2011 för den late. Innehållsförteckning i sammandrag 3. Hyresintäkterna uppgick till 773 mkr, varav bostäders andel svarade för 89%.

Transkript

1 Heimstaden Årsredovisning

2 2

3 INNEHÅLL HEIMSTADEN för den late Innehållsförteckning Hyresintäkterna uppgick till 773 mkr, varav bostäders andel svarade för 89%. Uthyrningsgraden för bostäder uppgick per bokslutsdagen till 99,4%. Driftnettot uppgick till 392 mkr. Årets resultat uppgick till 4 mkr inklusive rea - liserade och orealiserade värdeförändringar. Fastigheter har under 2011 förvärvats för ett sammanlagt fastighetsvärde om 278 mkr. Fastigheter har under 2011 sålts för 174 mkr. Detta översteg värdering med i genomsnitt 2,8 %. NYCKELTAL KONCERNEN Resultat Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Rörelseresultat, mkr Finansnetto, mkr Förvaltningsresultat, mkr Årets resultat, mkr Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar area, kvm, per 31/ Andel bostadsyta, % Antal bostadslägenheter Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,4 99,3 Finansiella nyckeltal Belåningsgrad, % 61,9 62,6 Soliditet, % 27,1 26,7 Eget kapital, mkr i sammandrag 3 VD har ordet 4 Förvaltning 6 Segment 8 Förvaltningsberättelse Om Heimstaden 12 Verksamhet 12 Organisation och medarbetare 12 Bostadssocialt ansvar 14 Fastighetsutveckling 15 Transaktioner 16 Värderingmetodik 18 Förvaltningsfastigheter Värderingsmetod 18 Fastigheternas värde 18 Finansiering 20 Hot och möjligheter 22 Mål 23 Väsentliga händelser efter balansdagen 24 Förslag till vinstdisposition 24 Koncernen i sammandrag 25 Finansiella rapporter Rapport över totalresultat Koncernen 26 Rapport över finansiell ställning Koncernen Rapport över kassaflöden Koncernen 29 Noter Koncernen Resultaträkning Moderbolaget 40 Balansräkning Moderbolaget Kassaflödesanalys Moderbolaget 43 Noter Moderbolaget Årsredovisningens undertecknande 48 Revisionsberättelse 49 Definitioner 50 Fastighetsförteckning Genomsnittlig räntebindningstid lån, år 3,9 4,4 Genomsnittlig kapitalbindningstid lån, år 2,7 3,5 Genomsnittlig ränta per 31/12 % 4,9 5,0 Räntabilitet på eget kapital före skatt, % -0,9 41,9 Marknadsvärde fastigheter, mkr Stora omslagsbilden: Fastigheten Ehnemark Bilder i cirklar, uppeifrån: Mustapha Aslikk, fastighetsansvarig. Posse, Karlskrona. Heimstadens kontor, Malmö. Bild till vänster: Heimstadens kontor, Malmö 3

4 FRÅGOR TILL VD HEIMSTADEN 2011 Vi måste vara lyhörda och anstränga oss att leverera vad hyresgästerna efterfrågar. Hur vill du kort sammanfatta år 2011? Vi kan konstatera att kvalitativa och efterfrågade produkter har klarat sig bäst. Välskötta och centralt belägna bostadsfastigheter i tillväxtregioner tillhör vinnarna. Med andra ord har Heimstadens affärsidé åter gett resultat. Under det gångna året har vi också kraftsamlat för att leverera ytterligare bättre produkter och bättre service till våra hyresgäster. Mycket fokus har legat på att tillgodose hyresgästernas önskemål. Det ekonomiska resultatet var 4 mkr, men kassaflödet var 38 mkr. Kan du förklara det? 2010 gick vi över till att redovisa enligt IFRS, den internationella redovisningsmetoden. Det innebär att tillgångar och skulder ska värderas till marknadsvärde. Skillnaden mellan det redovisade resultatet och vårt kassaflöde består till stor del av sådana värdeförändringar. För fastighetsbolag påverkas resultatet därmed av värdet på fastigheter. Hyresfastigheter är en attraktiv och trygg tillgång och fastighetsvärdena har varit stabila eller till och med något ökande under Vi har valt att inte spekulera och ta risker i rörliga räntor. Istället har vi genom derivat räntesäkrat våra lån, vilket skapar förutsägbarhet och stabilitet i verksamheten. Dessa räntesäkringar skall, precis som fastigheterna, marknadsvärderas och eftersom räntorna sjönk under 2011 på grund av den ekonomiska krisen, så har vi räntesäkringar med högre ränta än dagens marknadsränta, varmed ett negativt marknadsvärde uppstått. Detta har sammantaget inneburit ett Patrik Hall, ute på PRAO. 4

5 FRÅGOR TILL VD HEIMSTADEN 2011 Det gäller att leverera god service och kvalitet varje dag. minskat resultat. Det väsentliga för oss är att vi har ett stabilt och positivt kassafl öde. En förutsägbar drift med stabil efterfrågan på hyreslägenheter, stabil kostnadsnivå och låg ränterisk gör att vi är trygga i vårt positiva kassaflöde. Har Heimstaden gjort några större förvärv eller avyttringar av fastigheter under 2011? Vi har följt principen att om hyresgäster önskar köpa den fastighet de bor i så ska vi se positivt på det och hjälpa dem att göra boendekarriär. Under 2011 sålde vi av det skälet fem fastigheter till hyresgäster. I övrigt har vi förvärvat sex centralt belägna och välskötta fastigheter i Växjö och gjort kompletterande förvärv med 91 lägenheter i Malmö och 35 lägenheter i Stockholm. Hur påverkade den europeiska skuldkrisen fastighetsbranschen? Den påverkar bostadsmarknaden precis som den svenska ekonomin generellt. Bankerna känner osäkerhet och ställer hårdare krav på låntagarna vilket tillsammans med ökade kostnader för bankerna gör lånen både dyrare och mindre tillgängliga. Hyresfastigheter påverkas inte avsevärt på kort sikt. Det är brist på bostäder generellt i Sverige och attraktiva hyresrätter är starkt efterfrågade. Fastighetsbolag är dock beroende av att finansiera sina fastigheter och behöver tillgång till kapital för att expandera och utveckla verksamheten. När bankerna blir mer restriktiva påverkar det därför även vår verksamhet. Vad är utmaningen för Heimstaden i framtiden? Vi ska hålla fast vid vår affärsidé, att äga och förvalta bostadsfastigheter i tillväxtregioner. Oavsett vad som händer i framtiden är vår tro att den här typen av fastigheter fortsatt kommer att vara mycket attraktiva, både för hyresgäster och för investorer. Vi ska också hålla fast vid vår linje att inte spekulera i räntor, utan fortsätta att skapa förutsägbarhet och stabilitet i verksamheten. Den stora utmaningen är att kunna erbjuda produkter och tjänster som är mer individuellt anpassade. Utvecklingen, även inom boendet, går mot mer individuella lösningar. Förr var hyreslägenheten en produkt som var lika för alla. I framtiden kommer hyreslägenheten att vara en mer flexibel produkt. Vi måste lyssna på våra hyresgästers behov och anstränga oss att anpassa produkter och tjänster kring boendet efter önskemål och betalningsvilja. Jag tror att den här utvecklingen kommer att ta kliv framåt inom den närmaste framtiden och det skapar positiva möjligheter för vårt bolag. Uthyrningsgraden 2011 var den bästa någonsin hela 99,4%. Vad beror det på? Den grundläggande orsaken är att vi äger fastigheter i områden där folk vill bo och verka. Men oavsett om det är bostadsbrist eller ej så måste den produkt vi erbjuder vara attraktiv och marknadsmässig. Därför gäller det för oss att alltid vara lyhörda och erbjuda det som marknaden efterfrågar. Jag tycker vi är duktiga på att leverera detta, dvs en produkt som är prisvärd när det gäller service och kvalitet. Vår personal är nyckeln till företagets prestation och utveckling. Engagerade uthyrare tar kontakt och ställer upp för att verkligen göra sitt yttersta för att hitta den produkt som kunden efterfrågar. Våra fastighetsansvariga ser till att hyresgästerna trivs och mår bra. Om man som hyresgäst trivs med grannar och service så bor man gärna kvar. Våra medarbetarundersökningar visar att vi som arbetsgivare har blivit ännu något bättre jämfört med föregående år. Nu ska vi fortsätta den resan mot nöjda medarbetare och lika nöjda hyresgäster. Patrik Hall, VD Heimstaden 5

6 FÖRVALTNING HEIMSTADEN 2011 Vi förvaltar inte bara fastigheter. Vi förvaltar ett varumärke. Nöjda kunder är ett mål som alla företag strävar mot. Ofta är det bara tomma ord som skrivs ner på ett papper och som i bästa fall utvärderas en gång om året. Men för oss som sköter förvaltningen av Heimstadens fastigheter är nöjda kunder en högst påtaglig verklighet och en målsättning som står i fokus i vårt dagliga arbete. De produkter och tjänster som vi erbjuder är nämligen av största betydelse för våra kunders välbefinnande. Det är hos oss våra kunder har sina hem. Det är hos oss de bor och lever. Vi känner vårt ansvar. Vi vet att vi har en viktig uppgift. Att förvalta, sköta om och underhålla våra kunders hem. Det är vårt ansvar att se till att de känner trygghet och trivsel i sitt boende. Grunden i all vår verksamhet är vår affärsidé. Att Heimstaden kan erbjuda kunderna ett boende av hög kvalitet i välskötta fastigheter med central placering i tillväxtregioner. Men det är kvaliteten i vardagen som gör skillnaden. Kunnig och engagerad personal som ständigt är på tå och gör det där lilla extra värderas högt av våra kunder. De uppskattar att vi ser till att det alltid är helt, rent och funktionellt. Att fastigheter och MUSTAPHA ASLIKH Fastighetsansvarig Ibland blir de förvånade att jag kommer så snabbt. Mustapha Aslikh har arbetat i tre år på Heimstaden, det senaste året som fastighetsansvarig. Han svarar för det dagliga underhållet i sex fastigheter i Uppsala. Varje morgon börjar jag med att gå runt i en av fastigheterna och kolla att allt är ok, berättar Mustapha. Jag byter lampor och gör enklare reparationer om det behövs. Då får jag också tillfälle att skapa kontakt med hyresgästerna och hjälpa dem med olika problem. Om något akut fel inträffar får jag ett sms i min mobil och försöker fi xa det direkt. Ofta blir hyresgästerna förvånade att jag kommer så snabbt, jag är ju där strax efter att de har ringt och gjort en felanmälan. 6

7 FÖRVALTNING HEIMSTADEN 2011 gårdar alltid underhålls väl. Att de snabbt får hjälp med alla små, vardagliga problem. Att de kan känna trygghet och trivsel där de bor. För att ge våra hyresgäster ännu bättre service och ett ännu mer professionellt bemötande beslutade vi föregående år att öka tillgängligheten till Heimstaden. Vår kundservice är öppen kl varje vardag. Det finns alltid någon på plats som tar emot telefonsamtal. Gäller det ett brådskande ärende får berörd fastighetsansvarig ett sms i sin mobil och kan vidta åtgärder direkt. Naturligtvis kan hyresgästerna även kontakta oss dygnet runt via vår hemsida. Det ligger i tiden att erbjuda hyresgästen större valmöjligheter. Vi måste hänga med i utvecklingen och öka flexibiliteten på våra produkter och tjänster så att vi kan anpassa dem efter varje hyresgästs behov. För att bibehålla vår konkurrenskraft i framtiden måste vi kunna erbjuda varje hyresgäst att själv bestämma standard på kök eller badrum till exempel. Det kommer att ställa större krav på oss, men det kommer att öka trivseln och ge oss nöjdare kunder. Vi får aldrig glömma att vår uppgift är att ge våra hyresgäster en fräsch, trygg och säker miljö att vistas i det är ju deras hem. Den grundsynen ska genomsyra allt arbete och alla medarbetare ska dela samma värderingar, samma känsla. Vi är ett lag, där alla jobbar mot samma mål. Därför samlar vi våra fastighetsansvariga några dagar varje år för att träffas och utbyta erfarenheter. För att de ska känna motivation, engagemang och ansvar att prestera det bästa för kunden och därmed också för företaget. Lika viktigt är det att vi från företagsledningens sida lyssnar på våra medarbetare och tar till oss deras idéer och synpunkter. Under 2011 gjorde VD Patrik Hall och jag därför några dagars praktik ute på fältet. Vi besökte olika orter och hjälpte till med allehanda sysslor i fastigheterna. Bytte glödlampor, rensade avlopp, städade vindar, målade källargångar bland annat. Det är ett bra sätt att träffa medarbetare och hyresgäster under normala förhållanden och verkligen förstå vilket arbete som utförs. IDA MALMLÖF Medarbetare Central serviceanmälan Det är roligt att kunna hjälpa till. På Central serviceanmälan i Stockholm tar Ida Malmlöf emot telefonsamtal från Heimstadens hyresgäster runt om i landet. Till oss kan man ringa för att göra en felanmälan, som måste åtgärdas direkt, eller för att få hjälp med andra ärenden. De allra fl esta är trevliga och blir glada när vi löser deras problem, förklarar Ida. Det är bara roligt att kunna hjälpa till. När Ida inte sitter i telefonen tar hon hand om besökare, som kommer till kontoret, och hjälper dem till rätta. Naturligtvis är det Heimstadens affärsidé och goda ekonomi som ger trygghet och stabilitet för våra hyresgäster. Men det som ger vårt företag en unik profil och gör oss till ett föredöme hos många hyresgästföreningar är vår ambition att alltid sträva efter en vardagskvalitet med den rätta putsen och studsen. Vi vill att det ska vara rent och snyggt där våra hyresgäster bor. Lite tillspetsat skulle man kunna säga att vi förvaltar inte bara fastigheter, vi förvaltar ett varumärke. Pontus Rode, Förvaltningschef 7

8 SEGMENT HEIMSTADEN 2011 Heimstaden segment Heimstaden har identifi erat tre segment som utgörs av de geografi ska områdena Öresundsregionen, Stockholm/Mälardalen och Småland/Blekinge. Fördelning yta Lägenhetsyta per region Lokalyta per region 14 % Lokaler 45 % Öresundsregionen 26 % Småland / Blekinge 32 % Öresundsregionen 52 % Småland / Blekinge 86 % Lägenheter 29 % Stockholm / Mälardalen 16 % Stockholm/ Mälardalen 8

9 SEGMENT HEIMSTADEN 2011 Öresundsregionen ett betydelsefullt ekonomiskt centrum År 2020 planeras öppnandet av den världsledande, multivetenskapliga forskningsanläggningen European Spallation Source (ESS) i utkanten av Lund. Att ESS, som beräknas kosta ca 15 miljarder kronor att uppföra, placerats här är ett storslaget exempel på Öresundsregionens position som ett ledande centrum i Europa för forskning och innovation. Det befäster också Öresundsregionens förutsättningar för en expansiv tillväxt och efterfrågan på centralt belägna bostäder kommer att vara fortsatt stor i framtiden. Enligt den senaste prognosen beräknas Skånes befolkning öka med 35 procent eller ca personer under perioden (Källa: Demografi konsult Åke Nilsson, 2011). Med en arbetsstyrka på ungefär 1,8 miljoner människor i hela Öresundsregionen har bron mellan Sverige och Danmark en avgörande betydelse för tillgång till kompetens, som snabbt kan förfl yttas mellan länderna. Under de första tio åren sedan bron uppfördes har pendlingen tiodubblats. Innan bron byggdes vara det bara ca personer som bodde i det ena landet och arbetade i det andra. Idag pendlar knappt personer dagligen mellan länderna för jobb eller studier. Nyckeltal Öresund Antal fastigheter 209 Antal bostadslägenheter Antal lokaler 434 Antal garage och p-platser Bostadsyta, kvm Lokalyta, kvm Totalyta, kvm Årsomsättning, mkr 351 Driftnetto, mkr 174 Marknadsvärde fastigheter, mkr Örkelljunga ANTAL FASTIGHETER 209 Klippan Landskrona Helsingborg Malmö ANTAL LÄGENHETER Ystad 9

10 SEGMENT HEIMSTADEN 2011 Småland/Blekinge en expansiv innovationsmiljö Småland och Blekinge har etablerat sig som en expansiv universitetsoch högskoleregion. Med Linnéuniversitetet (Kalmar och Växjö), Högskolan i Jönköping och Blekinge Tekniska Högskola attraheras studenter från hela landet till regionen. Tack vare ett väl utbyggt och nära samarbete mellan högskolorna och näringslivet har regionen utvecklat en innovationsmiljö som stimulerar till entreprenörskap och företagande. Med andra ord fi nns goda förutsättningarna för en expansiv ekonomi i framtiden och därmed ett ökat behov av bostäder i attraktiva områden. I regionen bor idag knappt en miljon invånare. Den kraftiga befolkningsökningen i Mälarregionen och Skåne kommer enligt prognoserna att spilla över även på Småland och Blekinge. Under perioden beräknas folkmängden öka med personer, jämfört med en ökning på bara personer under den föregående 30-årsperioden, dvs (Källa: Demografi konsult Åke Nilsson, 2011). Nyckeltal Småland/Blekinge Antal fastigheter 119 Antal bostadslägenheter Antal lokaler 348 Antal garage och p-platser Bostadsyta, kvm Lokalyta, kvm Totalyta, kvm Årsomsättning, mkr 192 Driftnetto, mkr 94 Marknadsvärde fastigheter, mkr Trollhättan ANTAL FASTIGHETER 119 Hyltebruk Ljungby Sävsjö Vetlanda Växjö ANTAL LÄGENHETER Ronneby Karlskrona 10

11 SEGMENT HEIMSTADEN 2011 Stockholm/Mälardalen region med kraftig befolkningstillväxt Den här delen av Sverige har hög ekonomisk tillväxt och svarar för nästan hälften av hela landets ekonomi. I den här regionen finns hälften av landets aktiva forskare och en tredjedel av alla högskolestuderande. Här bor omkring tre miljoner invånare idag, men befolkningstillväxten är tre gånger snabbare än i övriga landet. I Stockholms län ökar folkmängden enligt prognoserna med ca en miljon från 2010 till Motsvarande ökning under de föregående 30 åren var en halv miljon. Befolkningsutvecklingen i övriga Mälardalen är beroende av goda kommunikationer för pendlare till Stockholm, men befolkningen beräknas öka med ca personer under perioden och uppgå till 1,4 miljoner år 2040 (Källa: Demografi konsult Åke Nilsson, 2011). Väl utbyggd infrastruktur, bra miljö för näringslivet och stark tillväxt för nya näringar bidrar till en god utveckling. Detta tillsammans med den kraftiga befolkningstillväxten kommer att öka efterfrågan på bostäder i centrala lägen. Nyckeltal Stockholm/Mälardalen Antal fastigheter 71 Antal bostadslägenheter Antal lokaler 231 Antal garage och p-platser Bostadsyta, kvm Lokalyta, kvm Totalyta, kvm Årsomsättning, mkr 230 Driftnetto, mkr 125 Marknadsvärde fastigheter, mkr Uppsala ANTAL FASTIGHETER 71 Vingåker Katrineholm Strängnäs Solna Stockholm Vaxholm ANTAL LÄGENHETER

12 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HEIMSTADEN 2011 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Heimstaden AB, org nr , får härmed avlämna följande årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret OM HEIMSTADEN Affärsidé Heimstadens affärsidé är att skapa en god ekonomisk avkastning på eget insatt kapital genom att förvärva, producera, förvalta, utveckla och försälja i huvudsak bostadsfastigheter. Vi skall förse kunderna med attraktiva och ändamålsenliga bostäder, under livets olika skeden, i centrala lägen i tillväxtregioner i södra Sverige och i Mälardalen. Heimstaden skall erbjuda ett brett utbud av hyreslägenheter, som skall ge de boende valmöjlighet i form av standard, pris och flexibel servicegrad. I vår affärsprocess ingår att förvärva fastigheter där värdetillväxt kan skapas genom att stadsdelens och varje enskild fastighets förutsättning tillvaratas och utvecklas. Detta sker genom samhällsengagemang, lönsam och effektiv förvaltning samt kundrelaterade och bruksvärdeshöjande insatser. Genom välutbildad personal, som har lokal marknadskännedom och sätter kunden i fokus, skapar vi mervärde. Vi säljer fastigheterna om dessa inte uppfyller affärsidéns kriterier eller när vår förväntade värdetillväxt har uppnåtts. Heimstaden skall ha en långsiktigt stabil ekonomi, med årliga överskott på en nivå som gör det möjligt för bolaget att förverkliga tillväxt- och produktionsmål, långsiktigt säkerställa våra fastigheters värdeutveckling och ge de boende en god service. VERKSAMHET (VÄRDESKAPANDE STRATEGI) Heimstaden äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i områden där människor vill bo och verka. Heimstaden är ett utvecklande fastighetsbolag, som präglas av entreprenörskap och hög motivation inom alla verksamhetsdelar. Vi vet att närheten till våra kunder, hyresgästerna, är grunden för en långsiktig stabil utveckling i bolaget. Heimstaden har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva regioner. Vi är helt inriktade på bostadsfastigheter i centrala lägen, vilka också står för knappt 86 procent av vårt bestånd. Heimstaden stödjer de boendes önskan och vilja om en boendekarriär. En god kunddialog kräver att vi lyssnar på hyresgästernas vilja och ställer oss positiva till deras inviter i frågor om bland annat ombildningar. Intresset för bostadsrättsombildningar har under de senaste åren varit mycket stort inom vårt fastighetsbestånd och vi märker en tydlig tillväxt av intresset även på mindre och medelstora orter. Vi uppvaktas frekvent av våra hyresgäster, med önskemål om att få förvärva fastigheterna de bor i. Under 2011 har våra hyresgäster, genom bostadsrättsombildning, förvärvat fastigheten Paula 12 i Malmö, Rovan 8 i Helsingborg samt Rensnålen 5 i Stockholm. I Myresjö har två fastigheter sålts som egna hem. Heimstadens löpande målsättning är att fortsatt förvärva nya centrala bostadsfastigheter, och därmed kunna ersätta de fastigheter som blir bostadsrätter. Inför varje nyförvärv väger vi noga fördelar mot eventuella nackdelar - vi förvärvar aldrig för förvärvandets skull. Viktigast av allt är att fastigheterna ligger i centrala och attraktiva områden där våra kunder vill bo. Av stor vikt är även att regionen präglas av tillväxt, låga vakanstal och framtidstro. Under året har Heimstaden etablerat sig i centrala Växjö, där sex högkvalitativa bostadsfastigheter om totalt 196 lägenheter förvärvats. Kompletteringsförvärv har även skett av fyra bostadsfastigheter i Malmö om 91 lägenheter samt två bostadsfastigheter i Stockholm, i områdena Hammarbyhöjden och Midsommarkransen. ORGANISATION OCH MEDARBETARE Heimstaden arbetar med kund och fastighet i fokus och är organiserad i tre rörelsegrenar; fastighetsförvaltning med uthyrning och hållbarhet/media, transaktionsavdelning och utvecklingsorganisation. Transaktionsavdelningen ansvarar för förvärv och försäljning av fastigheter, med syfte att förädla, utveckla och utvidga Heimstadens portfölj av bostadsfastigheter i centrala lägen i tillväxtregioner. Den ansvarar även för hyresförhandlingar, vilka nästan uteslutande bedrives i egen regi. Avdelningen är placerad i Malmö och Stockholm. Utvecklingsorganisationen, genom Heimstadens byggbolag Heimstaden Exploatering AB, ansvarar för nyproduktion och ombyggnad/tillbyggnad av fastigheter. En administrativ organisation med specialistkompetens stöttar de affärsdrivande enheterna. Lokal förankring Heimstaden är ett företag som vill dra nytta av sin storlek men ändå kunna ta vara på de lokala olikheterna, fungera 12

13 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HEIMSTADEN 2011 som det lilla företaget i det stora. Detta gör vi genom vårt egna förvaltningsbolag, Heimstaden Förvaltnings AB. Förvaltningsorganisationen är organiserad i tre geografiska regioner: Öresundsregionen, Småland/Blekinge samt Stockholm/Mälardalen. Organisationen leds av en förvaltningschef. Indelningen i regioner med lokala förvaltningskontor på de orter vi verkar i ger goda möjligheter att tidigt uppfatta tendenser och förändringar på respektive marknad och därmed förutsättningar för ett snabbt och flexibelt agerande. Det är viktigt att vi av våra kunder ses som det naturliga förstahandsvalet när det gäller förhyrning av både bostäder och lokaler. Vi åstadkommer detta genom den lokala närvaron. Heimstadens bostäder och områden skall tillgodose de boendes behov av trygghet, trivsel och service. Våra bostadsområden skall vara hela, rena och funktionella med trevliga utemiljöer. Vår uppfattning är att all kärnverksamhet, där de dagliga kundkontakterna sker, skall utföras av lokalt placerad fastighetspersonal. Våra kunder vill ha en egen kontaktperson, som man kan vända sig till med frågor eller om fel uppstått i boendet. Vi är övertygade om att närförvaltning borgar för hög kvalitet och högre kundnöjdhet, samt bättre kontroll över intäkter, kostnader och investeringar. Våra medarbetare Heimstadens målsättning är att alla medarbetare skall känna stort engagemang och delaktighet i företagets utveckling. Som ett led i vår önskan genomfördes den årliga medarbetarundersökningen i början av sommaren. Resultatet återkopplades och diskuterades i arbetsgrupper, som arbetade fram handlingsplaner med förbättringsområden som följts upp under året. Arbetsgrupperna har också givit ledningsgruppen medskick på förändringsförslag på ett mer företagsövergripande plan. Ambitionen är att vi ska genomföra medarbetarundersökningen årligen för att kontinuerligt hitta nya förbättringsområden, men också säkerställa att vi inte tappar på våra redan starka områden. I arbetet med medarbetarundersökningen har vi även betonat att alla medarbetare har lika värde oavsett kön, etnicitet, ras eller tro och att vi inte accepterar någon som helst mobbning eller kränkande särbehandling. Personer från företagsledningen har fortsatt att åka ut till regionkontoren varje kvartal för att ge övergripande företagsinformation och och skapa möjlighet till diskussion. Vi har fortsatt satsningarna på utbildning både för enskilda medarbetare och yrkesgrupper samt erfarenhetsutbyte mellan olika yrkesgrupper, t.ex. mellan uthyrare och fastighetsskötare. Under året har alla medarbetare med personalansvar genomgått en ledarskapsutbildning. Utbildningsdagarna har innefattat grundläggande ledarskap, motivation och VD FASTIGHETSFÖRVALTNING Bostad Företag Uthyrning Drift/Teknik Hållbarhet Kundvård TRANSAKTION Förvärv Försäljning Förädling Hyresförhandling Kundvård FASTIGHETSUTVECKLING Nyproduktion Ombyggnad STABSFUNKTIONER Ekonomi, Finans, Juridik, IT, Kommunikation, Personal 13

14 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HEIMSTADEN 2011 målstyrning samt kultur- och värderingsfrågor. Målsättningen är att skapa en gemensam plattform för hur vi ska agera som ledare inom Heimstaden och ge chefer en verktygslåda, som hjälper dem i det dagliga ledarskapet. Samtliga tjänster annonseras internt för att alla ska få en möjlighet att söka utveckling i nya roller. Vi är också måna om att ha en bra balans mellan män och kvinnor och verkar för detta så långt det är möjligt. Heimstaden är och vill vara ett friskt och välmående företag och som ett led i detta erbjuder vi våra medarbetare friskvårdsbidrag, företagshälsovård och ersättning för sjukvård och läkemedel. Vid utgången av 2011 var vi 109 medarbetare, något färre än år 2010 då vi var 131 medarbetare. Anledningen till detta är att verksamheten i Vetlanda lagts ut på entreprenad. Vi är 34 % kvinnor och 64 % män och i chefsbefattningar är andelen kvinnor 25 %. BOSTADSSOCIALT ANSVAR Heimstaden skall aktivt motverka boendesegregation, främja jämställdhet och bekämpa diskriminering. Vi har under året fortsatt vårt samarbete med kvinnojourer, sociala myndigheter samt bostadsförmedlingen i Stockholm och i Malmö. Heimstadens strävan mot mer än bara vackra fasader skall uppnås genom bland annat ett väl fungerande medin flytande för de boende. I ett flertal fastigheter sköter våra hyresgäster trappstädning och trädgårdsskötsel och påverkar därmed positivt sin boendekostnad och sitt boendeinflytande. Självförvaltning leder till en större omsorg om boendemiljön, skadegörelse minimeras och tryggheten ökar. Aktiva och engagerade boende i kombination med en väl fungerade förvaltning är en grund för ett tryggt och trivsamt boende. Heimstaden skall även vara en aktiv aktör i stads- och samhällsutvecklingen. Under året har Heimstaden tillsammans med andra aktörer och kommunala instanser på respektive ort, deltagit i citysamverkan och centrumutveckling. FASTIGHETSFÖRVALTNING Utveckling 2011 Fokus på dagliga insatser för att se till att det alltid är rent, helt, funktionellt och tryggt. Detta arbete har intensifierats under På många orter har det givit mycket goda resultat, men vi har en bit kvar innan vi är uppe på den nivå, som vi vill vara på. Den upplevda tryggheten har ökat i och med extra satsning på bl.a. säkerhetsdörrar, nya dörrpartier med kodsystem. Nära samarbete med Hyresgästföreningen och våra hyresgäster har gjort att vi ökat trivsel och trygghet för våra kunder. Verksamhetsmål Fastighetsförvaltning i toppklass Minskad brottslighet och ökad trygghet Högt anseende och status Hållbar miljö Minskad energianvändning får många positiva effekter Vår miljöpåverkan kommer huvudsakligen från den energi som används av och i våra byggnader. Den största delen går till uppvärmning, kyla och elkraft. Att hushålla med energi minskar inte bara vår miljöpåverkan, utan även våra driftskostnader, som till största delen utgörs av energianvändningen. Hela verksamheten omfattas av vårt målinriktade arbete för att minska och effektivisera energianvändningen. En viktig del utgörs av samarbetet med våra hyresgäster för att gemensamt spara energi. Prioriterade områden: Inom ramen för miljöledningssystemet har analyser av företagets miljöpåverkan genomförts vilket klargjort att miljöarbetet ska fokuseras till följande områden: minimera klimatpåverkan sund inomhusmiljö fastigheter och material utan miljöfarliga ämnen bra och miljöeffektiv avfallshantering Minimera klimatpåverkan Minskningen av klimatpåverkande gaser, så kallade växthusgaser som exempelvis koldioxid, har fortsatt hög prioritet. Utsläppen orsakas i huvudsak av uppvärmning av byggnader och tappvatten. Då företaget sedan många år regelmässigt konverterat nyinköpta fastigheter från olja till fjärrvärme har vi sett mycket positiva effekter och besparingar. Fastighetsteknik Arbetet med energi- och miljöförbättringar har pågått under hela året. Tidigare års genomförda energideklarationer av Heimstadens fastigheter har legat till grund för fortsatt energibesparingsåtgärder. Med egen mediaansvarig har vi kunnat utbilda lokalt ansvariga för drift av värme- och ventilationsanläggningar. Möjligheten till energieffektivisering av fastigheterna med hjälp av vår personal har givit gott utslag. Vi har bra kontroll på energianvändningen i alla våra fastigheter och arbetar löpande på att sänka den genom exem- 14

15 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HEIMSTADEN 2011 pelvis förbättrad övervakning och styrteknik. Den minskade värmeförbrukningen jämfört med graddagskorrigerat normalår, hänger till stor del samman med effektivisering och injustering av anläggningarna. Mediaförbrukningen 2011 Förbrukning Utfall 2011 Värme*kWh/kvm och år. 148,40 ** Fastighetsel kwh/kvm och år. 24,95 ** Vatten kbm/kvm och år. 1,70 ** * Normalårskorrigerad. ** Nyckeltal baserade på ytor BOA + LOA. I mångt och mycket ett gemensamt arbete Som fastighetsägare finns ett antal åtgärder att vidta för att minska energianvändningen. Att välja rätt byggnadskonstruktion och design är något vi kan göra vid ny- och ombyggnationer. Ett annat område är arbetet med den vardagliga fastighetsdriften och optimeringen av denna. En byggnads verkliga påverkan på energianvändningen uppstår först när hyresgästen med sin verksamhet börjar nyttja byggnaden. Vi samarbetar därför med våra hyresgäster för att med gemensamma krafter minska energianvändningen. Nästa steg Det handlar om att göra rätt från början och för oss är ett förebyggande arbete grundläggande för att minimera risken att miljöfarliga ämnen byggs in. Sedan tidigare granskar vi alla varor som förekommer i ansenlig mängd, material som enligt lagkrav är försedda med så kallade säkerhetsdatablad och material som kan misstänkas innehålla farliga ämnen. Kraven på material och byggvaror är något som vi successivt skärper. Under 2011 innebar det utökade krav på både granskningen av byggmaterial och dokumentationen av inbyggda material. Entreprenörerna måste nu kunna presentera en dokumentation som visar var olika byggmaterial finns, i vilka mängder de förekommer och vad de innehåller. Vi har en ambition att öka andelen återvunna material i våra ombyggnader och hyresgästanpassningar. Dels genom att skapa ett internt kretslopp för att exempelvis bättre återanvända material inom byggnaden, dels genom att bygga närmare samarbeten med aktörer i det stora kretsloppet. Planerat underhåll Under 2011 har en mängd planerade underhållsinsatser gjorts på fasader, fönster, tak, balkonger, gårdar, trapphus och installationer. Planerat underhåll med trygghets- och säkerhetsåtgärder har också utförts. Stora insatser med köksrenoveringar har gjorts i Uppsala under 2011, och dessa kommer att fortsätta fram till Stambyten Heimstaden genomförde också stora satsningar på badrumsrenovering samt stambyte i Skåne och Mälardalen. Stambyten slutförs under januari 2012 i fastigheter belägna i Mälardalen. FASTIGHETSUTVECKLING Nyproduktion Stora Råby, Lund nyproduktion av 5 villor, egna hem I juli 2011 gick fl yttlasset för den första köparen till Stora Råby och hus 1. En nöjd köpare, som under byggprocessen fått vara delaktig i materialval och utformning, fick sina nycklar och kunde fl ytta in. Under året har Heimstaden Exploatering AB även slutfört byggnationen av hus 3 och hus 5. Heimstadens devis om köparnas medinfl ytande under byggprocessen har även präglat färdigställandet av dessa hus, likväl som omsorgen om sunda material och hög kvalitet samt vacker estetik. Köparna till hus 3 och 5 tillträdde sina fastigheter den 1 december. Den slutliga köpeskillingen för de tre färdigställda husen har uppgått till 6,3-7,2 miljoner kronor. Färdigställande av hus 4 pågår och beräknas vara klart för inflyttning under kvartal Ansökan om bygglov för det sista huset, hus 2, har inlämnats till Lunds kommun. Kulan, Vaxholm Under 2011 har vi arbetat med Vaxholm stad för att prioritera arbetet med detajlplan av byggbar mark, som vi äger i gemensamt bolag med Ebab. Vaxholm kommer att prioritera denna process under första halvåret 2012, vilket kommer att kunna skapa byggrätter på kvm. Flogsta, Uppsala Under ett antal år har vi arbetat med att få bort ett parkeringsservitut på vår mark för att tillskapa ytterligare byggrätter för nya bostäder. Vi har nu hänskjutet ärendet till Lantmäteriet i Uppsala för att få ett upphörande av servitutsavtalet. Beslut kommer att fattas av Lantmäteriet i Uppsala under första kvartalet Nyproduktion av lägenheter i befi ntliga bostadsfastigheter Under 2011 fortsatte vi arbetet, runt om i landet, med att förädla och utveckla ytor till nya lägenheter. Exempelvis omvandlade vi en gammal tvättstuga i Malmö till en stilren 2:a med hög kvalité, och en tandläkarmottagning i Landskrona byggdes om till lägenhet. Naturligtvis behöll vi den gamla vattenkranen i hallen som ett minne av tidigare verksamhet. Förfrågningsunderlag avseende tillskapandet av 3 st nya lägenheter i en före detta lokal skickas ut till entreprenörer 15

16 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HEIMSTADEN 2011 under våren Projektering pågår även för vindslägenheter i ett antal fastigheter, ett arbete som visar att det under hustaken finns stor potential. TRANSAKTIONER Den totala transaktionsvolymen i Sverige under 2011 uppgick till 96 miljarder kronor enligt Savills AB:s bedömning. Detta motsvarar en minskning med 15 procent jämfört med föregående år då transaktionsvolymen uppgick till 110 miljarder kronor. Första halvåret 2011 öppnades starkt med volymer högre än året innan. Andra halvåret 2011 har präglats av finansiell turbulens, vilket bidragit till en stor osäkerhet kring den svenska ekonomin. Det är framförallt bankerna som dragit i handbromsen när det gäller utlåning till bland annat fastighetsinvesteringar. Bankerna har under hösten ställt högre krav på den underliggande tillgångens kvalitet, ökat sina marginaler och sänkt belåningsgraden. Mot slutet av 2011 var det till och med en del banker som helt slutade att låna ut pengar till nya fastighetsinvesteringar. De internationella aktörernas intresse för fastigheter i Sverige fortsätter att ligga på låga nivåer, trots att deras förvärv var något fler jämfört med året innan (15 miljarder kronor). Intresset har dock varit större än de faktiska förvärven, men betalningsviljan hos svenska aktörer har ibland varit starkare och lett till att de internationella aktörerna slagits ut. När det gäller transaktionsvolymen för bostadsfastigheter har den minskat och mer än halverats jämfört med 2010 (20 miljarder kronor år 2011) och utgör 21% av total transaktionsvolym för fastigheter. Intresset för bostadsfastigheter är dock fortsatt stort, framförallt från svenska institutioner. Det finns en brist på kvalitativa bostäder och bostadsportföljer som är till försäljning, vilket gör att volymerna hålls nere. En annan anledning till minskningen, förutom den fi nansiella situationen, är att antalet ombildningar till bostadsrättsföreningar under året har minskat. Heimstadens samlade försäljningar under 2011 uppgick 173 mkr, vilket var 2,8 % över värdering. Av totala antalet försäljningar utgjorde 141 mkr försäljningar av tre stycken bostadsfastigheter till bostadsrättsföreningar. Under året förvärvades tolv stycken bostadsfastigheter för ett avtalat fastighetsvärde på 278 mkr. I detalj handlade förvärven om ett kompletteringsköp av fyra bostadsfastigheter i Malmö (Kirseberg) samt komplettering av två bostadsfastigheter i Stockholm (Hammarbyhöjden och Midsommarkransen). Heimstaden gjorde också under hösten sina första förvärv i Växjö genom att köpa sex bostadsfastigheter på bra läge. Under 2012 kommer fokus att ligga på att försöka hitta ytterligare kompletteringsköp med kvalitet på redan befi ntliga marknader. Orter som präglas av tillväxt kommer även fortsättningsvis att vara prioriterat. Stigbygeln, Karlskrona 16

17 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HEIMSTADEN 2011 Förvärv under 2011 Stad Fastighet Adress Bostäder kvm Antal lägenheter Lokaler Kvm Antal Total lokaler yta kvm Bygg/ renår Avtalat fastighetsvärde tkr Malmö Spännet 1 Vattenverksvägen 37 A-C Malmö Remmen 2 & 3 Ryttaregatan 4 A-D, 6 A-C Malmö Hillebarden 3 Allhemsgatan 7 A-C Stockholm Ampeln 2 Finn Malmgrens väg Stockholm Violen 7 Eriklundsv 2 / Svandammsv Växjö Mjölner 7 S Järnvägsg 25 / Wennerbergsg / Växjö Mjölner 16 Trädgårdsgatan Växjö Mjölner 18 Bäckalövsv 2-6 / S Järnvägsg / Växjö Myran 1 Sven Baelters väg Växjö Myran 2 Sven Baelters väg Växjö Myran 8 Framnäsvägen Summa Fastighetsförsäljningar under 2011 Stad Fastighet Adress Bostäder kvm Antal lägenheter Lokaler Kvm Antal Total lokaler yta kvm Bygg/ renår Avtalat försäljningsvärde tkr Malmö Paula 12 St Pauli Kyrkog 6 / Kungsg Karlskrona Gullbernahult 7 Kolonivägen 1 A-J Helsingborg Rovan 8 Skåneg 11 / S Stenbocksg 93 A-B / Vetlanda Myresjö 2:147 Nunnevägen Stockholm Rensnålen 5 Strålgatan Vetlanda Myresjö 2:139 Nunnevägen Summa

18 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HEIMSTADEN 2011 VÄRDERINGSMETODIK Heimstadens fastighetsvärdering utgår ifrån en årlig extern fastighetsvärdering av samtliga fastigheter i beståndet. Värderingen är således en intern värdering som baseras på en för varje fastighet framtagen extern värdering. Denna genomförs vid respektive årsskifte och marknadsvärdet för varje enskild fastighet åsätts. Kvartalsvis korrigering av marknadsvärdet för respektive fastighet görs internt utifrån det senast fastställda externa marknadsvärdet. Detta korrigeras för faktisk driftnettoförändring och bedömd förändring av marknadens avkastningskrav för fastigheten. Bedömning av förändring av avkastningskrav för respektive ort fastställs kvartalsvis i samverkan med externt värderingsinstitut. Heimstaden har genom aktiv handel med fastigheter och löpande bostadsrättsombildningar en mycket god marknads- och fastighetskännedom. Marknadsvärde definieras som följer: Det värde vid värdetidpunkten till vilket säljaren och den mest trolige köparen är beredda att genomföra en transaktion efter att fastigheten under en rimlig tid marknadsförts på en öppen marknad. Försäljning förutsätts ske på armslängds avstånd. Om en bostadsrättsförening bedöms vara den mest sannolike köparen tas detta således med i bedömningen. Förvaltningsfastigheter Värderingsunderlag För bostäder utgörs värderingsunderlaget av debiterad hyra, specifi cerade hyrestillägg och eventuella rabatter. För lokaler utgörs uppgifterna av utgående hyra, avtalstid, indexreglering samt eventuella tillägg såsom värme, vatten, elektricitet, dock exkluderat fastighetsskatt och moms. Uppskattningen av drifts- och underhållskostnader baseras på fastighetens historiska kostnader samt på den externa värderarens professionella kunskap om kostnader för likvärdiga objekt. Det sistnämnda är en viktig del av värderingen då aktiva beslut samt ägarens organisation påverkar redovisad kostnad. Därför kan driftskostnad i en värdering skilja sig från den redovisade, både positivt och negativt. Kostnaderna varierar för varje individuell fastighet beroende på fastighetstyp, standard och funktion. För varje fastighet har en marknadsrelaterad (förväntad) långsiktig vakansgrad åsatts till vilken den aktuella ingående vakansen normaliseras över värderingsperioden. Utöver ovanstående utgör värderingsunderlaget även av ortsprisdata för fastighets och bostadsrättsförsäljningar. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER VÄRDERINGSMETOD Värdering görs primärt med hjälp av kassafl ödesanalyser som baseras på respektive fastighets driftsnetto. Som komplement används nettokapitaliseringsmetoden samt ortsprisanalys. Utifrån angivna/bedömda driftnetton (observerade hyresnivåer och en bedömning av långsiktiga vakanser samt drift kostnader) sker en simulering för de kommande fem till tio årens intjäningsförmåga och ett nuvärde beräknas (inkl. nuvärde av en evighetskapitalisering år fem eller tio enligt nettokapitaliseringsmodellen). Summan av de beräknade nuvärdena utgör bedömt marknadsvärde för fastigheten. Följande antaganden har använts vid de enskilda värderingarna: Hyresutvecklingen sker i huvudsak i linje med förväntad inflationstakt, tagit i beaktande indexeringsnivån för varje kommersiellt kontrakt. Diskonteringsränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknadsposition. Värdering av projektfastigheter Projektfastigheter utgörs av fastigheter under uppbyggnad och av obebyggd mark. Projektfastigheterna värderas till anskaffningsvärde avseende fastigheter under uppbyggnad samt bedömt marknadsvärde avseende obebyggd mark. Värdering av rörelsefastigheter Som rörelsefastigheter avses kontors- och industrifastigheter som används till väsentlig del för eget bruk. Rörelsefastigheter värderas till anskaffningskostnad. Avskrivningar görs enligt komponentmetoden. Inga rörelsefastigheter fanns i portföljen vid bokslutsdagen. FASTIGHETERNAS VÄRDE Heimstadens fastighetsportfölj hade ett totalt värde om mkr på bokslutsdagen. Detta motsvarar en förändring om 148 mkr som fördelar sig enligt nedan: Förändring bedömt marknadsvärde, mkr Marknadsvärde Försäljningar under året -188 Förvärv under året 318 Marknadsvärde efter transaktioner Orealiserad värdeförändring p g a förändrat avkastningskrav -214 Orealiserad värdeförändring p g a förändring av driftnetto 362 Marknadsvärde

19 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HEIMSTADEN 2011 Under 2011 har avkastningskravet på investerarmarknaden för bostadsfastigheter fortsatt att sjunka i centrala lägen i större orter och i övriga orter varit i princip oförändrat. Prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden har under året varit oförändrad samtidigt som räntan för upplåning varit något sjunkande. På marknader där den mest trolige köparen är en bostadsrättförening har avkastningskravet därför varit något stigande. Intresset och efterfrågan från bostadsföreningar, institutionella placerare och övriga investerare av bostadsfastigheter är fortsatt stabilt. Hyreshöjningar och fortsatt driftsoptimering har lett till ett ökat driftnetto. Avkastningskraven på de små kommersiella delarna av Heimstadens portfölj har under 2011 legat oförändrade. Förvaltningsfastigheter - Känslighetsanalys Fastighetsvärde vid ändring av avkastningskrav, mkr 0,75 procentenheter lägre avkastningskrav ,50 procentenheter lägre avkastningskrav ,25 procentenheter lägre avkastningskrav Marknadsvärde fastigheter per bokslutsdagen ,25 procentenheter högre avkastningskrav ,50 procentenheter högre avkastningskrav ,75 procentenheter högre avkastningskrav Norra Emigranten, Vetlanda 19

20 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE HEIMSTADEN 2011 Drabanten, Klippan FINANSIERING Koncernens räntebärande skulder uppgick per den 31 december 2011 till mkr (6 700 mkr per ). Dessa var fördelade mellan sex finansiella institut. Minskningen med 55 mkr från årets början fördelar sig som följer: sin nya väg nedåt igen. Året avslutades med en nivå på 1,98 % vilket är i paritet med den lägsta nivån på motsvarande ränta 2009 i kölvattnet av Lehman-kraschen. Det stora fallet inleddes i samband med att USA fick en lägre kreditrating av Standard & Poors. Förändring lånevolym, mkr Räntebärande lån Återbetalning av lån -943 Nyupptagna lån 888 Räntebärande lån Återbetalning av lån sker normalt till allokerat lånebelopp alternativt till allokerat lånebelopp plus en extra amortering i samband med försäljning. Nya lån har primärt upptagits i hypoteksinstitut i Sverige och Danmark. All finansiering sker i svenska kronor. Grekland har tvingats till en (ej helt slutligt defi nierad) restrukturering av sin låneskuld och Euro-ländernas ledare har gjort många både tappra och ibland tveksamma försök att återvinna förtroendet för Europa och Euro-samarbetet. En avgörande faktor för marknaden är med vilken kraft och styrka Euro-länderna kan samordna sina åtgärder. Tveksamheter och oenighet straffas omedelbart av marknaden, varmed skuldkrisen i Europa tvingat fram diskussioner huruvida den grundläggande legala och fiskala strukturen i Europa är optimal eller, vilket är mer troligt, bör förbättras och stärkas. Räntor och bankmarknad Heimstadens analys År 2011 började med framtidstro och ökad positivism i de finansiella marknaderna. Tsunami i Japan och en allt mer tilltagande skuldkris i PIIGS-länderna bröt dock denna utveckling drastiskt och räntorna som inlett året stigande, precis som under 2010, föll tillbaka för att avsluta året på återigen rekordlåga nivåer. Den 5-åriga svenska swapräntan började året kring 3,2 % och steg odramatiskt under första kvartalet till en nivå om ca 3,8 % varefter den började Oron i Europa och framför allt i Euro-området har inte hållit stabila länder som Sverige opåverkade. Den under 2010 starkt växande svenska ekonomin drabbas nu av den bredare kräftgången i Europeisk industri och näringsliv på grund av Sveriges höga beroende av export samt på grund av vår ekonomis relativt litenhet i förhållande till omvärlden. Det sistnämnda innebär att även om svenska banker är starka och stabila och trots att Sverige har starka offentliga finanser så minskar efterfrågan på våra bankers obligatio- 20