RAPPORT 2015:39 REGERINGSUPPDRAG. Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner

Transkript

1 RAPPORT 2015:39 REGERINGSUPPDRAG Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner

2

3 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner

4 Titel: Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Rapportnummer: 2015:39 Utgivare:, oktober, 2015 Upplaga: 1 Tryck: internt ISBN tryck: ISBN pdf: Sökord: Uthyrning, andrahandsuthyrning, privata bostäder, uppföljning, lagen om uthyrning av egen bostad, hyror, hyresnivåer, utbud, avgifter, omsättning, andrahandsmarknaden, andrahandsförmedling, Sverige, Norge Diarienummer: 768/2015 Process: Rapporten kan beställas från. Webbplats: E-post: publikationsservice@boverket.se Telefon: Postadress:, Box 534, Karlskrona Rapporten finns i pdf-format på s webbplats. Den kan också tas fram i alternativt format på begäran.

5 Förord Denna rapport utgör s svar på regeringsuppdrag N2015/1714/PUB Uppdrag att göra en uppföljning av lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Projektledare och kontaktperson är Sebastian Johansson. Författare är Sebastian Johansson, Malin Westlund och Assar Lindén. Marie Rosberg har deltagit i analysarbetet. Projektgruppen har fått synpunkter och förslag från, Peter Karpestam, Bengt Hansson, Pia Westford, Pia Blomdin Åhrling, Roger Gustafsson, Bengt J Eriksson och Bo Söderberg. Karlskrona, oktober 2015 Janna Valik Generaldirektör

6 Innehåll Förord... 3 Sammanfattning Inledning och läsanvisning Inledning Läsanvisning Hyresnivåer och omsättning Indelning Hyror Ligger hyrorna för högt? Utbud Omsättning på andrahandsmarknaden Säsongseffekter Slutsatser Undersökning av den nya lagen 2012: Hyror Antal uthyrningar Slutsatser Kartor över utbud och hyresnivåer Inledning Antalet uthyrningar Antalet uthyrningar Hyresnivåer Hyresnivåer Andelen bostadsrätter Enkät till hyresgäster och hyresvärdar Enkät resultat Sammanfattning Marknadsimperfektioner Vad är transaktionskostnader? Transaktionskostnader beror på asymmetrisk information Vilka konsekvenser har transaktionskostnader? Hur påverkar transaktionskostnader marknaden för andrahandsuthyrning av bostäder? Andrahandsmarknaden påverkar ekonomin Institutioner påverkar transaktionskostnaderna Brist på fungerande institutioner på andrahandsmarknaden Avslutning Andrahandsförmedlingar Inledning En studie av fem förmedlingar Varför finns förmedlare på andrahandsmarknaden? Hyresnivå och utbud Bostadsrättsföreningar Slutsatser Vissa juridiska aspekter på andrahandsförmedling Typer av partsrelationer vid andrahandsuthyrning... 96

7 8.2 Uppsägningstider och besittningsskydd Förmedling och avgifter Reflektioner kring de fyra bolag som tagits som exempel Räkneexempel som illustrerar typiska boendekostnader Vilka förutsättningar finns det för buy-to-let? Förekomsten och förutsättningar för buy-to-let Sammanfattning Den norska uthyrningsmarknaden Den norska hyresmarknaden Institutionellt ramverk för den norska hyresmarknaden Husleietvistutvalget Slutsatser Referenser Litteratur Muntliga källor Mailkorrespondens Datakällor Bilaga

8 6 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Sammanfattning Nya regler för uthyrning av privata bostäder ( andrahandsuthyrning ) infördes den 1 februari I denna rapport görs en uppföljning av lagen (2012:978). Vi presenterar och analyserar data samt enkät- och intervjumaterial. Vi beskriver hur andrahandshyresmarknaden fungerar, med särskild tonvikt på konsumentperspektivet. Analyser av hyresnivåer och omsättning på marknaden står i fokus. Mellanhänders agerande på marknaden, och effekterna för konsumenterna, undersöks. En begränsad utblick görs genom att redovisa erfarenheter från Norge. Perioden ökade andrahandshyrorna kraftigt för samtliga lägenhetstyper och regioner. Data visar att andrahandshyran för hyresrätter är lägre än bostadsrättshyran. Vidare tycks andrahandshyrorna för bostadsrätter ligga lägre än den högsta tillåtna nivån för den kostnadsbaserade hyressättningen. Andrahandshyrorna har alltså inte avvikit från de ramar som lag 2012:978 anger. Den stora förändringen är utbudets utveckling. Under minskade utbudet kraftigt. Trots att utvecklingen vände 2011 har marknaden ännu inte återhämtat sig. Vändningen efter 2011 drivs helt av en ökad uthyrning av bostadsrätter i Stockholmsområdet. Det är statistiskt säkerställt att hyrorna för samtliga lägenhetstyper har utvecklats snabbare efter att lag 2012:978 trädde i kraft. Orsaken till den snabbare hyresökningen är okänd. Att hyresökningen omfattar samtliga lägenhetstyper samt att data över hyresutvecklingen inte uppvisar ett plötsligt språng i samband med den nya lagen tyder på att andra faktorer än lagändringen kan ha drivit hyrorna. Data över antalet uthyrningar visar att det bara är bostadsrättsuthyrningen som har en statistiskt säkerställd ökning efter införandet av den nya lagen. Det går inte att dra några säkra slutsatser om hyresrätts- och rumsuthyrningen. En enkätundersökning visar att hyresgäster i regel har låga inkomster och att depositionsbetalningar och förskottshyror är vanligt förekommande. De som hyrt ut i andra hand under de senaste två åren uppger att bostadsrättsföreningarna generellt inte förhindrar andrahandsuthyrning av bostadsrätter. Vidare uppger man jobb eller studier på annan ort som de vanligaste skälen till andrahandsuthyrning. De som hyrt bostad i andra hand under de senaste två åren uppger att de inte kan få ett förstahandskontrakt eller köpa en bostad som de vanligaste skälen. Både hyresvärdar och hyresgäster tycks ha en bra relation till sin motpart. Hyresvärdarna uppger att de inte har

9 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 7 svårigheter att hitta en bra motpart; däremot svarar hyresgästerna att det är svårt att hitta ett andrahandsboende. De största problemen som hyresgästerna uppger att de stött på är oseriösa hyresvärdar och bedragare. I dagsläget är det troligtvis höga transaktionskostnader i samband med andrahandsuthyrning. Det saknas institutioner för att minska parternas risk vid uthyrning. En förbättrad institutionell struktur på andrahandsmarknaden kan minska riskerna och kostnaderna vid andrahandsuthyrning och därmed troligen öka andrahandsuthyrningen. För närvarande arbetar en rad företag med att ta fram tjänster för att minska den ekonomiska osäkerheten vid andrahandsuthyrning. Omsättningen på andrahandsmarknaden är hög och vinstmöjligheterna är goda för de företag som lyckas med att ta en marknadsandel. Utvecklingen av andrahandsmarknadens institutionella ramverk befinner sig troligen i ett formativt skede. Dock ger marknaden intrycket av att vara oreglerad. Det tycks saknas kontrollfunktioner rörande försäljning av tjänster som är kopplade till förmedling av andrahandsuthyrning. En snabb genomgång visar att det i vissa fall kan vara oklart för en hyresgäst om ett företag har rätt att ta betalt för den tjänst som erbjuds. I vilken utsträckning buy-to-let (BTL) förekommer är i dag okänt. Det saknas data över antalet individer som köper en bostad i syfte att hyra ut den i andra hand. Mäklare, banker, andrahandsförmedlare och fastighetsmäklare uppger att BTL endast är en marginell företeelse. Beräkningar visar att hyresavkastningen gör BTL-investeringar lönsamma för tillfället. Dock beror avkastningen på dagens ränteläge och känsligheten för ränte- och amorteringsökningar är stor. Bostadens värdeökning utgör större delen av avkastningen från en BTL-investering och kommer spela en ännu större roll vid ett högre ränteläge. Den norska hyresmarknaden är marknadsanpassad och präglas av privatpersoner som hyr ut en eller ett fåtal lägenheter. Söktiderna är korta och det finns ett stort och lättillgängligt utbud av bostäder att hyra. Institutionerna är välfungerande och anpassade för privatuthyrning, och som en följd av detta måste den norska hyresmarknaden beskrivas som välfungerande. Även här utvecklar företag tjänster som syftar till att minska transaktionskostnaderna vid andrahandsuthyrning.

10 8 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 1 Inledning och läsanvisning 1.1 Inledning Den 1 februari 2013 trädde lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, privatuthyrningslagen, i kraft, varvid det blev tillåtet att sätta hyran utifrån uthyrarens kapital och driftskostnader (Regeringens proposition 2012/13:1, betänkande 2012/13:CU3). Därefter trädde ändringar i bostadsrättslagen i kraft den 1 juli 2014 som innebär att bostadsrättsägaren inte längre behöver beaktansvärda skäl utan endast skäl för att få tillstånd för andrahandsuthyrning av bostadsrättsföreningen. Från inkomståret 2013 höjdes schablonavdraget för den skattepliktiga intäkten från andrahandsuthyrning från kronor till Uppföljning av lag 2012:978 om uthyrning av egen bostad är bakgrunden till det regeringsuppdrag som besvaras i denna rapport. Uppdraget innebär att vi ska (1) inhämta data och material om andrahandsmarknadens funktionssätt, (2) främst ha ett konsumentperspektiv och (3) beakta hyressättning och utbud. Uppdragstexten finns i bilaga 1. Rapporten syftar till att ge en mångsidig bild av hur marknaden för uthyrning av egen bostad har utvecklats sedan regelförändringarna och hur den ser ut i dag. För att ge perspektiv på de huvudresultat som besvarar de direkta frågorna i uppdraget har vi även gjort ett antal kompletterande mindre undersökningar. Vi belyser denna delmarknad av bostadsmarknaden från en rad olika håll, med olika typer av dataunderlag och metoder. s utgångspunkt har varit att beskriva andrahandsmarknadens funktionssätt både kvantitativt och kvalitativt. En marknad kan delvis beskrivas genom priser och utbud samt förändring av dessa över tid, men även genom de förhållanden som marknadsaktörer agerar under och hur dessa bestäms av de institutioner som finns på marknaden. En stor del av rapporten består därför av en kvalitativ genomgång av andrahands marknadens institutionella ramverk. De datakällor vi använt är annonsdata från Blocket som har analyserats av Valueguard. Dessutom har vi data över antalet registrerade bostäder hos Bostad Direkt. Utöver detta har vi gjort en enkätundersökning riktad mot hyresgäster och hyresvärdar, intervjuat representanter för flera av de företag som förmedlar uthyrningar på andrahandsmarknaden samt intervjuat aktörer och kännare på den norska bostadsmarknaden.

11 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 9 I rapporten använder vi i många sammanhang begreppet andrahandshyra för det mer korrekta hyra vid uthyrning av egen bostad. Vidare används begreppet utbud som synonym för antalet uthyrningar. Två återkommande insikter under rapportarbetet har varit att institutioner är lika viktiga som prissättningen för att skapa en fungerande marknad. Samt att den enskilde marknadsaktörens nytta från marknadsaktiviteter påverkas såväl av det institutionella ramverket som av marknadspriset och utbudet. 1.2 Läsanvisning Kapitel 2 redovisar beskrivande statistik över hyresnivåer, antal uthyrningar och andrahandsmarknadens omsättning. Kapitel 3 redovisar ett enklare formellt statistiskt test av regeländringens effekt på hyresnivåer och antal uthyrningar. Kapitel 4 innehåller kartor över hyresnivåer och antalet uthyrningar för sex stycken delmarknader. Kapitel 5 redovisar resultaten av en enkät som skickades ut till andrahandshyresgäster och andrahandshyresvärdar. Kapitel 6 diskuterar hur marknadsimperfektioner kan uppstå på andrahandsmarknaden till följd av transaktionskostnader och asymmetrisk information. Kapitel 7 redovisar hur förmedlingsföretag på marknaden etablerats och agerar som svar på just marknadsimperfektioner. Kapitel 8 diskuterar de juridiska förutsättningarna för förmedlingsföretagens agerande på marknaden. Kapitel 9 återger en enklare diskussion rörande förekomsten av och förutsättningarna för att köpa en bostad med syftet att hyra den ut i andra hand. Kapitel 10 ger en begränsad utblick utanför den svenska marknaden och redovisar vissa relevanta erfarenheter från Norge.

12 10 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 2 Hyresnivåer och omsättning 2.1 Indelning I detta kapitel redovisar vi statistik över hyresnivåer och omsättning för privata bostäder som hyrts ut under tidsperioden Primärdata har hämtats från annonser på Blocket. Datamaterialet har granskats och bearbetats av Valueguard i syfte att rensa bort felregistrerade observationer och orimliga datavärden. Antalet annonser i det rensade data materialet varierar mellan och stycken per år. Vid beräkning av hyresnivåer har Valueguard skattat hyran för typlägenheter med hjälp av traditionell hedonisk estimeringsteknik, varvid man i möjligaste mån kontrollerar för individuell variation i bostädernas värdepåverkande egenskaper såsom område, antal rum, våningsplan, yta och fastighetstyp. Utöver data från Valueguard har vi använt oss av uppgifter över antalet registrerade bostäder hos Bostad Direkt i kapitel 2.4 och 2.5. Eftersom analysen bygger på annonsdata är det inte säkert att det speglar antalet faktiska uthyrningar eller faktiska hyror. En bostad kan annonseras ut flera gånger till följd av t.ex. låg standard eller hög hyra. Vidare täcker inte våra data hela marknaden, vars storlek är okänd. I samtal med Qasa, ett av de företag som förmedlar andrahandsuthyrningar, har det framkommit att de uppskattar den totala andrahandsmarknadens omfattning till mellan och uthyrningar per år. År 2013 uppskattade SCB att antalet andrahandshyresgäster låg mellan och Antalet uthyrningar kan alltså vara två till tre gånger större än antalet i vårt datamaterial. Det är möjligt att hyran vid en uthyrning kan skilja sig från den annonserade hyran till följd av förhandling mellan hyresvärd och hyresgäst. Dock är det omöjligt att observera sluthyror och i vilken omfattning en annonserad hyra förhandlas. Vidare måste vi påpeka att data speglar flödet på andrahandsmarknaden, inte stocken. Från data kan vi få en bild av antalet uthyrningar per år, men inte över det totala antalet andrahandshyresbostäder. Vi har ingen uppfattning om huruvida stock eller flöde har påverkats av faktorer såsom förändrad genomsnittlig uthyrningstid. Analysen görs därför under antagande att (1) data över uthyrningar har samma fördelning som marknaden i stort och speglar marknadsutvecklingen, (2) faktorer såsom boendetid och återannonsering är konstanta och har inte påverkat antalet annonser och (3) andrahandshyror förhandlas i låg utsträckning och annonserade hyror därför ger en korrekt bild av sluthyror.

13 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Hyror Figur 1 visar hyresindex för bostadsrätter, hyresrätter och rum i Stockholms län på månadsbasis. Tabell 1 visar att andrahandshyrorna i Stockholms län utvecklades svagt fram till mitten av 2010 för att därefter öka kraftigare. Det tycks inte finnas ett tydligt hopp uppåt i data till följd av en hyresökning i samband med att den nya lagen trädde i kraft Vidare tycks utvecklingen för bostadsrätter och hyresrätter vara lika. Hyrorna för båda upplåtelseformerna tycks utvecklas i samma takt under hela perioden. Även om ökningstakten är ungefär densamma ligger hyresnivån för hyresrätter betydligt lägre än för bostadsrätter. Figur 2 visar att andrahandshyrorna i Stockholms kommun följer ett liknande mönster. Figur 1. Hyresindex Stockholms län, månadsfrekvens. Källa: Valueguard,. Figur 2 visar hyresutvecklingen i Stockholms kommun, vilken förväntas ha en mer dramatisk utveckling än länet som helhet.

14 12 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Figur 2. Hyresindex Stockholms kommun, månadsfrekvens. Källa: Valueguard,. Tabell 1 visar den procentuella ökningen av andrahandshyrorna mellan 2009 och Data är i månadsfrekvens och delas upp i två perioder: perioderna före respektive efter den nya lagen som kom februari Mellan 2009 och 2015 ökar andrahandshyran för bostadsrätter, hyresrätter och uthyrda rum med 43, 40 respektive 33 procent. Perioden efter att den nya lagen trädde i kraft 2013 är den månadsvisa ökningstakten högre för hyresrätter och uthyrningsrum, jämfört med perioden före lagändringen, medan utvecklingen för bostadsrätter är ungefär densamma för båda perioderna. Tabell 1. Utveckling av andrahandshyror i Stockholms län , månadsfrekvens Ökning under perioden, procent Ökning per månad, procent Bostadsrätter Hyresrätter Rum Bostadsrätter Hyresrätter Rum 2009:2-2015: ,5 0,5 0,4 2009:2:2013: ,5 0,4 0,4 2013:2-2015: ,5 0,5 0,5 Källa: Valueguard,. Figur 3-5 visar andrahandshyrans utveckling för sex kommuner på kvartalsbasis. För att jämna ut säsongseffekter visar vi hyran som fyra kvartals glidande medelvärde

15 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 13 Figur 3 visar att andrahandshyrorna ökar under hela tidsperioden och takten ser inte ut att förändras efter den nya lagen Andrahandshyrorna för bostadsrätter utvecklas betydligt långsammare i Malmö jämfört med övriga kommuner medan Stockholms kommun har den högsta ökningen. Figur 3. Utveckling av andrahandshyran i bostadsrätter i sex städer (index, kvartalsfrekvens, fyra kvartals glidande medelvärde). Källa: Valueguard,. Figur 4 visar att hyresutvecklingen för hyresrätter som hyrs ut i andrahand är något långsammare än utvecklingen för bostadsrätter. Hyresökningarna tycks vara lika i samtliga sex kommuner. Jämfört med hyrorna för bostadsrätter tycks inte utvecklingen i Malmö avvika från de andra kommunerna. Stockholm har den högsta hyresökningen och Göteborg har den lägsta. I perioden efter att den nya lagen trädde i kraft har Uppsala den högsta ökningen och Malmö den lägsta.

16 14 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Figur 4. Utveckling av andrahandshyran i hyresrätter i sex städer (index, kvartalsfrekvens, fyra kvartals glidande medelvärde). Källa: Valueguard,. Figur 5 visar hyresutvecklingen för uthyrningsrum som tycks ha en större spridning än andrahandshyrorna för hyresrätter och bostadsrätter. Mellan 2009 och 2015 har Stockholm den högsta hyresökningen och Malmö den lägsta. Efter februari 2013 har Umeå den högsta ökningen. Figur 5. Utveckling av andrahandshyran i uthyrningsrum i sex städer (index, kvartalsfrekvens, fyra kvartals glidande medelvärde). Källa: Valueguard,. Tabell 2a visar den procentuella hyresförändringen för bostadsrätter, hyresrätter och rum. Förändringen är beräknad för perioden februari

17 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner januari 2015 samt perioderna innan och efter den nya lagen trädde i kraft. Genomgående tycks hyresutvecklingen för bostadsrätter och rum vara svagare i Malmö än i övriga kommuner. Tabell 2b visar den procentuella hyresökningen per kvartal. Det är endast i Umeå som bostadsrättshyrornas utveckling ökar, och i alla andra områden minskar hyresökningarna. För hyresrätter är bilden blandad. Utvecklingen i Stockholm är oförändrad medan ökningstakten tilltar i Göteborg, Linköping och Umeå. Samtidigt minskar hyresutvecklingen i Malmö och Uppsala. Även rumshyrorna har en blandad utveckling efter februari I Stockholm, Göteborg, Linköping och Umeå blir ökningstakten högre och den minskar i Malmö och Uppsala. Bostadsrätter Tabell 2a. Ökning av andrahandshyror, i procent efter period och kommun, kvartalsdata. Stockholm Göteborg Malmö Uppsala Linköping Umeå 2009:2 2015: :2 2013: :1 2015: Hyresrätter 2009:2 2015: :2 2013: :1 2015: Rum 2009:2 2015: :2 2013: :1 2015: Källa: Valueguard,.

18 16 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Tabell 2b. Kvartalsvis hyresökning, i procent och kommun, kvartalsvis data. Stockholm Göteborg Malmö Uppsala Linköping Umeå Bostadsrätter 2009:2 2015:1 1,8 1,6 0,9 2,0 1,4 1,4 2009:2 2013:1 1,9 1,7 1,0 2,2 1,5 1,0 2013:1 2015:1 1,6 1,6 0,7 1,4 1,4 1,9 Hyresrätter 2009:2 2015:1 1,6 1,2 1,2 1,3 1,2 1,2 2009:2 2013:1 1,6 0,9 1,2 1,5 1,0 1,1 2013:1 2015:1 1,5 1,7 1,2 0,9 1,6 1,6 Rum 2009:2 2015:1 1,4 1,0 0,6 1,3 1,4 1,2 2009:2 2013:1 1,1 0,9 0,8 1,4 1,4 0,9 2013:1 2015:1 1,9 1,2 0,2 1,2 1,5 1,8 Källa: Valueguard,. 2.3 Ligger hyrorna för högt? Enligt lag (SFS 2012:978) får man vid uthyrning av egen bostad (bo-stadsrätter och äganderätter) inte begära en hyra som påtagligt överstiger kapital- och driftskostnaderna för bostaden. Lagen avser inte hyresrätter. Med kapitalkostnad avses en avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Förarbetena till lagen indikerar att en avkastningsränta på fyra procent är en skälig kapitalkostnad. I figur 6 8 och tabell 3 5 visas genomsnittshyrorna på andrahandsmarknaden för 2014 i relation till Valueguards skattningar av den högsta kostnadsbaserade hyran man kan ta enligt lag. Härefter kommer vi med begreppet kostnadsbaserad hyra avse den högsta hyra man kan ta ut enligt lag 2012:978. Resultatet bygger på data för sammanlagt 29 kommuner, varav 25 i Stockholms län övriga kommuner är Göteborg, Malmö, Uppsala, Linköping och Umeå. Att huvuddelen av datamaterialet utgörs av kommuner i Stockholms län innebär att medelvärdet för samtliga till stor del kommer spegla Stockholmsmarknaden. Figur 6 och tabell 3 visar genomsnittshyran för en lägenhet med ett rum och kök på andrahandsmarknaden. Bortsett från Malmö ligger bostadsrättshyrorna genomgående under högsta nivån för den kostnadsbaserade hyran. I Malmö är andrahandshyran både för bostadsrätter och hyresrätter högre än den kostnadsbaserade hyran. Dock bör man tillägga att andra-

19 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 17 handshyrorna i Malmö är bland de lägre i landet. Det är snarare taket för den kostnadsbaserade hyran som är lågt i Malmö jämfört med övriga områden. Endast Linköping och Umeå har lägre hyror. Avvikelsen beror främst på att de låga bostadsrättspriserna i Malmö motiverar en låg andrahandshyra. I Malmö ligger genomsnittshyran för bostadsrätter 625 kronor högre än den beräknade kostnadsbaserade hyran, och hyresrätter ligger 631 kronor högre. I genomsnitt låg hyran för en bostadsrätt drygt åtta procent under den kostnadsbaserade hyran för samtliga kommuner i datamaterialet. Hyran för hyresrätter låg nästan 19 procent under den lagenliga hyran för en bostadsrätt. Som figur 7 och tabell 4 visar är mönstret liknande för lägenheter med två rum och kök. Även här är bostadsrättshyran i regel lägre än den kostnadsbaserade hyran och hyresrätter har en lägre hyra än bostadsrätter. I snitt är hyran för en bostadsrätt 9,78 procent lägre än den kostnadsbaserade hyran medan hyresrätter ligger 22,31 procent lägre. Procentuellt sett är det ett större avstånd till den kostnadsbaserade hyran för tvårumslägenheter jämfört med enrumslägenheter. Även här avviker Malmö kommun till följd av en ovanligt låg kostnadsbaserad hyra. I Linköping är andrahandshyran för hyresrätter och bostadsrätter ungefär lika. Andrahandshyran för en hyresrätt är kronor och för bostadsrätter. Skillnaden på 54 kronor är i det närmaste försumbar och kan bero på att andrahandsmarknaden i Linköping är liten. Avvikelsen kan därför vara resultatet av ett fåtal extremvärden och resultatet bör tolkas med försiktighet. När analysen görs för lägenheter med tre rum och kök i figur 8 och tabell 5 ökar avståndet mellan de faktiska och de kostnadsbaserade hyrorna ytterligare. I genomsnitt är bostadsrättshyran 16 procent lägre än den kostnadsbaserade hyran, medan hyresrätter ligger 28 procent lägre. Det är tydligt att skillnaden mellan de faktiska och de kostnadsbaserade hyrorna ökar med lägenhetsstorleken. Orsaken till detta är okänd men en förklaring till varför det inte går att ta ut en proportionellt högre hyra för större objekt kan vara bristande betalningsförmåga hos andrahandshyresgästerna. För Malmös del minskar avvikelsen mot den kostnadsbaserade hyran; bostadsrätter ligger 0,5 procent över och hyresrätter ligger 8 procent lägre. I Linköping ligger hyran för hyresrätter över bostadsrättshyran, vilket kan vara ett resultat av en liten marknad.

20 18 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Figur 6. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform och område, ett rum och kök, kronor. Källa: Valueguard,. Tabell 3. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform, kommun och storstadsområde, ett rum och kök. I kronor och procent. Hyra, kronor Skillnad mot kostnadsbaserad hyra, kronor Skillnad mot kostnadsbaserad hyra, procent Bostadsrätt Hyresrätt Kostnadsbaserad hyra Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Stor- Stockholm Stockholm Göteborg Malmö Uppsala Linköping Umeå Samtliga Källa: Valueguard,.

21 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 19 Figur 7. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform och område, två rum och kök, kronor. Källa: Valueguard,. Tabell 4. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform, kommun och storstadsområde, två rum och kök. I kronor och procent. Hyra, kronor Skillnad mot kostnadsbaserad hyra, kronor Skillnad mot kostnadsbaserad hyra, procent Bostadsrätt Hyresrätt Kostnadsbaserad hyra Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Stor- Stockholm Stockholm Göteborg Malmö Uppsala Linköping Umeå Samtliga Källa: Valueguard,.

22 20 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Figur 8. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform och område, tre rum och kök, kronor. Källa: Valueguard,. Tabell 5. Andrahandshyra 2014 efter upplåtelseform, kommun och storstadsområde, tre rum och kök. I kronor och procent. Hyra, kronor Skillnad mot kostnadsbaserad hyra, kronor Skillnad mot kostnadsbaserad hyra, procent Bostadsrätt Hyresrätt Kostnadsbaserad hyra Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Stor- Stockholm Stockholm Göteborg Malmö ,5-8 Uppsala Linköping Umeå Samtliga Källa: Valueguard,. 2.4 Utbud Tabell 6 visar data från Valueguard och Bostad Direkt. Eftersom Bostad Direkt endast har uppgifter över antalet registrerade bostäder och Blocket över antalet annonser är data inte helt jämförbara mellan de två portalerna

23 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 21 och det är inte heller säkert att data motsvarar antalet uthyrningar. Det årliga antalet registrerade bostäder hos Bostad Direkt utgör cirka en fjärdedel av antalet annonser på Blocket. Brist på data och säkra uppgifter om marknadsandelar gör det svårt att göra en uppskattning om marknadsstorleken. Uppgifter från Blocket och Bostad Direkt tyder på att antalet uthyrningar per år åtminstone uppgår till lägenheter. Uppskattningar från SCB och Qasa tyder på att antalet uthyrningar kan vara Tillgängliga data täcker mellan hälften och en tredjedel av det totala antalet uthyrningar. Som tabell 6 visar minskade marknaden mellan 2009 och 2011 med nästan 22 procent eller lägenheter. Både Blocket och Bostad Direkt drabbades av nedgången och hade en minskning av antalet objekt. Efter 2011 vände utvecklingen uppåt igen men fortfarande är 2014 års nivå lägre än antalet uthyrningar under Tabell 6. Antal uthyrningar via Blocket och Bostad Direkt, Blocket, annonser Bostad Direkt, registrerade bostäder * Totalt * Källa: Valueguard, Bostad direkt,. Observera att värden med * är estimat Figur 9 nedan visar SCB:s skattning av antalet andrahandshyresgäster Skattningen bygger på en urvalsundersökning som räknats upp för att motsvara hela befolkningen. Beräkningen bygger på ett stickprov och är osäker. Det faktiska antalet andrahandshyresgäster tros ligga inom konfidensintervallet med 95 procents sannolikhet.

24 22 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Figur 9. SCB:s skattning av antal boende i andrahand, Källa: SCB, Hushållens ekonomi (HEK) Figur 10 visar att den årsvisa utvecklingen av antalet uthyrningar på andrahandsmarknaden (mätt som antal annonser på Blocket) sjönk med 23 procent (9 749 lägenheter) mellan 2009 och Lite mer än hälften av utbudsminskningen berodde på minskad uthyrning av hyresrätter med 24 procent eller lägenheter. Rumsuthyrningen minskade med nästan 31 procent. Efter 2011 vände trenden och uthyrningen ökade igen. Mellan 2011 och 2014 ökade uthyrningen med drygt 18 procent eller lägenheter. Ökningen drevs främst av uthyrningen av bostadsrätter som ökade med nästan 36 procent eller lägenheter. Bostadsrätter utgjorde 66 procent av utbudsökningen. Uthyrning av hyresrätter och rum ökade också men i betydligt läge utsträckning. Totalt sett minskade utbudet med 9 procent (3 851 lägenheter) under perioden Det är ett resultat av den minskade andrahandsuthyrningen av rum och hyresrätter. Uthyrningen av bostadsrätter ökade med nästan 14 procent eller lägenheter.

25 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 23 Figur 10. Antal uthyrningar i riket efter upplåtelseform Källa: Valueguard,. Tabell 7. Förändring av andrahandsuthyrda lägenheter inom respektive tidsperiod per upplåtelseform. I antal och procent Antal Procent Antal Procent Antal Procent Bostadsrätter % % % Hyresrätter % % % Rum % % % Totalt % % % Källa: Valueguard,. Figur 11 och tabell 8 nedan visar utvecklingen av antalet uthyrningar på andrahandsmarknaden efter område. Som figur 11 visar skedde 56 procent av uthyrningarna under 2014 i storstadsområden. Andelen uthyrningar i storstadsområdena varierade mellan 51 och 56 procent under Nedgången i antalet uthyrda lägenheter beror främst på ett fallande utbud i storstadsområdena. Tillsammans utgjorde de 54 procent av utbudet 2009, men 65 procent av de lägenheter som försvann från marknaden. Ökningen beror främst på ett ökat utbud i Stockholmsregionen. På riksnivå ökade uthyrningarna med lägenheter och av dessa återfanns i Stor-Stockholm. Det innebär att 82 procent av utbudsökningen var en följd av ökad uthyrning i Stor-Stockholm.

26 24 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Sett över hela perioden minskade utbudet på andrahandsmarknaden. Den enda delmarknad som inte minskade var Stor-Stockholm. Där ökade antalet uthyrningar med drygt 9 procent, lägenheter. Figur 11. Antal uthyrningar efter område Källa: Valueguard,. Tabell 8. Förändring av antalet andrahandsuthyrda lägenheter inom respektive tidsperiod per område Antal Procent Antal Procent Antal Procent Stor-Stockholm % % % Stor-Göteborg % % % Stor-Malmö % % % Övriga riket % % % Totalt % % % Källa: Valueguard,. Figur 12 visar att utbudet av bostadsrätter främst utgörs av lägenheter med ett eller två rum och kök. Av det totala utbudet 2009 på lägenheter utgjorde de 78 procent ( lägenheter). Bilden är den-samma 2014 när utbudet hade ökat till lägenheter, varav var lägenheter med ett eller två rum. Andelen av det totala utbudet var fortfarande 78 procent. Utbudet av bostadsrätter minskade fram till Den totala minskningen var 16 procent eller lägenheter. Utbudsökningen efter 2011 drivs av mindre lägenheter. Av den totala

27 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 25 ökningen på lägenheter var ettor eller tvåor, vilket tillsammans utgjorde 83 procent av utbudsökningen. Figur 12. Antal uthyrningar, bostadsrätter. Källa: Valueguard,. Tabell 9. Förändring av antalet andrahandsuthyrda lägenheter inom respektive tidsperiod per bostadsrättsstorlek Antal Procent Antal Procent Antal Procent BR 1 rum % % % BR 2 rum % % % BR 3 rum % % % BR 4 eller fler rum % % 24 3 % Totalt % % % Källa: Valueguard,. Förändring Det är tydligt att utbudet på andrahandsmarknaden minskade fram till 2011 för att därefter öka. Dock var nedgången större än uppgången Totalt sett minskade därför utbudet under perioden Data visar dock att bilden är splittrad och för vissa delmarknader är utvecklingen en annan. I synnerhet tycks utbudet på andrahandsmarknaden i Stockholmsområdet ha ökat samt uthyrningen av bostadsrätter. Tabell 10 och figur 13 visar förändringen uppdelad efter område och upplåtelseform. Tabell 10 visar förändringen som antal lägenheter och som procent av den totala förändringen. I figur 13

28 26 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner visar staplarna förändringen i varje område efter upplåtelseform, och linjen visar den sammanlagda nettoförändringen. Både tabell 10 och figur 13 visar att utbudet minskade i alla områden och för alla lägenhetskategorier, med undantag för bostadsrätter i Stor-Stockholm. Tabell 10 visar att bostadsrätter i Stockholmsområdet är den enda kategori där uthyrningarna ökar I figur 13 visas förändringen efter område och lägenhetstyp. Det är tydligt att uthyrningen av bostadsrätter endast hade en nettoökning till följd av en ökad uthyrning i Stockholmsområdet. Tabell 10. Dekomponering av utbudsförändring, I antal och procent. Antal lägenheter Procentandel av förändring Bostadsrätter Hyresrätter Rum Totalt Bostadsrätter Hyresrätter Rum Totalt Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö Övriga Riket Totalt Källa: Valueguard,. Figur 13. Dekomponering av utbudsförändring, Antal uthyrningar. Källa: Valueguard,. Tabell 11 och figur 14 visar förändringen av antalet uthyrningar under nedgångsperioden Det var en kraftig utbudsminskning i samtliga kategorier. Som tabell 3 ovan visar minskade antalet uthyrda

29 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 27 lägenheter med nästan 23 procent. Uthyrningen av hyresrätter minskade Mer än hälften av den totala utbudsminskningen är ett resultat av minskad uthyrning av hyresrätter. Tabell 11 visar att den totala minskningen av hyresrätter uppgick till lägenheter. Av dessa låg eller 47 procent utanför storstadsområdena. Större delen av utbudsminskningen skedde i Stockholmsområdet. Av den totala minskningen på lägenheter var belägna i Stor-Stockholm. Cirka 38 procent av den totala minskningen av utbudet på andrahandsmarknaden beror på utvecklingen i Stor-Stockholm. De två andra storstadsområdena, Göteborg och Malmö, står för en betydligt mindre del av utbudsminskningen. Som figur 14 visar berodde utbudsminskningen främst på en lägre uthyrning av hyresrätter, särskilt utanför storstadsområdena. Tabell 11. Dekomponering av utbudsförändring, I antal och procent. Antal lägenheter Procentandel av förändring Bostadsrätter Hyresrätter Rum Totalt Bostadsrätter Hyresrätter Rum Totalt Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö Övriga riket Nettoförändring Källa: Valueguard,. Figur 14. Dekomponering av utbudsförändring, Antal uthyrningar. Källa: Valueguard,.

30 28 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Efter 2011 ökade utbudet på andrahandsmarknaden och som tabell 12 visar var större delen av ökningen resultatet av en ökad uthyrning av bostadsrätter. Mellan 2011 och 2014 ökade antalet hyrda bostadsrätter med lägenheter, eller 66 procent av den totala utbudsökningen. Det är framför allt i Stor-Stockholm som utbudet ökade. Mellan 2011 och 2014 ökade utbudet med lägenheter, vilket är 82 procent av den totala ökningen på lägenheter. Utbudsökningen är alltså i stort sett ett Stockholmsfenomen. Det ökade utbudet i Stockholm består främst av en ökad uthyrning av bostadsrätter. Uthyrda bostadsrätter i Stockholm ökade med lägenheter, vilket är 57 procent av den totala ökningen på riksnivå och drygt 70 procent av utbudsökningen i Stor-Stockholm. Tabell 12. Dekomponering av utbudsförändring, I antal och procent. Antal lägenheter Andel av förändring, procent Bostadsrätter Hyresrätter Rum Totalt Bostadsrätter Hyresrätter Rum Totalt Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö Övriga riket Nettoförändring Källa: Valueguard,. Figur 15. Dekomponering av utbudsförändring, Antal uthyrningar. Källa: Valueguard,.

31 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 29 Utbud efter upplåtelseform och område Figur nedan visar att det finns stora skillnader i utbudet mellan olika regionala marknader. Antalet bostadsrätter ökade från lägenheter år 2009 till år Samtidigt ökade Stor-Stockholms andel av bostadsrättsuthyrningen mellan 2009 och I dagsläget är nästan hälften av alla bostadsrätter på andrahandsmarknaden belägna i området. Bilden är annorlunda rörande hyresrätter. Utbudet minskade från lägenheter till år Mer än hälften av alla hyresrätter som hyrs ut i andrahand finns utanför storstadsområdena och andelen är oförändrad sedan Även uthyrningen av rum har minskat; mellan 2009 och 2014 minskade den från till uthyrningar. Huvuddelen av uthyrningarna återfinns i Stockholmsområdet. Figur 16. Antal uthyrningar av bostadsrätter efter område Källa: Valueguard,. Tabell 13. Uthyrningar av bostadsrätter efter område. I antal och procent. Antal Andel, procent Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö Övriga riket Riket Källa: Valueguard,.

32 30 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Figur 17. Antal uthyrningar, hyresrätter Källa: Valueguard,. Tabell 14. Uthyrningar av hyresrätter efter område. I antal och procent. Antal Andel procent Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö Övriga riket Riket Källa: Valueguard,.

33 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 31 Figur 18. Antal uthyrningar av rum efter område Källa: Valueguard,. Tabell 15. Uthyrningar av rum efter område. I antal och procent. Antal Andel, procent Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö Övriga riket Riket Källa: Valueguard,. 2.5 Omsättning på andrahandsmarknaden Baserat på data över genomsnittlig hyra efter lägenhetstyp och antal förmedlade bostäder går det att göra en uppskattning av den årliga omsättningen på andrahandsmarknaden. Vi gör detta genom att multiplicera genomsnittshyran med antalet förmedlade bostäder. Genom att använda genomsnittshyran år 2014 och kvadratmeterhyrans utveckling har hyresnivåer beräknats för varje lägenhetstyp tillbaka till Beräkningen fångar inte hela marknaden och bygger på antagandet att varje annons motsvarar en uthyrning som löper hela kalenderåret. En uppräkningsfaktor har använts för att fånga omsättning till följd av uthyrning via Bostad Direkt.

34 32 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Omsättningens utveckling i kronor räknat visas i figur 19 och tabell 16, och tabell 17 visar marknadsandelarna efter lägenhetstyp. År 2014 uppskattades omsättningen till 4,6 miljarder kronor. Marknaden minskade mellan 2009 och 2011 och vände sedan uppåt. Uthyrning av hyresrätter utgör större delen av omsättningen på andrahandsmarknaden. Dock är dess andel minskande. Rumsuthyrning utgör en liten och minskande del av marknaden. Marknadens totala storlek är okänd, men om man utgår ifrån de skattningar som SCB och Qasa gör, d.v.s. att antalet uthyrningar kan ligga mellan lägenheter per år, indikerar det att den årliga omsättningen i kronor räknat skulle kunna vara cirka 2 3 gånger större än de 4,6 miljarder vi uppskattat. Den ökande marknadsvolymen sedan 2009 beror på att hyresnivåerna ökat snarare än antalet uthyrningar (se figur 20). Att hyresutvecklingen har ökat omsättningen samtidigt som antalet uthyrningar har minskat har troligtvis satt ett tryck på företag som förmedlar andrahandsuthyrningar att sälja mer tjänster per uthyrd lägenhet. Figur 19. Omsättning på andrahandsmarknaden , efter lägenhetstyp. Källa: Valueguard, Bostad Direkt och

35 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 33 Tabell 16. Omsättning på andrahandsmarknaden , efter lägenhetstyp, miljoner kronor per år Bostadsrätter Hyresrätter Rum Totalt Totalt, med uppräkningsfaktor Källa: Valueguard, Bostad Direkt och Tabell 17. Omsättning på andrahandsmarknaden , efter lägenhetstyp, procent Bostadsrätter Hyresrätter Rum Totalt Källa: Valueguard, Bostad Direkt och Figur 20. Dekomponering av årliga förändringar i omsättning samt kumulativ förändring från Källa: Valueguard och

36 34 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 2.6 Säsongseffekter Det finns starka säsongseffekter på andrahandsmarknaden. Både utbud och hyror varierar med säsongen. Vi använder data för Stockholms kommun för att illustrera säsongseffekterna på andrahandsmarknaden i figur Figurerna visar säsongseffekterna för hyror och utbud för bostadsrätter, hyresrätter och rum. Den månadsvisa säsongseffekten mäts som den procentuella avvikelsen mot årsmedelvärdet. Exempelvis innebär ett indexvärde under 100 för antal uthyrningar att det är färre uthyrningar än normalt och säsongseffekten är negativ. Är indexet högre än 100 är antalet uthyrningar högre än normalt och säsongseffekten är positiv. Säsongseffekterna är påtagliga och samtliga tre upplåtelseformer uppvisar liknande mönster. Utbudet ökar kraftigt under sommarmånaderna samtidigt som hyran sjunker. Utvecklingen vänder under höstmånaderna när utbudet minskar och hyrorna börjar öka. Det är svårare att få en entydig bild av perioden december mars. För bostadsrätter och hyresrätter ligger både hyran och utbudet lågt i förhållande till årsgenomsnittet. Utbudet av rum är lägre under december samtidigt som det inte tycks finnas någon märkbar förändring i någon riktning för hyrorna. I januari är hyrorna högre än årsgenomsnittet för bostadsrätter och hyresrätter samtidigt som utbudet ligger nära årsgenomsnittet. Därefter börjar hyrorna minska, vilket de gör fram till juni. Utbudet minskar mellan februari och januari, men efter februari börjar utbudet öka och når sin topp i början av sommaren. Rumsuthyrningen har en mer spretig bild under första halvan av året men även här ser vi en utbudsökning som når sin topp i maj och en hyresminskning som bottnar i juni. Det finns ett påtagligt mönster på andrahandsmarknaden där både utbud och hyror förändras under ett kalenderår. Oavsett den rådande trenden rör sig hyror och utbud i motsatt riktning. När utbudet ökar minskar hyrorna och när utbudet minskar blir hyrorna högre (korrelationskoefficienten ligger mellan -0,53 och -0,81). Troligtvis är mönstret drivet av flyttmönster, exempelvis till följd av terminsstater och terminsslut. Detta förstärker intrycket av att det huvudsakligen är studenter och ungdomar som svarar för efterfrågan på andrahandsmarknaden.

37 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 35 Figur 21. Säsongseffekt, bostadsrätter Stockholms kommun. Källa: Valueguard,. Figur 22. Säsongseffekt, hyresrätter Stockholms kommun. Källa: Valueguard,.

38 36 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner Figur 23. Säsongseffekt, rumsuthyrning Stockholms kommun. Källa: Valueguard,. 2.7 Slutsatser Hyrorna på andrahandsmarknaden ökade kraftigt mellan 2009 och Samtliga lägenhetstyper och regioner uppvisar ökade hyror under perioden. Dock tycks det inte finnas en märkbar skillnad i hyresutvecklingen efter att den nya lagen trädde i kraft Data visar att genomsnittshyran för hyresrätter ligger stadigt under den för bostadsrätter. Vidare tycks inte hyrorna på andrahandsmarknaden överstiga den gräns för kostnadsbaserade hyror som är tillåten enligt lag 2012:978. Det är endast i Malmö som andrahandshyrorna ligger nära vad som är tillåtet. Dock tycks det vara ett resultat av en låg kostnadsbaserad hyra och inte en hög hyresnivå i absoluta tal. Den stora förändringen på andrahandsmarknaden är den kraftiga utbudsminskningen fram till Trots att utvecklingen vände efter 2011 tycks det som om marknaden 2014 ännu inte hade återhämtat sig till 2009 års nivå. Drivkraften bakom det ökande antalet uthyrningar efter 2011 är en ökad uthyrning av bostadsrätter i Stockholmsområdet. Andrahandsmarknadens totala omfattning okänd. Våra data tyder på att antalet uthyrningar uppgick till stycken år 2014, men uppskattningar av SCB och Qasa tyder på att marknaden kan vara mellan två och tre gånger så stor. De data som är tillgängliga visar att utbudsminskningen ledde till att marknadens omsättning minskade med nästan 12 procent fram till Därefter vände utvecklingen och omsättningen började öka. Sedan 2009 har omsättningen ökat med 26 procent och ligger i dag 43 procent över bottennivån 2011.

39 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 37 Slutligen finns det starka säsongseffekter på andrahandsmarknaden. Utbud och hyra varierar över kalenderåret, vilket troligen är en följd av flyttmönster som är drivna av exempelvis terminsstarter. Säsongseffekterna är negativt korrelerade. När utbudet ökar minskar hyran, och när utbudet minskar ökar hyran. Det är en indikation på att hyresnivån påverkas av utbudet; ett större utbud sätt press nedåt på hyrorna och ett mindre utbud driver upp dem.

40 38 Andrahandsmarknaden: hyror, utbud och institutioner 3. Undersökning av den nya lagen 2012:978 I detta kapitel analyserar vi om hyresutvecklingen och antalet uthyrningar på andrahandsmarknaden har förändrats som en följd av den nya lagen 2012:978. För att undersöka vilken effekt den nya lagen har haft använder vi data över hyror och utbud från Valueguard. Med hjälp av annonsdata för andrahandsuthyrning på Blocket har Valueguard beräknat index av hyresutvecklingen för olika områden och upplåtelseformer för perioden Hyresnivåerna är i reala termer. 3.1 Hyror Den nya lagen utfärdades den 20 december 2012 och trädde i kraft den 1 februari För att utvärdera om den nya lagen har påverkat hyrorna på andrahandsmarknaden jämför vi hyresutvecklingen före och efter att den nya lagen började gälla. Det är troligt att marknadsanpassningen påbörjades en viss tid innan lagen utfärdades och slutfördes en tid efter att den hade trätt i kraft. Vi antar att omställningsperioden sträckte sig över sex månader, från den 1 oktober 2012 till den 31 mars Vi väljer därför att jämföra utvecklingen under åtta kvartal innan annonseringen av den nya lagen, 2010:4 2012:3, med utvecklingen under åtta kvartal efter lagens ikraftträdande, 2013:2 2015:1. De sex månader som vi antar att det tog för marknaden att anpassa sig till den nya lagen exkluderas följaktligen från analysen. För att jämföra hyresutvecklingen före och efter att lagen trädde i kraft använder vi regressionsanalys. Vi skattar två regressioner och jämför hyresindexets lutningskoefficienter mellan de båda perioderna. Lutningskoefficienten är ett mått på ökningen per tidsenhet och om lutningskoefficienten är signifikant större eller mindre i perioden efter lagändringen tolkar vi detta som att lagen har förorsakat en ökad respektive minskad hyresökningstakt. Följande regressioner har skattats: Regression :4-2012:3 Regression :2-2015:1 HHHH t = α 1 + β 1 X t + ε 1,t HHHH t = α 2 + β 2 X t + ε 2,t Där HHHH t anger hyresindex i reala termer och α är interceptet. Lutningskoefficienten för perioden innan den nya lagen trädde i kraft är β 1 och lutningskoefficienten efter lagändringen är β 2. Den förklarande