Mariehus Fastigheter AB årsredovisning 2014

Transkript

1 Mariehus Fastigheter AB årsredovisning 2014

2 MARIEHUS FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING 2014 Innehållsförteckning VD har ordet 4 Förvaltningsberättelse 6 Resultaträkning 12 Balansräkning 13 Kassaflödesanalys 15 Notanteckningar 16 Fastighetsbestånd 24 Femårsöversikt 25 Revisionsberättelse 26 Granskningsrapport 27 Omslag: Mariegärdes väg.

3 4 5 Ett händelserikt år med många projekt och planering för stora insatser för underhållet i vårt bestånd. Vårt premiumprojekt Strandgården har producerats helt enligt fastställda planer. Byggnaden kommer att bli det landmärke som vi hade hoppats på. När LED-belysningen i den inglasade delen av balkongerna är på, under den mörka tiden på dygnet, kommer huset att lysa som en lykta med sina generösa balkonger. När bastun och båtbryggan är på plats så tror jag att vi har kommit så nära det ultimata boendet som man kan. Ljusa och rymliga lägenheter med en utsikt som inte går av för hackor har vi att erbjuda de som bosätter sig på Strandgården. Ombyggnader och renoveringar Renovering av våra hus på Drottning Kristinas väg har lyft området på ett trevligt sätt, med nya fasader och utemiljö. Isolering av vindar och fasader kommer att minska energiförbrukningen avsevärt. Arbetet med att projektera för den stora renoveringen av badrum i vårt fastighetsbestånd slutfördes för kv Guldsmeden. 153 st badrum skall totalrenoveras under Förhandlingar skall göras med hyresgästföreningen och våra hyresgäster i detta område, för att få godkännande för renoveringen. Badrumsrenoveringen omfattar nya ytskikt och stambyte. Mycket kraft kommer att läggas på att lösa det så bra för hyresgästerna som möjligt när man bygger om med kvarboende. Detta är en första etapp innan vi vänder oss mot kv Humlan med 324 st lägenheter som står på tur för att få sina badrum renoverade. Kan vi genomföra detta under år 2016, har vi ca 25% av beståndet kvar, som behöver renoveras på samma sätt. Ombyggnad och renovering av kv Pantern är färdigt. Några fina och unika lägenheter har tillkommit i vårt bestånd. Bästa året hittills Det bästa året hittills i bolagets historia är till ända. Ett snitt på 0,3% för lediga lägenheter och ett resultat som slår tidigare år med råge. När det gäller uthyrningen är det kalla fakta. För resultatet skall vi inte förhäva oss. Det bra resultatet beror inte enbart på att företaget har gått som tåget, utan att den nya redovisningen K3 spelar in och gör det bättre än vad det egentligen är. En utmaning är att försöka gå från lån med kommunal borgen till att låna med pantbrev. Vi borde få bra draghjälp i och med den nya fastighetsvärderingen som visar på att koncernens samlade fastighetsvärde med Strandgården närmar sig en miljard. De i bolaget och styrelsen som var med på slutet av 90-talet har nog inte glömt den diskussion som fördes på den tiden om belåning kontra värdet på fastigheterna. Nybyggnationer, främst tvåor och treor. Ett intensivt arbete för att få igång byggnationen av två hus på Ekudden har gjorts under år Detaljplanen har ändrats och anpassats till vårt projekt där. Planerna är lika för båda fastigheterna. Entreprenadförfrågan har skickats ut och dessa innehåller både förslag på gestaltning, lägenhetstyper och pris. Tillsammans skall de två byggnaderna innehålla ca 40 st lägenheter. Detta projekt kommer mer att likna Eklövet som vi byggde i stadsparken för några år sedan, beträffande storlekar på lägenheter och inglasade balkonger. Lägenhetsstorlekar kommer att vara tvåor och treor samt några större lägenheter på den indragna sjätte våningen. Framtidstro vid Vänern Bolaget står relativt starkt rustat för framtiden och kommer att försöka läsa av marknaden för framtida projekt. Vi får inte glömma att svårigheten för bolag som befinner sig på en marknad utanför de ca 20 största städerna är komplex. Det som man kan producera i exempelvis Linköping och Uppsala kan bli svårt att genomföra i en ort med ett invånarantal på under invånare. Varje nyproducerat bostadshus skall värderas och ställas mot produktionskostnaden och är värderingen lägre skall fastigheten skrivas ner. Som alla förstår så är det helt annan värdering på en fastighet i en växande kommun med invånare med högskola m m, än i orter av Mariestads kaliber. Upptäckandet av en lösning består i att titta på samma sak som alla andra men tänka något annorlunda. Sverige är mer olikt än man tror, ett flerfamiljshus i Uppsala bygger man utan problem, men i mindre orter skulle man knappast få lån eller över huvudtaget få till en kalkyl som håller affärsmässigt. Vi tror på framtiden oavsett om det hänger ett antal frågor i luften som landstingstjänster som skall flytta till större städer eller arbetstillfällen i industrin som försvinner. Mariestad ligger vid Vänern Albert Szent-Györgyi Utblick från Strandgården. och den lilla sjön flyttar man inte på hur som helst. Kommunen har ett fantastiskt läge och kan erbjuda bostäder i lägen intill vårt innanhav som är unikt och det skall vi utnyttja. I det långa perspektivet så kommer vår kommun att utvecklas bra som bostadsort. Men vi måste slåss så att vi inte blir utarmade på kommunikationer, service från regionen och handel, för att vi skall få denna tillväxt. Jonas Hedberg, VD

4 Fastighetsförvaltning 7 Förvaltningsberättelse Ägare och verksamhet Styrelsen och verkställande direktören för MARIEHUS FASTIGHETER AB, orgnr , får härmed avge följande berättelse över verksamheten 2014, bolagets 24:e verksamhetsår. Bolaget är helägt av Mariestads kommun. Bolaget är i sin tur moderbolag till Mariehus AB orgnr och AB Stadens Hus i Mariestad orgnr Samtliga bolag med säte i Mariestad. Bolagets verksamhet avser fastighetsförvaltning. Koncernstruktur Bolaget är moderbolag i en koncern, se not 13. Styrelse och verkställande direktör Styrelsen, som är utsedd av kommunfullmäktige i Mariestad, har under verksamhetsåret hållit fyra protokollförda sammanträden och har bestått av följande ledamöter och suppleanter. Ordinarie ledamöter Ordförande, John-Gunnar Nilsson (m), Erik Ekblom (m), Leif Udéhn (s), Carina Hillsjö (v), Karl-Arne Gustavsson ( c), Börje Holgersson (fp), vice ordförande Therese Weckström (s). Suppleanter Rune Eriksson (map), Marina Smedberg (s), Åke Lundquist (s), Anette Karlsson (m), Lars Samuelsson (m), Charlotte Matsson (m), Michael Hellström (v). Personalrepresentanter Ordinarie: Lars Andersson (fastighetsanställda) Suppleant: Bernt Andersson (fastighetsanställda) Verkställande direktör Jonas Hedberg Revisorer Ordinarie: Stefan Tärnell, auktoriserad revisor Suppleant: Anna Willgård, auktoriserad revisor Lekmannarevisorer Ordinarie: Stig Hilding Suppleant: Lennart Ström Vy över hamnen. Organisationsanslutning Bolaget är anslutet till Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), arbetsgivarorganisationen FASTIGO och inköpsorganisationen Husbyggnadsvaror (HBV). Firmatecknare Förutom styrelsen i sin helhet, ordförande John-Gunnar Nilsson, vice ordförande Therese Weckström samt vd Jonas Hedberg, två i förening. Kv Pantern Arbetet med att bygga en ny lägenhet på kv Pantern går vidare. Vadsbogymnasiet har gjort färdigt sin del och nu har PEAB övertagit jobbet och håller på att färdigställa lägenheten. Mariehus egna målare håller på med måleriarbetena i lägenheten. Inflyttning beräknas till 1 februari Lägenhetsunderhåll Under året har vi bytt ut 185 st vitvaror (151 st 2013). De vitvaror vi köper har lägst energiklass A vilket innebär att vi med detta hjälper våra hyresgäster att spara energi och miljö. Vår policy vad gäller vitvarubyte säger att vitvaror byts när de är uttjänta och inte med intervall. Detta gör att vi inte kasserar fungerande vitvaror bara för att de passerat en viss ålder utan när de går sönder. Detta sparar på miljön på så sätt att skåpen används så länge de fungerar och energi sparas för tillverkning till de skåp vi annars skulle köpt. Målning och tapetsering har utförts i 412 st rum (455 st 2013). Golvmattor, slipning av parkett och parkettbyte har gjorts i 233 st rum (252 st 2013). Under året har fastighetsskötarna och målarna arbetat med st arbetsordrar med allt från besiktningsåtgärder till felanmälan av hyresgäst. Fasadarbeten Första kvartalet 2014 började den stora ansiktslyftningen av våra hyresfastigheter vid Drottning Kristinas väg De fyra husen med totalt 125 lägenheter har fått nya putsade fasader med tilläggsisolering 10 cm mineralull. Fasaderna har färgats i ljus kulör med avvikande färg över entréer och balkongfronter. I samband med fasadrenoveringen har samtliga balkongfronter bytts ut. Nya entrétak har satts upp och plåtfasad över dessa har också bytts. Vindarna har tilläggsisolerats med ca 30 cm lösull. Vi kommer med dessa åtgärder att reducera uppvärmningskostnaden avsevärt. Avstämning mot föregående år och vad som kommer att förbrukas under år 2015 kommer att ske så snart vi har dessa resultat framme. Parallellt med detta arbete har vi utfört ny dränering runt husen. Yttermiljön har också fått en rejäl ansiktslyftning med nya och förändrade gångytor och planteringar. Belysning av entréer och gångstråk har förbättrats och moderniserats med LED-armaturer. Kostnaden för nerlagda åtgärder uppgår till ca 10,5 miljoner kronor. Målning fönster Fönster i kv Mjölnaren, Hyveln, Hunden och Kråkan har spacklats och målats. En del fönster har vi fått renovera då de var i mycket dåligt skick. Total kostnad 876 tkr. Asfaltering På Södra vägen har gångvägar och tillfartsvägar grävts ur och fyllts upp med makadamm. Brunnar har justerats och asfaltering har utförts samt att cykelställ och piskställningar har lagats och fräschats upp. Detta till en kostnad av 732 tkr. Målning trapphus I samband med fasadarbetena i kv Humlan 2 så har även trapphusen målats i ljusa färger med fondväggar. Detta har gett en ljusa och fina miljöer som också blivit lättare att hålla rent. Kostnad 334 tkr. Förbrukningsuppgifter och kostnader FJÄRRVÄRME Vi har fjärrvärme i vårt bestånd och under 2014 förbrukades MWh och för det betalade vi tkr (inkl moms), det ger ett pris på 71 öre/kwh och en förbrukning på 123 kwh/m 2 boa+loa. VATTEN Under året har vi förbrukat m 3 vatten till en total kostnad av tkr fördelat på en rörlig avgift om 17,76 kr/m 3, lägenhetsavgift på 750 kr/lgh, fast avgift per mätare på kr och år och en dagvattenavgift om 420 kr/påbörjad 1000 m 2 tomtyta (inkl moms). Detta gör ett pris på 25,50 kr/m 3 och en vattenförbrukning på 1,4 m 3 /m 2 boa+loa. EL Under 2014 har vi förbrukat kwh för el till allmänna utrymmen i våra områden, till ett pris av tkr. Det ger ett pris på 1,2 kr/kwh (elhandel + nätavgift + certifikat + moms) och en förbrukning på 13,4 kwh/m 2 boa+loa.

5 8 9 Miljö- och kvalitetsarbete Mariehus AB är liksom moderbolaget Mariehus Fastigheter AB ISO-certifierade inom både miljö (ISO 14001) och kvalitet (ISO 9001) sedan många år. Första certifikatet fick vi i miljö 12 mars 2003 och året därpå fick vi även certifikat i kvalitet den 29 mars Vi för ett ständigt arbete för att nå våra uppsatta mål och förbättra oss. Som certifierade måste vi genomgå revisioner varje år av externrevisorer, från Intertek, och våra interna revisorer gör kontroller två gånger per år. Vart tredje år sker en omcertifieringsrevision där externrevisorn kontrollerar vårt arbete för att se om vi får behålla våra certifikat eller inte. Detta innebär en morot för oss att arbeta mer för att förbättra oss både vad gäller miljö och kvalitet. Vi ser detta arbete som mycket positivt då det ger mervärde för våra intressenter, exempelvis våra ägare och kunder. Vi har genom åren arbetat fram rutiner som underlättar arbetet för oss att ge våra kunder en så bra service som möjligt när de bor hos oss. Detta arbete tar sin början redan när de ställer sig som sökande i vår bostadskö och fortsätter under boendetiden. Under hösten började vi sätta oss in i de förändringar i standarderna som är på gång för miljö och kvalitet och det kommer att krävas en del av oss som organisation innan vi genomfört de förändringar som kommer. Främst ligger förändringarna på lednings- och administrationsnivå vilket gör att det inte kommer märkas så tydligt mot kund och övriga intressenter. Strandgården I vårt kvalitetsarbete har vi arbetat med de svar från nöjdkundenkäten som vi fick in under året. Vi fick in många bra synpunkter från våra hyresgäster som vi arbetat vidare med. Bland annat så kommer nya ute möbler att beställas till säsong Vi har skapat lite fler gästparkeringar där det varit möjligt. Ny lekutrustning har beställts till Södra vägen. Hyresgästerna på Mariagatan har fått en boulebana och en multiplan ska byggas i kv Humlan. Ytterligare önskemål finns inplanerade i budgeten för kommande år, såsom klinkers på tvättstugegolv på Mariegärdes väg. Under året startade ett stort projekt på kv Humlan 2 där fasader renoverats och utemiljön bearbetats. Genom detta arbete så får vi inte bara hela fasader utan också en fräschare utemiljö för våra kunder och en bättre energi prestanda i de aktuella husen. Belysningen får sig ett lyft till moderna armaturer med LED-belysning. Ett led i vårt miljöarbete, är att vi valt att våra nybyggen ska vara miljöbyggnad. Vårt första bygge enligt detta är Strandgården som är inflyttningsklart i mars Nivån vi valt är silver och det är den nivån vi kommer att lägga ambitionerna på för kommande byggnation. Under året har vi fortsatt arbetet med belysning och uppdaterat parkarmaturerna i våra stora områden till LED-belysning. Vi har bytt ut de gamla elledningarna i kv Hyveln och därmed säkrat oss och våra kunder från skador som annars hade riskerats på grund av gamla och slitna elledningar. Marknad Uthyrning Alla fastigheter hyrs ut till dotterbolaget Mariehus AB orgnr Mariehus är en fastighetsägare som sätter trivsel och trygghet i fokus för våra hyresgäster. Engagerade medarbetare, stabil ekonomi, hög servicenivå och ett modernt fastighetsbestånd som hela tiden utvecklas är viktiga framgångsfaktorer för oss. Mariehus uthyrningsgrad har under året varit mycket hög. Marknad Mariehus erbjuder trygga, trivsamma bostäder och ett bekymmersfritt boende med hög kvalitet utan ekonomisk risk. Vår målsättning är att möta våra kunder utifrån deras olika behov. Någon vill bo centralt, en annan vill bo utanför stan, någon vill bo högt medan andra föredrar uteplats. Varje kund är unik och vårt utbud är varierande. Ekonomi Hyresförhandlingar Under hösten har hyresförhandlingar genomförts med Hyresgästföreningen. Uppgörelsen för 2014 och 2015 innebär att hyrorna för bostäder höjs med 1,2% fr o m 1/ och 0,8% från 1/ Lokaler utan index höjs med 2,2% och garage höjs med 10:-, detta från 1/ Fastighetsvärden På uppdrag av bolaget har NAISvefa genomfört en extern marknadsvärdering av alla fastigheter per årsskiftet Syftet är att bedöma de respektive fastigheternas marknadsvärde. Med en fastighets marknadsvärde avses det sannolika priset vid en försäljning vid en viss tidpunkt. Det verkliga värdet har fastställts med en kombinerad tillämpning av ortsprismetod och avkastningsmetod. Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper. Avkastningsmetoden innebär att de betalningsströmmar samt det restvärde som fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till nuvärdesberäknas med en kalkylränta baserad på de direktavkastningskrav som kan härledas från ortsprismetoden. Det sammanlagda marknadsvärdet för hela beståndet bedömdes i värderingen till tkr, varav för Mariehus Fastigheter AB tkr. Likviditet och finansiering i koncernen Den 31 december 2014 uppgick koncernkonto hos kommunen till tkr. En avgift ska erläggas för kommunala borgensåtaganden. För 2014 var den 0,6% av utnyttjad borgen vilket gör en avgift på tkr för Mariehus Fastigheter AB. Avgiften för AB Stadens Hus var 182 tkr. Låneskulden uppgår till tkr ( tkr) med en snittränta på 3,38% (3,87%) exkl borgensavgift. Utveckling av företagets verksamhet, resultat och ställning Förväntad framtida utveckling samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Vårt mål är att driva verksamheten långsiktigt med ökad kundnöjdhet. Detta genom att skapa förutsättningar för att kunna bo bra i livets alla faser. Nyproduktion av 37 st lägenheter pågår med inflyttning mars 2015 i ett av kommunens bästa läge. Projektering av ytterligare ca 40 lägenheter har påbörjats med planerad inflyttning 2016/2017. Efter en stabil uthyrningssituation under senare år görs bedömningen att risken för att vi inte ska uppnå vårt intäktsmål för kommande år som liten. Att minska kostnaderna genom ökad effektivitet är viktigt, liksom att utveckla våra fastigheter. En kombination av detta bedömer vi kommer att resultera i goda resultat framöver. Räntekostnaderna är en av de enskilt största kostnaderna för bolaget och den långsiktiga lönsamheten påverkas av ränteutvecklingen på den finansiella marknaden. Hanteringen av finansiella risker regleras av finanspolicyn som årligen uppdateras och fastställs av styrelsen. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten ska bedrivas. Positivt är att det låga ränteläget förväntas hålla i sig under nästkommande år också. Säkringsdokumentation Nya redovisningsregler beträffande redovisning av finansiella instrument (K3, kap 11) gör gällande att bolaget måste upprätta en säkringsdokumentation för ränteswapavtal. Bolaget vill begränsa exponeringen mot risken i rörlig ränta varför räntesäkring sker genom ränteswappar. Detta innebär att bolaget betalar en fast ränta och erhåller 3M Stibor. Att delvis ta bort denna risk överensstämmer med målsättningen om en jämn och stabil räntekostnad över tiden. Säkrad risk Den säkrade risken utgörs av variabiliteten i framtida räntebetalningar på grund av förändringar i marknadsräntan. Ekonomisk översikt Balansomslutning tkr Soliditet koncernen % 11,8 10,8 10,1 9,6 8,9 Soliditet moderbolaget % 9,5 8,9 8,6 8,5 8,8 Grannsamverkan Eftersom samverkan bygger på att grannar lär känna och hjälper varandra praktiskt, så ökar ofta tryggheten i våra områden. Anonymiteten minskar och de boende ges möjligheter att påverka sin egen trygghet. Belåningsgrad % 57,6 63,8 62,8 65,2 0 Medelhyra bostäder kr/m Jämförelsetalen för år har inte räknats om vid övergången till BFNAR 2012:1 (K3).

6 10 Säkrad post Framtida betalningar av rörlig ränta hänförliga till befintlig skuld enligt nedan tabell. Lån (ref nr) Belopp (tkr) Förfall Tills vidare Tills vidare Mycket sannolika framtida betalningar av rörlig ränta, under perioden från och med lånets förfallodag (ovan) till och med ränteswapparnas förfall (nedan), som uppstår vid refinansiering av ovan skuld. Säkringsinstrument Nedanstående säkringsinstrument har bolaget ingått för att hantera risken i den säkrade posten ovan. Ränteswap Nedan angivna ränteswappar genom vilka bolaget erhåller Stibor 3M och betalar fast ränta. Bolaget betalar fast ränta på olika löptider. Detta sprider bolagets ränterisk över tiden. Säkringsinstrument säkrar en del ( tkr/ tkr) av den säkrade posten. Verkligt värde avseende ränteswappar uppgick på balansdagen till tkr. som påverkas av förändringar i marknadsräntan och 3M Stibor i swappen. Ränteomsättningarna på säkrad post kommer alltid att väljas med ett intervall om maximalt 3 månaders avvikelse (i normalfallet ingen avvikelse) från den rörliga ränta som erhålls i säkringsinstrumentet. Förhållandet mellan marknadsräntan i de säkrade posterna och 3M Stibor i swappen är således den ekonomiska relationen mellan säkringsinstrumentet och den säkrade posten. Att ta bort denna risk genom att betala en fast ränta i swappen överensstämmer med bolagets målsättning om en jämn och stabil räntekostnad över tiden. Bolaget kommer att bedöma säkringsförhållandets effektivitet per varje balansdag genom att jämföra de huvudsakliga villkoren för säkringsinstrumentet med de huvudsakliga villkoren för den säkrade posten. De kritiska villkoren utgörs av nominella belopp, löptid, samt räntebas. Säkringsförhållandet anses vara effektivt så länge det inte sker någon väsentlig förändring av de huvudsakliga villkoren för antingen säkringsinstrumentet eller den säkrade posten. Redovisning Räntekupongerna på swapparna redovisas löpande i resultaträkningen som en del av bolagets räntekostnader med hänsyn tagen till periodisering av upplupen ränta på swappen. Taxeringsvärden Taxeringsvärdet för moderbolagets fastigheter uppgår till tkr, ( tkr) och för AB Stadens hus fastighet är taxeringsvärdet tkr ( tkr). Försäkringar Fastigheterna och inventarierna är fullvärdeförsäkrade. Bilar och transportmedel är försäkrade enligt gällande bestämmelser. Ränteswap (ref nr) Belopp (tkr) Start Förfall Betalar(%) / , / , / , / , / , / , / , / ,73 Bedömning av säkringsförhållandets effektivitet Den säkrade posten består av lån med basränta 3M Stibor plus en separat specificerad kreditmarginal och lån där marknadsränta och kreditmarginal inte specificeras separat. Det senare kan vara lån från t ex Kommuninvest, s k KI-ränta, eller bankers korta låneräntor. I dessa fall avser säkringen förhållandet mellan den del av räntan Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel Årets vinst kr kr kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enl följande ingen utdelning till aktieägarna kr balanseras i ny räkning Resultat Resultatet av bolagets verksamhet under år 2014, samt dess ställning vid årets slut framgår av nedanstående resultat- och balansräkning jämte kassaflödesanalys och notanteckningar.

7 Resultaträkning Balansräkning Not Koncernen Verksamhetsåret i Tkr Rörelsens intäkter 1 Hyresintäkter Övriga intäkter Rörelsens kostnader 1 Material Tjänster Taxebundna kostnader Uppvärmning Fastighetsskatt Övriga kostnader Personalkostnader Avskrivningar av materiella tillgångar Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt Årets resultat Not Koncernen Tillgångar per i Tkr Anläggningstillgångar 1 Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Vindkraft Maskiner och inventarier Pågående projekt Finansiella anläggningstillgångar Aktier i koncernföretag Fordran hos koncernföretag Aktier och andelar Långfristiga fordringar Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar 1 Varulager Lager elcertifikat vindkraft Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordran hos koncernföretag Skattefordran Övriga fordringar Förutbet kostnader och upplupna intäkter Fordringar hos Mariestads kommun Bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

8 Balansräkning fortsättning Kassaflödesanalys Not Koncernen Eget kapital och skulder Eget kapital 19 Bundet eget kapital Aktiekapital Bundna reserver/reservfond Fritt eget kapital Fria reserver/balanserat resultat Årets resultat Koncernen per i Tkr Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster Avskrivningar Övriga ej likviditetspåverkande poster Erhållen ränta Erlagd ränta Betald inkomstskatt Summa eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Avsättningar för skatter Summa avsättningar Ökning (-) / Minskning (+) varulager Ökning (-) / Minskning (+) kundfordringar Ökning (-) / Minskning (+) övr kortfr fordringar Ökning (+) / Minskning (-) leverantörsskulder Minskning (-) / Ökning (+) övr kortfr rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Långfristiga skulder 22 Fastighetslån Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristig del av fastighetslån Leverantörsskulder Aktuell skatteskuld Skulder till koncernföretag Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Investeringar i finansiella anläggningstillgångar Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda/utrangerade materiella anläggningstillgångar Avyttring/amorteringar övr finansiella anl.tillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga lån Minskning (-) / Ökning (+) kortfr finansiella skulder Erhållet koncernbidrag Lån till koncernföretag Kassaflöde från finansieringsverksamheten SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Årets kassaflöde Ställda panter Inteckningar i fastigheter Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Ansvarsförbindelser Garantiförbindelse FASTIGO

9 16 Varulager 17 Varulagret är upptaget till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Därvid har inkuransrisk beaktats. Anskaffningsvärdet beräknas enligt först in- först ut- principen. I anskaffningsvärdet ingår förutom utgifter för inköp även utgifter för att bringa varorna till deras aktuella plats och skick. Notanteckningar 1 Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och för första året också enligt Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 (K3). För att möjliggöra meningsfull jämförelse med föregående år har samtliga belopp i resultaträkning, balansräkning, kassaflödesanalys samt noter räknats om för jämförelseåret i enlighet med K3 reglerna. Dock har talen i flerårsanalysen ej räknats om. I och med övergången till BFNAR 2012:1 (K3) har redovisningsprinciperna avseende redovisning av förvaltningsfastigheter ändrats, dels avseende aktivering av tillkommande utgifter, dels avseende avskrivningar, då komponentansats tillämpas. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår förutom inköpspriset även utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet. Tillkommande utgifter som uppfyller tillgångskriteriet räknas in i tillgångens redovisade värde. Utgifter för löpande underhåll och reparationer redovisas som kostnader när de uppkommer. Avskrivningar Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod eftersom det återspeglar den förväntade förbrukningen av tillgångens framtida ekonomiska fördelar. Avskrivningen redovisas som kostnad i resultaträkningen. Byggnaderna består av ett antal komponenter med olika nyttjandeperioder. Huvudindelningen är byggnader och mark. Ingen avskrivning sker på komponenten mark vars nyttjandeperiod bedöms som obegränsad. Byggnaderna består av flera komponenter vars nyttjandeperiod varierar. Följande komponenter ligger till grund för avskrivningen på byggnader Stomme/grund 100 år Stomkompletteringar/innerväggar 50 år Värme/sanitet 50 år El 40 år Fasader år Fönster 40 år Yttertak 40 år Ventilation 30 år Transport (hiss) 30 år Restpost 40 år Fundament 60 år Torn 20 år Generator 20 år Rotor 20 år Vingar 20 år Restpost 20 år Inventarier, verktyg och installation 5 år Ersättningar till anställda Planer för vilka pensionspremier betalas redovisas som avgiftsbestämda vilket innebär att avgifterna kostnadsförs i resultaträkningen. Ansvarsförbindelser En ansvarsförbindelse redovisas inom linjen när det finns: En möjlig förpliktelse som härrör till följd av inträffade händelser och vars förekomst endast kommer att bekräftas av en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir, eller: En befintlig förpliktelse till följd av inträffade händelser, men som inte redovisas som skuld eller avsättning eftersom det inte är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen eller förpliktelsens storlek inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet. Värdering av finansiella tillgångar Finansiella tillgångar värderas vid första redovisningstillfället till anskaffningsvärde, inklusive eventuella transaktionsutgifter som är direkt hänförliga till förvärvet av tillgången. Finansiella omsättningstillgångar värderas efter första redovisningstillfället till det lägsta anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. Kundfordringar och övriga fordringar som utgör omsättningstillgångar värderas individuellt till det belopp som beräknas inflyta. Finansiella anläggningstillgångar värderas efter första redovisningstillfället till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar och med tillägg för eventuella uppskrivningar. Värdering av finansiella skulder Finansiella skulder värderas till anskaffningsvärde. Skatt Skatt på årets resultat i resultaträkningen består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är inkomstskatt för innevarande räkenskapsår som avser årets skattepliktiga resultat och den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte har redovisats. Uppskjuten skatt är inkomstskatt för skattepliktigt resultat avseende framtida räkenskapsår till följd av tidigare transaktioner eller händelser. Uppskjuten skattefordran redovisas för avdragsgilla temporära skillnader och för möjligheten att i framtiden använda skattemässiga underskottsavdrag. Värderingen baseras på hur det redovisade värdet för motsvarande tillgång eller skuld förväntas återvinnas respektive regleras. Beloppen baseras på de skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen och har inte nuvärdesberäknats. Koncernen 2 Hyresintäkter i Tkr Grundhyror Hyresbortfall Summa hyresintäkter, netto Fastighetsskatt i Tkr Intäkter Det inflöde av ekonomiska fördelar som företaget erhållit eller kommer att erhålla för egen räkning redovisas som intäkt. Intäkter värderas till verkliga värdet av det som erhållits eller kommer att erhållas, med avdrag för rabatter. Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Leasing Alla leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal. Leasingavgifterna enligt operationella leasingavtal, inklusive förhöjd förstagångshyra men exklusive utgifter för tjänster som försäkring och underhåll, redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden. Fastighetsskatt beskattningsår Fastighetsskatt beskattningsår Personal Medelantal anställda och fördelning på män/kvinnor Antal anställda totalt Antal män Antal kvinnor

10 18 Koncernen Koncernen Inventarier Styrelseledamöter och ledande befattningshavare Antal på balansdagen Antal på balansdagen Varav män Varav män Styrelseledamöter % 72% Verkställande direktör och andra ledande befattningshavare % 50% Löner och arvoden har uppgått till Sociala avgifter enligt lag och avtal (varav pensionskostnad) 1) ) Av företagets pensionskostnader avser 459 (310 ) företagets ledning avseende 5 (5 ) personer. Styrelse Ordförandes arvode för verksamhetsåret uppgår till kr. Övr ledamöters arvode för verksamhetsåret uppgår till kr. Verkställande direktör Vid uppsägning av verkställande direktören från bolagets sida är uppsägningstiden 24 månader. Vid uppsägning från verkställande direktören är uppsägningstiden 6 månader. Pensionsåldern är 65 år och pensionsrätten är samma som för övriga tjänstemän dvs enligt PFA-Fastigo. Koncernen 5 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärde Utförda om- och tillbyggnader Årets försäljning Årets fastighetsköp Utgående anskaffningsvärde Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Årets försäljningar/utrangeringar Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar enligt plan Just avskrivn försäljningar/utrangeringar Årets avskrivningar enligt plan Utgående avskrivningar enligt plan Restvärde enligt plan Ränteintäkter Ränteintäkter, koncernföretag Ränteintäkter, Mariestads kommun Ränteintäkter, övriga Summa Räntekostnader Räntekostnader, koncernföretag Räntekostnader, Mariestads kommun Räntekostnader, övriga Summa Bokslutsdispositioner Koncernbidrag Summa bokslutsdispositioner Ingående avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan Justering vid övergång till K Utgående avskrivningar enligt plan Restvärde enligt plan Totala taxeringsvärden för fastigheterna Vindkraft Ingående anskaffningsvärde Årets inköp Årets försäljning Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar enligt plan Justering vid övergång till K Årets avskrivningar enligt plan Just avskrivn försäljning Utgående avskrivningar enligt plan Restvärde enligt plan Skatt på årets resultat Aktuell skattekostnad Uppskjuten skatt Avstämning av effektiv skatt moderbolaget MODERBOLAGET % Belopp % Belopp Resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 22,0% ,0% -384 Ej skattepliktiga intäkter 0,0% 3-1,1% 19 Underskott föregående års taxering -0,6% 61-18,8% 328 Skillnad mellan bokförda och skattemässiga avskrivningar 6,1% ,7% Skatt hänförlig till tidigare år 0,0% 0-227,6% Redovisad effektiv skatt 27,5% ,8% 887

11 20 Koncernen Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 21 % Belopp % Belopp Resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 22,0% ,0% Ej avdragsgilla kostnader 0,0% -3 0,3% -17 Ej skattepliktiga intäkter 0,0% 3-1,2% 80 Underskott föregående års taxering -0,4% 61-5,1% 328 Skillnad mellan bokförda och skattemässiga avskrivningar 3,9% ,1% Skatt hänförlig till tidigare år 0,0% 0-61,8% Redovisad effektiv skatt 25,5% ,3% Pågående projekt Ingående balans Omklassificerat Under året nedlagda kostnader Utgående balans Övriga förutbetalda kostnader Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Fordringar hos Mariestads kommun Innestående belopp avser koncernkonto och är omedelbart tillgängliga för bolaget att disponera. 19 Eget kapital KONCERNEN Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Enl fastställd BR Just 2013 efter byte av princip: Ändrad avskrivning pga komponentavskrivn Justering av uppskjuten skatt 619 Justerad UB Förskjutningspost i obeskattade reserver -9 9 Årets resultat Vid årets utgång Aktier i koncernföretag Säte Röstandel Antal aktier Bokf värde MODERBOLAGET Enl fastställd BR Mariehus AB, orgnr Mariestad 100% Just 2013 efter byte av princip: AB Stadens Hus, orgnr Mariestad 100% Ändrad avskrivning pga komponentavskrivn Justering av uppskjuten skatt 572 Koncernen 14 Fordran hos koncernföretag Vid årets början Justerad UB Årets resultat Vid årets utgång Aktiekapitalet utgörs av aktier med kvotvärde 100 kr. Amorterat Koncernen Oklassificerat Obeskattade reserver i Tkr Vid året slut Ackumulerade avskrivningar utöver plan, byggnader Aktier och andelar Summa obeskattade reserver Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Årets anskaffning Vid årets slut Innehavet avser onoterade andelar 16 Långfristiga fordringar Vid årets början Avsättning för skatter/uppskjuten skattefordran Uppskjuten skatt avseende fastigheternas bokförda- och skattemässiga värde Justering vid övergång till K Summa avsättningar Redovisat som uppskjuten skattefordran Redovisat som avsättning för skatter Tillkommande fordringar Långfristiga skulder i Tkr Avgående fordringar Vid årets slut Del som förfaller senare än 5 år För checkräkningskredit (koncernkonto) och övriga skulder till kreditinstitut har pantförskrivits fastighetsinteckningar om sammanlagt tkr, varav moderbolaget är tkr. Dessutom har kommunen tecknat borgen för totalt tkr, varav för moderbolaget tkr.

12 22 Koncernen 23 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter i Tkr Semesterlöneskuld Sociala kostnader Pensionsskuld personal Räntekostnader Förskottsbetalda hyror Övrigt Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernuppgifter Av företagets totala inköp och försäljning mätt i kronor avser 17% av inköpen och 94% av försäljningen andra företag inom hela den företagsgrupp som företaget tillhör Nyckeltalsdefinitioner Balansomslutning: Totala tillgångar Soliditet: Eget kapital + 78% av obeskattade reserver / Totala tillgångar Rörelsemarginal: Rörelseresultat / Nettoomsättning Belåningsgrad: Fastighetslån / Fastigheternas marknadsvärde

13 Fastighetsbestånd Mariehus Fastigheter AB Femårsöversikt Fast område Värdeår Bokfört värde Anskaffningsvärde Värdeminskning Taxeringsvärde Antal lägenheter Fåleberg 1:3 (vindkraft) Hyveln Katten Enen Enen Alen Kommissionären Kommissionären Kommissionären Kommissionären Kommissionären Sekreteraren Prästkragen Prästkragen Prästkragen Guldsmeden Humlan Humlan Humlan Insekten Insekten Insekten Insekten Insekten 26 Gårdshus Fältsippan Kråkan Svanen Tången Uttern Pantern Biskopen Eken 8 (Seniorboende) Skutan Skutan Galeasen 1 Mark Galeasen 3 Mark Strandgården Hunden Mjölnaren Ullervad 31: Ullervad 19: Ullervad 19: Ullervad 31: Ullervad 31: Summa Antal lokaler per 31/12 i Tkr Förvaltat bestånd Bostäder Antal Lokaler Antal Garage Antal P-plats Antal Total bostadsyta kvm Total lokalyta kvm Resultaträkning Omsättning tkr Fastighetsskatt tkr Avskrivningar tkr Övriga kostnader tkr Finansiell intäkt tkr Finansiell kostnad tkr Bokslutsdisposition tkr Skatt tkr Resultat tkr Balansräkning Balansomslutning tkr Anläggningstillgång tkr Långfristig skuld tkr Eget kapital tkr Jämförelsetalen för år har inte räknats om vid övergången till BFNAR 2012:1 (K3). Fastighetsbestånd AB Stadens Hus i Mariestad Uttern

14 26 27

15 Mariehus Fastigheter AB Mariehus uppdrag är att göra det möjligt för kommunens invånare att leva ett rikt liv, genom att erbjuda kvalitetsboende till rimlig kostnad ibiz reklambyrå, foto: Eric Svensson, Stefan Svensson. 28 MARIEHUS Box Mariestad Tel Org.nr Mariehus Fastigheter AB Box 119, Mariestad Tel , Org.nr