Framtidens bostäder i Stockholmsregionen RAPPORT 7:2008

Transkript

1 Framtidens bostäder i Stockholmsregionen RAPPORT 7:2008

2 Regionplane- och trafikkontoret (RTK) ansvarar för regionplanering, översiktlig trafikplanering och regionala utvecklingsfrågor i Stockholms län. RTK arbetar på uppdrag av Regionplane- och trafiknämnden (RTN) och tillhör Stockholms läns landsting. RTK bidrar till Stockholmsregionens utveckling genom en utvecklings planering som grundas på kvalificerat underlag och som genom samverkan och kommunikation leder till en gemensam syn på regionens utveckling hos regionens aktörer. RTK och RTN ska ge förutsättningar och ta initiativ för att den övergripande visionen och planeringsinriktningen enligt gällande Regional utvecklingsplan för Stockholms län (RUFS 2001) ska bli verklighet. Samtidigt pågår arbetet med att ta fram en ny regional utvecklingsplan (RUFS 2010). RTK bevakar systematiskt utvecklingen i regionen och omvärlden. I RTK:s rapport - serie presenteras kunskapsunderlag, analyser, scenarios, kartläggningar, utvärderingar, statistik och rekommendationer för regionens utveckling. De flesta rapporter är framtagna av forskare, utredare, analytiker och konsulter på uppdrag av RTK. På se/publikationer finns möjligheter att ladda hem digitala versioner, beställa eller prenumerera på våra rapporter. Citera gärna innehållet i rapporten men uppge alltid källan. Även kopiering av sidor i rapporten är tillåtet förutsatt att källan anges och att spridning inte sker i kommersiellt syfte. Återgivning av bilder, foto, figurer och tabeller (digitalt eller analogt) är inte tillåtet utan särskilt medgivande. RTK är i likhet med Stockholms läns landstings (SLL) samtliga förvaltningar miljöcertifierade enligt ISO och jobbar med ständiga förbättringar i ett särskilt Miljöprogram, femte steget. SLL:s upphandlade tryckerier möter särskilt ställda miljökrav som specificerar både tryckprocessen och tryckeriets egna miljöledningsarbete. Denna trycksak är tryckt enligt SLL:s miljökrav. Regionplane- och trafikkontoret Box 4414, Stockholm Besök Västgötagatan 2 Tfn , Fax rtk@rtk.sll.se Omslagsfoto Göran Johnson, RTK Grafisk form och produktion Autotech Teknikinformation i Stockholm AB Tryck Danagårds Grafiska, Ödeshög 2008 RTN ISSN ISBN

3 Framtidens bostäder i Stockholmsregionen 3 Förord Den regionala utvecklingsplaneringen behandlar en mängd olika samhällssektorer med betydelse för regionens samlade framtida utveckling. Denna rapport fördjupar kunskapen om bostadssektorn som ett underlag till arbetet med den nya regionala utvecklingsplanen, RUFS Att bostadsmarknaden fungerar väl är av central betydelse för såväl hushållens välfärd som för den ekonomiska utvecklingen i regionen. Bostaden och bostadsområdet ger förutsättningarna för att regionens invånare kan leva i en god miljö, som ger dem möjlighet att uppfylla sina behov och bidrar till en god uppväxt för barn och ungdomar. Tillgången till bostäder är central också för att arbetsmarknaden ska utvecklas väl. När ekonomin växer i regionen stiger efterfrågan på arbetskraft, befolkningen ökar och fl er behöver bostäder. Tillgången till bostäder är av avgörande betydelse för regionens fortsatta ekonomiska tillväxt. Projektledare på RTK har varit Göran Johnson, som också har utarbetat rapporten. Stockholm i september 2008 Sven-Inge Nylund Regionplanedirektör

4

5 Framtidens bostäder i Stockholmsregionen 5 Innehåll Sammanfattning 7 Bostadens roll för den regionala utvecklingen 7 Mål för bostadssektorn 7 Bostadsmarknadens funktionssätt 7 Bostadsbeståndets utveckling 8 Bostadsefterfrågan 9 Lokalisering och utformning av nya bostäder 10 Variation och kvalitet 11 Hinder för bostadsförsörjningen 13 Summary 15 The role of housing in regional development 15 Objectives for the housing sector 15 The way the housing market operates 15 Housing stock 16 Housing demand 17 Locating and designing new homes 18 Variation and quality 19 Obstacles to providing housing 21 Bostadens roll för den regionala utvecklingen 23 Mål för bostadssektorn 25 Nationella mål 25 Regionala mål 27 Bostadsmarknadens funktionssätt 31 Bostadsmarknad i förändring 31 Upplåtelseformer för bostäder 33 Priset på bostäder 41 Bostadsbeståndets utveckling 45 Bostadsbeståndet 45 Bostadstillskott 48 Bostadsefterfrågan 59 Befolkningen i östra Mellansverige 59 Hushållsutveckling i Stockholms län 60 Bostadsmarknaden i östra Mellansverige 64

6 6 Framtidens bostäder i Stockholmsregionen Lokalisering och utformning av nya bostäder 69 Stadsbegreppet 69 Omgivningsmiljö 85 Variation och kvalitet 93 Boendesegregation 93 Ålder och underhållsbehov 103 Energihushållning 108 Hinder för bostadsförsörjningen 117 Kommunerna har huvudansvaret 117 Bostadsbyggandets finansiering 119 Regional och kommunal planering 119 Bostadsbyggande och infrastruktur 122 Andra hinder för bostadsbyggandet 122 Referenser 124

7 Framtidens bostäder i Stockholmsregionen 7 Sammanfattning Bostadens roll för den regionala utvecklingen Att bostadsmarknaden fungerar väl är av central betydelse för såväl hushållens välfärd som för den ekonomiska utvecklingen i regionen. Bostaden och bostadsområdet ger förutsättningarna för att regionens invånare kan leva i en god miljö, som ger dem möjlighet att uppfylla sina behov och bidrar till en god uppväxt för barn och ungdomar. Tillgången till bostäder är central också för att arbetsmarknaden ska utvecklas väl. Tillgången till bostäder är av avgörande betydelse för regionens fortsatta ekonomiska tillväxt. Eftersom befolkningen i regionen ökar med i storleksordningen invånare per decennium behöver kontinuerligt nya bostäder byggas. Bostadsbyggandet bör inriktas på det långsiktiga bostadsbehovet, snarare än att svara upp mot de kortsiktiga svängningarna på bostadsmarknaden. Därför behöver spelreglerna för bostadsbyggande vara stabila och långsiktiga. Som en del i ett hållbart och attraktivt stadsbyggande kan bostadsbyggandet skapa förutsättningar för att regionen utvecklas långsiktigt hållbart. Mål för bostadssektorn Det finns nationella och regionala mål för bostadssektorn som ger ramar inom vilka regionala ambitioner för bostadssektorn kan utformas. För styrning av planeringsarbetet behövs resultatinriktade planeringsmål som också ska ligga till grund för uppföljning av RUFS 2010 när den är antagen. En lika viktig del av planen är de förslag som redovisas för att uppnå planeringsmålen. RUFS 2010 anger långsiktiga ställningstaganden för hanteringen av olika planerings- och utvecklingsfrågor. Bostadsmarknadens funktionssätt Bostadsmarknaden har förändrats kraftigt under de senaste 15 åren. Under tidigare decennier var bostadsmarknaden ett politikområde med betydande samhällsinflytande. Till styrmedelsarsenalen hörde förutom skatteregler, finansieringslösningar och statliga subventioner, reglering av hyresnivåer, stora kommunala bostadsföretag och markpolitik. Den omfattande samhällsinblandningen ledde till att konsumtionen av bostäder successivt både ökade totalt sett och också blev jämnare fördelad mellan olika inkomstgrupper jämfört med tidigare. Men den förde också med sig oönskade bieffekter, till exempel bristande anpassning till efterfrågan, omfördelningar av förmögenheter mellan hushållsgrupper beroende på upplåtelseform och region, samt till stora kostnader för hela skattekollektivet. Marknadsanpassning Under de senaste femton åren har samhällets inflytande på bostadsmarknaden successivt trappats ned. Förändringarna varit större för bostadssektorn än för något annat politikområde och bakgrunden var samhällsekonomiska mer än ideologiska skäl. En väl fungerande bostadsmarknad bör innehålla en mångfald av boendeformer, eftersom olika typer av hushåll har olika behov, som dessutom växlar över tiden. Den vanligaste upplåtelseformen i Stockholmsregionen är hyresrätt. I början av 1990-talet

8 8 Framtidens bostäder i Stockholmsregionen bodde mer än hushåll i hyresrätt vilket var fler än antalet hushåll tillsammans som bodde i äganderätt eller bostadsrätt. Under de senaste femton åren har en mycket kraftig omstrukturering skett, dels på grund av att få nya hyresrätter har byggts, dels på grund av att hyreslägenheter har omvandlats till bostads rätter. Antalet hushåll som bodde i äganderätt eller i bostadsrätt ökade med 10 respektive 78 procent under perioden 1990 till 2004 medan antalet som bodde i hyresrätt minskade med 10 procent. Hushållens bostadsbehov Hushållens bostadsbehov förändras över tiden genom familjebildning, barnafödande, dödsfall, separation och genom att ungdomar lämnar föräldrahemmet. Individer och hushåll anpassar sig till nya förutsättningar genom att flytta till en annan bostad. Varje år flyttar i storleksordningen invånare till en annan bostad i regionen. Samtidigt flyttar ca människor in eller ut över länsgränsen. Flyttfrekvenserna är relativt stabila över tiden. Andelen bostäder som tillförs bostadsmarknaden genom nybyggnad, ombyggnad och permanentning av fritidshus är liten och motsvarar ungefär en procent av beståndet årligen. Flyttningarna inom det befintliga bostadsbeståndet svarar således för den helt dominerande delen av bostadsbytena. Andelen långväga flyttningar är mycket liten. Detta innebär att det är möjligt att avgränsa omkring tio lokala bostadsmarknader i länet, inom vilka de allra flesta flyttningar sker, medan flyttningar mellan dem är få. Bostadsbeståndets utveckling Sedan 1970 har antalet lägenheter i regionen ökat med omkring Ökningen har varit snabbast i de yttre förortskommunerna och långsammast i regioncentrum både i absoluta tal men framförallt relativt. I de yttre förortskommunerna har bostadsbeståndet fördubblats, medan det endast ökat med drygt 20 procent i regioncentrum. Utvecklingen har dock inte varit jämn över tiden. Den snabbaste suburbaniseringen ägde rum före 1985 och efter 1995 har den i stort sett upphört. Svängningar i bostadsbyggandet Som en följd av omläggningen av bostadspolitiken under 1990-talet minskade bostadsbyggandet till omkring lägenheter per år vid mitten av decenniet. Detta var en alltför låg nivå sett i ett långsiktigt perspektiv, vilket ledde till att boendetätheten för första gången började öka. När bostadsefterfrågan åter började stiga tog det flera år innan bostadsbyggandet kunde börja komma ikapp. Resultatet blev brist på bostäder och snabbt ökande marknadspriser. Först de senaste åren har bostadsbyggandet på nytt börjat närma sig nivån lägenheter per år samtidigt som befolkningstillväxten varit i storleksordningen invånare per år. Tendensen är att bostadsbyggandet ökar och det förväntas ligga på en fortsatt hög nivå även kommande år.

9 Framtidens bostäder i Stockholmsregionen 9 Ombyggnad och permanentning Sedan länge tillkommer nya lägenheter på andra sätt än genom nybyggnad, t ex genom ombyggnad av lokaler till bostäder och inredning av vindar. Under de senaste åren har omkring lägenheter tillförts bostadsmarknaden årligen vid ombyggnad. Permanentning av fritidshus har sedan många år tillfört marknaden bostäder. Omfattningen motsvarar ca lägenheter per år, och har stadigt legat på den nivån sedan mitten av 1990-talet. Bostadsefterfrågan Befolknings- och hushållsscenarier Beräkningar av det framtida behovet av bostäder baseras på alternativa befolkningsscenarier Scenario Hög och Scenario Låg. Befolkningsscenarierna har tagits fram för hela östra Mellansverige fram till 2030 och För 2030 görs en mer detaljerad beräkning av bostadsefterfrågan för Stockholms län, baserad på de två scenarierna. För 2050 görs endast översiktliga bedömningar för östra Mellansverige. I Stockholms län ökar befolkningen i Scenario Hög med ca från år 2005 och fram till år 2030 och med fram till år I Scenario Låg är befolkningsökningen ca fram till 2030 och fram till år I övriga östra Mellansverige ökar befolkningen i Scenario Hög med ca invånare från 2005 fram till 2030 och med invånare fram till I Scenario Låg är befolkningsökningen ca fram till 2030 och fram till Ökningen ligger framförallt i Uppsala, Södermanlands, Västmanlands och Östergötlands län medan förändringarna i Örebro och i Gävleborgs län är små. Fram till år 2030 beräknas antalet hushåll i Stockholms län öka med mellan och Den årliga ökningen av antalet hushåll från 2004 till 2030 beräknas i genomsnitt bli mellan och , vilket anger nivån på hur bostadsbeståndet behöver utvecklas. Marknadsläget En analys av Tobins q 1 för regiondelar i Stockholms län, större städer i östra Mellansverige och övriga delar av länen exklusive de större städerna år 2006 visar att man kan förvänta sig att det byggs många bostäder på marknadens villkor i alla delar av Stockholms län, i angränsande delar av Uppsala och Södermanlands län samt i de större städerna utom i Gävle. I Västmanlands, Örebro och Östergötlands län är det osannolikt med mer omfattande bostadsbyggande utanför de större städerna och i Gävleborgs län gäller det för hela länet. 1 Tobins q är kvoten mellan marknadsvärdet och produktionskostnaden för en bostad och ett mått på attraktiviteten på den lokala bostandsmarknaden.

10 10 Framtidens bostäder i Stockholmsregionen Lokalisering och utformning av nya bostäder Integrerad blandstad Funktionalismens stadsbyggande fick stort genomslag i Sverige och i Stockholmsregionen. Funktionsuppdelningen av staden innebär att skilda områden planerats för boende, produktion och rekreation, områden som skiljs från varandra av grönområden och sammanbinds med trafikleder, som differentieras i leder och gator med olika funktion. Skyddsområden kring trafikleder och industriområden förstärker separeringen och zonindelningen och bidrog till stadens allt större konsumtion av mark. Kritiken har varit stark mot detta sätt att bygga stad. Kritiker menar att resultatet varken har blivit stad eller land utan en mellanform som saknar bådas fördelar men har bådas fel. Idag har den traditionella täta staden fått en renässans. Med kritiken av den modernistiska staden har intresset för den traditionella europeiska staden vuxit fram. Ett begrepp som ibland kommit att användas för den funktionsintegrerade täta staden är blandstad, med innerstaden som förebild. Den suburbanisering som pågått under flera decennier tycks nu vara på väg att brytas, för att ersättas av ett tätare stadsbyggande. Med nuvarande synsätt ges goda förtätningsmöjligheter inom den funktionalistiska stadsbygden i förorterna, genom att skapa ny stad av det splittrade förortslandskapet. Detta bör vara en viktig utgångspunkt för bostadsbyggandet i regionen. Att göra regionens bebyggelsestruktur tätare och att bygga mer stadsmässigt ökar också möjligheterna att i framtiden leva upp till de sedan länge etablerade principerna att bygga i goda kollektivtrafiklägen. Flyttningar över länsgränsen En del av hushållens flyttningar sker över länsgränserna och mellan lokala bostadsmarknader i östra Mellansverige. Det är framförallt till Uppsala län och Södermanlands län som hushåll väljer att flytta samtidigt som man pendlar in till arbetsplatser i Stockholms län. En del av det bostadstillskott som beräknas behövas inom Stockholms län kan därför komma att tillgodoses utanför länsgränsen. Omvänt kan bostäder inom länet attrahera hushåll i angränsande län. Landsbygd och skärgård Det finns efterfrågan på boende på landsbygden i östra Mellansverige, i kustområdet och i skärgården. Ny bebyggelse på landsbygden och i kustområdet bör anknytas till existerande kyrkbyar och mindre tätorter. Ny bebyggelse i skärgården bör i första hand lokaliseras till samhällen och byar på kärnöarna, enligt RUFS 2001 och den delregionala utvecklingsplanen för skärgården, för att motverka spridd bebyggelse och för att bevara obebyggda områden.

11 Framtidens bostäder i Stockholmsregionen 11 Buller och luftföroreningar Omgivningsbuller kan ge otrivsel och medföra konsekvenser för folkhälsan. Det är av stor betydelse för befolkningens hälsa och trivsel att bullernivåerna minskar. Det gäller framförallt inomhusbuller i befintliga och nya bostäder. I Stockholm har förslag om nya bostäder i bullerstörda lägen hittills hanterats enligt den s.k. Stockholmsmodellen, en lokal tillämpningsmodell som har tagits fram gemensamt av staden och länsstyrelsen, och som är anpassad till förhållandena i en tät storstad. Vid nyproduktion kan man alltid klara riktvärdena inomhus. I Stockholm har avstegsfallen från bullernormerna kommit att tillämpas regelmässigt i flertalet kommuner. Oklarheterna i tillämpningen av nuvarande riktvärden ger upphov till osäkerheter som i många fall försvårar samhällsbyggandet. För att underlätta stadsbyggandet, undvika oförutsedda kostnader och snabba upp de utdragna planeringsprocesserna behöver berörda lagar samordnas med avseende på trafikbuller. Länet har överlag en godtagbar luftkvalitet enligt gällande normer. I centrala delar av Stockholmsregionen finns problem med luftföroreningar som är ett hälsoproblem och som innebär en ökad risk för cancer samt hjärt- och kärlsjukdomar. De kan orsaka irritation i luftvägarna och utgör problem för astmatiker och allergiker. De bidrar även till att byggnader vittrar och orsakar skador på skog och grödor. Idag är de allvarligaste problemen höga halter av partiklar och i vissa områden också höga halter av kvävedioxid. För dessa typer av luftföroreningar finns det risk för att gällande miljökvalitetsnormer ska överskridas. På längre sikt är ökade krav på fordonen inklusive motorer och drivmedel nödvändiga att införa för att olika typer av miljömål ska klaras. Därför är fordonsåtgärder det utan jämförelse viktigaste kravet på sikt, om inte regionens möjligheter till en långsiktigt hållbar utveckling ska hämmas. Variation och kvalitet Skillnaden mellan regionens olika delar är stor när man ser till hushållsstruktur och bostadsbeståndets sammansättning. I vissa delar av regionen finns områden med många resursstarka hushåll, i andra med många resurssvaga hushåll och skillnaderna har förstärkts under senare år. Boendesegregation Boendesegregation handlar om rumslig åtskillnad av olika kategorier av invånare. Man brukar skilja på tre typer av segregering, demografisk, socioekonomisk och etnisk. En av segregationens mest uppmärksammade dimensioner är den etniska. Personer med utländsk bakgrund är starkt överrepresenterade i kommunal hyresrätt och kraftigt underrepresenterade i upplåtelseformerna äganderätt och bostadsrätt. Den etniska segregationen är överlagrad av en socio-ekonomisk segregation. I de utsatta bostadsområdena är inkomsterna lägre, medan arbetslösheten och sjuktalen är högre. Bostadsområden med variation avseende bostadstyper, upplåtelseformer och kostnad ger en mer socialt och demografiskt blandad befolkning än områden utan sådan varia-

12 12 Framtidens bostäder i Stockholmsregionen tion. Inriktningen i den regionala utvecklingsplanen syftar till minskad segregation och ökad blandning i alla kommuner och alla områden och inte bara i utanförskapsområden. Flerbostadshus med hyresrätt bör byggas i områden som domineras av småhus samtidigt som småhus med äganderätt bör byggas i områden som domineras av flerbostadshus med hyresrätt. Rivning eller ombyggnad? Segregationsprocesserna startade i allmänhet redan från början i miljonprogrammets storskaliga bostadsområden när områdena var nya på och 1970-talen. Inom en nära framtid behöver omfattande åtgärder sättas in om husen ska stå kvar. Några av de områden som här diskuteras har mer och mer fått karaktären av genomgångsområde för nyanlända flyktingar där merparten av invånarna endast stannar kvar en begränsad tid. Innan beslut fattas om vilka insatser som bör göras bör övervägas om det inte är en bättre strategi att riva vissa fastigheter eller bostadsområden för att ersätta dem med ny bebyggelse, som kan göras mer varierad och attraktiv redan från början. Jämställda boendemiljöer För att planeringen ska kunna bidra till ett jämställt samhälle behöver förutsättningar skapas för att alla människor ska få en god boendemiljö och ett fungerande vardagsliv. Bostadsområden och livsmiljöer kan bli mer jämställda om den översiktliga planeringen tillämpar ett vardagslivsperspektiv som fångar erfarenheter från människor med olika livsstilar och förutsättningar. Att lyfta fram vardagslivet i planeringen innebär att behandla kopplingen mellan förvärvsarbete, hemarbete, och det dagliga livet i stort. Underhåll Det äldsta bostadsbeståndet är i stor utsträckning moderniserat och väl underhållet. Det stora underhållsbehovet för de närmaste decennierna gäller bostäder byggda mellan 1960 och 1980, som år 2030 kommer att vara år. Miljonprogrammet från utgör omkring 21 procent av det totala beståndet. De har nu kommit upp i en ålder då bostäder vanligtvis måste genomgå omfattande underhållsinsatser: stambyten, badrumsrenoveringar, byten av elinstallationer och ventilation men ibland också fönster, balkonger och fasader. Fortfarande återstår det äldre bostäder att bygga om och ombyggnaden av och 1970-talens årgångar har ännu inte nått sin kulmen. Nuvarande ombyggnadstakt skulle behöva mer än fördubblas för att inte underhållet ska släpa efter ytterligare. Energihushållning Nettovärmebehovet i bostadsbebyggelsen domineras av hus byggda före 1980, på grund av dess antal och sämre energiegenskaper. Flerbostadshus byggda före 1980 och småhus byggda före 1960 har betydligt högre specifikt värmebehov än senare byggda bostäder. Potentialen för energieffektivisering inom bostadsbeståndet är betydande

13 Framtidens bostäder i Stockholmsregionen 13 och energieffektivisering behövs på sikt men vilka åtgärder som ska vidtas bör baseras på en avvägning mellan samhällsekonomisk nytta och kostnader för insatsen. Eftersom bostadsbeståndet från står inför omfattande renoveringsbehov under de närmaste decennierna bör olika slag av energieffektiviseringsåtgärder övervägas i detta sammanhang. Så kallade passivhus och lågenergihus kan ge lägre totalkostnader på sikt beroende på utvecklingen av energipriserna. Det är på sikt bostadsalternativ som kan minimera energiförbrukning och klimatpåverkan och tillämpas vid nyproduktion och vid ombyggnad. Byggreglerna är samhällets minimikrav, men uppfattas ofta som maximikrav. Vid nybyggnad behöver styrmedel tas fram som stimulerar mer energieffektivt byggande än byggreglerna föreskriver. Hinder för bostadsförsörjningen Investeringsvolymen för nybyggnad av bostäder behöver ligga på en fortsatt hög nivå samtidigt som ökade resurser tillförs bostadssektorn för att klara det växande underhållsbehovet, och behovet att ställa om bostadsbeståndet för bättre energihushållning. Detta behöver dessutom ske samtidigt som även andra sektorer ställer krav på ökade investeringsnivåer, framförallt transportsektorn och utbildningssektorn. Om detta inte sker riskerar regionen att inte kunna nå sin fulla tillväxtpotential och minska sin klimatpåverkan. Regional samordning I Stockholmsregionen där många kommuner utgör en gemensam arbets- och bostadsmarknad krävs det normalt ett regionalt perspektiv på boendefrågorna. På regional nivå samverkar Länsstyrelsen i Stockholms län, Regionplane- och trafikkontoret, Kommunförbundet Stockholms län och Stockholms stad i syfte att i samverkan med olika aktörer i länet främja bostadsbyggandet bland annat genom att ta fram kunskapsunderlag om bostadsmarknaden i länet och genom att erbjuda en arena för dialog mellan olika parter som är engagerade i bostadsförsörjningen. Kommunernas ansvar För att bostadsförsörjningen i regionen som helhet ska fungera på lång sikt krävs att varje kommun, utifrån sina förutsättningar, bidrar till bostadsbyggandet. Att kommunerna har en god mark- och planberedskap är särskilt viktigt. Det är angeläget att kommunerna kan planera för ett bostadsbyggande som når upp till det högre tillväxtscenariot i den regionala utvecklingsplanen. Många bostadsprojekt försenas och fördyras till följd av en utdragen planprocess. För att öka bostadsbyggandet, öka konkurrensen och begränsa kostnaderna behöver planprocessen göras smidigare.

14 14 Framtidens bostäder i Stockholmsregionen Boendeformer En väl fungerande bostadsmarknad bör innehålla en mångfald av boendeformer, eftersom olika typer av hushåll har olika behov, och behoven dessutom växlar över tiden. Hyresrätten har genom avsaknaden av krav på kontantinsats en särskild betydelse. Åtgärder behövs för att stärka hyresrättens roll på bostadsmarknaden i syfte att värna om regionens konkurrenskraft. De allmännyttiga bostadsföretagen har ifrågasatts efter EU-inträdet. Den svenska modellen med allmännyttiga bostadsföretag som konkurrerar på samma marknader och på i stort sett samma villkor som privata fastighetsägare skiljer sig från vad som är gängse i många andra länder. De eventuella förändringar som behöver genomföras bör anpassas med hänsyn till svaga grupper på bostadsmarknaden och så att inte segregationen ökar. Byggsektorn Byggsektorn ligger på gränsen till fullt kapacitetsutnyttjande. Om bostadsbyggandet ska hållas på en hög nivå samtidigt som ombyggnadsverksamheten ökar, nya infrastrukturprojekt kommer igång och byggandet av kontor och köpcentra fortsätter behöver hinder för att öka kapaciteten inom byggsektorn undanröjas. För att möjliggöra det bostadsbyggande som är nödvändigt för regionens långsiktiga tillväxt behöver även investeringarna i ny infrastruktur öka jämfört med tidigare. En nödvändig förutsättning för att bostadsbyggandet ska ligga på en tillräckligt hög nivå i region även på lång sikt är att transportinfrastrukturen byggs ut till snabbt växande regiondelar.

15 Framtidens bostäder i Stockholmsregionen 15 Summary The role of housing in regional development A well functioning housing market is crucial to the welfare of households and to economic development in the region. Homes and residential areas enable the region s inhabitants to live in a good environment which gives them the opportunity to meet their needs and contributes to a good upbringing for children and young people. The availability of housing is also central to the successful development of the labour market. The availability of housing is crucial to the continued economic growth of the region. As the region s population is increasing by in the region of 150, ,000 inhabitants a decade, there is a constant need for new housing. Housing construction should be focused on long-term housing needs rather than short-term fluctuations in the housing market. Therefore the rules governing housing construction should be stable and long term. As part of the aim to design sustainable and attractive towns, housing construction can play a part in ensuring that the region is developed sustainably in the long term. Objectives for the housing sector There are national and regional objectives for the housing sector which provide a framework within which regional aims for the housing sector can be drawn up. In order to steer the planning work, result-oriented planning objectives are required, which are also used as a basis for monitoring RUFS An equally important part of the plan are the proposals presented for achieving the planning objectives. RUFS 2010 lays down longterm approaches for addressing various planning and development issues. The way the housing market operates The housing market has changed considerably in the past 15 years. In previous decades the housing market was an area of policy with considerable state involvement. Besides tax regulations, financing solutions and government subsidies, the arsenal of instruments available included rent regulation, large municipal housing companies and land policy. The extensive involvement of the state led to housing consumption both gradually increasing overall and becoming more evenly distributed between different income groups than was previously the case. However, this went hand in hand with undesired side-effects, such as a lack of adaptation to demand, redistribution of properties between household groups depending on form of tenure and region, and major costs to the tax payer. Adapting to the market In the past fifteen years the influence of the state on the housing market has gradually been scaled down. Changes were larger in the housing sector than in any other policy area and the background was economic rather than ideological grounds. A well functioning housing market should contain a diverse range of types of accommodation, as different types of household have different needs, which also vary over time. The most common form of tenure in the Stockholm region is rental. In the early 1990s over 400,000 households lived in rented accommodation, which was more than

16 16 Framtidens bostäder i Stockholmsregionen the number of households living in owner-occupied or tenant-owner cooperative housing put together. In the past fifteen years major restructuring has taken place, partly due to little new rented accommodation being built and partly because rental housing has been converted into tenant-owner cooperative housing. The number of households living in owner-occupied or tenant-owner cooperative housing increased by 10 percent and 78 percent respectively in the period 1990 to 2004 while the number living in rented housing fell by 10 percent. The housing needs of households The housing needs of households change over time through people setting up home together, births, deaths, separation and young people leaving the parental home. Individuals and households adapt to new conditions by moving to a new home. Each year around 200,000 inhabitants move to another home in the region. At the same time approximately 80,000 people move in or out across the county boundary. Moving rates have remained relatively stable over time. The number of homes added to the housing market through new construction, conversion and making holiday homes into permanent residences is small and corresponds to approximately one percent of the housing stock per year. Moves within the existing housing stock thus account for the vast majority of changes of residence. There is a very small proportion of long distance moves. This means that it is possible to identify around ten local housing markets, within which the majority of moves take place, while few people move between them. Housing stock Since 1970 the number of flats in the region has increased by about 290,000. The fastest increase was seen in municipalities in the suburbs farthest from the city centre, while the slowest increase was in the centre of the region, both in absolute terms and especially in relative terms. In the municipalities in the distant suburbs the housing stock has doubled, while in the centre of the region it has only increased by just over 20 percent. However, this trend has not been even over time. The fastest suburbanisation took place before 1985 and has largely ceased since Fluctuations in house building As a consequence of revised housing policy in the 1990s, housing construction fell to around 3,000 flats a year in the middle of the decade. This level was far too low from a long-term perspective, which led to population density starting to increase for the first time. When demand for housing once more began to rise, it took several years before construction started to catch up. The result was a housing shortage and soaring house prices. It was not until recently that housing construction once more began to approach the level of 10,000 flats a year, with population growth in the region of 20,000 inhabitants a year. The trend is for an increase in housing construction and it is expected to remain at a high level in the years ahead.

17 Framtidens bostäder i Stockholmsregionen 17 Conversion and making holiday homes permanent For a long time, new flats have been created in ways other than through new builds, e.g. by converting other premises into homes and converting lofts. In recent years around 1,000 flats a year have been added to the housing market in this way. Turning holiday homes into permanent residences has brought new homes onto the market for many years. This is the equivalent of approximately 1,500 flats a year, a level which has remained constant since the mid-1990s. Housing demand Population and household scenarios Calculations of the future need for housing are based on alternative population scenarios Scenario High and Scenario Low. The population scenarios have been drawn up for the whole of East-Central Sweden up to 2030 and For 2030, a more detailed calculation of housing demand for the County of Stockholm has been developed, based on the two scenarios. For 2050 only a general assessment is made for East-Central Sweden. In the County of Stockholm the population increases in Scenario High by approximately 535,000 from 2005 up to 2030 and by 900,000 up to In Scenario Low the population increase is approximately 315,000 by 2030 and 425,000 by In the rest of East-Central Sweden, the population increases in Scenario High by approximately 135,000 inhabitants from 2005 up to 2030 and by 245,000 up to In Scenario Low the population increase is approximately 100,000 by 2030 and 150,000 by The increase is primarily seen in the counties of Uppsala, Södermanland, Västmanland and Östergötland while the changes in the counties of Örebro and Gävleborg are minor. Up to 2030 the number of households in the County of Stockholm is estimated to increase by between 200,000 and 300,000. The annual increase in the number of households from 2004 to 2030 is estimated to average between 7,600 and 11,500, which indicates the level at which the housing stock needs to be increased. The market An analysis by Tobins q of the parts of the region in the County of Stockholm, large towns in East-Central Sweden and other parts of the counties excluding the major cities in 2006 shows that many homes can be expected to be built on market terms in all parts of the County of Stockholm, in adjoining parts of the counties of Uppsala and Södermanland and in the large towns apart from Gävle. In the counties of Västmanland, Örebro and Östergötland, more extensive building is unlikely outside the large towns, and in the county of Gävleborg this applies to the entire county.

18 18 Framtidens bostäder i Stockholmsregionen Locating and designing new homes Integrated mixed use Functionalist town planning was very popular in Sweden and in the Stockholm region. Dividing towns into zones meant planning different areas for housing, production and recreation with these areas being separated from each other by green areas and linked by traffic routes which were differentiated into main routes and streets with different functions. The protected areas surrounding traffic routes and industrial areas reinforced this separation and division into zones and contributed to towns taking up more and more land. This way of building towns has been the subject of a great deal of criticism. Critics consider that the result has been neither town nor countryside but instead a mixture which lacks the advantages of either but has all the disadvantages of both. Today the traditional densely populated city is enjoying a renaissance. Following criticism of the modernist city, interest in the traditional European city has grown. A term which has sometimes come to be used for the functionally integrated densely-populated city is blandstad, mixed use development, with the inner city as a model. The suburbanisation which held sway over several decades now seems to be coming to an end, to be replaced by higher density towns. This current approach offers opportunities to increase density within the functionalist suburbs by creating new towns out of the splintered suburban landscape. This should be an important starting point for housing construction in the region. Increasing the density of the region s housing and building in a more town-like way will also increase opportunities in the future to comply with the long-established principles of building in areas which are well served by public transport. Moving across county boundaries Some of the households which move do so across county boundaries and between local housing markets in East-Central Sweden. Households mainly choose to move to the counties of Uppsala and Södermanland while commuting in to workplaces in the County of Stockholm. Some of the additional homes which are expected to be needed in the County of Stockholm may therefore be provided outside the county boundary. Similarly, houses within the county can attract households from neighbouring counties. Rural areas and the archipelago There is a demand for homes in rural areas of East-Central Sweden, on the coast and in the archipelago. New building in rural areas and coastal areas should be connected to existing villages and smaller densely populated areas. New building in the archipelago should primarily be located in communities and villages on the core islands, as defined in RUFS 2001 and the sub-regional development plan for the archipelago, so as to prevent dispersed settlement and to preserve areas which have not been built on.

19 Framtidens bostäder i Stockholmsregionen 19 Noise and air pollution Surrounding noise can lead to dissatisfaction and have consequences for public health. Reducing noise levels is of major importance to the health and wellbeing of the population. This is particularly the case for indoor noise in existing and new homes. In Stockholm proposals for new houses in locations which suffer from noise have so far been dealt with under what is known as the Stockholm model, a local application model which has been produced jointly by the city and the county administrative board, and which is adapted to conditions in a densely populated city. When building new homes it is always possible to meet recommended values indoors. In Stockholm, avstegsfall, acceptance of exterior noise exceeding the recommended value in part of the property, have come to be applied regularly in the majority of municipalities. Lack of clarity in the application of the current recommended values causes uncertainties which in many cases make it more difficult to build communities. In order to make it easier to build towns, avoid unforeseen costs and speed up the long drawn-out planning processes, the legislation involved must be coordinated with regard to traffic noise. In general the county has acceptable air quality according to current standards. In central parts of the Stockholm region there are problems with air pollution, which is a health problem and leads to an increased risk of cancer and cardiovascular illness. It can irritate the airways and cause problems for asthma and allergy sufferers. It also contributes towards buildings weathering and damages forests and crops. Today the most serious problems of all are high particle content and in some areas also high nitrogen dioxide levels. For these types of air pollution there is a risk of exceeding existing environmental quality standards. In the longer term, it will be necessary to introduce higher standards for vehicles including engines and fuel in order to meet various environmental targets. For this reason, vehicle-related measures are by far the most important requirement in the long term, if the region s opportunities for long-term sustainable development are not to be obstructed. Variation and quality There are major differences between the different parts of the region regarding household structure and the composition of the housing stock. In some parts of the region there are areas with many households with plenty of resources, in others there are many households with few resources and the differences have increased in recent years. Housing segregation Housing segregation is about the spatial separation of different categories of inhabitants. A distinction is usually drawn between three types of segregation: demographic, economic and ethnic. Ethnic segregation is one of the dimensions which has attracted the most attention. People with a foreign background are greatly over-represented in municipal rental housing, and greatly under-represented in owner-occupied housing and tenant-

20 20 Framtidens bostäder i Stockholmsregionen owner cooperative housing. Ethnic segregation is overlaid by economic segregation. In disadvantaged housing areas incomes are lower, while unemployment and sickness rates are higher. Housing areas with a variation of housing types, forms of tenure and cost produce a more socially and demographically mixed population than areas without such variation. The focus in the regional development plan aims for reduced segregation and increased mixing in all municipalities and all areas, not just in deprived areas. Blocks of flats for rental should be built in areas which are dominated by small houses, while small houses for owner occupation should be built in areas dominated by blocks of flats for rental. Demolition v. renovation? In general, the processes of segregation began right from the start in the large-scale residential areas built under the Million Programme when these areas were new in the 1960s and 1970s. In the immediate future a great deal of work is required if these buildings are to remain. Some of the areas discussed here have increasingly taken on the nature of transitional areas for newly arrived refugees, where the majority of inhabitants only live there for a limited period. Before a decision is reached on the initiatives which should be carried out, it should be considered whether a better strategy might not be to demolish certain properties or residential areas and replace them with new housing which can be made more varied and attractive from the start. Equal housing environments In order for planning to be able to contribute towards an equal society, conditions need to be created to enable all people to enjoy a good residential environment and a functioning day-to-day life. Residential areas and living environments can become more equal if overall planning applies an everyday life perspective which draws on the experiences of people with different lifestyles and requirements. Emphasising everyday life in the planning process involves addressing the connection between paid work, domestic work and daily life in general. Maintenance The oldest housing stock is generally modernised and well maintained. The great need for maintenance in the decades ahead is in homes built between 1960 and 1980, which in 2030 will be years old. The Million Programme of accounts for around 21 percent of the total housing stock. These properties have now reached an age at which homes usually require substantial maintenance: new plumbing, bathroom renovations, rewiring and new ventilation systems and sometimes also windows, balconies and façades. There are still older homes which require renovation, and renovation of the buildings of the 1960s and 1970s has not yet reached its height. The current rate of renovation would need to more than double if maintenance is not to become further delayed.