En hållbar berättelse Verksamhetsberättelse och hållbarhetsredovisning

Transkript

1 En hållbar berättelse 2012 Verksamhetsberättelse och hållbarhetsredovisning

2 Mari Broman, vice vd på Riksbyggen, tar ett symboliskt spadtag tillsammans med Jonas Nygren, kommunstyrelsens ordförande i Sundbyberg, vid boutställningen i Annedal. Hemma Annonsbyrå/JLP! Foto: David Levin, kari kohvakka, kristian Pohl, Fredrik sandin Carlson. Repro: Repro 360 Ab.

3 Riksbyggens verksamhet 2012 Riksbyggen i korthet Vision, verksamhetsidé och nyckelfakta 2 Vd:s ord Leif Linde 6 Intressentanalys 9 Med fokus på framtiden Fakta affärsområde Bostad 20 Fakta ombyggnad 20 Fakta fastigheter 21 Fakta affärsområde Fastighetsförvaltning 29 Föreningsverksamhet 35 Medarbetare 40 Biståndsverksamhet 46 Styrelse och ledning Styrelse 48 Företagsledning 50 Bolagsstyrningsrapport 53 Årsredovisning Förvaltningsberättelse 58 Koncernen 65 Moderföreningen 71 Noter 76 Revisionsberättelse 109 Korsreferens GRI Information kopplad till hållbarhetsredovisning 110 Revisorsrapport över översiktlig granskning av hållbarhetsredovisning 115 1

4 Riksbyggen i korthet Riksbyggens vision och verksamhetsidé Vår vision är att vara samhällsutvecklaren för hållbara boendemiljöer med bostadsrätt. Vår verksamhetsidé är att utveckla och förvalta boendemiljöer med bostadsrätt som är attraktiva för människor att leva i. Vi ser till helheten och agerar långsiktigt. Vi sätter medlemmen i centrum. Vi skapar ett boende som är hållbart över tiden. Vi bygger långsiktiga relationer. Som samhällsbyggare utvecklar vi en unik samverkan med kommuner liksom offentliga och privata fastighetsägare. All vår verksamhet utgår från vår kooperativa värdegrund. Riksbyggens kärnvärden Långsiktighet vi utvecklar långsiktigt hållbara boendemiljöer Trygghet vi skapar trygghet i boendet Samverkan vi är en samhällsutvecklare som samverkar med vår omvärld Nytänkande vi uppmuntrar och tar initiativ till nya idéer och lösningar Vår kooperativa värdegrund Kooperation betyder samarbete och kombinerar demokrati med affärsutveckling och socialt ansvarstagande. De kooperativa värderingarna om delaktighet, inflytande och gemenskap är Riksbyggens grundfundament och har följt oss hela vägen sedan starten Det innebär att vi inte bara bygger nytt utan också deltar i bostadsrättsföreningarnas vardag med förvaltning och föreningsliv. Vi har även ett stort engagemang i miljöfrågor och värdigt boende i andra länder bland annat i samarbete med Kooperation Utan Gränser. Under 2012 gav Riksbyggen kronor i bistånd till Kooperation Utan Gränser. Sedan 2005 tillämpar Riksbyggen en klassisk kooperativ princip återbäring om verksamheten gett ett tillräckligt stort ekonomiskt överskott. År 2012 fick andelsägande förvaltningskunder 10,3 miljoner kronor i återbäring. EC8* *Korsreferenser till resultatindikatorerna enligt GRI, Global Reporting Initiative, på sidan

5 Fakta koncernen Medlemsorganisation Nettoomsättning: mkr Årets resultat före 216 mkr återbäring och skatt: Eget kapital: mkr Soliditet: 37 % Likvida medel: mkr Utdelning till andelsägare: 41 kr per andel Bostadsrättsföreningar Intresseföreningar Riksorganisationer Fullmäktige Styrelse Lokala fackliga och andra folkrörelseorganisationer Lokalföreningar Medelantal årsanställda: st Ägare, andelsinnehav Affärsorganisation Byggnads 22,6 % Kommunal 12,4 % Målareförbundet 4,8 % Elektrikerförbundet 2,5 % Folksam 0,7 % Den goda staden 1,0 % KF 2,5 % Lokalföreningar 6,1 % Intresseföreningar 46,3 % Affärsområde Bostad Vd Koncerngemensamt Affärsområde Fastighetsförvaltning Övriga 1,1 % Regioner Regioner Marknadsområden Marknadsområden Tillskapat och fördelat ekonomisk värde EC 1 Tkr Direkt tillskapat ekonomiskt värde Intäkter Fördelat ekonomiskt värde på intressenter Leverantörer Inköp av varor och tjänster Anställda Löner, sociala kostnader och övriga ersättningar Andelsägare Beslutad utdelning Kunder Återbäring Långivare Inbetalda räntor Staten Skatter Samhället Frivilliga bidrag och gåvor Behållet ekonomiskt värde

6 4

7 Therese, Anders, Dominicka, Isabelle och Oliver bor i Tuvehus 6 på Hisingen i Göteborg. De har fått en lättare vardag med sitt nya, fräscha badrum. På bilden saknas storebror Sebastian. 5

8 En samhällsutvecklare på riktigt! Vd Leif Linde 2012 har varit ett turbulent år om man ser till världsekonomin och den internationella konjunkturen. I vår omedelbara närhet har krisen inom euroområdet skapat stor osäkerhet och bidragit till att hämma den ekonomiska utvecklingen. Trots de internationella problemen har Sverige som land, åtminstone hittills, klarat sig relativt bra, även om vi har kunnat se en ökande arbetslöshet och en industri som brottas med olika grader av svårigheter. Mot bakgrund av alla de bekymmer som omger oss och bidrar till en osäkerhet på många områden, har Riksbyggen klarat sig bra under det gångna året. Antalet påbörjade lägenheter har ökat och försäljningen har utvecklats mycket positivt. Det finns få osålda lägenheter och riskexponeringen är förhållandevis låg. Den stabilitet som företaget visat upp även för 2012 är ett uttryck för en långsiktig affärsmodell. Den strategiska planen är i sammanhanget ett värdefullt inriktningsdokument. Den har i hög grad bidragit till att företaget drar åt samma håll och kan erbjuda ett komplett och rikstäckande tjänsteutbud. Riksbyggen producerar goda bostäder av hög kvalitet vilket innebär att våra bostadsköpare tycker att de får valuta för pengarna. Det vet vi, inte minst genom de kundenkäter som nya köpare rutinmässigt får svara på en tid efter inflyttning. Vår förvaltningsverksamhet har fortsatt att utvecklas på ett positivt sätt. Även om bostadsrättsförvaltning är Riksbyggens huvudfokus, så är det viktigt att den kompletterande verksamheten med uppdrag åt privata, kooperativa och offentliga fastighetsägare utvecklas. Under 2012 har ett antal stora kunder inom detta segment tillkommit. Bostadsrättsförvaltningen är av tradition stabil. Under senare år har vi emellertid kunnat skönja en tendens till ökad rörlighet i denna kundkategori. Detta ser vi som en viktig utmaning i vårt ständigt pågående utvecklings- och förbättringsarbete. Riksbyggen ska helt enkelt vara den bästa och mest attraktiva förvaltaren av såväl bostadsrätter som andra bostadsfastigheter. Finansverksamheten är också en betydelsefull del av Riksbyggens verksamhet, där placeringsportföljen investeras på ett ansvarsfullt sätt med god avkastning. Det gäller också de egna fastigheterna, som levererar en tillfredsställande direkt avkastning. Riksbyggen har också ett ägar engagemang i Tornet Bostadsproduktion AB, vilket innebär att företaget, vid sidan av bostadsrättsproduktionen, är med och skapar fler hyresrätter. Under sensommaren 2012 var Riksbyggen en av arrangörerna bakom den stora bostadsutställningen i Annedal, som är ett gemensamt utvecklingsområde mellan Stockholm och Sundbyberg. Under de tre senaste åren har företaget utvecklat flera mycket lyckade bostadsprojekt i denna nya stadsdel, som gradvis har förvandlats från industriområde till en modern boendemiljö. Bland de projekt som Riksbyggen visade för allmänheten fanns såväl seniorboendet Bonum som StegEttboende, det vill säga små yteffektiva bostäder på ett och två rum. Allt rönte stor uppmärksamhet och Riksbyggen fick många positiva omdömen från besökare och olika marknadsaktörer för den fint organiserade mässnärvaron, inte minst för det faktum att vår egen personal stod för all guidning och information. Hållbarhetsfrågorna har allt mer kommit att bli en naturligt integrerad del av all verksamhet i företaget. För medarbetarna inom samtliga verksamhetsgrenar är det numera en självklarhet att ta hänsyn till frågan om hållbarhet i vardagen. Det är inte utan stolthet som Riksbyggen för andra året väljer att kalla årsredovisningen En hållbar berättelse. Vi känner tydligt att vi har goda skäl att göra så. Riksbyggens föreningsverksamhet har legat på en fortsatt hög nivå. Ett väsentligt inslag i denna viktiga del av företagets aktiviteter har varit att, tillsammans med förtroendevalda, fortsätta implementeringen av ett projekt Brf Framtiden som pågått under ett par års tid. Syftet med detta är att ge stöd till de bostadsrättsföreningar som vill utveckla dialogen och engagemanget bland de boende för att bredda rekryterings basen för de olika förtroendeuppdrag som fordras för att Riksbyggen ska kunna fortsätta att vara en levande folkrörelse. Det handlar om att engagera fler kvinnor, ungdomar och personer med skiftande etnisk bakgrund. Kort sagt allt det som fordras för att Riksbyggens föreningar i så stor utsträckning som möjligt ska vara en spegel av sammansättningen bland boende och medlemmar. 6

9 7

10 Som folkrörelseföretag inom bostadssektorn har Riksbyggen också en viktig roll som konsumentföreträdare. Detta tar sig främst uttryck genom uppvaktningar av politiker och andra beslutsfattare, remissyttranden och debattartiklar. En viktig del i den rollen är opinionsbildning. Under 2012 har Riksbyggen tillsammans med HSB och Bostadsrätterna (före detta SBC) agerat intensivt och framgångsrikt mot ett regeringsförslag om att ta bort medlemmarnas rätt att besluta om tillstånd för andrahandsuthyrning i bostadsrättsföreningar. In i det längsta försökte regeringen att förvandla detta förslag till ett riksdagsbeslut men fick så småningom inse att det inte fanns någon majoritet för att sjösätta denna för bostadsrättsföreningar diskriminerande idé. Som berördes i inledningen har Riksbyggen en stark ekonomi. Det egna kapitalet uppgår nu till 4,5 miljarder och resultatet på 216 miljoner är, sett mot bakgrund av situationen i vår omvärld, gott. Detta innebär att Riksbyggens andelsägare har möjlighet, om fullmäktige så beslutar, att få en utdelning på sitt andelskapital. Därtill får de andelsägande förvaltningskunderna en återbäring på köpta förvaltningstjänster. Tillämpningen av denna klassiska kooperativa princip bidrar till att stärka relationerna mellan företaget och ägare/ kunder. Som kooperativt företag lever inte Riksbyggen under stress av kvartalsrapporter. Detta, för ett kooperativt företag så självklara, finns formulerat på ett mycket bra sätt i en annons som Riksbyggen producerat: Låt oss förklara fördelarna med decenniumekonomi. Kärnan i det budskapet är att Riksbyggen har utrymme för att tänka långsiktigt. Naturligtvis står inte detta i motsats till överskott i verksamheten. Tvärtom, varje kooperativt företag måste, som alla andra aktörer på marknaden, säkerställa att ekonomin är god och stabil. Men situationen bjuder på möjligheten att i än högre grad kunna ta sikte på viktiga och långsiktiga frågor. Dit hör att genom samarbete med kommuner och andra samhällsorgan medverka till att fler unga ska kunna få en egen bostad. Riksbyggen vill också fortsätta den framgångsrika verksamhet som etablerats i samverkan med olika kommuner, där kooperativa hyresrättsföreningar bygger och hyr ut äldreboenden till berörda kommuner. Det innebär att fler gamla som har svårt att klara sig själva kan få ett bra och tryggt boende. Riksbyggens seniorboende, Bonum, som är etablerat sedan ett par år tillbaka, ska också utvecklas vidare. Men självfallet finns den konventionella bostadsrätten i centrum. Här ligger utmaningen i att ha en väl balanserad markreserv i landets olika tillväxtorter. En sammanvägning av alla de aktiviteter som Riksbyggen bedrivit, håller på att förverkliga och avser att göra, ger en bild av ett företag som med all rätt kan kalla sig samhällsutvecklare. SO5 8

11 Intressentanalys Intressentanalys Riksbyggen för en kontinuerlig dialog med omvärlden. Vi har många olika sätt att föra dialog med våra viktigaste intressenter, på till exempel vår årliga ord förandekonferens samt på våra lokala intresse föreningsmöten och kundträffar. För att ta reda på vilka våra viktigaste intressenter är har vi gjort en intern analys av nyckelpersoner inom organisationen. Vi utförde 2010 en intressentdialog med våra nyckelintressenter. Vi delade ut 236 enkäter, varav 40 procent (93 intressenter) svarade. Sedan kompletterade vi 2010 års undersökning med en intressentdialog med kommuner. Svarsfrekvensen på enkäterna var 16 procent. En uppföljningsdialog med våra intresseföreningar och lokalföreningar för att se till att inga nya hållbarhetsaspekter rankas som viktiga är också gjord under Det är utifrån dessa dialoger vi har fortsatt vårt arbete under Svaren i intressentdialogen tillsammans med Riksbyggens strategiska arbete låg till grund för en prioritering av områden som gjordes i en workshop med ledande personer inom respektive hållbarhetsområde. Intressent Dialogtillfälle Viktigaste frågorna Redovisas Medarbetare och Enkätundersökning 2010, Anställdas arbetsmiljö och säkerhet Sid kunder/ägare intresseföreningen 2011 Korruption och affärsetik Sid Energi Sid. 25 Klimat Sid Styrning och ledning av företaget Sid. 6 9, Markägare Enkätundersökning 2011 Vårt arbete med leverantörer Sid. 114 Energi Sid , Klimat Sid , Mark Sid PÅVERKAR & PÅVERKAS Medier Potentiella medarbetare PÅVERKAR Försäkringsbolag Facket Banker Konkurrenter Samhälle Ideell verksamhet LITE Medarbetare MEDEL Entreprenörer/ byggherrar Tjänsteköpare MYCKET Chefer Bosparare Branschorganisationer Intresseföreningar Hyresgäster PÅVERKAS Potentiella bostadsköpare Lokalföreningar Markägare Styrelsen Leverantörer 9

12 I ett hållbart boende är det lätt att samverka med sina grannar och att förändra sin lägenhet efter livssituation, menar forskarna Anna Braide Eriksson från Chalmers och Björn Andersson från Göteborgs universitet. 10

13 Med fokus på framtiden Att bo i bostadsrätt betyder mer än att äga sin bostad. Kooperation handlar om att samarbeta och skapa sammanhållning tvärsöver trappuppgångar, mellan hus och över stadsdelar. År 2012 var Kooperationens år, då vi kunde visa att hållbara bostäder är en konsekvens av Riksbyggens ursprung. Ett boende där man hjälps åt och gör saker tillsammans med sina grannar, där man kan bo kvar även om familjen blivit större eller mindre, där man inte behöver egen bil och där man kan dra nytta av lösningar som bidrar till att miljöpåverkan blir så liten som möjligt ungefär så ser ett boende med framtidsfokus ut. Ett sådant hus är på väg att bli verklighet på Dr Allards gata i Göteborg, mitt emellan forskarvärlden på Chalmers och bostadshusen i Guldheden. Ett av Riksbyggens åtaganden är att husen vi bygger ska bli förebilder för hållbara boendemiljöer. Med den utgångspunkten har Riksbyggen skapat projektet Positive Footprint Housing. Resultatet blir ett så ekologiskt och socialt hållbart hus som möjligt med 100 lägenheter. Det ska stå färdigt Projektet är ett samarbete mellan Chalmers, Riksbyggen, Göteborgs universitet och Johanneberg Science Park. Forskare i socialt arbete och arkitektur ska utforska vad som krävs för att bo endet ska fungera långsiktigt för människor i olika skeden av livet, och vad som gör att man trivs i ett bostadsområde. Forskningsprojektet och bostadsprojektet genomförs parallellt, och eftersom huset blir granne med Chalmers kommer forskare och studenter att kunna studera på plats hur visionerna möter verkligheten när huset är färdigt och människor flyttat in. I december 2012 bjöd Göteborgs stad in till samråd om detaljplanen för Dr Allards gata. Detaljplanen innehåller bland annat bilpool, växt hus, skyddad cykelförvaring, gemensamhetshus med möjlighet till fest samt mötesplatser på gårdar och tak. Målet är också att all el som förbrukas i husets allmänna utrymmen, och som behövs för att driva bergvärmeanläggningen, ska produceras i huset genom solceller på taket. Solenergin ska också räcka till att ladda elbilar och elmopeder i föreningens egen fordonspool. Göteborgs kommun har målet att boende i området ska klara sig utan egen bil och i stället använda kollektiva lösningar. En annan utmaning är att markområdet ingår i ett revir för mindre hackspett, en art som omfattas av artskyddsförordningen och som därigenom kräver särskild hänsyn. Man får inte störa hackspettarna och inte heller skada deras häckningseller viloplatser. Riksbyggen har säkerställt att hackspetten ska fortsätta leva ostört även efter byggstarten. Forskningen lägger grunden Under 2012 har Björn Andersson, forskare i socialt arbete på Göteborgs universitet, gjort en studie för Riksbyggen med fokus på social hållbarhet. Han menar att begreppet social hållbarhet som kan uppfattas som nytt hänger väl ihop med de kooperativa idéer som Riksbyggen är grundat på: gemensamt ägande, boendedemokrati och samverkan. Dessutom har han utvecklat en modell för att belysa hur social hållbarhet kommit till uttryck i projektet. Ett förhållande som Riksbyggen har att brottas med är att bostadsmarknaden blivit just en marknad, där bostaden ofta ses som ett investeringsobjekt. Det gör det svårare att bygga för rättvis fördelning och för att motverka segregation, vilket är viktiga mål utifrån social hållbarhet. EN26 De artskyddade hackspettarna i Guldheden ska få fortsätta leva ostört även efter byggstarten. Markområde med utmaningar Markområdet Riksbyggen ska bygga på ligger i en otillgänglig sluttning mellan Chalmersområdet och ett bostadsområde från 1950-talet med många små lägenheter och trafikseparerade grönområden. Målet är att dessa två områden ska samverka så att båda har något att vinna på det. 11

14 Positive Footprint Housing kommer att ligga i anslutning till Guldhedens mosse. I projektet arbetar man starkt med att profilera mot ekologisk hållbarhet. Med det här hoppas man bland annat kunna attrahera breda grupper som ser sitt boende i ett långsiktigt perspektiv, säger Björn Andersson. Anna Braide Eriksson, doktorand på Chalmers institution för arkitektur, studerar bostaden som fysisk miljö och som social process. Hennes doktor andprojekt, som finansieras av Riksbyggen, handlar om hur bostadens utformning och flexibilitet påverkar oss, och vad det betyder för oss i olika livssituationer. Idag pågår en stor demografisk förändring. Befolkningen och hushållen ser ut på ett annat sätt och har andra behov än vi hade för femtio år sedan. Det pågår också en omfattande urbanisering som innebär en utmaning när det gäller hållbara lösningar för bra bostäder, säger Anna Braide Eriksson. Anna Braide Eriksson studerar lägenheter och boende som typfall och undersöker vilka behov som uppkommer till exempel vid skilsmässor, när barnen flyttar hemifrån eller om man vill sänka sin boendekostnad. Vad fungerar för människor och vad fungerar inte? Går det att hyra ut ett rum, eller bo i kollektiv? Många bor tillsammans med sina barn åtminstone varannan vecka i lägenheter med färre rum. Man kan försöka lösa utrymmesproblemen med flexibla möbler som skåpsängar, men skulle det inte vara bättre om man kunde sätta upp en vägg och få var sitt rum? Riksbyggen undersöker möjligheten att arbeta med flexibla bostäder där rummen kan alterneras mellan olika lägenheter. Tanken är att grannar ska kunna köpa och sälja rum mellan varandra. Masterstudenterna på Chalmers Arkitektur utvecklar också projekt med flexibla bostadslösningar som kan ge idéer för bostädernas utformning. I det pågående projektet är frågan om att tillföra kvaliteter till stadsdelen och de boende viktig. Vad kan man ge för ytterligare mervärde till dem som redan bor och verkar i Guldheden och på Chalmers? Ett förslag är att göra naturen tillgänglig för fler genom till exempel allmänna utkiksbalkonger där man kan sitta och koppla av, ta en kaffe och titta på fågellivet. All mark undersöks och naturens gratistjänster kartläggs En annan viktig faktor som Riksbyggen arbetat med i Positive Footprint Housing är att undersöka hållbarheten i själva markanvändningen. Hur vet man att det är rätt mark man planerar att bygga på? Om markanvändningen skadar ett livskraftigt ekosystem drabbas även leveransen av gratistjänsterna som naturen ger oss människor, som till exempel vattenrening, pollinering, luft rening eller UV-skydd. Ekosystemtjänsterna syns sällan i balansräkningar, men som exempel har Jordbruks verket uppskattat att det ekonomiska värdet av att bina pollinerar odlade grödor i Sverige är mellan 260 och 466 miljoner kronor. Positive Footprint Housing är ett av de två pilotprojekten för Riksbyggens ekosystem tjänstverk tyg som Riksbyggen utvecklat tillsammans med Sweco. Med hjälp av det kan vi bedöma ett markområdes hållbarhet utifrån ett ekosystemtjänstperspektiv och även skapa en bild av hur den planerade bygg aktiviteten kan komma att påverka ekosystemtjänsterna. Riksbyggen äger idag mark som vid bostadsbyggande omfattar cirka lägenheter. Större delen av marken berörs av bostadsprojekt i olika skeden. All mark som vi förvärvar undersöks noggrant utifrån tekniska, miljömässiga och juridiska aspekter. Riksbyggens inventering av ägd mark visar att merparten, med något enstaka undantag, inte omfattas av direkt skydd i form av naturreservat eller liknande. Ett fåtal markområden ligger i relativt nära anslutning till skyddade områden eller områden som har ett högt biologiskt mångfaldsvärde. Merparten av dessa markområden är inte planlagda. Uppskattningsvis berörs 5 procent av marken av direkt skydd och 13 procent berörs indirekt. EN11 EN14 12

15 13

16 Nyinflyttade Rebeccah Olofsson inviger klädkammaren, som till och med har ett fönster. Sunda hus I all nyproduktion och förvaltning använder Riksbyggen sig av SundaHus Miljödata, som är ett system för att säkra att de material och kemikalier vi använder har så liten påverkan på hälsa och miljö som möjligt. Kärnan i systemet är en databas för hälsooch miljöbedömning av ämnen, material och produkter i bygg- och fastighetsbranschen. I systemet finns en byggnads alla skeden med: program, projektering, byggande, förvaltning och rivning. Riksbyggen har också beslutat att alla nya fastigheter vi producerar ska vara certifierade enligt Miljöbyggnad. Miljöbyggnad är ett certifieringssystem för att premiera byggnader med låg energianvändning, god innemiljö och bra materialval samt dokumentation om vilka material som används. Miljöbyggnad har utvecklats av forskare i samarbete med företag i bygg- och fastighetsbranschen i syfte att värna om människors hälsa och om miljön. Vid utgången av 2012 har Riksbyggen 47 byggnader i 32 nybyggnadsprojekt registrerade vid SGBC (Sweden Green Building Council) som sköter administrationen för certifiering i Miljöbyggnad. År 2011 var motsvarande siffror 36 byggnader i 21 projekt. Bo kvar i Bandhagen Förtätning kan handla om att bygga ihop två områden. Ofta handlar Riksbyggens uppdrag om att förtäta inom ett och samma område, eftersom intresset växer för att bo på vissa platser och den befintliga bebyggelsen helt enkelt inte räcker till. Utmaningen är att bygga så att upplevelsen blir att något adderats till området utan att störa den befintliga bebyggelsen eller påverka miljön nega tivt. I Bandhagen söder om Stockholm har Riksbyggen byggt för att möta intresset för boende i söderort. Bra kommunikation med tunnelbanan, närhet till naturen och vettiga priser är starka argument för att bosätta sig intill någon av stationerna längs tunnelbanans gröna linje. CRE8 EN26 14

17 Genom att flytta på fotbollsplanen gavs det utrymme för att bygga nytt samtidigt som den nya fotbollsplanen blev ett lyft för hela området. Oskar, Rebeccah och nyfödda Juni är nöjda med att kunna bo kvar i Bandhagen. I november 2012 började inflyttningen i brf Hammarbandet, 36 lägenheter intill Bäckahagens skola i centrala Bandhagen. Här byggde Riksbyggen speciellt för närboende unga som bildat familj och behöver något större för att kunna bo kvar i området. Det är svårt att hitta platser att bygga på mellan de låga 50-talshusen, men en gammal nedgången fotbollsplan blev lösningen. De två husen byggdes helt enkelt på planen, mot att Stockholms stad anlade en ny, upplyst plan precis mellan bostadshusen och skolan. Numera kan skolbarn och andra spela fotboll även när det inte är ljust ute ett självklart lyft för området. Bland de nyinflyttade finns Oskar Eriksson och Rebeccah Olofsson, med nyfödda dottern Juni. Hammarbandet är perfekt för oss eftersom vi trivs i Bandhagen och vill stanna kvar. Dessutom tycker vi att det är prisvärda lägenheter. Ett extra plus för att köpa nytt är att slippa budgivning, så vi kunde koncentrera oss på att bli föräldrar i stället. Nytt för Riksbyggen är att husen är byggda med trästommar, vilket är det minst klimatbelastande alternativet. Trähus innebär också en lägre produktionskostnad. Beståndsdelarna sätts ihop inomhus i en varm produktionshall. På plats är det korta byggtider. Takläggningen tar bara en dag, vilket gör att husen inte behöver utsättas för regn eller snö under arbetet. 15

18 Under elva dagar i augusti pågick boutställningen i Annedal, där Riksbyggen presen terade sina projekt i Sundbyberg. 16

19 17

20 Vi bygger för att människor ska mötas På boutställningen i Annedal fick besökarna se konkreta exempel på hur vi tänker när vi bygger: det personliga engagemanget ska inte ta slut vid lägenhetsdörren. Vi bygger för att människor ska mötas och berika varandra. Prisvärda lägenheter i mindre storlekar är en viktig del av Riksbyggens erbjudande. Vi vill att många människor ska ha möjlighet att bo i bostadsrätt. På boutställningen i Annedal, som ligger mellan Stockholm och Sundbyberg, var vi stolta över att visa vårt Bonumboende för äldre. Det ligger granne med våra ytsnåla lägenheter för förstagångsköpare. På så sätt möts generationerna, och kan känna gemenskap i området. Känslan av gemenskap är också en förutsättning för att bostadsrättsföreningarna och förvaltningen ska fungera bra. Riksbyggen arbetar aktivt med att utveckla styrelserna en förutsättning för hållbarhet. Utställningen i Annedal pågick under elva dagar i augusti och arrangerades av Byggmästarna, Stockholms stad och Sundbyberg. Riksbyggen bygger bostäder i Sundbybergsdelen av utställningsområdet. Under temat Tänk nytt presen terade Riksbyggen en seminarieserie om äldres boende, hållbar stadsutveckling, Positive Footprint Housing och attraktiv stad. I seminariet om äldres boende medverkade äldreminister Maria Larsson, Stockholms äldreborgarråd Joakim Larsson och Kerstin Kärnekull som är författare, arkitekt och mottagare av Riksbyggens stipendium Den goda staden. Renovering gör stor skillnad i 1970-talshus Lägenheterna i Sundbyberg är bland de 763 nya lägenheter som Riksbyggen färdigställde under 2012, och ytterligare 917 påbörjades under året. Men de allra flesta lägenheter i Sverige, ungefär 1,8 miljoner stycken, är inte nyproducerade. Många är byggda under miljonprogramstiden 1970-talet. Familjen Berntsson-Eriksson-Thyréns till exempel, en helt vanlig trea i föreningen Tuvehus 6 i stadsdelen Tuve på Hisingen i Göteborg. Lagom till jul kan familjen glädjas åt sitt nya badrum, som blivit totalrenoverat i samband med ett stambyte. Eftersom familjen består av sex personer har de haft en ansträngande tid under arbetet med renoveringen. Så glädjen gäller inte bara det fina badrummet utan också det faktum att de kan sköta sin vardag som vanligt igen. De passade själva på att fräscha upp lite extra med nya tapeter och annan ytrenovering. Det känns som om vi fått en helt ny lägenhet! Jobbigt ett tag, men nu är vi så himla nöjda, säger Therese Eriksson. 18 Familjen bor i en stor bostadsrättsförening med 17 hus som är byggda mellan 1970 och 1972, och då det blev dags att göra ett stambyte tillsammans med badrumsrenovering passade föreningen på att göra olika energieffektiviserande åtgärder i fastigheten. Riksbyggen fick tillsammans med forskare på KTH i uppdrag att undersöka möjligheter att spara energi. Det visade sig att isoleringen på vinden var tunn och av dålig kvalitet, att kulvertarna mellan husen inte gick att komma åt och att ventilationen i fastigheten var otillräcklig. Man märkte också att det var stor skillnad på temperaturen i lägenheterna, framför allt när det var kallt ute. Därför förstärkte man isoleringen för att minska värmeläckaget uppåt. Det gjorde att temperaturen i lägenheterna inte blev lika ojämn, och detta i sin tur ledde till att man kunde sänka genomsnittstemperaturen i fastigheten. Nya tilluftsventiler och frånluftsfläktar monterades. Dessa åtgärder bidrog till att värmekostnaden sänktes med 3 5 procent. Föreningen monterade också in mätare för individuell mätning av varmvatten. Belysningen i trapphusen byttes till LED-lampor tillsammans med rörelsedetektorer för att sänka energiförbrukningen ytterligare. Spridning av goda exempel Renoveringen i Tuvehus 6 dokumenterades i Riksbyggens projekt Renoveringsverkstaden, som är ett samarbete mellan Riksbyggen, KTH och SUST (Sustainable Innovation). Projektets syfte är att sprida exempel på renoveringsinsatser som bidrar till det nationella miljömålet om att minska energiförbrukningen i bebyggelse med 20 procent till 2020 och 50 procent till I samverkan med ett antal Riksbyggenföreningar studerar och utvärderar projektet ett tiotal renoveringsprojekt som ligger i framkant när det gäller teknikval och ambitionsnivå. Projektet undersöker också beslutsprocesser, finansiering, incitament och styrmedel för att nå energieffektivisering. Projektet avslutades i och med 2012 års utgång, och resultatet finns att läsa om i rapporten Riksbyggens Renoveringsverkstad Teknik, Miljö, Ekonomi samt Processutveckling. EN6

21 19

22 Utökat ROT-avdrag bra för hela Sverige SO5 Renoveringar med stora energieffektiviseringar, som den i Tuvehus 6, hjälper alltså till att nå samhällets mål om energibesparing. De är också nödvändiga att genomföra eftersom det äldre beståndet utgör en så stor del av det totala antalet lägenheter i Sverige. Trots detta får dessa projekt inte ett öre i ROT-avdrag. Det är förbehållet villaägare som aldrig avkrävs energieffektivitet som motprestation. Under 2012 släppte Riks byggen rapporten Rättvisa skatter för bostadsrättsföreningar om förutsättningar för upprustning av befintligt bestånd. Riksbyggens ståndpunkt är att förutsättningarna för att få göra ROT-avdrag ska vara desamma oavsett boendeform, och att det inte borde vara exklusivt för villaägare. ROT är ett viktigt, omfattande samhällsstöd och Riksbyggen tycker att stödet behöver kopplas ihop med andra samhällsmål, som klimatpolitiken. Det skulle kunna göra stor nytta när det gäller att anpassa befintlig bebyggelse till en åldrande befolkning, och att energi effektivisera bostäder i miljonprogramsområden. I april skrev Riks byggens dåvarande vd Sten-Åke Karlsson en debattartikel om det i Dagens industri tillsammans med Miljöpartiets språkrör Åsa Romson. Fastighetsskötaren Thomas Bengtsson övervakar driften av det nya ventilationssystemet i Tuvehus 6. Fakta affärsområde Bostad Under året påbörjades 917 lägenheter och 763 färdigställdes. 689 lägenheter såldes. Riksbyggens marknadsandel av nyproducerade bostadsrätter var cirka 10,7 procent, vilket är en kraftig ökning i jämförelse med Fakta ombyggnad Under året påbörjades ombyggnad av lägenheter, vilket är en minskning i jämförelse med Färdigställda och påbörjade lägenheter 2012 Antalet påbörjade ombyggnationer Färdigställda Påbörjade 763 lgh 917 lgh lgh lgh lgh lgh lgh 20