Frågor och svar avseende småhus/radhus Vallastaden

Transkript

1 Frågor och svar avseende småhus/radhus Vallastaden 1. Parkering Parkeringssituationen för villa och radhusägare är inte bra. Samtliga villa och radhusägare anser att den föreslagna lösningen är både obegriplig, extremt dyr och besvärlig. Finns andra alternativ? En av de bärande idéerna för Vallastaden är att den ska vara bilfri. Därför erbjuder området parkering i två parkeringshus. Detaljplanen för Vallastaden tillåter inte att parkering anordnas på bostadsgårdar och i garage i underbyggda gårdar utan förutsätter att parkering ska anordnas genom kommunens system för parkeringsfriköp. Genom att samordna parkeringarna samordnas inom området och att kommunen säkerställer att det etableras en bilpool i området, kan parkeringstalen för bostäder reduceras med 25% till 6 platser/1000 m² BTA, respektive 1,2 platser per småhus. 2. Osäkerhet kring prisbilden Priset på Felleshusen (mm?) har stigit från kr/hushåll till den ospecifika kostnaden kr. Frågan är varför och om det är rimligt att tvinga fram den här typen av dyra gemensamhetsanläggningar som villa och radhusägarna eventuellt inte kommer att nyttja i samma utsträckning som lägenhetsinnehavarna? Felleshuset kommer att vara en gemensam tillgång för de som bor i kvarteret och bli en möjlighet till möten och gemenskap. Kommunen har uppskattat kostnaden för att bygga Felleshus, växthus samt kvartersmark inom kvarteret till kr per radhus/småhus. Kostnaden kan komma att skilja från detta intervall beroende på vilka lösningar som väljs i kvarteret. Finansiering av detta görs i den gemensamhetsanläggning som ska bildas inom kvarteren där respektive fastighet som finns i kvarteret erhåller ett andelstal. Detta andelstal sätts i lantmäteriförrättningen för gemensamhetsanläggningen. 3. Höga tomtpriser Tomterna och alla krav på vad som tillkommer ligger nu i spannet kr för en radhustomt och vi närmar oss därmed markpriserna i Ekängen med den skillnaden att det endast rör sig om 130 kvm tomtyta. Priset är beräknat enligt följande: Mark kr Mässavgift kr Parkeringsfriköp kr Felleshus mm kr Totalpris ca: kr

2 Räknar man om detta till ett kvm pris så hamnar vi i spannet kr/kvm tomtmark samt att man kommer att ha lönande utgifter om kr/år för en parkering + löpande utgifter för samfällighetsföreningen som äger Felleshus mm. Det är hela 10 ggr dyrare jämfört med tex Ljungsbro där priset ligger på ca 500 kr/kvm. 4. Ägandet av Felleshus Felleshus och gemensamma anläggningar. Hur är det tänkt att ägandet av dessa ska ske? Vilken administration tänker man sig att det kan bli? Felleshusen och kvartersmarken ingår i en eller flera gemensamhetsanläggningar som lämpligast förvaltas av en samfällighetsförening. Samtliga fastigheter inom kvarteret har andelstal i gemensamhetsanläggningarna och betalar därmed driften efter andelstal. 5. Beskattningsfråga Hur ska anskaffningsutgifter för Felleshus mm, parkeringsfriköp och mässavgift behandlas vid beskattningen dvs i kapitalvinstberäkningen vid en framtida försäljning av villan eller radhuset? Kan kommunen besvara denna fråga? Vad händer om Skatteverket nekar avdrag för allt annat än tomtpriset? Tar kommunen ansvar för det? För att undvika problem vid inkomstbeskattningen vore det önskvärt vore att mässbolaget fakturerade kommunen och att mässavgiften på kr istället bakas in i tomtpriset. 6. Färdigställandetidpunkt Det kommer inte vara en trevlig miljö att bo i om det är så att en villa eller radhusägare ska tvingas flytta in och under en längre tid av några månader upp till i värsta fall ett år vistas i ett område där det står ett större antal halvfärdiga hyreshus och där bygganläggningsarbeten pågår för fullt (buller, damm, röra mm). Kommer kommunen styra processen och i så fall hur? Eftersom det är en mässa som ska äga rum sensommaren 2017 har avtal träffats avseende färdigställande tidpunkt. Denna är att alla byggnationer inom området ska vara klara till mässa samt att byggnation mot allmänplats (gator, parker mm) ska vara klar till 1 mars 2017, detta gäller även Felleshus och kvartersgränder. 7. Tidpunkt för att söka bygglov/göra bygganmälan När ska det ske? Bygglov kan sökas efter att marktilldelningsavtal tecknas och ska vara beviljat innan tillträde sker. Inför bygglov ska dialog föras med expobolaget kring byggprojektet för att se att projektet håller kvalitet och uppfyller kvalitetsprogrammet. Ett anläggningsbeslut för de gemensamma anläggningarna inom kvarteret ska också vara taget.

3 Enligt plan- och bygglagen ska ett bygglov max ta tio veckor, men normalt går det fortare, räkna dock med 5-6 veckor. Efter bygglov ska byggsamråd hållas och ett startbesked ska finnas innan bygget får starta. 8. Bygganmälan och energifrågor Finns några särskilda krav när det gäller husens energiförbrukning? Är det tillåtet med enkla lösningar tex mekanisk frånluft utan återvinning? Finns några andra väsentliga krav som gäller bygganmälan som kan antas vara begränsande eller dyra för fastighetsägarna att genomföra? Ett kvalitetsprogram är framtaget och följer detaljplanen. Detta dokument ska följas. 9. Betalningstidpunkter När ska köpeskilling enligt marktilldelningsavtal erläggas? När ska resterande del av köpeskillingen för fastighetsköpet erläggas? När ska mässavgift erläggas? När ska avgift för parkeringsfriköp erläggas? När ska investering i Felleshus mm erläggas? Tilldelnings/handpeng ska betalas vid undertecknande av marktilldelningsavtal 10% - oktober/november 2014 Parkeringsfriköpsavgiften erläggs innan bygglov kan beviljas feb/mars 2015 Vid tecknande av köpekontrakt och mässavtal betalas ytterligare 20% samt mässavgift feb/mars 2015 Vid tillträde betalas resterande del av köpeskillingen - mars/april 2015 Anslutningsavgifter till Tekniska Verken april/maj 2015 Investeringen i Felleshus och kvartersgränder i samband med utbyggnaden av dessa april 2015 till juni 2017 Dessa tider är ungefärliga och beror på hur snabbt respektive köpare fortskrider i sin process. 10. Framkomlighet Kommer byggföretaget som anlitas garanteras framkomlighet under byggprocessen så att det inte uppstår fördyringar/förseningar för radhusägare till tomterna 8-11 De kommunala gatorna kommer att vara körbara när tillträde har skett för byggherrarna i området. 11. Lägenheter inom kvarteren Kvarter 1 cirka 100 lägenheter Kvarter 2 cirka 100 lägenheter Kvarter 3 cirka 100 lägenheter Kvarter 4 cirka 100 lägenheter Kvarter 5 cirka 100 lägenheter

4 Kvarter 6 cirka 100 lägenheter Kvarter 7 cirka 85 lägenheter 12. Förrättning av gemensamhetsanläggningarna Förrättning av gemensamhetsanläggningarna påbörjas allteftersom kvarteren fylls. En förhoppning är att dessa ska vara klara till våren Några kostnadsuppskattningar för drift av anläggningarna har inte gjorts, men det har antagits att Felleshuset kostar ungefär som en mindre villa att drifta. 13. Bygglov för husen i radhuslänga tomt 8-11 (frågor 13-32) Jag ingår i gruppen som ev vill bygga på en av radhustomterna Ett visst samarbete mellan de fyra familjerna har inletts. Inledande kontakter har därefter tagits med byggföretag som kan tänkas bygga alla fyra husen. Tanken är då att vi fyra familjer anlitar ett och samma byggföretag och att vi, för att hålla nere byggkostnaden och vinna stordriftsfördelar, bygger på gemensam platta, bygger husen vägg i vägg med beaktande av gällande brandskyddsnormer (En gemensam huskropp i vilken fyra byggnadstypmässigt likartade hus framträder). Inget byggföretag har visat sig vilja frångå etablerad och beprövad kunskap när det gäller byggteknik. Frågan har då ställts [till byggföretagen] om vi istället för att laborera med höjder och komplicerade tak- och terrasskonstruktioner kan laborera med viss exteriör tex att försköna fasader och arbeta med fyra olika färgsättningar på fasaden och takteglet. Kan en sådan lösning accepteras av kommunen? Arkitektkravet för radhusen. Räcker det med att husfabrikantens arkitekter är med och utformar fasad? Det är kvalitetsprogrammet styr och Linköpingsexpo AB som följer upp om byggnationen håller mässkvaliet. Kvalitetsprogrammet säger att samma arkitektkontor svarar för utformningen av maximalt en sammanhängande par- eller radhusgrupp 14. Placering av byggnaden i framkant eller bakkant av tomt Möter det något hinder att placera radhuset så att det uppstår både en framsida och en liten baksida för att tex kunna öppna en dörr eller fönster åt baksidan utan att behöva vara orolig för intrång eller stöld/andra störningar. Byggnaden måste placeras inom den byggrätt som finns angiven i detaljplanen. Var inom den byggrätten som byggnaden placeras bestämmer ni själva. Dock måste husen vara radhus i enlighet med detaljplanen. 15. Spelar det någon roll på vilken sida av byggnaden (mot vattnet eller mot insida kvarter) som entrédörren ska placeras. Skulle entrédörrar kunna placeras på ena sidan på två hus och på andra på de två andra. Entréerna ska ligga mot gatumark. 16. Får byggnaderna, som ska byggas i två plan) förses med en isolerad vind. Hisschakt/trapphus som skjuter ut över takkonstruktionen och är indragen minst 0,5 meter från fasad påverkar inte beräkningen av antalet våningar. Inglasat uterum eller

5 växthus på taket påverkar inte beräkning av antalet våningar. Vind får endast inredas med förrådsutrymmen samt teknikutrymmen. Vinden kan vara isolerad. 17. Kan vinden betraktas som ett uterum om den förses med glastak och inte är uppvärmd? (eller betraktas den då som en tredje våning dvs som boyta) Det får finnas uterum/växthus ovanpå de två våningar som är tillåtna. Uterummet ska ha karaktären av ett uterum även om det inte har glastak (t ex glasade väggar). Se även fråga Får en trappa byggas utvändigt så att man från markplan kan ta sig direkt till våning två på utsidan av huset? Det skulle vara OK om man håller sig inom sin fastighet. 19. Får alla typer av byggmaterial användas (trä, sten, glas mm)? Ja, enligt detaljplanen finns inga begränsningar ang material. Dock ska expobolaget godkänna utformningen innan bygglov beviljas. 20. Får balkong byggas Balkonger får skjuta ut maximalt 1,5 meter och burspråk maximalt 1,0 meter från fasaden över allmänna platser samt vara lägst 3,0 meter över markytan respektive 4,7 meter över körbar yta. 21. Kan alla färger på byggnaden tänkas? Ja, enligt detaljplanen finns inga begränsningar ang färger. Dock ska expobolaget godkänna utformningen innan bygglov beviljas. Även i bygglovet görs en bedömning av helheten och färgsättningen. 22. Får balkongen glasas in Det är OK. 23. Exakt hur stora (längd bredd) är tomterna ,5 meter. 24. Får husen byggas ihop Radhus måste ha gemensam vägg med grannarna. 25. Följdfråga får de ha gemensam betongplatta? Det är OK Ljudisolering måste beaktas så att ljud inte förflyttar sig i plattan, men detta kan lösas. 26. Får runda fönster förekomma? Ja. Utformningen ska bedömas av expobolaget och bygglovkontoret. 27. Kan tak vara av plåt, tegel eller vilket annat godkänt material som helst?

6 Ja, enligt detaljplanen finns inga begränsningar ang material. Dock ska expobolaget godkänna utformningen innan bygglov beviljas. 28. Får man anlägga en två meter hög häck runt sin tomt (alla tomtränser givet att grannmedgivande erhålls)? Ja, häckar ska hållas i vårdat skick och inte skymma sikt för trafik om det är aktuellt. 29. Får man ta upp ett hål i häcken och placera en entréport in till trädgården i tomtgräns mot kommunal/allmän mark? Kan exempelvis vare bra om man vill ha ett brevinkast i porten och en postlåda monterad på insidan? Det är OK. 30. Får man plantera buskar/träd som blir 5-10 meter höga på tomten för att åstadkomma skugga på våning två/skapa insynsskydd från de höga byggnaderna runtomkring? På varje bostadstomt ska ett fruktträd planteras. Hårdgjorda ytor är öppna/halvöppna eller försedda med öppna fogar. Det är viktigt att tänka på att träd inte placeras för nära tomtgräns så att grannar blir störda av träd vars grenar kommer in på grannfastigheten. För höga eller breda träd nära tomtgräns kan på sikt upplevas som en olägenhet för grannar om de skuggar, fäller grenar och löv. 31. Vilken är största tillåtna yta på plattan (per hus räknat). Se fråga Finns några begränsningar i längd/bredd på plattan utom de som naturligt existerar utifrån tomtens längd/bredd? Se fråga Får man ha en uppvärmd uteplats på taket? Uteplatsen får vara uppvärmd. 34. Hur skall brandskyddet vara på uterummet på taket? Brandskyddet ska följa regelverket och kommer att tas upp i samband med det tekniska samrådet. 35. På Mässan: hur mycket skall jag visa upp min bostad. En vecka, men hur många timmar och hur skall de vara uppdelade? Se mässavtal. 36. När kommer förskolan att vara i drift? Förskolan ska stå färdig När kommer skolan att vara i drift? Skolan beräknas stå färdig till mässan.

7 38. Hur var det med bilpool. Var det obligatoriskt för småhusägare, i så fall hur länge och vilken kostnad? Medlemskap i bilpoolen ska säkerställas i minst fem år. Månadskostnaden för bilpoolen beräknas bli ca 60 kr/månad och bostad. 39. Resterande del av kvarter 5 och kvarter 7 när ska det stå klart? Efter att mässan har varit kommer resterande områden inom detaljplanen för Vallastaden att bebyggas. 40. Höjder för byggnation Finns med i nybyggnadskartan som upprättas av Kommunlantmäteriet. Lägsta höjd som byggnation tillåts på är +70,18 meter i RH 2000.