala ungdomsidrotten. Från den svenska regeringens sida finns också en tydlig ambition att de statliga företagen ska arbeta med dessa frågor. Flera privata hyresvärdar tar också ett socialt och miljömässigt ansvar utöver vad som direkt kan räknas hem i ökad avkastning. Den gemensamma nämnaren är att sådan verksamhet stärker företagets varumärke och antas öka lönsamheten på lång sikt. Att i siffror belägga hur sådan verksamhet påverkar resultatet är dock nästan en omöjlighet. Aktuell svensk forskning (se t.ex. CSR från risk till värde, Studentlitteratur och Öhrlings Price Waterhouse Coopers i Sverige AB, 2008) visar dock att företag som handlar proaktivt och integrerar CSR i sin verksamhet och organisationens värdegrund skaffar sig konkurrensfördelar som minskar riskerna och ger ägaren ett ekonomiskt mervärde. Frågorna är med andra ord intressanta också ur ett investerarperspektiv. När ett kommunalt bostadsföretag vidtar åtgärder av denna typ stärker det företagets varumärke, men eftersom det oftast är tydligt att det är kommunen som är ägare bidrar det också till att stärka kommunens varumärke. Åtgärderna påverkar också fastighetsvärdena på ett positivt sätt vilket bidrar till att öka avkastningen. De kommunala bostadsföretagen tar idag samhällsansvar på fler olika sätt. I SABO:s idéprogram redovisas bland annat följande exempel: Främjar integrationen i samhället och motverkar utanförskap genom att bygga goda kundrelationer och genomföra konkreta åtgärder som exempelvis nätverksbyggande, 13

14 boskolor, samarbete kring flyktingmottagning, praktikplatser, arbetsförmedling, mötesplatser och aktiviteter för barn och ungdomar själv eller i samarbete med andra. Skapar trygga och säkra bostadsområden genom att vara en motor i den lokala utvecklingen och samverka med offentliga aktörer som skola, socialtjänst och polis och privata aktörer som idrotts- och kulturföreningar, trossamfund, näringsidkare, privata fastighetsägare och bostadsrättsföreningar. Tillhandahåller boende för hemlösa samt försöks- och träningslägenheter i samarbete med kommunen. Vidtar förebyggande åtgärder för att minska hyresskulder och därmed risk för avhysning. Bygger kundrelationerna på väl förankrade etiska riktlinjer och formar rutiner som säkerställer att ingen form av diskriminering sker inom företagets verksamhet. Gör bostäder och utemiljöer tillgängliga så att äldre människor kan bo kvar och så långt det är möjligt få den omsorg och vård de behöver i det ordinarie bostadsbeståndet. Minskar utsläppen av växthusgaser genom att reducera den totala energiförbrukningen vid uppvärmning av husen och i alla de transporter som verksamheten omfattar. Går i bräschen för moderna miljötekniska lösningar och för övergång till förnyelsebara energikällor Ger hyresgästerna möjlighet att mäta och påverka den egna energiförbrukningen. Verkar för väl fungerande och kostnadseffektiva system för avfallshantering som minskar miljöpåverkan och underlättar för hyresgästerna. Det faktum att företagen har en ägare med beskattningsrätt får inte vara ett hinder för de kommunala bostadsföretagen att ta samhällsansvar. Som SABO ser det ska de kommunala bostadsföretagen precis som många andra företag vara med och ta samhällsansvar även om det inte alltid går att utläsa ett tydligt resultat i den ekonomiska redovisningen. Denna redovisning bör därför kunna kompletteras med en hållbarhetsredovisning som beskriver ekologiska och sociala åtgärder och resultat. Utan en möjlighet att ta ett sådant samhällsansvar skulle de kommunala företagen få ett sämre konkurrensläge på marknaden och bli mindre attraktiva både som hyresvärdar och arbetsgivare. Möjligheterna att ta samhällsansvar bör naturligtvis vara likvärdiga för alla fastighetsägare. Det är en stor brist att Allvillutredningen, trots påpekanden vid de samrådsmöten som utredningen inbjöd till under arbetets gång, har avstått från att beskriva dessa frågor. Det är av stor vikt att de uppmärksammas i den fortsatta beredningen av ärendet. 14

15 Marknadsmässig avkastning I prop. 1995/96:167 anges att avkastningskravets storlek bör bedömas för varje typ av verksamhet och med hänsyn till den praxis som tillämpas i branschen. Något bestämt generellt avkastningskrav kan alltså inte uppställas; sådana finns ju inte heller för de privata aktörerna. I propositionen framgår också att det privata näringslivets verksamhet ska vara vägledande. Det kan rimligen inte tolkas som att ett kommunalt företag måste bete sig exakt som ett privat företag. Begreppet vägledande innebär snarare att det privata näringslivets agerande ska uppfattas som ett rättesnöre, dvs. en hjälp att välja handlingsalternativ i olika situationer. I praktiken handlar det om att i ägardirektivet uppställa ett krav på marknadsmässig avkastning utan att den är närmare specificerad än så. Sedan måste det vara möjligt för företaget och ägaren att stämma av om det målet uppnås eller inte för att i så fall vidta nödvändiga åtgärder för att öka lönsamheten. Utgångspunkten för att bedöma vad som är en marknadsmässig avkastning är vad man på goda grunder kan anta att privata aktörer får för avkastning för motsvarande verksamhet. För en privat investerare beräknas avkastningen på det justerade egna kapitalet, men storleken på avkastningskravet kommer att variera av en rad olika anledningar främst därför att privata investerare kan ha olika inställning till vissa företeelser och därför att marknaden varierar såväl i rum som över tid. Privata investerare är olika stora och har olika inställning till risk samt olika tidsperspektiv på när investeringen ska betala sig. En del privata hyresvärdar tar ett stort samhällsansvar, andra gör det inte alls. Härutöver har fastighetsbolag olika kapitalstyrka varav följer ytterligare förmåga till risktagande och därmed skillnader i avlastningskrav. Marknaden liksom individernas betalningsvilja och betalningsförmåga skiljer sig mellan varje ort och även inom olika orter och naturligtvis också beroende på konjunkturen. Hyresvärdar kan ha olika stora bestånd och även olika typer av bestånd med skillnader i t.ex. belägenhet, ålder och underhållsstatuts. Dessa skillnader gör det omöjligt att mer precist avgöra var ett marknadsmässigt avkastningskrav ligger; det framstår i stället som rimligt att tala om ett spann inom vilket det bör ligga. Frågan om hur avkastningen ska beräknas är naturligtvis central och här menar SABO att Allvillutredningen inte är tillräckligt tydlig. Beräkningen bör ske på ett enhetligt, transparent och rättvist sett. Som vi ser det är totalavkastningen det mått som bäst uppfyller dessa krav. 15

16 I korthet innebär en totalavkastningsberäkning att man för varje enskild fastighet gör dels en värdering av fastigheten och dels en beräkning av fastighetens driftnetto. Summan av värdeförändringen och driftnettot (resultatet) ställt mot fastighetens tidigare värde ger fastighetens totalavkastning. För att få fram totalavkastningen i hela beståndet (som är det intressanta ur ett ägarperspektiv) aggregeras resultat och fastighetsvärden för de enskilda fastigheterna. När det gäller värderingen av enskilda fastigheter så kan den göras på olika sätt och därmed leda till olika resultat beroende på syftet. I ett sådant här sammanhang bör värderingen göras för en going concern avsikten är ju att behålla fastigheterna. Svenskt Fastighetsindex (SFI) har fastställt utförliga anvisningar om hur en marknadsvärdering ska gå till. Ett antal kommunala bostadsföretag är medlemmar i SFI som i övrigt domineras av privata försäkringsbolag etc. Samtliga medlemmar i SFI är skyldiga att följa dessa anvisningar i syfte att åstadkomma en korrekt jämförelse av avkastningen. Totaltavkastningen är det mått som används av professionella investerare därför att den innebär en möjlighet att på ett opartiskt sätt jämföra avkastningen från fastighetsinvesteringar med avkastningen från andra placeringsslag och med fastighetsmarknaden utomlands. Affärsmässighet och vinstsyfte I Allvillutredningens förslag om kommunala bostadsföretag på affärsmässig grund blir vinstsyftet det enda målet. Alla andra syften underordnas vinstmaximeringstanken. Ur kommunal aspekt finns det knappast något intresse av att ha ett bostadsföretag vars enda syfte är att bereda ägaren vinst. Kommunerna har startat företagen för att uppnå vissa bostadspolitiska mål och i det perspektivet är vinsten snarare ett medel än ett mål. Samtidigt innehåller kommunallagen ett förbud mot att bedriva verksamhet i vinstsyfte. Detta kan framstå som en konflikt mellan EG-rätten och kommunallagen. Som SABO ser det så är det dock ingen omöjlig ekvation att lösa. Kommunallagens bestämmelse (2 kap 7 ) är ett uttryck för den kommunalrättsliga grundprincipen om förbud mot spekulativa företag, som innebär att en kommun inte får inlåta sig på företag som har till huvudsakligt syfte att ge kommunen en ekonomisk vinst (Se t.ex. Kommunallagen kommentarer och praxis, Sveriges Kommuner och landsting, 2006). Detta betyder att det är tillåtet att kommunala företag går med vinst så länge det inte är ett huvudsakligt syfte med verksamheten, ja det får t.o.m. vara ett syfte så länge det inte är ett huvudsakligt syfte. Flertalet kommunala bostadsföretag går också med vinst idag. Allvillutredningens förslag uppfattar vi som att bostadsföretaget ska ha till huvudsakligt syfte att ge kommunen ekonomisk vinst, vilket kräver en specialreglering som tar över kommunallagens bestämmelser. Men som ovan anförts menar SABO att kravet på affärsmässighet är 16

17 uppfyllt om företaget endast vidtar åtgärder som förväntas bli lönsamma och har en avkastning som motsvarar vad privata aktörer har för motsvarande verksamhet. Statsstödsreglernas syfte är ju inte att ålägga offentliga företag att fungera exakt som privatägda företag, utan att avgöra om det gynnade företaget får fördelar som det inte skulle ha erhållit enligt normala marknadsmässiga villkor. För så vitt kravet på affärsmässighet är uppfyllt finns därmed inget hinder att sätta upp andra mål för verksamheten. Avkastningskravet blir på så sätt ett av flera mål som alla ska uppfyllas. Allvillutredningen skriver att kommunerna måste anta ägardirektiv med tydliga riktlinjer för hur verksamheten i de kommunala bostadsaktiebolagen ska bedrivas för att uppfylla kravet på affärsmässighet. (sid. 278) Som SABO ser det finns det ingen anledning att i ägardirektiv på ett så detaljerat sätt beskriva hur verksamheten ska bedrivas. Vad som menas med affärsmässighet framgår tydligt av den ovan citerade propositionen om kommunal uppdragsverksamhet avseende kollektivtrafik. Ägardirektiven ska på ett mer övergripande sätt beskriva företagens uppgifter. I SABO:s idéprogram framhålls följande: Varje kommun som har ett bostadsföretag bör i ägardirektiv klargöra syftet med ägandet och vilken nytta företaget förväntas tillföra kommunen och dess invånare. Ägardirektivet bör behandla grundläggande frågor om verksamhetens inriktning; ekonomiska, sociala och ekologiska utgångspunkter samt den samordning som ska ske med andra delar av kommunens verksamhet. Diskussionen om EU:s statsstödsregler har emellertid tydligtgjort att denna beskrivning av vad ett ägardirektiv bör innehålla behöver kompletteras med ett krav på marknadsmässig avkastning. Utdelningsbegränsningen Allvillutredningen konstaterar att utdelningsbegränsningen i Allbolagen inte möter något EGrättsligt hinder, men föreslår ändå att den tas bort därför att den i ett system med affärsmässiga kommunala bostadsföretag kan leda till omotiverat hög soliditet i bolagen. En högre soliditet är emellertid inget problem i sig, men det innebär per definition en ökning av det egna kapitalet på vilket ett marknadsmässigt avkastningskrav ska ställas. Om denna avkastning inte delas ut som vinst utan läggs till det egna kapitalet ska den påföljande år generera ny marknadsmässig avkastning. Sannolikt ökar svårigheterna att åstadkomma en marknadsmässig avkastning ju större andel eget kapital som finns i företaget. Som SABO ser det är det rimligt att staten avstår från att begränsa de enskilda kommunernas rådighet över sina tillgångar. En sådan förändring ligger också i linje med att kommunerna fått ett allt större ansvar för bostadspolitiken. Frågan är emellertid mer komplicerad än vad Allvillutredningen gör gällande. 17

18 I flera bostadsföretag finns omfattande förmögenheter som under lång tid byggts upp inte bara genom ökade fastighetsvärden utan huvudsakligen genom hyresintäkter som förvaltats på ett lönsamt sätt och i någon mån genom statliga subventioner. Dessa resurser behövs för underhållsåtgärder och investeringar i såväl befintligt bestånd som nyproduktion. Bostadsföretagen saknar dock en möjlighet att göra avdragsgilla fonderingar för framtida fastighetsunderhåll. En omfattande vinstutdelning skulle försvåra möjligheterna till fastighetsunderhåll och på ett dramatiskt sätt förändra spelplanen för hyresförhandlingarna och därmed också möjligheten att träffa förhandlingsöverenskommelser om hyresförändringar. Det finns därför anledning att utreda frågan vidare. Det bör exempelvis övervägas om det är lämpligt att i bestämmelserna göra skillnad mellan å ena sidan utdelning av realisationsvinster som uppkommer vid t.ex. fastighetsförsäljning och å andra sidan vinster som härrör från den löpande verksamheten med uthyrning av bostadslägenheter. Det bör även övervägas om ett beslut om utdelning av vinstmedel från ett kommunalt bostadsföretag bör ses som en fråga av större vikt enligt 3 kap 17 kommunallagen, vilket innebär att fullmäktige ska se till att fullmäktige får ta ställning innan beslutet fattas. Det finns i sammanhanget också skäl att erinra om vad som sägs i SABO:s idéprogram: Den ekonomiska relationen mellan bostadsföretag och kommun baseras på oberoende. Bostadsföretagets verksamhet ska inte stödjas med skattemedel och vice versa ska inte överskott hos bostadsföretaget användas till att finansiera annan kommunal verksamhet. Den kommunala nyttan med bostadsföretaget är att verksamheten genererar ett mervärde som bidrar till kommunens utveckling som helhet. Frågan om utdelningsbegränsningen har ingen direkt koppling till EG-rätten; det viktiga är att hitta en lösning som kan accepteras av alla berörda aktörer på den svenska bostadsmarknaden. Det fortsatta utredningsarbetet bör därför bedrivas i nära samarbete med SKL, Hyresgästföreningen och SABO. Allmännyttan som en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse I betänkandet redovisas kortfattat ett förslag från Sveriges Kommuner och Landsting (SKL) som remissinstanserna också ombetts yttra sig över. Förslaget innebär i korthet att de kommunala bostadsföretagen ska anses utgöra en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse och att lagstiftningen ska ändras så att formkraven för en sådan tjänst uppfylls fullt ut. Därmed skulle de kommunala bostadsföretagen genom lag inrangeras som en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse enligt EG-fördragets artikel Så vitt vi förstår innebär förslaget att företagen inom denna ram ska arbeta så affärsmässigt som möjligt, men att kommuner får ge sina bostadsföretag vissa specificerade uppdrag av allmänt intresse. Uppdragen kan handla om att främja integration och social sammanhållning, främja ett varierat utbud av bostäder, tillgodose bostadsbehovet för personer för vilka 18

19 kommunen har ett särskilt ansvar samt främja trygga och hållbara boendemiljöer. I syfte att uppfylla sådana uppdrag får ett kommunalt bostadsföretag vidta åtgärder såsom nybyggnation av bostäder, utveckling av nya bostadsområden eller insatser i befintliga bostadsområden. Finansieringen av dessa uppdrag sker genom en sänkning av avkastningskravet. En förutsättning är att åtgärderna och kostnaderna för dessa bedöms som nödvändiga och proportionerliga i förhållande till en analys av samhällets behov och marknadens förmåga att tillgodose dessa. En sådan analys ska enligt förslaget vara gjord innan beslutet fattas och upprättas i enlighet med lagen om kommunalt bostadsförsörjningsansvar. Som SABO ser det är den svenska allmännyttan idag inte att betrakta som en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse. Sedan många år har inriktningen varit att arbeta affärsmässigt och på lika villkor som privata hyresvärdar. Företagen har samtidigt tagit ett stort samhällsansvar vilket vi ovan visat är fullt möjligt inom ramen för affärsmässighet. De ekonomiska relationerna mellan företagen och deras ägare har inte alltid på alla orter varit helt neutrala och transparenta, men en betydande uppstramning har skett under senare år. Det är långt ifrån självklart att allmännyttan med nuvarande inriktning skulle kunna bli en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse. Enligt EG-rätten förutsätter detta bland annat att det verkligen är en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse, att bolagen anförtros att tillhandahålla tjänsterna, att stödet är proportionellt i förhållande till uppdraget och att utvecklingen av handeln inte påverkas så mycket att det strider mot gemenskapsintresset. Utsikterna framstår som begränsade att en sådan modell skulle godtas av kommissionen och EG-domstolen om företagen även i fortsättningen erbjuder bostäder på lika villkor till alla oavsett inkomst, ursprung, ålder och hushållstyp. Att endast erbjuda bostäder till begränsade delar av befolkningen för att därigenom i enlighet med EG-rättslig praxis bli betraktad som en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse vore att vända upp och ner på hela tanken med allmännyttan och har inget som helst stöd i den svenska opinionen. Dagens regelverk innebär att det är fullt möjligt för en kommun att lägga ut ett uppdrag (som enligt bostadsföretagets bedömning inte är affärsmässigt därför att det inte framstår som lönsamt att genomföra) på sitt bostadsföretag och betala ett marknadsmässigt pris för åtgärdernas genomförande. Detta kan ske t.ex. efter upphandling eller på annat sätt. SABO pekar i sitt idéprogram på denna möjlighet och framhåller följande: Om kommunen i detta syfte (det yttersta ansvaret för de som bor och vistats i kommunen) behöver vidta särskilda åtgärder som kräver engagemang från fastighetsägare så ska dessa finansieras med kommunala medel och ansvaret fördelas jämt på alla aktörer på bostadsmarknaden. Som SABO ser det finns det, utöver denna möjlighet, inget som hindrar att ett enskilt företag som arbetar affärsmässigt enligt huvudregeln i EG-fördragets artikel 87.1 också av kommunen ska kunna ta emot uppdrag av allmänt intresse (enligt undantagsreglerna i fördragets artikel 86.2) vilka eventuellt skulle kunna finansieras med en sänkning av avkastningskravet. En sådan möjlighet bör alltså tillkomma enskilda kommuner. 19

20 Allvillutredningen pekar också på att det kan finnas en möjlighet för kommunerna att driva en del av verksamheten med stöd som undantas enligt fördragets artikel Skillnaden mot förslaget från SKL är att det inte handlar om ett undantag för allmännyttan som helhet utan om en möjlighet för enskilda kommuner att vid uppenbara behov som inte tillfredsställs av marknaden ge det kommunala bostadsföretaget särskilda uppdrag vilka är fullt ut finansierade av kommunen, t.ex. genom en sänkning av avkastningskravet. Med en sådan inriktning ökar förutsättningarna för att förslaget är förenligt med en allmännytta som även fortsättningsvis riktar sig till alla. Enligt SKL:s förslag krävs ett relativt omfattande förfarande i anslutning till ett beslut om ett uppdrag av allmänt ekonomiskt intresse; med behovs- och marknadsanalys, kostnadsberäkning, förändring av bolagsordningen, beslut av kommunen och bolagsstämman, underrättelse till statlig myndighet samt uppföljning och utvärdering. Detta framstår som rimligt för att säkerställa inte bara transparens utan också att det verkligen finns ett allmänt intresse av att åtgärden vidtas, att stödet är proportionellt i förhållande till uppgiften och att resultatet verkligen leder till att det avsedda målet uppnås. SABOs uppfattning är att bestämmelser som tillgodoser det ovan nämnda bör föras in i allbolagen respektive lagen om kommunalt bostadsförsörjningsansvar. Det är emellertid angeläget att bestämmelserna i allbolagen ges en sådan utformning att det står klart att företagen ska drivas på affärsmässig grund samt att utrymmet för att ge stöd till tjänster av allmänt intresse enligt undantagsreglerna i fördragets artikel 86.2 inte är ett generellt undantag utan endast en möjlighet för enskilda kommuner. Förslagsvis kan allbolagen utformas med ett första kapitel som definierar allmännyttiga/kommunala bostadsföretag och ett andra kapitel som reglerar vad som är nödvändigt för att säkerställa proportionalitet och transparens om en kommun vill lägga ut uppdrag på bostadsföretaget och finansiera dessa genom sänkt avkastningskrav. Ett sådant nationellt regelverk bör notifieras hos kommissionen så att en kommun som vill använda sig av möjligheten inte själv ska behöva begära notifiering utan endast behöver se till att följa bestämmelserna i allbolagen och lagen om kommunalt bostadsförsörjningsansvar. Lönsamhet och samhällsnytta Nedanstående bild är avsedd att tydliggöra SABOs syn på förhållandet mellan lönsamhet och samhällsnytta. I det nedre mörka området återfinns åtgärder som är så lönsamma att de alltid leder till vinstmaximering. I det mittre området återfinns åtgärder som alltid är lönsamma om än i varierande grad och som dessutom är samhällsnyttiga i större eller mindre utsträckning. I det övre vita området återfinns slutligen åtgärder som är samhällsnyttiga men inte företagsekonomiskt lönsamma. 20

21 Allvillutredningen lägger i sitt förslag gränsen för vad företagen får göra på eget initiativ till åtgärder som ryms i den nedre delen. SABO lägger i sitt förslag gränsen för vad företagen får göra vid att åtgärderna ska vara företagsekonomiskt lönsamma, dvs ligga i den nedre eller mittre delen. Inte i något av alternativen kan ett företag vidta åtgärder som inte är företagsekonomiskt lönsamma, dvs ligger i det övre vita området. Däremot kan en kommun alltid lägga ut ett uppdrag som inte är företagsekonomiskt lönsamt på bostadsföretaget och betala företaget för detta, antingen efter upphandling eller om en kommun så vill genom t.ex. sänkning av avkastningskravet, förutsatt att villkoren för tjänster av allmänt ekonomiskt intresse är uppfyllda. Lönsamhet och samhällsnytta Samhällsnytta Åtgärder som kommunen kan ge bostadsföretaget i uppdrag Gräns enligt SABO Gräns enligt Allvill Åtgärder varje bostadsföretag bestämmer själv om Lönsamhet Lagen om offentlig upphandling De kommunala bostadsföretagen har av Nämnden för offentlig upphandling (NOU) hittills betraktats som upphandlande enheter enligt lagen om offentlig upphandling (LOU). Detta har motiverats bland annat med att företagen är underkastade kommunalrättsliga begränsningar avseende vinstsyfte, har en hyresnormerande roll, erhåller offentligt stöd på andra villkor än privata aktörer och därmed inte själva står den ekonomiska risken för sin verksamhet. Företagen blir därmed förpliktade att upphandla varor och tjänster i viss ordning. SABO:s förslag innebär att de kommunala bostadsföretagen enligt lag ska drivas på affärsmässig grund, att det ska ställas ett marknadsmässigt avkastningskrav på företagen, att de inte ska erhålla någon form av offentligt stöd som snedvrider eller kan snedvrida konkurrensen och att de inte ska ha en hyresnormerande roll. Förslaget innebär också att eventuell kommunal borgen ska beläggas med en marknadsmässig avgift, vilket leder till att företagen själva står den ekonomiska risken för sin verksamhet. 21

Villkor för upprustning av rekordårens bostäder. Sophia Mattsson-Linnala

Villkor för upprustning av rekordårens bostäder. Sophia Mattsson-Linnala Villkor för upprustning av rekordårens bostäder Sophia Mattsson-Linnala Statsstöd enligt Fastighetsägarna Underavskrivningar fastigheter: 592 mkr Stöd som reducerar lånekostnaden: 2 148 mkr Kostnad för

Läs mer

Ny lagstiftning för allmännyttan och hyressättningen

Ny lagstiftning för allmännyttan och hyressättningen Bilaga 2, 189 Ny lagstiftning för allmännyttan och hyressättningen Jörgen Mark-Nielsen 2010-03-30 Allmännyttiga bostadsföretag har varit och är viktiga redskap för att klara bostadsförsörjningen i landets

Läs mer

EU, allmännyttan och hyrorna -

EU, allmännyttan och hyrorna - EU, allmännyttan och hyrorna - ett gemensamt förslag till en bred och långsiktigt hållbar lösning 2009-04-06 1 Innehåll Ett gemensamt förslag till en bred och långsiktigt hållbar lösning... 3 Ett inhemskt

Läs mer

KOMMUNAL FÖRFATTNINGSSAMLING

KOMMUNAL FÖRFATTNINGSSAMLING ÄGARDIREKTIV FÖR MARKS BOSTADS AB 1. Ägaruppdrag Kf 2012-04-26, 35 Blad 1(5) Avsikten med Marks Bostads AB, nedan kallad Bolaget, är att det på samma sätt som de kommunala nämnderna och övriga kommunala

Läs mer

Detta ägardirektiv gäller tillsammans med den av fullmäktige beslutade Ägarpolicy för Eslövs kommun och dess bolag.

Detta ägardirektiv gäller tillsammans med den av fullmäktige beslutade Ägarpolicy för Eslövs kommun och dess bolag. ESLÖVS KOMMUNS FÖRFATTNINGSSAMLING NR 35 C ÄGARDIREKTIV FÖR ESLÖVS BOSTADS AB Godkända av kommunfullmäktige 2011-12-19, antagna på bolagsstämma Bakgrund Eslövs kommun är en relativt stor aktör på bostadsmarknaden

Läs mer

plattform för lokalt trepartssamarbete på hyresmarknaden

plattform för lokalt trepartssamarbete på hyresmarknaden plattform för lokalt trepartssamarbete på hyresmarknaden 2 förord SABO, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen är ense om att hyresrätten och dess konkurrenskraft behöver utvecklas. Den 25 januari 2001

Läs mer

Förhållandet till EU-rätten och statsstödsreglerna

Förhållandet till EU-rätten och statsstödsreglerna REMISSYTTRANDE 1 (5) Juridiska fakultetsnämnden Box 256 SE-751 05 Uppsala Finansdepartementet Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag överväganden och förslag (Ds 2009:60) (Dnr FI2009/7196) Juridiska

Läs mer

Ägardirektiv för Hyresbostäder i Norrköping AB. Senast fastställt av kommunfullmäktige den 26 mars 2018 och av bolagsstämman den 17 april 2018.

Ägardirektiv för Hyresbostäder i Norrköping AB. Senast fastställt av kommunfullmäktige den 26 mars 2018 och av bolagsstämman den 17 april 2018. Ägardirektiv Ägardirektiv för Hyresbostäder i Norrköping AB KS 2015/0886-3 Senast fastställt av kommunfullmäktige den 26 mars 2018 och av bolagsstämman den 17 april 2018. Genom detta specifika ägardirektiv

Läs mer

Ägardirektiv för Helsingborgshem AB

Ägardirektiv för Helsingborgshem AB Ägardirektiv för Helsingborgshem AB Kontaktcenter Postadress 251 89 Helsingborg Växel 042-10 50 00 kontaktcenter@helsingborg.se helsingborg.se SID 2(7) Kommunfullmäktige har beslutat om en gemensam vision

Läs mer

Frågor och svar om den nya lagstiftningen, proposition 2009/10:185

Frågor och svar om den nya lagstiftningen, proposition 2009/10:185 1 (8) Frågor och svar om den nya lagstiftningen, proposition 2009/10:185 Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsföretag 1. Är förändringarna genomgripande? De förändringar som sker i reglerna för de allmännyttiga

Läs mer

Remissyttrande över betänkandet EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38)

Remissyttrande över betänkandet EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) s. 1(6) Till Finansdepartementet 103 33 STOCKHOLM Remissyttrande över betänkandet EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen överlämnar härmed sina synpunkter

Läs mer

AB Kristianstadsbyggen är ett helägt bolag till Kristianstads Kommunföretag AB som i sin tur är ett helägt bolag till Kristianstads kommun.

AB Kristianstadsbyggen är ett helägt bolag till Kristianstads Kommunföretag AB som i sin tur är ett helägt bolag till Kristianstads kommun. Kristianstads kommun har organiserat sina helägda bolag i en aktiebolagsrättslig koncern där Kristianstads Kommunföretag AB (KKF) är moderbolag. AB Kristianstadsbyggen är ett helägt bolag till Kristianstads

Läs mer

Kommittédirektiv. Tillval och frånval vid hyra av bostadslägenhet. Dir. 2008:20. Beslut vid regeringssammanträde den 21 februari 2008

Kommittédirektiv. Tillval och frånval vid hyra av bostadslägenhet. Dir. 2008:20. Beslut vid regeringssammanträde den 21 februari 2008 Kommittédirektiv Tillval och frånval vid hyra av bostadslägenhet Dir. 2008:20 Beslut vid regeringssammanträde den 21 februari 2008 Sammanfattning av uppdraget En särskild utredare ska överväga hur förutsättningarna

Läs mer

YTTRANDE. EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) Dnr 37/2008 Stockholm den 8 september 2008

YTTRANDE. EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) Dnr 37/2008 Stockholm den 8 september 2008 YTTRANDE Dnr 37/2008 Stockholm den 8 september 2008 Finansdepartementet 103 33 Stockholm Dnr Fi2008/2861/OFA/BO EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) Sieps har ombetts yttra sig över betänkandet EU,

Läs mer

2 (2) Stadskontoret föreslår att kommunfullmäktige med instämmande i MKB:s yttrande över motionen avslår densamma.

2 (2) Stadskontoret föreslår att kommunfullmäktige med instämmande i MKB:s yttrande över motionen avslår densamma. SIGNERAD 2013-12-12 Malmö stad Stadskontoret 1 (2) Datum 2013-12-09 Vår referens Anders Spjuth Projektledare Tjänsteskrivelse anders.spjuth@malmo.se Motion från Anders Olin (SD) om investering av MKB S

Läs mer

Yttrande över SOU 2008:38 EU, allmännyttan och hyrorna

Yttrande över SOU 2008:38 EU, allmännyttan och hyrorna Finansdepartementet 103 33 Stockholm Yttrande över SOU 2008:38 EU, allmännyttan och hyrorna Sammanfattning Gemensam Välfärd Stockholm avfärdar utredningens bägge förslag, vilka i praktiken innebär att

Läs mer

Kommittédirektiv. En utvecklad modell för hyressättning vid nyproduktion. Dir. 2016:100. Beslut vid regeringssammanträde den 24 november 2016

Kommittédirektiv. En utvecklad modell för hyressättning vid nyproduktion. Dir. 2016:100. Beslut vid regeringssammanträde den 24 november 2016 Kommittédirektiv En utvecklad modell för hyressättning vid nyproduktion Dir. 2016:100 Beslut vid regeringssammanträde den 24 november 2016 Sammanfattning En särskild utredare ska se över modellen för hyressättning

Läs mer

Svar på motion (V) om r egionalt allmännyttigt byggföretag

Svar på motion (V) om r egionalt allmännyttigt byggföretag Tjänsteskrivelse 2016-08 - 24 Handläggare Daniel Nilsson Utredningsenheten Kommunstyrelsen Svar på motion (V) om r egionalt allmännyttigt byggföretag Förslag till beslut Motionen avslås. Beslutsnivå Kommunfullmäktige

Läs mer

7.4 Svaga bostadsmarknader i dag och i framtiden

7.4 Svaga bostadsmarknader i dag och i framtiden Till: Näringsdepartementet 103 33 Stockholm REMISSYTTRANDE EU och kommunernas bostadspolitik (SOU 2015:58) SABOs synpunkter SABO anser att det är mycket positivt att en statlig utredning har analyserat

Läs mer

ett idéprogram: sabo-företagen mot år 2020

ett idéprogram: sabo-företagen mot år 2020 sabo sveriges allmännyttiga bostadsföretag till nytta för kommunerna, bostadsområdena och hyresgästerna ett idéprogram: sabo-företagen mot år 2020 Innehåll bakgrund 3 mot år 2020 till nytta på tre nivåer

Läs mer

En skattereform för hyresrätten

En skattereform för hyresrätten 1 (6) En skattereform för hyresrätten Sammanfattning Hyresgästföreningen utvecklar i denna promemoria förslag på en skattereform för hyresrätten. Med denna reform skulle de ekonomiska villkoren för hyresrätten

Läs mer

hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar En kommentar från SABO sabo sveriges allmännyttiga bostadsföretag

hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar En kommentar från SABO sabo sveriges allmännyttiga bostadsföretag hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar En kommentar från SABO sabo sveriges allmännyttiga bostadsföretag innehåll sammanfattning 3 inledning 6 affärsmässighet i allmänhet 7 Bostadsbolagen arbetar

Läs mer

Departementspromemorian Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag överväganden och förslag (Ds 2009:60)

Departementspromemorian Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag överväganden och förslag (Ds 2009:60) KKV1001, v1.1, 2009-04-24 YTTRANDE 2009-12-10 Dnr 629/2009 1 (10) Finansdepartementet 103 33 STOCKHOLM Departementspromemorian Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag överväganden och förslag (Ds 2009:60)

Läs mer

Vinner den som skriker högst?

Vinner den som skriker högst? Vinner den som skriker högst? - Rätt hyra genom förhandling Jörgen Mark-Nielsen, utredningsansvarig, VD-staben Den svenska hyresmodellen Framväxten Utmaningarna Förbättringspotentialen FRAMVÄXTEN Olika

Läs mer

En kommentar till Finanspolitiska rådets rapport om marknadshyror. Pär Svanberg

En kommentar till Finanspolitiska rådets rapport om marknadshyror. Pär Svanberg En kommentar till Finanspolitiska rådets rapport om marknadshyror Pär Svanberg par.svanberg@hyresgastforeningen.se Vad är det för marknad? Rätten till bostad är inskriven i 2 av regeringsformen av en anledning:

Läs mer

Kommunstyrelsens kontor Datum 2015-08-19 Dnr KS 2015/0253

Kommunstyrelsens kontor Datum 2015-08-19 Dnr KS 2015/0253 Tjänsteutlåtande Kommunstyrelsens kontor Datum 2015-08-19 Dnr KS 2015/0253 15 NWT åp Til B Yttrande till Förvaltningsrätten i Stockholm, i mål nr 13833-15, angående laglighetsprövning enligt kommunallagen

Läs mer

Ekonomiskt program för hyresrätten

Ekonomiskt program för hyresrätten 1 (6) Handläggare Datum PS 2011-09-26 Ekonomiskt program för hyresrätten Sammanfattning Hyresgästföreningen utvecklar i denna promemoria förslag på ett ekonomiskt program för hyresrätten. Med detta program

Läs mer

Till: Finansdepartementet 103 33 Stockholm REMISSYTTRANDE. Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag överväganden och förslag (Ds 2009:60)

Till: Finansdepartementet 103 33 Stockholm REMISSYTTRANDE. Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag överväganden och förslag (Ds 2009:60) Till: Finansdepartementet 103 33 Stockholm REMISSYTTRANDE Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag överväganden och förslag (Ds 2009:60) Innehållsförteckning Allmänt... 4 SABOs synpunkter i sammandrag...

Läs mer

Förutom genom lag och författning regleras bolagets verksamhet genom

Förutom genom lag och författning regleras bolagets verksamhet genom ÄGARDIREKTIV för verksamheten i AB Landskronahem, nedan kallat bolaget, antagna av kommunfullmäktige i Landskrona kommun den och fastställda av bolagsstämman den Bolaget som organ för kommunal verksamhet

Läs mer

Ägardirektiv Flens Bostads AB

Ägardirektiv Flens Bostads AB KOMMUNAL FÖRFATTNINGSSAMLING 2017:9-902 Ägardirektiv Flens Bostads AB Antagen av kommunfullmäktige 2017-06-15 89 1 Detta ägardirektiv avser Flens Bostadsaktiebolag. (556154-4866), (nedan kallat bolaget)

Läs mer

State Aid Reform synpunkter från SABO (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag) på samrådsdokumentet rörande Handlingsplan för statligt stöd

State Aid Reform synpunkter från SABO (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag) på samrådsdokumentet rörande Handlingsplan för statligt stöd Till Europeiska kommissionen State Aid Reform synpunkter från SABO (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag) på samrådsdokumentet rörande Handlingsplan för statligt stöd Kommissionen välkomnar synpunkter

Läs mer

Diarienummer KS2015.0132

Diarienummer KS2015.0132 Diarienummer KS2015.0132 För den verksamhet som bedrivs i AB Skövdebostäder, nedan kallat Bolaget, gäller dessa ägardirektiv antagna av kommunfullmäktige i Skövde kommun den 24 september 2012 med ändring

Läs mer

Advokatsamfundet tillstyrker i stort utredningens förslag.

Advokatsamfundet tillstyrker i stort utredningens förslag. R-2008/0529 Stockholm den 5 september 2008 Till Finansdepartementet Fi2008/2861/OFA/BO Sveriges advokatsamfund har genom remiss den 29 april 2008 beretts tillfälle att yttra sig över betänkandet EU, allmännyttan

Läs mer

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar 1 (6) Handläggare Datum PS 2014-01-13 Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar Bostadsbeskattningskommittén har nu lämnat sitt betänkande (SOU 2014:1). Bostadsbeskattningskommittén

Läs mer

Kommittédirektiv. Ekonomiska och juridiska förutsättningar för privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden. Dir. 2006:94

Kommittédirektiv. Ekonomiska och juridiska förutsättningar för privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden. Dir. 2006:94 Kommittédirektiv Ekonomiska och juridiska förutsättningar för privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden Dir. 2006:94 Beslut vid regeringssammanträde den 31 augusti 2006 Sammanfattning av uppdraget

Läs mer

Ägardirektiv för VärmdöBostäder AB

Ägardirektiv för VärmdöBostäder AB Ägardirektiv för VärmdöBostäder AB VärmdöBostäder AB är ett helägt bolag till Kommunhuset i Värmdö AB som är ett helägt bolag till Värmdö kommun. Detta ägardirektiv är ett komplement till bolagsordningen

Läs mer

Fastighetsägarna har strandat - frågor & svar

Fastighetsägarna har strandat - frågor & svar 1 (5) Handläggare Datum MH 2012-02-13 Fastighetsägarna har strandat - frågor & svar Varför har Fastighetsägarna Stockholm strandat hyresförhandlingarna? Fastighetsägarföreningen Stockholm (FÄF) och Hyresgästföreningen

Läs mer

Hyran vid nyproduktion en utvärdering och utveckling av modellen med presumtionshyra (SOU 2017:65)

Hyran vid nyproduktion en utvärdering och utveckling av modellen med presumtionshyra (SOU 2017:65) Till: Justitiedepartementet 103 33 Stockholm REMISSYTTRANDE Hyran vid nyproduktion en utvärdering och utveckling av modellen med presumtionshyra (SOU 2017:65) SABOs synpunkter Allmänt SABO anser att när

Läs mer

Förhandlingarna om den allmänna hyresnivåns utveckling under 2019

Förhandlingarna om den allmänna hyresnivåns utveckling under 2019 Förhandlingarna om den allmänna hyresnivåns utveckling under 019 SABOs och Fastighetsägarnas vägledning för de ortsvisa förhandlingarna Stockholm 018-09-06 Sammanfattning I denna promemoria presenteras

Läs mer

Ny bostadspolitik för Sverige

Ny bostadspolitik för Sverige Ny bostadspolitik för Sverige Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet maj 2015 2(8) Ny bostadspolitik för Sverige 3(8) Bostadssituationen i Sverige är inte som den ska vara I stora delar av Sverige

Läs mer

Styrelseutbildning för koncernen Stockholms Stadshus AB 2015. Catharina Gyllencreutz, stadsjurist Stockholms stads juridiska avdelning

Styrelseutbildning för koncernen Stockholms Stadshus AB 2015. Catharina Gyllencreutz, stadsjurist Stockholms stads juridiska avdelning Styrelseutbildning för koncernen Stockholms Stadshus AB 2015 Catharina Gyllencreutz, stadsjurist Stockholms stads juridiska avdelning The Capital of Scandinavia Väsentliga regelverk EU-rätten Regeringsformen

Läs mer

En lag om upphandling av koncessioner (SOU 2014:69)

En lag om upphandling av koncessioner (SOU 2014:69) FÖRSLAG TILL YTTRANDE Vårt dnr: Bilaga 2014-12-12 JU Förbundsjurist Eva Sveman Adress En lag om upphandling av koncessioner (SOU 2014:69) Sammanfattning SKL tillstyrker att koncessioner regleras i en särskild

Läs mer

Utveckling av de årliga hyresförhandlingarna

Utveckling av de årliga hyresförhandlingarna Utveckling av de årliga hyresförhandlingarna SABO:s och Fastighetsägarnas syn på förhandlingarna om den allmänna hyresnivån Stockholm 2018-08-27 Sammanfattning I Sverige förhandlas bostadshyror kollektivt

Läs mer

Kommittédirektiv. Omstrukturering av statens bestånd av försvarsfastigheter. Dir. 2012:6. Beslut vid regeringssammanträde den 26 januari 2012

Kommittédirektiv. Omstrukturering av statens bestånd av försvarsfastigheter. Dir. 2012:6. Beslut vid regeringssammanträde den 26 januari 2012 Kommittédirektiv Omstrukturering av statens bestånd av försvarsfastigheter Dir. 2012:6 Beslut vid regeringssammanträde den 26 januari 2012 Sammanfattning En särskild utredare ska förbereda och lämna förslag

Läs mer

Dags för översyn av lagstiftningen för kommunala bostadsbolag

Dags för översyn av lagstiftningen för kommunala bostadsbolag Motion till SABO kongress 2019 Dags för översyn av lagstiftningen för kommunala bostadsbolag För tio år sedan cirkulerade många påståenden om EU-krav på de kommunala bostadsbolagen. Det ledde några år

Läs mer

En kommunallag för framtiden (SOU 2015:24)

En kommunallag för framtiden (SOU 2015:24) KKV1007, v1.3, 2012-09-10 YTTRANDE 2015-10-22 Dnr 336/2015 1 (5) Finansdepartementet Kommunenheten 103 33 STOCKHOLM En kommunallag för framtiden (SOU 2015:24) Fi 2015/1581 Konkurrensverket begränsar sitt

Läs mer

Särskilt ägardirektiv för Lejonfastigheter AB med dotterbolag

Särskilt ägardirektiv för Lejonfastigheter AB med dotterbolag Särskilt ägardirektiv för Lejonfastigheter AB med dotterbolag Dokumenttyp: Regler Fastställd av: Kommunfullmäktige i Linköping Datum: 2019-03-26, 114 Antagen vid bolagsstämma: 2019-05-10 Giltighetstid:

Läs mer

Policy för kommunal säljverksamhet

Policy för kommunal säljverksamhet Policy för kommunal säljverksamhet Fastställt av kommunfullmäktige 2018-06-18, 125 Bakgrund och regelverk En kommun och dess bolag får bedriva säljverksamhet. Viss verksamhet är reglerad genom speciallagstiftning,

Läs mer

Svar på motion nr 2/2015 från Roger Svalhede (S) - Ändra borgensavgiften till de kommunala bolagen

Svar på motion nr 2/2015 från Roger Svalhede (S) - Ändra borgensavgiften till de kommunala bolagen 0 Öste rå I Sammanträdesprotokoll för Kommunstyrelsens arbetsutskott 2015-05-06 AU 5:15 Dnr. KS 2015/0071 Arbetsutskottets beslut Ärendet bereds vidare. Svar på motion nr 2/2015 från Roger Svalhede (S)-

Läs mer

ÄGARDIREKTIV FÖR HALMSTADS FASTIGHETS AB

ÄGARDIREKTIV FÖR HALMSTADS FASTIGHETS AB ÄGARDIREKTIV FÖR HALMSTADS FASTIGHETS AB Organisationsnummer 556041-1786 Bolagets syfte Det kommunala ändamålet med Halmstads Fastighets AB:s verksamhet är enligt bolagsordningen, att i allmännyttigt syfte

Läs mer

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM Storsjöbygden

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM Storsjöbygden BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2017 Storsjöbygden Hyresgästföreningen en stark folkrörelse Hyresgästföreningen är en av Sveriges största folkrörelser med över en halv miljon medlemmar. I över 100 år har vi arbetat

Läs mer

Budget 2013. i Eskilstuna

Budget 2013. i Eskilstuna Budget 2013 i Eskilstuna Ägardirektiv för Kommunföretag AB 2013 1 Innehållsförteckning Effektiv och marknadsmässig bolagsstyrning... 3 Kommunföretag AB... 4 Bolagsstyrning... 4 Taxor och hyror... 4 Parken

Läs mer

Olagligt statsstöd (SOU 2011:69) Remiss från Näringsdepartementet

Olagligt statsstöd (SOU 2011:69) Remiss från Näringsdepartementet PM 2012: RI (Dnr 001-2350/2011) Olagligt statsstöd (SOU 2011:69) Remiss från Näringsdepartementet Borgarrådsberedningen föreslår att kommunstyrelsen beslutar följande. Som svar på remissen Olagligt statsstöd

Läs mer

Social hänsyn i offentlig upphandling inom Göteborg Stad

Social hänsyn i offentlig upphandling inom Göteborg Stad Social hänsyn i offentlig upphandling inom Göteborg Stad PM inför arbete med ökad användning av social hänsyn i offentlig upphandling av tjänster inom Göteborg Stad 2012-02-02 Helena Sagvall och Marie

Läs mer

Ökad konkurrens på det uppdragsarkeologiska området vissa ändringar i kulturminneslagen

Ökad konkurrens på det uppdragsarkeologiska området vissa ändringar i kulturminneslagen KKV1007, v1.1, 2010-05-05 YTTRANDE 2011-05-09 Dnr 195/2011 1 (5) Kulturdepartementet 103 33 Stockholm Ökad konkurrens på det uppdragsarkeologiska området vissa ändringar i kulturminneslagen Ds 2011:6 Sammanfattning

Läs mer

Bidrag till kommunala hyresgarantier för enskilda hushålls etablering på bostadsmarknaden

Bidrag till kommunala hyresgarantier för enskilda hushålls etablering på bostadsmarknaden Promemoria 2006-06-07 Miljö- och samhällsbyggnadsdepartementet Enheten för bostad och byggande Bidrag till kommunala hyresgarantier för enskilda hushålls etablering på bostadsmarknaden Promemorians huvudsakliga

Läs mer

Motion 26 Motion 27 Motion 28 Motion 29. med utlåtanden

Motion 26 Motion 27 Motion 28 Motion 29. med utlåtanden Motion 26 Motion 27 Motion 28 Motion 29 med utlåtanden 74 Motion 26 Kunskap om avkastningskraven på de kommunala bostadsbolagen, kommunikation av denna kunskap samt aktiv verkan för att dessa avkastningskrav

Läs mer

Ägardirektiv för Ramunderstaden AB. Förslag till. Antagen av KF , 91

Ägardirektiv för Ramunderstaden AB. Förslag till. Antagen av KF , 91 1 (5) Förslag till Ägardirektiv för Ramunderstaden AB Antagen av KF 2018-10-10, 91 I och med att detta ägardirektiv beslutas upphör tidigare ägardirektiv med tillägg och bilagor att gälla. 2 (5) INLEDNING

Läs mer

Skattefria underhållsfonder. Rotavdrag för hyresrätter. Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter. Stärkt boendeinflytande vid ombyggnad

Skattefria underhållsfonder. Rotavdrag för hyresrätter. Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter. Stärkt boendeinflytande vid ombyggnad Minst 15 000 nybyggda varje år fram till 2016 den gemensamma boendemiljön Slopad fastighetsskatt för Rotavdrag för Minst 15 000 nybyggda varje år fram till 2016 den gemensamma boendemiljön Slopad fastighetsskatt

Läs mer

Kommittédirektiv. Utveckla hyresrättens förutsättningar. Dir. 2011:108. Beslut vid regeringssammanträde den 8 december 2011

Kommittédirektiv. Utveckla hyresrättens förutsättningar. Dir. 2011:108. Beslut vid regeringssammanträde den 8 december 2011 Kommittédirektiv Utveckla hyresrättens förutsättningar Dir. 2011:108 Beslut vid regeringssammanträde den 8 december 2011 Sammanfattning En särskild utredare ska analysera marknaden för uthyrning av bostäder

Läs mer

Stockholm den 19 oktober 2015

Stockholm den 19 oktober 2015 R-2015/1084 Stockholm den 19 oktober 2015 Till FAR Sveriges advokatsamfund har genom remiss den 2 juli 2015 beretts tillfälle att avge yttrande över Nordiska Revisorsförbundets förslag till Nordisk standard

Läs mer

Tjänsteskrivelse Svar på motion (S) om att ge ägardirektiv till Össebyhus AB att köpa byggbar mark

Tjänsteskrivelse Svar på motion (S) om att ge ägardirektiv till Össebyhus AB att köpa byggbar mark EMELIE HALLIN SID 1/3 UTREDARE 08-58785203 EMELIE.HALLIN@VALLENTUNA.SE KOMMUNSTYRELSEN Tjänsteskrivelse Svar på motion (S) om att ge ägardirektiv till Össebyhus AB att köpa byggbar mark Förslag till beslut

Läs mer

SVEA HOVRÄTT Finansdepartementet 103 33 Stockholm

SVEA HOVRÄTT Finansdepartementet 103 33 Stockholm YTTRANDE 2008-09-04 Dnr 319/08 SVEA HOVRÄTT Finansdepartementet 103 33 Stockholm Betänkandet (SOU 2008:38) EU, allmännyttan och hyrorna Sammanfattning Hovrätten instämmer i allt väsentligt med de överväganden

Läs mer

Motion 38 Motion 39. med utlåtanden

Motion 38 Motion 39. med utlåtanden Motion 38 Motion 39 med utlåtanden 106 Motion 38 Kortare handläggningstider vid behov av tvångsförvaltning. Hyresgästföreningen får ibland ärenden om dålig teknisk förvaltning och bristande underhåll.

Läs mer

Ägardirektiv för Norra Staden Fastighetsutveckling i Norrköping AB och dess dotterbolag KS 2015/0108

Ägardirektiv för Norra Staden Fastighetsutveckling i Norrköping AB och dess dotterbolag KS 2015/0108 Ägardirektiv Ägardirektiv för Norra Staden Fastighetsutveckling i Norrköping AB och dess dotterbolag KS 2015/0108 Fastställt senast av kommunfullmäktige den 26 mars 2018 och av bolagsstämman den 17 april

Läs mer

En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande

En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande Hyresgästernas Boendetrygghet på Bostadsvrålet 17 maj 2014 Ragnar von Malmborg 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet

Läs mer

HYRESGÄSTFÖRENINGEN REGION STOCKHOLM. Bostadspolitiskt program

HYRESGÄSTFÖRENINGEN REGION STOCKHOLM. Bostadspolitiskt program HYRESGÄSTFÖRENINGEN REGION STOCKHOLM Bostadspolitiskt program 22 STOCKHOLM EN REGION FÖR ALLA Det goda boendet är en förutsättning för att vi ska må bra och därmed vara ett väl fungerande samhälle. Hyresrätten

Läs mer

Riktlinje kring hantering av statligt stöd

Riktlinje kring hantering av statligt stöd Beslut Datum Diarienr 2018-11-20 2018/00216 1(6) GD-nummer 2018/00003-85 Riktlinje kring hantering av statligt stöd Syfte med riktlinjen Denna riktlinje beskriver översiktligt reglerna om statligt stöd

Läs mer

EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38)

EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) KKV1001, v1.0, 2007-11-19 YTTRANDE 2008-08-25 Dnr 295/2008 1 (11) Finansdepartementet 103 33 STOCKHOLM EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) Fi2008/2861/OFA/BO Sammanfattning En väl fungerande konkurrens

Läs mer

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013 BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013 VÄSTERÅS FRAMTIDEN MÅSTE BYGGAS IDAG Västerås växer snabbare än på mycket länge och passerade nyligen 140 000 invånare, men bostadsbyggandet i Västerås går inte i takt med

Läs mer

Ägardirektiv för AB Nykvarnsbostäder KS/2015:172

Ägardirektiv för AB Nykvarnsbostäder KS/2015:172 TJÄNSTESKRIVELSE 2015-05-06 Kommunstyrelsen Anders Sloma Utredare Telefon 08 555 010 10 anders.sloma@nykvarn.se Ägardirektiv för AB Nykvarnsbostäder KS/2015:172 Styrelsen för Nykvarns Kommunkoncern ABs

Läs mer

ÄGARDIREKTIV för AB Helsingborgshem

ÄGARDIREKTIV för AB Helsingborgshem SID 1(6) ÄGARDIREKTIV för AB Helsingborgshem År 2035 ska Helsingborg vara den skapande, pulserande, gemensamma, globala och balanserade staden för människor och företag. 1. Inledning Helsingborgshem är

Läs mer

Principer för kommunala insatser på bredbandsområdet

Principer för kommunala insatser på bredbandsområdet Principer för kommunala insatser på bredbandsområdet En sund konkurrens leder till att varor och tjänster utvecklas gynnsamt för konsumenterna. Detta gäller även bredbandsmarknaden. Dan Sjöblom, generaldirektör

Läs mer

PM, februari 2008. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen. Ingress av: Andreas Jarud Näringspolitisk chef

PM, februari 2008. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen. Ingress av: Andreas Jarud Näringspolitisk chef Hyresmarknaden i Göteborg PM, februari 2008 Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Ingress av: Andreas Jarud Näringspolitisk chef Väl fungerande bostadsmarknader med långsiktigt stabila regelverk samt

Läs mer

Sammanfattning. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2007.

Sammanfattning. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 2007. Sammanfattning Ett landsting får i dag sluta avtal med någon annan om att utföra de uppgifter som landstinget ansvarar för enligt hälso- och sjukvårdslagen (1982:763). Inskränkningar finns emellertid när

Läs mer

Remiss - Nya skatteregler för företagssektorn

Remiss - Nya skatteregler för företagssektorn 2017-09-19 1 (5) Kommunförvaltningen Tjänsteskrivelse Dnr: Ks 2017/406 Åke Grönvall Ekonomidirektör Remiss - Nya skatteregler för företagssektorn Beslut Vellinge kommun avstyrker det föreliggande förslaget

Läs mer

Hyresgästföreningen - en stark folkrörelse

Hyresgästföreningen - en stark folkrörelse BOSTADSPOLITISKT PROGRAM UMEÅ 2017 Hyresgästföreningen - en stark folkrörelse Hyresgästföreningen är en av Sveriges största folkrörelser och den främsta företrädaren för hyresgästerna. Hyresgästföreningen

Läs mer

Utkast till redovisningsuttalande från FAR Nedskrivningar i kommunala företag som omfattas av kommunallagens självkostnadsprincip

Utkast till redovisningsuttalande från FAR Nedskrivningar i kommunala företag som omfattas av kommunallagens självkostnadsprincip Utkast till redovisningsuttalande från FAR Nedskrivningar i kommunala företag som omfattas av kommunallagens självkostnadsprincip 1. Inledning 1.1 K3s regler i kapitel 27 för nedskrivningar av anläggningstillgångar

Läs mer

100 FASTIGHETSÄGARE OM "EU, ALLMÄNNYTTAN OCH HYRORNA" Rapport Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen

100 FASTIGHETSÄGARE OM EU, ALLMÄNNYTTAN OCH HYRORNA Rapport Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen 1 FASTIGHETSÄGARE OM "EU, ALLMÄNNYTTAN OCH HYRORNA" Rapport Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen 1 fastighetsägare om EU, Allmännyttan och hyrorna Förord Den 18 april 28 presenterades den statliga

Läs mer

HUFVUDSTADENS UPPFÖRANDEKOD

HUFVUDSTADENS UPPFÖRANDEKOD HUFVUDSTADENS UPPFÖRANDEKOD Om Hufvudstadens uppförandekod. Hufvudstaden har en hundraårig historia. Sedan 1915 har vi utvecklat företaget till att vara ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med ett

Läs mer

Ägardirektiv för Witalabostäder AB

Ägardirektiv för Witalabostäder AB 1 (5) Ägardirektiv för Witalabostäder AB Dokumenttyp: Ägardirektiv Beslutad av: Kommunfullmäktige (2014-04-23 61) Gäller för: Witalabostäder AB Giltig fr.o.m.: 2014-04-23 Dokumentansvarig: VD, Vetlanda

Läs mer

Att SABO verkar för en reformering av strandskyddsreglerna i syfte att underlätta produktion av bostäder.

Att SABO verkar för en reformering av strandskyddsreglerna i syfte att underlätta produktion av bostäder. Motion angående Strandskyddet Strandskyddsreglerna innebär bland annat att man inte får bygga hus närmare strandlinjen än 100 meter, i vissa fall 300 meter. Under 2009 förändrades strandskyddsreglerna

Läs mer

Denna policy anger Tidaholms kommuns förhållningssätt till den sociala ekonomin och socialt företagande.

Denna policy anger Tidaholms kommuns förhållningssätt till den sociala ekonomin och socialt företagande. Inledning Denna policy anger Tidaholms kommuns förhållningssätt till den sociala ekonomin och socialt företagande. Policy utgår från grundsynen att vårt samhälle ekonomiskt organiseras i tre sektorer:

Läs mer

Innehåll. 1 Sammanfattning...9

Innehåll. 1 Sammanfattning...9 Innehåll 1 Sammanfattning...9 2 Författningsförslag...11 2.1 Förslag till lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag...11 2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar...14

Läs mer

Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (Ds 2009:60)

Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (Ds 2009:60) YTTRANDE Dnr 155/2009 Stockholm den 4 januari 2010 Finansdepartementet 103 33 Stockholm Dnr Fi2009/7196 Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (Ds 2009:60) Svenska institutet för europapolitiska studier

Läs mer

Strategi» Program Plan Policy Riktlinjer Regler

Strategi» Program Plan Policy Riktlinjer Regler Strategi» Program Plan Policy Riktlinjer Regler Borås Stads Bostadsbyggnadsprogram Bostadsbyggnadsprogram 1 Borås Stads styrdokument» Aktiverande strategi avgörande vägval för att nå målen för Borås program

Läs mer

Synpunkter på förslag till nytt direktiv om energieffektivitet

Synpunkter på förslag till nytt direktiv om energieffektivitet Till: Näringsdepartementet 103 33 Stockholm Synpunkter på förslag till nytt direktiv om energieffektivitet SABO har vid ett remissmöte den 26 augusti muntligen lämnat synpunkter på förslaget till Europaparlamentets

Läs mer

Ägardirektiv för Tidaholms Bostad AB

Ägardirektiv för Tidaholms Bostad AB Kommunfullmäktige Ärendenr: KS 2016/165 Fastställd: 2016-05-30 Reviderad: FÖRFATTNINGSSAMLING Ägardirektiv för Tidaholms Bostad AB 2/7 Innehållsförteckning Innehållsförteckning... 2 Ägardirektiv för Tidaholms

Läs mer

Ägardirektiv för Elmen AB

Ägardirektiv för Elmen AB Kommunfullmäktige 2013-08-27 1 (5) Beslutsreferens KF 2013-09-30, 86, Dnr 2013/157 003 Elmens bolagsstämma 2013-11-05, 7 Ägardirektiv för Elmen AB 1 Styrande dokument Bolagets verksamhet regleras av kommunallagen

Läs mer

Företagarombudsmannen

Företagarombudsmannen Företagarombudsmannen Den Nya Välfärden, Box 5625, 114 86 Stockholm, www.dnv.se Ärendenummer: FO 2012-12 Datum: 121114 Utredare: Viktor Robertson, Micha Velasco Utredning avseende kommunal olaglig verksamhet

Läs mer

Laholms kommuns författningssamling 5.6

Laholms kommuns författningssamling 5.6 Laholms kommuns författningssamling 5.6 Ägardirektiv för Laholmshem AB; Detta ägardirektiv avser Laholmshem AB, (556517-0288), (nedan kallat bolaget) och har antagits av kommunfullmäktige den 17 december

Läs mer

ÄGARDIREKTIV FÖR MORASTRAND AB. ( g ä l l e r ä v e n f ö r e v e n t u e l l a d o t t e r b o l a g )

ÄGARDIREKTIV FÖR MORASTRAND AB. ( g ä l l e r ä v e n f ö r e v e n t u e l l a d o t t e r b o l a g ) ÄGARDIREKTIV FÖR MORASTRAND AB ( g ä l l e r ä v e n f ö r e v e n t u e l l a d o t t e r b o l a g ) Ägardirektiv för Morastrand AB Fastställd Kommunfullmäktige 2007-04-23 Reviderad Kommunfullmäktige

Läs mer

Synpunkter på Skatteverkets nya och ändrade ställningstagande 2014-03-10 dnr 131-125056-14/111 om rätt till avdrag för ränta på interna lån

Synpunkter på Skatteverkets nya och ändrade ställningstagande 2014-03-10 dnr 131-125056-14/111 om rätt till avdrag för ränta på interna lån PM 2014-03-21 1 (5) Avdelningen för juridik Lars Björnson Synpunkter på Skatteverkets nya och ändrade ställningstagande 2014-03-10 dnr 131-125056-14/111 om rätt till avdrag för ränta på interna lån Allmänt

Läs mer

Ägardirektiv för Tidaholms Bostad AB

Ägardirektiv för Tidaholms Bostad AB Kommunfullmäktige Ärendenr: KS 2018/11 Fastställd: 2018-03-26 Reviderad: FÖRFATTNINGSSAMLING Ägardirektiv för Tidaholms Bostad AB 2/7 Innehållsförteckning Innehållsförteckning... 2 Ägardirektiv för Tidaholms

Läs mer

Enkelt PM avseende nyemission från Gagnefsbostäder AB till Gagnefs kommun Bakgrund PWC, gm Emil Forsling, har på uppdrag av ekonomichef i Gagnefs kommun upprättat kortare PM angående nyemission från Gagnefsbostäder

Läs mer

Särskilt ägardirektiv för Sankt Kors Fastighets AB med dotterbolag

Särskilt ägardirektiv för Sankt Kors Fastighets AB med dotterbolag Särskilt ägardirektiv för Sankt Kors Fastighets AB med dotterbolag Dokumenttyp: Regler Fastställd av: Kommunfullmäktige i Linköping Datum: 2019-03-26, 115 Antagen vid bolagsstämma: 2019-05-10 Giltighetstid:

Läs mer

Ägardirektiv för VärmdöBostäder AB

Ägardirektiv för VärmdöBostäder AB Ägardirektiv för VärmdöBostäder AB VärmdöBostäder AB är ett helägt bolag till Kommunhuset i Värmdö AB som är ett helägt bolag till Värmdö kommun. Detta ägardirektiv är ett komplement till bolagsordningen

Läs mer

Årliga ägardirektiv till de helägda kommunala bolagen

Årliga ägardirektiv till de helägda kommunala bolagen Årliga ägardirektiv till de helägda kommunala bolagen Inför varje nytt budgetår ska kommunfullmäktige besluta om årliga ägardirektiv för de kommunala bolagen. Direktiven bereds i kommunens ordinarie budgetprocess

Läs mer

Ett gemensamt bostadsförsörjningsansvar (SOU 2018:35)

Ett gemensamt bostadsförsörjningsansvar (SOU 2018:35) Till: Näringsdepartementet 103 33 Stockholm REMISSYTTRANDE Ett gemensamt bostadsförsörjningsansvar (SOU 2018:35) SABOs synpunkter SABO avstyrker förslaget att en ny bostadsförsörjningslag ska ersätta den

Läs mer

Front Advokater. IOP Spelregler för upphandling av välfärdstjänster och juridiska ramar. Umeå 16 februari 2017

Front Advokater. IOP Spelregler för upphandling av välfärdstjänster och juridiska ramar. Umeå 16 februari 2017 Front Advokater IOP Spelregler för upphandling av välfärdstjänster och juridiska ramar Umeå 16 februari 2017 Finns det ett systemfel i det svenska upphandlingsregelverket? Hur ser regelverket ut idag?

Läs mer