JM AB ÅRSREDOVISNING 2000

Transkript

1 JM AB ÅRSREDOVISNING 2000

2 Omslag: Stockholms största hotell, Nordic Hotel, såg dagens ljus under år 2000.Från hotellet,som JM äger, är det gångavstånd till Centralstationen och Arlandabanan. I Gröndal, söder om Stockholm, uppför JM och dotterbolaget Borätt bland annat så kallade warehouse-lägenheter spektakulära bostäder med sjöutsikt och fem meter i takhöjd. Välkommen till JMs bolagsstämma TID OCH PLATS JMs ordinarie bolagsstämma 2001 äger rum tisdagen den 24 april 2001 kl på JMs huvudkontor,telegrafgatan 4, Frösunda, Solna. ANMÄLAN M.M. Aktieägare, som önskar deltaga i bolagsstämman, ska: dels vara införd i den av VPC AB förda aktieboken senast torsdagen den 12 april 2001 dels anmäla sig hos bolaget senast kl onsdagen den 18 april 2001 E-post: maylis.ahlstedt@jm.se Fax: Telefon: Post: JM AB, Stockholm Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier, måste i god tid före den 12 april 2001 genom förvaltares försorg tillfälligt inregistrera aktierna i eget namn för att erhålla rätt att deltaga i stämman. UTDELNING Styrelsen föreslår, att till aktieägarna utdelas 10 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelningen föreslås fredagen den 27 april Beslutar stämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av VPC torsdagen den 3 maj kommande informationstillfällen 24 april 2001: Bolagsstämma 24 april 2001: Delårsrapport för perioden januari mars augusti 2001: Delårsrapport för perioden januari juni oktober 2001: Delårsrapport för perioden januari september 2001 Februari 2002: Bokslutskommuniké för 2001 JM AB (publ) med säte i Stockholm Organisationsnummer

3 INNEHÅLL I SAMMANDRAG TILL AKTIEÄGARNA AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER AFFÄREN JM MARKNADSÖVERSIKT HÖGKVALITATIVT BESTÅND MARKNADSVÄRDERING MÖJLIGHETER OCH RISKER AKTIEDATA AFFÄRSENHET STOCKHOLM BOSTAD AFFÄRSENHET STOCKHOLM KOMMERSIELLT AFFÄRSENHET RIKS AFFÄRSENHET AFFÄRSUTVECKLING/FASTIGHETER AFFÄRSENHET UTLAND FINANSVERKSAMHETEN VARUMÄRKET JM MEDARBETARNA MILJÖ FEMÅRSÖVERSIKT FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RESULTATRÄKNING BALANSRÄKNING KASSAFLÖDESANALYS REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER BOKSLUTSKOMMENTARER OCH NOTER FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION REVISIONSBERÄTTELSE JMs FASTIGHETER STYRELSE LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE DEFINITIONER TABELLER OCH DIAGRAM LEDANDE PROJEKTUTVECKLARE AV BOSTÄDER OCH KOMMERSIELLA LOKALER JM är ledande projektutvecklare av bostäder och kommersiella lokaler. Såväl obebyggd som bebyggd mark förvärvas och förädlas därefter genom ny-, om- eller tillbyggnad till attraktiva fastighetsprojekt. Den största delen av projektutvecklingen avser bostäder och JM är marknadsledande i Sverige och Norge. Vid slutet av år 2000 hade koncernen cirka anställda.

4 I SAMMANDRAG Viktiga händelser JAN FEB MAR APR MAJ JUN Säljer fastigheten Träskfloden 15 vid Jarlaplan i Stockholm. Köpeskillingen uppgår till 401 mkr. Överlåter JM Maskinservice omfattande samtliga förrådsenheter, maskiner och bodar till Cramo för 75 mkr. JM tecknar långsiktigt samarbetsavtal som innebär att Cramo ska tillgodose JM-koncernens maskinbehov i Sverige. Förvärvar kvm mark på Kungsholmen av Scancem för 295 mkr. Cirka 300 byggrätter. Förvärvar fastigheten Lustgården 6 på västra Kungsholmen av Stockholms stad för 262 mkr. Fastigheten omfattar cirka kvm. Förvärvar i en bytesaffär med Gyllenforsen mark i Gustavsberg, Värmdö kommun. Förvärvet omfattar ha råmark, 700 lägenheter och kvm kommersiella lokaler. Mer än byggrätter ingår. Bytesvalutan motsvarar ett värde om cirka 350 mkr. Första spadtaget för det första smarta flerbostadshuset, 126 bostäder i kvarteret Vallgossen på Kungsholmen i Stockholm. JMs fastighetsbestånd i Göteborg avvecklas helt. Dotterbolaget JM Danmark förvärvar en byggrätt om kvm i sjönära läge i centrala Köpenhamn. 170 bostäder planeras.

5 2000 I SAMMANDRAG 3 JUL AUG SEP OKT NOV DEC Bildar exploateringsbolag tillsammans med Peab och Wihlborgs med avsikt att förvärva och utveckla Kranenområdet i Malmö. Byggrätter för cirka kvm, varav cirka bostäder. Köpeskillingen uppgår totalt till 337,5 mkr. Världens första FSC-certifierade flerbostadshus invigs. FSC-märkning garanterar att råvaran kommer från ansvarsfullt brukade skogar. Projektet är ett unikt samarbete mellan JM/Seniorgården och Världsnaturfonden, WWF. Invigning av Europas första Smarta Hus beläget på Värmdö utanför Stockholm. Skanska avyttrar sitt aktieinnehav i JM. Mottar pris för Bästa årsredovisning 1999 i en tävling arrangerad av SEB, OM Stockholmsbörsen och Finanstidningen. JMs årsredovisning utses till en av de fem bästa i klassen Stora företag. Förvärvar två sjönära fastigheter i Lomma hamn av Wihlborgs. 700 bostäder planeras och förvärvssumman uppgår till 100 mkr. JM Danmark förvärvar en byggrätt om kvm i Köpenhamn. 350 bostäder planeras. Köpet kompletterar JMs tidigare köp av byggrätter till 170 bostäder i samma område. Ekonomiskt sammandrag Vinsten per aktie ökade med 91 procent till 25,40 (13,30) kronor. Resultat efter finansiella poster uppgick till (634) mkr. Avkastning på eget kapital uppgick till 24,4 (14,8) procent. Resultat projektutveckling ökade med 92 procent till 637 (332) mkr. Marginalen förbättrades till 10,3 (6,5) procent. Resultat från försäljningar av förvaltningsfastigheter uppgick till 535 (330) mkr. Räntebärande låneskuld uppgick till (6.014) mkr med en medelränta om 5,8 (5,9) procent vid årets utgång. Räntebärande nettoskuld uppgick till (5.588) mkr. KONCERNEN I SAMMANDRAG Nettoomsättning (mkr) Resultat efter finansiella poster (mkr) Avkastning eget kapital (%) Vinst per aktie (kr) 25,40 13,30 Utdelning per aktie (kr) 10,00* 6,75 Soliditet (synlig) (%) Skuldsättningsgrad S/E 1,4 1,8 Antal aktieägare Antal anställda (medeltal) * Styrelsens förslag

6 4 TILL AKTIEÄGARNA Mer än varannan ny bostadsrätt i Sverige utvecklades av JM 2000 blev det bästa året hittills för JM. Både resultat och försäljning nådde nivåer som till och med överträffade våra egna, högt ställda, förväntningar. Det finns därför mycket att glädja sig åt i årsredovisningen både för våra ägare och anställda. Den exceptionellt starka resultatförbättringen är följden av en förändringsprocess som sträcker sig flera år tillbaka. Sammantaget handlar det om ett förvandlingsnummer, där JM lämnat den traditionella rollen som entreprenör och förvaltare. I stället har vi blivit en framgångsrik projektutvecklare av bostäder och kommersiella lokaler. Vår stora utmaning de närmaste åren är att befästa och förstärka den positionen. Vi är väl förberedda för uppgiften. tempoökning Med ett nästan fördubblat rörelseresultat bekräftades under 2000 att vår satsning på projektutveckling varit riktig. Detta har inneburit en avsevärd tempohöjning, både i våra affärer och övrig verksamhet. Vi har under 2000 sjösatt en organisation indelad i fem affärsenheter. Fyra av dem är helt koncentrerade på projektutveckling. Den femte svarar för försäljning av det färdigutvecklade fastighetsbeståndet och satsar samtidigt på nya utvecklingsprojekt. nya mål visar ambitionsnivån Mer än varannan ny bostadsrätt i Sverige 2000 utvecklades av JM. Det säger en del om vår starka marknadsposition. Under året har vi fastställt nya mål, som visar ambitionsnivån och de möjligheter som finns för en fortsatt positiv resultatutveckling ska vi, enligt de nyuppsatta målen, nå ett genomförande om bostäder per år. Samtidigt ska vi ha nått en marginal i projektutvecklingen på lägst 12 procent. Under 2000 var motsvarande siffra bostäder och marginalen nådde historiskt höga 10,3 procent. Det indikerar att de nya målen är fullt realistiska att nå. Den ökade aktiviteten förutsätter god tillgång till utvecklingsbara projekt. Vi disponerar nu cirka bostadsbyggrätter i portföljen, och cirka kvm avseende kommersiella lokaler. bostadsmarknad i sverige Vi räknar med en fortsatt positiv utveckling av Stockholmsmarknaden. I övrigt är vår strategi att arbeta med projektutveckling av bostäder främst på universitets- och högskoleorter. Vi har konstaterat starkt uppåtgående pris- och efterfrågekurvor i Uppsala, Göteborg och Malmö under På samtliga dessa orter ligger JM väl framme med pågående och planerade projekt. I ett lite längre perspektiv ser vi stora delar av Mälardalen som en intressant marknad. Det är förändringar i infrastrukturen främst i form av förbättrade kommunikationer som gör att fler kan komma att välja att bo på rimligt pendelavstånd från Stockholm. stark bostadsutveckling i stockholm Stockholmsområdet är fortfarande den största marknaden för JM. Ungefär hälften av bostadsutvecklingen sker här. Vi har mött en fortsatt stark efterfrågan på samtliga våra projekt under året. Prisnivån på bostadsrätter steg med mer än 20 procent trots att prisutvecklingen dämpades något under andra halvåret. Det berodde på avkylningen av börsklimatet, vilket drabbade spektakulära högprisobjekt snarare än vårt utbud av nya, moderna och välbelägna bostäder. Även ett tillfälligt växande utbud till följd av nybildade bostadsrättsföreningar och den från årsskiftet skärpta reavinstskatten kan förklara dämpningen. kommersiella projekt enbart i stockholms bästa lägen 1990-talet var ett mer eller mindre förlorat decennium vad gäller nya projekt för kommersiella lokaler. Inledningen av 2000-talet visar på växande möjligheter inom detta segment. JM har varit med från början i denna nystart. Vi koncentrerar oss på Stockholmsmarknaden och har engagerat oss bland annat i några större hotell- och kontorsprojekt på Vasagatan. Våra förvärv av fastigheter runt Sergels torg och på Kungsholmen samt nyutveckling i Solna är andra exempel på denna satsning.

7 TILL AKTIEÄGARNA 5 Kommersiella projekt innebär större risker än bostadsprojekt. Efterfrågan svänger betydligt snabbare beroende på högre konjunkturkänslighet, vilket gör att vi eftersträvar att utveckla projekt som är möjliga att starta inom de närmaste åren. Vi koncentrerar oss på kontorsfastigheter och strävar efter hög flexibilitet i utformningen. färdigutvecklade fastigheter bytesvaluta En förutsättning för JMs inriktning som renodlad projektutvecklare har varit att sälja ut det färdigutvecklade fastighetsbeståndet för att kunna återinvestera i nya projekt. Bokfört värde på vårt bestånd av utvecklingsbara fastighetsprojekt för bostäder har på så sätt ökat från 400 mkr till 3 miljarder kronor under de senaste fem åren. Utvecklingstakten är hög och vi bedömer den genomsnittliga utvecklingstiden till tre till fem år. Det färdigutvecklade JM-beståndet består idag i huvudsak av fastigheter i Stockholmsområdet. Även dessa ska till stora delar avyttras. Vi använder gärna färdig- och nyutvecklade fastigheter som bytesvaluta för att komma över intressanta projekt, både i Stockholm och på andra prioriterade orter. JM kommer därför alltjämt att behålla ett mindre eget fastighetsbestånd, främst för att kunna följa marknaden på nära håll och för fortsatta bytesaffärer. en av de största bostadsutvecklarna i norge av bolag själva byggt upp en organisation JM Danmark A/S. Vårt första projekt blir klart för inflyttning under Enligt vår bedömning ligger utvecklingen i Köpenhamn något efter den vi sett i Stockholm och Oslo, vilket skapar förutsättningar för en framtida god expansion och lönsamhet. Verksamheten i Belgien har under många år främst bestått av uppdrag för svenska beställare. Vi sålde under 2000 vårt första kommersiella utvecklingsprojekt i Bryssel som förvärvades Vi genomför också vårt första egna bostadsprojekt under Utlandsverksamhetens andel av JMs omsättning under 2000 uppgick till 11 procent. Verksamheten i Portugal avvecklades under kraftig räntehöjning största hotet Både resultat- och försäljningsutvecklingen visar att JM på ett framgångsrikt sätt lyckats möta de efterfrågekrav som kunderna har på de marknader vi prioriterar. Det är fortfarande stor efterfrågan på högkvalitativa bostäder med bra lägen, ett faktum som vi tror kommer att vara bestående under överblickbar tid. Det största reella hotet mot en avmattning i pris och efterfrågan är en större räntehöjning i Sverige. En sådan förefaller inte särskilt sannolik. Dels ser vi en försvagning av konjunkturen från en förvisso hög nivå, dels är svensk ekonomi numera starkt sammanflätad med den internationella ekonomin som präglas av ambitioner om låg inflation och ränta. smarta hus De generella marknadsförutsättningarna för projektutveckling av bostäder kan bedömas som fortsatt goda. Samtidigt är det angeläget för oss att precis som tidigare ligga i framkant när det gäller att upptäcka nya behov och leda utvecklingen av framtidens boende. Exempel på det sistnämnda är så kallade Smarta Hus, där vi genom att föra in ny teknik skapar ett enklare, tryggare och bekvämare boende för våra kunder. I ett projekt om sex villor på Värmdö utanför Stockholm har vi, i samarbete JMs utlandsverksamhet fortsätter att utvecklas positivt. I Norge koncentrerar vi verksamheten till i första hand Osloområdet. Vi kan glädja oss åt tillväxt både i volym och lönsamhet. JM har genom förvärv av två befintliga bolag i Norge tagit en position som en av de största bostadsutvecklarna även här. Prisnivån på bostäder i Norge stagnerade under slutet av 2000, men har nu återhämtat sig. Vi bedömer marknadsutsikterna som goda de närmaste åren. I Danmark har vi istället för förvärv JM har under året, i nära samarbete med Stockholms Stadsmuseum, rustat upp Glaucus två byggnadsminnesmärkta kontorsfastigheter i Gamla Stan.

8 6 TILL AKTIEÄGARNA med Electrolux och Ericssons gemensamma bolag E2Home, utvecklat och installerat system i syfte att bland annat minska driftskostnaderna för energi, vatten, uppvärmning och ventilation. Vi går vidare i projektet Vallgossen på Kungsholmen genom att pröva fler tillämpningar av den nya tekniken i ett större antal utvalda bostäder. Vi har också etablerat ett samarbete med Alleato ägt av Ericsson och Skandia för att bryta ytterligare ny mark inom detta område, med tonvikt på vårdboende. Det bör poängteras att den här typen av smarta bostäder ännu så länge utgör en liten del av vår utveckling. En del av de lösningar vi nu utvecklar kommer sannolikt att vara standard och självklarheter i nya bostäder om ett antal år. De erfarenheter vi skaffar oss kan vi även ta tillvara i våra kommersiella projekt. Det är i detta sammanhang lätt att dra paralleller med utrustningsstandarden i bilar. Vem köper exempelvis en ny bil av bättre standard idag utan klimatanläggning, färddator och centrallås? ökad efterfrågan på konceptboende Vi noterar samtidigt andra spännande trender inom boendet. Ett exempel är konceptboende, det vill säga att kunder söker sig till boendeformer som erbjuder ålders- och/eller intressegemenskap med de nya grannarna. Trygghet och säkerhet kommer att prioriteras än mer i framtidens boende. Efterfrågan på JMs seniorbostäder, där kravet är att köparen är lägst 55 år, är fortsatt mycket god. Under 2001 etablerar vi seniorkonceptet även i Norge. närmare 20 procent utländskt ägande Ägarbilden i JM har förändrats under året. Skanska, som varit majoritetsägare i JM ända sedan 1987, har under 2000 sålt hela sitt innehav. Det har bland annat resulterat i att JM vid årsskiftet hade närmare 20 procent utländskt ägande. Samtliga större svenska institutioner har numera JM-aktien i sina portföljer. JM har sedan flera år en offensiv utdelningspolitik, som innebär att hälften av vinsten efter skatt ska delas ut till ägarna. Det mycket goda resultatet under 2000 i kombination med fortsatta realiserade vinster från fastighetsförsäljningar innebär ett ökande kassaflöde. Detta skapar möjligheter för JM att komplettera en hög utdelningsnivå med återköp av aktier, vilket föreslås bolagsstämman. god miljö en del av vår vardag Ett seriöst agerande inom miljöområdet har alltid haft hög prioritet för JM. Redan 1994 antog vi vår första miljöpolicy, vilken väckte stor uppmärksamhet. Idag är miljöarbetet en naturlig del av vår vardag. Vi har under 2000 antagit en ny kvalitets- och miljöpolicy samt koncerngemensamma, övergripande kvalitets- och miljömål. Detta som ett led i att bli certifieringsbara enligt ISO 9001 och JM är det enda företaget i branschen som finns representerat i Roburs Miljöfond. Vi har under 2000 dessutom kvalificerat oss till den amerikanska miljöfonden Portfolio 21, trots att vi inte har någon verksamhet i USA. Ett av våra mål är att varje kund och varje projekt ska bli en god referens. Nöjda kunder stärker vårt varumärke, vilket i förlängningen även gagnar våra aktieägare. Enda sättet att nå det målet är att konsekvent arbeta med kvalitet, miljö och etik. utsikter och förväntningar JM har god tillgång på byggrätter och vi åtnjuter ett stort förtroende hos marknadens aktörer. Vår tydliga profil bidrar starkt till att vi ofta tillfrågas om engagemang i nya utvecklingsprojekt. Under 2001 ska vi förstärka vår profil ytterligare. Det ska dels ske genom ökad kund- och marknadsorientering i hela organisationen, dels med hjälp av fortsatt varumärkesuppbyggnad. JM står för god standard, hög kvalitet och god miljö. Vi ska förstärka varumärkets värde på Mkr Kr Resultat efter skatt 5 års rullande Vinst per aktie ett sådant sätt och med hjälp av nya medier att kunskapen om JM som en kundorienterad projektutvecklare av bostäder och kommersiella lokaler blir ännu skarpare i konturerna. Vi förväntar oss en fortsatt stark efterfrågan på de orter vi prioriterar. Vi bedömer efterfrågan som fortsatt mycket god. Därför finns det all anledning att se 2001 an med stor tillförsikt. Vi gör bedömningen att resultatet kommer att förstärkas även under Stockholm i mars 2001 Carl Eric Stålberg VD och koncernchef % Avkastning eget kapital 5 års rullande Kr Avkastning på eget kapital, rullande genomsnitt 5-årsvärden Obligationsränta + 3,5% risk, rullande genomsnitt 5-årsvärden Utdelning per aktie 96 97* 98 * Varav 1,00 avsåg extrautdelning ** Styrelsens förslag 99 00**

9 TILL AKTIEÄGARNA 7 I september invigdes Europas första Smarta Hus på Värmdö utanför Stockholm. Smarta Huset är ett samarbetsprojekt mellan JM samt Electrolux och Ericssons gemensamma bolag E2Home.Tanken är att modern IT-teknik i samspel med arkitektur och miljö skapar ett enklare,tryggare och bekvämare boende för JMs kunder.

10 8 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER JMs styrkor Värdetillväxt i fokus Fokusering på tillväxtmarknader storstadsregioner och universitets- och högskoleorter Stort innehav av välbelägna exploateringsfastigheter för framtida utveckling såväl för bostäder som för kommersiella lokaler Starkt affärsdriven företagskultur Fokus på miljö- och kvalitetsfrågor Stark finansiell bas JMs verksamhet är idag inriktad på projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler. Detta till skillnad från traditionellt byggande och fastighetsförvaltning. Projektutveckling innebär en kontinuerlig process i att förvärva, förädla, avyttra och åter förvärva nya projekt. Framgång i projektutveckling förutsätter att koncernens balansräkning utnyttjas på ett effektivt sätt. Det är ur aktiemarknadsperspektivet viktigt att kapital kontinuerligt allokeras optimalt och dynamiken i projektutveckling kräver en tydlig fokusering på kassaflöden. Ett över tiden växande kassaflöde stärker basen för nya strategiska investeringar samt uthållig utdelnings- och värdetillväxt för JMs aktieägare. affärsidé Att skapa attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden. Affärsidén innebär att prioritera hög kvalitet och helhetstänkande i utformning av boende- och arbetsmiljöer. Samtidigt ska balansen kontinuerligt säkerställas mellan att vara steget före i utvecklingen och att skapa miljöer som innebär hög attraktivitet även på mycket lång sikt. strategi JM har som strategi att vara tydligt nischad som projektutvecklare av bostäder och i selektiv utsträckning kommersiella lokaler. Verksamheten ska endast bedrivas på orter med goda tillväxtförutsättningar vilket är storstadsområden, universitets- och högskoleorter i främst Sverige, Norge och Danmark. Ett begränsat bestånd av färdigutvecklade fastigheter har till syfte att stödja projektutvecklingen genom att fungera som bytesobjekt vid JMs löpande förvärv. Beståndet ska underkastas hög omsättningstakt. Värdeskapande tillväxt bostäder JM är ledande i Sverige inom projektutveckling av bostäder. Marknadsandelen på området nya bostadsrätter ligger över 50 procent. Även i Norge har JM blivit en ledande projektutvecklare av bostäder genom dotterbolagen Byggholt as och AS Prosjektfinans. I Danmark har företaget också skaffat sig en god position för expanderande verksamhet. JMs avsikt är att växa ytterligare och stärka koncernens position på de marknader där företaget är etablerat. I det längre perspektivet kommer kompetensuppbyggnad att prioriteras för att hantera etablering även på andra marknader. Den fortsatta volymtillväxten kommer att ske såväl organiskt som genom förvärv. På nya marknader kommer expansion att ske med begränsade egna produktionsresurser och bara i form av projekt där JM har ett helhetsåtagande. En grundläggande princip är att tillväxt ska ske med krav på god lönsamhet och marknadsledande position. Inriktningen på högkvalitativa och miljöanpassade bostäder och arbetsplatser är en strategisk grundsten liksom stark betoning på kundnytta. Trenden går från kollektivt tänkande till ett mer individuellt centrerat synsätt. Efterfrågan ökar för olika former av konceptboende där hus, omgivning och fritidsaktiviteter anpassas för kunder med likartade värderingar, livsstil och behov. JMs verksamhet inriktas i ökande grad mot att möta denna efterfrågan. Det gäller inte minst på området vård- och seniorboende. Smarta Hus är ett annat koncept där JM ligger i framkant. Det handlar om att kombinera kreativ bostadsplanering med IT och annan modern teknik i syfte att underlätta de boendes vardag. JMs första Smarta Hus blev klart på Värmdö under hösten Generellt ska JMs verksamhet präglas av en strävan att utveckla nya framtidsinriktade koncept och lösningar. Selektiv projektutveckling kommersiella lokaler De senaste årens ökade efterfrågan på kommersiella lokaler i Storstockholm har Förvaltning Inflyttning Byggande Förvärv Försäljning/ Uthyrning Idéarbete Planarbete Projektering Finansiering JMs kompetens avseende projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler täcker alla faser i ofta fleråriga projekt.

11 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER 9 inneburit en prisuppgång på kommersiella fastigheter som öppnat möjligheter att genomföra även kommersiella projekt med god lönsamhet. JM har som ett av de första företagen på många år initierat nybyggande av kommersiella lokaler i Stockholmsområdet. JMs strategi är att bedriva den kommersiella projektutvecklingen under iakttagande av stor selektivitet vid valet av projekt. Kriterier för den kommersiella projektutvecklingen är att risken ska vara balanserad och överblickbar, förädlingsprocessen kort och möjligheten till snabb avyttring ska föreligga. Helst ska köparen vara identifierad redan då investeringsbeslut tas. Ansvaret för projekt hålls ihop från investering till avyttring för att säkerställa så god avkastning som möjligt i nuvärdestermer. Hög omsättning i nedbantat fastighetsbestånd Strategin är att hålla en hög takt i försäljning och byten av färdigförädlade fastigheter. Kapital behövs för nya investeringar i projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler samtidigt som förvaltning av färdigutvecklade fastigheter inte är förenligt med JMs strategiska inriktning. Detta betyder att JMs bestånd av färdigutvecklade förvaltningsfastigheter fortsatt ska minska ordentligt. Samtidigt behövs ett mindre bestånd förvaltningsfastigheter för att möjliggöra byten till nya exploateringsfastigheter. Erfarenheten visar att vissa intressanta exploateringsobjekt endast kunnat erhållas genom byten. JM har hittills valt att koncentrera fastighetsbeståndet till Stockholmsområdet som varit den mest intressanta och expansiva marknaden i Norden med mycket stark efterfrågan. finansiella och icke-finansiella mål JM har som mål att ge aktieägarna en högre avkastning än företag med liknande verksamhet och riskprofil. Avkastning definieras i traditionella termer som utdelning och värdetillväxt på investerat kapital. Tidigare finansiella mål har under 2000 kompletterats med ytterligare mål. Dessa nya mål syftar till att effektivt tillvarata potentialen i innevarande byggrättsportfölj, stimulera tillväxt i projektutvecklingen samt säkerställa att JM uppnår optimal tillgångsstruktur. Lönsamhetsmål Sedan tidigare har JM ett lönsamhetsmål om 15 procent avkastning efter skatt, på synligt eget kapital sett över en konjunkturcykel. För 2000 uppgick avkastningen på synligt eget kapital till 24 procent och femårsgenomsnittet till 14 procent. Tillväxtmål För att säkerställa tillväxtkraft i JMs projektutveckling beslutades under 2000 att antalet årliga byggstarter av bostäder ska öka till fram till 2003 samt att projektutvecklingsmarginalen ska överstiga 12 procent. Dessa mål har vidare brutits ner för respektive Affärsenhet. JM har ambitionen att växa även i ett längre perspektiv men beaktat verksamhetens investeringscykler kommuniceras mål endast för ett begränsat antal år framöver. Utdelningsmål Aktieutdelningen ska genomsnittligt över en konjunkturcykel motsvara 50 Projektutveckling bygger på effektiva kassaflöden Värdeskapandet i JM är kopplat till en hög takt i igångsättning, genomförande och avyttring av fastighetsprojekt. De projekt som JM är engagerade i är ofta kapitalkrävande och löper över lång tid, 3 5 år är inte ovanligt.vid riktigt stora bostadsprojekt kan projekttiden bli avsevärt längre. Detta ställer kassaflödet i ett allt tydligare fokus. Det är av stor vikt att internt ansvar,riskbärande, styrstruktur och organisatoriska gränssnitt tydliggör skapandet av kassaflöden. På så vis skapas förutsättning för maximerad värdeutveckling i koncernen. JMs nya organisation är uppbyggd även för att stödja och stimulera ett optimalt kassaflödestänkande. Fokusering på avkastningen i nuvärdestermer gör att avyttring av fastigheter måste ske rätt i tiden. Det är kanske inte självklart att invänta högre fastighetspriser innan en försäljning sker. Om ett för stort fastighetsbestånd byggs upp innebär det också att JM utsätts för en marknadsrisk som inte är förenlig med JMs strategiska inriktning projektutveckling av fastigheter (i motsats till ren fastighetsförvaltning). Försäljningar av förvaltningsfastigheter har en kraftig kassaflödespåverkan. Det är därför viktigt att ständigt beakta den möjliga alternativavkastningen som möjliggörs vid en eventuell fastighetsförsäljning med återinvestering i nya projekt. VÄRDEKEDJA Värde Idé- och planarbete Inom exempelvis ett kommersiellt fastighetsprojekt tas ett antal beslut som har stor kassaflödespåverkan: Förvärvsbeslut (beslut om förvärv av fastighet) Byggbeslut (beslut om igångsättning av byggande) Prisbeslut (beslut om hyresnivå) Avyttringsbeslut (beslut om avyttring av fastigheten) Förvärvsbeslut Byggbeslut Byggande Prisbeslut Avyttringsbeslut Förvaltning Tid

12 10 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER procent av koncernens resultat efter skatt. Sammantagen utdelning och planerade återköp av aktier under 2001 ger en överföring av kapital till aktieägarna som långt överstiger nivån enligt utdelningspolicyn. Kapitalstruktur JM har ambitionen att upprätta en över tiden optimal sammansättning av tillgångar och kapitalstruktur. Koncernen är som en konsekvens av skärpt fokusering på projektutveckling mitt uppe i en ombalansering av tillgångsstrukturen. Balansräkningen blir mer projektmässig till sin karaktär och andelen färdigförädlade fastigheter krymps kraftigt ner till nivån 2 miljarder kronor i bokfört värde. Rörligheten i balansräkningen ökar också påtagligt. Beaktat att projektutveckling bygger på löpande effektiv kapitalallokering i en delvis cyklisk marknad, krävs en dynamisk syn på soliditet och räntetäckning. JM bevakar löpande sammansättning av tillgångar, risk samt prognosticerbarhet och styrbarhet i framtida kassaflöden, inklusive ränterisker. JMs bedömning är att nuvarande soliditetsmål om 30 procents synlig soliditet innebär lämplig finansiell stabilitet. I takt med ökad omsättning av balansräkningen sjunker också den justerade soliditeten ner mot Vid Mälaren i västra Stockholm har JMs dotterbolag Borätt uppfört drygt 100 bostäder i kvarteret Karpdammen, Hässelby Strand. Såväl centrum som badplats, båthamn och friluftsområde finns runt husknuten.

13 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER 11 den synliga vilket ökar den finansiella hävstångseffekten i JM utifrån marknadsvärden. Visst övervärde kommer dock alltid att upprätthållas som en konsekvens av den löpande förädlingen. Till den del räntetäckning och synlig soliditet varaktigt bedöms överstiga optimal kapitalstruktur ska kapital överföras till aktieägarna i lämplig form. FINANSIELLA OCH ICKE-FINANSIELLA MÅL Mål Utfall Avkastning eget kapital (%)* Obligationsränta +3,5% ** Utdelning, andel av vinst efter skatt (%) 50 39*** Soliditet (%) Projektutvecklingsmarginal (%) 12,0 10,3 6,5 4,7 3,0 3,1 Byggrätter till produktion (antal) Färdigutvecklade förvaltningsfastigheter (mkr) * Beräkningen är baserad på rullande 5 års genomsnitt ** Obligationsränta (5 år) + 3,5% riskpremie rullande 5 års genomsnitt *** Styrelsens förslag ORGANISATION VD Juridik och Exploatering Ekonomi och Finans Koncernstaber Kommunikation Personal Affärsstöd Affärsenheter Stockholm Bostad Stockholm Kommersiellt Riks Affärsutveckling/ Fastigheter Utland Regioner Stockholm Norr Projektutv. Fastigheter Uppland Transaktion och Analys Norge Stockholm Söder Entreprenad Stockholm Mälardalen Fastighetsförvaltning Danmark Stockholm Innerstad Anläggning Mitt AB Borätt Belgien Stockholm Mellanstad O.Timblads Målerifirma AB Öst Seniorgården AB JM Stombyggnad AB AB Projektgaranti Väst JM Seniorfastigheter AB JM Inredning AB Syd Nya Affärsidéer JMs organisation är indelad i Koncernstaber, Affärsenheter och Regioner. En decentraliserad organisation med tydligt delegerat resultat- och marknadsansvar har medfört en starkt affärsdriven kultur i JM-koncernen.

14 12 AFFÄREN JM att byggrätter kunnat konkretiseras, nya detaljplaner antas av kommunen och bygglov erhållas. JM utvecklar exploaterbar mark samt förädlar bebyggda fastigheter. Idag disponerar JM projekt inrymmande cirka bostäder. Av dessa disponeras bostäder genom villkorade förvärv. JM arbetar med två typer av fastighetsbegrepp: exploateringsfastigheter och förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheterna delas in i färdigutvecklade fastigheter, fastigheter under uppförande och fastigheter för vidareutveckling. värdeutveckling exploateringsfastigheter Aktiv projektutveckling Med exploateringsmark menas obebyggd mark med tillhörande byggrätter. Dess värdeutveckling är väsentlig. De faktorer som påverkar utvecklingen av värdet är förutom makroekonomi (exempelvis ränteläge) i huvudsak: Regionens allmänna utveckling Planprocessen Definitioner FASTIGHETSTYP Förvaltningsfastigheter Exploateringsfastigheter Projektutveckling som kärnkompetens DEFINITION Färdigutvecklade fastigheter Fastigheter under uppförande Fastigheter för vidareutveckling Det som styr den allmänna utvecklingen är främst konjunktur och regional expansion, medan planprocessen är starkt beroende av hur en aktiv fastighetsägare i samverkan med kommunen kan utforma och genomföra planer för nybebyggelse och ny användning. Erfarenhet och kompetens JM har lång erfarenhet och stort kunnande inom projektutveckling för såväl bostäder som kommersiella lokaler och har en ledande roll vad gäller kundorientering samt kvalitets- och miljöarbete. Med denna kompetens som grund har JM under senare år förvärvat omfattande byggrätter i Storstockholm. Värdeutvecklingen för dessa förvärv har varit god. En starkt bidragande faktor till detta har varit den allmänna konjunkturuppgången de senaste 4 5 åren. Utvecklingen i Storstockholm har därvid varit särskilt stark. JM har genom aktivt deltagande i planprocessen medverkat till Mark med tillhörande byggrätter för bostäder Mark med tillhörande byggrätter för kommersiellt ändamål Bebyggda fastigheter för bostadsprojekt eller vidareutveckling till förvaltningsfastigheter Not: En sammanställning över JMs förvaltningsfastigheter samt ett urval av exploateringsfastigheterna återfinns på sidorna Värdeteori hur uppstår markvärden? Mark och byggrätter är i praktiken fastighetsmarknadens optioner. Under tider när marknadshyran inte förräntar bygginvesteringen, saknar byggrätten i princip värde. Å andra sidan när marknadshyran är hög får byggrätten ett högt värde. Effekten uppstår genom att markvärdet i princip utgörs av ett restvärde mellan den färdigställda byggnadens värde och produktionskostnaden för byggnaden. Med små variationer i marknadshyra kan således markvärdet förändras med 100 procent eller mer. Detta kan exemplifieras med ett antaget kontorsprojekt: Hyra kr/m kr/m 2 Drift och underhåll 250 kr/m kr/m 2 Driftnetto kr/m kr/m 2 Direktavkastningskrav 7% 7% Värde färdig byggnad kr/m kr/m 2 Produktionskostnad kr/m kr/m 2 Exploateringsrisk 1) kr/m kr/m 2 Återstår markvärde kr/m kr/m 2 1) Exploateringsrisk = risk avseende marknadsutveckling, planfrågor, miljöfrågor och slutliga produktionskostnader. Exemplet visar att en hyresförändring med 100 kronor per kvm påverkar markvärdet med cirka kronor per kvm eller nära nog en fördubbling. Motsvarande effekter kan närmast studeras på börsen där små förskjutningar i pris på underliggande aktie kan ge dramatiska effekter för optionsvärdet. Av diagrammet till höger framgår att marknadshyran för lokaler alternativt försäljningspriset för bostadsrätter, måste överstiga en viss kritisk nivå för att nybyggande ska kunna ske. Under den kritiska nivån blir markvärdet lågt medan markvärdet ökar snabbt med stigande hyror/försäljningspriser när väl den kritiska nivån uppnåtts. I Stockholmsområdet har såväl kontorshyror som bostadsrättspriser stigit markant de senaste åren. Detta har i många områden inneburit en stark ökning av markvärdena. I landet i övrigt, ligger hyror och

15 AFFÄREN JM 13 bostadsrättspriser på en lägre nivå. Det medför i sin tur att markvärdena är väsentligt lägre än i Stockholmsområdet. Värde färdig byggnad Markvärde noll Restvärde/Markvärde Kritisk hyresnivå Hyresnivå Faktisk markvärdeutveckling Att markpriserna varierar kraftigt över tiden kan illustreras med faktisk värdeutveckling i Stockholm under de senaste 15 åren. Kontorsbyggrätter i attraktiva närförortslägen har varierat från cirka kronor per kvm 1985 för att snabbt stiga till kronor per kvm 1989, sedan ner till kronor per kvm 1993, för att sedan åter stiga snabbt och idag ligga i intervallet kronor per kvm. För bostäder har prissvängningarna varit mindre än för kontorslokaler till följd av att efterfrågan på bostäder i Stockholm varit stabil och vakanserna i princip obefintliga. Markvärdena har svängt från snabb uppgång under 1980-talet till prisnedgång åren och därefter uppgång till dagens nivåer som varierar i intervallet kronor per kvm beroende på läge och attraktivitet. Hur JM skapar värden i planprocessen Projektutvecklande företag som JM kan aktivt påverka framtida markanvändning. Detta sker genom samarbete med berörd kommun som har rätt att besluta om vilken bebyggelse som får uppföras och hur den ska utformas. Genom JMs kompetens och aktiva deltagande i planprocessen medverkar JM till att höja markvärdet på sina fastigheter. Under planprocessen utvecklas markvärdet stegvis när projektet konkretiseras och osäkerhetsfaktorer elimineras i samarbetet mellan JM och berörd kommun. Användning, omfattning, tidsplan och fördelning av kostnader är de värdepåverkande faktorerna som behandlas. Det fulla markvärdet har uppnåtts när detaljplan antagits och bygglov erhållits. Detaljplanearbetet kan grovt delas upp i: Program Sam råd Utställning Antagande I programskedet behandlas idéer, utgångspunkter och mål mellan JM, kommun och övriga myndigheter. I samrådsskedet bereds även allmänhet, boende och sakägare möjlighet till synpunkter. Programskede och samrådsskede är en sammanhållande process där beslutsunderlaget förbättras med kunskap och synpunkter från det aktuella området. Kostnadsfördelningen mellan kommun och exploatör behandlas parallellt med detaljplanearbetet i ett exploateringsavtal. Värdeutvecklingen under planprocessen kan vara stor när ett stycke råmark omvandlas till färdig byggrätt för t.ex. kontorsbebyggelse eller bostäder. Markvärde Råmark Denna typ av fastighet kommer under projekttiden att redovisa starkt varierande hyresintäkter och driftnetton. Under det mest intensiva byggskedet kan fastigheten vara helt evakuerad och således hyresintäkten vara noll, medan den kan ha ett betydande hyresflöde under planerings- och projekteringsskedet före byggstart. När ett projekt är definierat både till form och innehåll och produktionen är påbörjad eller nära förestående, överförs fastigheten till kategorin fastigheter under uppförande. Byggskedet kan variera från några månader upp till 2 3 år beroende på projektets omfattning. Vissa projekt genomförs med hyresgäster kvar i huset, varför hyresintäkten inte alltid faller till noll ens under det mest intensiva byggskedet. För att ge en rättvisande bild av JMs hela fastighetsbestånd är det viktigt att belysa fastigheter för vidareutveckling eller under uppförande, separerade från de färdigutvecklade fastigheterna som ger stabila hyresflöden och exploateringsmark som vanligen inte ger några hyresintäkter alls. På så sätt erhålls en rättvisande bild av JMs hela fastighetsbestånd. Produktionskostnadsnivå Översiktsplanearbete Exploateringsmark Byggande Projektering Detaljplanearbete Översiktsplan Detaljplan Bygglov värdeutveckling förvaltningsfastigheter Planskede Fastigheter för vidareutveckling eller under uppförande Fastigheter för vidareutveckling utgörs av bebyggda fastigheter där JM genom planerad rivning, om- och tillbyggnad förändrar användningen, höjer utnyttjandet, förbättrar tillgängligheten eller på annat sätt skapar värdetillväxt för fastigheten. Hyresintäkt Planerings-/ Projekteringsskede Fastigheter för vidareutveckling Byggskede Uthyrningsskede Förvaltningsskede Tid

16 14 MARKNADSÖVERSIKT Den svenska ekonomin har under året fortsatt att växa snabbt, även om tecken tyder på viss minskning av tillväxttakten. De tre storstadsregionerna växer snabbast, i det övriga landet finns ett fåtal kommuner som har en god utveckling. I en analys som Boverket genomfört har Stockholm, Uppsala, Växjö, Malmö, Göteborg och Umeå identifierats som tillväxtregioner som kommer att få en hög hushållstillväxt och ett stort behov av nyproduktion av bostäder de närmaste tio åren. I över hälften av alla län i landet minskar befolkningen. Det innebär att stora delar av Sverige får en minskande befolkning, i takt med att ungdom flyttar till storstäderna eller till högskoleorterna för att få utbildning och arbete. Under år 2000 redovisar Stockholms län en befolkningsökning på personer. Befolkningsökningen för riket som helhet var personer under samma period. Allt tyder på att befolkningsökningen kommer att fortsätta i Stockholmsregionen vilket skapar ytterligare behov av bostäder i regionen. ökad bostadsefterfrågan Bostadsmarknaden i Sverige 2000 Under året har en ökad bostadsefterfrågan märkts i flera regioner förutom storstadsregionerna som t.ex. i Södermanland, Småland och på västkusten. Det är fler kommuner nu än för ett år sedan som har bostadsbrist, och det är fler som förväntar en ökning av efterfrågan de närmaste åren. Att döma av kommunernas bedömningar kommer bostadsbyggandet att öka under kommande år. Bostadsbyggandet är dock fortfarande starkt koncentrerat till storstadsområdena och vissa andra större städer. I många kommuner byggs det bara ägarbyggda småhus eller ingenting alls. Bostadsbyggande och befolkningsökning i Stockholms län Antal Källa: SCB p Antal färdigställda bostäder Befolkningsökning Sveriges Byggindustrier bedömer att bygginvesteringarna ökar med 10 procent 2001 och 13 procent Antalet påbörjade bostäder (flerbostadshus och småhus) uppgick under år 2000 till cirka och beräknas uppgå till under Denna nivå ligger dock fortfarande långt under det uppskattade långsiktiga behovet om bostäder per år. Nyproduktionen av bostäder i Stockholm är mycket låg i förhållande till efterfrågan. De senaste fem åren har befolkningen ökat med personer. Under samma tid har endast bostäder tillkommit. Inflyttningen har hittills klarats genom förtätning och genom permanentboende i fritidshus, men nu är marknaden mättad. Antalet påbörjade bostäder har dock ökat jämfört med föregående år och under år 2000 har cirka bostäder påbörjats i nybyggda hus. I och med att bruksvärdessystemet inneburit att nybyggnation av hyreslägenheter inte kan genomföras med lönsamhet, avser all nyproduktion av lägenheter i princip bostadsrätter. Detta gäller för de flesta storstadsregioner i allmänhet och för Stockholm i synnerhet. Hyresmarknaden för bostäder i Stockholm karaktäriseras idag av ett betydande efterfrågeöverskott med i princip inga tomma lägenheter. Utbudsbristen har lett till att priserna för både bostadsrätter och småhus stigit kraftigt under året. Utbudet av bostadsrätter har dock ökat under året i Storstockholm till stor del beroende på allmännyttans utförsäljningar av hyresrätter. Det ökade utbudet har dock nästan uteslutande varit begränsat till Stockholms innerstad, där köpintresset varit störst. 60 procent av omsättningen för bostadsfastigheter i Stockholms stad under 1999 bestod av försäljningar till bostadsrättsföreningar. Andelen var oförändrad under första halvåret I Stockholms innerstad Antal p 01p Antal färdigställda bostäder Bostadsbehov, antal Bostadsbehovet är beräknat efter antagandet om 2,2 personer/hushåll. Källa: SCB Nyproduktion i relation till bostadsbehov i Stockholms län

17 MARKNADSÖVERSIKT 15 bestod dock hela 75 procent av omsättningen av försäljningar till bostadsrättsföreningar både 1999 och första hälften av år Motsvarande siffra 1997 var endast 30 procent. Bostadsrättsföreningarna har således blivit den helt dominerande köparen av innerstadsfastigheter. prisnivåer bostadsrätter Priserna på bostadsrätter i landet fortsätter att stiga och ligger idag mycket högre än vid årsskiftet 1999/2000. Den genomsnittliga ökningen för riket har varit 37 procent och det är storstadsregionerna som ökat mest. I Storstockholm som totalt ökat med 28 procent är det främst de södra närförorterna som ökat mest. Priserna i Årsta och Hammarbyhöjden tangerar de nivåer som fanns i innerstaden bara för ett år sedan. Marknaden förväntas att vara fortsatt Kr/m Värdeutveckling bostäder i bästa läge i Stockholm Bostadsrättslägenheter Källa: NewSec 95 stark. Huvudanledningen till att det fortfarande finns utrymme för prisuppgångar i storstäderna är främst kraftig efterfrågan, låg räntenivå samt begränsat utbud. I vidstående diagram redovisas utvecklingen av bostadsrättspriser de senaste fem åren för olika områden i Stockholm. För alla områden har priserna mer än Bostadsfastigheter 00 fördubblats under perioden. Den procentuellt största prisutvecklingen har skett i norr- och västerort som haft en stark utveckling det senaste året. Diagrammet avser den genomsnittliga prisnivån för sålda lägenheter. Kr/m Vasastan/ Kungsholmen Östermalm Prisutveckling bostadsrätter i Stockholm Västerort Södermalm Söder om söder Norrort Källa: Mäklarsamfundet I Älvsjö söder om Stockholm är Långbro Park beläget.på det nedlagda sjukhusområdet kommer JM att uppföra närmare 650 bostäder. Nyproducerade bostäder kommer att varvas med bostäder i befintlig bebyggelse från 1900-talets början. Hela området beräknas att vara färdigställt På bilden är den gamla portvaktsstugan en naturlig entré till parken.

18 16 MARKNADSÖVERSIKT I Vellinge i sydvästra Skåne har JMs dotterbolag Seniorgården uppfört ett tjugotal bostäder åt bostadsrättsföreningen Apelgården.Trygga, funktionella och vackra bostäder för människor över 55 år. Projektet har tilldelats Vellinge kommuns stadsbildspris för år 2000.

19 MARKNADSÖVERSIKT 17 Fastighetsmarknaden i Sverige har under år 2000 varit fortsatt positiv i storstadsregionerna och regionstäderna. Framförallt Storstockholm har utmärkts av kraftigt stigande hyror och minskande vakanser. Kr/m Real hyra kontor i bästa läge, 2000 års priser Källa: NewSec Stockholm Marknaden i Storstockholm karakteriseras idag av en stark efterfrågan på lokaler. Skillnaden mellan absoluta topphyran och marknadshyresintervallet har ökat, något som tyder på fortsatt stigande hyror. Även i Stockholms ytterlägen, framför allt i kommuner i norrort, har hyresnivåerna stigit då alltfler lokalhyresgäster flyr citylägen mot något billigare ytterstadslägen med större möjligheter till expansion. Stark efterfrågan gör att denna trend sannolikt fortsätter med ökande hyror i innerstaden och attraktiva ytterstadslägen som Liljeholmen, Alviks strand, Globenområdet, Frösunda, Solna och Marievik. Lokalmarknaden i Storstockholm 2000 Göteborg Malmö Trenden förstärks av att nya projekt höjer statusen på lägen som tidigare betraktades som mindre attraktiva som exempel kan Vasagatan, Garnisonen, Frösunda, Alvik, Liljeholmen med flera nämnas. Det finns dock en viss osäkerhet på marknaden vad gäller den negativa utvecklingen för IT-, internet- och teknologiföretagen det senaste året. Kontorsefterfrågan kan minska i takt med att dessa branscher omstruktureras och därmed få en dämpande effekt på hyresutvecklingen. Kr/m * * * * Gyllene triangeln City Övriga innerstaden * * * * Topphyra Källa: NewSec Marknadshyresintervall i Stockholm * * * * * * * Attraktivt ytterstadsläge låga vakanser Vakanserna inom tullarna har fortsatt att sjunka snabbt de senaste åren. Idag ligger vakansen i intervallet 2 5 procent beroende på läge. Räknas endast direkt uthyrbara lokaler har vakansen fortsatt att minska även under 2000 och ligger nu nära noll i absoluta city. Den låga * * * * * vakansgraden i innerstaden kan därför väntas tvinga framförallt större lokalhyresgäster att söka lokaler i närbelägna ytterstadsområden som nu exploateras med nybebyggelse. Direktavkastningskravet för kommersiella fastigheter i Stockholms city planade ut på nivån 5,5 procent under 1999, vilket är den lägsta nivån sedan 1990 då direktavkastningskravet låg på 3,5 procent. På senare tid med kraftigt höjda hyresnivåer har direktavkastningskraven stigit något från de lägsta nivåerna. Norr om Stockholm är direktavkastningskraven i bästa läge t.ex. Kista och attraktiva delar av Solna 6,5 7 procent. I normallägen är direktavkastningskravet idag 7 7,5 procent, vilket kan jämföras med 1989 då kravet låg på 5 5,5 procent. Goda kommunikationer, funktionella och estetiskt tilltalande kontor. JMs kontorsbestånd i Mörby Centrum norr om Stockholm är ett attraktivt alternativ till kontor i city.

20 18 MARKNADSÖVERSIKT Flexibla lokaler, väl förberedda för framtidens IT- och datateknik, i attraktivt skyltläge vid E4. Stadsdelen Frösunda i Solna kommun, kommer totalt att inrymma bostäder och arbetsplatser. JMs kontorsfastigheter omfattade i en första etapp kvm.