CMB frukost P. Femenías

Transkript

1

2 Renovering av bostäder Renovering av bostäder är inget nya samma problemaek har funnits Edigare Genomgripande renovering som lösning på aktuella problem Flera intressenter och intressen eller värdeområden ställs mot varandra Energi och ekonomi ställs mot hyreshöjningar, social påverkan och kulturhistoriska värden

3 Aktuella frågor När skall man renovera? Hur mycket måste man renovera? Var ligger måste nivån? Lönar det sig aa renovera mer när man ändå håller på? Vad händer över Ed? Studien ger inga svar men belyser frågorna!

4 Lära av tidigare erfarenheter? Bostadsförnyelse innebär stora investeringar Vi bör lära av Edigare erfarenheter Effekterna bör ses över en längre Ed Hur kan vi lära? Det finns flera välgjorda Edigare studier sammanställa och uppmärksamma Nya studier av genomförda projekt Vad kan vi lära? FörutsäAningarna var annorlunda Men frågorna och problemen oya väldigt lika!

5 CMB förstudie Tre delstudier: 1. Historisk Ellbakablick 2. Fallstudie av Högsbohöjd 3. Metod: Helhetsstudier av bostadsförnyelse?

6 Fallstudie: Högsbohöjd Växelmyntsgatan och Pennygången Två olika EllvägagångssäA: turn- around eller en lagom renovering Vad händer över Ed? Data: Intervjuer med nyckelpersoner Dokument och utredningar från processen Rapporter, areklar

7 Metodfrågor Vad finns för metoder för aa göra helhetsbedömningar av renoveringar? Kan vi utvärdera effekter på sociala, miljömässiga, ekonomiska och kulturella värden? Finns det metoder för aa värdera nyaan av större renovering i ea bredare perspekev? Vilken är dataellgänglighet för utvärderingar av Edigare renoveringar?

8 Deltagare och finansiärer Projek9d: Projektledare: Paula Femenías, Chalmers Arkitektur Assistenter: Maria Liabäck, Niklas Skogsäter ( exjobb) Huvudfinansiär: CMB Medfinans: Bostads AB Poseidon och Stena FasEgheter Göteborg

9 Totalsanerings tid Bostadssociala utredningen Höga standardkrav Strukturell förändring av äldre bebyggelsemönster för aa skapa moderna städer RaEonell process den marknadsdrivna för långsam med risk för inlåsningar Ombyggnad endast i begränsad omfaaning Äldre bebyggelse från talet ansågs inte ha något större värde Den [saneringsmogna bebyggelsen] bildar i stor utsträckning otrivsamma och dåliga miljöer, som det knappast ur någon annan synpunkt än den rent privatekonomiska kan anses önskvärt att bevara för bostadsändamål. Att en rationell sanering i regel kräver ett fullständigt slopande av de gamla husen medför därför i sådana fall knappast några konflikter med estetiska eller sentimentala synpunkter. (SOU 1947:26) s 131

10

11 Totalsaneringens spår Utdömda barnförbjudna lägenheter Sociologisk studie (De Laval et al, 1965) Boende flyaades Ell andra stadsdelar nya förorter Närmare häyen tvångsevakuerades Överlag var folk nöjda med sia boende sociala nätverk, service De som boa länge mest missnöjda med flya Låg betalningsvilja för högre standard Koppling bra informaeon mindre missnöjdhet

12 Saneringsutredningen 1973 Stadsomvandlingen för långsam Totalsanerings negaeva effekter uppenbarades sociala problem flyaades runt och de boende for illa Stora strukturella förbäaringarna uteblev Stark opinion mot saneringen Brist på arbete i sektorn eyer miljonprogrammet Nya låneregler ökad renovering Svår omställning för sektorn från stor produkeon Ell småskalig omvandling Det finns en glädjande tendens att i högre grad än tidigare sanera det äldre bostadsbeståndet genom ombyggnad i stället för rivning. Speciellt för äldre människor - med sin ofta starka förankring i miljön - är det värdefullt att få möjlighet att kunna bo kvar. (SOU, 1971:65) s 12

13 Ombyggnadskunskap Möjligheter för aa nå modernisering genom ombyggnad KriEk mot homogenisering av stadsmiljöer Äldre miljöer och byggnader uppskaaas i högre grad

14 Varsam ombyggnad BFR Saneringsgrupp främja forskning på området Varsamhet- Fördes in i nya PBL 1987 Många viktiga miljökvaliteter som är svårare att definiera och mäta varierande byggnadsdetaljer, ljusföring, rumssamband, proportioner, inboddhet etc. har däremot inte haft någon uttalad betydelse vid valet av resultat och metoder. Blomberg och Eisenhauer 1976, s 13

15 Stora omvandlingarnas tid ROT ReparaEon, ombyggnad och Ellbyggnad år gamla bostäder avsteg för miljonprogram Nya problem stort överskoa av bostäder Fel befolkning AArakEvitet genom ökat utbud och variaeon Brist på arbete i sektorn Energibesparing Turn- around projekt

16 Stor mängd studier! Stor social påverkan litet kvarboende minst påverkan om de boende kan bo kvar under renoveringen OYa större insatser än befogat ur teknisk och socialt perspekev Tekniska argument kan vara lika luddiga som de sociala Lånearkitektur lånen drev upp storlek på insatser! Tidiga energieffekeviserande åtgärder var ineffekeva Många och otydliga mål svårt utvärdera effekt En jämn och hög standard i bostadsbeståndet!

17 Gammal kunskap med aktuell relevans! Flera studier visar på bra resultat med mer varsam ombyggnad i samarbete med boende Rosta (50- tals område) Norsborg (miljonprogram) Råd & riktlinjer: KonEnuerlig förnyelse och underhåll Varsamhet och resurshushållning Stärkt brukarinflytande Ökat kommunalt ansvar Öppen samverkan mellan parter

18

19 Förstudie: Högbohöjd Tale of two areas Växelmyntsgatan och Pennygången Högsbohöjd fallstudie: LiAeratur, dokument Ritningar, kartor Intervjuer med aktörer som var med då och nu StaEsEk jämförelse med Pennygången, SkaAgårdsvägen, Högsbo och Göteborg stad

20 Studie och analys AmbiEoner och mål Resultat (modeller för hållbar utveckling) Miljö (energi och vaaenanvändning) Socialt (demografiska ändringar) Ekonomi Arkitektur & kulturhistoria InsEtuEonella aspekter Boendes erfarenheter Enkät genskjutarintervjuer

21

22 Byggnation

23 Växelmyntsgatan Lamellhus i betong/läabetong Ljusa asbesrasader 9 byggnader, 3-4 vån Rymliga gårdar i kuperad terräng Stråk mellan Vxl och Pennygången med affärer och service Arkitekt: Nygård & Hultberg Byggherre: Göteborgs bostadsföretag

24 Pennygången EA av Göteborgs första elementbyggen Fasad av betong och mörk eternit Beräknad livslängd 20 år Sammanhållen byggnadskropp Större lägenheter för barnfamiljer 4 rok i turbinlösning Inga balkonger används bara för vädring Arkitekt Falk & Sunnerholm, White Byggherre: Bostads AB Göteborgsbostäder

25 Åren efter byggnation AB Göteborgshem EYersaA underhåll, skuldsäaning Försäljning Pennygången (Skanska, DroA, Stena) 1987 Bostads AB Poseidon påbörjar förnyelse av sina bestånd Skanska utreder ombyggnad av Pennygången, genomför provtrapphus

26

27

28 Varför renovera Vxl? Nybildat Poseidon nya tag som faseghetsägare Tomma lägenheter! ROT- bidrag, lågkonjunktur på byggmarknaden Tekniska behov Tidiga skeden rivning fanns som alternaev EA område aa satsa på för frameden - Bra förutsäaningar för området (läget, avskildheten, grönområden osv) man valde aa satsa på kvalitet!

29 Inventering och status Tekniska behov KraYigt eyersaa underhåll Dålig funkeon i lgh pelare, många dörröppningar, begränsat förrådsutrymme Sprickbildningar pga dålig armering SönderviArade balkonger Förekomst av blåbetong Fukt i badrum Dålig Ellgänglighet Bristande venelaeon Social inventering Låg medelinkomst (15% lägre än Gbg genomsnia ev många studenter) Lägre andel barnfamiljer än medel men fler ensamstående 8% med socialbidrag mot 7% i Gbg Andel födda utomlands 25% färre än Gbg ProblemaEska hyresgäster

30 Målbilder Höga kvalitetsmål Husen skall stå i minst 50 år Ell Avsevärt förändra gestaltningen: Skapa stadskänsla, bryta monotoni, mångfald Byta gatuadresser Olika standardnivåer Inga planer aa byta hyresgäster men en del stökiga boende tvingades mer eller mindre bort eb abrak9vt bostadsområde med karaktär av värme, trygghet och soliditet och med en varia9on i fasaduformningen och byggnadshöjd som byter tristessen och ger de boende status.

31 Differentierad renovering 1991 standardnivåer 100% Ellgänglighet, hiss, påbyggnad 1 ½ plan Upp mot 80% hyreshöjning 60+ kunder Köpstarka kunder som ville bo i väster kanske sålt villan akeva hyresgäster Man insåg aa många inte skulle ha råd aa flyaa Ellbaka 1993 standardnivåer öka återfly<ningsgraden 50% Ellgänglighet, färre nya lgh % hyreshöjning Grundstandard Ingen hiss, samma lägenhetsurormning (studentdubleaer blev 1 rok) nya entréer, installaeoner, fönster, Elläggsisolering och sadeltak. För barnfamiljer, centralt i området T2 hiss, förbäarade planlösningar högre kvalitet på utemiljön, i övrigt samma som grundstandard T3 öppen spis och etagelägenheter I yaerkant med utsikt

32

33

34 Arkitekttävling White Arkitekter övergripande gestaltning Flera arkitektkontor kontor bjöds in aa formge olika gårdar White skulle stå för kunskapsöverföring mellan etapperna talets ideal om stenstaden Bröt upp volymer för aa få in mer ljus

35 Processen Lång process: , reviderade planer 1993 Väst Sveriges största byggprojekt under lågkonjunkturen Pennygången planerad renovering, planer föll när bidrag försvann 1992, mindre upprustning Alla boende evakuerades 40 evakueringslgh, etapper Boende hjälp med flya och ersäaning Boendeinflytande begränsat Ordförande i lokala hyresgäsröreningen nära samarbete med Poseidon Högljudda protester främst från Pennygången dit många barnfamiljer flyaat pga låga hyror. Proletären menar på aa 80% av de boende motsaae sig renoveringen

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45 Växelmyntsgatan Före E?er 987 lgh 898 lgh Gissat! 155 kwh/m2 1 (Pennygången) 151 kwh/m2 ( ) 3 rok (74m2) 3,344 kr/mån 3 rok (73 m2) 5,100 kr/mån 2 18,5% 1rok/dubleAer 10,6 % 1rok 1. Pennygången Boverket ( ), Per: 159 kwh/m2 (144 värme/vv 15 el) 2. Hyreshöjning över 50% (upp mot 80%)

46 Sociala effekter Medelinkomsten har stadigt ökat i alla jämförelseområden sedan Medelåldern har sjunkit på Växelmyntsgatan, Pennygången sjönk under det Ediga talet för aa sedan öka. Arbetslösheten fluktuerade krayigt , mönstret följer jämförda områden. Under hela perioden arbetslösheten högre i Pennygången Andel familjer med socialbidrag dominerar i Pennygången med den högsta noteringen 1994 med 31,1 % och ligger över övriga områden under hela perioden även om andelen sjunkit draseskt eyer millennieskiyet. Ohälsotal (sjuk- och ak9vitetsersäbning/sjukpenning). Går inte mäta i absoluta termer på grund av ändringar i försäkringssystemet. EYer aa ha legat på ungefär samma nivå för Växelmyntsgatan och Pennygången och Högsbo som helhet så har ohälsotalen sjunkit Ell en lägre nivå för Växelmyntsgatan eyer 2003 (avflya?) medan Pennygången ligger högre men strax under Högsbo genomsniaet.

47 kr ,00 Årsmedelinkomst kr ,00 kr ,00 kr ,00 kr ,00 kr ,00 kr ,00 kr75 000,00 kr50 000, Växelmyntsgatan CMB Pennygången frukost Högsbo P. Femenías SkaAegården Göteborg

48 50,00 Medelålder 45,00 40,00 35,00 30,00 25, Medelålder: Växelmyntsgatan Medelålder: Högsbo Medelålder: Pennygången Medelålder: SkaAegården Medelålder: Göteborg

49 12,00% Arbetslöshet 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% Arbetslöshet: Växelmyntsgatan Arbetslöshet: Högsbo Arbetslöshet: Pennygången Arbetslöshet: SkaAegården Arbetslöshet: Göteborg

50 Familjer med socialbidrag 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% Socialbidrag: Växelmyntsgatan Socialbidrag: Pennygången Socialbidrag: Högsbo Socialbidrag: SkaAegården Socialbidrag: Göteborg

51 Ekonomi Dyr investering - svårt få data kring intäkter, förvaltning och underhåll Enkel samhällsekonomisk bedömning enligt modell av Blomé (2010) Svårt aa räkna hem samhällsvinster för polis, utryckning, arbetslöshet osv. Eventuell vinst för minskad ohälsa osäker om det inte är avflyaning (vinst statlig nivå) Vinst vad gäller trivsel och aarakevitet för området - nyinvesteringar? Nya ombyggnader planeras

52 Enkät till boende Exjobb Liabäck och Skogsäter personer som upplevde renoveringen 99 (100) svar, varav 78 beskriver erfarenheter från renoveringen Åsikter om "hyreshöjningen motsvarade standardhöjningen" är kopplad Ell "hur man upplevde informaeonen om renovering" och "trivseln ökade i bostaden". Låg betalningsvilja för yare förbäaringar, relaevt oberoende av inomhuseffekter av renoveringen. Visar aa flera valde en mindre lägenhet eyer ombyggnad med lägre hyra

53 Röster om området idag Det är en himmelsvid skillnad från förut. Det var väldigt nedgånget innan. Förr var det linoleummabor det är ingen höjdare. - Kvinna 84 år Den sociala sammanhållningen är fantas9sk. Poseidon utnybjar det för ab höja hyran. Kvinna 83 år BilfriB område, nära 9ll naturen, bra för barnen. - Man 36 år Jag tvingades hit när Masthugget revs. Sedan flybade jag 9llbaka euer renovering. Jag känner mina vägar här. Det är inte fasaderna som räknas utan insidan på bostaden. - Kvinna 79 år. Jag bodde på Hisingen med torrdass. Jag valde ab flyba 9llbaka euer renoveringen. Jag gillar sammanhållningen och det är luuigt och inte för tätbyggt. - Kvinna 83 år.

54 Arkitektur och kulturhistoria Kulturhistoria inte mycket kvar av det som värderas i den här Edens arkitektur Däremot kan arkitektoniska värden beskrivas: IdenEtet VariaEon Samband byggnad natur Detaljrikedom

55 Sammantaget resultat Man missade aa spara energi 60% återflyaning hyresnivåerna är normala idag Ökad Ellgänglighet (många äldre boende) AArakEv boendemiljö och utemiljö Minskad service För stor spridning på komponenter? Kunde man uppnåa samma resultat med mindre investeringar? Behov av nya investeringar fasader Vilket har varit bäst turn- around eller lagom?

56 Avslutningsvis Det finns en eyerfrågan på kvalitetssäkrad kunskap och erfarenheter från ombyggnadsprojekt. Det är av vikt aa kunna göra helhetsbedömningar och inte utvärdera omvandling och bostadsförnyelse uefrån en eller ea avgränsat antal värdeområden. AA utvärdera aspekter inom flera områden är både komplext och kräver en stor datainsamling och bred kunskap om olika metoder och kunskapsområden vilket pekar på vikten av aa arbeta i samverkan interdisciplinärt. Det krävs fortsaa forskning för aa ta fram förenklade metoder för helhetsbedömningar som bygger på ea mindre antal men vikega indikatorer. Förstudien ger en bas aa bygga vidare på.

57 Nationell stark transdisciplinär forskningsmiljö för helhetssyn på hållbar renovering Formas 23 Mkr SBUF + industripartner WP1 Upprä<a en kunskapsbas WP2 Analysera Odigare och pågående renoveringsprojekt WP3 InnovaOon, demonstraoon, Living Labs akoonsforskning WP4 Utveckla modeller, metoder och verktyg för hållbar renovering WP5 KommunikaOon, dialog och spridning av resultat

58 Urval pågående arbete Studera och utveckla renoveringsprocessen sociala och kulturella aspekter måste in Stegvis över Ed eller total insatser vid ea Ellfälle? Hur planerar man för flera renoveringsåtgärder över Ed?

59 Vilka forskare deltar? KrisEna Mjörnell SP/LTH Paula Femenías Chalmers Jan- Olof Dalenbäck Chalmers Hans Lind KTH Thomas Olofsson LTU PeAer Wallentén LTH Jenny Stenberg Chalmers Stefan Olander LTH Katarina Malaga CBI Dennis Johansson LTH Ivo MarEnac KTH

60

61 Tack!